10-30 23:39

 
 

 

 

5년5개월만에 전세가 최고상승, 지방에선 `돈 받고 갭투자`도

 

 

전월세상한제·계약갱신청구권 등 새 임대차보호법 시행 두 달 만에 전셋값이 급등하면서 매매가를 뛰어넘는 아파트 단지가 속출하고 있다. 5억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 수도권에서는 전셋값이 집값을 넘어섰고, 지방에서는 매매가보다 높은 전세가를 이용한 `갭투자`마저 성행하고 있다. 실수요자들은 전세 매물이 극도로 부족한 상황이어서 `깡통전세`의 위험을 알고도 울며 겨자 먹기로 전세 매물을 잡고 있다. 서민의 주거 안정을 위해 도입된 임대차법이 수요와 공급을 왜곡시키면서 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 불안감을 키우고 있는 상황이다. 5일 국토교통부와 중개업소 등에 따르면 `전셋값>매매가` 단지가 확산 일로다. 경기 남양주 호평마을신명스카이뷰하트 아파트(전용면적 84㎡)는 최근 전셋값이 1억원 이상 뛰면서 매매가를 제쳤다. 지난 8월 3억3000만원에 거래됐는데 현재 전세 호가가 3억8500만원이다. 경기 파주 해솔마을2단지월드메르디앙(84㎡)도 전셋값이 집값보다 비싸다. 불과 10일 전 이 아파트는 2억1500만원에 팔렸는데 현재 전세 호가는 2억2000만원이다.

 

 

한국감정원 집계 결과 지난달 전국 주택 전셋값 변동률은 0.53%로 2015년 4월(0.59%) 이후 가장 많이 상승했다. 새 주택임대차보호법 시행과 가을 이사철 등 영향으로 전세 매물 부족 현상이 계속되면서 전셋값이 5년5개월 만에 가장 많이 올랐다. 전셋값 급등은 전국적 현상이다. 상대적으로 집값이 낮은 지방은 전셋값이 올라 오히려 돈을 돌려받는 `갭투자`가 성행하고 있다. 아파트 실거래가 앱 `아실`이 지난 3개월간 갭투자가 증가한 아파트를 집계한 바에 따르면 전체 20건의 매매 거래 중 5건이 갭투자였던 전남 광양 성호2차는 집을 사고 전세를 놓으면 1300만원가량을 더 받을 수 있다. 전용 39㎡ 매매가격이 5900만원인데 전세는 7200만원이기 때문이다. 이처럼 전셋값이 가파르게 오르면 집을 팔아도 전셋값을 돌려주지 못하는 깡통전세가 현실화할 수 있다.(2020년 10월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전월세전환율 낮추는 주택임대차보호법 시행령 시행

 

 

오늘부터 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아진다. 세입자가 집주인의 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절당했을 때 실제로 집주인이 거주하고 있는지 확인하기 위해 집의 임대차 정보를 들여다볼 수 있게 된다. 국토교통부에 따르면 개정된 주택임대차보호법(주임법) 시행령이 오늘부터 시행된다. 개정된 주임법은 전월세전환율을 기존 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 법적 전환율로, 월세를 전세로 바꿀 때는 적용되지 않는다. 전세 보증금 1억원을 월세로 돌린다고 하면 이전에는 1억원X4.0%/12, 즉 33만3천원의 월세가 계산됐지만 이제는 1억원X2.5%/12, 20만8천여원이 된다. 전월세전환율은 2.5%로 고정되는 것은 아니다. 이 전환율은 구체적으로 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 이율(2.0%)을 더하는 방식으로 산출된다.

