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수년째 미분양 늪 일산에선, 글로벌 금융위기 직격탄에

10년째 30~40% 폭탄세일중, 세입자도 `깡통전세` 걱정

보증보험 없인 전세도 안나가, "GTX-A 착공 이어 전철연장

정치인 쇼아니냐" 민심 부글

 

"새집이 헌 집 되도록 10년간 미분양을 못 털고 있어요. 작년에도 탄현에 3000가구 공공주택 건설을 발표하더니 이번엔 38000가구 새집을 넣으면 모두 죽으란 말인가요." 지난 10일 고양시 최대 축제인 `고양국제꽃박람회`가 열리고 있던 일산호수공원에서 약 5떨어진 탄현역 인근 덕이지구에서 만난 한 주민은 3기 신도시에 대해 격앙된 반응을 보였다. 이 주민은 "신도시 `빨대 효과`로 일산 사람들을 `하우스푸어`로 만들어놓고 이 와중에 시에선 축제를 열고 있으니 한심하다"고 한탄했다. 일산 덕이도시개발지구는 일산의 침체를 상징하는 대표 지역이다. 10년 전 분양가보다 30~40% 저렴한 폭탄세일을 했고 아직까지도 진행 중이다. 이곳에 위치한 `하이파크시티 신동아 파밀리에` 아파트는 총 3316가구로 `미니신도시`급이다. 이 단지의 미분양분은 분양가에서 36% 할인해 분양되고 있다. 전용면적 129의 최초 분양가가 73800만원이었지만 현재 47400만원에 분양되고 있다. 처음부터 타이밍을 맞추지 못한 것이 화근이었다. 글로벌 금융위기가 있었던 2008년에 분양해 부동산 침체기였던 2011년 입주를 시작했기 때문이다. 금융위기 직격탄을 맞은 시행사의 공사대금 지급 지연과 시공사 신동아건설의 워크아웃 등이 겹치면서 입주 예정자들이 아파트 입주를 거부했다. 입주자 중 과반수가 입주할 수 없다고 집단소송을 냈다.

 

은행 등 채권단이 미입주·미분양분에 대해 공매를 진행하며 할인 분양 아파트가 나오게 됐다. 이미 잔금까지 완납하고 입주한 분양자들이 피해를 보면서 `하우스푸어`의 대명사가 됐다. 주민들은 이곳보다 서울과 가까운 고양시 창릉지구 81338000가구를 지으면 어찌 될지 결과는 불 보듯 뻔하다는 입장이다. 한때 경기 북부 최고급 주상복합 단지로 불렸던 인근 탄현 초고층 주상복합도 신세는 비슷하다. 고양시 탄현동에 위치한 초고층 주상복합 아파트 `일산두산위브더제니스`20% 할인 분양 중이다. 단지는 경의선 탄현역과 브리지로 직접 연결된 총 2700가구 대단지다. `일산의 타워팰리스`를 내세우며 들어섰다. 인근 공인중개사사무소 대표는 "아파트 일반 매매가격뿐 아니라 공시가격도 떨어지면서 전세금반환보증보험 없이는 전세 세입자를 구할 수 없는 상황"이라면서 "기존 세입자들 중에도 `깡통전세`에 대한 두려움에 이사를 고려하는 사람들이 생기고 있다"고 분위기를 전했다. 부동산알리미 사이트에서 해당 아파트 전용 59.9공시가를 조회한 결과 작년 26500만원에서 올해 24000만원으로 2000만원 이상 떨어졌다. 올해 공시가격은 정부가 시세 반영률을 대폭 끌어올리면서 서울은 14%, 경기도는 4.65% 인상됐다.

