Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

 

수도권 다주택자 113명 조사 결과"연이은 부동산 정책 영향 나타나"

 

 

  8·2 부동산 대책 발표 이후 수도권에서 2채 이상 주택을 보유한 다주택자 3명 가운데 2명은 주택을 팔 의향이 있는 것으로 나타났다. 23일 피데스개발, 대우건설, 한국자산신탁, 해안건축이 공동으로 한국갤럽에 의뢰해 수도권 주택 소유자 113명을 대상으로 '2017년 주거공간 소비자 인식조사'를 한 결과 수도권에 2채 이상 주택을 보유하면서 정부의 부동산 정책 영향을 받는다고 답한 가구 중 66.7%가 주택 매도 의향이 있다고 답했다. 매수 의향이 있다고 답한 경우는 29.8%였고, 모름·무응답은 3.5%로 조사됐다. 부동산 대책이 거래에 영향을 미치느냐는 질문에는 전체 응답자 중 39.4%'영향이 있는 편이다'라고 답했고, '보통이다'(32.7%), '영향이 없는 편이다'(21.3%), '매우 영향이 있다'(4.1%) 순이었다. 8·2 대책에 이어 9·5 대책 등 연이은 부동산 정책 영향으로 전반적으로 수도권 주택 소유자들의 매도 의향이 늘어나고, 거래에도 영향을 받고 있는 것으로 분석된다. 8·2 대책, 9·5 대책 이후 어떤 상품에 투자할 계획인지 묻는 질문에는 예금·적금이 75.7%로 가장 많았고, 다음은 주식과 펀드가 각각 19.6%로 뒤를 이었다. 부동산은 15.7%4위였다. 현재 투자 상품을 묻는 질문에는 부동산이 2위로 조사돼, 부동산 대책 이후에 부동산 투자에 대한 선호도가 하락한 것으로 풀이된다.

 

 

  향후 부동산 투자 의향을 가진 응답자들을 대상으로 앞으로 투자하기에 적합한 부동산 상품을 묻는 질문에는 아파트가 54.1%로 가장 많았고, 2위는 오피스텔(22.6%)이었다. 이어 상가 13.8%, 다세대 5.0%, 단독주택 3.8% 순이었다. 이사를 계획하고 있는 가구는 전체의 30.4%2010년 이후 가장 높은 이사 의향을 보인 것으로 조사됐다. 이 중 '기존 주택을 팔고 다른 주택으로 이주'86.0%로 가장 많았고, '기존 주택은 임대, 다른 주택으로 이주'(10.4%), '기존 주택을 팔고 임대로 거주'(3.6%)가 뒤를 이었다. 이사를 계획하는 가구 중 희망 주거형태는 아파트가 85.7%로 가장 높았다. 다음은 전원주택(7.1%), 단독주택(3.2%), 상가주택(1.3%) 순이었다. 서울 거주 희망은 더 높아졌다. 이사 계획 가구 중 절반(51.9%)이 희망 거주지로 서울을 꼽았다. 희망 거주지로 서울을 꼽은 선호도201531.7%, 201640.7% 등 해마다 상승하고 있다. 서울에 이은 희망 거주지는 경기도(38.3%), 인천(6.5%) 등 순이었다. 공동조사팀 관계자는 "2005년부터 실시해 온 주거공간 소비자 인식조사에서 올해가 주택 매도 의향, 이사계획 등 전반적으로 큰 폭의 변화가 나타났다""주택 관련 수요가 급변하고 있어 수요에 맞는 맞춤형 주거 상품 개발이 필요한 시점"이라고 말했다. 피데스개발과 대우건설 등이 공동으로 실시한 '2017년 주거공간 소비자 인식조사'는 서울, 인천, 경기 지역 35~69세의 30평형(아파트 기준 전용면적 78) 이상 주택 소유 가구주(가구주 부인 포함) 113명을 대상으로 9~11월에 조사와 분석이 진행됐다. 표본오차는 95% 신뢰 수준에 ±3.1%.(20171123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

수익률 6~7% 오피스텔보다 높아

아파트형 설계에 호텔식 서비스

실거주·임대·숙박업 입맛대로

청약통장 필요없고 대출규제 제외

 

 

  직장인 조호진(36)씨는 지난달 전남 여수 웅천지구에서 분양한 레지던스(생활형 숙박시설) 웅천 디 아일랜드에 청약했다. 여수 최초로 공급한 레지던스인데다 전 세대가 바다를 조망하는 고급 아파트형 설계에 호텔식 서비스를 결합한 점에 마음이 끌렸다. 분양 결과 평균 청약 경쟁률이 801을 기록했다. 오피스텔 경쟁률(421)의 두 배 수준이었다. 시공사인 한화건설 측은 전국 청약이 가능해 수도권 청약이 몰렸다고 설명했다. 인근에선 이미 분양권에 웃돈(프리미엄) 2000만원까지 붙어 거래 중이다. 수익형 부동산인 레지던스가 주목받고 있다. 레지던스는 서비스드 레지던스(serviced residence)’의 줄임말이다. 숙박업을 할 수 있는 주거형 오피스텔이다. 운영을 맡은 위탁업체가 세탁·청소·식사·컨시어지 같은 호텔식 서비스까지 제공해 오피스텔과 차별화했다.

