12-02 06:16

 
 

 

 

이번주 부산 집값 0.56% 상승, 통계 작성한 이래 역대 최고

부산 재건축 삼익비치 131㎡, 1년새 10억 올라 21억 육박

규제 적용 안받는 김포·천안도, 투자 쏠리며 집값 급등세

 

 

부동산 규제의 칼날을 피한 부산광역시 집값이 역대 최고 주간 상승률 기록하며 뜨겁게 달아오르고 있다. 경기 김포와 충남 계룡, 공주, 천안 등도 비규제지역 `풍선 효과`로 집값이 빠르게 부풀어 오르는 중이다. 정부·여당의 임대차법 시행 이후 전세물건 품귀로 인한 전세난과 비규제지역으로 밀려난 투자 수요 등으로 대도시를 중심으로 다시 전국 집값이 들썩이고 있는 것이다. 업계에선 정부의 규제지역 추가 여부를 주목하고 있다. 12일 한국감정원이 발표한 11월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 부산 아파트 매매가는 전주 대비 0.56% 올랐다. 2012년 5월 관련 통계가 작성된 이래 최대폭의 상승이다. 부산 아파트값은 최근 6주 동안 0.12%, 0.18%, 0.23%, 0.30%, 0.37%, 0.56%로 매주 상승 폭을 키우는 중이다. 5대 광역시의 `대장` 지역으로 손꼽히는 부산 수영구(0.61%→1.13%)는 전주 대비 2배 가까이 상승률이 높아지며 2주간 2% 가깝게 올랐다. 해운대구(0.84%→1.09%)와 연제구(0.59%→0.88%), 남구(0.52%→0.81%), 부산진구(0.43%→0.81%) 등 부산 전역에서 집값 상승폭이 커지고 있다.

 

지난해 11월 조정대상지역에서 전면 해제된 부산은 지난 6·17 대책의 일환으로 진행된 조정대상지역과 투기과열지구 지정의 규제 칼날도 피했다. 부산이 비규제지역으로 남게 되면서 부산 지역 아파트 매매가는 6월 셋째 주부터 22주 연속 상승세를 이어가고 있다. 수도권보다 대출과 청약, 세제 등에서 느슨한 규제를 적용받으면서 매수세가 집중된 결과로 풀이된다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 부산 수영구 남천동 `삼익비치` 전용면적 131㎡는 지난달 29일 20억9000만원(5층)에 매매계약을 체결했다. 동일 전용면적 매물(6층)이 같은 달 5일 16억9900만원에 거래됐다는 점을 감안하면 한 달 새 매매가가 4억원가량 급등한 셈이다. 이 아파트의 지난해 11월 실거래가는 9억원(2층)이었다.

 

부산 부동산 시장이 과열되면서 지난달 허위 매물 신고도 급증한 것으로 나타났다. 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터에 따르면 부산 지역 10월 허위 매물 신고 건수는 2129건으로 시도별 순위에서 1위를 차지했다. 부산의 허위 매물 신고 건수는 9월 859건에서 한 달 새 2배 이상 폭증했다. 이승철 유안타증권 부동산 컨설턴트는 "이미 부산에서는 조정대상지역 지정 가능성을 염두에 두고 투자가 이뤄지고 있다"며 "규제지역으로 지정되기 전에 매수나 증여를 서두르는 분들이 투자 상담을 다수 의뢰하고 있고, 아파트 재개발이 대거 추진되는 남구와 연제구 쪽을 중심으로 관심이 집중되고 있다"고 설명했다. 경기 김포와 충남 계룡, 공주, 천안 등 다른 비규제지역 역시 집값 상승세가 가파르다. 6·17 대책에서 비규제지역으로 남은 김포시는 아파트값이 지난주 1.94% 오른 데 이어 이번 주 1.91% 상승하면서 2주 만에 무려 4%가량 폭등했다.(2020년 11월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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이달 말부터 서울 등 투기과열지구에서 집을 사면 주택 가격과 상관없이 예금 잔액이나 소득 등 주택 구입 자금 출처를 입증하는 서류를 제출해야 한다. 자금조달계획서 제출 대상도 기존 규제지역 3억 원 이상 주택에서 규제지역 내 모든 주택으로 확대된다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정안이 이달 말경 시행된다고 13일 밝혔다. 이는 ‘6·17부동산대책’ 후속 조치로 주택 구입 자금을 어떻게 마련했는지 정부가 더욱 깐깐하게 들여다보고 불법 대출이나 편법 증여 등을 걸러내기 위한 취지다. 다음 주 국무회의에서 통과된 뒤 관보에 게재되면 즉시 시행된다.