 

 

현재 기준금리가 0.5%이기에 전월세전환율이 2.5%일 뿐, 기준금리가 변하면 전환율도 자동으로 바뀌게 된다. 이와 함께 세입자의 갱신 요구를 집주인이 허위 사유를 들며 거절하지 못하게 하기 위해 전 세입자에게 임대차 정보열람권이 확대된다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 세입자가 집주인이 실제로 집에 거주하는지, 아니면 다른 세입자에게 임대했는지 등을 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있게 된다. 해당 주택에 대한 `임대차 정보제공 요청서`를 작성하고 임대차계약서 등 증빙서류와 함께 지자체에 제시하면 된다. 단, 현재 주택의 집주인과 세입자의 이름만 파악할 수 있다. 개방되는 정보는 세입자가 계약갱신을 거절당하지 않았더라면 갱신됐을 기간 중 존속하는 임대차 계약 정보에 한한다.(2020년 9월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"계약후 세입자 말바꾸기 못해", `악덕세입자` 제동은 걸었지만

세입자 동의 증거 있어야 유효, 위로금요구 등 부작용 속출할듯

 

 

"1000만원 주면 집 뺄게요." 경기 용인에 거주 중인 A씨(40)는 몇 달 전 남편 일터가 지방으로 바뀌면서 전세를 준 아파트를 팔기로 결심했다. 곧 매수 희망자가 나타났고 A씨는 세입자에게 "새 집주인이 실거주를 원하니 전세계약이 만료되는 11월에 집을 비워 달라"고 요청했다. 세입자는 흔쾌히 "그러겠다"고 말했다. 하지만 얼마 후 주택임대차보호법이 국회를 통과했고 세입자는 말을 바꿨다. 전세계약갱신청구권을 행사하겠다는 것이다. 세입자가 나가지 않으면 매수자에게 계약금의 두 배인 1억2000만원을 물어줘야 한다. 세입자는 최근 A씨에게 "이사비와 추가로 받게 될 전세대출금 등 1000만원을 주면 퇴거를 고려하겠다"고 요구했다. 정부가 개정된 주택임대차보호법을 악용하는 일부 세입자 행태에 제동을 걸고 나섰다. 지난달 당초 법을 개정할 때 태도와 또 달라진 것이다. 하지만 여전히 집주인에게 불리한 조건 투성이라 논란은 계속될 전망이다.

 

국토교통부는 11일 "세입자가 `전세계약갱신청구권을 행사하지 않겠다`고 명확한 의사표현을 한 상태에서 이를 신뢰한 집주인이 집을 팔기 위해 매매계약을 맺었다면, 이후에 세입자가 마음을 바꿔 갱신청구권을 행사해도 집주인은 이를 거부할 수 있다"고 밝혔다. 이런 사례를 주택임대차법 제6조 3 제1항 9호 `임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유`로 해석하기로 한 것이다. 다만 몇 가지 조건이 있다. 먼저 세입자의 갱신청구권 포기 의사가 명확해야 한다. 다음으로 계약 갱신 시점 6개월 이전에 한 포기 의사는 인정하지 않는다. 또 매매계약이 체결된 뒤 세입자가 뒤늦게 갱신청구할 때로 한정된다. 물론 집을 사기로 계약한 새 집주인이 실거주를 하는 사례에 한해서다. 법 개정 직후부터 최근까지 국토부는 `집주인과 세입자가 갱신청구권을 행사하지 않기로 약정했더라도 세입자가 갱신청구권을 사용하기로 마음을 바꾸면 임대인은 거절할 수 없다`고 해석했다. 사전 약정은 임차인 권리를 배제하는 불리한 약정이라는 이유다. 임차인에게 그야말로 `절대 방어권`을 부여한 것이다.