 

 

  과거 제주도나 동해안 같은 관광지에서 단기 임대형 호텔형 숙박시설로 분양하다 최근 수도권 역세권·산업단지 위주 분양이 늘어나는 추세다. 아이씨디유닛은 이달 중 인천 송도신도시 국제업무지구 C2블록에서 전용면적 21~54, 1456실 규모 레지던스 웨스턴파크 송도를 분양한다. 청소는 물론 식사 배달, 짐 운반, 의약품·생필품 구매대행 서비스까지 제공한다. 단지 내에 야외 수영장, 대형 사우나, 댄스연습실도 배치했다. 레지던스는 외국인 임대수요가 증가한 2000년대 초반 인기를 끌었다. 호텔보다 적은 요금에 취사시설까지 갖춰 외국인 선호가 높았다. 그러다 2010년 호텔 업계 반발로 공급이 중단됐다가 2012년 공중위생관리법 시행령을 개정하면서 생활형 숙박업이 가능한 부동산으로 거듭났다. 김지연 리얼투데이 리서치센터 실장은 숙박업이 가능하기 때문에 지난달 기준 서울 오피스텔 임대수익률(4.95%)보다 1~2%포인트 높은 6~7% 수준이라고 설명했다

 

 

  특히 최근 들어 주목받은 건 ‘8·2 부동산 대책의 영향을 받는 오피스텔을 대신하는 투자처로 떠오르면서다. 레지던스는 오피스텔과 마찬가지로 청약 통장이 필요없다. 개별 등기가 가능하고 강화한 주택담보대출 규제에서도 제외된다. 숙박용으로 활용할 경우 주택으로 분류하지 않아 1주택자가 추가로 레지던스 1실을 가져도 다주택자 규제를 받지 않는다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다는 얘기다. 오피스텔은 법 개정에 따라 연말부터 전매 제한, 20% 지역거주자 우선 분양 등 규제를 받는다. 다만 레지던스를 실거주로 쓰거나 주거형 오피스텔로 임대할 경우 주택으로 분류된다. 임대시 주택 임대사업자 등록을 할 수 없고 숙박업 등록을 해야 한다. 레지던스 임대의 경우 사업소득에 따른 부가가치세·소득세를 신고·납부해야 하고 주택 임대소득 비과세 혜택은 받을 수 없다. 장점도 있지만 오피스텔보다 공실 위험이 높고 환금성도 떨어진다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 최근 레지던스 공급이 늘면서 건설사가 용지를 비싸게 낙찰받는 바람에 분양가가 많이 올랐다. 홍보용 임대수익률에 현혹되지 말고 옥석을 가려야 한다고 조언했다. 그는 레지던스는 시공만큼 운영이 중요하다. 믿을만한 운영사가 관리하는지 확인해야 한다고 덧붙였다.(20171016일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

상업·업무용 부동산 38천건8·2규제 피해 유동자금 몰려`풍선효과` 우려가 현실로

성수·마곡엔 웃돈 수천만원LH 단지내 상가 완판행진 낙찰가율 최고 270% 기록

 

 

  주택시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 투자자들이 수익형 부동산시장으로 몰려가고 있다. 주택시장을 누르면 시중의 유동자금이 다른 부동산 자산으로 쏠릴 것이라는 '풍선효과' 우려가 현실화되고 있는 셈이다. 21일 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 자료에 따르면 지난 8월 전국의 상가, 오피스, 오피스텔 등 상업·업무용 부동산 거래량이 역대 최고치인 38118을 기록했다. 이는 직전 역대 최고치였던 전달(7) 36418건에 비해서도 4.7% 증가한 수치다. 지난해 11·3 규제 이후 상업용 부동산 거래가 꾸준히 증가세를 보이며 4개월 연속 기록 경신 행진을 이어가고 있다. 전문가들은 상업·업무용 부동산시장이 이처럼 팽창하는 이유를 정부 규제의 풍선효과에서 찾고 있다. 작년 11·3 대책에 이어 올해 8·2 대책, 9·5 추가 대책까지 나오면서 재건축 아파트 거래를 위축시키고 다주택자 규제를 강화하자 상대적으로 규제가 덜한 비주택시장으로 투자자가 몰렸다는 것이다.