 

 

자금조달계획서에는 은행 예금과 대출금액뿐 아니라 가족이나 지인에게 빌린 돈이나 증여, 상속받은 자산이 있다면 누구에게 받았는지까지 적어야 한다. 특히 투기과열지구에선 자금 출처 증빙서류도 추가로 내야 한다. 예금잔액증명서나 소득금액증명서가 해당된다. 주식을 팔았다면 주식거래내역서를, 증여나 상속을 받았다면 납세증명서를 내야 한다. 현재 조정대상지역은 수도권 대부분 지역과 대전, 세종 등 69곳, 투기과열지구는 서울, 경기 과천, 세종 등 48곳이다. 사실상 수도권 전역의 주택 거래 자금 출처를 정부가 들여다보는 셈이다. 자금조달계획서나 증빙서류를 안 내면 최고 500만 원, 거짓으로 제출하면 집값의 최고 5%가 과태료로 부과된다.(2020년 10월 13일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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3기 신도시 사전청약, 내 집 마련 기회로 부상

입주까지 오래 기다려야하고 유망 단지의 경우 탈락 가능성 높아

빠른 입주 가능한 연내 분양 단지도 대안

 

 

정부가 오는 2022년까지 3기 신도시 등 수도권 공공분양주택에 대한 사전청약 계획을 밝히자 내 집 마련을 위한 수요자들이 고민은 더욱 깊어지는 모습이다. 정부는 지난 8일 `서울권역 등 주택공급 확대방안`(8.4대책)의 후속조치로 내년 7월 이후 공공분양주택 총 6만 가구(2021~2022년 각각 3만 가구)에 대해 사전청약을 실시하겠다고 밝혔다. 대상지는 2021년 7~8월 인천계양 일부(1100가구)를 시작으로 ▲9~10월 남양주왕숙2 일부(1500가구) ▲11~12월 남양주왕숙 일부(2400가구), 부천대장 일부(2000가구), 고양창릉 일부(1600가구), 하남교산 일부(1100가구) ▲2022년 성남, 과천, 용산정비창 등지다. 국토부에 따르면 3기 신도시(남양주 왕숙·고양 창릉·하남 교산·부천 대장·인천 계양·과천 등)는 면적이 66만㎡를 초과해 거주지역·기간지역 별로 우선공급 비율이 달라진다. 서울과 인천은 당해 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역의 거주자를 선정하고, 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정한다. 하남 거주자가 하남시 지역우선공급(30%)에서 떨어지면 경기도(20%)에 다시 포함되고, 경기도에서 떨어지면 수도권(50%)에 포함돼 추첨 대상이 되기 때문에 총 3번의 기회를 통해 무주택자의 당첨 활률이 크게 높아질 것으로 정부는 기대하고 있다.

 

 

하지만, 주택 수요자들은 정부 발표에도 마음을 잡지 못하고 있다. 공공택지에서 분양되는 아파트(공공분양 아파트)는 민간분양 단지보다 상대적으로 분양가가 저렴하고 특별공급 비율도 크다는 장점이 있지만, 내년에 사전청약이 시행된다 하더라도 본 청약까지는 최소 3년여 정도가 더 걸릴 것으로 예상되서다. 서울 중구 전셋집에 거주중인 김모씨(30대, 직장인)는 "실제 입주까지 소요되는 시간이 적지 않은 신도시 물량을 기다려야 할지, 아니면 올해 하반기 분양돼 상대적으로 빠른 입주가 가능한 단지를 택해야 할지에 아직도 결정을 내리지 못하고 있다"면서 "특히 사전청약이 내 집 마련을 위한 수요자의 기대를 충족할 수 있어도 실질적으로 많은 물량은 아니라는 점도 고민요소 중 하나"라고 말했다. 일례로 내년 11~12월 진행 예정인 1600가구 규모의 고양창릉 사전청약에서 `2년 거주` 요건(사전청약일 기준)을 채우지 못한 수요자의 당첨은 쉽지 않을 것으로 예상된다. 올해 8월 기준 고양시 총 인구수는 107만6406명(행안부 주민등록인구현황 참고)이다. 2022년 사전청약에 도전해도 되지만, 2년 거주 요건을 채우려 더 많은 수요가 몰릴 수 있어 당첨 가능성이 높아진다고는 장담하기 어렵다.

 

 

미분양 사태가 속출하는 2기 신도시도 영향도 무시할 수 없다. 현재 2기 신도시로 지정된 곳은 판교신도시(성남), 동탄 1·2신도시(화성), 한강신도시(김포), 운정신도시(파주), 광교신도시(수원·용인), 양주신도시(양주), 위례신도시(서울 송파, 하남·성남), 고덕국제신도시(평택), 검단신도시(인천 서구) 등이다. 지구지정이 된 지 10년이 넘었지만 서울과 인접한 판교, 동탄, 광교를 제외하고 대중교통여건이 열악한 지역이 수두룩 한 데다 규제지역으로 묶여 있다. 여기에 시작도 못한 3기 신도시 토지 보상 문제도 변수도 남아 있는 상태다. 이처럼 갈팡질팡한 분위기 속에 한편으로는 올해 막차 분양을 타기 위한 대기수요도 상당할 것으로 예상된다. 정부가 아파트에 대해 지속적으로 규제를 내놓고 있는 상황에도 내 집 마련과 함께 일부는 시세 차익에 대한 기대감이 작용할 것으로 보인다. 한 주택업계 관계자는 "계획도시로 조성되는 신도시는 교통·생활 인프라를 구축하기에 상당한 기간이 소요될 뿐만 아니라 입주 후 겪는 불편함이 예상되는 만큼 초기 입주를 꺼리는 경우가 종종 있다"면서 "이에 비해 구도심에 조성되는 신규 단지는 상대적으로 입주가 빠르고 편리한 교통환경, 생활 편의시설 등 모두 갖춰 완성된 인프라를 누릴 수 있다"고 말했다. 그러면서 "다만, 투기과열지구 내 재개발·재건축조합이나 주택조합 등 민간택지 분양가상한제가 지난 7월 28일 적용됐고 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간도 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지 강화됐다"면서 "이에 규제지역들은 종전보다 분양가가 일부 낮아질 전망이지만 전매행위 제한 기간이 강화되며 단기 시세차액 수요는 분양시장에서 발붙이기 쉽지 않을 것으로 전망된다"고 덧붙였다.(2020년 10월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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현실과 동떨어진 주택정책, 대출한도 완화·보금자리론 등

