09-28 01:01

 
 

 

 

경복궁 전철역에서 도보 3분 거리에 있는 다가구 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 체부동 소재

 

물건내용 : 3층 중 1층 전용 49평방미터, 방2, 화장실1, 거실, 베란다, 주차불가, 보증금 2천만원,

             월세 60만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 빌라 전세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 4층 중 4층 전용 55평방미터, 방3, 화장실1, 주차가능, 전세 2억4천만

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

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실질 예금금리 마이너스 전환…투자전략은

"내 대출이자 얼마 줄어드나", 초저금리에 은행 문의 빗발

대체상품 등 투자처 상담도, 코로나 진정까진 관망 유리

우량 회사채·연금상품 대안

 

 

"대출금리가 얼마나 내려가는지 문의하는 전화 때문에 오전부터 북새통입니다. 예금금리에 대한 문의는 상대적으로 적네요." 한국은행이 16일 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5%포인트 전격 인하하자 17일 시중은행 창구는 자신의 예금·대출금리가 어떻게 되는지 문의하는 전화가 하루 종일 이어졌다. 코로나19 사태로 지점 방문을 꺼리는 고객이 늘면서 전화 문의가 어느 때보다 많았다고 KB국민은행 관계자는 설명했다. KB국민은행 여의도중앙지점에서 만난 한 고객은 "변동금리로 5억원가량 대출을 받았는데 기준금리 인하 폭만큼 대출금리도 낮아지면 매월 내는 이자가 20만원이나 줄어든다"며 "최근에는 고정금리 대출이 변동금리보다 더 낮다고 해서 상담도 받을 겸 지점을 찾았다"고 말했다. 기준금리 인하는 재테크 트렌드에도 일대 변화를 예고하고 있다. 은행 예금금리가 물가상승률보다 낮은 수준까지 하락하면서 실질적으로 `마이너스` 금리 상황이 시작됐기 때문이다. 더구나 코로나19 사태로 금융시장 불확실성이 언제까지 지속될지 몰라 재테크 시계는 안갯속으로 접어들었다. 실제로 이날 시중은행 프라이빗뱅킹(PB) 센터에는 금융시장 동향과 대체 상품 추천 등에 대해 투자자들 문의가 이어졌다. 대부분 어느 선이 바닥인지, 투자를 지속적으로 해야 하는지 등에 대한 문의가 많았다. 류상진 신한 PWM 서울파이낸스센터 팀장은 "한은 기준금리 인하보다는 시장 변동 폭이 크고 불확실성이 높아져 이런 부분에 대한 문의가 많다"고 말했다.

 

 

은행 PB들은 현시점에서 우선 현금을 확보하는 것이 중요하다는 시각을 나타냈다. 코로나19 사태 여파가 어느 정도까지 지속될지 모르는 상황에서는 일단 관망세를 유지하는 편이 유리하다는 의견을 보였다. 김형리 NH농협은행 WM연금부 차장은 "현재 투자 변동성이 지나치게 심하기 때문에 머니마켓펀드(MMF)나 단기 자금에 넣어둔 뒤 시장이 상승하는 것을 확인하고 투자하라고 권하고 있다"고 강조했다. 이원휴 하나은행 한남1동 골드클럽 팀장은 "당분간 시장을 관망하면서 판단을 유보하는 게 낫고 아직 행동하기에는 이르다"며 "주가 기준으로 보면 지금이 저점일 수도 있지만 더 빠질 수도 있다. 매도 기회를 놓쳤거나 매수하고 싶다면 반등하는 것을 지켜본 뒤 시점을 선택하는 게 좋을 것"이라고 설명했다. 시장 상황이 안정되기까지 시간이 상당 부분 소요될 것이라는 관측도 나온다. 조재성 신한은행 투자자산전략부장은 "주가가 20% 이상 하락하면 추세는 종료됐다고 보는데 올해 1월부터 현재까지 글로벌 은행업종 지수가 40% 가까이 빠졌다"며 "금융위기와 비슷한 수준으로 항공업·여행업 등의 신용 리스크가 확대되면 시장이 어려워질 수 있다"고 말했다. 그러면서 그는 "미국 연방준비제도(Fed)가 통화정책 카드를 다 썼으니 추가 대책이 없고 재정정책 정도만 남았다. 위기를 타개할 방법이 제한되고 있는 것"이라며 "백신이 개발돼 전염병이 완화돼야 이 같은 위기가 안정세를 찾을 수 있는데 시간이 더 소요될 것 같다"고 덧붙였다.