 

 

이렇게 되자 일부 세입자가 국토부의 기존 해석을 근거로 집주인에게 금품을 요구하기 시작했다. 커뮤니티를 통해 `집주인에게 위로금 ○○○만원을 요구했는데 적정한 수준이냐` `왜 그것밖에 안 했느냐. 최소 ○○○만원을 요구하라`는 식으로 정보를 주고받기도 했다. 새로운 해석이 나왔음에도 논란은 여전하다. 우선 세입자에게 명시적인 권리 포기 의사를 받는 게 어렵다. 서울 양천구 아파트를 소유한 장 모씨(44)는 "세입자가 포기 의사를 밝히는 대가로 웃돈을 요구해도 거부할 방법이 없다"며 "여전히 집주인이 `을`임에는 변함이 없다"고 말했다. 실제 세입자의 `명시적`인 전세갱신요구권 포기 의사라는 게 구체적으로 무엇인지도 불명확하다. 국토부 관계자도 "세입자가 `알았다`고 말했다면 이를 `집을 비우겠다`로 해석할 수도 있지만 `집주인 상황을 이해했으니 생각해 보겠다`로 해석할 수도 있다"며 "정부가 이런 부분까지 선을 그어주기는 어렵다"고 말했다. 법이 지난달부터 이미 시행되고 있어 유권해석이 한 달 만에 달라진 데 대한 불확실성도 집주인과 세입자 등 당사자가 감당해야 한다. 이 같은 해석이 있기 전에 세입자의 명시적 포기 의사를 받아둔 집주인은 많지 않기 때문이다.(2020년 9월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부가 내놓은 임대차보호법 해설, 임차인에 불리하면 성립 안돼

이사간다던 세입자 마음바꿔, 더 살겠다 요구해도 들어줘야

집 내놓은 후 세입자 연장요구땐, 전세끼고 구입할 사람에 팔아야

 

 

"임차인과 협의해 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 약속을 받아도 되나요?" "임차인에게 불리한 내용의 약정은 효력이 없습니다." 28일 국토교통부가 개정 주택임대차보호법에 대한 궁금증을 종합 정리해 만든 `주택임대차보호법 해설서`를 국토교통부 홈페이지에 공개했다. 주택임대차보호법이 지난달 말 개정·시행된 지 한 달 가까이 지났지만 임대차 시장에서 혼란이 여전하다는 지적 때문이다. 해설서에 따르면 지난해 10월 이전 임대사업자로 등록한 임대인도 이미 임차계약이 체결돼 있으면 임대료를 5% 이상 올리지 못한다. 또 임대인이 집을 팔려고 내놓은 상황이라도 기존 임차인이 계약갱신을 청구하면 이를 받아들여야 한다. 이 밖에 임대인·임차인이 궁금해할 만한 주요 내용은 다음과 같다.

 

 

Q 임대인·임차인이 계약갱신권을 행사하지 않기로 약정한 경우 유효한가.

A 효력이 없다. 이 같은 사전 약정은 임차인의 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이기 때문이다.

Q 임차인이 계약 만료 기간에 맞춰 나가기로 했다가 이를 번복한 경우엔.

A 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 임차인이 계약 만료 기간에 맞춰 나가기로 사전에 합의했더라도 6개월 전부터 1개월 전까지 요구할 수 있다.

Q 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인가.

A 그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

Q 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료를 증액할 수 없나.

A 그렇지는 않다. 임대인은 분쟁조정위원회에 증액 요구 신청을 할 수 있고, 그래도 합의가 안 되면 법원의 판단을 받아볼 수 있다.

Q 임대차 계약을 처음 체결할 때 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때는 어떻게 해야 하나.

A 2년 미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약 기간을 1년으로 정했어도 임대차 기간 2년이 법에 의해 보장된다.

Q 법인 임차인도 보호 대상인가.

A 법인은 원래 보호 대상이 아니다. 다만 중소기업법상 중소기업 법인이 직원들의 거주 용도로 임차한 경우 계약갱신을 청구할 수 있다. 약자 보호가 임대차법의 취지이기 때문이다. 따라서 대기업이나 외국계 기업은 직원 거주용으로 임차하고 있더라도 보호 대상이 아니다.

Q 임대사업자로 등록한 이후 처음 맺는 임대료 계약은 5% 상한을 적용받지 않는다던데.

