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  고액 자산가들은 올해 투자 유망 자산으로 달러 채권을 꼽았다. 연간 목표 수익률은 3~5%이며, 투자 수단으로 달러 자산을 담은 글로벌 포트폴리오를 선호했다. 6일 삼성증권은 1억원 이상 자산을 보유한 고객 1077명을 대상으로 실시한 올해 투자계획 설문 결과를 발표했다. 올해 금융시장에 대해 고액 자산가 중 53.9%"국내외 불확실성 확대로 안전 자산 수요가 늘 것"이라고 전망했다. 설문에 참가한 투자자 중 40.1%는 달러 채권 등 해외 채권형 상품을 유망 자산으로 꼽았다.

 

 

 

  김범준 삼성증권 리서치센터 글로벌투자전략팀 수석은 "·중 무역분쟁에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 글로벌 경기 확장 국면이 조만간 끝나거나 오래 지속되지 않을 것이라는 예상이 투자심리에 영향을 미친 듯하다"고 설명했다. 달러 자산 중에서는 달러 채권을 가장 선호한다는 응답이 32.3%로 나타났다. 지난해부터 한미 간 금리 역전 현상이 나타나면서 달러 투자는 한국 원화에 비해 높은 금리를 누릴 수 있게 됐다. 현재 한국과 미국 기준금리는 각각 1.75%, 2.50%에 달한다.(201927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

잠잠해진 부동산시장 새 뇌관, 성남·광명·김포 등에 보상금

전국적으론 총 22조 달해, 3기신도시 조성 계획따라

2~3년간 뭉칫돈 계속 풀릴 듯, 토지·집값 자극" 우려 커져

 

 

  내년 서울과 수도권 일대에 14조원이 넘는 역대급 토지보상금이 풀린다. 전국에서 풀리는 토지보상금 추정액도 22조원이 넘는다. 예정대로 모두 집행된다면 2010년 이후 9년 만에 최대 규모다. 정부의 전방위적 부동산 규제로 최근 집값이 안정세를 보이지만 막대한 유동성이 풀리면서 수도권 땅값이 들썩이고 다시 집값까지 자극하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 25일 부동산개발정보업체 지존이 전국 토지보상 예정사업지구를 집계 조사한 결과 내년 보상 예정 사업공공주택지구, 산업단지, 뉴스테이, 도시개발 사업지구 등 93에 달하고, 이곳에서 풀리는 토지보상금 규모가 총 204523억원에 달할 것이라고 추산했다. 이는 도로, 철도 등 이른바 사회간접자본(SOC) 사업에 대한 토지보상금은 제외한 것이다. 매년 정부가 집행하는 SOC 토지보상금 규모가 통상 15000억원 정도인 것을 감안한다면 내년 전국에서 풀리는 전체 보상금 규모는 22조원에 달할 전망이다. 전국 토지보상금은 2016105000억원, 20179조원, 올해 13조원 정도 풀렸다.

 

 

  내년에 토지보상이 예정된 사업지구 면적은 56.4로 여의도 면적(2.9)19가 넘는다. 지역별로 보면 수도권에서 전체 보상금(SOC 제외) 71.3%에 해당하는 145775억원이 풀려 가장 많다. 올해 수도권에서 집행된 토지보상금은 6조원가량이었다. 공공주택지구가 사업지구 23(12.66)에서 토지보상금 93610억원이 풀려 가장 많을 것으로 나타났다. 그다음으로는 산업단지가 사업지구 40(24.19)에서 49027억원, 도시개발사업이 사업지구 14(6.1)에서 31619억원, 뉴스테이가 사업지구 5(2.22)에서 15160억원 순으로 풀리는 것으로 집계됐다. 문재인정부의 주거복지 로드맵에 따라 신혼희망타운이나 청년주택 등으로 조성될 예정인 군포 대야미지구(621834)와 시흥 거모지구(621834)는 각각 내년 8월부터 협의보상을 시작한다. 남양주 진접2지구(1292388)와 구리 갈매 역세권지구(799219)는 내년 12월께부터 보상을 시작한다. 신태수 지존 대표는 "대규모 보상금 잔치가 내년에 그치지 않고 3기 신도시 토지 보상이 이뤄지는 2021년까지 이어질 것으로 보인다"고 전망했다. 경기도시공사가 시행하는 광명 시흥 첨단R&D단지(493745)가 내년 6월께부터 토지 보상을 시작한다. 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 광명 시흥 일반산업단지(974792)와 광명 유통단지(299064)는 내년 12월께부터 각각 토지 보상을 시작한다.

