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위례·수서 등 로또 분양, 차익 10~50% 환수 의무화
다운계약으로 차익축소 우려, 감정원서 거래가 적정성 평가
규제가 또 규제 만드는 악순환

 

 

 

  정부가 수억 원 차익이 예상되는 신혼희망타운에서 발생하는 시세차익 10~50%를 주택기금으로 환수하기로 한 가운데 `다운계약서` 등 일탈 행위를 막기 위해 실거래가격의 적정성을 평가해 환수금액을 최종 결정하기로 했다. 매도자와 매수계약자들이 거래가격을 축소 신고해 환수액을 줄이고 이로 인해 신혼희망타운이 일부 당첨자들의 `로또`로 전락하는 사태를 막겠다는 의도다. 그러나 정부가 어설픈 규제로 만들어낸 `로또주택`에 대해 비판이 따르자 과도한 시세차익을 막겠다며 환수 시스템을 만들더니, 환수가 제대로 되지 않을 경우를 대비해 검증에 나서는 등 `꼬리에 꼬리를 무는 규제`에 황당하다는 반응도 많다. 현 정부 들어 규제를 내놓고는 그 규제의 부작용을 막기 위해 연속해서 규제를 쏟아내며 시장을 왜곡하는 사례가 잇따라 비판의 목소리가 더 높아지고 있다. 23일 국토교통부에 따르면 위례신도시 등 신혼희망타운에 의무 적용되는 수익공유형 모기지를 이용한 후 주택을 매각하는 당첨자들에 대해 한국감정원을 통해 `매각가격 적정성` 검토 과정을 거치기로 했다. 신혼희망타운은 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 30~40%가량 저렴해 `로또 청약`이라는 비판을 받아왔다. 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다. 이에 정부가 꺼낸 카드가 수익공유형 모기지 대출 의무화다. 주택 매각 등으로 인한 대출금 상환 시 보유기간·자녀 수 등에 따라 시세차익을 10~50% 주택도시기금과 나눠 갖는 것이다. 문제는 시세차익을 정산하는 기준이다.

 

 

 

  기본적으로 매도·매수자의 `실거래가`에 기반해 시세차익을 계산하지만 국토부는 매도·매수자가 다운계약서를 쓰고 거래할 가능성을 차단할 방침이다. 국토부 관계자는 "매매된 실거래가격이 정상적인지 감정원의 감정평가를 거쳐 검증 후에 시세차익을 확정하고 적용 비율에 따라 환수할 계획"이라고 말했다. 그러나 시장 가격에 대해 국가가 `적정성` 여부를 다시 평가하는 만큼 논란이 커질 것으로 보인다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "공시가격의 경우 감정원이 평가해 매년 내놓지만 적정가격이냐를 두고 논란과 민원이 많다""거래가격 적정성을 놓고 국가와 매도자 간 분쟁이 커질 수 있다"고 말했다. 익명의 부동산 전문가는 "이젠 정부가 시장 가격마저 결정하겠다는 것이냐""감정원 시세도 분명히 시차가 있고, 매매자에 따라 특별한 사정이 있어 가격이 다를 수 있는데 이를 정부가 정해주겠다는 발상이 이해가 안 간다"고 말했다. 수익공유형 모기지에 대한 비판 여론은 청와대 게시판에서도 커지고 있다. 모기지 이자가 연 1.3%로 파격적으로 싸기는 하지만 모기지를 받아서 낸 이자, 중개수수료 등은 향후 수익 정산 시 `비용`으로 전혀 인정받지 못한다. 이자를 내는 동안 소득공제 혜택도 없다. 심지어 집을 팔 때 실거래가에서 분양가를 뺀 금액에 맞춰 양도소득세도 내야 한다.