정책금융 지원받는 6억이하 집, 서울서 전년보다 10만가구 줄어

소득기준 없는 적격대출은, 한도 소진해 은행판매 중단

 

 

최근 주택시장이 과열되면서 서울 아파트 중간값이 9억3000만원에 육박할 만큼 치솟았지만 실수요자 지원대상 기준은 여전히 6억원에 고정돼 현실과 동떨어져 문제로 지적된다. 최근 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 "9억원 이상 고가주택 매매에 대해서는 자금출처 의심 거래를 상시 조사하고 결과를 주기적으로 공표하겠다"고 으름장을 놓고, 정부가 1주택 실수요자를 보호하고 세 부담을 낮추는 대상으로 시세 5억~6억원 이하 주택을 검토 중인 것도 시대착오적이란 지적이다. 16일 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 서울에서 매매가 6억원 이하 아파트는 33만5828가구(26.9%)로 집계됐다. 12·16 부동산 대책 직후인 지난해 12월 기준 43만4312가구(35%)보다 10만가구 가까이 줄어들었고, 8.1%포인트 내려갔다. 3억원 이하 아파트 비중은 2.8%, 3억원 초과~6억원 이하는 24.1%였다. KB국민은행이 집계하는 서울 아파트 중위가격은 올해 1월 9억원을 돌파한 데 이어 지난달 9억2787만원까지 뛰었다. 반면 정부의 `주택 실수요자`를 위한 각종 지원책 기준은 6억원에 갇혀 있다. 무주택 가구주가 서울과 같은 투기 및 투기과열지구 주택을 구입할 때 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 더 받으려면 주택가격이 6억원 이하여야 한다. 정부는 7·10 대책으로 수혜 계층을 기존보다 늘렸으나, 대상자의 소득기준만 부부 합산 연 소득 7000만원 이하에서 8000만원 이하로 확대했을 뿐 주택가격 기준은 그대로 유지했다.

 

 

생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면은 더 심하다. 전액 감면은 주택가격이 1억5000만원 이하, 50% 감면은 1억5000만~3억원(수도권 4억원)일 때만 가능하다. 장기 저금리 정책대출로 신혼부부가 많이 찾는 주택금융공사의 보금자리론, 디딤돌대출도 각각 시가 6억·5억원 이하 주택 구입 때 가능하다. 보금자리론은 당초 9억원 이하였던 기준이 2017년 6억원으로 낮아졌다. 주택 구입용 정책대출 중 그나마 대상 주택 기준이 매매가 9억원 이하인 적격대출은 한도 부족 탓에 실제로 받기는 `하늘의 별 따기`다. 은행권에 따르면 14일 기준 신한·KB국민·하나·우리·NH농협·IBK기업 등 6대 은행과 SC제일·씨티은행 등 국내 주요 은행 중 정부의 적격대출을 판매 중인 곳은 우리·NH농협·SC제일은행 등 3곳이다. 적격대출은 연 2~3%대 낮은 금리를 최장 10년, 최고 30년까지 고정으로 유지할 수 있다. 은행들이 자체적으로 판매하는 고정금리 대출이 대부분 `혼합형`으로 최초 5년만 금리가 고정되고 이후 변동금리로 바뀌는 것과 비교된다. 특히 정부의 주택담보대출 상품 중 유일하게 소득기준이 없어 젊은 맞벌이 부부들 사이에서 인기가 높다. 은행들은 주택금융공사로부터 한도를 받아 판매하는데, 이 한도가 워낙 적은 탓에 많은 은행들이 신청을 받지 못하고 있다.

 

 