 

 

  토지보상금은 대체로 인근 토지나 부동산으로 재투자되는 특성을 지닌다. 토지 보상을 받으면 지방세 특례에 따라 1년 이내(농지는 2년 이내) 인근 부동산 등을 취득할 때 취득세를 면제한다. 이 같은 혜택으로 인접 지역에 투자하는 동시에 개발 호재까지 더해지면 주변 땅값을 함께 끌어올린다. 지난해부터 토지보상금이 늘어나면서 땅값 상승세도 가팔라지고 있다. 한국감정원이 발표한 `201810월 지가 동향`에 따르면 10월 서울 지가는 0.69% 올라 전월(0.68%) 대비 상승 폭이 확대됐다. 10월 현재 서울 땅값은 누계 기준 5.02% 올라 지난해(4.32%) 수준을 0.7%포인트 웃돌고 있다. 현재 추세대로라면 2007(5.88%) 이후 최대치가 될 전망이다. 경기(0.41%), 인천(0.42%) 등도 꾸준한 상승세를 기록하고 있다. 반면 예전과 달리 주변 땅값·집값에 대한 영향이 미미할 것이란 시각이 있다. 예정지 주민 반발로 보상 속도가 늦어지고 투자 냉각기로 접어드는 상황에서 보상을 받더라도, 기존 대출을 갚고 투자금을 회수하는 사람이 많을 수 있다는 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석자문위원은 "땅투자 시대는 미국발 금융위기 이후 거의 끝난 거나 다름없는 상황"이라며 "냉각기엔 오히려 대출을 줄이고 유동적 포트폴리오를 유지하려는 투자자들이 많다"고 전했다. 국토교통부도 토지보상금이 부동산시장을 자극하는 것을 막기 위해 현금 보상 대신 토지로 보상하는 대토, 채권 보상 쪽으로 유도할 방침이다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정부 24일 종합대책 발표

추가대출 18천만원 내년 DTI12천만원

외환위기 20, 경제생태계를 살리자

 

 

 

  정부가 가계부채 관리를 위해 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 제도를 개선한 () DTI를 시행하는 한편 당초 2019년부터 적용하기로 한 총부채원리금상환비율(DSR)을 내년 하반기에 앞당겨 도입하기로 했다. 저소득 가계의 소액 장기연체채무 소각 등 취약 차주 부담 완화 정책도 시행된다. 더불어민주당과 정부23일 국회에서 공식 발표를 하루 앞두고 '가계부채 종합대책' 당정 협의를 했다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 당정 모두발언에서 "차주 상환 능력을 정확히 반영할 수 있도록 DTI 제도를 개선해 내년 1월부터 시행하고, 2018년 하반기부터는 DSR를 도입하겠다"고 밝혔다. DTIDSR가 도입되면 새로 주택담보대출을 받기 힘들어져 신규 주택 구입 수요가 크게 줄어들 전망이다. 특히 기존 주담대 규모가 클수록 대출 한도가 줄어드는 만큼 대출을 활용해 복수의 주택을 매입한 다주택자들의 타격이 클 전망이다. 우선 DTI가 반영되는 내년 1월부터는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 기존 대출 가운데 모든 주택담보대출의 원리금을 반영한다. 현행 DTI가 새로 받을 대출의 원리금과 기존 주담대의 이자만 반영하는 것과 비교하면 DTI가 더 올라가 대출 한도가 줄어드는 것이다. 여기에 DSR는 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장과 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 포함해 대출 상환액을 산정한다. 대출 한도는 더욱 줄어들 수밖에 없다.

 

  하지만 이 같은 사후적인 대출 규제 장벽을 더욱 쌓아올리기보다는 사전적인 예방책 마련이 필요하다는 지적이 제기된다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 "한국에서 가계부채 부담이 큰 이유는 실질소득이 낮은 데 따른 생계비 부담과 투자 포트폴리오 부족에 따른 부동산 투자가 모두 가계부채라는 연결고리를 통해 이뤄지기 때문에 급격히 팽창하고 있다"고 지적했다. 그는 "특히 생계형 가계부채의 경우 한계 차주들의 부담이 커 향후 한국 경제에 뇌관이 될 수 있다"고 지적했다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 자영업자 대출은 521조원에 달한다. 당장 이 가운데 6%32조원은 신용등급 7등급 이하인 저신용 자영업자에게 대출된 고위험 부채다. 또한 금융산업을 발전시켜 부동산으로 쏠리는 유동자금을 금융권으로 되돌려야 한다는 지적도 제기된다. 금융당국 고위 관계자는 "금융의 두 축인 은행과 자본시장을 선순환 구조로 발전시켜야 한다""리츠(REITs) 등을 통해 부동산 자금도 제도 금융권으로 흡수할 때 부채 리스크를 줄일 수 있을 것"이라고 진단했다. 하지만 일단 정부는 부동산 시장 불안정이라는 급한 불을 끄기 위해 강력한 대출 규제 카드를 또다시 꺼내들었다. 현재 소득이 7000만원이고 만기 20, 2억원짜리 기존 주담대를 받은 직장인이 추가로 대출받아 서울에서 집을 살 경우 기존에는 2억원 대출의 연 이자인 700만원만 기존 대출의 연간 상환액으로 간주한다. 반면 신DTI가 도입되는 내년 1월부터는 여기에 기존 대출의 원리금을 상환기간(20)으로 나눈 1000만원도 함께 반영한다. 만약 이 사람이 투기과열지구에 포함된 서울지역에서 7억원짜리 주택을 추가로 구입할 경우 기존 DTI로는 18000만원까지 대출이 가능하지만 내년에는 DTI30%만 적용받아 12000만원만 대출받을 수 있다. 다만 실제 DSR 비율이 은행별로 어떻게 적용되는지에 따라 파장은 다소 달라질 수 있다.

