06-21 23:32

 
 

 

 

 

 

 

  2017년 부동산시장은 '혼돈' 그 자체였다. 연초 전망은 좋지 않았다. 입주물량 급증, 탄핵 정국, 조기 대선 등 부정적 요인이 많았기 때문이다. 하지만 새 정부 출범 이후 언제 그랬냐는 듯 서울 주택시장을 중심으로 예열을 시작하더니 점차 지방으로 열기가 확산돼 갔다. 이에 정부는 '6·19대책'을 시작으로 '8·2대책', '10·24 가계부채 대책' 등을 잇달아 쏟아내며 집값 잡기에 나섰다. 각종 대책 발표로 조정국면에 들어가는 듯 보였지만 서울 강남권, 부산시, 세종시 등 주요 지역의 상승세 누그러지지 않았다. 되레 대도시와 중소 지방간 '양극화'만 더욱 키웠다는 지적이 나오고 있다. 부동산114의 도움을 받아 올 한 해 부동산시장의 굵직했던 이슈는 어떤 것들이 있었는지 시점별로 알아봤다.

 

연초 주택시장 '냉기류'

  2016년 말 주택 청약자격을 대폭 강화한 '11.3 대책' 발표 이후 올해 초 주택시장은 침체 양상을 보였다. 청약통장 신규 가입자수가 급감했고, 수백대 일의 경쟁률을 기록했던 강남권 재건축 단지가 저조한 청약 성적표를 손에 쥐기도 했다. 기존 아파트 시장도 대출규제 강화와 입주물량 증가, 금리인상 우려 등의 악재로 거래량과 매매가격 모두 하향세를 나타냈다. 실제 올해 1월 아파트 매매 거래량은 38000 여 건에 그쳐 2016년 월 평균 거래량(57000)보다 30% 이상 급감했다. 강남3(강남·서초·송파구) 아파트 매매가격은 마이너스 변동률을 기록했다.

 

 

조기 대선 이후 서울 아파트값 '급등'

  조기 대선이 치뤄진 5월 이후 아파트값과 거래량이 이상 과열 현상을 보이기 시작했다. 특히 6월과 7월 서울 아파트 매매가격은 1%가 넘는 상승세를 기록했다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 촉발된 강세는 일반 아파트로 번지며 가격을 끌어올렸다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감과 불확실성이 해소되면서 매수심리가 살아난 데다 초과이익환수제가 시행되면 재건축 시장이 위축돼 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안감이 가격 상승을 부추겼다.

 

새 정부 첫 부동산 대책 발표 "약발은 글쎄"

  부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 정부는 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 '6.19 부동산 대책'을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고, 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정 대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 10%p씩 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 담겼다. 대책 발표 직후 부동산 시장은 잠시 주춤하는가 싶더니 이내 아파트값 상승세가 다시 커지면서 큰 효과를 내지 못했다.

 

 

김현미 국토부 장관 취임 "집값 급등 원인은 투기세력"

  623, 새 정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 취임사를 통해 집값 급등은 투기 수요 때문이라고 밝히면서 이를 겨냥한 강력한 규제를 시사했다. 또한 국토부가 중점적으로 추진할 정책과제로 서민 주거 안정을 꼽으면서 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부 등 주거취약계층 맞춤형 지원강화, 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 등의 도입 방침을 밝혔다. 취임 이후 다주택자를 투기수요로 규정하고 전방위 규제책을 내놓는 한편, 10월 국정감사에서는 공공부문부터 단계적으로 후분양제를 도입하겠다는 로드맵을 밝히면서 시장의 관심을 모았다.

 

주한미군 용산에서 평택으로 공식 이전

  7월에 주한 미 8군 사령부가 서울 용산에서 경기도 평택 '캠프 험프리스'로 공식 이전하면서 60여 년에 걸친 용산기지 시대가 마감됐다. 주한미군이 떠난 서울 용산기지는 대규모 공원으로 조성되고 용산공원 주변은 상업·업무시설 개발이 추진된다. 이보다 앞서 한국토지주택공사(LH)는 서울 용산구 이태원동에 위치한 유엔사 부지(44935) 매각 입찰을 진행했고 1552억원에 팔렸다8군이 입주하는 평택기지는 총면적 1470로 여의도 면적의 약 5, 단일 기지로는 세계 최대 규모다. 평택은 미군 기지 이전 호재로 주변 땅값이 들썩였다.

 

 

'8·2 대책' 발표투기과열지구 6년 만에 부활

  정부는 첫 번째 규제책을 내놓은 지 40여 일만에 두번째인 '8·2 대책'을 발표했다. 이에 따라 지난 2011년 강남 3(강남·서초·송파)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 다시 부활했고 다주택자 양도세 중과 투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화 청약 1순위 자격 요건 강화 및 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제책이 쏟아졌다. 한 달 후에는 8'·2 대책'의 후속조치인 '9·5 대책'이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용을 담았다.

 

땅값 상승률, 제주 밀려나고 세종시 '독주'

  국토부에 따르면 2017년 들어 3분기까지의 누적 지가(地價) 변동률은 세종시가 5.24%로 전국 17개 시·도 중 1를 차지했다. 공공기관 추가 이전 기대감이 작용한 데다 제6생활권 개발 진척에 따라 투자수요가 늘어난 것으로 분석됐다. 뒤를 이어 부산이 4.84%를 기록했고, 2015년과 2016년에 2년 연속 지가상승률 1위를 고수했던 제주는 4.06%3로 밀려났다.

 

 

주택담보대출 심사 강화'가계부채 종합대책' 발표

  1024, 정부는 가계부채 종합대책을 내놨다. 다주택자 돈줄을 조이는 게 핵심이다. 우선 20181월부터 총부채상환비율인 DTI 제도를 개선한 '() DTI'가 실시된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄게 된다. 2018년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.

 

재건축 초과이익환수제 유예 일몰, 사업추진 잰걸음

  재건축 시장의 최대 화두는 단연 '초과이익환수제'였다. 재건축 초과이익환수제는 2017년 말까지 한시적으로 유예된 상태로 추가연장 논의가 제기되기도 했으나 정부는 예정대로 2018년부터 시행한다고 못 박았다. 이를 피하려면 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 하기 때문에 강남권 재건축 단지들이 일제히 사업에 속도를 냈다. 대표적으로 5900세대에 달하는 강동구 둔촌주공과 강남구 개포주공1단지 등이 관리처분인가 신청을 마쳤다.

 

 

'주거복지 로드맵' 공개

  정부는 지난 1129'사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만 세대 공급 방침과 함께 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 주요 골자다. 당초 도입이 유력시 됐던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등의 내용은 제외됐다.(20171217일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 휴식같은 친구 2017.12.21 19:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 10대 뉴스를 보니 한번에 국내 부동산에 대해서 이해하게 되네요.
    잘 보고 갑니다.