 

일산은 20178·2 부동산 대책 타격을 가장 크게 받기도 했다. 8·2 대책 직전 대비 지난달 아파트값이 일산동구와 일산서구가 각각 2% 넘게 내리며 수도권 조정대상지역 중 유일하게 하락했다. 이 기간 중 삼송신도시가 있는 덕양구는 3% 넘게 올랐다. 국민은행에 따르면 4월 기준 삼송 일대 아파트값은 3.3당 평균 1700만원, 일산은 1100만원 수준이다. 일산서구의 주택 거래량은 20177127건에서 지난해 4900건으로 31.2% 급감했다. 일산서구는 올해 1~3월 누적 거래량도 721건에 그쳐 작년 1년치 거래량의 14.7%에 불과했다. 부글부글 끓는 민심에 더불어민주당 소속인 이재준 고양시장은 부랴부랴 `대곡~소사 전철` 일산역 연장 협약을 체결하고 나섰다. 지하철 연장을 통해 일산 지역 일대 민심 달래기에 나선 것이다. 그러나 일산 지역 주민들은 "김현미 국토교통부 장관은 착공도 못하는 GTX A노선 착공식 쇼를 하더니, 이재준 시장은 예전부터 말만 무성했던 지하철 연장 쇼를 하고 있다"면서 "모두 똑같은 정치인"이라며 격분하고 있다.(2019513일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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주택시장 최악의 거래절벽, 1월 서울 주택거래 60%

 

 

  서울 중구 신당동 소재 `남산타운아파트`(5150가구)는 작년 12월 이후 218일까지 단 한 건의 거래도 신고되지 않은 `거래 제로` 상태다. 송파구 문정동 `올림픽훼밀리타운`(4494가구) 역시 지난해 1129일 이후 약 3개월간 거래 신고가 단 한 건밖에 이뤄지지 않았다. 4000~5000가구에 이르는 대단지조차 거래가 수개월째 ``가 마르는 기현상 속에서 1월 전국 주택 매매거래량이 6년 만에 최저치를 기록했다. 서울 주택 거래는 1년 만에 60% 급감했다. 백화점식 정부 규제 여파로 사고 싶어도 대출이 안 나와 못 사고, 팔고 싶어도 세금이 무서워 못 파는 상황이 이어지면서 비정상적 거래절벽이 덮치고 있다는 분석이다.

 

 

  국토교통부는 지난 1월 주택 매매거래량이 5286으로 지난해 1(7354)보다 28.5% 줄었다고 18일 밝혔다. 1월 기준으로 주택 시장이 `꽁꽁` 얼어붙어 수도권에 깡통주택과 하우스푸어 문제가 불거졌던 2013년 이후 최저다. 2013년 빙하기를 거친 부동산 시장이 2014년 이후 조금씩 살아나기 시작하며 5년 평균 매매거래량은 65950건을 기록했다. 지난달 거래량은 최근 5년 평균치보다도 23.8% 줄어든 수준이다.

 

 

  20178·2 대책부터 지난해 9·13 대책에 이르기까지 정부가 잇단 규제책을 내놓은 이후 투자심리가 위축되며 매매거래도 함께 얼어붙은 것으로 풀이된다. 수도권 거래절벽 현상이 두드러지고 있다. 거래량이 수도권은 1년 전보다 39.8% 줄어든 22483건인 반면 지방은 15.8% 감소한 27803건으로 나타났다. 서울 지역만 놓고 봤을 때 지난달 6000건을 기록해 15000건이었던 작년 같은 달과 비교해 60% 감소했다.(2019219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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새 정부 부동산 종합대책 주요 내용 

 

  새 정부는 ’08년 이후 주택시장의 침체주택거래가 위축되고 주택구입수요가 전세수요로 전환되면서 전세시장 불안이 지속되어 실수요자의 거래불편 가중과 무주택 서민들의 높은 전셋값 부담, 중개·이사·인테리어 등 관련 서민업종어려움도 심화되고 있는 가운데 경제 전반의 불안요인을 제거하고 서민주거와 민생경제의 안정을 도모하기 위해 주택시장 정상화 종합대책을 마련했다.