 

   

  시중은행 가운데 현재 DSR를 사전운영 중인 KB국민은행은 DSR 300%, 즉 차주가 1년간 내는 모든 대출의 이자와 원금 상환액이 연봉의 3배를 넘지 못하도록 하고 있다. 만약 이 비중이 정식 운영 단계에서 향후 100%로 내려갈 경우 이자와 원금이 연봉을 넘으면 신규 대출이 불가능해지는 것이다. 김 부총리는 내년 신DTI, DSR 도입과 함께 최근 가계부채 증가세가 빨라진 제2금융권의 집단 자영업자 대출에서 리스크 관리를 강화하겠다는 뜻도 밝혔다. 다만 그는 "서민과 실수요자가 애로를 겪지 않도록 보완장치를 강구하고, 가계부채 총량 관리와 함께 취약계층의 맞춤형 지원방안 마련에도 만전을 기하겠다""채무 상황에 애로가 있는 경우 연체 위험을 관리해 신속한 재기를 돕도록 하고, 과도한 대출 금리상승으로 인한 상환부담이 급격히 늘어나지 않도록 점검을 강화할 것"이라고 설명했다. 구체적으로 채무 재조정이나 일부 채권 소각 방안도 포함된다. 하지만 장기적으로는 가계부채 부담을 줄이기 위해선 실질소득을 늘리기 위한 공급혁신 방안이 우선돼야 한다는 주장이 많다. 김 교수는 "주거·교육비 부담을 낮춰 실질소득을 높이는 동시에, 규제개혁과 노동시장의 경직성 완화, 기업 투자 활성화를 통해 일자리와 소득을 늘려 부채 요인 자체를 제거해야 한다"고 주장했다.

()DTI : 신입사원 등 사회 초년생에게 현재 소득이 아니라 주택담보대출 만기(최장 30~35)까지 거둘 것으로 예상되는 '생애주기 소득'을 기준으로 산정하는 새로운 주택담보대출 한도 산출 방식을 말한다.(20171024일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

  연 11.8%. 유경PSG자산운용의 국내 일반주식형 펀드 액티브밸류가 지난해 거둔 성적표다. 1이다. 평균(-3.4%)보다 월등히 높다. 이 회사는 연 10%의 꾸준한 성적을 내는 게 목표다. 강세장보다는 약세장에서 위력을 발휘한다. 차곡차곡 성과를 쌓은 결과 3년 수익률이 30%. 같은 기간 이 유형의 펀드는 평균 원금의 3.5%를 까먹었다. 입소문에 50억원에서 출발한 펀드는 지난해 말 300억원까지 덩치를 불렸다. 같은 포트폴리오로 운용하고 있는 좋은생각(자산배분형)’까지 합치면 1000억원 규모.

 

  절대 수익의 비결은 뭘까. 더구나 지난해 주식 시장은 중소형주의 무덤이었다. 이 펀드는 중소형주를 80% 이상 담고 있다. 이 회사 강대권(38) 주식운용본부장은 현금 비중을 조절해서 손실을 최소화하고, 저평가된 주식에 집중 투자한 결과라고 말했다. 그는 가치투자의 명가한국투자밸류자산운용에서 7년간 일하다 20143월 자산운용업계 최연소 주식운용본부장으로 유경PSG에 영입됐다.

 

시황에 상관없이 수익을 낼 수 있었던 비결은 뭔가?