한 시중은행 관계자는 "배정받는 금액 자체가 많지 않다 보니 올해는 아예 판매를 못했다"고 말했다. 다른 은행 관계자도 "분기별로 한도를 신청하는데 1분기에 판매가 몰렸더니 2·3분기에는 아예 안 나왔다"고 설명했다. 적격대출 한도는 실제 매년 감소세다. 금융위원회에 따르면 적격대출 공급 한도는 2018년 11조원에서 올해 9조원까지 낮아졌다. 당시 금융위는 가계부채의 안정적인 관리를 위해 적격대출 규모를 매년 1조원씩 축소한다는 계획을 밝힌 바 있다. 시장에서는 최근 집값이 단기적으로 급등한 데 맞춰 각종 지원책과 규제 기준도 조정해야 한다는 목소리가 높다. 실제로 전용 59㎡ 아파트 가격이 강북 주요 단지에서도 15억원에 육박하며 입주시점에 주택담보대출 실행이 불가능해질 가능성도 제기될 정도다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 서울 아파트값이 최고 배 이상 오른 현실을 감안해야 한다"며 "생애 최초 주택 구입자나 젊은 실수요자를 위해서라도 달라진 상황에 맞게 기준 가격을 올려야 한다"고 말했다.(2020년 8월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내달부터 지방 광역시의 도시지역 민간택지에서 공급되는 아파트 분양권 전매가 금지될 전망이다. 12일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 14일 규제개혁위원회(이하 규개위) 전체회의에 상정될 예정이다. 앞서 국토부는 5월 보도자료를 내고 주택법 시행령 개정안을 8월 시행할 예정이라고 밝힌 바 있으나 일정이 다소 밀렸다. 국토부는 당초 이 개정안이 비중요 규제라고 보고 규개위 심사를 준비했지만 중요 규제로 분류되면서 일정도 조정돼 8월 중 시행은 어렵게 됐다. 개정안은 수도권과 지방 광역시 민간택지의 전매제한 규제를 강화하는 내용이다. 현재 규제지역이 아닌 수도권과 지방 광역시의 민간택지에서 공급되는 주택은 6개월의 전매제한 기간을 적용받고 있다. 개정안은 지방 광역시 민간택지 중 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`상 도시지역에서 공급되는 주택의 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 때까지로 강화한다.

 

 

분양권 전매를 소유권 이전 등기때까지 못하게 하는 것은 결국 분양권 전매를 금지하는 것이다. 도시지역은 도시계획법상 용도지역의 한 종류로, 광역시에서 아파트가 지어지는 토지는 대부분 도시지역으로 지정돼 있다. 도시지역은 필지별로 지정되기에 `토지이용규제정보시스템`에서 조회하면 해당 토지가 도시지역인지 알 수 있다. 이는 지방 광역시를 중심으로 투기 수요가 단기간 돌아다니면서 시장 과열을 유발하는 것을 막기 위한 조치다. 앞서 수년간 광주와 부산, 대전 등 순으로 청약 경쟁이 불붙고 아파트 가격이 급등하는 등 국지적 과열 현상이 관측된 바 있다. 이와 함께 개정안은 수도권에선 과밀억제권역과 성장권리권역에서도 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지한다. 소유권 이전 등기까지 전매를 금지하는 것은 조정대상지역에서 이뤄지는 청약 규제다. 국토부가 이 시행령 개정안을 입법예고한 것이 5월이었지만 한달 뒤 6·17 대책에서 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶은 터라 시행령이 시행돼도 수도권 청약 제도에선 큰 변화가 없게 됐다. 또 개정안은 지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간을 투기과열지구에선 3년에서 4년으로, 그외 지역은 1년에서 3년으로 각각 늘렸다.

 

 

지방의 투기과열지구는 세종시와 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구 등지가 있다. 지방 투기과열지구 외 지역에선 공공택지 아파트의 전매제한 기간이 기본 1년이면서 혁신도시나 세종시 특별공급 청약자에게는 예외적으로 3년을 적용했는데, 이를 모두 3년으로 높인 것이다. 개정안이 중요 규제로 분류돼 규개위 규제심사를 받게 됨에 따라 심사 과정에서 일부 규제가 완화될 가능성도 제기된다. 규개위 심사 이후에는 법제처 심사와 차관회의, 국무회의 등을 거쳐 관보에 게시되면서 공포된다. 개정안은 공포 시 즉시 시행되는 내용이기에 늦어도 내달 중순에는 시행될 수 있을 것으로 전망된다. 물론 정부가 초고속으로 서두르면 이달 중에도 시행이 가능하지만, 현재 안정세를 보이는 지방 부동산 시장 상황을 봤을 때 굳이 그렇게 할 필요성이 높지는 않다는 것이 대체적인 시각이다.(2020년 8월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부, 공시가 로드맵 추진, 중저가 주택 시세 반영률 높여

현실화율 68%서 80%로 올리면, 시가 8억 주택 재산세 28%↑

與, 종부세 인상법 7월 처리땐, 고가주택 보유세 내년 `눈덩이`

 

 

정부가 6·17 대책에서 9억원 이하 중저가 주택에 대해 대출규제 및 실거래조사를 강화한 데 이어 내년부터는 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)도 9억원 초과 주택과 마찬가지로 목표치를 정하고 높여나갈 예정이다. 고가주택 핀셋 규제의 풍선효과로 올 상반기 중저가 주택가격이 급등하면서 실수요자 주거 부담이 커지자 규제 범위를 확대해 수요를 억누르려는 조치로 풀이된다. 다만 최근 집값이 급등하는 와중에 이미 보유자금과 대출 등을 총동원해 9억원 이하 중저가 주택을 구매한 30·40대가 많다는 점이 문제다. 이들에게 공시가 현실화율 상향은 보유세 부담 증가로 돌아올 수밖에 없다. 최근 강화된 대출 규제로 주로 30·40대 실수요자들이 부글부글 끓고 있는데 이들 불만에 기름을 붓는 셈이다. 시장에선 서울 강남권 고가주택을 타깃으로 시작됐던 부동산 규제가 이제 전방위로 확산되면서 정부가 결국 집값 안정이란 미명으로 사실상 증세를 꾀하고 있다는 볼멘소리가 커지고 있다. 7일 정부와 부동산업계에 따르면 국무총리실 산하 국토연구원이 연초부터 공시가격 현실화율 로드맵 수립을 위한 연구용역을 진행 중이다.