 

  경기도 남양주 다산신도시의 주상복합과 오피스텔 결합단지인 '다산 자이 아이비플레이스'의 최근 청약 결과도 이 같은 분석에 힘을 보탠다. 아파트 851가구, 오피스텔 270실에 대해 청약을 받았는데 아파트 경쟁률이 평균 6.81이었던 반면 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 68.111에 달했다. 규제가 덜한 오피스텔 쪽으로 쏠림 현상이 발생한 것이다. 다음달 서울 강동구 고덕역 4번 출구 바로 앞에 조성되는 주거용 오피스텔 '고덕역 더퍼스트' 단지 내 상가도 문의 전화가 잇따르고 있다. 분양 관계자는 "마케팅을 시작한 지 3주 만에 문의 전화가 하루 평균 100통 이상 오고 있다"고 전했다. 기조성된 상가 가격도 오름세다. LG전자 등 기업 입주로 활기를 띠는 마곡 일대2~3년 전 이 일대 상가가 처음 분양됐을 때보다 3.31000만원 수준의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다. 마곡지역 자체의 매력도 작용했지만, 최근 8·2 부동산대책 등 부동산 규제로 투자처를 찾는 사람들이 이 지역에 관심을 보이면서 상가 매매가격이 오른 것으로 분석된다. 인근 중개업소에 따르면 이 지역 상가들은 면적이나 입지에 따라 차이는 있지만, 올해 초에 비해 평균 5000만원 이상 올랐다.

 

 

  뚝섬 인근 성수 준공업지역 대로변 상가건물도 2년 전만 해도 3.3당 시세가 4000~5000만원 수준으로 형성돼 있었지만, 현재는 6000~7000만원에 육박한다. 이마저도 매물을 찾기 어려운 상황이다. 업계에서는 우려하는 목소리도 나온다. 주택시장 안정화를 위해 마련한 각종 규제와 대책이 시간이 지남에 따라 약효가 떨어지는 한편 멀쩡했던 다른 시장만 과열시키는 부작용을 양산하고 있어서다. 한국토지주택공사(LH)가 최근 실시한 단지 내 상가 입찰에서도 과열 양상은 계속되고 있다. 지난 18일과 19일 실시된 LH 단지 내 상가 입찰 결과 신규 공급된 서울오류 29, 시흥은계 B-2블록 4, 시흥은계 S-2블록 10, 대구금호 B-1블록 8개 등 51개 상가가 모두 완판됐다. 평균 낙찰가율도 175%나 됐다. 업계에서는 5% 수준의 연 수익률을 낼 수 있는 적정 낙찰가율을 150~160% 으로 본다. 특히 서울 오류행복주택 단지 내 상가는 29개 점포 중 11개의 낙찰가율이 200%를 넘을 정도로 입찰 경쟁이 치열했다.

 

 

  이 가운데 한 상가는 예정 가격이 11900만원이었는데 이보다 2200만원이나 높은 32100만원에 낙찰돼 269.7%의 낙찰가율을 기록했다. 이상혁 상가정보연구소 연구원은 "일부 LH 상가 입찰에서 과열 양상이 나타나고 있다""분위기에 편승해 고가 낙찰을 받지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다. 상업용 부동산 투자 열기가 오래 가기 힘들 것이라는 전망도 나온다. 한 전문가는 "임대료 인상률 상한선을 낮추는 등 상가임대차 보호법 개정이 추진되고 있고, 조정 대상지역 내 오피스텔 전매제한도 곧 실시될 예정"이라며 "최근의 투자 열기는 법 개정 전에 막차를 타고자 하는 투자자가 많기 때문"이라고 진단했다.(2017922일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

신한은행 '큰손 고객' 145명 설문

 

 

  ‘8·2 부동산대책발표에도 불구하고 자산가들은 재건축·재개발주택을 가장 유망한 투자 상품으로 여기는 것으로 나타났다. 다주택자는 정부 의도와 달리 임대주택 등록을 기피하는 것으로 조사됐다. 한국경제신문이 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 지난 17일 자산가 145명을 대상으로 ‘8·2 대책 발표 이후 부동산시장 전망을 주제로 설문조사한 결과다. 설문은 이 은행에 현금 3억원 이상을 예치한 자산가를 대상으로 했다. 8·2 대책의 효과와 관련해선 집값을 잡기에는 역부족일 것이란 의견이 조금 우세했다. 응답자의 56.5%가 반짝 효과에 그치거나(31.7%) 재건축·재개발주택에만 영향을 줄 것(24.8%)이라고 답했다. 중장기적으로 집값을 안정시킬 것이란 응답은 41.4%였다.