지난해 여름 주식시장이 정점이었을 때 주식 비중을 60% 초반으로 줄이고 현금 비중을 늘렸다. 시황이 나빴던 지난해 하반기부터 주식 비중을 늘리기 시작했다. 2015년에도 마찬가지였다. 코스닥 중심으로 장이 좋았던 2015년 여름에 오히려 주식 비중을 줄였다. 주가가 워낙 많이 올라 살 수 있는 것이 없었기 때문이다. 적당히 좋은 가격에선 사지 않는다. 경제 상황이 조금만 나빠져도 주가가 빠질 수 있기 때문이다. 대신 기다렸다가 시장이 과민하게 반응해 처절하게 빠진 종목을 담는다. 우리식 표현으로 소를 팔아서라도 사야 하는 주식이다. 이런 주식은 추가 악재가 나와도 흔들리지 않고 약간의 호재만 나와도 반등한다. 이런 종목을 고르면 변동성 큰 장세에서도 손실을 줄일 수 있다. 많이 빠진 종목을 사고, 오르면 소액이라도 차익을 실현하는 게 절대 수익 비결이다.”

 

가치투자는 보통 장기투자를 원칙으로 하지 않나?

예측을 잘할 자신이 없어서다. 한국 경제라는 게 수출·제조업에 의존도가 큰데 이 부분의 수요를 통제할 수가 없고, 상황 변화에 대해 대응할 수 있는 능력이 부족하다고 생각했다. 그런 상황에서 기업과 기업 간, 기업과 소비자 간에 성장의 과실이 제대로 분배되기 힘든 구조다. 그래서 한 기업에 오래 투자했을 때 실적이 안정적으로 나온다는 보장이 없다고 판단했다.”

 

지난해는 대형주 위주의 장세였는데 중소형주만 고집해서 손해를 본 건 아닌가?

중소형주의 비율이 높은 것이 오히려 균형에 맞는 것이다. 상장 기업 수만 해도 코스피는 700개고 코스닥이 1000. 코스닥에 더 투자기회가 더 많다. 시총 상위 100개가 대형과 중소형주를 나누는 기준이 되는데, 100개보다 1000개에 더 많은 기회가 있을 수 있다. 지난해 액티브밸류펀드에도 삼성전자를 3% 정도 담았다. 우리 기준에선 충분히 많이 넣은 것이다. 비중을 더 늘렸더라면 지난해 수익률이 더 좋았을 수는 있지만 그렇게 되면 시황에서 벗어날 수 없게 된다. 지수를 추종하다 보면 펀드 매니저의 개인적인 판단과 과감한 투자가 어려워 전체 펀드가 획일화된다. 그러다 어느 한 요소에 의해 인덱스가 망가지면 전체 수익률이 타격을 받게 된다.”

 

지금 기준으로 소를 팔아서라도 사야할 주식에는 어떤 게 있나?

업종을 잘 보지 않는 편이다. 예를 들어 현재 포트폴리오에 제약·바이오 주식이 포함돼 있지만 전체적인 업종으로 봤을 땐 더 큰 조정이 가능하다고 본다. 다만 제약주 중에서도 이건 너무 싸다 싶은 것, 내수주 중에서도 아무도 관심 갖지 않는 음식료주 중에서 과도하게 저평가 돼있다고 생각하는 그런 종목들 위주로 산다. 이걸 샀다고 해서 제약주가 살아나가거나 내수가 턴어라운드 될 것이라 보지 않는다. 규모가 작은 만큼 잘할 수 있는 분야에만 집중한다.”

 

올해 주식 시장을 전망한다면?

주식·부동산·채권·대체투자 중에 주식이 나머지 투자자산에 비해 상대적인 매력이 있는 때는 금융위기 이후 지금이 처음이다. 채권과 부동산이 예년처럼 오르진 못할 것이고, 대체 투자도 과잉이다. 주식은 쏠림도 없고 인플레이션에도 우호적인 투자자산이다. 다만 현재 이미 시장에 이런 기대감이 반영돼 앞선 플레이가 나온다는 것은 위험요소라고 본다. 저희는 어떤 장세든 10% 수익률은 달성할 자신이 있다. 하지만 이걸로 남을 이길 수 있을지는 모르겠다. 강세장에서는 상대적으로 못 벌 수 있기 때문이다.”(201719일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

단기급등 브라질 주식은 축소국내 채권은 단기채 주목

"트럼프 정책방향 드러날 때까지 신중한 투자" 한목소리

 

  '트럼프 변수'가 글로벌 경제의 최대 불확실성 요인으로 떠올랐다. 선거 결과가 전해진 지난 9일 시장 충격은 일단 하루 만에 진정 국면으로 돌아섰지만 아직 안심하기에는 이르다는 지적이다. 투자 전문가들은 이런 때일수록 해외 분산투자를 통해 위험을 줄이고 수익 창출 기회를 노려야 한다고 강조한다. 안전자산인 금과 미국 주식 비중을 늘리고 미국 등 선진국 채권과 브라질·동남아시아 등 신흥국 주식 비중을 줄일 필요가 있다고 조언했다. 매일경제신문은 10일 증시 전문가들을 대상으로 '트럼프 시대 자산배분 전략'을 문의한 결과 이들은 도널드 트럼프 당선자의 정책 방향이 드러날 때까지 신중하게 접근하되 해외 분산투자가 필요한 시점이라고 제안했다.

