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대출·세금 등 전방위 압박에 재초환 피한 곳도 반사이익 없어

 

 

  재건축 초과이익환수 부담금에 대한 공포가 확산하며 강남 재건축 시장이 얼어붙고 있다. 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 대상은 매수문의가 끊겼고, 이미 관리처분인가를 받아 부담금 부과 대상에서 제외된 단지들도 `풍선효과`가 나타나지 않고 있다. 대출 규제 강화로 금융권에서 돈 빌리기가 힘들어진 가운데 지난달 양도소득세 중과 조치에 이어 보유세 강화 논의, 재초환 부담금 충격까지 더해지며 재건축 투자수요자들의 눈치보기가 심화하는 양상이다. 21일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 76는 연초 호가가 최고 165천만원까지 올랐다가 최근 2억원 떨어진 145천만15억원에 매물이 나오지만 거래가 잘 안된다. 대치동의 한 중개업소 대표는 "재건축이 언제 될지 모르고, 재건축 부담금도 만만찮을 것이라고 하니 모두 관망하는 분위기"라며 "매수를 고민 중인 사람들도 13억원대까지 떨어져야 사겠다고 하는데 매수-매도자 간 호가 격차가 너무 크다"고 말했다. 송파구 잠실 주공5단지도 연초 최고가에서 1억원 가량 떨어진 매물들이 일부 소진된 후 소강상태다.

 

 

  서울시가 당초 3월 말로 예정했던 재건축 국제현상설계공모 발표를 지방선거 이후로 늦춘 데다 재건축 부담금 공포가 확산하며 매수 문의가 급감했다. 현지의 중개업소 대표는 "재건축 부담금 때문에 불확실성이 커지다 보니 수요자들이 관망하는 것"이라며 "조합에선 23억원대 부담금을 예상하지만 반포 현대 사례만 봐도 예측이 어려운 수준이라 매수를 조심스러워 한다"고 말했다. 이미 관리처분인가를 신청했거나 통과해 재건축 부담금에서 벗어난 단지들도 매수세가 없긴 마찬가지다. 이들 단지는 재건축 지위양도가 금지돼 거래 가능한 매물이 적은데도 반사이익이 없는 셈이다. 현재 이주가 진행 중인 강남구 개포동 주공 1단지는 매수 문의가 뚝 끊겼다. 개포동의 한 중개업소 사장은 "지난달 관리처분인가 이후 양도세가 늘면서 집주인들이 그만큼 매매가를 올려서 내놓다 보니 거래는 더 안된다""이달 들어 단지 전체를 통틀어 한두 건 팔린 정도"라고 말했다. 강동구 둔촌 주공아파트도 이주가 막바지에 접어든 가운데 이달 들어 2건 거래되는데 그쳤다. 둔촌동의 한 중개업소 대표는 "재건축 부담금에선 벗어났지만 대출 규제, 양도세 중과 등 다른 규제들이 많다 보니 투자 수요는 엄두를 못낸다""최고가 대비 6천만7천만원 싼 급매물만 팔렸고 일반 매물들은 찾는 사람이 없다"고 말했다.

 

 

  서울 서초구 경남3차 아파트 등은 지난해 말 관리처분인가를 신청했고 서울시 심의에서 7월 이후로 이주 시기가 정해지며 재초환을 피해갈 가능성이 커졌지만 여전히 거래가 뜸하다. 경남3차 아파트의 경우 호가가 연초 대비 1억원 이상 떨어졌지만 계약이 잘 안 되고 있다. 서초구 반포 주공 1·2·4주구는 재초환 폭탄을 맞을까봐 관리처분인가가 나기 전까지 계약이 쉽지 않을 것이라는 이야기가 나온다. 전문가들은 당분간 재건축 아파트 단지를 중심으로 약세가 불가피할 것으로 보고 있다. 부동산114 조사에서도 서울 재건축 아파트값은 지난해 말부터 4주 연속 하락세. 우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "정부의 규제 정책이 강남권 재건축 단지에 집중되고 있는 데다 보유세도 강화될 전망이어서 투자 수요가 많이 위축돼 있다""재건축 시장은 한동안 약세가 불가피해 보인다"고 말했다.(2018521일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

정부 가계대출 고삐 조이자 주담대 증가폭 크게 줄었지만 신용대출은 되레 큰폭 증가

4월 기타대출 2.7조 늘어 최대 서민 금리부담 3%5%대 커져

 

 

  정부가 주택담보대출(주담대) 규제를 강화하자 이른바 `풍선효과`로 신용대출이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 정부가 주담대 규제를 통해 부동산 투기와 가계부채 억제를 추구했지만 정작 주담대 수요자들은 신용대출로 갈아타면서 이자 부담만 늘어났고 한계 차주는 더 벼랑 끝으로 내몰리게 됐다는 비판이 제기된다. 14일 금융위원회와 한국은행에 따르면 4월 신용대출을 포함한 가계의 기타대출은 전월보다 27000억원 증가했다. 이는 한국은행이 2008년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 4월 기준 중 역대 최대 증가 폭이다. 기타대출 증가액은 지난 27000억원, 315000억원 등으로 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 기타대출은 전체 은행 가계대출 중 주담대를 제외하고 일반신용대출, 신용한도대출(마이너스통장대출), 상업용부동산담보대출 등으로 구성된다. 이 가운데 4월 신용대출은 14000억원으로 기타대출 27000억원 중 절반 이상을 차지했다. 반면 4월 주담대는 3월보다 24000억원 증가해 전월(28000억원)에 비해 증가 폭이 둔해졌다. 20164(46000억원), 20174(33000억원)과 비교하면 증가액이 크게 줄었다. 전문가들은 주담대가 감소하고 반대로 신용대출은 급격히 증가한 이유에 대해 "주담대를 생활비로 사용하던 수요가 주담대 규제로 인해 신용대출로 옮겨갔기 때문"이라고 분석했다. 특히 지난 3월 말 도입된 총체적상환능력비율(DSR)4월 신용대출을 늘렸다는 분석이다.

