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- 별내선! 암사동에서 별내신도시를, 진접선! 당고개역에서 진접오남택지개발지구를 잇는다.

  경기 동북부지역 거주 주민들의 숙원사업인 지하철 건설공사가 이루어질 전망이다. 경기도8호선 연장인 별내선4호선 연장인 진접선의 건설계획에 대하여 발표하였다. 별내선과 진접선이 건설되면 남양주 구리 등 동북부지역 주민들이 서울 강남으로 이동하기가 한층 더 편리해진다. 별내선과 진접선의 건설계획에 대해서 알아보자.

1. 별내선 11.37, 총사업비 7,988억 원 투입

  경기도는 서울 강동구 암사동에서 경기 구리시와 남양주시로 이어지는 지하철 8호선 연장 노선 별내선2014년 착공한다. 암사동에서 남양주 별내신도시를 잇는 별내선은 총 연장 11.37km에 이르는 광역철도사업이다. 총 사업비는 7988억 원으로 경기도가 직접 건설한다.

  경기도는 다음 달 말까지 기본계획을 마련한 뒤 2012년 실시설계, 2014년 공사를 착공하여 2017년에 완공할 예정이다. 별내선이 완공되면 경기 북부지역에서 도심을 거치지 않고 서울 강남까지 직접 갈 수 있다.

2. 진접선 14.54, 총사업비 11,938억 원 투입

  이와 함께 지하철 4호선 연장 전철인 진접선도 빠르면 2015년 공사가 시작될 것으로 보인다. 진접선은 올해 2차 국가철도망 구축 계획에 포함내년에 타당성 조사와 기본계획 수립이 함께 시작된다. 타당성 조사 등이 순조롭게 진행되면 2013년 실시설계를 거쳐 2015년에 공사가 시작될 예정이다.

  진접선은 지하철 4호선 당고개역에서 남양주시 별내신도시를 거쳐 진접 오남택지개발지구에 이르는 14.54km 구간의 연장 전철이다. 18m²(54000) 규모의 창동차량기지는 남양주로 옮겨지게 된다. 경기도와 남양주시, 서울시와 노원구가 함께 추진하는 광역철도사업으로 11938억 원이 투입된다.

- 정부 건설경기회복과 주택공급 활성화 기대, 업계 근본적 회생에는 역부족 

  이번에 발표된 건설경기연착륙 및 주택공급 활성화 방안은 정책의 큰 흐름을 바꾸는 방안은 아니지만 그동안 꾸준히 민원으로 제기돼 온 사항들이 번영됐다는 점에서 중장기적으로 침체된 주택시장 및 건설업계에 도움이 될 것으로 기대된다. 정부의 정책 방안과 업계의 반응을 알아보자

1. 건설경기와 주택공급의 현 상황과 문제점

현 상황

  ‘10년 이후 건설투자는 회복세를 보인 다른 경기지표와 달리 SOC예산 축소(09, 25.411, 24.4) 등으로 토목부문이 위축되는 가운데 건축부문 침체의 장기화로 인해 토목 건축 동반 부진 양상을 띠고 있으며 ‘11년 들어서도 건설기성(불변)감소세가 확대되고 있고 건설투자의 선행지표인 건설수주(경상)작년 이후 지속적으로 감소세를 보이고 있다.

  주택공급의 경우, ‘08년 이후 신규 주택 인허가 물량이 급감(’08‘10년 연평균 38만호)한 가운데 분양실적 역시 예년에 비해 부진하며 주택거래량4월 들어 감소 조짐을 보이고 있고 공급 입주물량이 감소하는 가운데 청약대기자들의 관망세가 지속되면서 전월세 가격은 높은 수준을 유지하고 있다.

*분양실적(만호) : ('06) 27.2 (’07) 29.7 ('08) 25.5 (’09) 23.1 (‘10) 20.1

* 주간 전국 거래량(천건) : (2.1925)16.5 (4.28)13.2 (4.1622)12.4

* 전세가/매매가 비율(%, 수도권) : (’09.1)39.8(’10.1)42.3(‘11.1)46.9(’11.4)49.4

  건설 부동산경기 침체가 지속되면서 10년말 이후에만 7개 중견건설사가 경영난 등으로 워크아웃, 법정관리를 신청하는 등 100위 이상 중대형사 중 29개 업체가 부실화로 어려움을 겪고 있다.

* 한솔(‘10.12), 동일(’11.1), 월드진흥(‘11.2), LIG(’11.3), 삼부 동양건설(‘11.4)

문제점

  금년과 내년까지 건설경기 부진과 건설사 부실화가 지속될 경우, 내수경기, 고용 등 국민경제 전반에 심각한 악영향을 끼칠 것이 우려된다.

- 건설경기 부진이 지속될 경우, 건설투자의 경제성장 기여도가 마이너스로
  낮아짐으로써
  경제성장에 부정적 영향[건설투자의 경제성장기여도 : ('09)    0.6%p ('10) 0.3%p]

- 건설투자의 비중이 상대적으로 크고, IT 금융 등의 기반이 취약한 지방경제에 상당한  타격 예상[건설투자/GDP(09): 16.2% 건설투자/GRDP(09): 강원 24.2%, 전북 22.8%]

- 건설경기 침체로 인한 일자리 감소의 가장 직접적 피해계층은 일용직 일자리에 대한

  의존도가 높은 서민층이 될 우려[건설업 취업자의 48.9%84.2만명이 일용직 근로자(’09년 평균)]

- 건설사들의 연쇄부실화는 주택공급기반을 약화시키면서 저축은행은 물론 금융권의

  동반부실화로 이어질 우려

  주택수급의 경우, 민간건설지속 감소하고 있고, PF 대출 애로 등으로 공급여력약화되어 중장기적인 공급기반 확충이 필요 하나 LH의 재무사정 악화 등으로 공공의 민간건설 부진 보완에도 한계가 있다.