 

  조재영 NH투자증권 프리미어블루강남센터 PB부장은 "신규 투자를 위해 오늘 방문하겠다는 고객을 말렸다"면서 "최소 2주 정도는 상황을 지켜봐야 할 때라고 권하고 있다"고 말했다. 다만 전문가들은 투자 의욕이 넘치는 투자자들에게 금과 같은 안전자산 투자 비중을 늘리고 선진국 주식, 특히 미국 주식을 포트폴리오의 최대 40%까지 담을 것을 권고했다. 문성필 한국투자증권 상품전략본부장은 "금값 상승세는 한동안 이어질 것으로 예상한다"면서 "불확실성 국면에서 대표적인 안전자산으로 더 담아도 좋다"고 말했다. 김성봉 삼성증권 WM리서치팀장은 "트럼프의 경기 부양용 재정 확대 정책은 인플레이션을 유발하고 결과적으로 미국 증시 상승에 긍정적으로 작용할 것"이라고 말했다.

 

  반면 선진국 채권과 신흥국 주식은 줄여야 한다는 시각이 지배적이다. 미국이 여전히 연말 기준금리를 인상할 가능성이 높은 데다 인플레이션 가속화로 미국 채권 금리가 상승 압박을 받고 있어 장기적으로 채권 가격은 떨어질 수밖에 없다는 것. 김 팀장은 "이미 미국은 채권 금리가 많이 상승했고 앞으로도 계속 상승할 것"이라며 "미국을 비롯한 선진국 채권 비중은 줄이는 편이 낫다"고 말했다. 신흥국 주식은 트럼프의 보호무역 정책이 실행된다면 가장 큰 타격을 입을 것이라는 관측이 나오고 있다. 조 부장은 "안전자산 선호 현상으로 당분간은 신흥국 통화들의 약세가 이어질 확률이 높고 그러면 주식시장도 자금 이탈로 부정적인 영향을 받을 수밖에 없다"고 말했다. 특히 올 들어 70%가량 단기 급등한 브라질 주식에 대해서는 비중 축소 의견이 지배적이다.

 

  신흥국 채권에 대해서는 투자 의견이 엇갈렸다. 대표적인 신흥국 채권인 브라질 채권은 금리 인상 국면에서 가격 하락에 대한 우려가 있는 반면, 10% 이상 높은 이자율을 감안하면 여전히 투자 매력이 있다는 의견도 있다. 정돈영 신한금융투자 IPS본부장은 "트럼프 정부가 재정 적자를 통해 시장에 달러 공급을 늘리면 달러 대비 신흥국 통화가치는 상대적인 강세로 돌아서면서 채권가격 하락분을 상쇄할 수 있다"브라질과 동남아 채권을 포트폴리오에 50% 담으라고 조언했다. 달러 역시 미국 기준금리 인상과 재정 확대 사이에서 방향성에 대한 전망이 엇갈린다. 문 본부장은 "트럼프는 자국 기업 이익을 위해 약달러를 유도할 가능성이 높다"고 예상했다. 반면 임동욱 신영증권 명동PB센터 팀장은 "금리 인상이 본격화되면 달러는 당분간 강세를 이어갈 것"이라고 내다봤다. 전문가들은 국내 채권에 대해서는 단기채 중심의 접근을 주문했다. 장기채는 미국 금리 인상에 동반해 중장기적으로 국내 금리도 따라 올라갈 수밖에 없기 때문에 비중을 줄여야 한다는 의견이 많았다.(20161111일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

성장주, 미국 금리인상은 경기회복 시그널

은행주, 저금리로 장기 소외배당 매력도

물가채, 연말로 갈수록 물가상승 가능성 커

 

  추석 이후 연말까지 '미국 금리 인상'으로 풀어본 재테크 키워드다. 전문가들은 미국의 금리 인상이 '경제 성장을 동반한 금리 인상'이라면 안전자산 투자 쏠림은 다소 위험할 수 있다고 진단했다. 증시에서는 성장성에 대한 관심이 고조되며 성장주 장세가 나타날 수 있어 현금흐름과 배당 위주의 내수주 투자에서 신성장 산업 쪽으로 포트폴리오를 일부 분산할 필요가 있다는 지적이다. 16일 주요 증권사 애널리스트와 PB(프라이빗 뱅커)들에 따르면 오는 20~21일로 예정된 미국의 연방공개시장위원회(FOMC) 통화정책 회의를 앞두고 보수적인 접근을 요구했지만, 연내 금리 인상이 미국 경제 회복의 신호로 비춰질 경우엔 적극적인 포트폴리오 조정을 고려해봐야 한다고 조언했다.