 

 

  신용대출 증가액은 올해 21000억원, 34000억원에서 4월에 14000억원으로 껑충 뛰면서 기타대출 증가를 이끌었다. 14000억원 중 상당액이 주담대 수요에서 넘어온 것으로 전문가들은 분석했다. 4월 신용대출 증가액은 지난해 11(26000억원) 이후 최고 수준이다. 아울러 지난달부터 적용된 다주택자 양도세 중과로 인해 아파트 매매가 줄어든 게 주담대 축소 원인으로도 지목됐다. 서울 아파트 매매 거래는 지난달 6000가구로 전월(14000가구)보다 절반 이하로 떨어졌다. 문제는 기존 주담대 수요자들이 신용대출로 갈아타면서 이자 부담이 높아지고, 취약 차주는 위험한 수준에 이를 수 있다는 점이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "정부가 주담대를 규제하니 서민 생활자금 수요가 신용대출로 옮겨갔다"고 진단하고 "이들 가운데 금리가 인상되면 버티기 힘든 취약 차주들이 상당수 있어 금융당국이 관리 방안을 고민해야 할 것"이라고 경고했다. 현재 주요 시중은행 주담대 금리가 3% 중반에서 5% 초반을 형성하고 있는 것과 달리 신용대출 금리는 중간 신용등급인 5등급 고객이 대부분 5%대 중반에서 시작한다. 그만큼 이자 부담이 크다.

 

 

  주담대와 기타대출을 합친 4월 전체 은행 가계대출은 전월보다 51000억원 늘어 전월(43000억원 증가)과 전년 동월(46000억원 증가) 대비 각각 8000억원과 5000억원 증가한 것으로 나타났다. 이는 작년 11(67000억원) 이래 가장 많았다. 그러나 가계대출이 급증했던 201520164월 평균(68000억원)보다는 적었다. 금융위 관계자는 "현재 가계대출은 연간 대출관리 목표(장기 추세치 8.2%) 내에서 안정적 증가세를 보이고 있다"면서도 "일부 대출에서 증가 규모가 커지고 있어 이에 대한 철저한 모니터링과 관리감독이 필요하다"고 말했다. 정부는 이달 23일 취약 차주 문제를 포함한 가계부채관리점검회의를 개최해 업권별 가계부채대책 추진 실적과 향후 계획 등을 집중 점검할 계획이다. 한편 정부의 주택담보대출 옥죄기는 지난해 하반기 이후 계속되고 있다. 지난해 발표된 6·19 부동산 대책으로 지난해 7월부터 조정대상지역 아파트를 담보로 한 담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)70에서 60, 60에서 50로 각각 강화됐다.(2018514일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 


재건축 아파트 시장은
'움찔'새 아파트·분양권은 '꼿꼿'

강남 아파트 간 온도 차

"부담금 폭탄' 맞는 재건축 매물 늘고 호가 떨어져"

부담금 피한 단지 '눈치보기' 래미안퍼스티지 1억 상승

재건축 규제 '풍선 효과' '집값 온도 차' 지속될 듯

 

 

  "잠실주공5단지는 호가(부르는 값)3000만원 내렸어요. 사려고 했던 사람들은 눈치를 보네요."(서울 송파구 잠실동 J공인 대표) "여긴 난리입니다. 래미안 퍼스티지가 일주일 새 1억원이 뛰었어요."(서초구 반포동 B공인 실장) 정부가 초과이익환수제 예상 부담금을 공개하는 등 재건축 추가 규제를 예고한 후 서울 강남권에서 '집값 차별화' 현상이 나타나고 있다. 크게 들썩이던 재건축 추진 단지들은 일단 '움찔'한 모습이다. 가격이 보합세를 보이거나 일부 단지는 소폭 떨어졌다. 호가가 오른 물건도 나오지만, 거래는 잘 안 된다. 정부의 '엄포'에 매수자들이 '당분간 지켜보자'며 관망하고 있어서다. 반면 신축 등 일반아파트나 분양권은 꾸준히 팔리며 가격 오름세가 멈추지 않고 있다. 재건축 단지 간에도 온도 차가 있다. 재건축 부담금을 피하지 못한 아파트는 열기가 한풀 꺾였다. 매물이 하나둘 나오고 가격도 떨어졌다. 대표적인 게 송파구 잠실동 주공5단지. 지난주 초 19억원에 거래된 이 단지 76(이하 전용면적)187000만원에 나온다. 강남구 대치동 은마아파트 76도 한 주 새 3000만원 내린 16억원에 나와 있다. 대치동 K공인 관계자는 "정부 압박에 마음이 조급해진 몇몇 집주인이 물건을 내놓았다""1주일 전만 해도 물건이 없어서 못 팔았는데, 지금은 사겠다는 사람이 뚝 끊겼다"고 말했다.