*민간 인허가실적 : ('03’07) 연평균 37 ('08’10) 연평균 23만호

  재정 투입 증가로 인한 건설경기 보완에는 한계가 있으며, SOC 민자사업도 최소수입보장제(MRG) 폐지 이후 활성화가 어려운 상황이다.

2. 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안

  정부는 건설사 PF 대출에 대한 구조조정과 선별지원을 통해 건설산업 기반을 공고히 하면서 건설 부동산경기 연착륙을 위한 거래위축 해소와 주택공급을 활성화하는 것이 무엇보다도 중요하다고 보고 있다.

건설사 PF에 대한 구조조정과 유동성 지원

  건설사에 대한 채권은행의 신용위험평가(6월중)를 통해 회생가능성이 있는 건설사워크아웃으로 정상화를 지원하고 사업진행이 가능한 PF사업장에 대해서는 최대한 정상화를 도모하며 일시적으로 자금조달에 어려움을 겪는 건설사에 대해서는 기 마련된 건설사 유동성 지원 P-CBO(건설업 비중 : 50%)를 통해 지원한다.

  사업추진이 가능한 사업장에 대한 PF 대출 지원을 위해 대한주택보증PF 대출 보증확대(‘105천억 ’111.5조원)하고 PFV 활성화를 위해 주택건설사업자가 주주로 참여한 PFV에 대해서도 공공택지 전매허용하며 토지매입이 일정수준 이상 이루어진 부실 PF 사업장공공에서 인수하여 보금자리주택으로 공급한다.

미분양 주택 해소 및 주택 거래 활성화

  수도권 미분양주택에 투자하는 리츠 펀드 신탁회사에 대한 종부세 비과세, 법인세 추가과세 배제요건을 완화하고 적용기한을 연장(시행령 개정)하고 리츠, 펀드 등 법인일정범위내에서 신규 민영주택분양받아 임대사업을 할 수 있도록 허용(주택공급규칙 개정)한다.

  자기관리 리츠(부동산투자회사)‘12.12.31일 이전에 일정규모(149) 이하 주택을 신축 또는 매입하여 임대시 해당 임대소득(사업소득)에 대해 5년간 50% 소득공제(조특법 개정)를 해주고 민간임대주택의 운영 관리에 대한 종합서비스를 제공하는 전문주택임대관리업 신설하여 민간의 임대주택 투자 활성화를 유도하며 거래활성화를 위해서 서울 과천 및 5대 신도시 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건을 현행 ‘3년 보유, 2년 거주요건 거주요건폐지(소득세법시행령 개정)한다.

주택 공급여건 개선

  택지개발지구단독주택에 대한 층수제한 완화하고 가구수 규제를 폐지하며 개발제한구역 해제취락에 대한 층수규제를 완화하여 공동주택 건설을 허용하고 2종 일반주거지역의 층수제한(평균 18)폐지하여 토지의 효율적 이용과 다양한 도시경관조성을 유도(국토계획법 시행령 개정)하며 도시 23인 가구 수요에 부응하여 일정규모(30) 이상의 원룸형 도시형생활주택침실을 구획하여 설치할 수 있도록 허용(주택법시행령 개정)한다.

  소형 임대주택 공급 확대를 위해 부분임대형 아파트에 대해서는 임대면적이 일정규모 이하일 경우 주차장 등 설치기준을 완화(주택건설기준 개정)하고 기 승인받은 주택건설사업의 대형 평형을 수요가 많은 중소형으로 변경시 세대수 증가를 허용(도시기본계획 수립지침 개정)하며 신규 택지개발지구내 공동주택용지중 85이하 주택건설용지 배분비율 상향조정(6070% 이상, 택지개발업무처리지침 개정)하고 도시 소규모 주택공급 활성화를 위해 주택건설 사업계획 승인 대상을 2030세대 이상(아파트 제외)으로 완화(주택법 시행령 개정)한다.

재개발 재건축 사업 추진 원활화 등

  사업추진이 어려운 재정비사업은 주민의견을 수렴하여 정비구역을 해제하고, 진행중인 뉴타운지구기반시설설치비 지원을 확대하여 추진한다.

  단독주택 밀집 정비예정구역중 장기간 정비계획이 수립되지 않은 지역에 대해서는 다가구 등 개별적 재건축을 허용(지자체의 건축제한고시 철회)한다.

민자사업 활성화

  최소수입보장(MRG)이 없는 민자사업을 확대 추진하고 민자사업에 보증을 제공하는 산업기반 신보의 보증여력을 확대하여 금융약정 체결에 어려움을 겪는 민자사업위험부담을 완화하며 민간사업자의 투자후 매년 임대료를 지급하는 방식(BTL)으로 국립대학 기숙사 등 공공시설을 조기에 확충한다.

3. 정부 대책에 대한 건설업계의 반응

  건설업계는 정부의 5. 1 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급활성화 방안에 대해 건설산업을 근본적으로 회생시키는 데는 역부족이라는 평가를 내놨다.

  PF 사업장에 대한 정상화 지원은 건설업계의 연쇄 부도위기를 해소하고, 취득세 50% 인하 자기관리 리츠의 임대소득세 공제(5년간 50%) 양도세 비과세 요건 완화 등은 주택거래시장에 다소 활기를 불어 넣으며 2종 일반주거지역의 층수제한 폐지와 기 승인 받은 주택건설사업의 중소형 변경시 세대수 증가허용 등도 주택공급확대에 기여할 것으로 기대하면서도 서민경제 안정과 지역경제 활성화를 위해서는 무엇보다도 민간건축경기 활성화가 필요한데 이를 위해서는 DTI 획일적 규제, 소형평형의 의무비율 등 재건축 재개발 규제, 보금자리주택에 대한 민간 참여 확대 등을 시급히 풀어야 한다고 한다.