 

 

저금리 상황에서의 투자처에 대해서는 우량한 회사채 투자나 방카슈랑스 연금 상품 등을 활용한 연금 수령 등이 대안으로 꼽힌다. 류 팀장은 "안전한 채권 쪽으로 자금이 몰릴 것으로 예상되는데 지금은 일부 채권에서도 투매 현상이 나타난다"며 "시장이 진정된다면 고신용 채권으로 재테크 방향을 돌려 우량 회사채 비중을 늘리는 것이 좋을 것"이라고 말했다. 다만 투자할 때 신중해야 한다는 시각이다. 조 부장은 "안전자산이라고 하면서 정기예금보다 금리를 더 많이 준다고 하면 정말 안전한지 고민해볼 필요가 있다"며 "자금 목적에 맞게 운용하는 것도 잊어서는 안 된다"고 강조했다. 그는 "금융회사도 신이 아닌 이상 예측이 틀릴 수 있고, 발생 확률이 낮은 일도 발생할 수 있다"며 "금융사와 고객 모두 곤혹스러운 상황이 될 수 있다. 애초에 고객 본인이 이해하지 못하는 상품은 투자하지 않는 것이 정답"이라고 강조했다.(2020년 3월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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골든타임 놓쳤다는 비판에도, 가계부채·부동산 역풍에 주저

금융위기급 패닉에 고집 꺾어, 연준 잇단 빅컷에 금리차 해소

자금이탈·외환시장 우려 덜어, 초유의 저금리 후폭풍에 촉각

韓銀 금리인하 / 임시 금통위서 금리 내려

 

 

한국은행이 기준금리 인하 `막차`에 올라탔다. 그동안 금리 카드의 `골든 타임`을 놓쳤다는 비판에도 불구하고 가계부채, 부동산 시장 등에 미칠 역풍을 우려해 금리 인하를 주저했던 이주열 한은 총재로서도 12년 만에 불어닥친 금융위기급 패닉에 고집을 꺾은 것이다. 15일(현지시간) 미국이 전격적으로 기준금리를 1%포인트나 끌어내리는 파격 카드를 꺼내고 글로벌 양적완화 공조에 나선 데다 일본은행도 16일 금리 인하에 합류하면서 더 이상 한은이 버틸 명분도 사라졌다. 한은은 16일 임시 금융통화위원회를 개최하고 기준금리를 내리면서 사실상 역대 최저 금리에 진입하게 됐다. 현재 물가상승률이 1.1% 수준임을 감안하면 사실상 `제로금리` 시대에 접어든 것이다. 앞서 금통위는 지난해 7월 기준금리를 연 1.75%에서 1.50%로 3년1개월 만에 내리면서 금리 인하 사이클에 진입한 뒤 같은 해 10월에 1.25%로 한 차례 더 내렸다. 연 1.25%는 2016년 6월~2017년 11월 이후 역대 최저치였다. 기준금리 인하로 이날 서울 채권시장은 강세로 마감했다. 이날 국고채 3년 금리는 전일 대비 5.3bp 내린 1.099%, 국고채 10년 금리는 4.6bp 하락한 1.524%에 거래를 마쳤다. 채권 강세장에도 불구하고 외국인은 이날 국채 3년 선물을 1만5000건(1조6700억원) 넘게 순매도하면서 오후 한때 국채 금리를 끌어올리는 모습을 보였다.

