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주택임대차보호법

서울 지난달 주택매매 52%가 ‘갭투자’… 규제에도 되레 늘었다 개정 주택임대차보호법 시행으로… 전세가 오르며 ‘갭투자’ 비중도 상승 양천 65.6%, 강서 63.3% 등… 재건축 단지 밀집해 기대감 높거나 투자액 적은곳에 갭투자 몰려 지난달 서울의 주택 매매거래 중 절반 남짓은 전월세 보증금을 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’인 것으로 나타났다. 최근 전세가격이 오른 데다 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 주춤했던 주택 매수심리가 다시 살아나고 있다는 분석이 나온다. 9일 국토교통부가 더불어민주당 박상혁 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난달 서울에서 자금조달계획서를 제출한 거래 4254건 중에서 갭투자는 2213건으로 52%였다. 이는 계획서상으로 기존 보증금을 승계한 금액이 포함돼 있으면서 입주계획서에 임대가 목적이라고 표기돼 있는 거래를 갭투자로 간주하고 분석.. 더보기
집 팔려고 세입자에게 '퇴거 위로금' 줬다면 양도세는? 퇴거 위로금, 집주인 양도차액 계산에 경비로 반영 가능 받은 세입자는 기타소득에 해당…"기준 불명확해 과세는 어려워" 지난해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관이 세입자를 내보내려고 `위로금` 2천만원을 줬다고 알려지며 벌어진 논란 가운데 하나는 세금 문제다. 주택임대차보호법 개정으로 작년 7월 말 계약갱신청구권이 도입된 후로 홍 부총리처럼 주택을 매각하기 위해 세입자에게 위로금 또는 보상금을 지급하고 세입자는 계약갱신청구권을 쓰지 않기로 합의하는 사례를 종종 볼 수 있다. 홍 부총리 사례처럼 세입자 퇴거 위로금 액수가 이사비와 `복비` 수준을 벗어나 수천만원이나 되는 거액이라면 집주인에게는 만만치 않은 추가 부담이 된다. 주택 매도자 입장에서는 양도차익이 그만큼 줄어드는 것이기도 하다. 주택 매도를 생.. 더보기
"계약 연장하려면 가구·가전 사용료 더 내라"…속타는 세입자들 전월세인상 5% 제한에, 가전사용료 받고 관리비 올려 `꼼수 증액` 집주인들에, 울며 겨자먹기식 계약연장도 서울 시내 7평짜리 원룸에 거주하는 사회초년생 A씨는 최근 전세계약 갱신을 요청했다가 황당한 일을 당했다. 집주인이 내년 2월 말 전세계약 만료를 앞두고 계약 갱신 의사를 묻더니 전세보증금 1억5000만원의 5% 인상과 함께 관리비를 기존 10만원에서 15만원으로 올려달라고 요구했기 때문이다. A씨는 "코로나19 상황에 날씨까지 추워지면 당장 이사 나갈 집을 알아보기도 어려운 상황인 데다 요구를 받아들이지 않으면 보증금에 문제가 생길까 울며 겨자 먹기로 집주인 요구를 받아들였다"며 "월 5만원이 부담스러운 상황은 아니지만 집주인에게 일방적으로 당하기만 하는 것 같아 언짢았다"고 토로했다. 20일 부.. 더보기
고삐풀린 전셋값, `전세가>매매가` 역전 수도권 아파트로 확산 5년5개월만에 전세가 최고상승, 지방에선 `돈 받고 갭투자`도 전월세상한제·계약갱신청구권 등 새 임대차보호법 시행 두 달 만에 전셋값이 급등하면서 매매가를 뛰어넘는 아파트 단지가 속출하고 있다. 5억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 수도권에서는 전셋값이 집값을 넘어섰고, 지방에서는 매매가보다 높은 전세가를 이용한 `갭투자`마저 성행하고 있다. 실수요자들은 전세 매물이 극도로 부족한 상황이어서 `깡통전세`의 위험을 알고도 울며 겨자 먹기로 전세 매물을 잡고 있다. 서민의 주거 안정을 위해 도입된 임대차법이 수요와 공급을 왜곡시키면서 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 불안감을 키우고 있는 상황이다. 5일 국토교통부와 중개업소 등에 따르면 `전셋값>매매가` 단지가 확산 일로다. 경기 남양주 호평마을신명스.. 더보기
오늘부터 1억 전세 월세 전환시 33만4천원→20만8천원 전월세전환율 낮추는 주택임대차보호법 시행령 시행 오늘부터 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아진다. 세입자가 집주인의 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절당했을 때 실제로 집주인이 거주하고 있는지 확인하기 위해 집의 임대차 정보를 들여다볼 수 있게 된다. 국토교통부에 따르면 개정된 주택임대차보호법(주임법) 시행령이 오늘부터 시행된다. 개정된 주임법은 전월세전환율을 기존 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 법적 전환율로, 월세를 전세로 바꿀 때는 적용되지 않는다. 전세 보증금 1억원을 월세로 돌린다고 하면 이전에는 1억원X4.0%/12, 즉 33만3천원의 월세가 계산됐지만 이제는 1억원X2.5%/12, 20만8천여원이 된.. 더보기