 

  거주하지 않는 주택 처리와 관련, 다주택자(2주택 이상 보유자)41.4%는 현재처럼 임대주택으로 등록하지 않고 그냥 보유할 것이라고 응답했다. 임대주택으로 등록한 뒤 계속 보유할 것(15.2%)이란 의견보다 압도적으로 많았다. 앞으로 1년간 투자할 예정인 상품으로는 70.3%가 부동산을 꼽았다. 주식은 7.6%, 외환은 2.15%에 그쳤다. 부동산 중 유망한 상품으로는 31.77%가 재건축·재개발주택을 꼽았다. 수익형 상품인 상가(17.9%)와 중소형 빌딩(17.2%)이 뒤를 이었다. 오피스텔을 꼽은 자산가는 4.1%에 불과했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “8·2 대책이 지속적으로 효과를 내기 위해서는 후속 입법작업이 차질 없이 진행돼야 한다고 강조했다.(2017824일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

861 `광교컨벤션 꿈에그린`, `밤샘대기` 불구 한달째 계약중

오피스텔에도 전매제한 적용 규정 몰랐던 투기세력 포기 탓

 

 

  투자자들이 밤새워 청약 대기 줄을 서고 '떴다방'(불법 이동식 중개업소)까지 등장했던 오피스텔이 미분양으로 '선착순 계약'에 들어갔다. 지난달 현장 접수 때 평균 경쟁률 86.791을 기록했던 '광교컨벤션 꿈에그린' 얘기다. 이 주거용 오피스텔은 한화그룹의 야심작 '광교 프로젝트(광교 복합개발단지사업)' 일환으로 지난달 17~18청약 당시 총 746(전용 84) 모집에 64749건이 접수됐다. 그러나 '조기 완판' 기대와 달리 청약 당첨자를 대상으로 진행하는 정당 계약 기간(421~22)이 지나도 마감하지 못한 것이다. 그동안 오피스텔 분양시장에서 무의미했던 '오피스텔 전매 제한' 규정이 투기 과열 분위기로 효력을 발휘했기 때문이다. 20089월부터 시행된 '건축물 분양에 관한 법률' 6조의 3 2항에 따르면 분양받은 사람은 건물이 사용승인을 받기 전까지 2명 이상에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없다. 시장질서 차원에서 분양사업자가 아닌 사람이 오피스텔·상가 등 여러 실을 분양받아 2인 이상(공동명의 포함)에게 전매하거나 알선하는 것을 제한한 규정이다.

 

 

  시장에서 오피스텔은 '전매 제한(매매 상대방의 수·전매 제한 기간 등)이 없는 상품'으로 잘못 알려져 있다. 이 때문에 지난해 '11·3 대책'에 따른 아파트 분양 규제 이후 투자자들은 개발 호재 지역 오피스텔로 눈을 돌렸다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없지만 경쟁률은 아파트보다 낮은 편이다. 월세 임대 목적을 가진 투자자들이 대다수로 분양권 전매 투기 수요는 흔치 않다. 특히 전용 84은 분양가 총액이 높아 진입장벽이 존재한다. 광교컨벤션 꿈에그린도 분양가가 54000~63000만원으로 서울 아파트 수준이다. 하지만 광교컨벤션 꿈에그린은 사정이 달랐다. '개발 기대감' 속에 전매 차익을 노린 투자자들이 몰렸고 현장에서 밤샘 '청약 줄 서기'까지 등장했다. 건설사는 실계약이 중요해 온라인 대신 현장 청약 접수를 진행했다.

 

 

  분양 관계자는 "한번에 10~20실을 분양받은 후 전매차익을 올리려는 '떴다방'부터 투자 수익성을 눈여겨본 인근 거주자들까지 몰렸다""'1인당 5실 이상 청약 제한'까지 내걸었지만 86.791이라는 결과가 나왔다"고 말했다. 결국 '분양권 전매제한'법 조항이 효력을 발휘했다. 한번에 여러 실을 분양받아 전매 차익을 남기려던 '업자'들 중 일부가 정당 계약 기간 중 계약을 포기한 것이다. 건설사 관계자는 "주거용 오피스텔이 유례없는 인기를 끌면서 전매 제한 규제가 작동한 이례적 사례"라고 말했다. 인근 A공인 관계자도 "전매 부담으로 인해 단기 차익을 노린 ''들이 걸러진 것 같다"고 말했다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "우리나라 1인 가구 증가세를 볼 때 투자성은 여전히 남아 있지만 분양권 전매 차익 목적에서 단기 접근하면 전매 제한 등으로 발목을 잡힐 수 있다"고 말했다.(2017523일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