  또한 분양가 상한제 폐지 법안의 신속한 처리, 업계의 경영을 악화시키고 있는 최저가낙찰제 확대 정책과 가격경쟁을 유발시키는 입찰제도를 조속히 개선해야 한다는 의견도 있다.

- 9억 원 이하 1주택자의 취득세 2%1%, 9억 원 초과 또는 다주택자 4%2% 

  행정안전부는 지방세특례제한법 개정안이 지난 429일 국회 회의를 통과하여 올해 3.22일부터 연말까지 주택을 취득하는 경우 세부담이 절반으로 경감된다고 밝혔다. 이는 지난 322일 발표된 주택거래 활성화 방안에 따른 것이다.

1. 취득세 감면 세율과 적용시점 등

  5월 중순 법안이 공포 시행되면, 9억 원 이하의 주택을 구입하여 1주택자가 되는 경우 기존 2%에서 변경된 1% 세율로 취득세를 납부하게 되고, 9억 원 초과 주택을 구입하거나 주택을 구입하여 다주택자가 되는 경우 기존 4%에서 변경된 2%의 세율만 적용 받게 된다.

  금번 취득세인하의 적용시점은 정부대책발표일인 322일로 소급하게 되어 주택을 취득한 날이 322일 이후인 경우에는 개정된 세율의 적용을 받게 되고 이미 취득세를 신고 납부한 경우에는 환급을 받게 된다. 이는 정부발표이후 주택시장의 혼란을 방지하고 정부정책발표에 대한 국민들의 신뢰를 보호하기 위해서이다.

* 주택 취득일 : 잔금 지급일(등기일이 빠른 경우 등기일)

취득세 감면제도 변경 내용

구분

기 존

변 경

감면시한

‘11.1. 1 ~ ‘11.12.31

‘11.3.22 ~ ‘11.12.31

감면주택

9억원이하1주택인 경우

9억초과, 다주택자는 감면배제

 

모든 유상거래*

 

9억이하1주택

1%

적용세율

9억이하1주택

2%

9억초과, 다주택

2%

9억초과, 다주택

4%

* 유상거래 : 매매를 원인으로 하는 거래(신축, 증여, 상속 등 제외)

2. 주택거래세 감면제도 개편안의 주요 내용

3.22 주택거래 대책의 주요 내용

  주택거래 정상화 기조 유지를 위해 DTI 자율적용 종료 함께 주택 유상거래분 취득세를 인하하고, 분양가 상한제를 폐지하는 것을 골자로 하며 특히, 취득세는 9억 초과, 다주택자4%2%, 9 이하1주택자2%1%로 인하하되, 금년 말까지 한시 적용하기로 하였다.

금번 개정된 지방세특례제한법의 적용시기

  취득세 감면은 대책발표일인 3.22 이후 주택을 유상거래로 인해 취득(잔금지급일 또는 등기일중 빠른 날)한 자로 한정하여 소급 적용하며 신축, 상속 증여 등의 경우는 감면에서 제외된다.

3.22일 이후 법 시행일 사이 취득하여 취득세를 신고 납부한 자에 대한 환급대책

  환급대상은 대책 발표일(3.22) 이후 주택을 유상 취득하여 개정안 공포일 이전까지 취득세를 신고·납부한 납세자이며 환급대상자에 대하여는 각 과세관청에서 환급신청토록 통보 조치하고 개정법률안이 공포되면 환급신청자에 대하여 즉시 환급 할 계획이다. 기 신고납부세액에 대한 환급이자의 경우 개정안 공포(시행)일까지는 환급이자 지급대상에서 제외되나 공포일 이후 환급시 환급세액에 대한 환급이자(0.0118%/1)까지 포함하여 환부된다.

3.21 이전에 잔금을 지급하고, 3.22 이후 등기하는 경우 감면 해당 여부

  취득세 감면은 지방세법상 취득일을 기준으로 판단하며, 지방세법에서는 잔금지급일 또는 소유권이전등기일중 빠른 날을 취득일로 규정하고 있으므로 3.22 이후에 등기하는 경우라도 3.21 이전에 잔금을 지급하여 사실상 취득이 이루어진 경우에는 감면에서 제외된다.

지역별로 감면 적용 차이 여부

  주택거래에 따른 취득세 감면은 수도권, 지방을 불문하고 전국적으로 적용되므로 지역에 따른 차등 감면은 없다.

  법원경매는 경매를 하고자 하는 의욕만 있다면 누구나 쉽게 혼자서 접근할 수 있다. 누가 법원경매를 통해서 돈을 벌었다는 이야기를 들으면 누구든지 막연하지만 경매투자를 하고 싶은 생각이 들 것이다. 불확실한 시대에 나도 다른 사람들처럼 법원경매를 통해서 돈을 벌 수 있을까? 법원경매에 대해서 알아보자. 

1. 대부분의 사람들은 법원경매를 어렵게 생각한다.

  법원경매에 대해 일반사람들의 생각은 어떨까? 대부분의 사람들은 법원경매물건에 도사리고 있는 여러 가지 함정 때문에 경매투자를 망설인다. 잘못 투자하였다가는 하지 않은 것만 못하기 때문에 내 팔자에 무슨 법원경매하면서 지레 포기하는 경우가 많다.

  서점에 들려보면 수많은 경매관련 서적들이 있다. 이는 경매가 그만큼 경제성이 있다는 것을 간접적으로 보여준다고 할 수 있다. 그러나 대부분의 사람들은 법원경매시장의 문을 두드려보지도 않고 본인의 무지를 탓하며 아예 시도조차도 해 보지 않으면서 주변에 아는 사람이 법원경매를 통해 돈을 벌었다는 이야기를 들으면 그 때가서야 나도 법원경매를 할 걸하면서 배가 아파한다. 이는 참으로 소극적인 행위이다.

