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모든 임대에 적용'2+2' 계약갱신청구권도 도입

대통령 공약·'민생과제'내달 국회 통과 가능성

2007년 분양가 상한제 직후에도 전셋값 크게 올라

 

 

여야가 다음달 국회 본회의를 열기로 합의함에 따라 전·월세 상한제 도입 가능성이 대두하고 있다. 여당이 민생법안으로 다루기로 한 데다 민간택지 분양가 상한제 시행도 가시화되고 있어서다. 분양가 상한제가 전세가격을 자극할 수 있는 만큼 전·월세 상한제를 도입하면 전세난을 사전에 차단할 수 있다. 이 제도는 문재인 대통령의 대선 공약이기도 하다. 정부는 여러 차례 도입 필요성을 강조해왔다. 곽창석 도시와공간 대표는 분양가 상한제가 도입되면 내년부터 전셋값이 뛸 가능성이 아주 높다분양가 상한제와 전·월세 상한제가 맞물려 도입되는 건 필연적인 수순이라고 말했다.

 

일반 임대인도 5% 룰 적용

 

여야는 다음달 1일 국회 본회의를 열어 추가경정예산안과 일본에 대한 수출규제 철회 촉구 결의안, 민생법안 등을 처리하기로 지난 29일 합의했다. 더불어민주당이 민생입법 과제로 선정한 법안 가운데는 주택임대차보호법 개정안도 포함됐다. ·월세 상한제와 계약갱신 청구권이 골자다. ·월세 상한제란 임대료 인상률을 제한하는 제도다. 20대 국회에 발의된 전·월세 상한제 관련 주택임대차보호법 개정안 대부분은 보증금 인상 상한선을 연 5%로 두고 있다. 현행 법률에서도 보증금 증액 한도를 연 5%로 제한하고 있다. 그러나 이는 계약 기간의 인상률을 말할 뿐 재계약엔 해당하지 않는다. ·월세 상한제가 도입되면 일반 임대인도 주택임대사업자처럼 ‘5% 을 지켜야 하는 셈이다. 이와 연계되는 계약갱신 청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 갱신을 강제하는 게 골자다. 의원 입법안은 대부분 1회에 한해 갱신 청구권을 주는 내용을 담고 있다. 세입자는 기존 2년 거주 기간을 포함해 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받는 셈이다. 계약 갱신을 2회 요구할 수 있는 법안과 계약기간을 2년에서 3년으로 바꾸는 안도 발의돼 있다. 과거에도 여러 차례 두 법안 도입이 논의됐지만 부동산시장에 미치는 파급력이 큰 탓에 국회 문턱을 넘지 못했다. 그러나 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 무주택자를 중심으로 전·월세 상한제 도입 여론이 강하게 형성될 전망이다. 분양가 상한제는 새 아파트 공급 감소와 청약 대기 수요 증가로 전세가격을 밀어올릴 가능성이 높다. 2007년 상한제 시행 직후 1.88%였던 전국 아파트 전셋값 상승률은 20094.55%, 201116.21%로 뜀박질하며 전세난을 가중시킨 바 있다. 이를 억제하려면 전·월세 상한제 도입은 필연적이란 게 전문가들의 분석이다.

 

부작용 우려

 

·월세 상한제계약갱신 청구권은 문 대통령의 대선 공약이기도 했다. 김현미 국토교통부 장관 또한 후보자 시절부터 단계적으로 제도화하겠다며 도입 의지를 나타냈다. 2017년 가을 주거복지 로드맵발표를 앞두고 열린 주거복지 토크쇼에서 김 장관은 ·월세 상한제와 계약갱신 청구권 도입을 위해선 임대차시장 관련 통계 구축이 선행돼야 한다고 언급하기도 했다. 국토부가 지난해 구축을 완료한 주택임대차정보시스템(RHMS)이 그 연장선이다. 지난 2월엔 전·월세 실거래 신고제 도입을 공론화하면서 여론 추이를 살폈다. 선진국에선 여러 가지 방식으로 비슷한 제도를 시행 중이다. 독일과 영국, 프랑스 등에선 일단 성립한 임대차 관계는 보호하는 게 의무다. 세입자가 갱신청구 의사를 표시하지 않더라도 자동으로 계약이 갱신되는 셈이다. 임대인이 직접 거주하려 하는 경우 등의 사유가 있을 때만 계약을 거절할 수 있다. 독일은 임대료를 3년 동안 20% 이상 올릴 수 없도록 하고 있다. 영국과 프랑스는 경제 지표와 연계한 상한선을 정하고 있다. 미국 뉴욕은 임대료안정위원회가 매년 정하는 최대 임대료 상승분까지만 인상할 수 있다. 부동산 전문가들은 부작용이 더 크다고 우려했다. 무엇보다 집주인들이 제도 시행 전 임대료를 미리 올리면서 단기적으로 가격이 급등할 가능성이 높다. 임대차계약기간 단위가 1년에서 2년으로 바뀌었던 1989년 전국 주택 전세가격 상승률은 17.53%를 기록했다. 서울은 전년 대비 세 배 가까이 오른 23.68%를 나타냈다. 역대 최고 상승률이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 시장 수급 상황이나 경기에 따라 결정되는 임대료를 제한할 경우 경제 여건 변화에 대한 탄력성을 저해한다서민을 위하겠다는 정책이 오히려 서민을 힘들게 할 수 있다고 설명했다. 이사와 도배 등 부동산 관련 산업이 위축될 우려도 있다. 서울 상계동 A공인 관계자는 주택 임차인 회전이 4년 동안 막히면 이삿짐센터와 도배, 장판 업계가 타격을 받을 것이라며 문을 닫는 중개업소도 늘어날 것이라고 말했다.(2019731일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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전세금 1억 월세로 돌리면규정은 40만원, 현실은 55만원