 

 

 

 

주택 공급물량 조절과 세제 금융 청약제도 개선 등으로 주택시장 정상화 유도

 

  공공분양주택은 기존 연 7만호를 2만호로 축소하되, 60㎡ 이하 소형주택만 공급하고, 수도권 그린벨트신규 보금자리지구 지정을 중단하며 기존 지구공급물량 및 청약시기 등을 조정한다. 민간부문의 공급을 탄력적으로 조정할 수 있도록 의무 착공기간을 연장(2년→3년)하고, 공급과잉 우려가 큰 원룸형 도시형생활주택의 공급도 적정 수준으로 유지한다.

 

  부부합산 6천만원이하 가구가 법 시행일부터 금년말까지 6억원·85㎡이하 주택을 생애최초로 구입(소유권이전 등기 또는 잔금납부 완료)할 경우 취득세를 면제하고 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원규모확대(2.5→5조원)하며 소득요건 상향(부부합산 5.5천 → 6천만원), 금리인하(3.8%3.3∼3.5%)도 추진하고생애최초주택구입자금은 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하며 LTV를 70%로 완화한다.

 

  9억원 이하 신규․미분양주택을 구입하거나, 1세대 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택을 금년말까지 구입(계약금 지급)할 경우 취득 후 5년간의 양도소득 세액을 면제한다. 민영주택 청약가점제(’07.9∼) 적용대상을 85㎡이하에만 적용하고, 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화하며 유주택자(1주택 이상)에게도 가점제 청약 1순위 자격을 부여한다.

 

  토지임대부 임대주택 제도를 도입하고 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 주택임대관리업을 신설하며 기업형 임대사업 육성을 위해 임대주택 리츠1인당 주식소유한도(30%), 공모의무(30%)의 적용을 배제하고 민간의 임대주택은 세제상 인센티브의무를 함께 부여하여 공공임대주택처럼 활용할 수 있게 하는 準공공임대주택 제도를 도입한다.

 

  이와 함께 분양가상한제 신축운영, 토지거래허가구역 해제, 개발부담금 한시감면 등을 추진하고 정비사업시 기존주택의 전용면적 내에서 2주택 공급도 가능토록 하며 주택미분양자에 대한 현금청산시기조정(분양신청시점 → 관리처분인가 이후)하고, 15년 이상 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안을 강구한다.

 

 

 

하우스푸어와 렌트푸어 지원

 

  주택보유 희망자 중 연체자이거나 연체우려가 있는자의 경우 금융권 자체적으로 또는 신용회복위원회를 통하여 채무조정하고 3개월 이상 연체차주캠코를 통해 부실채권을 매입하며 채권 전부 매입시 차주에게 보유지분매각 옵션을 제공한다. 주택매각 희망자임대주택 리츠에 주택을 매각하고 이를 재임대(5년)하여 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주할 수 있도록 하며 주택연금 가입연령60세에서50세로 낮추고 일시인출한도를 50%에서100%로 확대한다.(1년 시행후 연장검토)

 

  렌트푸어 지원은 전세대출을 담보대출화하여 금리인하·한도확대가 가능하게 하되, 집 주인 성향 등을 감안하여 다양한 방안을 시행한다. 집주인 담보대출방식은 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달하여 대출금리를 인하하고, 집 주인에게는 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과폐지, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등의 인센티브를 부여한다.

 

  임차보증금 반환청구권 양도방식은 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도할 경우 금융기관에게 우선변제권을 부여함으로써 전세대출의 담보력을 강화하여 대출금리 인하 및 한도확대가 가능토록하며 주택기금의 전세자금 지원도 확대한다.

 

 

 

 

보편적 주거복지 추진과 이번 정부대책의 기대효과

 

  무주택 저소득가구는 2017년까지 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%가, 2022년까지는 소득 5분위 이하 550만가구 모두가 공공 주거지원 서비스를 제공받도록하며 공공주택은 공공 임대주택건설방식(7만호)과 매입·전세방식(4만호)을 합해 연 11만호와 공공분양 2만호 등 13만호를 공급하며 매입·전세임대 및 행복주택 도심내 물량을 최대한 확보한다.