2. 법원경매, 약간의 시간과 노력을 투자하면 쉽게 접근할 수 있다.

  막연하지만 어렵게 생각되어지는 법원경매! 과연 어려운가? 어렵다면 어떤 부분이 어려운가? 모든 것이 어렵다고 생각하면 어려운 것이고 쉽다고 생각하면 쉬운 것이다. 문제는 법원경매를 통해 재테크를 해 보겠다는 마음가짐만 있다면 비교적 쉽게 수익을 올릴 수 있다. 모든 것이 마음먹기에 달려있다고 생각하고 차근차근 접근한다면 법원경매는 결코 오르지 못할 나무가 아니다.

  법원경매의 어떤 부분이 우리를 괴롭힐까? 낙찰 후 임차인에 대한 명도가 어렵다는 것인가? 경매결과 소유권을 취득한 후 나타날 수도 있는 애물단지 때문인가? 경매부동산을 낙찰 받은 후 전세가 잘나가지 않는 것 때문인가? 결론부터 이야기하자면 법원경매는 결코 어렵지 않다. 어렵게 생각되는 부분을 사전에 알고 최대한 피해 나간다면 법원경매만큼 쉽게(?) 돈을 벌 수 있는 분야는 아마도 없을 것이다.

- 풍수학의 목적은 지력에 의해 인생의 번영과 행복을 구하는 것이다.

  부자로 사는 사람이 있는가 하면 가난하게 사는 사람도 있다. 또 일생을 건강하게 사는 사람이 있는가 하면 병들어 일찍이 죽는 사람도 있다. 옛날 동양인들은 그런 운명이 무엇 때문에 발생하는 것인지에 대해 너무도 궁금해 했다. 그래서 사람마다 태어난 사주(四柱: , , , )에 따라 운명이 정해져 있다는 명리학(命理學)관심을 갖게 된 것이다.

1. 사주에 의해 운명을 전적으로 판단할 수는 없다.

  서양에서는 점성술이 발달하여 태어난 당시의 별자리 위치에 따라 일생의 불행과 행복이 달라진다고 보았다. 이른바 시간적 운명론이다. 그렇다면 과연 사람은 사주에 의해서만 운명이 결정되는 것인가?

  우리나라의 평균 출산률은 1.15명으로 1년에 태어나는 사람은 약 50만 명이다. 동양의 시간은 하루가 12시간으로 규정되어 있으니, 하루에 태어나는 사람은 약 114(500,000÷365÷12시간=114)이다. , 같은 사주를 가진 사람이 최소한 114이나 되는 것이다. 그렇다면 그들은 모두 같은 운명을 가지고 일생을 보내는가? 그렇지는 않은 것 같다. 그럼으로 사주로 보아 사람의 운명을 전적으로 판단할 수 없다고 하겠다.

2. 산천의 기운만으로 한 사람의 운명을 예측할 수는 없다.

  훌륭한 사람은 그가 태어나 자란 산천의 기운에 의해 만들어진다는 것을 우리는 공간적 운명론이라 한다. 옛말에 인걸은 지령(人傑地靈)이다.”라는 말이 있다. 풍수 경전설심부(雪心賦)에도 인걸은 산천의 기운으로 태어나는데, 산천의 모양이 생기롭고 모양이 좋으면 훌륭한 인재가 배출된다. 산이 수려하면 귀인이 나고, 물이 좋으면 부자가 난다.”라고 하였다. 

  그렇다면 한 부모에게서 태어나 같은 지역에서 어린 시절을 보낸 형제라면 그들의 운명이 모두 다 같은가? 잘난 형제도 있고 못난 형제도 있어 산천의 기운만으로 또한 사람의 운명을 예측하기는 어려운 것이다.

3. 풍수학은 길지를 찾아서 불운을 피하자는 것이다.

  한()나라 사람으로 청오경(靑烏經) 지은 청오자(靑烏子)이 길하고 따뜻하면 부귀가 오래간다. 혹 이와 반대되면 자손이 고독하고 가난해진다.라고 하여, 부모를 매장한 터의 기운이 좋으냐 또는 흉하냐에 따라 후손의 운명이 달라진다고 보았다. 또한장경(葬經)에서도 지리의 도()를 터득한 명사가 길지를 정하면 땅의 신령한 공덕(功德)을 빼앗을 수 있기 때문에 하늘이 사람에 준 운명[天命]까지도 바꿀 수 있다.”라고 하였다.

  그러므로 풍수학의 목적은 지력(地力)에 의해 인생의 번영과 행복을 구하는 것이고, 이는 주택을 길지에 정해 행운과 건강을 구하는 일과 조상의 묘를 길지에 구해 자손의 번영을 꾀하는 방법이 있다. 땅 속을 흘러 다니는 생기(生氣)에 감응 받음으로서 추길피흉(趨吉避凶)할 수 있는 혈을 찾는 것이 풍수학의 목적이다. 기본 원리도 혈을 찾고자 하는 과정과 방법을 학문적으로 체계화시킨 것이다.

- 풍수지리학은 각종 재난을 치유할 새로운 학문으로 떠오르고 있다.

  풍수지리학은 전통지리학의 원초적 형태이며 전문적 지리학이다. 조선시대의 기본법전인경국대전에 잡학 전공자를 관리로 선발하는 잡과(雜科)가 있고 잡학에는 의학(醫學), 천문학(天文學), 지리학, 명과학(命課學), 산학(算學), 율학(律學), 화학(畵學) 등이 있었다는 기록이 있다. 땅의 이치에 관한 학문이 바로 지리학이다.