 

 

국토교통부는 이를 토대로 오는 10월 `공시가격 현실화율 로드맵`을 발표하고 내년부터 공시가 산정에 반영할 예정이다. 국토부 관계자는 중저가 주택의 공시가 현실화율 상향 가능성에 대해 "공시가격의 균형성과 형평성을 확보하는 차원에서 점진적으로 제고되는 건 당연하다"면서 "다만 어느 정도 수준으로 어떤 방식으로 할지는 로드맵이 나와봐야 구체화될 수 있다"고 말했다. 올해는 작년 말 발표한 `공시가격 신뢰제고 방안`을 통해 우선 9억원 초과 주택에 대해서만 70~80%의 현실화율 목표치를 정해 공시가격을 올렸지만, 내년부터는 현실화율 로드맵에 따라 9억원 이하 주택의 공시가격도 현실화율을 끌어올리겠다는 의미로 풀이된다. 올해 공동주택 기준 시세 구간별 현실화율은 9억원 미만은 평균 68%, 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%다. 서울 성동구 갤러리아포레(170㎡)는 작년 말 기준 시세가 33억5000만원으로 1년 전과 같음에도 불구하고 공시가 현실화율이 67%에서 79%로 올라가면서 보유세가 1508만원에서 2201만원으로 50% 가까이 증가했다.

 

 

전문가들은 내년에 9억원 미만은 70%, 9억~15억원은 75%, 15억원 이상은 80%로 각각 현실화율이 상향될 가능성이 있다고 예상한다. 수년 뒤에는 모든 공동주택 현실화율이 80% 이상으로 맞춰질 가능성이 높다. 서울시가 올해 초 공시가 현실화율 제고의 벤치마크 대상으로 소개한 대만은 최근 현실화율을 90%까지 높였다. 문제는 부동산 공시가격이 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 60여 가지 각종 세금과 부담금을 매기는 기준 지표로 활용된다는 점이다. 시세 8억원 주택 현실화율이 68%에서 80%로 높아진다고 가정하면 공시가격은 5억4400만원에서 6억4000만원으로 9600만원, 재산세는 127만원에서 162만원으로 35만원가량 늘어날 것으로 추정된다. 앞서 정부는 6·17 대책에서 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입(기존엔 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 시 1년 내 전입) 의무를 부여했다.

 

 

전세자금대출도 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 즉시 회수(기존엔 전세대출 후 9억원 초과 주택 구입 시 회수)하도록 했다. 규제 범위를 9억원 초과 고가주택에서 중저가 주택으로 대폭 확대한 것이다. 고가주택의 종부세 부담도 내년부터 더 늘어날 전망이다. 더불어민주당은 12·16 대책에 포함됐던 3주택 이상자나 조정대상지역 내 2주택자의 종부세율을 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 최대 0.8%포인트 높이는 내용의 종부세법 개정안을 7월 국회에서 처리할 방침이다. 김진애 열린민주당 의원은 "종부세 실제 납부자 비율은 전 국민의 0.7%에 불과하다"고 밝혔다. 전문가들과 일반 시민 사이에선 문재인정부 들어 21번이나 발표된 부동산대책들이 집값을 잡기보다는 결국 세금만 더 걷으려는 것 아니었냐는 의구심과 불만이 커지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금까지 정부 정책에 우호적이던 중산층이나 서민들 불만이 점점 커질 것"이라고 예상했다.(2020년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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송도힐스테이트 무순위 청약, 경쟁률 최고 2만8000대1 기록

전매기간 6개월 분양권 수요↑

 

 

전매기간이 6개월인 인천 송도의 한 아파트 무순위 청약에 6만명이 몰렸다. 지난 한 해 인천 총 청약자 수(18만명) 대비 3분의 1에 해당하는 규모다. 정부가 오는 8월부터 수도권과 지방에서 분양권 전매를 금지한다고 발표하면서 전매기간이 짧은 분양권에 수요자들이 대거 몰린 것으로 풀이된다. 전문가들은 "전매 금지 강화 정책의 `풍선효과`로 보인다"며 "전매 규제 반사이익으로 8월 전 분양하는 물량 중 전매기간이 짧고 교통 호재가 있는 곳은 청약 과열 양상이 우려된다"고 지적했다. 12일 현대건설에 따르면 전날 진행된 인천 연수구 `힐스테이트송도더스카이` 무순위 청약에서 총 50가구 모집에 5만8763건(경쟁률 1175대1)이 신청했다. 이 청약은 평형별로 중복 신청이 가능했는데, 단 2가구만 나온 전용 84㎡A에는 5만6015명이 지원해 경쟁률이 2만8007대1에 달했다. 전용 120㎡A는 40가구에 2만7173명, 157㎡A는 8가구에 1만2597명이 청약했다. 당첨 부적격 등으로 계약이 취소된 미계약 물량을 추가 모집하는 `무순위 청약`은 이른바 `줍줍(줍고 또 줍는다는 뜻)`으로 불린다. 청약 경쟁률이 높아지고 신축 아파트 몸값이 뛰면서 줍줍은 경쟁률 기록을 쏟아내고 있다. 청약통장이 필요 없고 가점도 요구하지 않기에 청약 실수요자들이 몰린다. 이달 초 진행된 위례 `중흥S클래스` 청약에도 2가구 모집에 4043명이 몰렸고 비슷한 시기 `힐스테이트 부평` 1가구 모집에도 3419명이 신청했다.