 

 

  함영진 부동산 114 리서치센터장은 "확정된 금액은 아니지만, 정부가 발표한 예상 부담금이 너무 컸다""재건축 규제를 강화할 조짐을 보이자 매수 심리가 위축된 것"이라고 말했다. 지난해 관리처분(착공 전 최종 재건축안)을 신청해 '부담금 폭탄'을 피한 강남구 개포주공1단지, 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포3·경남 등은 분위기가 나쁘지 않다. 이들 단지는 지난해 8·2 부동산 대책 이후 조합원 지위 양도가 금지돼 한동안 거래가 막혔으나, 최근 물건이 나오고 있다. 지난 25'10년 이상 보유, 5년 이상 거주'1가구 1주택자에 한해 거래가 풀려서다. 단지별로 장기 보유 매물은 각각 4~5개 정도다. 반포1단지 1·2·4주구 8434~35억원에 나온다. 8·2 대책 전인 지난해 7월 실거래가(275000만원)보다 7억원가량 뛴 가격이다. 개포주공1단지 45도 한 달 전보다 2억원 오른 15억원 선이다. 하지만 거래는 뜸하다. 개포동 G공인 관계자는 "집주인은 가격을 올려 내놓지만, 손님들이 선뜻 매수에 나서지 않고 있다"고 말했다. 일반아파트는 여전히 강세다. 이달 중순 23억원에 팔리던 반포동 래미안퍼스티지 84가 최근 242500만원에 거래됐다. 입주한 지 얼마 안 된 새 아파트의 상승 폭도 가파르다. 준공 4년 차인 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84는 최근 225000만원에 새 주인을 찾았다. 한 달 전 거래가격(20억원)보다 25000만원 올랐다.

 

 

  대치동 제이스공인 정보경 대표는 "집주인들이 '집값이 더 오를 것 같다'며 물건을 내놓지 않고 있다""단지(1608가구)를 통틀어 매물이 1~2개뿐"이라고 말했다. 반포동 아크로리버파크도 매물 품귀 상태다. 입주를 앞둔 아파트 분양권에도 수요가 몰린다. 8·2 대책으로 서울에선 분양권 전매가 입주 때까지 금지됐지만, 지난 201611·3 대책 이전 보유자는 분양권을 1회 팔 수 있다. 오는 12월 입주 예정인 송파구 가락동 헬리오시티(가락시영 재건축) 84분양권은 이달 14~15억원에 거래됐다. 한 달 전보다 2억원 정도 올랐다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "재건축 규제를 비켜난 신축 아파트나 분양권으로 수요가 옮겨가는 '풍선효과'가 나타나고 있다"고 말했다. 전문가들은 강남 아파트 간 '집값 온도 차'가 당분간 지속할 것으로 내다본다. 김규정 위원은 "재건축 단지들은 부담금을 피했느냐에 따라 시장 움직임이 달라질 수밖에 없다""신축 아파트나 분양권은 재건축 규제로 주택 공급이 줄 수 있다는 인식 때문에 가격 상승세가 이어질 것"이라고 말했다. 강남 아파트는 여전히 '안전자산'이란 인식이 강해, 재건축 시장을 누르면 수요가 다른 곳으로 갈 수밖에 없다는 논리다. 재건축 단지는 집주인과 수요자 간의 '밀고 당기기'가 극심할 것이란 분석이 나온다. 단기 가격 급등으로 인한 피로감이 있는 데다, 정부의 전방위 압박이 계속될 것이란 이유에서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 규제로 시장이 관망하다가 가격이 내려가면 저가 매수세가 들어오고, 다시 상승하는 패턴이 이어질 것"이라고 말했다.(2018128 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

30년 목동·상계 '울상'40년 압구정·여의도 '기대'

올림픽선수촌·목동신시가지 등 80년대 후반 지어진 곳들 정비사업 좌초 불안감 확산

재건축 좁은 문 `풍선효과`로 노후단지 희소성 더 커지며 은마 등 강남선 매물 거둬들여

김현미 국토장관 재건축 연한 연장 시사에 엇갈린 표정

 

 

  김현미 국토교통부 장관이 아파트 재건축 연한 연장을 시사하면서 아파트 단지별로 희비가 크게 엇갈리고 있다. 준공한 지 30년이 다 되어 재건축 기대감이 높았던 단지들은 실망한 기색이 역력한 반면 40년 연한 충족이 어렵지 않은 아주 낡은 단지들은 재건축 희소성이 커지게 돼 표정 관리에 들어갔다. 19KB국민은행에 따르면 3년 내에 서울에서 준공 30년 차에 접어드는 곳은 117개 단지 116562가구. 이 중 노원구는 37개 단지 49147가구로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 중계그린(3481가구), 상계보람(3315가구), 상계주공 9단지(2830가구)·6단지(2646가구) 등 대단지들이 모두 1988~1990년에 지어졌다. 송파구도 올림픽선수기자촌(5540가구), 올림픽훼밀리타운(4494가구) 8개 단지 14121가구3년 내 30년 연한을 채울 예정이다. 목동신시가지 7·11·12단지(6317가구) 등을 포함하는 양천구와 삼풍아파트(2390가구)를 포함하는 서초구에서도 각각 7701가구, 4886가구가 기존 재건축 연한 충족을 눈앞에 두고 있다. 이들 단지 중에서 재건축 기대감으로 집값 상승세를 보였던 곳은 재건축 연한이 40년으로 연장될 경우 집값 상승세가 꺾일 가능성이 크다. 재건축 시기가 10년 이상 늦춰지면 재건축 사업성도 영향을 받기 때문이다.