  내달까지 오피스텔 1650·청약조정지역 아파트 16천여가구 분양 황금연휴와 장미 대선이 지나고 그동안 분양을 미뤄왔던 건설업계가 신규 물량을 쏟아내면서 내달까지 오피스텔과 아파트 분양이 숨 돌릴 틈 없이 이어질 전망이다. 7일 부동산 리서치·분양홍보업체 리얼투데이에 따르면 오는 9일 대통령 선거 이후 내달 말까지 전국에서 오피스텔 19개 단지, 1650실이 공급될 예정이다. 지역별로 보면 경기에서 가장 많은 4720(7)이 분양된다. 이어 인천 4481(4) 울산 444(1) 제주 372(1) 서울 365(2) 대구 108(1) 세종 64(1) 충북 50(1) 전북 46(1) 등의 순이다. 전체 오피스텔 분양 물량의 86%가 수도권에서 쏟아진다. 물량이 가장 많은 경기에서는 이달 용인 역북지구에서 '안강 더 럭스나인' 전용면적 2051468, 안양시 만안구 안양동에서 주상복합 '안양 명학역 유보라 더 스마트' 전용면적 59오피스텔 150실이 분양에 나선다. 경기 다음으로 물량이 많은 인천에서는 내달 현대건설이 연수구 송도국제도시 랜드마크시티에서 '힐스테이트 송도 더테라스' 전용면적 84오피스텔 2784실을 분양한다.

 

  대선이 끝나기를 기다린 것은 오피스텔만이 아니다. 청약조정지역에서도 대선 이후 6월 말까지 밀려있던 아파트 분양이 계속된다. 부동산 리서치업체 닥터아파트에 따르면 대선 이후 내달 말까지 전국 청약조정지역에서 아파트 31개 단지, 16384가구가 분양될 예정이다. 지난해 11·3 부동산 대책에 따라 청약규제가 강화된 청약조정지역은 전국적으로 모두 37곳이다. 서울 25개구(공공·민간택지)를 비롯해 경기 과천·성남(민간·공공택지) 경기 하남·고양·남양주·동탄2신도시(공공택지) 부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구(민간택지) 세종(공공택지) 등이다. 이 지역에서는 세대주가 아니거나 2주택 이상 보유자, 5년 이내 당첨된 적이 있는 경우 1순위 청약 자격 대상에서 제외된다. 가족 중 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 있으면 최대 5년까지 재당첨이 제한된다.

 

  청약조정지역별로 보면 서울에서는 대선 이후 내달 말까지 17개 단지, 8312가구가 분양될 예정이다. 고덕주공 7단지를 재건축하는 '고덕 롯데캐슬 베네루체', 신반포 6차를 재건축하는 '센트럴자이' 등 서울 전체 분양 물량의 76%에 이르는 12개 단지, 6382가구가 재개발·재건축 물량이다. 경기도 내 청약조정지역에서는 고양 지축지구 센트럴 푸르지오, 성남 고등지구 호반베르디움, 판교 더샵 퍼스트파크 등 12개 단지, 15112가구가 분양에 나선다. 부산 청약조정지역에서는 2개 단지, 1272가구가 분양되고 세종시는 대선 이후 분양 예정 단지가 없다. 부동산 업계 관계자는 "황금연휴와 대선으로 밀려있던 분양 물량이 내달 말까지 집중적으로 쏟아져 예비 청약자의 선택 폭은 넓어지겠지만 청약조정지역 내에서는 청약 전 자격 요건을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.(201757일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  진주 지역 오피스텔 임대수익률이 가장 높은 것으로 나타났다. 19일 부동산114에 따르면 3월 기준 오피스텔 연간임대수익률은 전국 평균 5.29%으로 나타났다. 최근 기준금리인 1.25%에 비해 3배 이상 높은 수준이다. 오피스텔 임대수익률이 가장 높았던 곳은 진주시로 10.71%를 기록했다(오피스텔이 들어선 전국 71개 시 기준). 다음으로는 포항시 10.09%, 속초시 9.42% 제주시 9.02%, 통영시 7.92% 이었다. 연간 임대수익률 1위를 기록한 진주시의 경우 2015년 이후 오피스텔 공급물량은 1260실로 전국 71개 시평균 3467실에 비해 적었다. 2위인 포항시 역시 같은 기간 공급된 오피스텔은 1280실에 불과했다.