 

 

게다가 이번 송도더스카이 `줍줍`은 전매기간 6개월에 `비규제` 반사이익까지 부각되면서 이례적인 경쟁률이 나왔다는 분석이다. 이 단지가 무순위 청약을 진행한 날 정부는 수도권과 지방에서 분양권 전매를 소유권 이전등기 때까지 제한한다고 발표했다. 8월부터는 수도권에서 전매 가능한 분양권이 나오지 않는 셈이어서 투자자와 청약 대기자들은 "(비규제) `막차`를 타자"며 청약했다는 분석이다. 권일 부동산인포 팀장은 "규제 전 막차를 타자는 열기가 송도 줍줍에도 영향을 미쳤다"며 "가점이 낮아 청약할 엄두도 못 낸 사람, 주택을 보유하고 있지만 신축으로 갈아타고 싶은 사람, 투자 가치로 분양권을 보유하려는 사람 등 분양권 수요가 다양한데 이를 막아버리니 당분간은 전매가 가능한 분양권 가치가 더욱 뛸 것"이라고 해석했다.

 

부동산인포에 따르면 5~7월 전국에서 진행되는 일반분양은 9만1178가구다. 수도권에서는 4만5767가구, 지방에선 2만3000여 가구가 일반분양된다. 지방은 투기과열지구로 지정된 대구 수성구를 제외하고 그 외는 6개월 전매를 적용받고 있어 분양권 투자 수요에 의해 지방 아파트 청약 경쟁률도 높았다. 그러나 8월부터 지방에서조차 분양권 거래가 금지되기 때문에 건설사들은 분양 시기를 앞당길 수도 있다. 부동산업계 관계자는 "지금은 투자 수요가 더해져 청약 흥행 열기가 확산됐는데 앞으로는 실제 거주할 진짜 수요자들만 청약에 참여하기에 요즘처럼 높은 경쟁률이 나오기 어려울 것"이라며 "코로나19로 연기된 물량까지 포함해서 건설사들이 8월 전 물량을 밀어낼 것"이라고 내다봤다.(2020년 5월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"당첨땐 수억 차익"…코로나도 못막는 청약 열기

위례중흥S-클래스 펜트하우스, 10년 전매제한에도 청약 폭주

풍부한 시중 현금유동성 방증, 수원 쌍용 더 플래티넘도 들썩

21가구 무순위 모집에 1만명, "청약 예비당첨자 비율 확대전

마지막 기회"에 통장 몰려

 

 

분양가가 16억원에 육박하고 규제로 인해 대출을 전혀 받을 수도 없는 위례신도시 펜트하우스 2가구 `무순위 청약`(줍줍·줍고 줍는다는 뜻)에 4000명 넘는 인파가 몰렸다. 시중의 현금부자들이 들고 있는 유동성 규모를 짐작하게 하는 상징적 사건으로 풀이된다. 또 코로나19 여파로 집값이 하락하고 있지만 분양만 받으면 단숨에 수억 원의 시세차익을 본다는 기대감은 여전한 것으로 나타났다. 5일 한국감정원에 따르면 지난 4일 위례신도시 하남시 권역 A3-10블록 `중흥S-클래스`에서 나온 전용면적 172㎡ 펜트하우스 두 채 무순위 청약에 4043명이 몰려 경쟁률 2021.5대1을 기록했다. 이 단지는 지난 2월 말 진행된 1순위 청약에서 426가구 모집에 4만4448개 청약통장이 몰려 평균 경쟁률 104.3대1로 완판됐다. 이달 4일 나온 펜트하우스 두 채 역시 1순위에 43명이 지원해 마감됐지만 계약까지 이어지지 못하자 이 물량이 `줍줍`으로 나왔는데, 기회를 포착한 현금부자 수천 명이 잇달아 신청서를 내는 상황이 연출된 것이다. 이 아파트는 분양가가 15억원이 넘기 때문에 중도금 대출을 한 푼도 받을 수 없다. 또 전매제한 10년이 걸려 2030년이 돼야 아파트를 매각할 수 있다. 결국 향후 10년간 보유현금 15억9000만원을 아파트에 묻어놓을 여력이 있는 현금부자만 4043명이 몰렸다는 얘기다.