1. 풍수지리학은 인간의 삶의 터를 고루는 실용학문이다.

  풍수지리학은 음양오행론(陰陽五行論)을 바탕으로 바람과 물의 순환 이치[] 그리고 땅의 형성 과정과 지질적 여건[]을 연구하여 인간과 동식물[]이 자연 속에서 좀더 건강하고 안락하게 살아갈 터를 구하는 동양의 지리관으로 경험 과학적 학문이며

  지질, 일조, 기후, 풍향, 물길, 경관 등 일련의 자연적 요소가 생물에 미치는 다양한 영향을 파악하여 그들의 우열을 가리며, 그 중에서 좋은 것만을 선택하여 생활에 이용하자는 실용 학문이다.

2. 풍수지리학은 바람과 물의 흐름을 연구 대상으로 한다.

  풍수사상은 자연이 가진 생명력(生氣)에 사람이 왕성하게 감응을 받으면, 길지에 조상을 매장하던가 혹은 길지에 살면 당대 또는 후손들이 부귀영화를 누린다고 생각하는 믿음이고, 풍수지리학은 바람과 물의 순환궤도와 양을 판단하여 길지를 찾는 방법과 과정이 학문적으로 체계화되어 오랜 세월 전승 발전되어 온 지식이다.

  좋은 땅이란 바람과 물의 흐름을 세밀히 관찰해야만 찾을 수 있는데 이와 같이 바람과 물을 연구 대상으로 삼았다 하여 풍수지리학이라 한 것이다. 또 풍수설 혹은 풍수지리설은 길지에 묘를 쓰거나 집을 짓고 살아 당대 또는 후손들이 번창하고 권세를 누렸다는 풍수적 효험들이 구전으로 전해져온 것이다.

3. 풍수사상은 인간이 생명체인 자연과 더불어 함께 살고자 하는 사상이다.

  풍수사상은 동서양을 막론하고 고대의 자연관으로 복을 구하고 화를 피한다는 중심사상 때문에 현실성이 떨어진다는 비판을 받아 왔다. 서양에서는 유일신 사상과 과학문명의 발달 즉 실험과 검증을 통해 얻은 경험만을 합리적이라고 생각하는 서양풍조에서 논리보다는 경험에 바탕을 둔 풍수사상은 통계적 접근에서 많이 취약했다. 하지만 동양에서는 자연을 생명체로 보아 자연과 함께 살고자 했으므로 꾸준히 발전하여 오늘날의 풍수지리학이 되었다.

  풍수의 경전인 청오경(靑烏經)에서는 다음과 같이 풍수사상의 효험을 강조한다. “어찌 없는 것만 하며 어찌 있는 것을 싫어하랴. 깊숙이 감추어져 있으나 실상은 길흉에 관계된다. 말로 사람을 현혹하되 그른 것 같으나 결국에는 이 이치보다 나은 것은 없다. 만약 음양설이 대수롭다면 어찌 내 말을 빌리랴. 내 말이 몸의 혹이나 군살 돋는 것 같지만 이치는 이보다 나은 것이 없다.”

4. 풍수학은 각종 재난을 치유할 새로운 학문으로 떠오르고 있다.

  풍수학에 내재된 미신적인 요소만을 제거한다면 풍수학은 역사적인 진리를 가득 담고 있어 현대의 생태적 조경이나 생태 건축학 등의 기본방향 및 원칙과 부합되는 내용이 풍부하다.

  풍수학은 자연 환경적 경험을 바탕으로 기후변화와 땅 이용에 따른 다양한 사례를 확률적으로 통찰함으로서 생물이 건강하게 살 '생기 있는 터'를 선택하는 방법론에서 풍부한 실전경험과 이론으로 무장하고 있고, 생물의 삶에 큰 영향을 미치는 바람과 물의 순환궤도를 파악해 가장 적당하고도 알맞은 기운을 얻도록 하는 메커니즘을 갖추고 있다. 그러므로 풍수학은 인구폭발과 환경오염, 자원고갈이란 인류가 직면한 재앙을 치유할 새로운 학문으로 떠오르고 있는 것이다.

- DTI 규제 부활, 주택 취득세 50% 감면, 분양가 상한제 폐지, 아파트 분양

  전매제한제도 폐지 등 

  정부와 여당은 작년 829일부터 일부 풀어줬던 DTI(총부채상환비율) 규제를 다음 달부터 부활시키는 대신 주택 취득세를 대폭 낮추고, '아파트 분양가 상한제'는 일부 폐지하기로 했다. 정부가 금융건전성을 높이면서, 동시에 차갑게 식은 주택시장도 함께 살리는 '정책조합(policy mix)'을 선택한 것이다. 규제를 풀면 시장 과열이 걱정되고, 아예 안 풀면 시장 자체가 붕괴할 위험이 있으니 절충안을 선택한 것이다.

1. 대출은 규제하되 거래는 살리자

  정부는 DTI 규제를 작년 '8.29 대책 이전' 수준으로 환원했다. 그간 DTI를 풀었지만 주택시장 활성화에 큰 효과가 없었다는 것이다. 실제 8.29 대책 이후 신규 주택담보대출은 50조원 정도 늘었다. 그러나 순수하게 DTI 자율 적용을 받아서 늘어난 대출액은 7천억원으로 전체 담보대출 증가액의 1.4%에 불과했다.

   
정부는 취득세를 낮추면 주택 수요자에게 실질 혜택이 돌아가 수요를 촉진할 것이라는 판단에서 취득세를 낮췄다. 실제 10억원짜리 아파트를 살 경우 현재는 취득세율이 4.6%(농특세, 지방교육세 포함)가 적용돼 4,600만원을 내야 한다. 하지만 2%로 낮아지면 1,900만원이 줄어든다. 정부는 세율 인하로 인한 취득세 감소분을 연간 2~3조원으로 추산한다. 부동산 전문가들은 취득세 인하로 강남 고가주택 거래가 늘어날 수 있다고 한다.

