07-27 12:46

 
 

 

 

실거주 요건 강화로 임대물건 줄어, 2017년 100채중 20채 규모→올해 7채

전세는 4채꼴… ‘도미노 전세난’ 확인

 

 

서울에 새로 짓는 입주아파트에서 거래되는 전월세 비중이 4년 만에 3분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 집주인이 직접 거주해야 한다는 실거주 요건이 강화되면서 임대 물건이 줄어드는 ‘도미노 전세난’이 수치로 확인된 것이다. 20일 국토교통부와 부동산114에 따르면 2017년 서울에서 입주한 1000가구 이상 대단지 아파트 1만1470채 가운데 입주 전후 6개월 동안 거래된 전월세는 2254채로 전체의 19.7%를 차지했다. 반면 올 1∼3월 서울에서 입주한 6461채의 전월세 거래량은 428채(6.6%)에 그쳤다. 그나마 전세 조건으로 거래된 물건은 255채(3.9%)뿐이었다. 전문가들은 실거주 의무 기간을 채우기 위해 집주인들이 신축 아파트에 우선 입주하며 전월세가 감소하고 있다고 분석했다. 정부는 2018년 8·2대책에서 1주택자 양도세 면제 요건에 2년 실거주 의무를 추가했다. 지난해 6·17대책에서는 주택담보대출을 받아 집을 산 사람에 대해 6개월 내 전입하도록 했다.

 

 

“집주인 실거주하라”는 정책에… 새 아파트 전세 ‘실종’ 수준

입주아파트 전월세 급감…양도세 공제-대출 실거주 요건 강화

1824채 대단지에 전월세 173건뿐…전세 수요〉공급 추세 갈수록 커져

 

 

서울 마포구에 사는 회사원 정모 씨(42)는 최근 지은 지 20년 넘은 아파트로 이사했다. 정 씨는 “지금까지는 신축 아파트에서 저렴하게 나오는 전세로 살아왔는데 지금은 새 아파트 전세 물건이 거의 없고, 있다고 해도 너무 비싸다”며 “이제라도 집을 사야 할지 고민”이라고 말했다. 새 아파트가 입주를 시작하면 인근 전월세 수요를 해소하며 전세가격을 안정시키는 ‘신축 효과’가 서울에서는 거의 사라졌다는 분석이 나온다. 실거주를 강조하는 정부 정책 기조로 ‘새 아파트에 집주인 입주 증가→전월세 물건 감소→세입자 간 경쟁 확산’이라는 도미노 전세난이 심해진다는 것이다. 올 2월 입주를 시작한 강동구 고덕자이아파트에서도 이런 현상이 나타나고 있다. 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트는 총 1824채 대단지이지만 입주 전후 6개월 동안 이뤄진 전월세 거래는 173건(9.5%)에 그쳤다. 통상 입주를 전후해 전월세 거래가 집중적으로 이뤄지는 점을 감안하면 집주인들이 실제 입주했을 것으로 일선 중개업소는 보고 있다.

 

 

반면 같은 강동구에서 2017년 입주한 고덕래미안힐스테이트 아파트는 입주 전후 6개월간 전체 물량의 24%에 가까운 868건의 전월세 거래가 이뤄졌다. 강동구의 한 공인중개업소 관계자는 “양도소득세 공제 요건에 거주기간이 추가되면서 전세를 주는 대신 입주를 선택하는 집주인들이 늘었고, 지난해 6·17대책으로 주택담보대출을 받으면 6개월 내 입주해야 하는 의무조항이 생기면서 월세까지 씨가 말랐다”고 말했다. 임대차 물건이 줄면서 전세가도 계속 오르고 있다. 올해 초 서울에서 마포구 마포프레스티지자이, 양천구 래미안목동아델리체 등 대단지가 입주했지만 이 지역의 전세가격은 1∼5월 기준 1% 안팎 올랐다. 2018년 12월 9000채가 넘는 송파구 헬리오시티가 입주하면서 송파구(―1.34%)는 물론 인근 강동구(―6.39%) 전세가격이 하락한 것과는 대조적이다. 최근 전세난은 전세 공급에 비해 수요가 얼마나 많은지 보여주는 ‘전세수급지수’에서도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 이달 14일 기준 서울 아파트 전세수급지수는 109.7로 1개월 전(104.2)보다 5.5 올랐다. 지수가 100을 넘으면 전세 수요가 공급보다 많다는 뜻이다.(2021년 6월 21일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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금융연구원 가계부채 리스크 보고서, 9억원 이하 주택 담보대출비율 높아

 

 

금융당국이 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지로 리스크 관리에 나서고 있지만 실제로는 서울 외곽의 9억원 이하 주택들이 향후 집값 하락시에 더 취약하다는 분석이 나왔다. 이에 따라 현재와 같은 일률적 대출 금지 보다는 차주(돈 빌리는 사람)와 담보 물건의 특성에 따라 감독을 세분화해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 송민규 한국금융연구원 선임연구위원은 4일 `가계부채 리스크 관리를 위한 주요 모니터링 사항` 보고서에서 이같이 주장했다. 이 보고서는 과거 3년간 집값 상승세가 이어졌지만 향후 보유세 부담과 대출 규제 강화로 집값이 하락할 수 있다고 예상했다. 송 연구위원은 "집값 하락에 따른 위험을 조기에 감지하려면 금융회사별 부실화 가능성 뿐 아니라 차주·담보 물건의 특성에 따라 감독을 세분화해야 한다"고 강조했다. 특히 그는 "서울 외곽에 있는 주택과 9억원 이하 주택 등이 집값 하락에 상대적으로 더 취약할 것"이라고 분석했다.