  2. 에스델 ♥ 2017.12.21 20:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    올해 부동산 시장은 정말 냉탕과 온탕을
    넘나들었네요. ㅎㅎ
    부동산 정보 잘 보고갑니다.^^

  3. 핑구야 날자 2017.12.22 07:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    은행들이 이자 놀이라는 게 정말 불안하네요

  4. 류시화 2017.12.22 10:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    내년은 어찌될지..^^ 부동산 시황 잘봤습니다

  5. 空空(공공) 2017.12.22 11:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    10대 이슈 잘 보고 갑니다^^

 

 

 

과열 단속에 사업성도 불투명

정부 감독강화에 몸 사리는 건설사

 

 

 

  연말 강남 재건축시장 최고 격전지로 주목받던 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 시공사 선정을 위한 입찰이 유찰됐다. 초과이익환수제 회피가 어려워졌고, 정부가 집값을 잡기 위해 강도 높은 규제를 쏟아내는 등 시장 상황이 녹록지 않은 데다 재건축 수주 비리를 근절하려는 정부 의지가 여느 때보다 높아 강남 재건축 수주전 열기가 급격히 식는 분위기. 26일 업계에 따르면 전날 마감된 반포3주구 재건축 시공사 입찰은 경쟁 요건이 갖춰지지 않아 유찰됐다. 앞서 지난달 열린 현장설명회 때만 해도 현대건설, GS건설, 대우건설, 현대산업개발, 대림산업, 롯데건설 등 내로라하는 대형 건설사 8곳이 몰려들 정도로 관심이 뜨꺼웠다. 하지만 정작 뚜껑을 열어보니 현대산업개발 한 곳만 입찰에 참여했다. 반포3주구2조원대 사업비를 자랑하는 반포1·2·4주구(재건축 후 5338가구)에 비하면 규모가 작지만 한강변 저층 아파트 1490가구를 352091가구 및 부대 복리시설로 재탄생시키는 대형 프로젝트. 다음달 29일 시공사 선정 입찰 마감 예정인 대치쌍용2차 역시 비슷한 분위기. 이달 14일 현장설명회를 열 때만 해도 현대건설, 대우건설, GS건설, 롯데건설, SK건설 등 11개 기업이 참여했다.

 

 

  특히 올해 3월 과천주공1단지 수주전에서 대우건설에 패한 현대건설과 GS건설이 나란히 뛰어들어 설욕전이 이뤄질지가 관전 포인트였다. 대치쌍용2차 수주 시 인접한 우성1차와 대치쌍용1차 수주에도 우위를 차지할 수 있어 현대건설을 포함한 다수의 건설사가 물밑에서 홍보 활동을 해왔다. 하지만 현대건설이 지난 23일 재건축 조합원들에게 입찰에 참여하지 않겠다는 내용으로 문자를 보내면서 분위기가 급변하고 있다. GS건설이 최근 여러 건의 대형 수주에 성공해 여력이 얼마 안 남은 점을 고려할 때 대치쌍용2차는 현대건설과 대우건설의 2파전이 될 가능성이 높았다. 현대건설 관계자는 "대규모인 반포1·2·4주구를 수주한 상황이기도 하고 재건축·재개발 사업에 대한 정부 정책 등을 고려할 때 대치쌍용2차를 포기하는 것이 옳다고 판단했다"고 전했다. 문자 발송과 함께 현대건설의 홍보 부스도 철수했다. 반포3주구 유찰은 최근 몇 달간 달아오르던 시장 분위기와는 대조적이다. 3반포1·2·4주구에서는 현대건설과 GS건설이 혈전을 벌였고, 한신4지구에서는 GS건설과 롯데건설의 수주 과열로 국토교통부가 재건축사업 전반에 대한 실태 점검에 나서는 빌미를 제공했다.

 

 

  다수 사업장 시공권에 뛰어든 다른 대기업들과 달리 현대산업개발은 3주구 시공권에 집중하며 오랜 기간 공들인 것으로 알려졌다. 이 때문에 후발 주자로서 현대산업개발과의 경쟁 자체가 부담스러웠을 것이라는 의견도 있다. 첫 입찰이 유찰되면서 반포3주구 시공사의 연내 선정은 어려워졌다. 시공사 선정 방식으로 조합이 경쟁입찰을 결정했기 때문에 2차 입찰을 준비해야 한다. 3회 유찰되면 수의계약으로 전환할 수 있지만 이 제도를 악용하는 경우가 많아 정부에서 제도 개선을 추진하고 있다는 점을 고려할 때 경쟁입찰로 시공자를 선정하는 것이 깔끔하다. 하지만 대치쌍용 수주전까지 감안하면 갑작스러운 강남권 재건축 수주전의 냉각 기류가 예사롭지 않다는 분석도 나온다. 업계에서는 재건축의 최대 화두였던 초과이익환수제 회피가 어려워지면서 정비사업 조합들의 사업 의지가 예전만 못한 데다 재건축 시장을 바라보는 정부 시각이 부정적이어서 재건축 시공권 수주 흥행은 기대하기 어려울 것으로 보고 있다. 한 대기업 정비사업 담당 임원은 "재건축 시장에서 경쟁이 격해지는 일은 종종 있었지만 본사가 압수수색을 당한 것은 굉장히 이례적"이라며 "정부와 수사당국에서 의미 있는 성과를 확보하기 전까지는 시장 점검을 계속할 것으로 보여 건설사들은 극도로 몸을 사리고 있다"고 전했다. 반포3주구와 관련해 현대산업개발은 다음 입찰에도 참여한다는 입장이다. 현대산업개발 관계자는 "오랜 기간 수주를 위해 준비해왔기 때문에 외부 사정과 관계없이 시공권 수주를 위해 계속 도전할 계획"이라고 전했다. 최흥기 반포3주구 조합장은 시공사 선정 유찰 배경과 향후 일정을 묻는 기자의 질문에 "할 말이 없다"고 말했다.(20171127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 핑구야 날자 2017.11.30 07:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    목동도 만만치 않던데 다른 부동산에 어떤 영향을 줄지 궁금하네요

 

 

 

추진위 설립후 14년만에 통과

조합장 뇌물혐의로 구속되기도 리센츠·엘스보다 10년이상 늦어

헬리오시티·개포주공1단지 이후 6370가구 강남권 초대형 단지

초과이익환수제는 못피해 국제현상공모 등 고급화 주력

 

 

잠실5단지 50층 재건축

 

  잠실주공5단지는 잠실 한강변 대단지 아파트 재건축의 화룡점정이다. 인근 한강변 '리센츠''엘스' 등은 2008년 일찌감치 재건축을 마무리 지은 상황이라 시기적으론 다소 늦었다. 그러나 35층 일색인 이들과 달리 잠실주공5단지는 최고 50층 재건축을 확정 지으면서 확실한 차별화를 갖게 됐다. 5563가구 리센츠나 5678가구 엘스에 비해 가구 수도 훨씬 많아 6370가구로 조성된다. 강남권에서는 가락시영을 재건축한 헬리오시티(9510가구)와 개포주공1단지(6642가구) 이후 이 같은 초대형 단지의 탄생은 오랜만이다. 최근 속도를 내고 있는 한강변 반포주공1단지(5388가구)보다도 규모가 훨씬 크다. 기존 잠실주공5단지가 전체 3900여 가구여서 재건축 이후 2배 가까이 가구 수를 늘리면 강남권 주택 공급 확대 차원에서도 도움이 될 수 있다는 평가다.

 

 

  잠실주공5단지는 박원순 서울시장이 부임한 2011년 이후 시 도시계획위원회 심의를 통과한 최초의 50층 초고층 재건축이라는 점에서 의미가 크다. 롯데월드타워가 있는 잠실역 사거리 일대가 '광역중심'이라는 점을 인정해줘 50층 건립이 가능했다. 시는 "일부 용도지역 변경의 필요성, 기반시설 설치, 교통 처리 계획 등에 대해 7개월여에 걸쳐 심도 있는 논의가 진행됐다""그 결과 용도지역 변경, 중심 기능 도입, 공공 기여 등 정비계획의 주요 내용에서 공공성이 향상됐다고 인정됐고 재건축사업의 가시성도 제고됐다"고 설명했다. 천신만고 끝에 50층 재건축이라는 큰 산은 넘었지만, 십수 년의 잠실주공5단지 재건축은 험난한 과정의 연속이었다. 1978년 입주해 25년이 지난 2003년 재건축 추진위원회가 처음 설립됐다. 당시엔 지금과 달리 재건축을 할 수 있는 최소 연한 기준이 30년이 아니라 20년이었다.