 

 

  작년에 대부분 30년 연한을 채우며 재건축 기대감이 집값 상승에 반영됐던 목동에선 발등에 불이 떨어진 분위기다. 목동 A공인 대표는 "정부가 재건축 연한 연장 가능성을 시사한 후 목동 아파트 매수에 불안감을 느끼는 고객들 전화가 이어지고 있다""일단 매수를 보류하고 지켜보겠다는 전화도 받았다"고 말했다. 특히 작년에 재건축 기대감으로 집값이 많이 상승했기 때문에 주민들 역시 걱정이 적지 않다. 재건축 연한 연장이 확정되기 전에 서둘러 안전진단이라도 마쳐야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 안전진단은 재건축 추진 절차의 첫 단계. 정부는 어느 단계에 있는 단지부터 재건축 연한 연장을 적용할지 명확한 입장을 밝히지 않았지만 목동 등 일부 단지는 아직 안전진단조차 받지 않았다. 목동 7단지 한 주민은 "연한 연장이 확정되면 집값이 2~3억원씩 내릴 수 있다는 이야기가 나와 주민들이 동요하고 있다"고 전했다. 대부분 단지가 준공한 지 40년 이상 된 강남구 압구정동과 영등포구 여의도동 아파트의 재건축 추진위원회들은 재건축 연한 연장과 무관한 단지인 만큼 차분히 재건축 절차를 이어가겠다는 반응이다. 압구정동 현대 1~3(1572가구)와 한양 1(936가구)1976~1977년에, 여의도 시범(1584가구)1971에 지어졌다.

 

 

  이들 단지 주민들은 표정 관리에 들어갔다. 풍선 효과가 기대되기 때문이다. 희소가치가 높아진 새 아파트와 이미 안전진단을 통과한 아파트의 가치가 급등할 것이라는 관측이 나온다. 1976년에 지어진 여의도 공작아파트 재건축 추진위원회의 송건화 위원장은 "재건축 연한이 연장되면 서울 내 신규 아파트 공급이 줄어드는 만큼 즉시 재건축이 가능한 아파트의 가치가 크게 올라갈 것"이라며 "이들 단지는 지금도 매물이 드문데 향후 더욱 씨가 마를 것 같다"고 말했다. 강남 재건축의 대장주 격인 압구정동 아파트들 역시 몸값이 더욱 치솟을 것으로 보인다. 신만호 압구정 중앙부동산 대표는 "40년 연한 연장이 현실화되면 압구정 아파트는 최소 수억 원씩은 오를 수 있는 동력이 생길 것"이라고 관측했다. 일부 아파트에서는 나왔던 매물도 다시 들어가고 있다. 대치동 은마아파트 주변 S공인 관계자는 "재건축 연한이 연장되면 1979년 지어진 은마아파트가 수혜를 입을 것이라는 전망이 나오자 소유주들이 매물을 거둬들이고 있다""178000만원에 내놨던 전용면적 84소유주가 매도 가격을 좀 더 올리겠다고 오늘 알려왔다"고 전했다. 아직 재건축 연한 연장 조치에 별 영향을 받지 않는 단지도 적지않다. 분당 J공인 관계자는 "분당 단지들은 용적률이 높아서 재건축보다는 리모델링을 추진하고 있다""재건축 연한 연장에는 별 반응이 없다"고 말했다.(2018120 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

11월 강남권거래 69, 77%↑…주택규제 풍선효과로 돈 몰려

 

 

  각종 부동산 규제에 아파트 거래는 ''가 말랐지만, 풍선효과로 꼬마빌딩 투자 열기가 점점 더 뜨거워지고 있다. 11일 빌딩매매·자산관리서비스 등을 제공하는 리얼티코리아에 따르면 11월 빌딩 매매 거래량은 총 151으로 그 전달인 10월에 비해 무려 89건이나 증가했다. 거래가 한 달 만에 70% 늘어난 것이다. 9120건이었던 빌딩 거래량은 10월 들어 31건이 줄어들어 89건까지 주저앉았지만 두 달 만에 반등에 성공했다. 5199건으로 정점을 찍었던 빌딩 거래건수는 6·19 부동산대책 발표 후 119건까지 떨어졌다가 주택시장 규제를 골자로 한 8·2 대책이 발표된 당월엔 되레 168건까지 치솟았다 다시 소강상태로 접어든 바 있다. 그러다가 주택시장 가격이 조정되지 않고 매매만 끊기자 빌딩 거래가 대폭 늘어난 것이다.