 

 

그동안 한은이 금리 인하를 꺼려왔던 이유 중 하나는 대내외 금리 차로 인한 급속한 자금 이탈과 외환시장의 변동성이다. 고금리를 좇는 자금이 썰물처럼 빠져나가고 이 과정에서 원화값도 폭락하는 사태를 우려했던 것이다. 이번에 미국 등 각국이 제로금리나 마이너스 금리를 향하면서 한은이 우려했던 자금 이탈 문제가 해소된 게 금리 인하의 배경 중 하나다. 이번 금리 인하로 코로나19 쇼크로 위축된 소비·투자·수출을 회복할 수 있을지 주목된다. 이미 저금리 상태가 지속되면서 추가적인 금리 인하의 효과가 없다는 지적 때문에 한은은 금리 인하보다 재정정책이나 금융권과 기업을 직접 지원하는 미시정책이 유용하다는 입장이었다. 한은이 앞서 금융중개기관대출 한도를 25조원에서 30조원으로 늘리고, 은행들이 돈을 빌릴 때 제공하는 적격담보증권 범위도 대폭 확대해 향후 신용경색에 대비한 유동성 공급의 길을 열어둔 것도 그 때문이다. 저금리가 장기화하고 시중 유동성이 넘치면서 금리 인하의 실물경기 부양 효과가 예전만 못하다는 지적도 있다. 하지만 실물경기뿐 아니라 자금시장에 미치는 영향이 크기 때문에 과거 금융위기 때처럼 자금경색에 따른 `크레딧 크런치(신용경색)`를 막기 위해선 불가피하다는 반론이 더 크다.

 

 

초유의 저금리 시대가 열리면서 금융시장이나 부동산시장, 가계와 기업들의 투자 패턴에도 작지 않은 후폭풍이 예상된다. 특히 금리 인하의 실효성이나 부작용을 우려하는 목소리도 여전하다. 이미 사상 최저 수준의 낮은 금리였지만 시장엔 돈이 돌지 않고 기업들의 투자, 가계의 소비로 이어지기보다는 부동자금으로만 떠돌고 있기 때문이다. 한은에 따르면 지난해 말 기준 부동자금은 1045조5064억원에 달한다. 또 다른 문제는 저금리에는 돈이 자산, 특히 부동산으로 흘러들어갈 가능성이 높다는 것이다. 게다가 이자소득에 기댄 은퇴자 등 예금생활자의 생계에 영향을 미쳐 소비 위축으로 이어질 것이란 우려도 있다. 급증하는 가계부채와 가까스로 폭등세를 멈춘 집값을 다시 자극할 수 있다는 우려도 한은이 고심하는 부분이다. 향후 통화정책 카드가 제한될 것이란 우려도 있다. 2008년 금융위기 당시에는 5.25%에서 2.0%까지 금리를 내릴 여지가 있었지만 지금은 통화정책 카드가 이미 소진됐기 때문이다. 한은은 추가적으로 유동성 공급에 나설 카드를 검토할 것으로 보인다. 한은은 2008년 금융위기 때 금리 인하 외에도 기업들의 돈줄이 막히는 신용경색을 완화하기 위해 시중의 국고채, 환매조건부채권(RP), 통화안정증권을 사들여 18조5000억원의 유동성을 공급했다. 지금의 금융중개지원대출인 총액한도대출 규모를 증액하고 금융시장 안정을 위한 채권시장안정펀드(2조1000억원), 은행자본확충펀드(3조3000억원)를 조성하며 5개월간 28조원의 유동성을 공급한바 있다.(2020년 3월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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기준금리 0~0.25%…5년만에 제로금리로

정례회의 이틀 앞두고 또 기습인하, 이달 들어서만 1.5%포인트 내려

 

 

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 15일(현지시간) 코로나19 여파에 대응하기 위해 기준금리를 `제로(0)` 수준으로 전격 인하했다. 연준은 일요일인 이날 기준금리를 기존 1.00%~1.25%에서 0~0.25%로 1%포인트 인하한다고 밝혔다. 이는 지난 3일 연준이 기준금리를 1.50~1.75%에서 1.00~1.25%로 0.5%포인트 내린 이후 후속 조치다. 연준이 이달들어서만 기준금리를 무려 1.5%포인트 내린 것이다. 연준은 성명에서 "코로나바이러스가 커뮤니티를 훼손하고, 미국을 포함해 많은 나라에서의 경제적 활동에 피해를 줬다"면서 "글로벌 금융 여건이 심각하게 영향을 받았다"고 평가했다. 연준은 또 "위원회는 경제가 최근의 사태를 극복하고 최대 고용과 물가 안정이라는 목표를 달성하기 위한 궤도에 올랐다는 확신이 들 때까지 현재의 기준금리를 유지할 것으로 예상한다"고 설명했다.