 

  기업은행 반포자이 김모 PB팀장은 "미국 금리 인상이 경기 회복 시그널로 이해된다면 한국전력 등 안정적인 내수주들보다 성장주에 대한 관심이 더욱 확산될 것"이라고 내다봤다. '갤럭시노트7 사태'로 최근 주가가 꺼지긴 했지만 그간 삼성전자의 급등은 성장성에 대한 목마름을 반영했다는 해석이다. 김 팀장은 "시중에 막대한 자금이 풀린 상황이지만 갈 곳 없는 자금들이 조금이라도 성장성이 있는 곳으로 쏠리는 현상이 계속되고 있다""해외에서는 가상현실(VR), 드론 등 첨단장비 업종 등에 대한 자금 쏠림 현상이 가속화하고 있는데, 한국에서도 그런 흐름이 재현될 것"이라고 내다봤다. 성장성에 따라 같은 업종 내에서도 종목별 차별화가 나타날 수 있다는 전망이다. 현대증권 이모 리서치센터장은 "현재 현대차의 주가수익비율(PER)5.5배이고 일부 자동차 부품 업체의 PER15배에 달하는 상황을 두고, 일각에선 현대차 저평가를 주장하지만 전기차 등 앞으로의 환경 변화를 고려할 때 이런 현상은 지속화·고착화할 것"이라고 말했다. 현재의 주가가 완성차 업체를 과소 평가하는 게 아니어서 앞으로 큰 반등을 기대하기는 어렵다는 얘기다. 오히려 전기차 등 신성장 산업에서 경쟁력이 있는 부품 업체를 택하는 게 좋다는 진단이다. 전기차 배터리 소재 중에서 가장 중요한 양극활 물질을 공급하는 에코프로나 2차전지 소재 제조장비 피엔티 등이 이런 종목으로 꼽힌다.

 

  배당주 투자에 대해서는 미국 금리 인상을 불확실성 증가로 봐야하는지 등 해석의 차이로 전문가들 간 견해가 엇갈리고 있다. 김모 팀장은 "그동안 저금리·저성장 기조로 인해 한국전력, 오뚜기 등 안정적인 현금흐름을 가진 배당주들의 인기가 높았다""앞으로 '금리'의 중요성이 다시 부각된다면 이들 종목의 매력이 상대적으로 떨어질 것"이라고 말했다. 다만 그는 대표적인 배당주인 은행주들에 대해서는 "장기간 저금리 기조로 소외됐던 은행주들이 순이자마진(NIM) 회복 등으로 부상할 것"이라고 말했다. 반면 국내외 불확실성이 산재한 상황이어서 배당주 투자를 늘려야 한다는 주장도 있다. 현대증권 오모 연구원은 "연말로 예정된 미국 금리 인상에 대비하면서 안정성을 높일 수 있는 포트폴리오를 구축하는 일이 필요하다""삼성전자의 갤럭시노트7 사용 금지 사태로 3분기 실적에 대한 불확실성은 높아졌고, 삼성전자 충격이 확산될 수 있는 상황에서 4분기 투자 방향은 안정성을 겸비한 배당 및 배당성장주가 유리할 수 있다"고 진단했다.

 