A 결론적으로 이 경우도 5% 상한을 적용받는다. 민간임대주택법에는 2019년 10월 24일 이전에 임대등록한 경우 최초 임대료 설정에 관한 제한 규정이 없다. 따라서 임대료를 상한 없이 올려도 된다고 생각하는 임대사업자가 많다. 하지만 민간임대주택법에 규정이 없다 하더라도 개정 임대차보호법을 적용받으므로 5% 상한 규제에 해당한다.

Q 임대인이 제3자에게 매각을 진행 중인 상황(주택의 소유권이전등기가 끝나지 않은 상황)에서 임차인이 계약갱신을 청구하면 받아들여야 하나.

A 매도는 갱신 청구 거절 사유가 아니기 때문에 계약갱신 청구를 받아들여야 한다. 만일 주택을 구매하려는 제3자가 실거주를 하겠다고 해도 계약갱신 청구를 거절할 수 없다. 결국 임대인이 주택을 매도하기 위해선 실거주를 희망하는 자가 아닌 기존 세입자를 승계해줄 매수자를 찾아야 한다.

Q 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 후 공실로 비워 둔 경우 손해배상책임을 부담하는지.

A 이 경우 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다. 다만 집주인이 입주를 위해 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등은 손해배상책임을 면할 수 있다.(2020년 8월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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심사없이 이뤄진 속전속결 법안, 임대료 최대 5% 올릴수 있지만 세입자의 수용 의무는 명시 안해

 

 

더불어민주당과 정부가 지난달 말 주택임대차보호법 개정 때 세입자가 집주인에게 한 차례 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 인정하면서 집주인에게 보장해주겠다고 한 '갱신 시 전·월세 5% 이내 인상' 제도가 사실상 무용지물로 드러났다. 민주당이 법안 신속 처리에 매달리느라 법안 심사를 졸속으로 하면서 빚어진 '입법 사고(事故)'란 지적이 나오고 있다. 이런 '사고'는 민주당과 정부가 임대차보호법을 개정하면서 집주인이 세입자의 갱신 청구에 따라 계약을 맺을 때 임대료를 최대 5%까지 올릴 수 있도록 했지만 세입자가 이를 반드시 수용해야 한다는 조문을 명시하지 않았기 때문에 불거졌다. 민주당은 지난달 29일 국회 법제사법위원회에서 관련 법안 6건을 하나로 합친 대안(代案)을 만들면서 기존 임대차보호법 7조에 '(이 조항에 따른) 증액 청구는 약정한 차임(임대료)이나 보증금의 5% 금액을 초과하지 못한다'는 단서 조항을 신설했다. 그런데 임차인이 이를 받아들여야 한다는 조문은 만들지 않았다. 반면 세입자의 2년 전세 계약 갱신 청구에 대해선 집주인이 거부할 수 없도록 명시했다. 세입자의 갱신청구권은 명확히 규정하고, 집주인의 전·월세 인상권은 강제력이 없는 임의 조항으로만 둔 것이다.

 

 

민주당은 이렇게 급조한 대안을 당일 법사위 전체회의에 상정해 2시간 만에 일방 처리했다. 법안에 대한 소위원회 심사나 조문을 하나하나 살피는 축조 심사(逐條審査)는 생략했다. 문제의 7조를 비롯해 법안에 대한 토론도 이뤄지지 않았다. 더 큰 문제는 민주당이 이 법안을 상정하기 전까지 같은 상임위 소속 야당 의원이나 국회 전문위원들은 법안을 받아보지도 못했다는 점이다. 법사위를 일사천리로 통과한 개정안은 다음 날 국회 본회의에서도 1시간도 안 돼 짧은 찬반 토론을 거쳐 통과됐다. 정부는 그 하루 뒤인 31일 법안을 공포하고 시행에 들어갔다. 야당 관계자는 "민주당이 48시간도 안 되는 시간에 법안 상정부터 시행까지 졸속으로 밀어붙인 결과"라고 했다. 정치권 일각에서는 "집주인을 압박하기 위한 민주당의 '미필적 고의'에 따른 실수 아니냐"는 이야기도 나온다. 임대료·보증금의 증액 또는 감액을 일정한 요건에 따라 '청구할 수 있다'고 규정한 문제의 조항을 두고 부동산 시장에서는 '요건에 맞기만 하면 상대방 동의가 필요 없는 권리'라는 해석도 나오긴 했다. 그러나 국토교통부가 지난 23일 "임차인이 (임대인의) 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다"라는 해석을 내놓으면서 상황이 달라졌다.

