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전월세전환율 낮추는 주택임대차보호법 시행령 시행

 

 

오늘부터 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아진다. 세입자가 집주인의 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절당했을 때 실제로 집주인이 거주하고 있는지 확인하기 위해 집의 임대차 정보를 들여다볼 수 있게 된다. 국토교통부에 따르면 개정된 주택임대차보호법(주임법) 시행령이 오늘부터 시행된다. 개정된 주임법은 전월세전환율을 기존 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 법적 전환율로, 월세를 전세로 바꿀 때는 적용되지 않는다. 전세 보증금 1억원을 월세로 돌린다고 하면 이전에는 1억원X4.0%/12, 즉 33만3천원의 월세가 계산됐지만 이제는 1억원X2.5%/12, 20만8천여원이 된다. 전월세전환율은 2.5%로 고정되는 것은 아니다. 이 전환율은 구체적으로 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 이율(2.0%)을 더하는 방식으로 산출된다.

 

 

현재 기준금리가 0.5%이기에 전월세전환율이 2.5%일 뿐, 기준금리가 변하면 전환율도 자동으로 바뀌게 된다. 이와 함께 세입자의 갱신 요구를 집주인이 허위 사유를 들며 거절하지 못하게 하기 위해 전 세입자에게 임대차 정보열람권이 확대된다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 세입자가 집주인이 실제로 집에 거주하는지, 아니면 다른 세입자에게 임대했는지 등을 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있게 된다. 해당 주택에 대한 `임대차 정보제공 요청서`를 작성하고 임대차계약서 등 증빙서류와 함께 지자체에 제시하면 된다. 단, 현재 주택의 집주인과 세입자의 이름만 파악할 수 있다. 개방되는 정보는 세입자가 계약갱신을 거절당하지 않았더라면 갱신됐을 기간 중 존속하는 임대차 계약 정보에 한한다.(2020년 9월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국민원성 키우는 정부규제, "세입자 전세 갱신권이 우선“

국토부 해석에 집주인들 `멘붕`, 실거주 희망 매수인도 아우성

 

 

정부가 7월 말 개정 주택임대차보호법을 전격 시행한 가운데 주택 매도 사유로는 세입자의 계약갱신요구권을 거절하지 못한다고 해석하면서 집주인들이 `멘붕` 상태다. 집주인 입장에선 결국 전세를 내준 집을 팔려면 실거주 목적이 아닌 갭투자자를 찾아 팔아야 하는데, 이는 "갭투자를 하지 말라"는 정부의 주택정책 방향과 어긋나 모순이라는 지적이 나온다. 1일 정부와 부동산업계에 따르면 국토교통부와 법무부가 지난달 28일 공개한 `주택임대차법 해설서`에는 임대인의 주택 매도 사유로 인한 임차인의 계약갱신요구 거절 가능 여부에 대한 내용이 담기지 않았다. 현장에서 관심이 많은 사안인 만큼 매일경제는 국토부 추가 취재를 통해 해당 내용을 기사화했다. 국토부 주택정책과 담당자는 "매도는 계약갱신 거절 사유가 안 된다. 임차인의 계약갱신청구권 행사가 가능한 기간에는 임대인의 매도 행위가 제한될 수밖에 없고, 결국 해당 기간에 임대인이 집을 팔려면 실거주가 아닌 매수자를 찾아야 한다"고 설명했다.

 

 