 

 

  거래금액 자체는 9253억원가량으로 지난달(6824억원)보다 35.6% 늘어나는 데 그쳤다. 이는 자산운용사나 기업이 대형 빌딩을 매입하기보다는 개인들이 상대적으로 적은 20~30억원 정도 자본으로 꼬마빌딩을 사들였다는 방증이다. 정부가 주택시장을 강하게 조이고, 투자를 위축시키자 개인들의 유동자금이 상대적으로 대출 등 규제가 적은 빌딩 쪽으로 몰리고 있는 것이다. 리얼티코리아 11월 월간뉴스에 따르면 151건 중 개인 거래는 119건으로 전체의 78.8%를 차지했고, 개인이 주로 하는 50억원 이하 소액 거래도 전체의 60%를 넘는 94건으로 집계돼 이 같은 해석을 뒷받침했다.

 

 

  서울과 강남 3구 쏠림현상이 심했다. 전체 거래 151건 중 134건이 서울이고, 17건만이 경기도에서 거래가 이뤄졌다. 11월 집계에서 서울·경기를 제외한 기타 지방 거래는 잡히지 않았다. 서울 거래 134건 중 절반이 넘는 69(전달 39)이 강남·서초·송파에서 나왔다. 주택과 마찬가지로 안전한 투자로 서울이 꼽히며 그중에서도 강남 3구가 최고라는 투자자 심리가 반영된 것으로 보인다. 11월 가장 비싸게 거래된 건물은 강남구 논현동 소재 지하 2~지상 9층 빌딩으로 매매가격은 310억원이었다. 3.3당 가격은 11200만원이 넘었다. 원래 법인이 가지고 있던 것을 개인이 사들인 것이다. 65억원에 팔린 강남구 청담동 소재 '라노스빌딩' 역시 소유주가 법인에서 개인으로 넘어갔다.(20171212일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

강남구 빌딩매매 208건 전수조사

4027%로 최대·3017% 달해

사업성공·상속으로 투자금 확보, 연예인 빌딩 재테크 붐 영향도

역삼 먹자골목·가로수길에 투자매입자금 절반은 대출로 충당

 

 

  서울 강남 빌딩주가 바뀌고 있다. 과거에는 개발 전 강남에서 논밭으로 갖고 있다가 빌딩을 세운 노령층이 주류였다면, 요즘엔 투자나 사업으로 부를 축적하거나 증여·상속 등으로 현금을 확보한 30·40대가 대거 빌딩을 사들이고 있다. 6일 매일경제가 빌딩 전문 중개업체 '빌사남'에 의뢰해 올해 1월부터 12월 초까지 강남구에서 매매가 이뤄진 208개의 빌딩을 전수조사한 결과, 거래된 빌딩 전체의 44%30·40대가 매입한 것으로 나타났다. 과거보다 빌딩 매수층이 젊어진 셈이다. 고차원 빌사남 팀장은 "갈수록 빌딩을 사려고 찾아오는 고객 연령대가 낮아지는 것을 확연하게 느낀다"고 말했다. 208건 중 40대가 매입한 사례가 56(27%)으로 가장 많았다. 이어 30대와 50대가 각각 17%로 뒤를 이었고, 606%, 70대 이상 3%, 202% 순이었다. 연령대에 따라 투자 지역이 조금씩 달랐다. 30대는 먹자골목이 위치한 역삼동과 논현동에 집중 투자했다. 40대는 강남역 상권, 가로수길, 압구정 로데오거리, 청담동에 투자했고 50대는 강남역·역삼역·선릉역·선정릉역 같은 오피스 부근 상권에 관심이 많았다. 금액별로는 10~50억원 수준의 꼬마빌딩이 114으로 전체 빌딩 중 55%에 달했다. 최근 빌딩주 연령대가 낮아진 것은 이 같은 꼬마빌딩 매매가 활성화한 영향이 크다는 분석이다. 올해 강남구에서 거래한 빌딩 매매금액은 총 21000억원이다. 대출은 총 9752억원으로 평균 대출 비율은 46%로 집계됐다. 고 팀장은 "강남 빌딩이라고 해서 다 비싸기만 한 건 아니다""빌딩 가격의 절반을 대출받아 공격적으로 투자하는 30·40대가 적지 않다"고 말했다. 상속이나 증여로 빌딩 투자자금을 모은 사례도 적지 않다. 최근 압구정 로데오거리에 있는 한 빌딩은 60억원에 가까운 금액에 팔렸는데, 이 건물을 산 사람도 40대다. 부모의 별세로 유산을 상속받자 빌딩 매입 의사를 타진했는데 거래가 성사됐다. 강남대로변에 위치한 한 꼬마빌딩도 최근 1950년대생 부부와 그들의 1980년대생 자녀 둘, 4명이 공동 명의로 산 것으로 확인됐다.

 