 

 

연준의 이같은 조치는 오는 17일부터 이틀간 예정된 정례 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 이틀 앞두고 전격적으로 이뤄졌다. 아울러 연준은 또 7000억달러 규모의 양적완화(QE) 프로그램을 시작하기로 했다. 코로나19 사태 악화로 시장 불안이 계속되면서 연준이 정례회의를 기다리지 않고 전격적인 조치를 취했다는 분석이다. 미국 경제방송 CNBC는 "이는 연준이 하루 사이에 취한 가장 큰 조치"라고 평가했다. 앞서 미국 뉴욕 증시가 지난 12일 1987년 10월 `블랙 먼데이`(-22.6%) 이후 최대 하락률을 기록하는 등 최근들어 시장에서는 코로나19 사태에 따른 경제 충격 우려가 고조됐다. 한편 연준은 지난 2008년 금융위기에 대응하기 위해 `제로금리` 정책을 도입한 바 있다. 연준은 2008년 12월 기준금리를 0~0.25%로 내린 이후 2015년 12월까지 이러한 `제로금리` 정책을 유지했다.(2020년 3월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 단독주택(한옥) 매매물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 옥인동 소재

 

물건내용 : 대지 127평방미터, 단층주택 82평방미터, 방4, 화장실 1, 주차불가,

              매매가 12억3천2백만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

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  1. 영도나그네 2020.03.12 15:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오랜만에 들려봅니다..
    예나 지금이나 부동산에 대한
    많은 정보들을 제공해 주시고
    있군요..
    덕분에 잘보고 갑니다..

 

 

매도자 계약파기·담합 움직임까지…서구는 미분양관리지역 탈출

규제 피한 이동 수요 당분간 이어질 듯, 단기 상승 경계 목소리도

 

 

규제 무풍 지역인 인천의 아파트값이 최근 상승 폭을 키우면서 들썩이고 있다. 지난달 0.07%(3일), 0.11%(10일), 0.30%(17일), 0.40%(24일)로 상승률이 점점 높아진 데 이어 지난 2일(0.42%)에는 오름폭을 더 확대했다. 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구가 송도동이 가파른 상승세를 주도하고 있고, 서구·남동구 등도 덩달아 강세를 보인다. 업계에서는 서울 외곽의 '노도강'(노원·도봉·강북), 경기 남부의 '수용성'(수원·용인·성남)에 이어 규제가 덜하고 교통 호재가 많은 인천에 풍선효과가 번지는 것으로 보고 있다.

 

 

◇ 송도가 상승 주도…조정대상지역 지정 가능성에 촉각

 

인천에서도 특히 송도는 풍선효과가 가장 크게 나타나는 지역으로 꼽힌다. 8일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 인천시 연수구 송도동 '더샵 그린워크 2차' 전용면적 84.8682㎡는 지난달 15일과 18일에 각각 6억원, 5억8천만원에 거래된 것이 같은 달 26일 6억2천만원까지 매매가격이 뛰었다. 이달 들어서는 같은 면적이 6억5천만원까지 올라 매매 계약됐다고 한다. 이 단지 안에 있는 한 부동산중개업소의 대표는 "최근에 투자자들이 몰리면서 거래가 많았다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때문에 이번 주에 계약한 5건 모두 투자자들이 집도 보지 않고 샀다"고 전했다. 송도동 '롯데캐슬' 전용 84.9966㎡는 지난 4일과 5일 각각 5억5천만원(3층), 6억2천만원(4층)으로 가격이 연일 신고가를 경신했다. 이 단지 내 부동산 중개업자는 "송도에 부동산만 400개가 넘는데, 현재 물건이 없어 투자자들이 묻지도 보지도 않고 산다"며 "코로나19 때문에 주춤해도 여전히 매도 우위의 시장이 유지되고 있다"고 말했다. 송도동 '호반1차(베르디움더퍼스트)'는 전용 63.9487㎡가 지난달 29일 4억5천만원, 4억8천만원에 거래된 이달 3일 4억9천만원으로 손바뀜했다.