국토부 또 `땜질 유권해석`, `세입자 명시적 동의` 받아야 집 팔수있다니… "계약후 세입자 말바꾸기 못해", `악덕세입자` 제동은 걸었지만 세입자 동의 증거 있어야 유효, 위로금요구 등 부작용 속출할듯 "1000만원 주면 집 뺄게요." 경기 용인에 거주 중인 A씨(40)는 몇 달 전 남편 일터가 지방으로 바뀌면서 전세를 준 아파트를 팔기로 결심했다. 곧 매수 희망자가 나타났고 A씨는 세입자에게 "새 집주인이 실거주를 원하니 전세계약이 만료되는 11월에 집을 비워 달라"고 요청했다. 세입자는 흔쾌히 "그러겠다"고 말했다. 하지만 얼마 후 주택임대차보호법이 국회를 통과했고 세입자는 말을 바꿨다. 전세계약갱신청구권을 행사하겠다는 것이다. 세입자가 나가지 않으면 매수자에게 계약금의 두 배인 1억2000만원을 물어줘야 한다. 세입자는 최근 A씨에게 "이사비와 추가로 받게 될 전세대출금 .. 더보기
"전세 뺄 것" 동의했어도…세입자 말바꾸면 연장해야 국토부가 내놓은 임대차보호법 해설, 임차인에 불리하면 성립 안돼 이사간다던 세입자 마음바꿔, 더 살겠다 요구해도 들어줘야 집 내놓은 후 세입자 연장요구땐, 전세끼고 구입할 사람에 팔아야 "임차인과 협의해 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 약속을 받아도 되나요?" "임차인에게 불리한 내용의 약정은 효력이 없습니다." 28일 국토교통부가 개정 주택임대차보호법에 대한 궁금증을 종합 정리해 만든 `주택임대차보호법 해설서`를 국토교통부 홈페이지에 공개했다. 주택임대차보호법이 지난달 말 개정·시행된 지 한 달 가까이 지났지만 임대차 시장에서 혼란이 여전하다는 지적 때문이다. 해설서에 따르면 지난해 10월 이전 임대사업자로 등록한 임대인도 이미 임차계약이 체결돼 있으면 임대료를 5% 이상 올리지 못한다. 또 임대인이.. 더보기
세입자 동의없인 전월세 못올린다… 여당, 어이없는 '立法 사고’ 심사없이 이뤄진 속전속결 법안, 임대료 최대 5% 올릴수 있지만 세입자의 수용 의무는 명시 안해 더불어민주당과 정부가 지난달 말 주택임대차보호법 개정 때 세입자가 집주인에게 한 차례 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 인정하면서 집주인에게 보장해주겠다고 한 '갱신 시 전·월세 5% 이내 인상' 제도가 사실상 무용지물로 드러났다. 민주당이 법안 신속 처리에 매달리느라 법안 심사를 졸속으로 하면서 빚어진 '입법 사고(事故)'란 지적이 나오고 있다. 이런 '사고'는 민주당과 정부가 임대차보호법을 개정하면서 집주인이 세입자의 갱신 청구에 따라 계약을 맺을 때 임대료를 최대 5%까지 올릴 수 있도록 했지만 세입자가 이를 반드시 수용해야 한다는 조문을 명시하지 않았기 때문에 불거졌다. 민주당은 지난달 29일 국회 .. 더보기
'5%룰' 전월세 상한제 입법 본격화…"시행 前 전셋값 급등 부작용" 모든 임대에 적용…'2+2년' 계약갱신청구권도 도입 대통령 공약·與 '민생과제'…내달 국회 통과 가능성 2007년 분양가 상한제 직후에도 전셋값 크게 올라 여야가 다음달 국회 본회의를 열기로 합의함에 따라 전·월세 상한제 도입 가능성이 대두하고 있다. 여당이 민생법안으로 다루기로 한 데다 민간택지 분양가 상한제 시행도 가시화되고 있어서다. 분양가 상한제가 전세가격을 자극할 수 있는 만큼 전·월세 상한제를 도입하면 전세난을 사전에 차단할 수 있다. 이 제도는 문재인 대통령의 대선 공약이기도 하다. 정부는 여러 차례 도입 필요성을 강조해왔다. 곽창석 도시와공간 대표는 “분양가 상한제가 도입되면 내년부터 전셋값이 뛸 가능성이 아주 높다”며 “분양가 상한제와 전·월세 상한제가 맞물려 도입되는 건 필연적인 수순”.. 더보기
`무용지물` 전월세전환율 상한제 전세금 1억 월세로 돌리면…규정은 40만원, 현실은 55만원 처벌규정없고 신규계약·갱신땐 적용안돼 17개 광역지자체 중 상한선 지켜진곳 `0` 다세대 전환율 높아 `저소득층 보호` 무색 서울 성동구에 거주하는 직장인 A씨(37)는 최근 집주인과 전세계약을 갱신하면서 황당한 요구를 받았다. 보증금 2억원 중 1억원을 돌려줄 테니 대신 월세를 60만원씩 내라는 통보였다. 대출금리로 따지면 7.2%의 이자를 부담하는 셈이다. A씨는 "은행 예금 이자가 2%도 안 되는 상황인데 너무 지나친 요구"라며 항변했지만 집주인은 "싫으면 나가라"는 식이었다. 월세로 전환되는 전세 세입자 부담이 커지는 것을 방지하기 위해 시행 중인 전월세 전환율 상한선이 제도 시행상 허점으로 인해 현장에서 제 역할을 하지 못하고 있다. .. 더보기