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매도자 계약파기·담합 움직임까지…서구는 미분양관리지역 탈출

규제 피한 이동 수요 당분간 이어질 듯, 단기 상승 경계 목소리도

 

 

규제 무풍 지역인 인천의 아파트값이 최근 상승 폭을 키우면서 들썩이고 있다. 지난달 0.07%(3일), 0.11%(10일), 0.30%(17일), 0.40%(24일)로 상승률이 점점 높아진 데 이어 지난 2일(0.42%)에는 오름폭을 더 확대했다. 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구가 송도동이 가파른 상승세를 주도하고 있고, 서구·남동구 등도 덩달아 강세를 보인다. 업계에서는 서울 외곽의 '노도강'(노원·도봉·강북), 경기 남부의 '수용성'(수원·용인·성남)에 이어 규제가 덜하고 교통 호재가 많은 인천에 풍선효과가 번지는 것으로 보고 있다.

 

 

◇ 송도가 상승 주도…조정대상지역 지정 가능성에 촉각

 

인천에서도 특히 송도는 풍선효과가 가장 크게 나타나는 지역으로 꼽힌다. 8일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 인천시 연수구 송도동 '더샵 그린워크 2차' 전용면적 84.8682㎡는 지난달 15일과 18일에 각각 6억원, 5억8천만원에 거래된 것이 같은 달 26일 6억2천만원까지 매매가격이 뛰었다. 이달 들어서는 같은 면적이 6억5천만원까지 올라 매매 계약됐다고 한다. 이 단지 안에 있는 한 부동산중개업소의 대표는 "최근에 투자자들이 몰리면서 거래가 많았다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때문에 이번 주에 계약한 5건 모두 투자자들이 집도 보지 않고 샀다"고 전했다. 송도동 '롯데캐슬' 전용 84.9966㎡는 지난 4일과 5일 각각 5억5천만원(3층), 6억2천만원(4층)으로 가격이 연일 신고가를 경신했다. 이 단지 내 부동산 중개업자는 "송도에 부동산만 400개가 넘는데, 현재 물건이 없어 투자자들이 묻지도 보지도 않고 산다"며 "코로나19 때문에 주춤해도 여전히 매도 우위의 시장이 유지되고 있다"고 말했다. 송도동 '호반1차(베르디움더퍼스트)'는 전용 63.9487㎡가 지난달 29일 4억5천만원, 4억8천만원에 거래된 이달 3일 4억9천만원으로 손바뀜했다.

 

 

이 지역 중개업소 대표는 "지난달 20일 부동산 대책이 나오기 전후로 외지인 투자자들이 대거 몰려와 물건이 소진됐다"며 "현재 매물이 대부분 5억원대에 나와 있는데, 코로나 영향 때문인지 거래는 잘 이뤄지지 않는다"고 설명했다. 현재 입주가 진행 중인 '송도국제도시 호반베르디움 3차 에듀시티' 전용 84.9128㎡는 지난 2일 6억954만원에 분양권 계약이 체결되며 분양가 대비 1억5천∼2억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 이 단지는 입주가 시작된 지난달 22일만 해도 해당 면적 분양권이 5억8천830만원에 거래됐었다. 이렇게 집값이 급등세를 보이자 중개업소에 송도가 조정대상지역으로 지정될 가능성을 묻는 문의가 급증하고 있다. 매도인들의 계약 파기나 담합 움직임도 감지된다. 송도동에서 영업하는 중개업소 직원은 "송도가 조정대상지역으로 지정되는 것 아니냐는 문의가 최근 급증하고 있다"며 "커뮤니티에는 정부 규제를 의식해 집값이 올랐다는 말을 자제하자는 말도 오간다"고 분위기를 전했다. 또 다른 중개업소 대표는 "계약을 파기하고 매수인에게 배액으로 1억원이 넘는 배상을 고려하는 매도인도 있다"며 "매도인들이 허위매물을 내놓고 서로 가격 담합을 벌이기도 한다"고 밝혔다.

 

 

◇ 교통 호재에 서구·남동구도 상승세, 분양 시장에도 군불

 

인천은 수인선 3단계 구간(수원∼한대앞), 인천지하철 1호선 송도랜드마크시티역, 인천 서구 석남동까지 이어지는 서울지하철 7호선 등 3개의 철도 개통을 앞두고 있다. 인천 송도에서 서울 여의도∼용산∼서울역∼청량리를 거쳐 경기 남양주(마석)까지 약 80.1㎞의 급행철도를 건설하는 GTX B노선은 2022년 착공 예정이다. 이런 교통 호재가 풍선효과에 더해 서구·남동구 등 그간 저평가된 인천 지역의 아파트값 상승으로 이어지고 있다. 7호선 연장 호재가 있는 인천 서구 '청라제일풍경채2차 에듀앤파크'의 전용 84.939㎡는 지난달 29일 6억9천만원에 실거래됐다. 같은 면적이 지난달 1일 6억3천만원에 거래된 것과 비교하면 6천만원이 오른 셈이다. GTX-B노선 예정지인 남동구 구월동 '구월힐스테이트 앤 롯데캐슬골드 1단지'의 전용 59.9㎡는 지난 4일 22층 물건이 4억2천만원에 매매 계약됐다. 지난달 22일 같은 면적 3층이 3억6천800만원(3층)에 팔린 것보다 5천200만원 상승한 것이다. 이 단지 안에서 영업하는 중개업소 사장은 "지난달부터 인천은 풍선효과에 더해 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 많이 오르고 있다"면서 "무엇보다도 가격이 아직 싸고 서울과 가까운 비규제 지역이기 때문"이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "경기 위축 속에서도 낮은 금리에 따른 유동 자금의 부동산 시장 유입이 국지적 풍선효과를 일으킬 가능성이 크다"며 "규제를 피해 수요가 이동하는 패턴은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

 

 