 

  공급분양가도 저렴했다. 지난해 기준으로 전국 오피스텔 계약면적 3.3당 평균분양가는 807만원으로 연간 임대수익률 상위 10개 지역 계약면적 3.3당 평균분양가 320만원에 비해 487만원이나 비쌌다. 올해 이들 지역 중 제주, 진주에서 신규 물량이 나온다. 이달 중 군인공제회 자회사인 대한토지신탁은 제주시 이도일동 일원에 '제주 행정타운 파미르파크' 오피스텔(250), 한화건설은 경남 진주시 신진주역세권 도시개발사업지구 E3블록에서 '신진주역세권 꿈에그린'(오피스텔 50, 아파트 424가구)을 선보인다. 분양업계 관계자는 "미국발 금리인상에도 불구하고 국내는 초저금리 상태가 이어지면서 비교적 소액으로 투자할 수 있는 수익형부동산인 오피스텔에는 수요가 높은 편"이라며 "다만 지역별 오피스텔 수급 상황이 다르고 수익률 편차가 나기 때문에 투자 지역에 대한 현황 파악이 선행되어야 할 것"이라고 조언했다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

안전자산 선호·추가 금리인하 가능성 "오피스텔·상가 돈 몰릴것"

해외자금 유출땐 대형 오피스 타격
주택시장은 대출규제가 더 큰 변수

 

브렉시트로 시장의 불확실성이 높아진 가운데 부동산시장에서는 수익형 부동산에 대한 일반투자자들 관심이 더 커질 것으로 관측되고 있다. 다만 해외투자자나 기관투자가 비중이 높은 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등 대형 상업용 부동산시장은 상대적으로 브렉시트의 부정적 영향이 클 전망이다. 주거용 주택시장은 브렉시트보다 정부의 집단대출 규제 움직임을 좀 더 지켜봐야 한다는 분위기다.

 

부동산 전문가들은 브렉시트로 환율과 금융시장이 요동치면서 안전자산에 대한 선호, 증권시장을 탈출하려는 자금의 유입, 추가 금리 인하 가능성 등이 부동산시장 변화를 이끌 주요인으로 꼽았다. 특히 증시 불안이 계속되면 안전자산으로 통하는 부동산과 금 등 실물자산으로 쏠림 현상이 나타날 것으로 예상했다. 오피스텔, 상가, 다세대·다가구주택, 중소형 빌딩 등 수익형 부동산은 금리 추가 인하 가능성과 맞물려 호재로 작용할 수 있다. KB국민은행 도곡스타PB센터 관계자는 "수익형 부동산 시장은 이미 단기에 급등해 추격 매수가 부담스럽다"면서도 "추가 금리 인하 기대감이 더 커지면 마땅한 투자처를 찾기 힘든 자금이 수익형 부동산으로 더 집중될 것"이라고 말했다.

 

지역적으로 더 안전한 자산으로 통하는 서울과 수도권, 특히 강남 부동산으로 자금이 몰릴 것이라는 예상이다. 강남 지역 수익형 부동산은 수익률이 3%대 미만으로 떨어졌지만 저금리가 유지되면 시장 불안을 걱정하는 투자자들이 기대수익률을 낮춰 강남 진입을 다시 고려할 수 있다는 분석이다. 미래에셋생명 VIP마케팅 관계자는 "전국에 퍼져 있는 투자성 자금들이 지방에서 빠져나와 강남 등 서울과 수도권으로 집중될 것으로 보인다"고 내다봤다. 물론 그동안 폭등세를 보였던 강남 재건축은 투자심리 위축으로 타격을 받을 수 있다는 지적도 없지 않다. KB국민은행 관계자는 "지방 분양시장이 이미 조정에 들어갔고 수도권도 실수요 위주로 재편되는 만큼 투자심리가 위축되면 강남권도 영향을 받을 것"이라고 지적했다. 브렉시트로 유럽 시장에 대한 불확실성이 커지면서 유럽 투자 프로젝트가 유보되는 사례까지 나타나고 있다.