 

 

이 지역 중개업소 대표는 "지난달 20일 부동산 대책이 나오기 전후로 외지인 투자자들이 대거 몰려와 물건이 소진됐다"며 "현재 매물이 대부분 5억원대에 나와 있는데, 코로나 영향 때문인지 거래는 잘 이뤄지지 않는다"고 설명했다. 현재 입주가 진행 중인 '송도국제도시 호반베르디움 3차 에듀시티' 전용 84.9128㎡는 지난 2일 6억954만원에 분양권 계약이 체결되며 분양가 대비 1억5천∼2억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 이 단지는 입주가 시작된 지난달 22일만 해도 해당 면적 분양권이 5억8천830만원에 거래됐었다. 이렇게 집값이 급등세를 보이자 중개업소에 송도가 조정대상지역으로 지정될 가능성을 묻는 문의가 급증하고 있다. 매도인들의 계약 파기나 담합 움직임도 감지된다. 송도동에서 영업하는 중개업소 직원은 "송도가 조정대상지역으로 지정되는 것 아니냐는 문의가 최근 급증하고 있다"며 "커뮤니티에는 정부 규제를 의식해 집값이 올랐다는 말을 자제하자는 말도 오간다"고 분위기를 전했다. 또 다른 중개업소 대표는 "계약을 파기하고 매수인에게 배액으로 1억원이 넘는 배상을 고려하는 매도인도 있다"며 "매도인들이 허위매물을 내놓고 서로 가격 담합을 벌이기도 한다"고 밝혔다.

 

 

◇ 교통 호재에 서구·남동구도 상승세, 분양 시장에도 군불

 

인천은 수인선 3단계 구간(수원∼한대앞), 인천지하철 1호선 송도랜드마크시티역, 인천 서구 석남동까지 이어지는 서울지하철 7호선 등 3개의 철도 개통을 앞두고 있다. 인천 송도에서 서울 여의도∼용산∼서울역∼청량리를 거쳐 경기 남양주(마석)까지 약 80.1㎞의 급행철도를 건설하는 GTX B노선은 2022년 착공 예정이다. 이런 교통 호재가 풍선효과에 더해 서구·남동구 등 그간 저평가된 인천 지역의 아파트값 상승으로 이어지고 있다. 7호선 연장 호재가 있는 인천 서구 '청라제일풍경채2차 에듀앤파크'의 전용 84.939㎡는 지난달 29일 6억9천만원에 실거래됐다. 같은 면적이 지난달 1일 6억3천만원에 거래된 것과 비교하면 6천만원이 오른 셈이다. GTX-B노선 예정지인 남동구 구월동 '구월힐스테이트 앤 롯데캐슬골드 1단지'의 전용 59.9㎡는 지난 4일 22층 물건이 4억2천만원에 매매 계약됐다. 지난달 22일 같은 면적 3층이 3억6천800만원(3층)에 팔린 것보다 5천200만원 상승한 것이다. 이 단지 안에서 영업하는 중개업소 사장은 "지난달부터 인천은 풍선효과에 더해 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 많이 오르고 있다"면서 "무엇보다도 가격이 아직 싸고 서울과 가까운 비규제 지역이기 때문"이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "경기 위축 속에서도 낮은 금리에 따른 유동 자금의 부동산 시장 유입이 국지적 풍선효과를 일으킬 가능성이 크다"며 "규제를 피해 수요가 이동하는 패턴은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

 

 