 



  심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도소득세로 시세차익을 일부 내는데 국가(기금)와 수익도 공유해야 한다면 분양받는 사람 입장에선 매력이 상당히 떨어진다"고 설명했다. 청와대 국민청원 게시판 등엔 `자격`이 너무 빡빡하다는 불만이 계속 올라오고 있다. 신혼희망타운은 기본적으로 무주택자인 결혼 7년 이내 신혼부부 또는 1년 내 혼인신고할 예정인 예비 부부가 대상이다. 6세 자녀를 둔 `한부모가족`도 청약이 가능하다. 그러나 소득과 재산이 일정 수준 이하여야 한다. 고소득자나 고액 자산가가 당첨되는 것을 막기 위해서다. 소득은 맞벌이가 도시근로자 평균의 130%(3인 가구 월 650만원), 외벌이가 120%(600만원) 이하여야 한다. 부동산·예금·주식·자동차 등 `모든 자산`을 합친 금액에서 빚을 뺀 순자산이 25060만원을 넘으면 신청할 수 없다. 신혼희망타운은 최대 8년까지 전매제한 기간이 결정된다. 시세 대비 70% 이하인 위례 신혼희망타운 전매제한은 8, 거주의무 기간은 5년 적용이 유력시된다. 최소 5년 거주하고 8년 장기 보유해야 팔 수 있다는 의미다. 보유기간에 비해 전용 46~55의 소형 주택이어서 아이를 키우면서 장기 거주하기엔 너무 협소하다는 불만도 크다.(20181124일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양 10만호에 장기임대 5만호 추가내달 27일 위례 분양 시작
분양가 25천만원 초과 아파트는 수익공유형 모기지 대출 의무화


 

  정부가 신혼부부에게 공급하는 신혼희망타운 물량을 당초 10만호에서 장기임대 5만호를 더해 15만호로 늘린다. 신혼희망타운의 분양가가 25천만원을 초과하는 경우에는 주택도시기금과 일정 수익을 나눠 갖는 수익공유형 모기지 대출을 의무화한다. 국토교통부는 21일 위례신도시에서 개최한 신혼희망타운 선도지구 기공식에서 이와 같은 공급 계획을 밝혔다. 국토부는 당초 10만호였던 신혼희망타운 공급 물량을 5만호 더 늘려 총 15만호를 공급하기로 했다. 지난해 말 주거복지로드맵에서 밝힌 7만호에서 최초계획 대비 2배 이상 늘어난 규모다. 이 가운데 10만호는 분양주택으로, 5만호는 장기 임대주택이며 단지내 임대와 분양 단지를 한 데 섞은 `소셜믹스` 형태로 공급한다. 국토부는 다음달 이후 위례·평택 고덕 등 선도지구를 시작으로 2022(사업승인 기준)까지 순차적으로 공급에 나설 방침이다.

 

 

  국토부는 이와 함께 신혼희망타운의 과도한 시세차익 환수를 위해 주택가액(분양가)`256만원`을 초과하는 경우 수익공유형 모기지 대출을 의무화하기로 했다. 수익공유형 모기지 대출은 연 1.3% 저리의 고정금리로 최장 30년까지 집값의 최대 70%(한도 4억원)까지 지원해주는 대신 주택 매도 또는 대출금 상환 시시세차익을 기금과 공유하는 제도. 정부는 애초 수익공유형 모기지 대출 제공을 자금이 필요한 신혼부부에 대해 선택적으로 이용할 수 있도록 했으나 저렴한 분양가로 인한 `로또` 논란에다 `금수저` 청약 논란이 일자 상대적으로 분양가가 높은 신혼희망타운에 대해서는 수익공유를 의무화하기로 했다. 이번 조치로 위례신도시처럼 분양가가 25천만원을 넘는 인기 지역의 신혼희망타운은 계약자 전원이 분양가의 3070%까지 기금대출을 받고 시세차익과 대출 기간, 자녀의 수에 따라 시세차익을 기금과 나눠 가져야 한다.