  부동산업계 관계자는 "최근 강남 빌딩을 매수하려는 20·30대 고객이 많이 늘긴 했지만 이들 중 상당수는 부모와 함께 매입한다"고 설명했다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "상속받은 재산이 현금으로 10억원이 넘는 사람들은 일단 꼬마빌딩을 찾는다""입지 좋은 곳에 사두면 임차인을 구해 수익을 올릴 수 있고 미래에 가치도 상승한다는 기대감 때문"이라고 말했다. 연예인들의 빌딩 투자 ''도 빌딩 구매자 연령대를 낮추는 요인이다. 일반적으로 20·30대에 자수성가해 수십억 원에 달하는 빌딩을 매입하는 것은 쉽지 않지만 연예인이나 운동선수라면 가능하다. 최근 가수 한승연 씨(29)가 강남구 논현동 빌딩을 37억원에 매입했고, 걸그룹 출신 배우 배수지 씨(23) 역시 지난해 강남구 삼성동 빌딩을 37억원에 구매했다. 젊은 연예인들 사이에서 빌딩 투자가 재테크의 기본처럼 굳어진 상황이다. 빌딩은 주택과 달리 자금조달계획서를 내지 않아도 된다. 주택의 경우 담보대출에 대한 규제가 강화됐지만 빌딩은 그동안 이렇다 할 규제가 없었다. 강화된 주택 규제가 최근 젊은 층이 빌딩으로 눈을 돌리는 계기가 됐다. 일종의 '풍선 효과'인 셈이다. 빌딩 매매가 이뤄진 208건 중 37(17.8%)은 매수자의 주소가 서울 외 지역이었다. 경기도가 22건으로 가장 많았지만 부산(4), 대전·세종(각각 2)뿐 아니라 제주도도 1건 있었다. 올해 강남구에서 거래된 최고가 빌딩은 농협은행이 약 2108억원에 매입한 강남역 인근 빌딩이었다. 개인이 단독 명의로 매입한 최고가 빌딩은 삼성동에 위치한 빌딩으로 거래금액은 500억원 수준이었다. 강남구 꼬마빌딩은 매물 부족이 심한 반면 대기 수요가 풍부하다. 매물이 시장에 나오면 대부분 곧바로 계약이 체결된다. 매물이 나온 당일 몇 시간 뒤 계약이 체결되는 경우도 적지 않다.(2017127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

상업·업무용 부동산 38천건8·2규제 피해 유동자금 몰려`풍선효과` 우려가 현실로

성수·마곡엔 웃돈 수천만원LH 단지내 상가 완판행진 낙찰가율 최고 270% 기록

 

 

  주택시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 투자자들이 수익형 부동산시장으로 몰려가고 있다. 주택시장을 누르면 시중의 유동자금이 다른 부동산 자산으로 쏠릴 것이라는 '풍선효과' 우려가 현실화되고 있는 셈이다. 21일 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 자료에 따르면 지난 8월 전국의 상가, 오피스, 오피스텔 등 상업·업무용 부동산 거래량이 역대 최고치인 38118을 기록했다. 이는 직전 역대 최고치였던 전달(7) 36418건에 비해서도 4.7% 증가한 수치다. 지난해 11·3 규제 이후 상업용 부동산 거래가 꾸준히 증가세를 보이며 4개월 연속 기록 경신 행진을 이어가고 있다. 전문가들은 상업·업무용 부동산시장이 이처럼 팽창하는 이유를 정부 규제의 풍선효과에서 찾고 있다. 작년 11·3 대책에 이어 올해 8·2 대책, 9·5 추가 대책까지 나오면서 재건축 아파트 거래를 위축시키고 다주택자 규제를 강화하자 상대적으로 규제가 덜한 비주택시장으로 투자자가 몰렸다는 것이다.

 

  경기도 남양주 다산신도시의 주상복합과 오피스텔 결합단지인 '다산 자이 아이비플레이스'의 최근 청약 결과도 이 같은 분석에 힘을 보탠다. 아파트 851가구, 오피스텔 270실에 대해 청약을 받았는데 아파트 경쟁률이 평균 6.81이었던 반면 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 68.111에 달했다. 규제가 덜한 오피스텔 쪽으로 쏠림 현상이 발생한 것이다. 다음달 서울 강동구 고덕역 4번 출구 바로 앞에 조성되는 주거용 오피스텔 '고덕역 더퍼스트' 단지 내 상가도 문의 전화가 잇따르고 있다. 분양 관계자는 "마케팅을 시작한 지 3주 만에 문의 전화가 하루 평균 100통 이상 오고 있다"고 전했다. 기조성된 상가 가격도 오름세다. LG전자 등 기업 입주로 활기를 띠는 마곡 일대2~3년 전 이 일대 상가가 처음 분양됐을 때보다 3.31000만원 수준의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다. 마곡지역 자체의 매력도 작용했지만, 최근 8·2 부동산대책 등 부동산 규제로 투자처를 찾는 사람들이 이 지역에 관심을 보이면서 상가 매매가격이 오른 것으로 분석된다. 인근 중개업소에 따르면 이 지역 상가들은 면적이나 입지에 따라 차이는 있지만, 올해 초에 비해 평균 5000만원 이상 올랐다.

 

 

  뚝섬 인근 성수 준공업지역 대로변 상가건물도 2년 전만 해도 3.3당 시세가 4000~5000만원 수준으로 형성돼 있었지만, 현재는 6000~7000만원에 육박한다. 이마저도 매물을 찾기 어려운 상황이다. 업계에서는 우려하는 목소리도 나온다. 주택시장 안정화를 위해 마련한 각종 규제와 대책이 시간이 지남에 따라 약효가 떨어지는 한편 멀쩡했던 다른 시장만 과열시키는 부작용을 양산하고 있어서다. 한국토지주택공사(LH)가 최근 실시한 단지 내 상가 입찰에서도 과열 양상은 계속되고 있다. 지난 18일과 19일 실시된 LH 단지 내 상가 입찰 결과 신규 공급된 서울오류 29, 시흥은계 B-2블록 4, 시흥은계 S-2블록 10, 대구금호 B-1블록 8개 등 51개 상가가 모두 완판됐다. 평균 낙찰가율도 175%나 됐다. 업계에서는 5% 수준의 연 수익률을 낼 수 있는 적정 낙찰가율을 150~160% 으로 본다. 특히 서울 오류행복주택 단지 내 상가는 29개 점포 중 11개의 낙찰가율이 200%를 넘을 정도로 입찰 경쟁이 치열했다.