교통 호재에 따른 인천의 아파트값 상승은 분양 시장에도 불을 지필 조짐을 보이고 있다. 지난해 6월 미분양 아파트가 2천600가구가 넘었던 인천 서구는 올해 1월 기준으로 미분양 물량이 411가구로 급감하면서 지난달 말 미분양관리지역에서 벗어났다. 서구에서도 '미분양의 무덤'이라는 오명을 쓴 검단신도시는 작년 말 무순위 청약을 통해 물량이 소진되기 시작한 데 이어, 올해 1월 분양한 '검단파라곤 센트럴파크'가 평균 8.6대 1로 1순위 청약을 마감하기도 했다. 청약자 수는 6천725명으로 검단신도시 역대 최다를 기록했다. 인천에는 봄 분양 성수기(3∼5월)에 1만4천가구가 넘는 분양 물량이 예정돼있다. 수도권에서 남은 비규제지역이 얼마 없고 시중에 부동자금도 풍부해 인천의 아파트값 상승과 분양 열기가 당분간 지속할 가능성이 크지만, 이를 우려하는 목소리도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "시중의 갈 곳 없는 부동자금들이 특정 지역을 향해 게릴라식으로 이동하고, 선보다는 점으로 움직인다"며 "수도권에서 풍선효과가 일부 나타나지만, 그 효과가 장기화하긴 힘들 것"이라고 예상했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "인천은 교통 호재를 낀 아파트의 가격 상승세와 청약 호조세가 꾸준히 이어지겠지만, 그렇지 않은 곳은 단기 상승에 그칠 수 있다"며 "인천은 전반적으로 수요보다 주택공급 물량 여유가 있는 지역이기 때문"이라고 설명했다.(2020년 3월 9일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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호가 5000만~1억원 상승…매물 품귀, 전문가들 "풍선효과 예견됐던 일"

 

 

“갑자기 투자 문의를 하는 전화가 쏟아져서 일도 못했습니다. 호가도 수천만원에서 1억원 넘게 뛰었습니다.” 24일 인천 서구 가정동 A공인 관계자는 “2·20 부동산 대책 발표 이후 ‘루원 SK리더스뷰 1차’ 분양권 가격이 연일 오르고 있다”며 이같이 말했다. 이 지역 공인중개업소들에 따르면 이달 초까지만 해도 5억원 초반대를 오르내리던 루원 SK리더스뷰 1차 전용면적 84㎡ 매도 호가가 5000만원에서 최대 1억원 정도 올라 6억원대를 넘었다.

 

◆인천·의정부 등 외지 투자자 몰려들어

 

가정동 일대 중개업소들에 따르면 루원 SK리더스뷰 아파트 소유주들은 호가를 높이거나 매물을 거둬들였다. 2·20 대책 이후 규제가 강화된 수원·안양 등을 대신할 수도권 비규제지역 투자처를 찾는 수요자들이 몰려서다. 인근 H공인 관계자는 “대책이 발표된 20일 오전까지만 해도 시세보다 3000만원 싼 급매물도 있었는데 발표가 나온 오후부터 싹 들어갔다”고 전했다. D공인 관계자는 “대책 발표 이후 집주인들이 프리미엄이 더 붙을 것이라고 기대하고 있다”며 “현재 분양가 대비 프리미엄은 최소 2억원 수준이며 최대 3억원까지 치솟았다”고 말했다. 청라국제도시가 있는 청라동 아파트값도 상승세다. ‘청라 한신 더휴 호수공원’(전용 84㎡)의 분양권은 이달 중순 최고 6억8698만원에 거래가 성사됐지만, 현재는 호가가 최고 7억9000만원까지 뛰었다. 이 단지를 주로 중개하는 K중개업소 대표는 “외지에서 투자자들이 몰려들면서 집주인들이 호가를 계속 높여부르고 있다”며 “그래도 거래가 활발히 잘 이뤄진다”고 했다.

 

 

인천에서는 올 초부터 부동산 거래량이 상승세를 보이고 있었다. 수원·안양·의왕 등 수도권 과열 지역이 규제에 들어갈 것이라는 전망이 나오기 시작하면서다. 서구는 지난 1월 1179건이 거래되면서 1년 전(394건)에 비해 거래량이 199% 이상 급증했다. 송도국제도시가 있는 연수구도 다르지 않다. 지난달에 892건이 거래되면서 지난해 1월(394건)보다 182% 늘었다. 이 밖에 지하철 7호선 연장 호재가 있는 부평구도 거래량이 495건에서 926건으로 치솟았다. 규제를 피하려는 막차 수요는 의정부, 김포, 부천 등으로도 퍼지고 있다. 의정부 민락동 ‘호반베르디움 1차’ 아파트의 급매물들도 자취를 감췄다. 매수 문의는 쏟아지고 있다. 이 단지 인근 G공인 관계자는 “이날 오전에만 여섯 차례 매수 문의전화가 걸려왔다”며 “외지인 투자자들이 매물이 나오면 집을 보지도 않고 사겠다고들 한다”고 말했다. 이달 초까지 4억5000만원선에 매매가 가능했던 전용 84㎡ 주택은 이제 5억원을 넘게 줘야 살 수 있다.

 

 

◆"여기도 규제 적용되기 전 '막차 타자'“

 

앞서 정부는 2·20 부동산대책을 내놓으면서 수원 영통·권선·장안과 안양 만안, 의왕 등 수도권 다섯 곳을 조정대상지역으로 지정했다. 이들 지역은 조정대상지역으로 지정되면서 앞으로 제2금융권을 포함한 전 금융권에서 LTV와 DTI가 강화된다. 양도소득세도 중과되며 양도차익에서 최대 80%를 공제해주는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택에서도 배제된다. 전매제한이 강화되고 1순위 및 재당첨 제한 등의 조치도 취해진다. 대출을 받는 것도 까다로워진다. 현재 조정대상지역에서는 LTV가 60%로 제한되고 DTI 50%가 적용된다. 여기서 정부는 조정대상지역의 LTV 비율을 60%에서 50%로 낮추 돼, 9억원 초과 주택에 대해선 9억원 초과분에 대해 LTV를 30%로 하향한다. 내달 2일부터 시행될 예정이다.

 

 

상황이 이렇자 2·20 대책의 규제를 피하려는 투자자들이 안시성(안산·시흥·화성), 김부검(김포·부천·검단), 남산광(남양주·산본·광명), 오동평(오산·동탄·평택), 구광화(구리·광명·화성) 등의 신조어를 만들며 다음 투자처를 물색하고 있다. 인천 연수구에 사는 윤 모씨(39)는 “정부의 부동산 규제가 인천까지 적용되기 전에 ‘막차를 타자’는 심리가 강해져 사람들이 몰리는 것 같다”고 말했다. 전문가들은 또다른 풍선효과가 이미 예견됐다는 지적을 내놓는다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “최근 집값 상승의 근본적인 원인인 공급 대책이 이뤄지지 않는 이상 규제는 인천, 의정부 등 다른 비규제 지역으로의 풍선효과 등 또 다른 부작용을 낳을 수 밖에 없다”며 “여전히 시장에 유동자금이 풍부하고 갈곳이 없으며 부동산은 언제가는 오른다는 학습효과와 사라지지 않는다는 안전자산이라는 인식이 강하기 때문”이라고 설명했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "집값 규제 이후엔 필연적으로 스프링처럼 가격이 튈 수 밖에 없다"며 "전국을 감시할 수 없기 때문에 규제는 신중하게 이뤄져야 한다"고 강조했다.(2020년 2월 25일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`左팔달 右기흥` 수원 영통은 비규제효과 상승폭 1위 기록