 

 

그는 이유에 대해 지난해 주택가격이 급등할 때 대출 규제 강조가 상대적으로 약했던 서울 외곽 지역의 주택담보대출비율(LTV)이 비교적 높은 것으로 추산되고, 가격대로 볼 때는 9억원 이하 주택의 LTV가 높은 경향을 나타내고 있다고 주장했다. 또 송 연구위원은 "집값 상승기에 대출 규제가 계속해서 강화됐고 이를 우회하기 위해 전세를 활용한 매입과 사적 차입 등이 적극적으로 활용됐을 것"이라며 "전셋값 등도 중점적으로 살펴봐야 한다"고 강조했다. 그는 "가계부채에 따른 이자 부담은 대출금리 기준으로 쓰이는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 등에 의존하는데 이는 0∼3년물 채권의 시장이자율과 밀접히 연관된다"며 "단기물 시장이자율 변화에 주목해야 한다"고 말했다. 이와 함께 그는 "가계소득과 주가 변화도 위험 관리 측면에서 지켜봐야 할 지표들"이라며 "산발적 부실화가 쌓여 금융시스템 리스크로 이어지지 않도록 대응책도 점검해야 한다"고 덧붙였다.(2021년 4월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양가 오른 영향도 있지만, 주택담보대출 규제가 주원인

분양가 40%까지만 대출 가능, 자금 여력 부족한 신혼부부들

"청약 붙어도 잔금 마련 막막"

 

 

# 2016년 분양된 서울 은평구 백련산파크자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 4억8000만원 수준이었다. 당시 70%까지 가능했던 주택담보대출비율(LTV)을 적용하면 당첨자들은 대출금을 제외하고 현금 1억4400만원만 있으면 아파트를 살 수 있었다.

 

# 2020년 8월 서울 은평구 DMC센트럴자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 7억3400만원 수준까지 형성됐다. 강화된 LTV 40% 기준을 적용하면 당첨자들은 현금 4억4040만원이 필요하다. 2016년 인근 지역에 분양된 아파트와 비교하면 청약 당첨자들 부담이 더욱 커진 셈이다.

 

서울에서 분양받은 아파트를 매매하기 위해 필요한 현금이 최근 4년간 세 배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 2일 부동산정보업체 `경제만랩`이 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격을 분석한 결과 서울에서 전용면적 84㎡ 아파트를 분양받으려면 대출을 제외하고 현금 4억3000만원가량이 필요한 것으로 나타났다. 4년 전인 2016년 말과 비교하면 필요한 현금이 2.7배나 늘었다. HUG에 따르면 지난해 서울 지역에 분양된 민간아파트의 평당 평균 분양가는 2826만1900원(㎡당 856만6000원)이다. 이는 2016년 12월 2126만1900원(㎡당 644만3000원) 대비 33%가량 오른 금액이다. 분양가 상승과 함께 수요자들 부담을 가중시킨 것은 LTV 강화와 같은 대출 규제다. 2016년 12월에는 LTV 70%가 적용됐다. 당시 분양가를 전용면적 84㎡ 아파트에 적용하면 평균 분양가는 5억4121만원이 된다. 당첨자는 1억6236만원만 마련하면 서울 아파트 입주가 가능했다.

 

 

반면 2017년 8월에는 대출을 더 죄어 LTV가 40%까지 낮아졌다. 2020년 분양가를 반영하면 서울 아파트 평균 분양가는 7억1954만원 수준이고, 대출을 한도껏 받으면 현금 4억3172만원이 필요하다. 당첨자에게 필요한 현금이 4년간 2억7000만원가량 늘어난 것이다. 대출 규제가 더욱 강화된 점도 수요자들에게는 부담이다. 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 투기지역, 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 9억원 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 축소했다. 서울 25개구 모두 투기지역에 해당되는 만큼 대출로 현금을 확보하는 일이 더욱 어려워졌다. 특히 분양가가 9억원이 넘는 아파트는 중도금 집단 대출이 제한된다. 즉 분양가의 80%(계약금 20%와 중도금 60%)가량을 현금으로 가진 사람만 청약에 도전할 수 있다. 예전에는 신용대출로 부족한 금액을 메우는 방법이 있었지만 정부가 지난해 11월 이 부문 규제 역시 강화해 자금 확보는 갈수록 어려워졌다.