 

  2005년 재건축의 기본인 정비구역 지정을 받으면서 잠실주공5단지 재건축은 순항하는 듯 보였다. 그러나 2006년 잠실주공5단지를 비롯한 중층 아파트들이 예비 안전진단에서 탈락'유지·보수' 판정을 받으면서 어려움을 겪었고, 2006년 입법된 '재건축 초과이익환수제'2008년 글로벌 금융위기가 발목을 잡았다. 2010년에서야 조건부로 안전진단을 통과해 첫 단계를 넘었지만 이후에도 주민 갈등 등 여러 문제가 겹쳐 201312월에야 겨우 조합이 설립됐다. 조합 설립 후에도 진도를 빼기는 좀처럼 쉽지 않았다. 애초 상업지로 용도를 변경해 최고 70층까지 올리겠다는 계획이었지만 이는 박 시장이 부임하며 만든 도시기본계획 '2030 서울플랜'으로 좌절됐다. 설상가상으로 2015년 당시 조합장이 용역업체에서 뇌물을 받은 혐의로 구속되기도 했다.

 

 

  재건축이 본궤도에 오른 건 작년이다. 2014년 조합이 제출한 계획안을 바탕으로 2016년 구의회 의견 청취를 거쳐 송파구는 이를 서울시로 넘겼다. 올해 2월 시 도계위에서 최초로 상정됐지만 보류 판정을 받았다. 이후 조합은 내년 11일부로 부활이 예정된 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 서울시가 내놓은 제안을 적극 수용했다. 그러나 이 과정에서 50층짜리 건물 4개동에 어떤 시설을 넣어 MICE(기업회의·포상관광·컨벤션·전시박람회와 이벤트) 기능을 충족시킬지를 두고 소위원회에서 상당한 시간을 보냈다. 학교 문제도 걸림돌이 됐다. 그 결과 2월 본회의 상정 후 늦어도 5월 도계위 절차를 마무리 짓겠다는 조합의 당초 목표는 달성하지 못했고, 재건축 초과이익환수제도 피할 수 없게 됐다. 다만 재건축 초과이익을 계산할 때 건축비와 각종 부대비용을 빼기 때문에 조합은 장기적으로 아파트 가치를 높일 수 있는 '단지 고급화'에 주력할 가능성이 높다. 일반 건축보다 훨씬 더 비용이 많이 드는 국제현상공모도 한다. 초과이익을 줄여 세금도 줄이면서 미래 가치를 높이자는 차원이다.(201797일 매일경제 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

9·5 부동산 후속대책 / 분양가상한제 사실상 부활

강남4·마포·용산·성동구 분양가상한제 `사정권`에 분양가 30% 낮아질 수도

사업지체로 공급 막히면 집값 상승 악순환 우려

 

 

  정부가 8·2 대책 후속 조치분양가상한제 카드를 뽑은 것은 '강남 재건축 분양가를 떨어뜨려 집값을 잡겠다'는 강한 시그널을 시장에 보낸 것으로 해석된다. 전문가들은 일단 경쟁적으로 분양가를 올려왔던 재건축조합들의 그동안의 관행에 브레이크가 걸릴 것으로 예상했다. 하지만 사업성 악화로 재건축이 줄줄이 중단될 경우 서울 시내 주택 공급이 줄어들어 다시 가격 상승으로 이어질 것이라는 우려도 나온다. 정부는 5분양가 상승률, 청약 경쟁률, 거래량 등 분양가상한제 적용 기준을 완화해 적용 범위를 대폭 확대하고 다음달 말부터 집값 상승이 물가 상승률의 2배를 초과하는 지역은 분양가 상한을 둬 규제한다는 방침이다. 정부의 이 같은 조치는 그동안 분양가 상승이 기존 주택 값까지 덩달아 올리면서 주택시장에 투자 수요가 몰렸다는 분석에 따른 것으로 보인다. 상한제 적용 지역으로 선정돼 고시되면 일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초로 입주자모집승인을 신청한 주택부터 적용 대상이 된다. 재건축·재개발 정비사업의 경우 상한제 시행 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용하게 된다. 상한제는 9월 입법예고를 거쳐 10월 말부터 시행될 예정이다.

 

  전문가들8·2 대책 이후 서울 아파트 가격이 일시적 약세를 보이고 있지만 그동안의 집값 움직임과 잠재적 상승 가능성을 고려할 때 서울 강남 4구를 비롯해 마포·용산·성동구 등 12개 구가 분양가상한제 '사정권'에 든 것으로 판단한다. 또 지방에선 세종시, 대구 수성구, 성남시 분당구, 고양시 일산서구상한제가 먼저 적용될 가능성이 있다. 분양가상한제 적용 시 분양가는 택지비와 건축비의 합산 기준금액 이하로 제한된다. 이 가운데 택지비는 감정평가금액(민간택지)과 택지비·가산비를 더한 금액으로 산정되고, 건축비는 기본형 건축비에 가산비를 더한 금액으로 산정된다. 분양가상한제가 적용되는 지역에선 지방자치단체가 운영하는 분양가심사위원회가 이들 가격의 적정성을 심의해 분양가를 책정한다. 심사위원은 교수, 변호사, 감정평가사 등 전문가 위주로 구성된다. 하지만 건설업계나 재건축조합은 '가격 적정성' 개념에 대해서 우려하는 시선을 보내왔다. 논란의 핵심은 택지 가산비와 건축 가산비에 있다. 택지비와 기본형 건축비는 고정값이지만 나머지 두 개 값은 계산법에 따라 달라지기 때문이다.

 

 

  건설업계 관계자는 "가산비를 얼마나 인정받느냐가 핵심인데 분양가상한제가 시행되면 아무래도 위축되는 측면이 있다""수시로 변하는 기본 노무비용이나 원자재 상승분을 반영하기도 벅차 단지 고급화 등은 신경을 못 쓰게 되고, 결국 강남 재건축단지 등에 상당한 부담이 될 것"이라고 말했다. 주위 시세보다 수억 원이 낮아 '로또 청약' 논란을 일으킨 '신반포센트럴자이'도 분양가상한제를 적용할 경우 땅값과 기본 건축비는 이번에 책정된 분양가격의 70%에 되지 않는다. 나머지 30%인 가산비용을 얼마나 인정받느냐에 따라 분양가가 크게 출렁일 가능성이 있다. 시장에선 정부가 집값 급등을 좌시하지 않겠다는 의지를 다시 한번 강조한 것에 주목하고 있다. 한 금융권의 부동산 전문가는 "고분양가 행진을 차단해 주택시장을 안정시키고 언제든지 추가 지정을 통해 규제할 수 있다는 신호를 시장에 줬다는 데 의미를 둬야 한다"고 해석했다.