정부의 이 같은 해석이 알려지자 매도 계약을 체결했거나 진행 중인 집주인이나 실거주를 원하는 매수인들은 매우 비상식적이고 불합리한 정책이라는 불만을 쏟아내고 있다. 임대인 S씨는 "전세를 준 주택을 매도하고 싶어도 세입자 때문에 상당 기간 처분하기 힘든 것은 과도한 재산권 제한"이라면서 "적어도 전세 만기 2개월 전에 실거주 목적의 매수자와 계약한 경우 거부권을 인정해주는 것이 현실적이고 상식에 부합할 것"이라고 말했다. 실거주를 희망하는 주택 매수자 J씨는 "실거주 목적으로 매수한 자에게도 실거주를 못하게 한다면 정부가 투기 목적 갭투자를 지양하라면서 갭투자를 조장하게 되는 것과 다를 바 없다"고 지적했다. 반면 임차인 입장에서는 최근 임대차 3법 시행을 전후해 전셋값이 가파르게 오르고 매물 자체를 찾기 힘들어지면서 기존 임차 주택에 대한 계약갱신청구권에 의지할 수밖에 없는 상황이다. 관심을 모았던 임대차법 해설서에도 국토부가 명확한 해석을 담지 않으면서 현장에선 임대인과 매수 희망자, 임차인 간 갈등과 혼란이 커지는 모양새다.

 

 

정부의 모순적인 규제에 시장이 대혼란에 휩싸인 사례는 앞서 토지거래허가구역 지정에서도 나타났다. 정부는 다주택자 주택 매도를 유도하기 위해 지난달 세법을 개정해 내년 6월부터 다주택자의 양도소득세율을 최고 72%까지 높였다. 하지만 앞서 6월 말부터 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동은 내년 6월 말까지 1년간 토지거래허가구역으로 묶인 상태여서 해당 지역에 주택을 보유한 다주택자들은 집을 팔려고 해도 팔지 못하고 꼼짝없이 양도세 폭탄을 맞아야 하는 어처구니없는 상황이다. 정부는 지난달 4일 발표한 `수도권 주택공급 확대방안`에서 공공재건축에 용적률 등 인센티브를 통해 주택 공급을 늘리겠다면서도 서울 지역 재건축을 가로막는 초과이익환수제, 분양가상한제 등 규제를 전혀 풀지 않았다. 공급대책을 관할한 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 당시 브리핑에서 "재건축 개발이익의 최대 90%를 반드시 환수하겠다"고 경고해 정부가 정말로 서울 주택 공급을 늘리려는 의지가 있는 것이냐는 의문이 제기되기도 했다. 한편 이날 국토부와 법무부는 오는 10일까지 주택임대차보호법 시행령 일부개정안을 입법예고했다. 개정안은 법정 전월세전환율 상한 산정 시 기준금리에 더하는 이율을 현 3.5%에서 2%로 하향 조정했다. 또 임차인이 직접 거주하겠다는 집주인에게 집을 비워준 이후 해당 주택의 임대차 정보(전입신고·확정일자) 현황을 열람할 수 있는 근거조항도 담았다.(2020년 9월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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최근 전월세 시장의 혼란을 막기 위해 정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 함에 따라 세입자의 부담이 줄어들지 관심이 높아진다. 19일 홍남기 경제부총리는 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 통해 “현행 4%인 월차임 전환율(전월세 전환율)을 2.5%로 하향 조정하겠다”고 밝혔다. 현행 주택임대차보호법은 계약기간 중 전세를 월세로 전환할 때 전월세전환율로 그 비율을 정해놓고 있다. 현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 주택임대차보호법 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 즉 현재 4% 수준이다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2%로 낮춘 것이다. 정부는 임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다고 밝혔다. 6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다. 만약 5억원짜리 전세를 월세로 돌려 보증금 3억원짜리 반전세로 바꾼다면, 세입자는 현재 기준금리에 따른 전월세전환율 4%를 적용(2억원X4%)해 1년에 800만원, 한달에 월세 66만6000여원을 내야 한다.