수지 84㎡는 `마용성` 근접 규제할수록 풍선효과 심각 `버블 세븐`재현 우려도

 

 

강도 높은 12·16 부동산대책에 강남 집값 상승세는 한풀 꺾였지만 대신 경기 수원과 용인 등 수도권을 중심으로 불이 옮겨붙은 형국이다. 일각에선 수도권과 지방 대도시를 중심으로 2000년대 중반 `버블세븐` 현상이 재현되는 것 아니냐는 우려의 목소리까지 나오고 있다. 실제로 12·16 대책 발표 이후 한 달간(12월 23일~1월 13일 기준) 아파트값 상승률 10위권을 살펴보면 수원, 용인, 구리, 광명, 안양 등 수도권과 세종, 대전, 대구 등 지방 대도시로 구성돼 있다. 대책 발표 후 한 달간 가장 큰 상승률을 보인 수원 영통(1.98%)은 풍선효과로 과열되고 있는 대표 지역이다. 2017년 준공된 `힐스테이트 영통`은 1월에만 8건 거래됐다. 전용 71㎡ 실거래가는 지난해 7월만 해도 5억9500만원이었지만 10월 6억원대, 12월 7억원대로 올랐으며, 이달에는 무려 8억4000만원(1월 10일)에 실거래됐다. 호가는 9억원대까지 나오고 있다. 서울 부동산 시장에 냉기가 도는 상황에서 영통 집값에 훈풍이 부는 이유는 비조정지역으로 규제를 비켜간 데다 9억원 초과 아파트 대출을 축소한 대책의 반사이익 때문이라는 분석이다.

 

 

수원 영통은 조정대상지역인 수원 팔달과 용인 기흥 사이에 있다. 조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV)이 50~60%로 제한되는 반면 비조정지역은 70%까지 적용된다. 대출이 집값의 40%밖에 안 나오는 서울(투기지역)에 비해 적은 자본으로 집을 매매할 수 있는 셈이다. 예를 들어 힐스테이트 영통과 큰 도로 하나를 사이에 두고 있는 `효성해링턴플레이스`는 전용 59㎡가 1년 전 3억5000만원대에서 이달 3억9000만원 정도로 상승폭이 4000만~5000만원가량에 그쳤다. 이곳은 영통구와 인접해 있지만 행정구역상 용인시 기흥구에 속한다. 인근 공인중개업소 관계자는 "영통구와 맞닿아 있는데 조정지역이란 이유로 대출 한도가 50~60%밖에 안 나와 영통이 쭉쭉 오를 때 상대적으로 상승폭이 낮았다"고 전했다.

 

 

용인 수지 역시 신분당선 성복역, 수지구청역 역세권 신축 단지의 경우 84㎡ 기준 호가가 마포, 성동 등 서울 핵심지역의 호가와 비슷한 수준까지 올라서 집값 거품이 위험 수위에 달했다는 지적이 나오고 있다. 지난해 6월 입주한 용인 수지 `성복역롯데캐슬골드타운`은 전용 84㎡ 매물 호가가 13억~14억원에 달한다. 실거래가 역시 지난해 9~10월엔 7억~8억원 선이었지만 지난 2일 11억7200만원에 중층 매물이 팔렸다. 성복역롯데캐슬골드타운의 호가는 같은 면적 기준 신축단지인 서울 성동구 옥수파크힐스(14억~15억원)나 마포 대장주로 꼽히는 마포구 래미안푸르지오(15억~16억원)의 호가와 비슷한 수준까지 올라왔다. 수지는 주택 경기가 호황이었던 2000년대 중반 서울 강남3구 등과 함께 전국 집값을 선도하는 `버블세븐` 지역으로 꼽혔던 곳이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "용인·수원 등 수도권 일부 지역은 주택 공급은 증가하는 반면 인구는 감소하는 지역이라 집값 상승에 한계가 있다"며 "풍선효과로 투자 수요가 몰리면 집값에 거품이 낄 수 있어 주의가 필요하다"고 지적했다.(2020년 1월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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종부세 대상·액수 사상 최대, 세금 카드에도 집값 안꺾여

재건축 연한 40년으로 확대 등, 연내 규제 종합세트 나올 수도

 

 

올해 공동주택 공시가격 폭등으로 종합부동산세를 내야 하는 납부자 숫자와 납부액이 사상 최대를 기록했다. 종부세 납부 기준인 `9억원 초과 아파트`가 작년 대비 약 28% 급증했고 납부액은 약 58% 급등했다. 세 부담이 크게 늘어났음에도 서울 집값이 여전히 꺾일 줄 모르자 이번엔 청와대가 직접 나서 추가 부동산 대책을 예고했다. 반면 시장 전문가들은 "정부가 손댈 때마다 집값이 더 올랐다"며 역효과를 우려하는 상황이다. 29일 국세청은 종부세 납세의무자에게 2019년도 납세고지서와 납부안내문을 발송했다고 밝혔다. 올해 종부세 납세를 고지받은 납세의무자는 전국에 595000, 세액은 33471억원이다. 부과 인원은 지난해 대비 129000, 27.7% 증가했고, 세액으로는 12323억원, 58.3% 늘어난 수치다. 부과 대상 인원과 금액 모두 사상 최대를 기록했다. 종부세 부과액이 급증한 건 정부가 집값을 잡기 위해 세율을 높이고 공시가격을 높였기 때문이다. 정부는 작년까지 0.5~2.0%였던 종부세율을 올해 0.5~3.2%로 올렸다. 올해 아파트 등 공동주택 공시가격은 서울 14.02%, 전국 5.24% 상승했다. 국세청 관계자는 "고지 후 합산배제 신청 등으로 최종 세액은 고지 대비 약 8% 감소할 것으로 보인다""올해 예상되는 최종 세액은 약 31000억원"이라고 설명했다.