처벌규정없고 신규계약·갱신땐 적용안돼

17개 광역지자체 중 상한선 지켜진곳 `0`

다세대 전환율 높아 `저소득층 보호` 무색

 

  서울 성동구에 거주하는 직장인 A(37)는 최근 집주인과 전세계약을 갱신하면서 황당한 요구를 받았다. 보증금 2억원 중 1억원을 돌려줄 테니 대신 월세를 60만원씩 내라는 통보였다. 대출금리로 따지면 7.2%의 이자를 부담하는 셈이다. A씨는 "은행 예금 이자가 2%도 안 되는 상황인데 너무 지나친 요구"라며 항변했지만 집주인은 "싫으면 나가라"는 식이었다. 월세로 전환되는 전세 세입자 부담이 커지는 것을 방지하기 위해 시행 중인 전월세 전환율 상한선이 제도 시행상 허점으로 인해 현장에서 제 역할을 하지 못하고 있다. 전월세 전환율은 주택의 미래가치, 건물 감가상각 속도, 세입자의 임대료 체불 가능성, 공실 가능성 등을 고려해 산출한다. 주택임대차보호법에서는 이 비율이 일정 수준을 넘지 못하도록 상한선을 정해두고 있다. 기존 상한선은 기준금리의 4배인 5%였으나 지난달 30일 개정된 주택임대차보호법으로 '기준금리+3.5%포인트', 4.75%로 바뀌었다. 보증금 1억원을 월세로 전환한다면 연간 475만원, 395830원을 넘으면 안 되는 것이다.

 

  전월세 전환율 상한선이 낮아졌음에도 불구하고 서민의 월세 부담이 줄어들 것이라고 기대하는 사람은 거의 없다. 상한선 적용 범위가 '계약 기간 중'으로 한정된 때문이다. 신규 계약이나 재계약은 해당 사항이 없다. 계약 기간 중 보증금을 조정하는 경우는 드물기 때문에 전월세 전환율 결정은 사실상 집주인의 재량인 셈이다. 실제 정부나 지방자치단체 통계를 살펴봐도 전월세 전환율 상한선은 잘 지켜지지 않고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 10월 기준 전국 광역지자체 17곳 중 전월세 전환율 상한선 5%를 지킨 곳은 단 한 곳도 없었다. 서울·세종만 5%였고, 나머지는 대부분 7%도 넘어섰다. 주택 유형별 전월세 전환율을 살펴보면 아파트는 4.8%로 양호했던 반면 연립·다세대(6.8%)와 단독주택(8.3%)은 상한선을 크게 웃돌았다. 일반적으로 연립·다세대 세입자의 전세 보증금 규모가 작다는 점을 감안할 때 저소득층일수록 월세 부담이 더 커진다는 추론이 가능하다.

 

  서울시 역시 반전세 주택의 전월세 전환율을 분기 단위로 발표하고 있는데 지난 3분기 기준 전월세 전환율은 5.3%로 전 분기(6.1%)에 비해 하락하기는 했으나 여전히 상한선을 웃돌았다. 서초구(4.59%) 송파구(4.75%) 등 집값이 비싼 지역의 전월세 전환율이 금천구(6.2%) 강북구(6.2%) 등 상대적으로 집값이 싼 지역보다 낮아 저소득층의 월세 부담이 크다는 점을 방증했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전월세 전환율 상한선은 재계약이나 신규 계약에 적용되지 않는 데다 잘 알려져 있지 않기 때문에 집주인이나 세입자가 거의 의식하지 못하고 있다""제도를 아는 집주인에게도 횡포를 예방하기보다는 '이런 제도도 있다'는 신호를 주는 수준의 효과만 있을 것으로 보인다"고 말했다. 전월세 전환율 상한선을 강제할 수 없다는 점도 문제다. 전월세 전환율이 규정된 주택임대차보호법의 주무부처는 국토교통부가 아닌 법무부.(20161213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2016.12.14 23:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘보고 갑니다.

  2. 핑구야 날자 2016.12.15 07:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장이 불안불안하네요