 

 

쌍용건설이 같은 날 수원시 권선구 오목천동 482-2 일대에 내놓은 `쌍용 더 플래티넘 오목천역` 줍줍에 몰린 열기도 뜨거웠다. 이 단지 전용 39~84㎡ 21가구가 줍줍 매물로 나왔는데 1만34명이 신청해 평균 경쟁률 477.8대1을 기록했다. 전용 84㎡A형 11가구 물량에 6441명이 지원해 경쟁률이 585.5대1로 가장 높았다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 4억7960만~5억1690만원으로 중도금 대출을 받을 수 있다. 다만 조정대상지역 규제를 받아 3년의 전매제한 기간이 적용된다. 시세 차익을 노리고 청약한 당첨자는 2022년 9월로 예정된 입주 시점 이후 매각에 나설 수 있을 것으로 보인다. 롯데건설이 의정부시에서 내놓은 `의정부 롯데캐슬 골드포레`는 추후 부적격자, 계약포기분이 나올 것을 예상해 이례적으로 청약이 시작되기 이전인 4일에 사전 무순위 청약을 진행했는데, 인파 1만733명이 몰려 눈길을 끌었다. 이 단지는 7일 1순위, 8일 2순위 청약을 접수할 예정이다. 미계약 물량이 나오면 사전 무순위 청약 상위 순번이 줍줍을 할 수 있는 구조다.

 

 

결국 경기도 하남시 위례신도시와 수원시, 의정부시 등 3곳에서 진행한 무순위 청약에 총 2만4810명이 몰린 셈이 됐다. 일각에서는 정부가 청약 시 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비당첨자 비율을 대폭 확대하기로 결정한 것이 줍줍 열기를 키웠다는 분석이 나온다. 당초 정부가 정한 예비 입주자 선정 비율은 서울 등 투기과열지구는 공급물량의 500%(5배수), 그 외 지역은 40%였다. 그런데 지난 3월 국토교통부는 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비 당첨자 비율을 기존 40%에서 300%까지 확대하는 계획을 내놨다. 대책이 나오기 전달인 2월 경기도 수원 `힐스테이트 푸르지오 수원` 줍줍 청약에서 미계약분 42가구를 모집하는 데 6만7965명이 몰리는 등 줍줍에 대한 열기가 지나치게 커졌기 때문이다. 정부가 새로 정한 대로 예비당첨자가 대폭 늘면 미계약 물량이 나와도 당첨되지 못한 1·2순위 내 후순위 신청자에게 계약 기회가 돌아가기 때문에 줍줍 물량이 나오기가 어려워진다. 사실상 지난 4일 무순위 청약이 `마지막 줍줍`으로 거론되자 숨죽이던 예비 청약자들이 잇달아 신청서를 써냈다는 분석이다.(2020년 5월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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수원·안양·군포 등 경기남부권, 온라인카페 통한 담합 많아

국토부 혐의입증 11건 입건, "100건은 추가 내사 진행중“

투기과열지구 실거래 3차조사, "10대가 35억 집 구매" 편법 의심

 

 

두 달 전 직접 수사가 가능한 부동산시장불법행위대응반(대응반)을 출범시킨 국토교통부가 집값담합 범죄 혐의가 확인된 11건을 적발해 형사입건했다. 국토부는 지금까지 집중해온 집값담합 사건을 포함해 앞으로는 부정청약·온라인 허위매물 등 불법행위에 대한 수사 범위를 확대해 부동산시장질서 교란행위를 엄단한다는 방침이다. 다만 일각에서는 일반 시민들의 거래 과정에 정부가 현미경 잣대를 들이대고 형사처벌에까지 나선 것은 과도하다는 우려 목소리도 나온다. 국토부는 지난 2월 21일 부동산시장불법행위대응반 출범 이후 두 달 동안 진행된 `집값담합 관련 수사 중간결과`를 21일 발표했다. 대응반은 한국감정원 부동산거래질서교란행위신고센터에 접수된 집값담합 의심 사례 총 364건 가운데 우선 수사가 필요하다고 판단한 166건에 대해 내사에 착수했다. 이 가운데 신고자 진술 확보, 현장 확인, 입수 증거 분석 등을 통해 범죄 혐의가 확인된 11건을 적발해 형사입건했다. 형사입건은 수사기관에서 범죄사건을 인지해 수사를 개시하는 것으로, 형사입건돼 수사 대상이 되면 형사소송법상 피의자가 된다. 대응반은 형사입건한 11건 가운데 1건은 이미 검찰에 기소의견으로 송치했다. 8건은 압수수색영장을 발부받았고, 2건은 수색영장 발부 절차가 진행 중이다. 국토부 관계자는 "55건은 혐의가 없어 내사를 종결했고, 나머지 100건은 내사를 진행 중"이라고 말했다. 추가로 공인중개사법상 집값담합 행위가 인정되면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

 

 