 

 

지난해의 경우 21500억원을 고지했지만 최종적으로 18800억원이 최종 세액으로 결정됐다. 나라 예산을 총괄하는 기획재정부는 올해 세입예산안(세법개정안 국회 통과 이후 기준)에서 종부세가 작년보다 52%, 9766억원 늘어난 28494억원 걷힐 것으로 예상했는데 이보다도 훨씬 세입이 늘어난 셈이다. 종부세는 매년 61일 기준으로 공시가격 9억원 이상(1가구 1주택 기준) 고가 주택·토지를 가진 개인·법인을 대상으로 부과하는 국세다. 공시가격 9억원은 시가 13~14억원에 해당된다. 1가구 2주택 이상은 합산 가격이 6억원만 넘어도 부과받는다. 집 하나를 부부 공동 명의로 50%씩 지분을 소유할 경우 공시가격은 12억원 이상일 때 부과된다. 문제는 이런 전방위적 세금 폭탄에도 집값이 전혀 꺾이지 않고 있다는 것이다. 김상조 청와대 정책실장은 이날 국회 운영위원회에서 서울 지역 아파트 가격 상승에 대해 `안다`"필요한 상황이 되면 시장 안정을 위해 전격적으로 조치를 시행할 것"이라고 밝혔다. 추가 대책 가능성을 시사한 셈이다. 정부의 `남은 카드` 중 가장 먼저 꼽히는 것은 민간택지 분양가상한제 지정 확대다. 국토교통부는 이달 8일 강남4구와 이른바 마용성(마포·용산·성동), 여의도 등 서울 27개 동을 분양가상한제 대상 지역으로 지정했다. 하지만 경기 과천, 서울 동작 등 이른바 `핀셋규제`를 피한 지역에서 매매가와 전셋값이 상승하고 있다. 이 같은 이유로 국토부는 상한제 대상에서 제외된 지역 중 풍선효과로 집값이 뛰는 곳은 얼마든지 추가 지정할 수 있다는 입장을 여러 번 밝혔다.

 

 

김현미 국토부 장관도 서울 27개 동을 상한제 지역으로 묶은 직후 "이번 지정은 1차일 뿐 집값이 불안정한 곳에는 2차로 지정할 수 있다"고 언급한 바 있다. 실거래가 조사, 자금출처 조사, 세무조사 등 전방위적인 압박도 예상된다. 실제로 국토부와 서울시, 행정안전부, 국세청, 금융위원회, 금융감독원 등 32개 기관은 지난달부터 서울시 주택 매매거래에 대한 자금조달계획서 등 실거래 신고 내용에 대해 합동조사를 벌이고 있다. 1차 조사 결과는 28일 발표했고, 2차 결과는 내년 초에 발표될 예정이다. 내년 2월부터는 국토부가 직접 운영하는 `상시조사체계`까지 운영된다. 전국을 대상으로 실거래 상황을 계속 체크해 위법성이 있다고 판단되면 자금 조달 내역과 대출 증빙 자료, 통장 사본과 입출금표, 현금 조성 증명자료, 세금 납부 자료 등을 모두 요구한다. 이 밖에 과거 나왔던 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 등 재건축 규제를 강화하는 방안과 1주택자의 양도소득세 비과세 혜택을 축소하는 방안 등이 모조리 거론되고 있다. 일각에선 참여정부 시절 검토되다 위헌 소지 등으로 철회됐던 주택 거래 허가제를 꺼낼 수 있다는 관측도 나온다.(20191128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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대출·세금 등 전방위 압박에 재초환 피한 곳도 반사이익 없어

 

 

  재건축 초과이익환수 부담금에 대한 공포가 확산하며 강남 재건축 시장이 얼어붙고 있다. 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 대상은 매수문의가 끊겼고, 이미 관리처분인가를 받아 부담금 부과 대상에서 제외된 단지들도 `풍선효과`가 나타나지 않고 있다. 대출 규제 강화로 금융권에서 돈 빌리기가 힘들어진 가운데 지난달 양도소득세 중과 조치에 이어 보유세 강화 논의, 재초환 부담금 충격까지 더해지며 재건축 투자수요자들의 눈치보기가 심화하는 양상이다. 21일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 76는 연초 호가가 최고 165천만원까지 올랐다가 최근 2억원 떨어진 145천만15억원에 매물이 나오지만 거래가 잘 안된다. 대치동의 한 중개업소 대표는 "재건축이 언제 될지 모르고, 재건축 부담금도 만만찮을 것이라고 하니 모두 관망하는 분위기"라며 "매수를 고민 중인 사람들도 13억원대까지 떨어져야 사겠다고 하는데 매수-매도자 간 호가 격차가 너무 크다"고 말했다. 송파구 잠실 주공5단지도 연초 최고가에서 1억원 가량 떨어진 매물들이 일부 소진된 후 소강상태다.

 

 

  서울시가 당초 3월 말로 예정했던 재건축 국제현상설계공모 발표를 지방선거 이후로 늦춘 데다 재건축 부담금 공포가 확산하며 매수 문의가 급감했다. 현지의 중개업소 대표는 "재건축 부담금 때문에 불확실성이 커지다 보니 수요자들이 관망하는 것"이라며 "조합에선 23억원대 부담금을 예상하지만 반포 현대 사례만 봐도 예측이 어려운 수준이라 매수를 조심스러워 한다"고 말했다. 이미 관리처분인가를 신청했거나 통과해 재건축 부담금에서 벗어난 단지들도 매수세가 없긴 마찬가지다. 이들 단지는 재건축 지위양도가 금지돼 거래 가능한 매물이 적은데도 반사이익이 없는 셈이다. 현재 이주가 진행 중인 강남구 개포동 주공 1단지는 매수 문의가 뚝 끊겼다. 개포동의 한 중개업소 사장은 "지난달 관리처분인가 이후 양도세가 늘면서 집주인들이 그만큼 매매가를 올려서 내놓다 보니 거래는 더 안된다""이달 들어 단지 전체를 통틀어 한두 건 팔린 정도"라고 말했다. 강동구 둔촌 주공아파트도 이주가 막바지에 접어든 가운데 이달 들어 2건 거래되는데 그쳤다. 둔촌동의 한 중개업소 대표는 "재건축 부담금에선 벗어났지만 대출 규제, 양도세 중과 등 다른 규제들이 많다 보니 투자 수요는 엄두를 못낸다""최고가 대비 6천만7천만원 싼 급매물만 팔렸고 일반 매물들은 찾는 사람이 없다"고 말했다.