 

  반면 분양가상한제 도입이 궁극적으로 공급 부족을 가져와 분양가를 낮추는 데 큰 영향을 주기 어려울 것이라는 분석도 있다. 리얼투데이에 따르면 분양가상한제는 2005년 도입됐지만 3.31400만원이었던 평균 분양가는 20071800만원, 2008년에는 2000만원으로 상승했다. 원자재를 비롯한 인건비 상승 원인도 있었지만 건설사들이 수익성 악화를 이유로 분양 시기를 조정했고, 이에 따른 공급물량 감소가 다시 분양가 상승으로 이어지는 구조가 반복됐기 때문이다. 양지영 리얼투데이 본부장은 "내년에는 초과이익환수제가 부활하는 데다 분양가 책정 문제를 두고 갈등을 빚는 사업장이 생길 경우 분양 시기를 잡지 못해 공급이 부족한 상황이 올 수도 있다"고 지적했다.(201796일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 핑구야 날자 2017.09.07 08:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    인위적으로 막으면 다른 문제가 생기더라구요

  2. 해우기 2017.09.07 09:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    음... 강원도 시골지역에서...그나마 집 한채있으니..아무 생각안하렵니다... ㅎㅎ

  3. 도쿄도민 2017.09.07 10:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그래도 한국만큼 땅값 잘 오르는 나라도 없는거 같아요.
    요즘은 부동산이다 싶더라고요.

  4. 에스델 ♥ 2017.09.07 10:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축이 줄줄이 중단될 경우
    서울 시내 주택 공급이 줄어들어
    다시 가격 상승으로 이어질까봐
    염려가 됩니다...

  5. 멜로요우 2017.09.07 12:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지금의 문제가 해결이 되더라도 나중에 또 비슷한 문제가 생길거같아 걱정이 됩니다 ㅠㅠ

 

 

 

강남권 재건축 31000여가구 거래 제한

개포 거래 지난달 80여건서 대책 후 '0'

잠실 주공5단지 실거래가 17000만원 내려

초과이익 환수제, 분양가 상한제 등도 기다려

단지마다 사업 속도 내느냐, 늦추느냐 갈림길

초과이익 환수제 못 피하는 은마, 거래 제한 앞

 

 

  8·2부동산대책의 핵심은 강남권 재건축 시장 폐쇄. 투기과열지구 지정효과인 조합원 지위양도 금지를 통해 사실상 거래를 못 하게 했기 때문이다. 재건축조합 설립 이후 단계의 아파트를 구입해도 조합원 자격 인정을 받지 못하기 때문에 살 이유가 없다. 조합원 자격이 없는 집은 재건축으로 짓는 새 아파트를 배정받지 못하고 현금을 받고 떨어져 나가게 된다(현금 청산). 앞으로 투기과열지구에서 해제되더라도 조합원 자격이 되살아나지 않는다. 재건축 후 새 아파트를 받지 못하고 시세차익을 내기도 어려우니 조합설립 인가 후 매입한 재건축 아파트는 아무 매력 없는 물딱지인 셈이다.

 

조합설립 인가 이후 재건축 단지는 '물딱지'  

 

  조합원 거래 금지가 주택시장에 미치는 영향이 어떻게 될까. 우선 이번 대책 강도는 2003년 말 노무현 정부가 처음으로 재건축 조합원 지위양도 금지 조항을 도입했을 때보다 훨씬 강하다. 당시는 없던 제도가 만들어지면서 시행 이전 설립된 조합의 조합원은 한차례 명의 변경을 할 수 있도록 경과규정을 뒀다. 그러다 보니 거래 제한 효과가 크지 않았다. 하지만 이번엔 다르다. 이미 만들어진 조합도 경과규정 없이 그대로 적용된다. 부동산114에 따르면 강남3(강남·서초송파구)에서 조합 설립 이후 멸실 이전 재건축 단지는 29개 단지 31000여가구. 강남3구 총 아파트 30만가구의 10%가 조금 넘는다. 거래량 기준으로는 비중이 좀더 크다. 7월 국토부 실거래가자료에 따르면 강남3구 아파트 거래 1400여 건 중 조합설립 이후 단지가 15% 정도인 200여 건이다. 따라서 조합원 지위 양도 금지로 거래시장이 15% 줄어드는 셈이다.

 

 

강남권 조합 설립 이후 거래량 15%

 

  실제로 조합설립 이후 단지의 거래는 끊겼다. 조합이 설립돼 있는 강남구 개포동 시영과 주공1·4단지에서 서울부동산정보광장에 지난달 실거래가 매매계약된 건수가 83건에서 이번 달에는 2건으로 급감했다. 이들 거래 날짜는 투기과열지구 지정 전날인 2일이어서 투기과열지구지정 이후로는 거래가 없다. 조합 설립 이전 단지의 거래도 위축될 수 밖에 없다. 사업이 진척돼 조합이 설립되면 거래가 안 되기 때문이다. 재건축 초기 단계인 압구정동 계약건수가 지난달 24건에서 이달 제로. 강남3구 내 조합 설립 이전 단지도 31000여가구.

 

  일반 아파트도 거래절벽을 맞았다. 송파구 잠실에서 이미 재건축이 끝난 엘스 등 4개 단지에서 지난달 78건이 계약됐는데 이달 들어서는 계약 신고된 건수가 하나도 없다. 지난달 50건 계약된 강남구 도곡동 도곡렉슬도 이달 들어 1~23건 거래된 것 외에는 없다. 강남3구 내 조합 설립 전후 재건축 추진 단지가 총 61000여가구로 전체 5가구 중 한 가구 꼴이다. 강남3구 아파트 거래시장 축소는 집값에도 상당한 영향을 미치게 된다. 거래가 줄어서만이 아니다. 조합이 설립된 강남권 재건축 단지는 집값 선두주자이기 때문이다.

 

일부 단지 실제 거래가격 급락 

 

  국민은행이 집값 변동률을 따로 집계하는 선도아파트 50지수에 해당하는 상당수 단지가 강남권 재건축 단지. ‘50지수는 시가총액 50위 내 단지를 대상으로 한다. 지난 5월부터 월간 1%가 넘는 상승률을 보이며 집값 상승세를 주도해왔다. 5월부터 지난달까지 3개월간 상승률이 5.1%로 서울 아파트값 상승률(1.3%)4에 가깝다. 강남권 재건축 단지 거래 단절로 ‘50지수상승세가 확 꺾이며 강남3구 뿐 아니라 전체 서울 주택시장을 위축시킬 것으로 예상된다. 이미 일부 급매물이 나오고 가격이 확 떨어져 거래도 이뤄지고 있다. 잠실 주공5단지는 한달 만에 17000만원까지 실거래가격이 떨어졌다. 지난달 157000만원까지 거래됐던 전용 106가 지난 1014억원에 계약됐다.    

 

  조합 설립 인가 이후 단지 중 거래가 가능한 물량은 세대원 전원이 생업 등으로 다른 지역으로 이사가는 경우 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택을 2년 이상 계속해 갖고 있는 경우 등이다. 잠실 주공5단지는 2013년 말 조합설립 인가를 받고 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 못하고 있다.

 

'사면초가'에 빠진 강남권 재건축 단지

 

  일반 아파트 가격 하락세도 나타나고 있다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84는 지난달 178500만원까지 팔렸다가 지난 723000만원 떨어진 155500만원에 매매됐다. 위기를 맞은 재건축 단지들은 어떻게 될까. 조합원 거래 정지 외에 내년부터 초과이익환수제(재건축 부담금)가 기다리고 있고 빠르면 올 가을 분양가상한제가 적용될 수 있다. 그동안 가격이 많이 올라 중과로 인한 양도세 부담도 커졌다. 사면초가에 빠진 셈이다. 사업 단계에 따라, 주민들 뜻에 따라 각자 살 길을 찾는 각자도생(各自圖生)의 길로 나갈 것으로 전망된다. 이미 관리처분 인가를 신청해 초과이익환수제 걱정이 없는 단지는 일반분양을 서두르는 게 낫다. 아직 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 나오지 않았지만 정부가 벼르고 있는 만큼 적어도 강남권은 시행 가능성이 크기 때문이다. 상한제가 적용되면 주변 시세사 아닌 땅값과 건축비를 기준으로 분양가를 매겨야 해 조합이 분양가를 높여 조합원 사업비 부담을 줄이는 게 어려워진다. 강남구 개포동 시영·주공4단지, 서초구 반포동 신반포6차 등이 일반분양을 준비하고 있다.