 

 

세입자가 임대료 인상을 거부하면 집주인은 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하거나 소송을 하는 방법밖에 없다. 그런데 조정위 조정은 강제 사항이 아니라서 세입자가 이를 받아들이지 않아도 된다. 법원 소송도 결과를 장담할 수 없다. 법원에서 임대료를 5%까지 올려도 된다는 판결이 나오더라도 재판에 들인 시간과 비용을 고려하면 집주인이 오히려 손해일 가능성이 크다. 세입자가 임대료 증액을 거부하면 집주인에게는 별다른 방법이 없는 셈이다. 전문가들은 한 번에 4년짜리 계약을 맺는 셈이 돼 새 세입자를 들이는 집주인은 4년치 임대료 상승분을 미리 올려 받으려는 현상이 더 심해질 것이라고 지적한다. 심교언 건국대 교수는 "사실상 4년짜리 계약을 맺는 집주인 입장에선 세입자를 바꿀 기회가 되면 최대한 올려 받으려 할 것"이라며 "시장에 나오는 물량도 줄어 전세금 급등 등 세입자들의 고충이 더 심해질 수 있다"고 말했다. 이런 지적에 대해 국토부 관계자는 "집주인과 세입자가 적정한 인상률로 합의할 것으로 본다"고 했지만, 부동산 시장에선 "정부의 희망사항일 뿐"이라는 반응이 나온다.(2020년 8월 25일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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모든 임대에 적용'2+2' 계약갱신청구권도 도입

대통령 공약·'민생과제'내달 국회 통과 가능성

2007년 분양가 상한제 직후에도 전셋값 크게 올라

 

 

여야가 다음달 국회 본회의를 열기로 합의함에 따라 전·월세 상한제 도입 가능성이 대두하고 있다. 여당이 민생법안으로 다루기로 한 데다 민간택지 분양가 상한제 시행도 가시화되고 있어서다. 분양가 상한제가 전세가격을 자극할 수 있는 만큼 전·월세 상한제를 도입하면 전세난을 사전에 차단할 수 있다. 이 제도는 문재인 대통령의 대선 공약이기도 하다. 정부는 여러 차례 도입 필요성을 강조해왔다. 곽창석 도시와공간 대표는 분양가 상한제가 도입되면 내년부터 전셋값이 뛸 가능성이 아주 높다분양가 상한제와 전·월세 상한제가 맞물려 도입되는 건 필연적인 수순이라고 말했다.

 

일반 임대인도 5% 룰 적용

 