 

 

  서울 서초구 경남3차 아파트 등은 지난해 말 관리처분인가를 신청했고 서울시 심의에서 7월 이후로 이주 시기가 정해지며 재초환을 피해갈 가능성이 커졌지만 여전히 거래가 뜸하다. 경남3차 아파트의 경우 호가가 연초 대비 1억원 이상 떨어졌지만 계약이 잘 안 되고 있다. 서초구 반포 주공 1·2·4주구는 재초환 폭탄을 맞을까봐 관리처분인가가 나기 전까지 계약이 쉽지 않을 것이라는 이야기가 나온다. 전문가들은 당분간 재건축 아파트 단지를 중심으로 약세가 불가피할 것으로 보고 있다. 부동산114 조사에서도 서울 재건축 아파트값은 지난해 말부터 4주 연속 하락세. 우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "정부의 규제 정책이 강남권 재건축 단지에 집중되고 있는 데다 보유세도 강화될 전망이어서 투자 수요가 많이 위축돼 있다""재건축 시장은 한동안 약세가 불가피해 보인다"고 말했다.(2018521일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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정부 가계대출 고삐 조이자 주담대 증가폭 크게 줄었지만 신용대출은 되레 큰폭 증가

4월 기타대출 2.7조 늘어 최대 서민 금리부담 3%5%대 커져

 

 

  정부가 주택담보대출(주담대) 규제를 강화하자 이른바 `풍선효과`로 신용대출이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 정부가 주담대 규제를 통해 부동산 투기와 가계부채 억제를 추구했지만 정작 주담대 수요자들은 신용대출로 갈아타면서 이자 부담만 늘어났고 한계 차주는 더 벼랑 끝으로 내몰리게 됐다는 비판이 제기된다. 14일 금융위원회와 한국은행에 따르면 4월 신용대출을 포함한 가계의 기타대출은 전월보다 27000억원 증가했다. 이는 한국은행이 2008년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 4월 기준 중 역대 최대 증가 폭이다. 기타대출 증가액은 지난 27000억원, 315000억원 등으로 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 기타대출은 전체 은행 가계대출 중 주담대를 제외하고 일반신용대출, 신용한도대출(마이너스통장대출), 상업용부동산담보대출 등으로 구성된다. 이 가운데 4월 신용대출은 14000억원으로 기타대출 27000억원 중 절반 이상을 차지했다. 반면 4월 주담대는 3월보다 24000억원 증가해 전월(28000억원)에 비해 증가 폭이 둔해졌다. 20164(46000억원), 20174(33000억원)과 비교하면 증가액이 크게 줄었다. 전문가들은 주담대가 감소하고 반대로 신용대출은 급격히 증가한 이유에 대해 "주담대를 생활비로 사용하던 수요가 주담대 규제로 인해 신용대출로 옮겨갔기 때문"이라고 분석했다. 특히 지난 3월 말 도입된 총체적상환능력비율(DSR)4월 신용대출을 늘렸다는 분석이다.

 

 

  신용대출 증가액은 올해 21000억원, 34000억원에서 4월에 14000억원으로 껑충 뛰면서 기타대출 증가를 이끌었다. 14000억원 중 상당액이 주담대 수요에서 넘어온 것으로 전문가들은 분석했다. 4월 신용대출 증가액은 지난해 11(26000억원) 이후 최고 수준이다. 아울러 지난달부터 적용된 다주택자 양도세 중과로 인해 아파트 매매가 줄어든 게 주담대 축소 원인으로도 지목됐다. 서울 아파트 매매 거래는 지난달 6000가구로 전월(14000가구)보다 절반 이하로 떨어졌다. 문제는 기존 주담대 수요자들이 신용대출로 갈아타면서 이자 부담이 높아지고, 취약 차주는 위험한 수준에 이를 수 있다는 점이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "정부가 주담대를 규제하니 서민 생활자금 수요가 신용대출로 옮겨갔다"고 진단하고 "이들 가운데 금리가 인상되면 버티기 힘든 취약 차주들이 상당수 있어 금융당국이 관리 방안을 고민해야 할 것"이라고 경고했다. 현재 주요 시중은행 주담대 금리가 3% 중반에서 5% 초반을 형성하고 있는 것과 달리 신용대출 금리는 중간 신용등급인 5등급 고객이 대부분 5%대 중반에서 시작한다. 그만큼 이자 부담이 크다.

 

 

  주담대와 기타대출을 합친 4월 전체 은행 가계대출은 전월보다 51000억원 늘어 전월(43000억원 증가)과 전년 동월(46000억원 증가) 대비 각각 8000억원과 5000억원 증가한 것으로 나타났다. 이는 작년 11(67000억원) 이래 가장 많았다. 그러나 가계대출이 급증했던 201520164월 평균(68000억원)보다는 적었다. 금융위 관계자는 "현재 가계대출은 연간 대출관리 목표(장기 추세치 8.2%) 내에서 안정적 증가세를 보이고 있다"면서도 "일부 대출에서 증가 규모가 커지고 있어 이에 대한 철저한 모니터링과 관리감독이 필요하다"고 말했다. 정부는 이달 23일 취약 차주 문제를 포함한 가계부채관리점검회의를 개최해 업권별 가계부채대책 추진 실적과 향후 계획 등을 집중 점검할 계획이다. 한편 정부의 주택담보대출 옥죄기는 지난해 하반기 이후 계속되고 있다. 지난해 발표된 6·19 부동산 대책으로 지난해 7월부터 조정대상지역 아파트를 담보로 한 담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)70에서 60, 60에서 50로 각각 강화됐다.(2018514일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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재건축 아파트 시장은
'움찔'새 아파트·분양권은 '꼿꼿'

강남 아파트 간 온도 차

"부담금 폭탄' 맞는 재건축 매물 늘고 호가 떨어져"

부담금 피한 단지 '눈치보기' 래미안퍼스티지 1억 상승

재건축 규제 '풍선 효과' '집값 온도 차' 지속될 듯

 

 

  "잠실주공5단지는 호가(부르는 값)3000만원 내렸어요. 사려고 했던 사람들은 눈치를 보네요."(서울 송파구 잠실동 J공인 대표) "여긴 난리입니다. 래미안 퍼스티지가 일주일 새 1억원이 뛰었어요."(서초구 반포동 B공인 실장) 정부가 초과이익환수제 예상 부담금을 공개하는 등 재건축 추가 규제를 예고한 후 서울 강남권에서 '집값 차별화' 현상이 나타나고 있다. 크게 들썩이던 재건축 추진 단지들은 일단 '움찔'한 모습이다. 가격이 보합세를 보이거나 일부 단지는 소폭 떨어졌다. 호가가 오른 물건도 나오지만, 거래는 잘 안 된다. 정부의 '엄포'에 매수자들이 '당분간 지켜보자'며 관망하고 있어서다. 반면 신축 등 일반아파트나 분양권은 꾸준히 팔리며 가격 오름세가 멈추지 않고 있다. 재건축 단지 간에도 온도 차가 있다. 재건축 부담금을 피하지 못한 아파트는 열기가 한풀 꺾였다. 매물이 하나둘 나오고 가격도 떨어졌다. 대표적인 게 송파구 잠실동 주공5단지. 지난주 초 19억원에 거래된 이 단지 76(이하 전용면적)187000만원에 나온다. 강남구 대치동 은마아파트 76도 한 주 새 3000만원 내린 16억원에 나와 있다. 대치동 K공인 관계자는 "정부 압박에 마음이 조급해진 몇몇 집주인이 물건을 내놓았다""1주일 전만 해도 물건이 없어서 못 팔았는데, 지금은 사겠다는 사람이 뚝 끊겼다"고 말했다.