정부의 금융시장 안정 및 주택거래 활성화 정책

목 적

추진 방안

비 고

가계부채 안정

DTI(총부채상환비율)규제 4월부터 부활

- 서울지역은 연간 대출원리금 상환액이 연봉의

50%(강남, 서초, 송파구 40%)를 넘지 않아야 함

- 인천, 경기 지역은 연봉의 60%를 넘을 수 없음

- 고정금리, 분할상환 조건 등으로 대출을 받으면

기존 DTI 비율에서 최대 15%P 추가 적용

주택거래

활성화

취득세율 50% 감면

- 9억원 초과 주택을 구입한 1주택자 또는

다주택자 : 4% 2%

- 9억원 이하 주택을 구입한 1주택자 : 2% 1%

민간택지에 짓는 주택에 대한 분양가 상한제 폐지

4월 국회 주택법 개정 논의 착수 연내 법 개정

마무리

2. 아파트 분양 전매제한제도 폐지

  ‘3.22 부동산 대책중에서 가장 파괴력 있는 대책은 분양가 상한제 일부 폐지. 투기지역(서울 강남, 서초, 송파구)을 제외하고 민간택지에 짓는 아파트는 분양가 상한제를 없애겠다는 것이다. 재개발, 재건축단지와 뉴타운 지구 등도 대부분 민간택지에 포함된다. 이미 작년 2월 의원입법 형식으로 폐지 관련 법안이 국회에 계류돼 있다. 한나라당은 이번에 이 법안을 당론으로 채택해 통과시키겠다는 의지를 보인다.

  분양가 상한제 폐지는 폭발력을 발휘할 것으로 보인다. 분양가 상한제와 함께 연동해 운영되는 분양권 전매 제한제도도 폐지된다. 현재 수도권 과밀억제권역의 민간택지에서 공급하는 분양가 상한제 적용 주택은 일정기간(1~3) 분양권을 팔지 못하는 전매제한을 받고 있다. 민간택지의 경우 상한제가 폐지되면 계약과 동시에 전매를 할 수 있게 된다. 더불어 재당첨금지조항도 자동 폐지돼 당첨 후에도 또다시 청약이 가능해진다. 분양가 상한제가 폐지되면 재개발과 재건축 아파트의 일반분양분 분양가 역시 다소 오를 전망이다. 분양가를 높이면 수익성이 좋아지는 만큼 이들 사업 활성화와 함께 공급이 늘어나게 된다.

3. 주택시장에 미치는 영향

  정부의 정책 의지가 단기간 안에 실현될지 여부에 대해서는 의견이 나뉜다. 매매거래가 좀처럼 살아나지 않는 데는 부동산 가격 대세 하락론이 큰 요인으로 작용하고 있는 만큼 이번 조치가 부동산 매매심리를 얼마나 회복시킬지는 미지수라는 것이다. 또 주택 취득세 인하, 분양가 상한제 폐지는 4월 국회에서 관련법 개정안을 처리해야 시행할 수 있어 야당의 동의가 필요하다.

  부동산 전문가들은 일단 DTI 규제 부활을 결정한 만큼 투자심리가 위축돼 집값이 오르기는 쉽지 않을 것으로 예상하면서 분양가 상한제 폐지 등의 시장 활성화 대책이 얼마나 먹힐지 지켜봐야 한다고 한다.

- 풍수에서는 수맥이 흐르는 지역을 흉지로 여긴다.

- 수맥파는 차단할 수 없으므로 피해서 생활하면 된다.

  수맥의 생성은 원래부터 땅속, 주로 바위틈새에 갇혀있던 물이 일정한 통로를 형성해 흐르는 과정에서 물 특유의 특수성으로 부족한 물은 지표면에서 보충한다. 지구에서 증발된 물이 비나 눈이 되어 바닷물이나 강물로 다시 유입되는 순환과정에서 지표수는 높은데서 낮은 곳으로 흐르는 원칙을 철저히 지켜가지만 지하의 수맥은 음압에 의해 순환하기 때문에 때로는 낮은 곳에서 높은 곳으로 흐르기도 하는 등 지표수와는 전혀 다른 형태의 모습으로 그 생명력을 이어간다.

1. 조상들은 이른 새벽 우물에서 처음 길은 물을 으뜸으로 여겼다.

  사람 몸에는 물이 70% 이상을 차지하고 있는데 그 물 중 1~2%만 잃어도 심한 갈증과 괴로움을 느낀다. 그만큼 물은 공기와 함께 생존에 가장 필요한 요소 중 하나이다. 물을 마시지 않으면 신진대사가 원활하지 못해 몸 속 독소가 배출되지 않으며 심하면 생명까지 위협받는다. 그러므로 사람은 매일 2.5정도 물을 섭취해야 한다.

  예로부터 이른 새벽에 우물에서 처음 길은 정화수(井華水)를 물의 으뜸으로 꼽았으며 질병을 치유하거나 만사형통하는 신통력이 있다고 믿어왔다. 우리 어머니들은 장독대나 부엌에 정화수를 떠놓고 가족들의 건강과 자식들의 성공을 빌었다. 이 물을 아기가 아플 때 먹이거나 약을 달이는 데 쓰기도 했다.

2. 풍수에선 수맥이 흐르는 지역을 흉지로 여긴다.