 

 

  다음으로 조합 입장에서 우선 거래는 막혔어도 재건축 초과이익 환수제를 피하는 게 급선무일 것 같다. 단지에 따라 많게는 억대 이상이 예상되기 때문이다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구지난 9일 서초구청에 사업시행인가 신청을 했다. 이 단지는 20139월 조합설립 인가를 받은 뒤 4년 가까이 사업시행인가를 신청하지 않아 거래가 가능했지만 거래를 포기했다조합은 사업시행인가를 서두르면 올해 안에 관리처분계획(일반분양 계획)을 신청해 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 보고 있다.

 

다시 위기 맞은 대치동 은마 

 

 

  사실상 환수제 피하기가 물 건너 간 단지들은 진격정지도 어려운 상황이다. 대표적으로 강남구 대치동 은마 아파트. 1979년 완공된 은마는 일찌감치 1990년대 후반부터 재건축을 추진해 2003년 말 재건축 추진위를 구성했지만 걸림돌이 많았다. 노무현 정부의 재건축 안전진단 강화로 4수끝에 2010년 안전진단을 통과해 재건축을 확정했다. 그 뒤 이명박·박근혜 정부의 대폭적인 규제 완화에도 임대주택 건립 문제, 조합 내 갈등 등으로 뚜렷한 사업진척을 하지 못했다. 지난해부터 다시 사업 속도를 높여 서울시와 갈등 속에 초고층 재건축 꿈을 키우다 이번 8·2부동산대책을 만났다.

 

  은마는 올 연말까지 관리처분계획 인가를 신청할 시간 여유가 없다. 서울시의 반대에도 불구하고 초고층 재건축 계획을 강행하고 있어 사업이 앞으로 나가지 못하고 있다. 앞으로 서울시의 재건축 계획 심의 통과 후 조합설립을 하게 된다. 그러면 조합원 거래에 제동이 걸린다. 그렇다고 진도를 나가지 않으면 재건축은 요원해진다. 주민들이 사업 속도를 결정해야 한다. 은마는 앞으로 정상적인 사업속도로 재건축을 진행하더라도 준공까지 5년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 2020년은 지나야 하는 것이다. 준공 40년이 지나도 새 아파트로 탈바꿈하기 어려운 상황이다. 압구정동 등 재건축 추진위 구성 단계로 아직 걸음마 수준인 단지들은 어차피 늦은 사업이기 때문에 쉬엄쉬엄 사업을 진행할 것으로 예상된다.(2017816일 중앙일보 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 영도나그네 2017.08.18 15:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    8.2부동산 대책의 영향으로 강남의 재건축 사업들이
    타격을 받는것 같더군요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  2. 드래곤포토 2017.08.18 16:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축이 좀 힐들것 같네요

  3. 도느로 2017.08.18 20:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    생각보다 여파가 엄청나군요.
    억단위가 왔다갔다하는 걸 보면...
    그나저나 재건축 기대했던 사람들 정말 실망이 크겠네요.

  4. 버블프라이스 2017.08.19 04:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 따뜻한 부동산관련 유용한 정보를 공유해주셔서 감사합니다.
    체크하고 꾹 누르고 갑니다^^

 

 

 

 

8·2 대책 `거래절벽` 와중에 `현금청산` 강남 매물 등장

조합원 지위 양도 못받아재건축 집 못받고 현금 받아

강제매각 대상 되거나 청산가격 분쟁 남을 소지`매각` 리스크도 고려해야

 

 

  문재인정부의 8·2 부동산 대책으로 재건축 아파트 거래가 중단된 가운데 시세보다 3억원이나 싼 '현금청산' 매물이 등장했다. 11일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 잠원역 인근 신반포 10318동 전용 54형이 7억원에 매물로 나왔다. 같은 단지 같은 평형 시세가 10100만원으로 형성돼 있어 3억원이나 저렴한 매물이 나오자 매수자들이 큰 관심을 보이고 있다. 하지만 이 물건은 '현금청산' 대상이다. 현금청산이란 재개발·재건축에서 새 아파트 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받는 것을 의미한다. 8·2 대책에 따라 일반 거래는 묶이고 앞으로 나오는 재건축 매물은 대부분 현금청산 대상이 된다. 부동산114에 따르면 서울 지역에서 재건축을 추진 중인 단지는 108000가구로 이 가운데 조합설립 인가를 받은 단지는 절반 수준인 55655가구에 달해 상당수 현금청산 매물이 시장에 풀릴 것으로 예상된다.

 

 

  하지만 일반 재건축 매물과 다른 점이 많아 투자자들 주의가 필요하다. 무엇보다 재건축 이후 집을 받지 못하고 재건축 조합원 분양이 끝난 뒤 현금으로 받는다는 것이 일반 매물과 다른 점이다. 현금청산을 할 때 가격은 사업시행자와 소유자가 협의해 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "만일 조합 정관에 청산금액 결정기준이 명시돼 있다면 이에 따라 결정된다"고 설명했다. 만일 결정기준이 애매하고 협의가 원만하게 이뤄지지 않을 경우 소유주가 가진 주택을 법원에 공탁한 뒤 시행자가 매도청구를 한다. 이때 매도청구 가격은 1996년 나온 대법원 판례에 따르면 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 수준이다. 매도청구 당시 일반적 매매가격과 큰 차이가 없을 수도 있지만 일반 조합원과 현금청산 대상자 간 감정평가 기준이 다를 경우 분쟁의 여지가 있다. 강남 아파트는 매각을 원하는 시기에 내놓으면 바로 팔려서 주식만큼 환금성이 좋다는 점 때문에 자산가들이 선호했다. 그러나 '현금청산'은 재건축 진행이 지지부진할 경우 강제 매각 대상이 되거나 오랜 기간 투자금이 잠길 수 있어 매각 리스크가 있다.

 

 

  지난 6·19 대책 때문에 오는 9~10월로 예정된 도시 및 주거환경 정비법 개정 후 사업시행인가를 신청하는 청약조정대상지역 내 재건축 아파트 소유자는 같은 정비구역에서 두 채 이상 주택을 보유하고 있더라도 원칙적으로 새로 짓는 주택을 한 채만 받는다. 나머지 보유 주택은 관리처분인가 이전에 청산계획을 제출해야 한다. 재건축에 따른 시세차익을 한 채에서만 얻을 수 있다는 얘기다. 추가로 보유한 주택은 관리처분계획 인가 후 90일 이내에 현금청산된다. 결국 현금청산 물건에 관심을 가지는 투자자는 먼저 조합의 정관을 살펴본 뒤 매물이 시세보다 얼마나 낮게 나왔는지를 따져봐야 한다. 또한 관리처분계획 인가를 언제쯤 받을 수 있는지 감안해야 예상 수익률 산정이 가능하다. 신반포 10차가 속한 한신4지구는 20161월 조합설립인가를 받은 후 아직 사업시행인가 신청을 하지 않았다. 조합설립인가 후 2년이 아직 지나지 않아 조합원 양도 금지의 예외 사유인 '사업지연'에 해당하지 않기 때문에 현재 매매를 통한 조합원 양도 지위 이전은 불가능하다.