여야는 다음달 1일 국회 본회의를 열어 추가경정예산안과 일본에 대한 수출규제 철회 촉구 결의안, 민생법안 등을 처리하기로 지난 29일 합의했다. 더불어민주당이 민생입법 과제로 선정한 법안 가운데는 주택임대차보호법 개정안도 포함됐다. ·월세 상한제와 계약갱신 청구권이 골자다. ·월세 상한제란 임대료 인상률을 제한하는 제도다. 20대 국회에 발의된 전·월세 상한제 관련 주택임대차보호법 개정안 대부분은 보증금 인상 상한선을 연 5%로 두고 있다. 현행 법률에서도 보증금 증액 한도를 연 5%로 제한하고 있다. 그러나 이는 계약 기간의 인상률을 말할 뿐 재계약엔 해당하지 않는다. ·월세 상한제가 도입되면 일반 임대인도 주택임대사업자처럼 ‘5% 을 지켜야 하는 셈이다. 이와 연계되는 계약갱신 청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 갱신을 강제하는 게 골자다. 의원 입법안은 대부분 1회에 한해 갱신 청구권을 주는 내용을 담고 있다. 세입자는 기존 2년 거주 기간을 포함해 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받는 셈이다. 계약 갱신을 2회 요구할 수 있는 법안과 계약기간을 2년에서 3년으로 바꾸는 안도 발의돼 있다. 과거에도 여러 차례 두 법안 도입이 논의됐지만 부동산시장에 미치는 파급력이 큰 탓에 국회 문턱을 넘지 못했다. 그러나 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 무주택자를 중심으로 전·월세 상한제 도입 여론이 강하게 형성될 전망이다. 분양가 상한제는 새 아파트 공급 감소와 청약 대기 수요 증가로 전세가격을 밀어올릴 가능성이 높다. 2007년 상한제 시행 직후 1.88%였던 전국 아파트 전셋값 상승률은 20094.55%, 201116.21%로 뜀박질하며 전세난을 가중시킨 바 있다. 이를 억제하려면 전·월세 상한제 도입은 필연적이란 게 전문가들의 분석이다.

 

부작용 우려

 

·월세 상한제계약갱신 청구권은 문 대통령의 대선 공약이기도 했다. 김현미 국토교통부 장관 또한 후보자 시절부터 단계적으로 제도화하겠다며 도입 의지를 나타냈다. 2017년 가을 주거복지 로드맵발표를 앞두고 열린 주거복지 토크쇼에서 김 장관은 ·월세 상한제와 계약갱신 청구권 도입을 위해선 임대차시장 관련 통계 구축이 선행돼야 한다고 언급하기도 했다. 국토부가 지난해 구축을 완료한 주택임대차정보시스템(RHMS)이 그 연장선이다. 지난 2월엔 전·월세 실거래 신고제 도입을 공론화하면서 여론 추이를 살폈다. 선진국에선 여러 가지 방식으로 비슷한 제도를 시행 중이다. 독일과 영국, 프랑스 등에선 일단 성립한 임대차 관계는 보호하는 게 의무다. 세입자가 갱신청구 의사를 표시하지 않더라도 자동으로 계약이 갱신되는 셈이다. 임대인이 직접 거주하려 하는 경우 등의 사유가 있을 때만 계약을 거절할 수 있다. 독일은 임대료를 3년 동안 20% 이상 올릴 수 없도록 하고 있다. 영국과 프랑스는 경제 지표와 연계한 상한선을 정하고 있다. 미국 뉴욕은 임대료안정위원회가 매년 정하는 최대 임대료 상승분까지만 인상할 수 있다. 부동산 전문가들은 부작용이 더 크다고 우려했다. 무엇보다 집주인들이 제도 시행 전 임대료를 미리 올리면서 단기적으로 가격이 급등할 가능성이 높다. 임대차계약기간 단위가 1년에서 2년으로 바뀌었던 1989년 전국 주택 전세가격 상승률은 17.53%를 기록했다. 서울은 전년 대비 세 배 가까이 오른 23.68%를 나타냈다. 역대 최고 상승률이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 시장 수급 상황이나 경기에 따라 결정되는 임대료를 제한할 경우 경제 여건 변화에 대한 탄력성을 저해한다서민을 위하겠다는 정책이 오히려 서민을 힘들게 할 수 있다고 설명했다. 이사와 도배 등 부동산 관련 산업이 위축될 우려도 있다. 서울 상계동 A공인 관계자는 주택 임차인 회전이 4년 동안 막히면 이삿짐센터와 도배, 장판 업계가 타격을 받을 것이라며 문을 닫는 중개업소도 늘어날 것이라고 말했다.(2019731일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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전세금 1억 월세로 돌리면규정은 40만원, 현실은 55만원

처벌규정없고 신규계약·갱신땐 적용안돼

17개 광역지자체 중 상한선 지켜진곳 `0`

다세대 전환율 높아 `저소득층 보호` 무색

 