 

 

  이 가운데 한 상가는 예정 가격이 11900만원이었는데 이보다 2200만원이나 높은 32100만원에 낙찰돼 269.7%의 낙찰가율을 기록했다. 이상혁 상가정보연구소 연구원은 "일부 LH 상가 입찰에서 과열 양상이 나타나고 있다""분위기에 편승해 고가 낙찰을 받지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다. 상업용 부동산 투자 열기가 오래 가기 힘들 것이라는 전망도 나온다. 한 전문가는 "임대료 인상률 상한선을 낮추는 등 상가임대차 보호법 개정이 추진되고 있고, 조정 대상지역 내 오피스텔 전매제한도 곧 실시될 예정"이라며 "최근의 투자 열기는 법 개정 전에 막차를 타고자 하는 투자자가 많기 때문"이라고 진단했다.(2017922일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  "지금 오시면 5시간 기다리셔야 합니다. 내일 일찍 오세요." 15일 부산시 강서구에서 개관한 포스코건설의 '명지 더샵 퍼스트월드' 견본주택은 그야말로 장사진을 이뤘다. 견본주택 개장 2시간 전부터 사람들이 줄을 서기 시작했고, 입장이 시작된 오전 10시께 줄은 1가량 길어졌다. 이날 오후 태풍이 올지도 모른다는 소식에도 불구하고, 하루에만 1만명에 가까운 인파가 몰린 것으로 포스코건설은 추정한다.

 

  명지국제신도시는 8·2 부동산대책은 물론 95일 추가로 지정된 투기과열지구에서도 빠진 부산 강서구에 속했다. 청약규제도 없고, 투기과열지구나 투기지역이 아니라 대출 등 제한도 없는 곳에 대기업 브랜드 새 아파트가 들어선다는 점 때문에 풍선효과가 나타나고 있다.(2017915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

올 개인사업자대출 20조 급증작년 증가액 대비 30%이상

가계 아닌 기업대출로 분류 LTV·DTI규제 대상서 제외일부 저축대출광고 유혹

 

 

  올 들어 가계부채 증가 속도를 누그러뜨리고 부동산 투기도 잡기 위해 주택담보대출에 대한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되고 있지만 규제 사각지대에 놓인 대출은 풍선효과로 급증세를 보이고 있다. 임대사업자, 자영업자 등 개인사업자를 대상으로 한 대출이 대표적이다. 실체는 가계대출이나 마찬가지지만 개인사업자 대출은 기업대출로 분류대출규제 대상에서 제외됐기 때문이다. 특히 일부 저축은행들은 LTV·DTI 규제를 대폭 강화한 8·2 부동산대책 이후에도 임대사업자에게 아파트 시세의 99%까지 대출한다는 광고까지 하면서 대출을 부추기고 있는 것으로 나타났다. 29일 금융감독원에 따르면 올 들어 6월 말 현재 금융권 개인사업자대출이 203000억원 늘어났다. 지난해 같은 기간 순증액(156000억원) 대비 30% 이상 급증한 수치다. 가계대출 차주를 대상으로 대출규제가 강화되고 있지만 개인사업자 대출은 LTVDTI 등 대출규제에서 자유로워 개인사업자 대출을 통해 필요한 자금을 대거 조달한 때문이다.

 

  임대사업자의 주택담보대출이 가파르게 증가할 개연성이 크다는 진단이다. 임대사업자에게 나가는 개인사업자 대출이 가계대출이 아니라 LTV·DTI 규제를 받지 않는 기업대출로 분류되기 때문이다. 금융권은 임대사업자 담보물(아파트·오피스텔·상가·토지 등)을 개별 평가해 유효담보가액의 50~80% 수준으로 대출해주고 있다. 은행권의 경우 임대사업자에게 LTV 70%까지 아파트 담보 대출을 해주고, 아파트 외 담보물은 이보다 적게 대출해준다. 저축은행은 아예 임대사업자에게 부동산 시세의 100%에 가까운 대출을 약속하고 있다. 금융당국은 임대사업을 위한 주택 3개와 거주를 위한 주택 1개가 있는 임대사업자의 경우 임대업을 영위하고 있는 사실이 명확하게 확인되면 1주택자로 볼 수 있다고 밝힌 바 있다. 임대사업자 주택을 일반주택이 아닌 하나의 사업장으로 인정해줘 대출 여력을 키워주고 있는 셈이다. 6월 말 현재 금융권 개인사업자 누적 대출 규모는 327조원 선인데 이 중 부동산임대업 관련 대출 비중이 36.7%로 가장 큰 것으로 조사됐다.