 

 

  한신4지구 조합 측은 "오는 18일 사업시행인가를 신청하겠다"고 밝히고 있으나 재건축 단지를 타깃으로 각종 규제가 쏟아지고 있어 향후 시세 변화를 내다보기 어렵다고 판단해 소유주가 현금청산을 결심하고 급매에 나선 것으로 풀이된다. 신반포 10차 인근 A공인중개업소 관계자는 "동일 조합에 속한 주택 두 채를 들고 있던 조합원이 한 채를 처분해야 해서 '현금청산'으로 시세보다 싸게 나왔다"고 설명했다. 현금청산 물건은 재건축 초과이익환수제 부과 대상은 아니다. 초과이익에 따른 부담금은 재건축 준공 이후 조합으로 부과되기 때문이다. 관리처분계획 인가 후 90일 이내 현금청산돼 조합에서 제외된 소유주는 부담금 의무를 지지 않는다. 현금청산 물건을 매입한 투자자는 조합이 향후 내부갈등 등의 문제로 해체된 뒤 다시 조합이 설립될 경우에는 조합원 자격을 가질 수 있다. 인근 B공인중개업소 관계자는 "조합원들이 지분을 포기하는 현금청산이 늘어나게 되면 수익이 불확실한 일반분양이 늘어나게 된다""정부가 '분양가 상한제'를 도입하면 재건축 사업성이 떨어져 사업지연 등으로 이어질 수 있다"고 말했다.(2017812일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 버블프라이스 2017.08.14 06:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    현금 재건축 관련해서 '부동산'정보 잘보고 갑니다^^
    새롭게 시작하는 한 주 멋지게 보내시길 바래요

  2. 핑구야 날자 2017.08.14 07:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투기를 막 시작한 분들에게는 큰 타격이 되겠군요

  3. 멜로요우 2017.08.14 13:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이제 조금씩 집값이 내려가는건가요? 요즘 정말 너무 비싸서 집을살 엄두가 안나요 ㅠㅠㅠ

  4. 도느로 2017.08.14 15:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    들쑥날쑥한 부동산경기가 정책의 변화로 인해 더더욱 갈피를 못잡네요.
    활기찬 한 주 되세요 ^^

 

 

 

 

"집값 더 오른다" 매물 회수전방위 상승세에 계약 포기까지

"서울 아파트 공급 줄어든다"불안심리가 상승 부추겨

 

 

  서울 아파트 시장이 심상찮다. 사업 추진이 빠른 강남권 재건축 단지에서 시작된 강세가 대선 이후에는 초과이익환수제 적용을 받게 될 사업 초기의 재건축 단지와 일반아파트로 상승세가 확산하고 있다. 부동산 시장에 '규제 대못'을 쳤던 참여정부의 핵심 인사들이 새 정부를 만들면서 주택시장이 움츠러들 것이라는 시장의 전망이 완전히 빗나간 것이다.' 서울 아파트 가격은 대선 이후 가파른 상승세. 28일 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.30% 올랐다. 이는 지난해 107(0.32%) 이후 7개월 반 만에 가장 높은 것이다. 2주 전에도 7개월 만에 최대치인 0.24%가 올랐다. 통상 비수기로 꼽히는 5월의 아파트 가격치고는 꽤 높은 상승세다. 작년 5월 주간상승률(0.110.13%)23배 수준이다. 거래도 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 아파트 거래량은 27일 기준 8490건으로 이미 지난달 거래량(7824)을 넘어섰다. 주택 거래가 활발했던 지난해 5월 거래량(1163)과 맞먹을 기세다.

 

 

  오는 7월 이주가 시작되는 강동구 둔촌 주공아파트는 요즘 매물이 없어 거래를 못 할 정도. 이 아파트는 대선 이후 보름 만에 5000만원 이상 상승했지만 부르는 게 값이다. 매수자가 나타나면 집주인이 도망가는 형국이다. 7월중 관리처분인가를 앞둔 강남구 개포 주공1단지도 대선 이후 30004000만원이 더 올랐는데도 매수세가 유입되고 있다. 이 아파트 42111000만원이던 것이 현재 115000만원으로 상승했다. 재건축 초과이익환수제 적용이 유력해지면서 지난달 거래가 급감했던 사업 초기의 재건축 단지들도 대선 이후 거래가 살아나고 있다. 송파구 잠실 주공 5단지는 지난달 전체적으로 9건이 거래됐는데 이달 들어선 26일까지 벌써 26이 팔렸다. 현지 중개업소에선 "호재가 없는데 팔리는 게 신기하다"는 반응이다. J공인 사장은 "초과이익환수제 때문에 지난달 가격이 하락하고 쌓여있던 매물이 대선 이후 빠르게 소진되고 있다""혹시 재건축 부담금을 내게 되더라도 강남권 요지의 아파트를 사두는 게 낫다는 불안감이 작용하는 것 같다"고 말했다.

 

 

  재건축 정비계획조차 통과하지 못한 대치동 은마아파트도 최근 거래가 부쩍 살아나는 모습이다. 이 아파트 113는 올해 초 가격이 132000133000만원까지 떨어졌으나 최근 거래가 늘면서 로열층의 경우 135000137000만원까지 상승했다. 일반 아파트값은 강남·북을 가리지 않고 초강세다. 서초구 반포자이 아파트 116는 올해 들어 1억원 이상 오르면서 현재 호가가 1517억원을 넘어섰다. 래미안반포퍼스티지 114는 호가가 1819억원에 달한다. 반포동 아크로리버파크반포 112114의 경우 한강이 안 보이는 주택형은 1920억원, 한강이 보이는 주택형은 2324억원이다. 이처럼 서울 아파트 시장이 초강세인 것에 대해 전문가들은 대선 이후 불확실성이 걷히면서 매수심리가 회복된 것이 일차적인 영향이라고 보고 있다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감이 해소되면서 그동안 움츠려있던 매수자들이 움직이고 있다는 것이다. 특히 문재인 대통령 대선 공약은 물론 취임 이후에도 보유세 인상 등과 같은 부동산 규제에 대한 언급이 없다는 점에 안도하는 모습이다. 오히려 강북의 뉴타운 해제지역 인근 등지에서는 문재인 대통령의 부동산 공약인 '도시재생 뉴딜'을 호재로 보고 호가를 더 올리는 모습이다.

 

 

  부동산114 함영진 리서치센터장은 "진보정권이 들어서면서 부동산 규제가 나올 것으로 예상했지만 아직까지 별다른 규제 움직임이 없다는 점에서 매수심리가 회복된 모습"이라며 "특별한 규제가 없다면 올해 새 아파트 입주 물량도 적어도 당분간 강세를 보일 것"이라고 말했다. 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하면 서울의 주택 공급 부족이 더욱 심화할 것이라는 점도 불안 심리를 자극하고 있다. 초과이익환수제 시행으로 재건축 사업 중단돼 단기적으로는 사업 추진 초기의 아파트값이 하락하겠지만 재건축 중단으로 신규 공급도 감소해 45년 뒤에는 또다시 집값이 오를 수 있다는 해석이다. 국민은행 박합수 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "지금 초기 단계의 재건축 사업이 중단되고 앞으로 5년 뒤 수도권 2시 신도시 입주까지 마무리되면 내년부터 본격적으로 늘어나는 경기지역 아파트 입주 물량도 차츰 소화되면서 서울을 비롯한 수도권에 수급불균형이 나타날 수 있다"고 말했다. 최근엔 "참여정부 때 집값이 크게 올랐으니 문재인 정부에서도 집값이 오를 것"이라는 근거 없는 기대도 상승세를 부추기고 있다는 지적이다.(2017528 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 도느로 2017.05.31 13:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정권에 따른 집값변화에 참 민감한 요즘같습니다.
    요동치는 부동산 가격이 어떤 변화를 가져올지 걱정스럽네요.