  채권 투자에 대해서는 주식보다 다소 보수적인 태도를 취해야 한다는 견해가 우세하다. 국내 채권시장이 긴 추석 연휴 동안 산적된 글로벌 이벤트에 대응해야 하는 데다 최근 연이어 터진 북한의 제5차 핵실험과 사상 최대 규모 지진까지 발생하면서 지정학적 리스크까지 부각될 가능성이 있기 때문이다. SK증권 김모 연구원은 "FOMC를 앞두고 연준 인사들의 마지막 발언 역시 예정돼 있어 경계감이 높아질 가능성이 크고, 이에 따라 미국 채권 시장이 급등한다면 국내 시장에 미칠 영향력이 크다"고 전망했다. 다만 이런 가운데서도 투자 매력이 있는 상품들은 있다. 한국투자증권과 NH투자증권 등은 채권 포트폴리오로 물가연동국채(물가채) 투자를 추천했다. 한국은행이 9월 금융통화위원회에서 기준금리를 1.25%로 동결함에 따라 연내 금리 하한선이 형성됐고, 8월의 일시적인 물가 급락을 감안할 때 지금이 물가채 투자 적기라는 것이다. 물가채는 물가상승률을 반영해 원금과 이자를 지급하기 때문에 물가가 상승한다면 이득을 보는 구조. 한국투자증권 오모 연구원은 "연말로 갈수록 물가상승률이 확대될 것으로 예상됨에 따라 물가채의 투자 매력이 부각될 것"이라고 말했다. NH투자증권 박모 채권전략 팀장도 "당분간 물가는 전기료 인하와 원화 강세로 인해 수입물가지수 하락 영향으로 낮은 수준을 유지하겠지만 금리 인하 기대감이 줄어들면서 상대적으로 물가채의 금리 메리트가 부각될 것"이라고 전망했다.(2016918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

  공급과잉 우려가 불거지며 주택 시장이 급속히 냉각되고 있는 가운데 50억원 이하 중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩)이 매물이 나오는 즉시 거래될 정도로 인기다. 특히 20억~30억원대 수익형 빌딩의 경우 'A'급은 아예 시장에서 사라지고 'B'급 매물도 품귀현상을 빚고 있다. 28일 부동산 업계에 따르면 수익형 부동산 시장은 저금리가 유지되면서 일반 주택시장과 탈동조화 현상을 보이고 있다. 지난해 말 미국 금리 인상으로 관망세를 보이던 빌딩시장은 저금리 기조가 당분간 계속될 것이라는 기대감이 높아지며 다시 수요가 몰리고 있다. 강남, 이태원, 홍대 등 서울시내 중심상권에선 이미 20억~30억원대 수익형 꼬마빌딩은 이면도로에서도 찾기 힘든 귀한 상품이 됐다.

  홍대 인근 A공인중개업소 관계자는 "대로변은 3.3㎡에 1억원을 호가하고 이면도로까지 3.3㎡에 5000만원을 넘어서 웬만한 건물은 대지가격만 30억원이 넘는다"면서 "재건축이나 신축을 해야 하는 B급 물건이 아니고선 꼬마빌딩은 매물이 잘 나오지도 않고 시장에 나오기가 무섭게 거래된다"고 분위기를 전했다. 강남의 한 빌딩 중개업체 관계자도 "20억~30억원대 수익형 건물을 찾는 대기 손님은 많지만 좋은 물건은 이미 가격이 많이 올랐다"고 말했다. 이처럼 중소형 빌딩 시장에 투자자들의 관심이 몰리는 이유는 시중에 풀린 목돈이 적절한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문이다. 은행 예금금리가 1%대에 머물고, 증시도 상승 모멘텀을 상실하면서 자산가들의 관심이 수익형 부동산에 집중되고 있다는 분석이다.

  실제 빌딩 거래의 80%를 차지하고 있는 개인 투자자들의 경우 중소형 빌딩에 대한 기대 수익률이 4% 정도로 떨어졌지만 대출금리나 다른 투자보다는 수익률이 높다는 평가다. 신한 PMW프리빌리지 서울센터장은 "자산가들의 투자 포트폴리오에서 여전히 부동산이 차지하는 비중이 높으며 수익형 건물은 임대수익과 함께 시세차익도 노릴 수 있어 찾는 수요가 많다"고 말했다. 시장에서 적당한 매물이 줄어들면서 중소형 건물 매매는 지난해 절반 수준으로 떨어졌다. 중소형 빌딩 매매전문 회사인 리얼티코리아에 따르면 지난 1월 50억원 이하 빌딩 거래는 28건으로 2015년 1월 64건, 2014년 1월 41건에 크게 못 미치는 것으로 나타났다. 

  우리은행 WM자문센터 모 부장은 "20억~30억원대 중소형 빌딩을 찾지 못한 투자자들이 상권과 인접한 2종 일반주거지역의 단독건물을 구매해 수익형 부동산으로 전환하는 쪽으로 관심을 넓히고 있다"고 말했다. 한편 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산은 금리 인상에 민감하고 주변 상권 변화에 특히 취약하다는 지적이다.공실이 발생하면 수익률이 크게 떨어지고 지나치게 융자를 많이 받아 건물을 매입했을 때는 현금 순환에도 문제가 생길 수 있다. 리얼티코리아 수석연구원은 "지금은 무리한 융자를 통한 건물 매입은 피할 때"라면서 "본인의 자금력과 매입 목적을 뚜렷하게 아는 것이 중요하다"고 강조했다. 이미 100억원 이상 빌딩의 경우 시세차익을 실현하기 위한 매물이 조금씩 늘어나는 추세라며 "덩치가 큰 건물은 경기 하락 때 공실이 늘어나는 것에 대한 부담과 환금성 우려 때문에 팔아달라는 주문이 늘고 있다"고 말했다.(2016년 2월 29일 매일경제 기사 참조) 

 

 

 

 

- 장기투자는 의도하는 것이 아니며 계획되고 통제되어야 한다.