  풍수에서는 우물이 솟는 수맥은 파괴력이 대단하고 인체에도 해로운 영향을 끼쳐 흉지로 여긴다. 수맥은 폭이 좁은 지층을 따라 튜브 같은 맥상( 脈狀)으로 존재하는 지하 물줄기로 신체의 혈관처럼 쉬지 않고 흘러간다. 수맥이 지표면 가까이 있으면 샘이나 우물로 분출해 식수나 생활용수로 쓰이고 깊게 흐르면 지열에 데워져 온천수로 이용되며 나머지는 강이나 바다로 흘러 들어간다.

  수맥은 자기 생명을 유지하기 위해 내보낸 물 만큼의 빈 공간을 채우려고 지표수를 받아들이는데 이때 물을 내보내 생긴 빈 공간의 진공압력이 상층부 쪽의 수분을 끌어당기는 힘으로 작용한다. 끌어 당기는 힘을 수맥파라고 하는데 수맥파는 물이 스며들 수 있도록 땅을 갈라놓거나 푹 꺼지게 하는 파괴력이 있다. 이와 같은 수맥이 지나가는 땅위에 집을 짓거나 묘를 쓰면 해로운 기를 받는다고 한다.

3. 수맥파는 차단할 수 없으므로 피해서 생활하면 문제가 되지 않는다.

  수맥파는 정전기를 일으키는 사람들에게 민감하게 반응해 각종 질병을 일으키기도 하고 피로감과 만성두통, 집중력을 저하시키기도 한다는 연구결과가 있다. 어떤 아파트의 특정 라인에 사는 입주자들만 잠을 자도 피로가 풀리지 않고 암 환자가 유독 많아 조사를 해봤더니 문제 라인 아래로 큰 수맥이 감지 됐다고 하는 이야기도 있다.

  시중에 유해한 수맥파를 차단할 수 있다는 수맥매트, 동판, 은박지 같은 제품들이 나와 있지만 약간의 효험만 있을 뿐 수맥파를 완전히 차단할 수 있는 신소재는 아직 개발되지 않았다. 전문가들도 수맥을 피해 침대와 가구를 배치하는 요령만 일러줄 뿐이다. 수맥이 있는 장소를 피해서 생활하면 아무런 문제가 없는데도 말이다.

- 조상들은 남북의 길이가 길고 동서가 짧은 남향집 터를 선호했다.

- 사람의 건강과 결실을 얻을 수 있는 좌향은 햇볕이 아니라 바람이 기준이다.

  예나 지금이나 사람들은 남향집을 좋아한다. 남향집은 일조량이 풍부해 건강한 삶은 유지할 수 있기 때문이다. 서울에서도 한강을 볼 수 있는 남향집은 한강을 볼 수 있지만 남향이 아닌 집에 비해 가격이 월등히 높다. 과연 남향집만이 좋은 것인가? 남향집만을 고집해도 되는 것인가?

1. 남향집은 선호의 대상이지 꼭 좋은 것만은 아니다.

  우리나라 속담에 '남향집에 살려면 3대가 적선(積善)을 해야 한다.'는 말이 있다. 남향집은 여름에는 시원하고 겨울에는 햇볕이 깊숙이 들어와 따뜻하고 아늑하여 살기에 편하다. 남향은 양기가 가장 성한 제왕의 방위로 '임금은 남면(南面)해 정사를 본다.'는 말도 가급적 남향 혹은 동남향 집에 살아야 한다는 의미를 함축하고 있다. 조상들이 남향집을 지을 수 있는 남북의 길이가 길고 동서가 짧은 터를 선호한 것도 이 때문이다.

  현대에도 남향은 다른 방향의 집에 비해 분양이 잘 되고 더 높은 가격에 거래되는 등 여전히 인기가 높다. 급기야 지세나 바람은 고려하지 않은 채 대개의 아파트는 남쪽을 향해 마치 병풍을 펼쳐놓은 듯한 직선형이 유행하고 있다. 그렇지만 남향집이 꼭 좋은 것만은 아니다.

2. 배산임수는 집터뿐만 아니라 집의 방향을 결정하는 중요한 요소다.

  전북 고창군 줄포면 인촌리에 있는 김성수 선생 생가는 우리나라에 전해지는 대표적인 양택 명당 중에 하나다. 이 집은 대대로 호남의 만석꾼 부자였는데 산으로 둘러싸인 남쪽을 배경으로 북쪽 바다를 바라보는 북향 대문에 북향집이다. 북향집이 살기에 불편하다는 것을 모르는 것은 아니지만 산줄기의 지기가 뭉친 곳에 집터를 잡고 지맥의 흐름에 순응해 산을 등지고 물을 바라보는 배산임수의 배치를 하다 보니 자연스럽게 북향집이 된 것이다.

  전통적으로 배산임수는 집터뿐만 아니라 집의 방향을 결정하는데 중요한 요소로 작용했다. 이것은 지맥 흐름에 순응해야 지덕이 발동해 복을 받는다는 풍수상 원칙이 건축 원리에 반영된 것이다. 지맥을 따라 물은 흐르고 물길은 곧 바람 길이니 결국 지맥의 흐름에 순응한 집이 순하고 신선한 바람을 얻을 수 있어 좋은 집이 되는 것이다.

3. 아파트 등 주택의 좌향은 햇볕이 아니라 바람이 기준이 되어야 한다.

  바람은 산천 지형의 형세를 따라 일정한 순환궤도를 거치며 어느 곳은 빠르게 어느 곳은 느리게 흘러 다니며 사람의 생명유지 활동에 영향을 미친다. 바람세기 중 사람이 가장 건강하게 성장해 큰 결실을 맺기에 알맞은 바람을 얻는 방위를 좌향(坐向)이라 한다. 좌향은 통념적으로 햇볕을 많이 얻는 남향을 가리키는 것이 아니라 산천 지세를 따라 흘러 다니는 바람 중 최적의 것을 얻는 방위이니 결국 아파트를 비롯한 주택의 좌향은 햇볕이 아닌 바람이 기준이 되어야 한다.