 

 

부동산 업계 관계자는 "중도금 대출을 잔금 대출로 전환하는 등 방법을 통해 필요한 현금을 줄이는 방법도 있지만 LTV 적용 이후 필요한 금액만 비교하면 수요자들 부담이 커졌다"고 밝혔다. 전문가들은 이 같은 대출 규제 때문에 청약을 통한 아파트 공급이 실수요자에게 혜택이 돌아가는 것이 아니라 `그들만의 리그`가 될 수 있다고 지적한다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주요 지역 아파트는 결국 자금 여력이 되는 사람들만 분양을 받아 규제가 오히려 소수 독점을 강화하는 상황"이라고 말했다. 실제로 지난해 8월 청약을 접수한 은평구 DMC센트럴자이는 전용면적 84㎡ 분양가가 14억6800만원에도 형성됐다. 서울 서초구 래미안원베일리 등을 시작으로 분양가상한제가 무력화됐다는 지적이 나오며 대출 자체가 불가능한 분양 아파트도 늘어날 수밖에 없다.(2021년 2월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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평당 분양가 5669만원…시세 60% 가격

2990세대 규모 중 일반분양 224가구

추첨제 없는 전 물량 가점제, 중도금대출 불가

서울 현금부자들 대거 모일듯

 

 

서울 반포 `황금입지` 래미안원베일리가 이르면 3월 분양 일정에 돌입한다. 국내 최대 분양가(평당 5668만 6349원)으로 30평대가 19억원에 공급되는데, 당첨만으로 최소 15억원 이상 시세차익이 기대돼 많은 사람들의 관심이 모아진다. 매일경제 유튜브 채널 매부리TV는 `황제분양` 래미안원베일리의 분양가, 청약요건을 살펴본다. 9일 건설업계에 따르면, 서울 반포 래미안원베일리가 이르면 3월 일반 분양을 시작한다. 서울 서초구 반포2동에 위치한 원베일리는 지하3층 ~지사 35층 규모 2990가구다. 이중 전용 49㎡ 2세대, 59㎡197세대, 74㎡ 25세대 등 총 224가구 분양한다.

 

분양가는 평당 (3.3㎡) 5669만원으로 30평이 19억원이 예상된다. 49㎡는 10~11억, 59㎡는 13~14억원 분양가가 예상된다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 산정했을때 3.3㎡당 4891만원을 받았는데 올해 분양가상한제 상에서 택지비가 크게 올라 16%가량 높은 분양가를 받았다. 인근 시세 대비 60% 저렴한 수준이다. 인접한 아크로리버파크 32평이 30~32억원에 거래되고 있으며, 최근에 37억원에 거래됐다. 전평형 모두 9억원이 넘어 중도금대출이 불가하다. 입주때 시세가 15억원 초과하면 주택담보대출이 안나오기 때문에, 대출없이 100% 분양가를 부담할 수 있어야한다. 전매제한은 10년이며, 오는 3월 이후 분양하면 서울에서 공급되는 분양가상한제 적용아파트여서 실거주를 해야한다. 전세를 놓을수 없다. 서울 당해 2년 이상 거주자가 1순위다. 분양가가 9억원이 넘으므로 특별공급은 없을 전망이다.(2021년 1월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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고가주택일수록 대출 깐깐, 결국 현금부자들만 더 몰려

17억원에 달하는 강남분양권, 현금으로 구입한 2000년생도

 

 

정부가 대출규제를 강화하는 중에도 오로지 보유한 현금만으로 고가 주택을 사들이는 `현금 부자`들의 주택 구입은 매년 늘어난 것으로 나타났다. 7일 소병훈 더불어민주당 의원(국회 국토교통위원회)이 국토교통부에서 받은 주택자금조달계획서 60만여 건을 분석한 결과 2018년 이후 서울에서 9억원 이상 고가 주택을 매수한 5만9591명 중 8877명(14.8%)이 은행 등 금융기관 도움이나 증여 없이 집을 산 것으로 나타났다. 특히 이 중에서 1055명은 주식이나 채권, 부동산 처분도 없이 예금 등만 활용해 매입했다. 대출규제를 전혀 받지 않는 `현금 구매자`는 2018년 2496명에서 2019년 3276명으로 31.25% 늘었다. 올해는 8월까지 이미 3105명이 100% 현금으로 9억원 초과 주택을 사들여 지난해보다 인원이 더 늘 것으로 전망된다. 최근 3년간 현금 주택 구입자 중 최고가 주택 구매자는 정용진 신세계 부회장이었다. 정 부회장은 2018년 이명희 신세계그룹 회장에게서 서울 용산구 한남동 주택을 구입하면서 161억2731만원을 모두 금융기관 예금으로 조달했다. 이 밖에 올해 강남구 삼성동의 한 주택을 구입한 1977년생 A씨는 집값 130억원을 역시 전액 현금으로 지불했다. 한남동 주택을 110억원에 매입한 1972년생 B씨, 2019년 성북구 성북동 주택을 96억6800만원에 사들인 1983년생 C씨 등도 금융기관 도움 없이 모두 본인 예금으로 조달했다.

 

 

현금 부자들이 가장 많이 사들인 주택은 한남동 소재 한남더힐이었다. 모두 41명이 평균 33억7317만원(1채 기준) 주택을 현금으로만 매입했다. 같은 기간 한남더힐의 전체 매매 거래는 332건이었다. 강남구 도곡동 타워팰리스와 송파구 위례 리슈빌 퍼스트클래스는 각각 14명이었다. 이어 강동구 상일동 고덕 아르테온(13명), 강남구 역삼동 옥산하우스(12명), 송파구 잠실동 리센츠(10명), 강남구 개포주공(10명), 강남구 디에이치자이개포(10명) 등 순이었다. 연령별로는 60대 이상이 432명으로 가장 많았다. 50대 293명, 40대 216명, 30대 87명 등이 뒤를 이었다. 20대도 27명 있었다. 가장 어린 `현금 부자`는 2019년 서초구 방배동 방배그랑자이 분양권을 17억2430만원에 산 2000년생 D씨였다. 부동산 업계에선 정부가 대출규제를 강화하면서 고가 주택이 `현금 부자`만 접근할 수 있는 대상으로 변하고 있다고 보고 있다. 그러나 현재까지 아파트 등 부동산이 가장 수익성 높은 자산이란 점에서 20·30 젊은 층에게 대출을 막는 것은 기성세대가 `사다리 걷어차기`식으로 기회를 뺏는 것이란 지적도 만만치 않다.(2020년 10월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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7월 외지인 매입 3457건 달해, 올해 최대…경기·인천은 줄어