 

  행복주택은 향후 5년간(’13∼’17년) 총 20만호를 공급하되 금년은 수도권 도심의 6∼8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 추진하고 사회초년생, 신혼부부, 대학생주거취약계층에게 부담 가능한 저렴한 수준의 임대료로 공급하며 저소득 가구의 월 임대료 보조를 위해 현행 주거급여 제도를 소득·거주형태·임대료 부담수준 등을 종합적으로 고려한 주택 바우처 제도로 확대·발전시켜 나간다.

 

  전문가들은 정부의 이번 대책으로 주택시장이 과거의 과도한 정부개입과 규제의 틀에서 벗어나 자율조정기능을 회복하는 획기적인 계기가 될 것으로 보면서도 4.1 부동산 종합대책의 주요쟁점들이 국회에서 쉽게 통과될지에 대해 의문을 갖는다. 아무쪼록 정치인들은 당리당략을 떠나 진정한 서민들의 입장에서 이번 부동산 종합대책을 검토해 줄 것을 기대해본다.

 

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  2. agapejoseph 2013.04.02 15:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    4.1 부동산 대책 내용, 잘 보고 갑니다~!
    요즘 온통 이 뉴스인데... 정리가 잘돼서 쉽게 이해됩니다^^

  3. 마니팜 2013.04.02 15:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    생애 최초주택구입자 면세혜택 같은 것은 아주
    좋은 것 같습니다
    포스팅 잘보고 갑니다

  4. 린미 2013.04.02 17:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복주택 좋은데요?? 신혼부부들이 들어가면 좋을 것 같아요!
    알아봐야겠네요^^

  5. 핑구야 날자 2013.04.02 18:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시장의 반응이 어떻게 나타날지 몹시 궁금해집니다.

  6. 어듀이트 2013.04.02 19:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산대책 잘 알아갑니다`
    편안한 오후 되시길 바래요`

  7. 단버리 2013.04.02 21:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 잘 알아갑니다~
    편안한 저녁 되시길 바래요

  8. +요롱이+ 2013.04.02 21:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산대책 너무 잘 보고 갑니다.
    평안한 밤 되시기 바랍니다~

  9. 도느로 2013.04.02 22:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산정책에 헷갈리는 부분이 있었는데
    많은 도움이 되었습니다. 좋은글 잘 보고갑니다. ^^

  10. 괴도별성 2013.04.02 22:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산에 대한 정보 잘보고 갑니다. ^^

  11. 서있는여자 2013.04.02 22:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘 신문에도 뉴스에도 부동산정책때문에 시끌시끌하군요 ^ ^

  12. 신기한별 2013.04.02 22:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주택시장에 관한 이야기 잘 보고 갑니다.

  13. miN`s 2013.04.02 23:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 글 감사합니다
    즐거운 밤 되세요^^

  14. 별이~ 2013.04.02 23:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주택시장 정상화... 잘되었으면 좋겠네요.
    하루 마무리 잘하시고, 좋은꿈 꾸세요^^

  15. Zoom-in 2013.04.03 00:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    새 정부가 이런저런 일들을 많이 시행하려고 하는군요.^^
    잘 보고 갑니다.

  16. 알숑규 2013.04.03 02:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    여러모로 시도는 많은데-
    과연 얼마나 성과를 거둘 수 있을지. 추이를 잘 지켜봐야겠습니다.
    오늘도 수고하세요.

  17. landbank 2013.04.03 08:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주거안정을 위한 주택시장 활성화 방안 너무 멋지네요
    잘보고 갑니다.

  18. 건강정보 2013.04.03 08:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복주택 괜찮은데요~^^

  19. 드래곤포토 2013.04.03 08:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    즐거운 하루되세요 ^^

  20. 금정산 2013.04.03 09:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    4.1부동산 종합대책 유익한 정보 잘 보고 갑니다.
    즐거운 수욜 멋진 시간 되세요

  21. 그레이트 한 2013.04.03 10:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    빨리 집이나 한채 사야 겠어요^^;;