  현대 주택의 방향에 영향을 미치는 요소로는 도로도 중요한데 대개 도로를 통해 편리하게 주택에 진입할 수 있도록 방위를 정한다. 하지만 도로에서 접근이 용이한 방향은 자칫 지세 흐름을 역행하는 방위가 되어 풍병(風病)이 생길 수 있고 일조량까지 취약할 수 있다. 그리고 초고층으로 짓는 주상복합 아파트는 경관이 좋은 방위가 선호되는데 이것 역시 생기로써 취해야 할 최적의 바람과 햇볕과는 동떨어진 기준이다.

  신선한 바람은 내와 강이 있는 낮은 지대에서 산쪽으로 불어오니 역으로 물을 향해 대문을 배치해야 선선한 바람이 집 내부로 잘 들어와 사람에게 생기를 불어넣게 된다. 가족의 건강을 생각한다면 꼭 남향집을 고집할 필요는 없는 것이다.

- 정감록에 언급된 십승지는 많은 변란을 겪은 조상들의 투자 대상지

- 좋은 위치에 인정과 사랑을 포함한 땅은 요즘 우리들의 투자 대상지 

  공인중개사들이 고객에게 부동산 컨설팅을 할 때 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치라며 위치의 중요성을 강조한다. 나는 공인중개사들의 이런 강조에 전적으로 동감한다. 그런데 교통과 통신이 발달하지 않은 시대에 살았던 조상들은 부동산에 대하여 어떤 생각을 갖고 있었을까?

1. 정감록은 어려웠던 시절 도전에 대한 갈망이었다.

  정감록은 왕조 흥망과 더불어 그 중간에 재난과 화변(禍變)으로 세태와 민심이 어떻게 변할 것인가를 예언한 책이다. 이 책은 조선이 망한 후 정씨가 계룡산 인근에서 새 나라를 세운다는 예언으로 사람들에게 널리 알려져 있는데 정확하지는 않지만 임진왜란 병자호란 등 왜적의 침입이 많았던 조선 중기 선조대에 만들어진 것으로 당시 무능하고 부패한 왕정에 시달린 백성들에게 왕조의 바뀜이 백성들을 잘 살 수 있게 할 것이라는 희망을 갖게 했다.

  실제로 조선 후기 많았던 민란에는 정감록 예언이 많이 거론된다. 정감록에는 영주시 풍기읍 금계리 일대, 예천군 용궁면 금당실 등과 같은 '십승지( 十勝地)'에 대한 언급이 있는데 모두 난리를 피해 들어가 살면 목숨을 부지할 수 있다는 궁벽한 산골로 정감록을 믿는 많은 사람들이 십승지를 찾아들었다는 웃지 못 할 일들이 발생했다. 결국 십승지는 새로운 세상을 꿈꾸는 사람들에게는 이상의 세계이며 자손만대가 영화를 누릴 수 있는 복지였던 것이다.

정감록에 나오는 십승지의 위치

1. 영월 정동 상류 (강원도 영월군 영월읍 연하리 일대)
2. 봉화 춘양 일대 (경북 봉화군 춘양면 석현리 일대
)
3. 보은 속리 난증항 일대 (충북 보은군 속리산면, 경북 상주시 화북면 화남면 일대
)
4. 공주 유구 마곡 두 강 사이 (충남 공주시 유구읍, 사곡면 일대
)
5. 풍기 차암 금계촌 (경북 영주시 풍기읍 금계리 일대)6. 예천 금당동 북쪽 (경북 예천군 용궁면 일대
)
7. 합천 가야산 남쪽 만수동 일대 (경북 합천군 가야면 일대
)
8. 무주 무풍 북쪽 덕유산 아래 방음 (전북 무주군 무풍면 일대
)
9. 부안 변산 동쪽 호암 아래 (전북 부안군 변산면 일대
)
10. 남원 운봉 두류산 아래 동점촌 (전북 남원시 운봉읍 일대)

2. 우리 조상들의 부동산 가치 판단에 대한 생각

  십승지는 어떤 터가 가치가 있는 곳인가 하는 전통적인 기준을 제시한다. 비록 십승지가 풍수적 길지를 뜻하진 않지만 우리 조상들이 부동산에 대해 어떤 기준으로 가치를 판단했는가를 엿볼 수 있는 부분이다.

  조상들은 가장 값어치 있는 부동산을 조상을 편히 모실 수 있는 묘자리, 농사짓기 편리한 문전옥답, 자식을 낳아 훌륭히 키우고 가르치기에 용이한 집터라고 생각했다. 산천이 생기롭고 모양이 좋으면 훌륭한 인재가 배출되는데 산이 수려하면 귀인이 나고, 물이 좋으면 부자가 난다'고 생각했다. 이는 요즘 공인중개사들의 부동산 가치 판단기준인 위치와는 많이 다른 것임을 알 수 있다.

3. 요즘 세대들의 부동산 가치 판단에 대한 생각

  요즘 땅의 경제적 가치는 위치에 따라 천차만별이다. 특히 도심 땅값은 접근성에 큰 영향을 받는다. 서울에서 어느 정도 거리이고 시간은 얼마나 걸리는지, 또 개발 계획이 있는지가 땅값을 평가하는 중요한 기준이 되고 있다.

  그러나 투자가치만 보고 찾은 땅만이 사람들에게 행복을 가져다줄까? 투자가치는 물론 인정과 사랑을 포함한 땅이라면 더욱 더 좋은 부동산 투자가 되지 않을까? 그런 땅을 찾는 것이 쉽지는 않겠지만...... 올해는 그런 땅을 한번 찾아보도록 하자.