 

 

  함영진 부동산 114 리서치센터장은 "확정된 금액은 아니지만, 정부가 발표한 예상 부담금이 너무 컸다""재건축 규제를 강화할 조짐을 보이자 매수 심리가 위축된 것"이라고 말했다. 지난해 관리처분(착공 전 최종 재건축안)을 신청해 '부담금 폭탄'을 피한 강남구 개포주공1단지, 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포3·경남 등은 분위기가 나쁘지 않다. 이들 단지는 지난해 8·2 부동산 대책 이후 조합원 지위 양도가 금지돼 한동안 거래가 막혔으나, 최근 물건이 나오고 있다. 지난 25'10년 이상 보유, 5년 이상 거주'1가구 1주택자에 한해 거래가 풀려서다. 단지별로 장기 보유 매물은 각각 4~5개 정도다. 반포1단지 1·2·4주구 8434~35억원에 나온다. 8·2 대책 전인 지난해 7월 실거래가(275000만원)보다 7억원가량 뛴 가격이다. 개포주공1단지 45도 한 달 전보다 2억원 오른 15억원 선이다. 하지만 거래는 뜸하다. 개포동 G공인 관계자는 "집주인은 가격을 올려 내놓지만, 손님들이 선뜻 매수에 나서지 않고 있다"고 말했다. 일반아파트는 여전히 강세다. 이달 중순 23억원에 팔리던 반포동 래미안퍼스티지 84가 최근 242500만원에 거래됐다. 입주한 지 얼마 안 된 새 아파트의 상승 폭도 가파르다. 준공 4년 차인 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84는 최근 225000만원에 새 주인을 찾았다. 한 달 전 거래가격(20억원)보다 25000만원 올랐다.

 

 

  대치동 제이스공인 정보경 대표는 "집주인들이 '집값이 더 오를 것 같다'며 물건을 내놓지 않고 있다""단지(1608가구)를 통틀어 매물이 1~2개뿐"이라고 말했다. 반포동 아크로리버파크도 매물 품귀 상태다. 입주를 앞둔 아파트 분양권에도 수요가 몰린다. 8·2 대책으로 서울에선 분양권 전매가 입주 때까지 금지됐지만, 지난 201611·3 대책 이전 보유자는 분양권을 1회 팔 수 있다. 오는 12월 입주 예정인 송파구 가락동 헬리오시티(가락시영 재건축) 84분양권은 이달 14~15억원에 거래됐다. 한 달 전보다 2억원 정도 올랐다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "재건축 규제를 비켜난 신축 아파트나 분양권으로 수요가 옮겨가는 '풍선효과'가 나타나고 있다"고 말했다. 전문가들은 강남 아파트 간 '집값 온도 차'가 당분간 지속할 것으로 내다본다. 김규정 위원은 "재건축 단지들은 부담금을 피했느냐에 따라 시장 움직임이 달라질 수밖에 없다""신축 아파트나 분양권은 재건축 규제로 주택 공급이 줄 수 있다는 인식 때문에 가격 상승세가 이어질 것"이라고 말했다. 강남 아파트는 여전히 '안전자산'이란 인식이 강해, 재건축 시장을 누르면 수요가 다른 곳으로 갈 수밖에 없다는 논리다. 재건축 단지는 집주인과 수요자 간의 '밀고 당기기'가 극심할 것이란 분석이 나온다. 단기 가격 급등으로 인한 피로감이 있는 데다, 정부의 전방위 압박이 계속될 것이란 이유에서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 규제로 시장이 관망하다가 가격이 내려가면 저가 매수세가 들어오고, 다시 상승하는 패턴이 이어질 것"이라고 말했다.(2018128 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.30 07:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 가격이 떨어지게 하려면 다른 지역에서도 잘 수 있도록 개발을 하면 어떨까 싶어요

 

 

 

 

30년 목동·상계 '울상'40년 압구정·여의도 '기대'

올림픽선수촌·목동신시가지 등 80년대 후반 지어진 곳들 정비사업 좌초 불안감 확산

재건축 좁은 문 `풍선효과`로 노후단지 희소성 더 커지며 은마 등 강남선 매물 거둬들여

김현미 국토장관 재건축 연한 연장 시사에 엇갈린 표정

 

 

  김현미 국토교통부 장관이 아파트 재건축 연한 연장을 시사하면서 아파트 단지별로 희비가 크게 엇갈리고 있다. 준공한 지 30년이 다 되어 재건축 기대감이 높았던 단지들은 실망한 기색이 역력한 반면 40년 연한 충족이 어렵지 않은 아주 낡은 단지들은 재건축 희소성이 커지게 돼 표정 관리에 들어갔다. 19KB국민은행에 따르면 3년 내에 서울에서 준공 30년 차에 접어드는 곳은 117개 단지 116562가구. 이 중 노원구는 37개 단지 49147가구로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 중계그린(3481가구), 상계보람(3315가구), 상계주공 9단지(2830가구)·6단지(2646가구) 등 대단지들이 모두 1988~1990년에 지어졌다. 송파구도 올림픽선수기자촌(5540가구), 올림픽훼밀리타운(4494가구) 8개 단지 14121가구3년 내 30년 연한을 채울 예정이다. 목동신시가지 7·11·12단지(6317가구) 등을 포함하는 양천구와 삼풍아파트(2390가구)를 포함하는 서초구에서도 각각 7701가구, 4886가구가 기존 재건축 연한 충족을 눈앞에 두고 있다. 이들 단지 중에서 재건축 기대감으로 집값 상승세를 보였던 곳은 재건축 연한이 40년으로 연장될 경우 집값 상승세가 꺾일 가능성이 크다. 재건축 시기가 10년 이상 늦춰지면 재건축 사업성도 영향을 받기 때문이다.