 

 

하지만 전월세전환율이 2.5%가 되면 월세는 연 500만원, 즉 한달 월세는 41만6000여원이 된다. 월세가 25만원이 내려가게 되는 거다. 전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아진다. 이에 따라 집주인들이 전세를 월세로 바꾸게 하는 요인이 약해질 수밖에 없다. 최근 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 계약 갱신 시 전세를 월세로 전환하기를 요구하는 사례가 많아지고 있다. 그러나 세입자가 전세의 월세 전환을 거부하면 집주인이 마음대로 월세로 돌리지 못한다. 세입자는 집주인이 월세 전환을 요청했을 때 이 전월세전환율에 의해 적당한 월세를 산출한 후 전환 여부를 결정하면 된다. 다만 전월세전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다. 법에서 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용하도록 규정했기 때문이다. 월세를 전세로 바꿀 때는 ‘시장 전환율’을 참고해 집주인과 세입자간 협의해 정해야 한다. 시장 전환율이란 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 ‘전월세전환율’이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다.(2020년 8월 19일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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전세금 1억 월세로 돌리면규정은 40만원, 현실은 55만원

처벌규정없고 신규계약·갱신땐 적용안돼

17개 광역지자체 중 상한선 지켜진곳 `0`

다세대 전환율 높아 `저소득층 보호` 무색

 

  서울 성동구에 거주하는 직장인 A(37)는 최근 집주인과 전세계약을 갱신하면서 황당한 요구를 받았다. 보증금 2억원 중 1억원을 돌려줄 테니 대신 월세를 60만원씩 내라는 통보였다. 대출금리로 따지면 7.2%의 이자를 부담하는 셈이다. A씨는 "은행 예금 이자가 2%도 안 되는 상황인데 너무 지나친 요구"라며 항변했지만 집주인은 "싫으면 나가라"는 식이었다. 월세로 전환되는 전세 세입자 부담이 커지는 것을 방지하기 위해 시행 중인 전월세 전환율 상한선이 제도 시행상 허점으로 인해 현장에서 제 역할을 하지 못하고 있다. 전월세 전환율은 주택의 미래가치, 건물 감가상각 속도, 세입자의 임대료 체불 가능성, 공실 가능성 등을 고려해 산출한다. 주택임대차보호법에서는 이 비율이 일정 수준을 넘지 못하도록 상한선을 정해두고 있다. 기존 상한선은 기준금리의 4배인 5%였으나 지난달 30일 개정된 주택임대차보호법으로 '기준금리+3.5%포인트', 4.75%로 바뀌었다. 보증금 1억원을 월세로 전환한다면 연간 475만원, 395830원을 넘으면 안 되는 것이다.

 

  전월세 전환율 상한선이 낮아졌음에도 불구하고 서민의 월세 부담이 줄어들 것이라고 기대하는 사람은 거의 없다. 상한선 적용 범위가 '계약 기간 중'으로 한정된 때문이다. 신규 계약이나 재계약은 해당 사항이 없다. 계약 기간 중 보증금을 조정하는 경우는 드물기 때문에 전월세 전환율 결정은 사실상 집주인의 재량인 셈이다. 실제 정부나 지방자치단체 통계를 살펴봐도 전월세 전환율 상한선은 잘 지켜지지 않고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 10월 기준 전국 광역지자체 17곳 중 전월세 전환율 상한선 5%를 지킨 곳은 단 한 곳도 없었다. 서울·세종만 5%였고, 나머지는 대부분 7%도 넘어섰다. 주택 유형별 전월세 전환율을 살펴보면 아파트는 4.8%로 양호했던 반면 연립·다세대(6.8%)와 단독주택(8.3%)은 상한선을 크게 웃돌았다. 일반적으로 연립·다세대 세입자의 전세 보증금 규모가 작다는 점을 감안할 때 저소득층일수록 월세 부담이 더 커진다는 추론이 가능하다.

 

  서울시 역시 반전세 주택의 전월세 전환율을 분기 단위로 발표하고 있는데 지난 3분기 기준 전월세 전환율은 5.3%로 전 분기(6.1%)에 비해 하락하기는 했으나 여전히 상한선을 웃돌았다. 서초구(4.59%) 송파구(4.75%) 등 집값이 비싼 지역의 전월세 전환율이 금천구(6.2%) 강북구(6.2%) 등 상대적으로 집값이 싼 지역보다 낮아 저소득층의 월세 부담이 크다는 점을 방증했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전월세 전환율 상한선은 재계약이나 신규 계약에 적용되지 않는 데다 잘 알려져 있지 않기 때문에 집주인이나 세입자가 거의 의식하지 못하고 있다""제도를 아는 집주인에게도 횡포를 예방하기보다는 '이런 제도도 있다'는 신호를 주는 수준의 효과만 있을 것으로 보인다"고 말했다. 전월세 전환율 상한선을 강제할 수 없다는 점도 문제다. 전월세 전환율이 규정된 주택임대차보호법의 주무부처는 국토교통부가 아닌 법무부.(20161213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2016.12.14 23:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘보고 갑니다.