 

글로벌 부동산업체 한 관계자는 "국내 기관투자가들과 부동산 투자 프로젝트를 추진해왔는데 이번 사태로 투자가 유보됐다"고 전했다. 마찬가지로 유럽 투자자들은 국내 투자자금을 회수하려는 욕구가 강해져 대형 오피스 빌딩이나 쇼핑몰 투자는 위축될 가능성이 크다는 진단이다. 다만 내년부터 입주 물량이 급증하는 등 부동산시장 전망이 좋지 않은 가운데 브렉시트 여파까지 미쳐 경제 전반이 냉각될 기미를 보이면 정부가 대출 규제를 완화하거나 추가 금리 인하 등 부양 카드를 내놓을 가능성이 있어 기대도 감돈다. 주택산업연구원 관계자는 "영국에 대한 의존도가 높지 않은 국내 부동산시장에 미치는 영향은 2008년 금융위기 수준은 아닐 것"이라고 진단했다.(2016624일 매일경제 기사 참조)

 



- 서울 강남·부산 해운대 등 거래 1년새 36% 껑충

- 고가 월세·증여 노린 손바뀜 활발

 

서울 강남구의 한 견본주택. 최근 분양 일정에 나선 이곳 전용면적 70유닛은 대리석보다도 더 고가인 천연석 벽 마감은 기본이고 이탈리아 타일과 독일제 수전(수도꼭지)을 갖춘 화장실에다 최신 양문형 냉장고, 와인셀러를 기본사항으로 들여놓은 부엌까지 그야말로 럭셔리한 요소로만 가득했다. 2개짜리인 이 평형 분양가는 118420만원으로 10억원을 훌쩍 뛰어넘는다. 전용 70짜리를 비롯해 146970만원에 분양한 87타입까지 여기에서 선보인 초호화 중대형 타입은 지난 23~24일 진행한 청약에서 평균 경쟁률이 무려 631에 달했을 정도로 반응이 뜨거웠다. 강남 아파트 이야기가 아니다. 바로 서울 삼성동 코엑스 맞은편에 들어서는 오피스텔(대치2차 아이파크) 얘기.

 

최근 10억원대에 손바뀜된 강남 중소형 아파트가 속속 등장하는 가운데 10억원을 돌파하는 고가 오피스텔이 강남권 자산가들에게 인기몰이 중이다. 주로 자녀 부부를 위한 실거주용이나 증여용으로 구입하는데, 수익형 부동산 특성을 살려 월 300만원이 넘는 '고급 월세'으로 활용해 쏠쏠한 수익을 올리고 있다. 26일 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 자료를 분석해 보니 전국에서 거래된 10억원 이상 오피스텔은 201483건에서 지난해 113건으로 1년 새 36% 늘었다. 올해 들어서도 벌써 35곳이 손바뀜됐다. 국내 주상복합(아파트+오피스텔) 시초인 타워팰리스 오피스텔이 있는 도곡동을 비롯해 청담동 논현동 등 서울 강남구에 몰리지만 신흥 부촌인 부산 해운대에서도 7건이나 거래가 이뤄졌다. 이 중 청담동 '피엔폴루스' 전용 138와 공덕동 '롯데캐슬 프레지던트' 전용 264가 무려 23억원으로 올해 거래가 중 1위를 지키고 있다.

 

아파트와 달리 오피스텔 가격이 10억원을 넘기기는 쉽지 않다. 3.3당 가격이 아무리 비싸도 애초에 1·2인 가구를 위한 원룸형으로 짓다 보니 전체 면적 자체가 크지 않아서다. 실제 강남구에서도 거래되는 오피스텔 대부분은 매매 가격이 2~3억원대에 머무른다. 하지만 최근 3인 이상 가족을 위해 전용면적 85수준이거나 그 이상을 갖춘 '아파텔' 공급이 늘고, 고가 오피스텔의 매력을 발견한 자산가들이 과거 분양한 초호화 오피스텔에 눈독을 들이면서 분양도 늘고 거래도 불붙는 분위기다. 가격에 걸맞게 강남 아파트급 내부 설계를 갖췄으면서도 상업용지에 들어서다 보니 오히려 교통 면에서는 웬만한 아파트보다 더 낫다. 수백 만원을 매달 통장에 꽂아주는 고가 월세용으로 돌리기도 좋다.

 

대치2차 아이파크 분양 관계자는 "강남 일대 원룸이 보증금 1000만원에 월 100~120만원을 받는데 고급형 타입은 3000만원에 월 300만원, 최고 500만원까지도 가능하다""회사에서 월세를 내주는 외국계 회사 임원을 타깃으로 장기 렌트하면 수익률 6%는 거뜬하다"고 설명했다. 자녀를 위한 살림집으로 쓰다 향후 증여용으로 활용하는 자산가도 적지 않다. 리얼투데이 관계자는 "오피스텔은 아파트와 달리 시가가 아닌 공시가격으로 증여세를 매긴다""시세에서 공시가격이 차지하는 비중이 낮은 만큼 절세 효과가 뛰어난 셈"이라고 말했다. 주의할 점도 있다. 현재 오피스텔 바닥난방은 전용면적 85미만에만 허용돼 있다. 기준이 오락가락했던 탓에 타워팰리스같이 과거에 분양한 곳은 온돌 난방을 하지만 최근 나오는 중대형 오피스텔은 전기패널 같은 대체 수단을 써야만 한다. 오피스텔이라면 무조건 취득세율 4.6%가 적용비슷한 수준(매입가 9억원·전용 85초과)의 아파트보다 1.1%포인트 더 높은 것도 유의해야 한다.(2016527일 매일경제 기사 참조)