  2. 즐거운 우리집 2017.05.31 14:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아~ 이런 이유가 있군요~!

  3. GeniusJW 2017.06.01 01:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    항상 정권이 바뀌면,
    부동산 가격이...

  4. 핑구야 날자 2017.06.01 07:28 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좀 더 오래가면 좋겠지만 정부가 가만히 있지 않겠죠

 

 

 

초과이익환수 부활땐 공급부족 전망따라

 

 

  "자고 일어나면 부동산중개사무소에서 호가를 몇천만 원씩 올려 팔라고 문자가 옵니다. 팔려고 마음먹었다가도 '지금 팔아도 되나' 겁이 날 정도로 가격이 뛰네요."(강남 재건축 아파트 소유주) 강남 재건축 아파트 시장이 들썩이고 있다. 하루에 수천만 원씩 호가가 오르면서 일주일 새 1억원 이상 매매가격이 급등하고 있다. 삼성동 홍실아파트가 대표적 사례다. 25일 삼성동 인근 공인중개업소들에 따르면 이달 초 152500만원에 시세가 형성됐던 이 아파트 전용면적 108.06가 지난주 16억원까지 호가가 뛰었다. 매수자들이 몰리자 결국 지난 24일 호가보다 높은 169000만원에 거래가 성사됐다. 지금은 같은 평형 매물 호가가 175000만원이다. 한 달도 안 돼 매매가 기준 16500만원, 호가 기준 22500만원이 뛴 셈이다. 홍실아파트 같은 평형의 1년 전 시세는 136500만원이었다.

 

 

  홍실아파트 조합은 올 4월 말 재건축 사업승인을 신청해 7월쯤 승인을 받고 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 피할 계획이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "예전 시세를 아는 사람들은 절대 투자를 못한다""비싸다 싶어도 계속 오르는 게 강남 재건축 아파트"라고 설명했다. 너도나도 강남 재건축 아파트 투자 경쟁에 뛰어든 이유로 '재건축초과이익환수제'가 지목된다. 문재인정부 출범과 함께 재건축초과이익환수제가 내년에 부활할 것이란 전망이 지배적이다. 재건축을 통해 얻은 초과이익에 대한 부담금을 내도록 한 제도로 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 부담해야 한다.(2017526일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 멜로요우 2017.05.27 17:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 강남!! 억소리 나게만드네요!! 집값이 무서워요 ㅠㅠ

  2. GeniusJW 2017.05.27 21:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남은 뭐든지 억소리가 나네요~~ㄷㄷ

 

 

 

새 정부 약한 규제 예상해 매수세

당초 위축전망 뒤집고 이상 기류

강남권·마포·성동구 호가 상승 주도

매물 사라지고 분양시장도 뜨거워

 

 

  “6000만원 더 올려주세요.” 서울 강동구 둔촌동에서 부동산중개업소를 운영하는 김복희 대표는 지난 주말 한 통의 전화를 받았다. 이달 초 둔촌주공 4단지 70(이하 전용면적)81000만원에 내놨던 집주인이 가격을 올리겠다는 내용이었다. 김 대표는 집값이 더 오를 것이란 기대감에 매도자가 호가(부르는 값)를 올리거나 물건을 거둬들이고 있다소형 평형은 매물 자체가 없다고 말했다. 문재인 정부가 출범한 지 보름이 지났다. 주택시장 움직임이 예상과 다르다. 문재인 정부가 들어서면 부동산 정책 기조가 부양보다는 안정에 맞춰져 시장이 위축될 것이란 게 애초 전망이었다. 이런 예상이 빗나가는 조짐이다. 대선을 앞두고 숨죽였던 주택시장이 서울을 중심으로 들썩이고 있다. 아파트값이 오르고 신규 분양 단지에는 청약자가 몰린다. 이런 분위기는 먼저 통계로 확인된다. 25일 한국감정원 조사 결과 지난 22일 기준 서울 아파트값이 전주보다 0.2% 상승, 대선 직전인 지난 8(0.08%) 이후 2주 연속 오름폭이 커졌다. 11·3 부동산대책 발표 이전인 지난해 1017(0.22%) 이후 주간 기준으로 상승률이 가장 높다. 이에 반해 경기도와 인천 아파트값은 각각 0.05%, 0.04% 올라 전주와 비슷한 수준을 유지했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 대선 이후 서울만 눈에 띄게 시장 분위기가 좋아지고 있다고 말했다. 지방은 국회 분원 이전 등 호재가 있는 세종이나 부산 등을 제외하곤 여전히 보합권에 머물렀다.

 

 

  서울에선 재건축 추진 단지가 몰려 있는 강남권(강남·서초·송파구)과 마포·성동구 등이 오름세를 주도했다. 강남구 개포동 시영아파트 409~92000만원으로 2주 새 5000~6000만원 뛰었다. 같은 기간 마포구 마포래미안푸르지오 59도 최고 4000만원 올랐다. 거래도 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 24일까지 서울 아파트 매매 거래량은 7568건으로 집계됐다. 하루 평균 315으로, 4(260.8) 대비 거래량이 많다. 개포동 세방공인중개업소 전영준 대표는 한 달에 2~3건 거래하는 게 보통인데 5월 들어선 7건을 계약했다고 말했다. 분양시장 열기도 뜨겁다. 대선 이후 건설사들이 미뤘던 분양 물량을 쏟아내면서 청약자들을 빨아들이고 있다. 이달 중순부터 다음 달까지 전국에서 10만여 가구가 분양될 예정이다. 서울에서는 21000 가구가 나온다. 상반기 분양 예정 물량(3만여 가구)70%가 한 달 반 동안 쏟아지는 것이다. 그런데도 분양 수요가 몰리고 있다. 24일 서울 영등포구 신길동에서 1순위 청약을 받은 보라매 SK527가구 모집에 14589명이 몰려 평균 27.71, 최고 1061의 경쟁률을 기록했다. 올해 서울에서 분양한 민간아파트 중 가장 높은 수치다.

 

  대선 이후 예상과 달리 서울 주택시장이 활기를 띠는 이유는 뭘까. 정치적 불확실성이 해소된 데다 새 정부의 부동산 규제 기조가 아직 가시화되지 않았기 때문이란 분석이 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 피부로 느낄만한 구체적인 부동산 정책이 나오지 않자 수요자들이 매수에 나선 측면이 있다고 말했다. 지금처럼 내수가 침체한 상황에서 강도 높은 규제책을 내놓지 못할 것이란 기대 심리도 한몫한다. 부동산 보유세(재산세+종합부동산세) 인상이 대표적이다. 보유세를 올리면 세금 부담이 커져 부동산 거래가 감소하는 등 시장에 충격을 줄 수 있다. 함 센터장은 이미 각종 규제책이 시행 중인 데다 잘못 건드렸다간 내수 위축을 부를 수 있기 때문에 새 정부가 강력하게 규제책을 밀어붙이기 쉽지 않을 것이라고 말했다. 강남권의 경우 내년부터 부활할 것으로 전망되는 재건축 초과이익환수제가 시장에 활기를 불어넣었다는 분석도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 환수제가 시행되면 공급(신규 분양)이 부족해져 오히려 집값이 올라갈 것으로 보고 그 전에 매수에 나서는 분위기라고 말했다.