  2. 핑구야 날자 2016.12.15 07:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장이 불안불안하네요

  26KB금융경영연구소의 '전세 제도의 이해와 시장 변화' 보고서를 보면, 주택 전셋값은 20098월부터 올해 3월까지 68개월간 상승세를 이어가고 있다. 주택 전셋값은 이 기간에 42.8% 상승, 같은 기간 매매가격 상승률(15.9%) 보다 약 2.7 높았다. 반면 정기 예금금리는 20098월 연 4.09%에서 올 2월 연 1.73%로 반 토막 넘게 떨어졌다. 이는 임대인 입장에서는 임차인에게 높은 전셋값을 받아 은행에 고스란히 예금해도 예전만큼 수익을 올리지 못한다는 얘기다. 임차인은 임차인대로 전셋값 고공행진 탓에 상대적으로 덜 비싼 월세로 내몰리고 있다.

  전국 전·월세전환율은 20119%대였으나 최근에는 6%대까지 떨어졌다. ·월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 이 비율이 낮으면 상대적으로 전세보다 월세 부담이 낮다는 의미다. 높으면 그 반대를 뜻한다. 이처럼 저금리 기조가 이어지고 전세에 견줘 상대적으로 저렴한 월세 때문에 월세 비중은 점점 늘고 있다. 국토교통부 주거실태조사에 의하면 월세 비중은 201250.5%에서 201455.0%4.5%포인트 늘었다.

 

  월세 거래도 지난 201460만 건에서 작년 65만 건으로 5만 건 증가했다 KB금융경영연구소 관계자는 "전세보다 상대적으로 월세가 저렴한 데다가 임대인 역시 시장금리보다 높은 월세 운영을 통해 수익률을 높이려 하기에 당분간 전세의 월세 전환은 지속할 것"이라고 예상했다다만 최근 아파트 분양시장 호황에 힘입어 비수도권을 중심으로 주택 공급이 급증하는 점은 월세 전환의 속도를 더디게 할 가능성이 있다고 이 관계자는 덧붙이면서 "공급 증가는 월세 시장의 공실 증가 등 관리 위험 확대로 이어질 가능성이 커 상대적으로 전세 공급물량 확대로 이어질 가능성도 있다"고 밝혔다.(2016년 4월 26일 매일경제 기사 참조)






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  1. *저녁노을* 2016.04.27 06:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고갑니다.

  2. 핑구야 날자 2016.04.27 07:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아직도 아파트 가격이 하락 한다는 생각을 갖고 있는 분들이 많군요

  3. 봉리브르 2016.04.27 07:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전셋값이 생각했던 것보다도
    더 올랐군요.
    하긴 전세 자체가 사라져 가고 있으니까요..^^

  4. 금정산 2016.04.27 08:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    천정부지로 오르는 전세값으로 탈서울이 많이 인구 천만 이하로 내려갔다는 뉴스를 본것 같습니다. ㅎㅎ잘 보고 갑니다.

  5. 레드불로거 2016.04.27 09:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세값이 매매값보다 비싸다니 이상하네요~

  6. 브랜드미 2016.04.27 10:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    애고 점점 집구하기 어려워 지네요.ㅠㅠ
    전세값도 만만치 않고 사는것 더욱 어렵고 월세는 사실 월 고정 비용이 부담이 되고.ㅎㅎ

  7. 솜다리™ 2016.04.27 10:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 전세가 있나요..
    전부 월세인듯 하던데...^^