이번에 공인중개사법 위반으로 적발된 집값담합 사례는 △집값담합을 유도하는 안내문·현수막 게시(1건) △온라인 카페 등에 담합을 유도하는 게시글 게재(8건) △개업 공인중개사가 단체를 구성해 단체 구성원 이외의 자와의 공동중개를 제한함으로써 공정경쟁을 저해하고 소비자 거래를 방해한 행위(2건) 등이다. 혐의가 확인된 집값담합 사례 대다수가 지역 인터넷 카페에 "○○억원 이하로는 아파트를 팔지 맙시다" "저가매물을 등록하려고 하는 ○○부동산에는 매물을 내놓지 맙시다"는 내용이었다. 적발 사례 가운데 오프라인 현수막 1건은 서울이었고, 나머지 온라인 집값담합 행위는 수원·안양·군포 등 경기 남부권에 집중됐다. 온·오프라인을 통한 집값담합 행위는 지난 2월 21일 집값담합 금지규정을 담은 개정 공인중개사법 시행 이후 걸린 현수막이나 온라인 게시글에 적용된다. 김영한 국토부 부동산시장불법행위대응반장(토지정책관)은 "다만 2월 20일 이전 걸린 현수막이나 온라인 게시글이라고 하더라도 개정법 시행 이후 현수막을 내리거나 게시글을 삭제하지 않아 영향을 미칠 경우 수사 대상이 될 수 있다"고 설명했다.

 

 

국토부는 이날 투기과열지구 실거래 3차 관계기관 합동조사 결과도 발표했다. 각각 지난해 11월과 올해 2월 결과가 발표된 1·2차 조사는 서울 지역 25개구만 대상으로 했지만, 이번 조사는 과천, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 세종 등 31개 투기과열지구 전체를 대상으로 진행됐다. 3차 조사는 작년 11월까지 신고된 공동주택(분양권 포함) 전체 거래 1만6652건 가운데 이상거래로 추출된 1694건이 대상이다. 국토부는 소명자료 검토 등 조사가 완료된 1608건 가운데 친족 등 편법증여 의심, 법인자금 유용 등 총 835건을 국세청에 통보하기로 했다. 한 10대 학생은 부모와 공동명의로 강남구 소재 35억원 아파트를 구매했다. 조사팀은 별다른 소득이 없는 10대가 아파트를 편법 증여받은 것으로 보고 국세청에 통보했다. 한편 국토부는 서울시와 함께 지난해 3차례에 걸쳐 서울 7개 조합 운영실태를 합동점검한 결과 시공사 입찰 및 조합 운영 등에 관련된 법령 위반사항 162건을 적발했다고 밝혔다. 이 가운데 18건은 수사의뢰, 56건은 시정명령, 3건은 환수조치, 85건은 행정지도 등 조치 예정이다. 점검 대상 7개 조합은 장위6구역, 면목3구역, 신당8구역, 잠실미성·크로바구역, 신반포4지구, 상아아파트2차, 한남3구역이다.(2020년 4월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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국토교통부가 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택 구입자에게 자금조달계획서와 증빙자료 제출을 의무화하는 `부동산 거래신고 등에 관한 법률` 시행령과 시행규칙 개정안을 입법 예고했다. 이에 따라 서울과 경기 과천·하남·광명 등 투기과열지구에서 시세 9억원 넘는 주택을 살 때는 예금통장 잔고를 비롯해 자금 증빙서류를 최대 15종까지 정부에 내야 한다. 가령 주택 구입 조달 자금 중 금융기관 예금이 있으면 기존에는 총액만 기입하면 됐지만 앞으로는 예금잔액증명서와 잔고증명서를 내야 한다. 증여·상속이라면 증여·상속세신고서 등을 제출해 누구에게 받은 돈인지 밝혀야 한다. 금융기관 대출로 자금을 조달할 때는 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등을 제출해 이유를 설명해야 한다. 작년 12월 기준 서울 아파트 중위 가격(매매 가격 중간값)이 8억9751만원인 점에 비춰볼 때 서울 지역 웬만한 아파트 구입자들은 재산 내역이 고스란히 정부에 노출될 가능성이 크다. 정부가 불법 증여와 투기를 잡으려고 노력하는 것은 당연하다. 하지만 편법거래 근절을 이유로 속속들이 개인 재산을 들여다보겠다는 것은 행정권 남용이다. 더구나 법률이 아닌 시행령을 근거로 자금 출처 증빙을 요구하는 것은 위헌 소지마저 있다.

 

 

실수요자들이 자금 소명에 따른 불편을 우려해 주택 구입을 포기하면 거래 절벽을 넘어 부동산시장 자체가 마비될 수 있다. 인터넷 커뮤니티에 "국민을 투기꾼으로 간주하는 사회주의 발상" "외제차·명품 구매자는 왜 자금 출처를 조사 안 하냐"는 비난이 쏟아지는 것도 이런 우려에서다. 정부가 집값을 잡겠다고 가격·수요를 통제하는 반시장 정책에 매달리면 역효과만 낳게 된다. 대출 제한과 보유세·양도세 강화, 분양가 상한제 확대 등이 담긴 12·16 고강도 대책에도 불구하고 규제가 약한 경기 수원·용인 아파트값이 급등하고 학군이 좋은 서울 강남·목동 전세금이 치솟는 등 곳곳에서 풍선효과가 나타나는 것도 부작용의 결과다. 지금은 시장을 왜곡하는 잘못된 처방보다 수요에 맞는 신축 아파트 공급 등 시장 맞춤형 대책을 고민해야 할 때다.(2020년 1월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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