 

  시중 뭉칫돈이 갈 곳이 없다는 분석도 여전하다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 절대적인 금리 수준이 높지 않아 은행보다는 시세차익이 기대되는 재건축 단지나 분양시장으로 돈이 몰리는 것이라고 말했다. 전문가들은 오는 7월 말 종료되는 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 조치의 연장 여부 등이 집값 흐름을 좌우할 것으로 본다. 새 정부가 가계부채 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 총량관리제도입을 검토하는 것도 변수다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 당분간 지금의 분위기가 이어지겠지만, 정부가 대출 제한 등 규제책을 도입하면 상승세가 꺾일 것이라며 매수 타이밍을 늦추는 것도 고려할 필요가 있다고 말했다.(2017526일 중앙일보 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 청결원 2017.05.26 15:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산 활개를 차는듯 합니다

  2. 도느로 2017.05.26 16:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일시적인 현상인지 장기적으로 이어질지 모르겠네요.
    집값 좀 안정되길바라는데....휴~~

  3. 다딤이 2017.05.26 17:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울 주택가격이 들석이는데~~
    좋은일인지 잘모르겠네요^^ 즐거운 주말 되세요^^

  4. 핑구야 날자 2017.05.27 07:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이번기회에계대출이 많은 분들은 매도하고 부채를 줄이는 것도 좋은 방법일 수 있겠군요

  5. 15462343 2017.06.12 04:05  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일#수 달(돈 월1변 개&인돈 지역대~출 상위노~출 월광^고 친절문의 카톡 ⓖⓐⓖ1997

 

 

 

  문재인정부 출범과 함께 부동산시장이 후끈 달아오르고 있다. 서울 주간 상승폭이 7개월 만에 최고치를 기록하는 등 대선 이후 서울과 수도권을 중심으로 아파트 가격이 가파른 상승세를 보인다. 지난주 말 견본주택에는 총 15만명이 넘는 구름 인파가 몰려 조기 대선 후 사실상 처음으로 열리는 이번주 '장미분양'의 흥행을 예고했다. 정치적 불확실성이 제거됐다는 안도감이 매매·분양 쌍끌이 강세로 이어졌다는 분석이다. 하지만 대출 규제 등 변수가 남아 있어 새 정부의 부동산 정책 변화를 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론도 제기된다. 21일 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 지난주 0.24% 상승'11·3 부동산 대책' 발표 직전인 지난해 1021(0.24%) 이후 7개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 강남구 개포 주공1단지, 강동구 둔촌 주공아파트 등 재건축 초과이익 환수제를 피한 강남권 재건축 단지들의 강세가 이어지고 있다. 서울 재건축 아파트의 평균 상승률은 0.36%를 기록했다. 마포 래미안푸르지오, 종로 경희궁자이 등 일반 아파트도 초강세를 보이자 집주인들이 매물을 거둬들이는 분위기다. 서울 일반아파트의 상승률은 0.22%로 전주보다 상승폭이 2배 확대됐다. 구별로는 재건축 이슈가 부각된 강동(1.11%), 송파(0.47%)의 상승폭이 가장 컸다. 성수전략정비구역이 부각된 성동(0.32%), 저가 매물이 소진되며 다시 상승세로 돌아선 양천(0.25%)의 가격도 많이 올랐다.

 

 

  건설사들이 대선 이후로 미뤘던 분양을 재개하면서 분양시장도 달아오르고 있다. GS건설이 경기도 김포시 걸포3지구에 짓는 한강메트로자이 견본주택엔 지난주 말 오픈 직후 사흘간 65000명이 방문해 뜨거운 분양 열기를 반영했다. 지난 20일에는 주말 방문객이 한꺼번에 몰리며 입장부터 내부 유닛관람과 상담까지 3시간이 걸리기도 했다. 견본주택 인근에는 '떴다방(이동식 중개업소)'이 등장해 아파트 당첨 시 연락을 달라며 분주히 명함을 돌리는 모습도 보였다. 서울 영등포구 신길5구역 재개발 아파트인 SK건설의 '보라매 SK' 견본주택에도 하루 평균 1만명 이상의 예비 청약자가 몰려들었다. SK건설 관계자는 "올해 연 견본주택 중 가장 많은 인파가 몰렸다"면서 "상담 내용을 분석한 결과 실수요자와 투자자 비율이 46으로 투자자들의 관심이 더 많은 것으로 나타났다"고 말했다.

 

  대우건설이 인천 남동구 논현동에 짓는 '인천 논현 푸르지오' 견본주택에도 주말동안 2만여 명이 몰렸다. 경기도 안양 명학역에 들어서는 반도건설의 주상복합 아파트 '명학역 유보라 더 스마트'에도 주말 동안 12000여 명이 방문했다. 이번 대선으로 진보정권이 들어서면서 부동산시장이 위축될 것이란 예상이 많았다. 하지만 보유세 인상 등 대형 악재가 문재인 대통령의 대선 공약에 빠졌고 정권 초부터 금리를 인상하는 것도 어려울 것이란 분석이 힘을 받으면서 불확실성이 해소되고 있는 것이 부동산시장 강세의 원인이라는 분석이다. 노무현정부 시절 집값 폭등을 막기 위해 집값을 제어하다 실패한 것이 참여정부가 민심을 잃은 결정적인 요인이 된 만큼 이번 정부에서는 규제 카드를 꺼내는 데 신중을 기할 것이라는 기대감도 나온다. 다만 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입, 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 시행 등 대출 규제 카드는 부동산시장에 변수가 될 전망이다. 문재인정부는 아직까지 대출 규제에 대한 명확한 입장을 내놓지 않았지만 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 '총량관리제' 도입을 검토하고 있다.

 

  이런 가운데 이번주에는 전국 12개 단지에서 6945가구(공공분양·임대주택 등 제외)가 청약을 접수한다. 이는 올해 들어 주간 기준 가장 많은 물량이다. 이전까지 청약물량이 가장 많았던 주는 4월 첫째주로 8개 단지에서 5495가구가 일반분양된 바 있다. 특히 수도권 분양물량이 몰려 있다. 부동산인포에 따르면 앞으로 6월까지 수도권에서 총 42936가구가 일반분양될 예정이다. 이는 작년 같은 기간(37048가구)보다 15.9% 증가한 수준이다. 새로 문을 여는 견본주택은 임대 포함 14곳이다. 고덕 롯데캐슬 베네루체, 성남 고등 호반베르디움 등 수도권에서 알짜 단지가 분양을 시작한다. 금성백조주택은 경기도 김포한강신도시 Ab-04 블록에 들어서는 '한강신도시 예미지 뉴스테이'를 선보인다. 장재현 리얼투데이 팀장은 "대선이 끝나고 아직 부동산 정책이 확실히 정해지지 않았고 대출 규제도 예상돼 건설업계에서는 시장 분위기가 나빠지기 전에 분양하려는 움직임을 보이고 있다"면서 "하반기 대량 입주가 시작되면 인기 단지에만 청약이 몰리는 양극화가 더욱 심각해질 것"이라고 말했다.(2017522일 중앙일보 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 도느로 2017.05.23 20:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    개인적으론 좀 안정되길 기대했는데...
    장기적으로 어떻게 될지 지켜봐야겠습니다.

  2. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.05.24 03:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    음..어려운 내용이네요. 부동산만 신난거 같기두 하구요 ;;

  3. 청결원 2017.05.24 06:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장 조금 활기가 나는듯 하네요

  4. 핑구야 날자 2017.05.24 07:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    현재까지는 분위기가 좋은 것 같아요