교통 호재에 따른 인천의 아파트값 상승은 분양 시장에도 불을 지필 조짐을 보이고 있다. 지난해 6월 미분양 아파트가 2천600가구가 넘었던 인천 서구는 올해 1월 기준으로 미분양 물량이 411가구로 급감하면서 지난달 말 미분양관리지역에서 벗어났다. 서구에서도 '미분양의 무덤'이라는 오명을 쓴 검단신도시는 작년 말 무순위 청약을 통해 물량이 소진되기 시작한 데 이어, 올해 1월 분양한 '검단파라곤 센트럴파크'가 평균 8.6대 1로 1순위 청약을 마감하기도 했다. 청약자 수는 6천725명으로 검단신도시 역대 최다를 기록했다. 인천에는 봄 분양 성수기(3∼5월)에 1만4천가구가 넘는 분양 물량이 예정돼있다. 수도권에서 남은 비규제지역이 얼마 없고 시중에 부동자금도 풍부해 인천의 아파트값 상승과 분양 열기가 당분간 지속할 가능성이 크지만, 이를 우려하는 목소리도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "시중의 갈 곳 없는 부동자금들이 특정 지역을 향해 게릴라식으로 이동하고, 선보다는 점으로 움직인다"며 "수도권에서 풍선효과가 일부 나타나지만, 그 효과가 장기화하긴 힘들 것"이라고 예상했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "인천은 교통 호재를 낀 아파트의 가격 상승세와 청약 호조세가 꾸준히 이어지겠지만, 그렇지 않은 곳은 단기 상승에 그칠 수 있다"며 "인천은 전반적으로 수요보다 주택공급 물량 여유가 있는 지역이기 때문"이라고 설명했다.(2020년 3월 9일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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보유세인상·대출규제 강화에 반전세 확대 현상 점점 뚜렷

집주인 보유세부담 전가 목적, 세입자 울며겨자먹기로 수용

한달 수백만원 월세까지 감내

 

 

서울 강남의 대표적 새 아파트인 대치동 래미안대치팰리스는 올해 들어 전세 보증금에 월세를 얹어 내는 반전세(준전세) 형태 계약이 18건 나왔다. 같은 기간 전세 거래는 16건이었다. 작년 한 해 동안 이 아파트에서 전세 거래 204건 중 반전세 거래가 88건에 불과했던 것과 비교하면 분위기가 딴판인 셈이다. 대치동 인근 한 공인중개업소 관계자는 "래미안대치팰리스는 임대 매물을 기다리는 수요자가 줄을 서 있는데 임대인들은 반전세를 선호하기 때문에 전세 물량이 급감하고 있다"며 "기존 전세에서 반전세로 돌리려는 집주인들 문의도 많다"고 말했다. 올 들어 서울 주택 임대차 시장에서 반전세 비중이 증가하고 있다. 강남권의 일부 새 아파트에서는 올해 반전세 거래가 전세 거래량을 추월하는 사례까지 나타났다. 전세금 고공 행진이 계속되는 가운데 집주인의 보유세 부담까지 커지면서 반전세를 선호하는 임대 물량이 늘어나고 있기 때문이다. 세입자로서도 전세 매물이 워낙 적은 상황에서 전세대출 규제까지 강화되자 반전세로라도 입주하는 경우가 많다.

 

 

6일 매일경제신문이 서울부동산정보광장에 올라온 아파트별 전·월세 거래 기록을 분석한 결과 올해 준전세 거래가 전세 거래를 넘어서거나 육박하는 단지가 의외로 많았다. 서울시가 집계하는 준전세 기준은 월세 보증금이 월세의 240개월어치를 초과하는 사례로 흔히 부동산 거래 시 반전세라고 불리는 유형과 일치한다. 개포동 래미안블레스티지는 이 기간 전세가 3건 거래됐는데 준전세 거래는 7건이나 나왔다. 반포동 반포푸르지오는 같은 기간 전세가 3건 거래되는 동안 준전세는 4건 나왔다. 준전세 거래가 전세 거래에 육박하는 사례도 많았다. 반포동 래미안퍼스티지는 올해 전세가 13건 거래되는 동안 준전세는 8건 거래됐다. 반포자이도 올해 전세가 17건 거래되는 동안 준전세는 13건 나왔다. 이런 경향은 서울시 전체 임대차 거래에서도 찾을 수 있다. 준전세 거래 비중은 작년 10% 안팎을 유지하다가 12월 14.07%로 급하게 뛰었다.