  서울 성동구에 거주하는 직장인 A(37)는 최근 집주인과 전세계약을 갱신하면서 황당한 요구를 받았다. 보증금 2억원 중 1억원을 돌려줄 테니 대신 월세를 60만원씩 내라는 통보였다. 대출금리로 따지면 7.2%의 이자를 부담하는 셈이다. A씨는 "은행 예금 이자가 2%도 안 되는 상황인데 너무 지나친 요구"라며 항변했지만 집주인은 "싫으면 나가라"는 식이었다. 월세로 전환되는 전세 세입자 부담이 커지는 것을 방지하기 위해 시행 중인 전월세 전환율 상한선이 제도 시행상 허점으로 인해 현장에서 제 역할을 하지 못하고 있다. 전월세 전환율은 주택의 미래가치, 건물 감가상각 속도, 세입자의 임대료 체불 가능성, 공실 가능성 등을 고려해 산출한다. 주택임대차보호법에서는 이 비율이 일정 수준을 넘지 못하도록 상한선을 정해두고 있다. 기존 상한선은 기준금리의 4배인 5%였으나 지난달 30일 개정된 주택임대차보호법으로 '기준금리+3.5%포인트', 4.75%로 바뀌었다. 보증금 1억원을 월세로 전환한다면 연간 475만원, 395830원을 넘으면 안 되는 것이다.

 

  전월세 전환율 상한선이 낮아졌음에도 불구하고 서민의 월세 부담이 줄어들 것이라고 기대하는 사람은 거의 없다. 상한선 적용 범위가 '계약 기간 중'으로 한정된 때문이다. 신규 계약이나 재계약은 해당 사항이 없다. 계약 기간 중 보증금을 조정하는 경우는 드물기 때문에 전월세 전환율 결정은 사실상 집주인의 재량인 셈이다. 실제 정부나 지방자치단체 통계를 살펴봐도 전월세 전환율 상한선은 잘 지켜지지 않고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 10월 기준 전국 광역지자체 17곳 중 전월세 전환율 상한선 5%를 지킨 곳은 단 한 곳도 없었다. 서울·세종만 5%였고, 나머지는 대부분 7%도 넘어섰다. 주택 유형별 전월세 전환율을 살펴보면 아파트는 4.8%로 양호했던 반면 연립·다세대(6.8%)와 단독주택(8.3%)은 상한선을 크게 웃돌았다. 일반적으로 연립·다세대 세입자의 전세 보증금 규모가 작다는 점을 감안할 때 저소득층일수록 월세 부담이 더 커진다는 추론이 가능하다.

 

  서울시 역시 반전세 주택의 전월세 전환율을 분기 단위로 발표하고 있는데 지난 3분기 기준 전월세 전환율은 5.3%로 전 분기(6.1%)에 비해 하락하기는 했으나 여전히 상한선을 웃돌았다. 서초구(4.59%) 송파구(4.75%) 등 집값이 비싼 지역의 전월세 전환율이 금천구(6.2%) 강북구(6.2%) 등 상대적으로 집값이 싼 지역보다 낮아 저소득층의 월세 부담이 크다는 점을 방증했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전월세 전환율 상한선은 재계약이나 신규 계약에 적용되지 않는 데다 잘 알려져 있지 않기 때문에 집주인이나 세입자가 거의 의식하지 못하고 있다""제도를 아는 집주인에게도 횡포를 예방하기보다는 '이런 제도도 있다'는 신호를 주는 수준의 효과만 있을 것으로 보인다"고 말했다. 전월세 전환율 상한선을 강제할 수 없다는 점도 문제다. 전월세 전환율이 규정된 주택임대차보호법의 주무부처는 국토교통부가 아닌 법무부.(20161213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2016.12.14 23:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘보고 갑니다.

  2. 핑구야 날자 2016.12.15 07:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장이 불안불안하네요