 

  이 때문에 임대사업자 대출 급증을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 진웅섭 금융감독원장은 지난 21"주택담보대출 규제 강화의 여파로 오히려 신용대출과 개인사업자 대출이 증가할 수 있다"고 경고했다. 9월 정부가 내놓을 '가계부채 종합대책'에 개인사업자 대출에 대한 관리 강화 방안이 담길 예정이다. 하지만 가계대출처럼 일률적인 대출규제는 힘들 것이라는 진단이다. 김영기 금감원 부원장보는 "부동산임대업자 대출한도 설정은 은행별로, 차주 신용도별로 다 다르기 때문에 일률적으로 LTV를 제한하기 어렵다"고 밝혔다.(2017830일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

경희궁자이·옥수파크힐스 등 입주 5년내 새 아파트 강남수준

6·19로 분양권전매 막히자 실수요에 임대 투자까지 몰려

 

 

  "전용 59시세가 9억원을 넘어서고 있어요. 매물도 별로 없지만 그나마 나왔던 물건도 매수세가 붙으면 다시 들어갑니다. 이런 식으로 2월 입주 초기에 8억원 초반이었던 시세가 계속 올라왔어요."(경희궁자이 근처 A공인중개업소 관계자) 최근 서울 강북권 새 아파트의 소형 평형 시세가 9억원에 육박하고 있다. 그동안 서울 강남권에서만 10억원을 넘어서는 소형 평형을 찾을 수 있었으나 강북권에서 찾을 날도 얼마 남지 않은 듯하다. 1~2인 가구 증가와 60대 이상 자산가들의 임대수익용 상품으로 주목받으며 강북권 소형 면적(전용면적 60이하) 몸값이 점점 올라가는 모양새다. 6·19 부동산대책으로 서울 강북지역도 입주 때까지 분양권 전매가 막히면서 새 아파트에 '풍선효과'가 나타나는 분위기다. 23일 부동산114KB시세, 근처 공인중개업소 등에 따르면 종로구 '경희궁자이'의 전용면적 59호가는 9억원까지 치고 올라왔다. '4대문 인근 재개발 아파트'로 주목받은 종로구 교남동 경희궁자이는 2월 입주 당시 가격이 81000만원이었다. 실거래가로는 5월 말 86500만원에 거래된 것이 마지막 기록이다.

 

  강북과 강남 사이에 위치해 최근 인기가 올라가는 성동구 옥수동 일대도 기세가 만만치 않다. 옥수동 'e편한세상 옥수파크힐스'6월 말 전용 5983000만원에 거래됐다. 현재 호가는 85000만원을 넘어 형성됐다. 작년 12월 입주 당시 가격이 75000만원이었음을 감안하면 7개월 만에 13.3%나 뛴 셈이다. 광진구, 용산구, 마포구 일대도 9억원 선 돌파를 노리는 아파트들이 상당수다. 광장동 '광장힐스테이트' 전용면적 59형 역시 85000만원을 돌파하며 고공행진 중이다. 작년 말 76000만원대에서 12% 상승했다. 용산구 이촌동과 마포구 아현동 일대 역시 '한강 대우''래미안 마포웰스트림' 등이 각각 8억원, 79000만원 선을 호가한다. 강북권 새 아파트들의 가격은 비슷한 평형의 강남권 아파트와 비교해도 크게 차이 나지 않는다. 예를 들어 재건축 이슈로 시장 관심을 받고 있는 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 전용 62가격은 93000만원이다.

 

 

  강남구 도곡동 쌍용예가 전용 59도 매매가가 9억원 언저리다. 이 밖에 강남구 수서동과 일원동, 서초구 내곡동과 양재동, 송파구 송파동 일대 아파트들의 소형 평형들도 가격이 75000~85000만원에서 형성되어 있다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "강북권 대표 아파트들의 20평형대 가격은 강남 3구의 웬만한 아파트와 비교해도 떨어지지 않는다""물론 비슷한 수준의 강남권 아파트들은 연차가 15~20년 정도로 애매한 것이 특징이다"라고 설명했다. 상승률만 따지면 강남권 대표 아파트 소형 평형도 부럽지 않다. 작년 12월 말 대비 상승률을 살펴보면 잠실 엘스 전용 5914.5%, 반포자이 전용 5911% 를 기록 중이다. 강북 소형 아파트 가격이 치솟은 건 1~2인 가구가 늘어난 이유가 크다. 통계청의 '2015 인구주택 총조사' 결과에 따르면 2015년 기준으로 1인 가구와 2인 가구 비중은 각각 28%27%에 이르는데, 2030년이 되면 각각 37%33%가 될 것으로 전망된다. 은퇴 후 임대수익을 확보하려는 60대 움직임도 분주하다. 한국감정원의 조사로는 2015년 아파트 구입자 중 60세 이상은 112036명으로, 2011(71254)보다 57.2% 늘었다.

 

 

  물론 이 같은 상승세는 지역과 단지별로 천차만별이다. 아파트의 경우 입주연도와 학군·교통 등 입지, 대단지 커뮤니티 여부 등에 따라 같은 단지라 하더라도 시세가 적게는 500만원, 크게는 5000만원 이상 갈린다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 "이들 지역은 특히 학군보다는 교통·상업 편의시설 등을 중시하는 3040 실수요자들이 늘수록 가격이 추가로 오를 가능성이 있다"고 말했다. 하지만 최근 강북 소형 아파트의 급상승세를 과열 신호인지 아닌지 잘 판단해야 한다는 지적도 제기된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "단기간에 과할 정도로 올라 투자 목적의 매매라면 주의할 필요가 있다"고 밝혔다.(2017723 매일경제 기사 참조)