 

 

  국토부는 첫 분양 단지인 위례신도시 신혼희망타운 508가구를 내달 27일부터 분양하기로 했다. 이어 내115일부터는 평택 고덕지구에서 891가구의 청약이 진행된다. 정부는 이날 선도지구인 위례신도시 신혼희망타운 기공식에서 김상희 저출산·고령사회위원회 부위원장과 김현미 국토교통부 장관과 박능후 보건복지부 장관, 한국토지주택공사 박상우 사장 등이 참석한 가운데 `아이 키우기 좋은 공동주택 조성을 위한 업무협약`도 체결했다. 정부는 앞으로 신혼희망타운에 육아특화 기반시설과 국공립 어린이집과 돌봄센터, 공동육아나눔터 등을 설치하기로 했다. 김현미 국토부 장관은 이날 기공식에서 "젊은 신혼부부들의 주거비 마련이 쉽지 않은 상황에서 신혼희망타운이 그 부담을 덜어줄 것으로 기대한다""2022년까지 15만호의 신혼희망타운을 차질없이 공급하겠다"고 말했다.(20181121일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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민간 아파트 후분양 채택땐 보증·대출한도 확대 인센티브투기과열지구 재건축은 제외

시장 일각 "공급축소 우려"

 

 

  정부의 아파트 후분양 관련 대책이 베일을 벗었다. 후분양 기준을 전체 `공정의 60% 이상`으로 정하고 공공 아파트는 단계적으로 후분양제를 도입하기로 했다. 민간은 공공택지 우선 공급, 주택도시기금 대출 지원 등 인센티브를 통해 후분양제 전환을 유도한다. 이 같은 결정은 2022년까지 전국 주택보급률을 110%까지 끌어올리겠다는 정부의 청사진이 영향을 준 것으로 보인다. 재건축 부담금 등으로 정비사업 시장이 주춤한 가운데 후분양까지 시행되면 주택 공급에 나쁜 영향을 줄 수 있다는 판단이 깔렸다는 뜻이다. 우선 후분양 공정 기준은 60%로 결정됐다. 현행법에는 후분양에 대한 뚜렷한 기준이 없었다. 정부2019년부터 공공 부문을 중심으로 이 기준을 적용한 뒤 성과 평가를 통해 2022년 공정률 상향 조정을 검토한다는 입장이다. 한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 공공 아파트는 이 기준을 토대로 단계적으로 후분양제가 도입된다. LH는 내년 시흥장현(614가구춘천우두(979가구)에서 후분양 시범 아파트를 내놓는다. 정부는 이를 시작으로 2022년에는 공공 분양물량의 70%까지 후분양으로 공급할 예정이다. 다만 신혼희망타운과 공공이 실시하는 주거환경개선 사업은 후분양 대상에서 제외했다.

 

 

  민간 아파트는 `후분양 강제화` 대신 `인센티브`를 내걸었다. 먼저 2004년 노무현정부 시절 일시적으로 시행됐으나 2008년 중단된 후분양 조건 공공택지 우선 공급이 부활했다. 금융 지원도 대폭 강화했다. 후분양 조건으로 지원되는 주택도시기금의 이자를 기존 4.1~4.3%에서 1%포인트씩 낮추고 지원 규모는 가구당 6000~8000만원에서 8000~11000만원까지 늘렸다. 이 밖에 후분양 표준 프로젝트파이낸싱(PF)을 도입하고 주택도시보증공사의 보증 한도를 높여주기로 했다. 정부는 후분양제로 분양가가 올라갈 수 있는 위험에 대해서도 방안을 마련했다. 공공 아파트는 분양가 상한제를 그대로 적용하고, 서울 등 투기과열지구 민간 아파트들은 `후분양 혜택 대상`에서 제외했다. 전문가들은 후분양제 시행이 주택 공급 축소의 부작용을 초래할 수 있다는 우려를 제기한다. 우리나라는 2016년 기준 주택보급률이 서울 96.3%, 전국 102.6% 수준이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "주택보급률이 아직 여유 있는 상황은 아니다""후분양이 공급에 나쁜 방향으로 영향을 줄 가능성이 있어 정부의 신중한 접근이 필요하다"고 밝혔다.(2018629일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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