 

 

이후 1월 11.63%, 2월 12.87%로 계속 높은 수준을 보이고 있다. 반면 75~80% 선을 오가던 순수 전세 비중은 70% 안팎까지 떨어졌다. 반전세 확산의 가장 큰 원인은 전세 매물 부족이다. 특히 자사고 폐지 등 입시제도 변화로 인해 뛰어난 학군을 갖춘 강남권 주요 단지는 일찌감치 전세 매물이 많이 빠지고 반전세 매물만 남아 있다. 매물 부족으로 유리해진 임대인들은 공시가격 상승, 종부세율 상향 등으로 늘어난 보유세 부담을 메우기 위해 전세금을 올리기보다 추가로 월세를 받길 선호한다. 문제는 세입자의 주거 안정성은 훼손된다는 점이다. 준전세라고 해도 매달 수백만 원을 내는 거래가 상당히 눈에 띈다. 래미안대치팰리스 전용면적 94㎡는 1월 11일 보증금 8억원, 월세 310만원에 계약서를 썼다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강남권, 특히 새 아파트를 중심으로 전세 매물이 많지 않은 상황에서 반전세가 더 확산될 가능성이 있다"고 말했다.(2020년 3월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서민층 살만한 6억이하 비중, 2년전 절반서 30%대로 급감

강남 3구·마용성선 더 드물어, 정부, 서울집값 잡았다지만

서민 체감 집값은 많이 올라, 흙수저 주거 진입장벽 높아져

 

 

올해 6월 결혼을 앞둔 직장인 권 모씨(35)는 최근 서울에서 신혼집을 구하러 다니면서 절망감을 느끼고 있다. 직장이 역삼역 부근에 위치한 권씨는 예비신부와 힘을 합쳐 어떻게든 직장 근처에 집을 마련해 보려 했지만 권씨의 자금조달 한도인 6억원 이하 아파트를 찾기는 불가능에 가까웠다. 권씨는 결국 강북까지 범위를 넓혔지만 통근이 가능한 지역에선 여전히 저렴한 집을 찾을 수 없었다. 결국 권씨는 강남 한 신축 빌라에 반전세로 들어가 청약에 도전해 보기로 했지만 신혼부부 특별공급을 받기엔 맞벌이 소득이 높고 청약점수는 30점대로 낮아 내 집 마련의 꿈을 사실상 포기한 상황이다. 중저가 아파트(매매가 6억원 이하) 비중이 크게 줄어들면서 서민들이 느끼는 체감 집값이 점점 상승하고 있다는 지적이 나온다. 정부가 최근 서울 아파트값 상승폭 감소, 강남3구(강남·서초·송파) 시세 하락 등을 근거로 집값이 안정세로 들어섰다고 홍보하고 있지만 장기적 관점에선 체감 집값이 계속 오르고 있다는 뜻이다. 특히 최근 2년 새 강남3구, 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 핵심지 중저가 아파트 비중이 한 자릿수로 씨가 마르면서 다른 지역 주민들이 느끼는 주거 진입장벽은 더 높아지고 있다.

 

매일경제가 부동산114에 의뢰해 분석한 서울 아파트 시세(매매가) 구간대별 가구 수 자료에 따르면 6억원 이하 아파트 비중은 지난 2월 말 기준 33.1%로 9·13 부동산 대책 발표 직전인 2018년 8월 말 51.3%에 비해 무려 20%포인트가량(18.2%포인트) 감소했다. 반면 같은 기간 9억원 이상 고가 아파트는 25.9%에서 39.2%로 13%포인트 넘게 늘어났다. 공공기관(한국주택금융공사)이 보증하는 주택담보대출인 `보금자리론` 대출 기준이 시세 6억원 이하이고, 6억원 이하 아파트(비조정지역)는 자금조달계획서도 낼 필요가 없기 때문에 부동산 업계에선 일반적으로 중저가 아파트 기준을 6억원 이하로 분류한다. 실제로 부모의 도움을 받지 못하는 2030 신혼부부의 경우 보금자리론을 활용해야 주택담보대출비율(LTV) 70% 적용(최대 3억원)이 가능하고 낮은 고정금리로 대출을 받을 수 있어 6억원이 사실상 심리적 `마지노선`인 경우가 많다. 강남3구의 경우 2년 전엔 6억원 이하 아파트 비중이 10%대를 차지해 직장인들도 눈높이를 낮추면 아파트 매수가 충분히 가능했다. 하지만 현재는 비중이 한 자릿수(3~5%대)로 떨어져 전용 30㎡ 이하 초소형 타입이나 재건축 가능성이 없는 오래된 나 홀로 아파트 등 특수한 경우가 아니면 사실상 강남 진입이 불가능해진 상황이다.

