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'전월세전환율'에 해당되는 글 2

  1. 2016.12.14 `무용지물` 전월세전환율 상한제 (3)
  2. 2016.04.26 전셋값 상승률, 매매가격 상승률의 2.7배 (18)
 

 

 

전세금 1억 월세로 돌리면규정은 40만원, 현실은 55만원

처벌규정없고 신규계약·갱신땐 적용안돼

17개 광역지자체 중 상한선 지켜진곳 `0`

다세대 전환율 높아 `저소득층 보호` 무색

 

  서울 성동구에 거주하는 직장인 A(37)는 최근 집주인과 전세계약을 갱신하면서 황당한 요구를 받았다. 보증금 2억원 중 1억원을 돌려줄 테니 대신 월세를 60만원씩 내라는 통보였다. 대출금리로 따지면 7.2%의 이자를 부담하는 셈이다. A씨는 "은행 예금 이자가 2%도 안 되는 상황인데 너무 지나친 요구"라며 항변했지만 집주인은 "싫으면 나가라"는 식이었다. 월세로 전환되는 전세 세입자 부담이 커지는 것을 방지하기 위해 시행 중인 전월세 전환율 상한선이 제도 시행상 허점으로 인해 현장에서 제 역할을 하지 못하고 있다. 전월세 전환율은 주택의 미래가치, 건물 감가상각 속도, 세입자의 임대료 체불 가능성, 공실 가능성 등을 고려해 산출한다. 주택임대차보호법에서는 이 비율이 일정 수준을 넘지 못하도록 상한선을 정해두고 있다. 기존 상한선은 기준금리의 4배인 5%였으나 지난달 30일 개정된 주택임대차보호법으로 '기준금리+3.5%포인트', 4.75%로 바뀌었다. 보증금 1억원을 월세로 전환한다면 연간 475만원, 395830원을 넘으면 안 되는 것이다.

 

  전월세 전환율 상한선이 낮아졌음에도 불구하고 서민의 월세 부담이 줄어들 것이라고 기대하는 사람은 거의 없다. 상한선 적용 범위가 '계약 기간 중'으로 한정된 때문이다. 신규 계약이나 재계약은 해당 사항이 없다. 계약 기간 중 보증금을 조정하는 경우는 드물기 때문에 전월세 전환율 결정은 사실상 집주인의 재량인 셈이다. 실제 정부나 지방자치단체 통계를 살펴봐도 전월세 전환율 상한선은 잘 지켜지지 않고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 10월 기준 전국 광역지자체 17곳 중 전월세 전환율 상한선 5%를 지킨 곳은 단 한 곳도 없었다. 서울·세종만 5%였고, 나머지는 대부분 7%도 넘어섰다. 주택 유형별 전월세 전환율을 살펴보면 아파트는 4.8%로 양호했던 반면 연립·다세대(6.8%)와 단독주택(8.3%)은 상한선을 크게 웃돌았다. 일반적으로 연립·다세대 세입자의 전세 보증금 규모가 작다는 점을 감안할 때 저소득층일수록 월세 부담이 더 커진다는 추론이 가능하다.

 

  서울시 역시 반전세 주택의 전월세 전환율을 분기 단위로 발표하고 있는데 지난 3분기 기준 전월세 전환율은 5.3%로 전 분기(6.1%)에 비해 하락하기는 했으나 여전히 상한선을 웃돌았다. 서초구(4.59%) 송파구(4.75%) 등 집값이 비싼 지역의 전월세 전환율이 금천구(6.2%) 강북구(6.2%) 등 상대적으로 집값이 싼 지역보다 낮아 저소득층의 월세 부담이 크다는 점을 방증했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전월세 전환율 상한선은 재계약이나 신규 계약에 적용되지 않는 데다 잘 알려져 있지 않기 때문에 집주인이나 세입자가 거의 의식하지 못하고 있다""제도를 아는 집주인에게도 횡포를 예방하기보다는 '이런 제도도 있다'는 신호를 주는 수준의 효과만 있을 것으로 보인다"고 말했다. 전월세 전환율 상한선을 강제할 수 없다는 점도 문제다. 전월세 전환율이 규정된 주택임대차보호법의 주무부처는 국토교통부가 아닌 법무부.(20161213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

  26KB금융경영연구소의 '전세 제도의 이해와 시장 변화' 보고서를 보면, 주택 전셋값은 20098월부터 올해 3월까지 68개월간 상승세를 이어가고 있다. 주택 전셋값은 이 기간에 42.8% 상승, 같은 기간 매매가격 상승률(15.9%) 보다 약 2.7 높았다. 반면 정기 예금금리는 20098월 연 4.09%에서 올 2월 연 1.73%로 반 토막 넘게 떨어졌다. 이는 임대인 입장에서는 임차인에게 높은 전셋값을 받아 은행에 고스란히 예금해도 예전만큼 수익을 올리지 못한다는 얘기다. 임차인은 임차인대로 전셋값 고공행진 탓에 상대적으로 덜 비싼 월세로 내몰리고 있다.

  전국 전·월세전환율은 20119%대였으나 최근에는 6%대까지 떨어졌다. ·월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 이 비율이 낮으면 상대적으로 전세보다 월세 부담이 낮다는 의미다. 높으면 그 반대를 뜻한다. 이처럼 저금리 기조가 이어지고 전세에 견줘 상대적으로 저렴한 월세 때문에 월세 비중은 점점 늘고 있다. 국토교통부 주거실태조사에 의하면 월세 비중은 201250.5%에서 201455.0%4.5%포인트 늘었다.

 

  월세 거래도 지난 201460만 건에서 작년 65만 건으로 5만 건 증가했다 KB금융경영연구소 관계자는 "전세보다 상대적으로 월세가 저렴한 데다가 임대인 역시 시장금리보다 높은 월세 운영을 통해 수익률을 높이려 하기에 당분간 전세의 월세 전환은 지속할 것"이라고 예상했다다만 최근 아파트 분양시장 호황에 힘입어 비수도권을 중심으로 주택 공급이 급증하는 점은 월세 전환의 속도를 더디게 할 가능성이 있다고 이 관계자는 덧붙이면서 "공급 증가는 월세 시장의 공실 증가 등 관리 위험 확대로 이어질 가능성이 커 상대적으로 전세 공급물량 확대로 이어질 가능성도 있다"고 밝혔다.(2016년 4월 26일 매일경제 기사 참조)