 

 

서울에 거주하지 않는 외지인의 서울 아파트 매입이 지난달 급증한 것으로 나타났다. 정부가 6·17 대책을 내놓으며 경기·인천 등 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶고 부동산 관련 세금을 강화하면서 `똘똘한 한 채`를 선호하는 수요가 서울로 유입되는 이른바 `빨대효과`가 나타난 것으로 풀이된다. 30일 한국감정원의 월별 매입자 거주지별 아파트 매매현황 통계(신고일 기준)에 따르면 지난달 외지인이 사들인 서울 아파트는 모두 3457건으로 나타났다. 올해 월별 통계로는 최대치다. 외지인의 아파트 매입은 강남3구(강남·서초·송파)에서 크게 증가했다. 올해 외지인의 매입이 가장 적었던 지난 4월과 비교해보면 강남구의 경우 51건에서 171건으로 늘었고, 서초구는 19건에서 130건으로 증가했다. 송파구는 4월 38건에서 273건으로 6배 이상 불었다. 자치구별로는 7월 기준으로 용산구를 제외한 24개 구에서 외지인의 서울 아파트 매입이 전달(6월)보다 증가했다.

이 같은 서울 집중의 원인으로 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶은 6·17 대책이 꼽힌다. 국토교통부는 지난 6월 집값 급등세를 보인 경기·인천·청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 규제지역으로 묶었다. 그러나 6·17 대책 영향으로 모든 규제지역에 대해 매매가격과 상관없이 자금조달계획서 제출, 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 기존 주택 처분 후 신규 주택 전입 의무 부여 등 규제가 강해지자 같은 규제를 받을 바엔 서울 부동산을 매입하자는 수요가 늘었다는 분석이다. 실제로 지난달 경기와 인천의 외지인 아파트 매입은 감소했다. 경기 지역의 외지인 아파트 매입 건수는 6월 3773건에서 지난달 3186건으로 줄었다. 4월 이후 처음 감소한 것이다. 인천도 6월 1892건에서 지난달 898건으로 급감했다.(2020년 8월 31일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세대출 올해 14조 급증, 5대銀 잔액 94조…100조 눈앞

장마·휴가철에도 한달새 2조↑, 집주인 예금금리 3~4배 받는

반전세·월세 선호현상 심화, 전세대출 받은 반전세 세입자

월세 분류돼 통계왜곡 현상도, 혼돈의 부동산시장

 

 

정부가 전세대출을 옥죄는 규제를 내놨지만 시중에서 전세대출은 오히려 급증하는 `규제의 역설`이 현실화됐다. 정부 규제 시행 전에 전세대출을 받아 이 돈으로 집을 사려는 사람이 급증했고, 전세가격이 급등하면서 오히려 대출을 늘리는 효과를 가져왔다. 여기에 보증금을 내고 월세를 지급하는 반전세도 보증금이 급상승해 전세대출을 늘리는 효과를 가져온 것으로 분석됐다. 전세대출의 급증은 주택 가격의 변동이나 소득 감소로 상환능력이 떨어질 경우 `전세푸어`를 대거 늘릴 수 있다는 점에서 시장의 불안 요인이 될 전망이다. 전세대출 급증 현상의 원인으로는 먼저 전세대출까지 끌어다 주택을 사려는 `패닉바잉`이 현실화한 점이 꼽힌다. 전세 거래량은 줄었지만 주택 거래량은 정부 규제와 동시에 크게 늘어난 점이 이를 반영한다. 특히 3040 무주택 실수요자들이 정부 규제 전에 전세대출을 받아 집을 사는 `갭투자` 영향도 두드러진 것으로 분석된다. 한국은행 관계자는 "무주택 실수요자들이 `지금 아니면 집을 못 산다`며 전세대출을 받아 주택 구입에 보태는 경우가 많았을 것으로 보인다"고 말했다. 정부가 이를 막겠다며 `6·17 부동산 대책`에 따라 투기지역·투기과열지구에서 전세대출을 받은 후 시가 3억원 초과 아파트를 샀을 때 전세대출을 즉시 갚도록 하는 규제를 도입했지만, 규제 적용 대상이 지난달 10일 이후에 전세대출 신청, 규제 대상 아파트를 구매한 경우여서 아직 대출이 적극적으로 회수되지 않았다는 해석도 나온다.