 

 

직주근접이 용이한 마용성의 경우에도 6억원 이하 중저가 아파트가 마포는 35%에서 9%로, 용산은 19%에서 3%로, 성동은 24%에서 5%로 줄어들면서 강남3구와 비슷한 수준이다. 과거에 상대적으로 저렴했던 구축 아파트들이 마포래미안푸르지오 등 신축 아파트와 갭 메우기에 나서면서 가격이 급등했기 때문이다. 마포구 도화동 우성아파트(1991년 입주)의 경우 전용 54㎡ 시세가 2년 전엔 5억원대였지만 현재는 7억5000만~8억원이다. 마용성에 비해 집값이 낮으면서도 직주근접이 가능해 신혼부부들이 첫 집으로 선호하는 서대문구, 동대문구, 은평구, 성북구 등도 2년 전엔 6억원 이하 아파트 비중이 70% 내외에 달했지만 현재는 30~40%로 줄어들었다. 현재 서울에서 6억원 이하 아파트 비중이 절반이 넘는 곳은 노도강(노원·도봉·강북구)과 금천구, 구로구, 중랑구 정도밖에 남아 있지 않다. 김은진 부동산114 팀장은 "12·16 대책 이후 비교적 저렴했던 아파트들이 갭 메우기에 들어서면서 6억원 이하 아파트 비중이 빠르게 줄어들고 있는 추세"라고 말했다.(2020년 3월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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G7 콘퍼런스콜 직후 단행, 코로나 대응 글로벌 공조

 

 

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 3일(현지시간) 전격적으로 기준금리를 0.5%포인트 인하했다. 연준은 이날 성명을 발표하고 기준금리를 현재 1.50~1.75%에서 1.00~1.25%로 내린다고 밝혔다. 연준은 성명에서 "미국 경제의 펀더멘털은 강하지만 코로나19가 경제활동에 리스크를 증가시키고 있다"고 기준금리 인하 배경을 설명했다. 이 같은 연준의 금리 인하 조치는 그동안 `금리 동결`에서 `경기 부양`으로 통화정책 기조를 전환한다는 의미가 있다. 앞서 시장에서는 오는 17~18일 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 연준이 기준금리 인하를 단행할 것으로 예상했지만 연준이 선제적으로 조치를 취한 것이다.

 

 

특히 이번 연준의 기준금리 인하 조치는 주요 7개국(G7) 재무장관·중앙은행 총재 간 긴급 콘퍼런스콜(전화회의)이 진행된 직후에 나왔다. 스티븐 므누신 미국 재무장관과 제롬 파월 연준 의장 주도로 진행된 이날 콘퍼런스콜 이후 G7은 성명서를 내고 "코로나19가 글로벌 경제에 미치는 잠재적 충격을 감안해 우리는 강력하고 지속가능한 성장을 유지하고 하방 위험으로부터 보호를 위해 모든 적절한 정책 수단을 사용한다는 약속을 재확인한다"고 밝혔다. 이에 대해 시장에서 `중앙은행의 공동 금리 인하` 등 구체적인 행동계획이 포함되지 않았다는 다소 실망스러운 평가가 나왔지만 연준이 전격 기준금리 인하 조치를 취하면서 시장 불안을 잠재웠다.(2020년 3월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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