  장기투자는 손실 위험과 기대이익 사이의 균형을 유지하는 것이 중요하다. 그리고 내가 선택한 포트폴리오의 위험도가 높아지면 언제라도 수정할 수 있어야 한다. 지금 투자를 하고 있는 우리는 단기투자자인가? 장기투자자인가? 장기투자란 무엇인가? 그리고 장기투자는 어떻게 운용되어야 하는가? 어디 한번 알아보자.

1. 장기투자란 무엇인가?

  장기투자란 의도한 것이 아니므로 장기투자를 위한 장기투자는 어쩌면 가장 무모한 행위일지 모른다. 시장에서 장기투자를 이야기하는 원리는 우리가 생각하는 것처럼 단순히 기간이 길다고 해서 장기투자가 되는 것은 아니다. 우리가 어떤 기준으로 무엇인가에 투자를 했다고 가정하면 이때 우리는 어떤 의사결정의 과정을 거쳤는가? 또 우리는 어떤 해결책을 가지고 있는가?

  사람의 목표에는 ‘계획’과 ‘기대’ 두 가지가 있다. 어떤 신발공장이 인력과 기계설비의 규모에 맞추어 하루 2천 컬레의 신발을 생산하고 있으며 자금 여력과 영업망을 고려하여 갑작스러운 주문의 증가나 감소에 유연하게 대응할 수 있도록 월 1만 컬레의 재고를 가지고 있다면 이것은 ‘계획’이며 우리 스스로가 통제할 수 있다. 그러나 이 계획에 입각하여 월 5만 컬레의 신발을 팔겠다는 계획은 우리가 통제할 수 없는 것이다. 이것은 우리의 통제 영역이 아닌 경제적 상황, 신발의 수요, 신발의 품질들이 씨줄과 날줄처럼 엮여있다. 이때 월 5만 컬레의 신발을 판매한다는 것은 계획이 아니라 ‘기대’다. 하지만 계획의 범위를 정할 수 없다면 애당초 ‘기대’는 없다.

  재테크도 마찬가지다. 계획의 범주에서 통제 가능한 것을 우선적으로 통제해야 한다. 재테크의 목적이 자산을 유지하는 것인가 아니면 늘리는 것인가를 선택해야 한다. 만약 늘리는 것이 목적이라면 기대하는 목표수익과 계획하는 위험부담 사이에서 감당할 수 있는 범위가 어디까지인지 결정해야 한다.

2. 장기투자는 어떻게 운용되어야 하는가?

  우리는 자산에서 위험을 감당할 수 있는 범위와 목표 수익률을 정하고 위험 순위에 따라 자산을 배분한 다음 투자를 시작한다. 다시 말해 투자에 있어 위험은 계획되고 수익은 기대되는 것이다. 그런데 대부분의 사람들은 위험을 기대의 영역으로 다루고 수익을 계획의 영역으로 취급하는 어리석음을 범한다. 게다가 종종 그들은 계획 밖의 위험에 직면해서 자신을 재기 불능의 상태에 빠뜨리기도 한다.

  장기투자란 계획되고 통제되어야 한다는 관점에서 시작해야 한다. 물론 그것은 클 수도 있지만 반대로 작을 수도 있다. 그러나 그것이 손해를 끼치는 일은 거의 없다. 왜냐하면 그 손해는 이미 예측한 범주의 것이기 때문이다. 따라서 장기투자에서 중요한 것은 내가 감수할 수 있고 사전에 예상할 수 있는 손실 위험과 기대이익 사이에 절절한 균형을 유지하는 것이다. 그리고 내가 선택한 포트폴리오가 계획을 벗어나 위험도가 높아지면 언제라도 수정할 수 있어야 한다.

  또한 기대와 위험은 반드시 인풀레와 금리를 기준으로 선택해야 하고 계획은 금리를 기준으로 수정해야 한다. 우리의 기대이익과 손실 위험의 기준은 인플레와 금리이므로 금리가 상승하면 위험을 줄이고 금리가 하락하면 기대이익을 키우는 방향으로 균형을 맞추어야 한다.

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