 

 

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "주택담보대출은 자금조달계획서, 소득 등 요건이 까다롭지만 전세대출은 비교적 쉽게 나왔다"며 "올 상반기에는 전세를 살고 있는 30대 실수요자들이 전세대출을 받아 갭투자를 통해 내 집 마련에 뛰어드는 현상이 뚜렷했다"고 분석했다. 전셋값 급등도 전세대출 증가의 원인으로 지목된다. 아파트 전세는 최근 매물 자체가 없는 `제로(0) 단지`가 속출하다 보니 `부르는 게 값`이 됐다. 2100가구 규모 수원 힐스테이트영통은 9일 전세 매물이 달랑 한 건이다. 1000가구 규모 역삼래미안은 전세가 4건밖에 없다. 인근 부동산 관계자는 "중복 매물을 빼면 3~4개가 전부"라고 했다. 송파 헬리오시티는 전용 84㎡ 전세 호가가 10억~10억5000만원이다. 6월만 해도 8억원 후반대였는데 2개월도 안 돼 2억원 가까이 올랐다. 직장인 이 모씨는 "12월 이사를 앞두고 전세를 알아보고 있는데 3개월 전에 비해 2억원씩 올라서 깜짝 놀랐다. 갑자기 2억원을 마련할 수 없어 경기도 외곽으로 다시 알아보고 있다"고 말했다. 실수요자들은 전세를 원하는데 집주인은 강화된 실거주 요건과 초저금리 등으로 인해 반전세·월세를 선호하면서 전세 물량이 급감했다.

 

 

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 전월세 거래량 중 전세 비중은 75%로 지난해 12월 70%에 비해 5%포인트 올라 여전히 전세 수요가 높았다. 목동 공인중개업소 관계자는 "세입자들은 `월세는 나가는 돈` `전세는 돌려받는 돈`이라고 봐서 어떻게든 전세를 잡으려고 한다. 그래서 전세가 간혹 나오면 금세 소진된다"고 했다. 반면 집주인들은 월 10만원이라도 더 받을 수 있는 반전세(준전세)·월세를 선호한다. 현재 시중은행 정기예금 금리가 평균 연 0.8% 수준에 불과하지만, 서울과 수도권에선 보통 전세보증금의 4∼6%에 해당하는 금액을 월세로 받을 수 있다. 예를 들어 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 약 5억7000만원인데, 이 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어둘 때 기대할 수 있는 이자 수입은 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원에 불과하다. 반면 현재 같은 단지·평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다.

 

 

보증금 3억원의 운용 수익을 아예 고려하지 않더라도, 단순 계산상 월세 임대인의 월 수입이 전세의 3∼4배에 이르는 셈이다. 갈수록 전세를 반전세·월세로 바꿔놓는 집주인, 전세를 구하지 못해 발을 동동 구르는 세입자가 늘어나고 전셋값이 뛰는 이유다. 세입자 입장에서도 전셋값이 크게 올라 부담스럽거나 매물이 아예 없는 상황에선 절충안으로 반전세를 계약하는 것으로 풀이된다. 서울 남가좌동 공인중개업소 관계자는 "전세가 귀하고 가격이 1억~2억원씩 뛰다 보니 세입자들이 부담스러워한다. 집주인들은 10만원, 20만원이라도 더 받으려고 하는데 세입자 입장에서는 물건이 없으니까 전세대출 이자는 이자대로 내고, 월세도 또 내야 한다"고 말했다. 반전세의 함정은 통계에서도 나타난다. 반전세는 거래량 집계에선 `월세`로 잡히지만, 은행에선 전세대출 담보로 분류되기 때문에 거래량이 줄면서도 전세대출이 늘어나는 통계상 괴리가 나타날 수 있다는 것이다.(2020년 8월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

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코로나 시대 부동산 전략, 대출규제·실물경기 위기 겹쳐

稅부담에 6월이전 급매 늘 듯, 잘 잡으면 핵심지 입성 기회

월세 나오는 다가구·오피스텔, 은행이자 이상 수익 가능할 것

수도권 청약은 여전히 매력적

 

 

한국은행이 지난달 16일 금리를 0.5%포인트 낮추면서 사상 초유의 기준금리 0%대 시대가 열렸다. 통상 금리 인하는 부동산 가격 상승을 촉발할 테지만 이번에는 상황이 다르다. 앞서 12·16 대책으로 고가 주택에 대한 대출 규제가 실행돼 `돈줄`이 막힌 데다 코로나19로 국내외 실물경기가 휘청거리고 있다. 그러나 현재 부동산 상승을 예단하기 쉽지 않더라도 코로나19가 종식된 후에는 전례 없이 풍부한 유동성이 부동산으로 쏠릴 가능성도 제기되고 있다. 대내외적으로 경기침체가 깊어가는 가운데 사상 초유의 저금리는 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까. 1일 부동산 전문가 4인에게 `제로금리 시대 부동산 생존 전략`을 물어봤다. 이들은 대체로 "금리 인하가 당장 집값 상승을 이끌 위험은 크지 않고 오히려 코로나19 충격이 오래가면 집값의 하방경직성이 깨질 수 있다"고 입을 모았다. 그러나 코로나19가 단기간에 해결된다면 "풍부한 유동성이 부동산시장을 자극할 수 있다"고 전망했다. 금리가 0%대로 떨어진 만큼, 월세가 나오는 다가구연립 등 주거용 수익형 부동산 수요가 늘 것이라는 전망도 나왔다. 또한 지금 당장 집을 사야 한다면 "6월 전에 쏟아지는 급매 물건을 잡을 것"을 추천했다. 대부분 전문가는 저금리로 인한 부동산시장 영향이 제한적일 것이라고 입을 모았다. 통상 기준금리가 낮아지면 시중에 돈이 많이 풀리고 대출 부담이 줄어 부동산 투자 수요가 늘어난다.