 

 

  작년에 대부분 30년 연한을 채우며 재건축 기대감이 집값 상승에 반영됐던 목동에선 발등에 불이 떨어진 분위기다. 목동 A공인 대표는 "정부가 재건축 연한 연장 가능성을 시사한 후 목동 아파트 매수에 불안감을 느끼는 고객들 전화가 이어지고 있다""일단 매수를 보류하고 지켜보겠다는 전화도 받았다"고 말했다. 특히 작년에 재건축 기대감으로 집값이 많이 상승했기 때문에 주민들 역시 걱정이 적지 않다. 재건축 연한 연장이 확정되기 전에 서둘러 안전진단이라도 마쳐야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 안전진단은 재건축 추진 절차의 첫 단계. 정부는 어느 단계에 있는 단지부터 재건축 연한 연장을 적용할지 명확한 입장을 밝히지 않았지만 목동 등 일부 단지는 아직 안전진단조차 받지 않았다. 목동 7단지 한 주민은 "연한 연장이 확정되면 집값이 2~3억원씩 내릴 수 있다는 이야기가 나와 주민들이 동요하고 있다"고 전했다. 대부분 단지가 준공한 지 40년 이상 된 강남구 압구정동과 영등포구 여의도동 아파트의 재건축 추진위원회들은 재건축 연한 연장과 무관한 단지인 만큼 차분히 재건축 절차를 이어가겠다는 반응이다. 압구정동 현대 1~3(1572가구)와 한양 1(936가구)1976~1977년에, 여의도 시범(1584가구)1971에 지어졌다.

 

 

  이들 단지 주민들은 표정 관리에 들어갔다. 풍선 효과가 기대되기 때문이다. 희소가치가 높아진 새 아파트와 이미 안전진단을 통과한 아파트의 가치가 급등할 것이라는 관측이 나온다. 1976년에 지어진 여의도 공작아파트 재건축 추진위원회의 송건화 위원장은 "재건축 연한이 연장되면 서울 내 신규 아파트 공급이 줄어드는 만큼 즉시 재건축이 가능한 아파트의 가치가 크게 올라갈 것"이라며 "이들 단지는 지금도 매물이 드문데 향후 더욱 씨가 마를 것 같다"고 말했다. 강남 재건축의 대장주 격인 압구정동 아파트들 역시 몸값이 더욱 치솟을 것으로 보인다. 신만호 압구정 중앙부동산 대표는 "40년 연한 연장이 현실화되면 압구정 아파트는 최소 수억 원씩은 오를 수 있는 동력이 생길 것"이라고 관측했다. 일부 아파트에서는 나왔던 매물도 다시 들어가고 있다. 대치동 은마아파트 주변 S공인 관계자는 "재건축 연한이 연장되면 1979년 지어진 은마아파트가 수혜를 입을 것이라는 전망이 나오자 소유주들이 매물을 거둬들이고 있다""178000만원에 내놨던 전용면적 84소유주가 매도 가격을 좀 더 올리겠다고 오늘 알려왔다"고 전했다. 아직 재건축 연한 연장 조치에 별 영향을 받지 않는 단지도 적지않다. 분당 J공인 관계자는 "분당 단지들은 용적률이 높아서 재건축보다는 리모델링을 추진하고 있다""재건축 연한 연장에는 별 반응이 없다"고 말했다.(2018120 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.01.22 01:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제 블로그 놀러오셨길래 답방 왔어요^^ 정부의 재건축연한의 파장이 과연 어찌될런지.

  2. 핑구야 날자 2018.01.22 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축을 앞두고 계신 분들은 정말 골치 아프겠네요

  3. 공수래공수거 2018.01.22 09:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    한주일 기쁘게 시작하세요^^

  4. 영도나그네 2018.01.25 16:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축 연장에 대한 정부 정책이
    일관성이 없어 오히려 혼란만 가중
    시키는 것 같더군요...
    오늘도 좋응 자료 잘보고 갑니다..

  5. 멜로요우 2018.01.27 08:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    앞으로 부동산이 어떻게 될지 싶네요. 문재인대통령이 정책을 많이 바꿔놓은거같긴하시던데...

강남빌딩 쓸어담는 '큰손들'

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2017. 12. 14. 06:33 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

11월 강남권거래 69, 77%↑…주택규제 풍선효과로 돈 몰려

 

 

  각종 부동산 규제에 아파트 거래는 ''가 말랐지만, 풍선효과로 꼬마빌딩 투자 열기가 점점 더 뜨거워지고 있다. 11일 빌딩매매·자산관리서비스 등을 제공하는 리얼티코리아에 따르면 11월 빌딩 매매 거래량은 총 151으로 그 전달인 10월에 비해 무려 89건이나 증가했다. 거래가 한 달 만에 70% 늘어난 것이다. 9120건이었던 빌딩 거래량은 10월 들어 31건이 줄어들어 89건까지 주저앉았지만 두 달 만에 반등에 성공했다. 5199건으로 정점을 찍었던 빌딩 거래건수는 6·19 부동산대책 발표 후 119건까지 떨어졌다가 주택시장 규제를 골자로 한 8·2 대책이 발표된 당월엔 되레 168건까지 치솟았다 다시 소강상태로 접어든 바 있다. 그러다가 주택시장 가격이 조정되지 않고 매매만 끊기자 빌딩 거래가 대폭 늘어난 것이다.

 

 

  거래금액 자체는 9253억원가량으로 지난달(6824억원)보다 35.6% 늘어나는 데 그쳤다. 이는 자산운용사나 기업이 대형 빌딩을 매입하기보다는 개인들이 상대적으로 적은 20~30억원 정도 자본으로 꼬마빌딩을 사들였다는 방증이다. 정부가 주택시장을 강하게 조이고, 투자를 위축시키자 개인들의 유동자금이 상대적으로 대출 등 규제가 적은 빌딩 쪽으로 몰리고 있는 것이다. 리얼티코리아 11월 월간뉴스에 따르면 151건 중 개인 거래는 119건으로 전체의 78.8%를 차지했고, 개인이 주로 하는 50억원 이하 소액 거래도 전체의 60%를 넘는 94건으로 집계돼 이 같은 해석을 뒷받침했다.

 

 

  서울과 강남 3구 쏠림현상이 심했다. 전체 거래 151건 중 134건이 서울이고, 17건만이 경기도에서 거래가 이뤄졌다. 11월 집계에서 서울·경기를 제외한 기타 지방 거래는 잡히지 않았다. 서울 거래 134건 중 절반이 넘는 69(전달 39)이 강남·서초·송파에서 나왔다. 주택과 마찬가지로 안전한 투자로 서울이 꼽히며 그중에서도 강남 3구가 최고라는 투자자 심리가 반영된 것으로 보인다. 11월 가장 비싸게 거래된 건물은 강남구 논현동 소재 지하 2~지상 9층 빌딩으로 매매가격은 310억원이었다. 3.3당 가격은 11200만원이 넘었다. 원래 법인이 가지고 있던 것을 개인이 사들인 것이다. 65억원에 팔린 강남구 청담동 소재 '라노스빌딩' 역시 소유주가 법인에서 개인으로 넘어갔다.(20171212일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.12.14 07:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    돈이 돈을 버는 세상인 거 같아요

  2. 버블프라이스 2017.12.14 07:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 유용한 부동산 소식 잘 보고 갑니다^^
    건강하세요

  3. 공수래공수거 2017.12.14 09:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    40년전 강남땅을 조금 사둘걸 그랬습니다

  4. 휴식같은 친구 2017.12.14 12:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎ 잘 보고 갑니다. 씁쓸한 이 감정은 뭘까요?