 

 

그러나 코로나19가 세계적 유행으로 번지면서 실물경제가 잔뜩 위축된 상황이어서 `금리-집값 반비례 공식`이 작동하지 않는다는 설명이다. 또한 이미 정부는 12·16 대책으로 `돈줄`을 죄어 놨다. 12·16 대책을 통해 9억원 초과분의 주택담보대출비율을 20%로 조이고 15억원이 넘는 주택은 담보대출을 아예 금지했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "금리 인하에 따른 투자 유인이 떨어진다. 저금리 영향력이 제한적이기 때문에 매도를 한다 한들 받을 사람이 없고, 매수도 잠시 보류하고 관망해야 한다"고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 당장 시중에 풀린 풍부한 유동성이 집값을 자극하기는 역부족이라고 설명했다. 송인호 위원은 "지금 풀린 유동성은 더 깊은 하강 국면을 막아주는 역할 정도이지 실물자산 가격을 자극할 수는 없다"면서 "오히려 현재 확실한 대체투자 수단은 부동산보다는 달러화"라고 조언했다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 저금리 시대에는 월세가 나오는 `주거용 수익형 부동산`을 추천했다. 안명숙 부장은 "은행에 맡기면 1%대 금리다. 월세가 나오는 다가구, 오피스텔은 이보다 상대적으로 높은 금리이기 때문에 투자처로 주목받을 수 있다"고 했다. 경기침체로 자영업자 등 상업시설 임차인의 실적이 나빠지고 있기 때문에 주거 목적의 수익형 부동산이 더 안전하다는 설명이다. 안 부장은 "부동산 상승기에는 자산가들이 전세를 안고 강남 아파트를 한 채 더 늘렸겠지만, 지금처럼 부동산시장이 보합인 상태에서는 월세가 나오는 다가구 투자에 더욱 주목할 것"이라고 했다.

 

 

올해 실거주 목적의 주택 매입을 고려하는 무주택 실수요자들은 수억 원 내린 강남 재건축 급매물을 눈여겨볼 만하다. 지난해까지 고공행진하던 서울 집값은 이달부터 하락세로 접어들었다. 한국감정원 주간 아파트값 동향에 따르면 서울 아파트값(3월 23일 기준)은 전주 대비 0% 보합세를 보인 가운데 강남구와 서초구 상승률은 각각 -0.14%, 송파구는 -0.1%로 강남3구가 일제히 하락세로 돌아섰다. 개포 주공 등 재건축 아파트를 중심으로 3억~4억원씩 내린 매물이 나오고 있다. 안 부장은 "게다가 세금 부담으로 오는 6월 전에 집을 처분하려는 `급매`가 나올 수 있기 때문에 4~5월을 예의주시하라"고 조언했다. 종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 안 부장은 "투자 목적으로 보유하던 강남 재건축 매물이 제일 먼저 급매로 나오기 때문에 6월 말까지 잔금을 치를 여력이 된다면 3억~4억원 싸게 나온 급매물을 잡을 수 있다"고 했다. 15억원 이하는 대출이 가능하다. 주택담보대출 금리가 낮기 때문에 실수요자는 부담을 덜 수 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 서울 지역 내 핵심 입지 아파트를 추천했다. 김 위원은 "변동성이 심화된 상황에서는 자산시장 양극화가 심해진다. 핵심 주거지 대장 아파트는 집값 하락이 덜하기 때문에 실거주라면 지금 매수해도 괜찮다"고 했다. 송 위원은 주택 수요와 지역 개발 등 펀더멘털에 의해 집값이 상승하는 곳을 추천하며 그중 한 곳으로 `세종`을 꼽았다.

 

 

송 위원은 "세종은 소득과 지역 개발, 인구 유입 등 이유로 합리적인 선에 올랐다"면서 "실거주 목적의 장기적 투자라면 펀더멘털이 강한 곳을 선택하라"고 했다. 가점이 높은 경우 청약이 기회다. 일각에선 2008년 금융위기 이후 대규모 미분양 사태를 거론하며 청약시장 전망도 회의적으로 본다. 그러나 김규정 위원은 "주요 핵심지(서울 등 수도권)에 대한 청약은 (분양가 통제 등으로) 가격이 낮게 나오기 때문에 실수요자 입장에서 이익이다. 청약시장은 코로나19와 관계없이 무조건 진입해야 한다. 오는 7월부터 분양가상한제 물량이 나오면 현저히 싼 물량이 나온다. 상황이 불안해도 청약은 경쟁률이 높을 것"이라고 했다. 저금리 시대 다주택자는 대출 이자 부담이 줄어든다. 하지만 이보다 보유세 등 세금 증가로 인한 비용이 더 크다. 이 때문에 다주택자들은 주택을 매도하거나 증여, 임대사업자 등록 중 부담을 덜 수 있는 방법을 선택해야 한다고 전문가들은 조언했다. 송 위원은 "지금은 가격 상승을 기대하기 어려운 상황이다. 아무리 저금리라 하더라도 변동성은 큰데 세금 부담은 급격히 늘고 있다. 지금은 매도 혹은 증여를 해야 한다. 현 상황에서는 다주택을 유지하고 있으면 독이 된다"고 했다. 전문가들은 올 `2분기`를 주목하고 투자 전략을 세워야 한다고 했다. 2분기 내 정부가 국내 방역에 성공하고 팬데믹 상황이 종식되면 제로금리로 형성된 풍부한 유동성이 부동산으로 넘어올 가능성이 있다. 그러나 코로나19가 장기화되면 부동산 하락은 불가피하다. 안 부장은 "(코로나19 해결로) 상반기에 모멘텀이 바뀐다면 하반기에 위축됐던 수요가 더 늘어나고 기대심리가 올려가면서 풀려 있는 자금이 집값을 끌어올릴 것"이라고 했다.(2020년 4월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산대책 후폭풍, 9억대 거래 잠실 엘스 84㎡, 한달새 최고 11억 중반 호가

대출안돼 집 못사자 전세로, 재건축 규제로 공급은 막혀

전월세상한제 등 후속대책땐, 집주인 선제적으로 올릴수도

 

 

# 잠실 엘스 84㎡에 살고 있는 직장인 김 모씨(38)는 내년 3월 전세계약 만기를 앞두고 지난 19일 집주인이 갑자기 전세금을 2억원 올려달라고 요구해 밤잠을 설치고 있다. 김씨는 "지난해 급등하는 집값에 놀라 인근 지역 아파트를 급히 매수하긴 했지만 내년 말까지는 세입자 전세계약 때문에 내 집에 입주도 불가능한 상황"이라며 "9억원 이상 주택 보유자는 신규 전세대출도 안된다고 하니 내년 3월까지 2억원을 마련하지 못하면 꼼짝없이 길에 나앉을 판"이라고 말했다. 본격 이사철을 앞두고 12·16 부동산 대책이 기습 발표되는 바람에 전세 가격 상승세에 기름을 부은 격이어서 세입자들이 충격에 빠졌다. 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억8000만원 신고가에 전세계약됐다. 이 매물이 거래된 뒤 호가는 더 뛰어 10억5000만~11억원에서 형성된 상태다. 트리지움 84㎡형은 지난 14일 이미 전세 가격 10억5000만원을 찍었다. 서초구 대표 고급 단지 `반포 아크로리버파크`도 12·16 대책 이후 지난 18일 전셋값 최고 기록을 갈아치웠다. 84㎡형 매물이 직전 최고가보다 3500만원 오른 신고가 15억8500만원에 계약됐다. 인근 중개업소 관계자는 "중소형 매물이 없어 전용면적 84㎡의 경우 한강뷰가 안 나오는 물건조차 호가가 16억원까지 올랐다"고 귀띔했다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다.

 

30·40대 젊은 부부 세입자들이 많이 거주하는 마포구도 전세 매물이 귀하다. 지난 8월부터 입주를 시작한 마포구 신촌숲아이파크 84㎡는 지난 9월 6억5000만~7억원 선이던 전세 가격이 매물이 마르면서 불과 3개월 만에 8억5000만~9억원으로 2억원가량 뛰었다. 마포래미안푸르지오는 84㎡ 전세 가격이 한 달 새 5000만원 이상 오른 8억원 이상으로 나오고 있다. 이 같은 `전세대란` 분위기는 입시제도 개편 이슈에다 겨울철 이사 수요가 겹쳐 이미 전세 가격이 불안했던 가운데 이번 12·16 대책까지 기습적으로 발표돼 상승세를 자극한 것으로 풀이된다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 11월에만 0.41% 올라 2015년 12월(0.76%) 이후 4년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 무엇보다 12·16 대책으로 향후 전·월세 공급물량이 급감할 것으로 우려된다. 우선 이번 대책에 15억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지 등 강도 높은 대출 규제가 포함되면서 매수 대기자들이 전셋집에 그대로 눌러앉아야 할 가능성이 높아졌다. 또 양도세 과세(장기보유특별공제) 기준에 실거주 요건이 추가되면서 전세를 줬던 집주인들이 거주기간을 채우기 위해 기존 전세 기간이 끝나면 본인 소유 집에 들어가려고 할 가능성도 높다. 이미 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 각종 정비사업 규제 탓에 재건축·재개발 사업이 지연되면서 신축 전세 물량 공급 축소까지 피할 수 없을 전망이다. 집주인들이 공시가 상승과 종합부동산세율 상향 등으로 늘어나는 보유세 부담을 세입자에게 전가할 것이란 우려가 현실화하고 있다.

 

 

김은진 부동산114 리서치팀장은 "그간 매매 가격에 비하면 전세 가격이 거의 안 올랐는데 그 격차를 메우던 중에 이번 대책 발표까지 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다"며 "정부가 급하게 후속 조치로 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 정책 도입 전에 전세 가격을 선제적으로 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것"이라고 분석했다. 이처럼 전세시장이 뜨거워진 반면 매매시장은 완전히 관망세로 돌아선 분위기다. 특히 이번 대책 직격탄을 맞은 강남권 아파트 시장은 일단 거래가 사실상 중단된 상태다. 집주인들은 늘어난 보유세 부담을 계산하며 매도·보유 여부를 놓고 이해득실을 따지느라 바쁘고, 매수 예정자들은 대출 규제로 자금 마련이 어려운 데다 향후 집값 하락을 기대하며 시장 상황을 지켜보는 분위기다. 쉽게 말해 `사지도 팔지도 못하는` 것이다. 강남구 도곡동의 한 중개업소 관계자는 "원래 강력한 규제가 나오면 한 달 정도 관망세가 이어지는 것이 보통"이라며 "현금 부자들은 매수 기회를 노리고 있지만 집주인들도 이번 규제 때문에 갑자기 싸게 팔 생각은 없는 것으로 보이기 때문에 당분간 거래가 성사되기 힘들 것"이라고 말했다.