  5. 에스델 ♥ 2017.12.14 14:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    꼬마빌딩 투자 열기가 대단하네요...
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^

  6. 욜로리아 2017.12.15 09:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남시와 서울시를분리해야한다고 하는 말이 있던데 눈치빠른자와 돈있는자가 버는세상이네요~

 

 

 

 

강남구 빌딩매매 208건 전수조사

4027%로 최대·3017% 달해

사업성공·상속으로 투자금 확보, 연예인 빌딩 재테크 붐 영향도

역삼 먹자골목·가로수길에 투자매입자금 절반은 대출로 충당

 

 

  서울 강남 빌딩주가 바뀌고 있다. 과거에는 개발 전 강남에서 논밭으로 갖고 있다가 빌딩을 세운 노령층이 주류였다면, 요즘엔 투자나 사업으로 부를 축적하거나 증여·상속 등으로 현금을 확보한 30·40대가 대거 빌딩을 사들이고 있다. 6일 매일경제가 빌딩 전문 중개업체 '빌사남'에 의뢰해 올해 1월부터 12월 초까지 강남구에서 매매가 이뤄진 208개의 빌딩을 전수조사한 결과, 거래된 빌딩 전체의 44%30·40대가 매입한 것으로 나타났다. 과거보다 빌딩 매수층이 젊어진 셈이다. 고차원 빌사남 팀장은 "갈수록 빌딩을 사려고 찾아오는 고객 연령대가 낮아지는 것을 확연하게 느낀다"고 말했다. 208건 중 40대가 매입한 사례가 56(27%)으로 가장 많았다. 이어 30대와 50대가 각각 17%로 뒤를 이었고, 606%, 70대 이상 3%, 202% 순이었다. 연령대에 따라 투자 지역이 조금씩 달랐다. 30대는 먹자골목이 위치한 역삼동과 논현동에 집중 투자했다. 40대는 강남역 상권, 가로수길, 압구정 로데오거리, 청담동에 투자했고 50대는 강남역·역삼역·선릉역·선정릉역 같은 오피스 부근 상권에 관심이 많았다. 금액별로는 10~50억원 수준의 꼬마빌딩이 114으로 전체 빌딩 중 55%에 달했다. 최근 빌딩주 연령대가 낮아진 것은 이 같은 꼬마빌딩 매매가 활성화한 영향이 크다는 분석이다. 올해 강남구에서 거래한 빌딩 매매금액은 총 21000억원이다. 대출은 총 9752억원으로 평균 대출 비율은 46%로 집계됐다. 고 팀장은 "강남 빌딩이라고 해서 다 비싸기만 한 건 아니다""빌딩 가격의 절반을 대출받아 공격적으로 투자하는 30·40대가 적지 않다"고 말했다. 상속이나 증여로 빌딩 투자자금을 모은 사례도 적지 않다. 최근 압구정 로데오거리에 있는 한 빌딩은 60억원에 가까운 금액에 팔렸는데, 이 건물을 산 사람도 40대다. 부모의 별세로 유산을 상속받자 빌딩 매입 의사를 타진했는데 거래가 성사됐다. 강남대로변에 위치한 한 꼬마빌딩도 최근 1950년대생 부부와 그들의 1980년대생 자녀 둘, 4명이 공동 명의로 산 것으로 확인됐다.

 

  부동산업계 관계자는 "최근 강남 빌딩을 매수하려는 20·30대 고객이 많이 늘긴 했지만 이들 중 상당수는 부모와 함께 매입한다"고 설명했다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "상속받은 재산이 현금으로 10억원이 넘는 사람들은 일단 꼬마빌딩을 찾는다""입지 좋은 곳에 사두면 임차인을 구해 수익을 올릴 수 있고 미래에 가치도 상승한다는 기대감 때문"이라고 말했다. 연예인들의 빌딩 투자 ''도 빌딩 구매자 연령대를 낮추는 요인이다. 일반적으로 20·30대에 자수성가해 수십억 원에 달하는 빌딩을 매입하는 것은 쉽지 않지만 연예인이나 운동선수라면 가능하다. 최근 가수 한승연 씨(29)가 강남구 논현동 빌딩을 37억원에 매입했고, 걸그룹 출신 배우 배수지 씨(23) 역시 지난해 강남구 삼성동 빌딩을 37억원에 구매했다. 젊은 연예인들 사이에서 빌딩 투자가 재테크의 기본처럼 굳어진 상황이다. 빌딩은 주택과 달리 자금조달계획서를 내지 않아도 된다. 주택의 경우 담보대출에 대한 규제가 강화됐지만 빌딩은 그동안 이렇다 할 규제가 없었다. 강화된 주택 규제가 최근 젊은 층이 빌딩으로 눈을 돌리는 계기가 됐다. 일종의 '풍선 효과'인 셈이다. 빌딩 매매가 이뤄진 208건 중 37(17.8%)은 매수자의 주소가 서울 외 지역이었다. 경기도가 22건으로 가장 많았지만 부산(4), 대전·세종(각각 2)뿐 아니라 제주도도 1건 있었다. 올해 강남구에서 거래된 최고가 빌딩은 농협은행이 약 2108억원에 매입한 강남역 인근 빌딩이었다. 개인이 단독 명의로 매입한 최고가 빌딩은 삼성동에 위치한 빌딩으로 거래금액은 500억원 수준이었다. 강남구 꼬마빌딩은 매물 부족이 심한 반면 대기 수요가 풍부하다. 매물이 시장에 나오면 대부분 곧바로 계약이 체결된다. 매물이 나온 당일 몇 시간 뒤 계약이 체결되는 경우도 적지 않다.(2017127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.09 12:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    3,40대가 강남의 빌딩을 살 수 있는 재력이 부럽네요. 주택용 건물 규제가 빌딩으로 갈아타게 하늣 분위기인가 봅니다.

  2. 버블프라이스 2017.12.09 22:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 정보 잘 보고 갑니다^^