 

 

이 같은 관망세는 일단 올 하반기 불붙었던 서울 아파트 거래 시장에 제대로 찬물을 끼얹은 분위기다. 지난 20일 진행된 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 `개포 디에이치 아너힐스`의 보류지(미매각 물건)는 5가구 매각에서 1가구(전용 106㎡)만 낙찰되고 나머지는 모두 유찰되기도 했다. 최저 입찰금액이 27억~38억원으로 시세 수준보다 높게 책정된 데다 12·16 대책 이후 집값 하락에 대한 우려와 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지 등이 미분양에 영향을 미쳤다. 대출 규제 대상에서 제외된 강북권의 9억원 이하 아파트 중에는 반사이익을 기대해 호가를 높인 매물도 일부 나왔지만 실제 거래로 이어지진 않고 있다. 성북구의 한 중개업소 대표는 "전용 59㎡ 시세가 9억원 이하인 아파트들도 거래 없이 조용하다"며 "대책 이후 5000만원가량 올려 내놓은 매물도 가끔 있지만 매수세 자체가 움츠러들어서 거래가 잘 안 된다"고 설명했다. 현지 중개업소들은 양도세 중과 배제 혜택을 받는 다주택자의 매물 출회가 내년 설 연휴 이후에 본격화할 것이라고 예상한다. 다만 정부가 양도세 중과 배제 대상을 10년 이상 보유 주택으로 한정하면서 생각보다 매물이 많지 않을 것이라는 관측도 많다.(2019년 12월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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마포 30평대 수요자 "기습대책에 내집마련 꿈 날아가"

시중은행 대출창구 가보니, 서울주택 16%가 대출 막혀

"인기지역 내집마련 불가능", 재건축·재개발 단지도 혼선

 

 

17일 잔뜩 흐린 하늘 아래로 서울 강북 아파트 `대장주` 격인 마포래미안푸르지오(전체 3885가구) 1단지 정문 쪽에 위치한 시중은행 A지점에서는 대출 상담을 하려는 고객들 행렬이 시간이 갈수록 길어졌다. 이들 중 전날(16일) 나온 초고강도 대출 규제에 충격받은 김 모씨(39)가 대출 창구에서 입씨름을 벌였다. 회사에 반차(오후 휴가)를 냈다는 김씨는 "112㎡(34평형) 집값이 최근 많이 올라 대출이 불가능하다는 얘기를 들었다"며 "2년 가까이 이 아파트를 봐왔고 돈을 모아 이제 내 집을 마련하려 했더니 정부가 물거품으로 만들어버렸다"고 목소리를 높였다. 그는 "급매물이라도 안 되겠느냐며 하소연했지만 정부의 부동산 대책 기준만 귀가 따갑도록 들었다"고 털어놨다. 금융당국은 대출 금지의 기준이 되는 고가 주택 시가를 15억원으로 못 박았고 그 시가 산정 때 KB부동산과 한국감정원 시세를 참고하기로 했다. 김씨가 관심 있는 34평형의 KB 시세는 15억5000만원으로 17일부터 은행 대출 금지 대상이 됐다. 이날 국민은행에 따르면 서울에서 15억원 이상 아파트 비중은 15.7%에 달한다. 김씨의 하소연을 옆에서 듣고 있던 다른 고객도 "작년까지만 해도 집값이 14억원이었는데 정부가 부동산 대책 실패로 가격을 올려놓고는 갑자기 대출을 막아버렸다"고 맞장구쳤다.

 

 

이 아파트는 최근 높은 집값 상승에다 실수요자들 관심이 많은 20~30평형대가 주류인 대단지여서 인근 은행 대출 창구로 전화와 방문 문의가 잇따랐다. 이 지점 관계자는 "아이가 있는 집의 경우 30평형대를 원하는데 그 평형대는 대출이 대부분 막혀 난감하다는 문의가 많았다"고 말했다. 이날 서초구 반포동에 위치한 시중은행 B지점에도 대출 관련 문의가 쇄도했다. 이 지점에서 만난 무주택자 이 모씨(45)는 "현금 9억원을 갖고 있어 대출을 받으면 16억원짜리 집을 살 수 있다고 생각했는데 하루아침에 대출 불가로 강남 집 마련의 꿈이 날아갔다"고 토로했다. 반포동은 전체 아파트의 상당수가 15억원을 넘는 초고가 아파트다. 이 은행 부지점장은 "이 동네는 신규 대출이 사실상 불가능해졌다고 보면 된다"고 말했다. 다른 강남 지역에선 재건축 관련 문의가 쏟아졌다. 시중은행 C지점 관계자는 "재건축·재개발이 진행 중인 반포와 개포 지역에선 이주비와 잔금 대출이 막히는지 물어보는 고객이 많았다"고 말했다. 은행들은 초고가 아파트 주택담보대출을 금지했지만 재개발·재건축 조합원이 1주택 1가구주로서 사업 추진 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유를 예외로 인정하기로 했다고 답변하고 있다.(2019년 12월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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