 

상업용지보다 가격 30~40% 저렴 상가·오피스텔 분양하고 주차장으로도 활용

 

  사례1) 한국토지주택공사(LH)2009년 경기도 평택시 소사벌지구에서 분양한 1775짜리 주차장용지. 당시 한 부동산 개발회사(시행사)31억원에 이 땅을 낙찰해 6층짜리 주차타워를 지웠다. 건물 1~2층에는 모두 25개 점포를 배치했고, 3~6층은 주차장을 들였다. 상가를 모두 분양해 이 시행사가 얻은 수익은 땅값을 제외하고도 100억원 이상이었다. 여기에 주차장 운영 수입까지 얻고 있다. 이 영향으로 일대 주차장용지엔 요즘 땅값 외에 웃돈만 3~4억원씩 형성돼 있다.

 

  사례2) 지난해 11월 영종하늘도시에서 있었던 LH 주차장용지 입찰. 최고가 낙찰제로 공급된 14필지에 126명이 몰려 2필지를 제외하고 모두 낙찰됐다. 한 필지에는 24명이나 가격을 써냈다. 평균 낙찰가율은 155%였고 최고 낙찰가율은 214%를 기록했다. 예정가보다 두 배 이상으로 비싸게 팔렸다는 얘기다. 앞선 지난해 10월 원주기업도시 측이 공급한 기업도시 내 주차장용지 6필지 분양에는 무려 858명이 몰렸다. 평균경쟁률이 1431. 이 중 대지면적 726필지는 경쟁률이 2501에 달했다.

 

  저금리 기조가 이어지면서 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있는 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 이 같은 현상은 개인뿐 아니라 기업도 마찬가지. 그러나 오피스텔과 상가 등 기존 상품은 이미 공급이 너무 많이 된 게 흠이다. 이에 따른 공실 증가와 수익률 하락 등 부작용도 나타나고 있다. 이 때문에 공급량이 한정돼 상대적으로 안정적 수익을 얻을 수 있는 틈새상품이 떠오르고 있다. 대표적인 게 바로 택지지구 내 주차장용지. 특히 최근 배우 김희애씨가 서울 강남구 청담동에 있는 주차장을 운영해 매달 3000만원씩 벌어들이고 있다는 사실이 알려지면서 주차장용지에 대한 관심이 커지고 있다. 이 주차장 부지의 시세도 2006년 매입 당시 119억원에서 현재 220억원으로 뛰어 시세 차익이 100억원을 넘어섰다. 가수 싸이2014년까지 서울 강남구 청담동의 주차장 부지를 매입해 임대수익을 얻었던 것으로 알려졌다.

 

시행사부터 일반 투자자까지 가세

 

  주차장용지는 대부분 공공택지에서 나온다. 개발 초기부터 계획적으로 토지 용도를 정하므로 공공택지의 경우 상업지구 인근엔 반드시 들어간다. 공공택지 아닌 민간 도시개발사업지에서도 이따금 나오기도 한다. 도시개발사업지의 경우 아파트인·허가 때 해당 관청에서 주차장 확보 등을 이유로 넣도록 하기 때문이다.

 

  그런데 주차장용지는 그간 부동산개발회사나 유통 업체 정도만 관심을 가졌다. 덩치가 커 분양가(땅값)가 수십억원씩 하는 예가 많았기 때문이다. 돈도 돈이지만 땅을 사더라도 향후 인·허가 과정이 복잡하기 때문에 일반인이 쉽게 접근하기는 어려웠다. 하지만 최근엔 자산가 등 일반 투자자까지 관심을 보이고 있다. 저금리 기조로 시중 유동성은 풍부해졌는데 이 뭉칫 돈이 갈 곳이 마땅치 않기 때문이다. 실제 공공택지 개발을 주도하고 있는 LH의 용지분양 관계자는 주차장용지 크기가 다양화해진 만큼 예정가가 1억원대부터 수십억원 대인 용지도 있다이 덕에 부동산개발회사는 물론 일반 투자자가 낙찰하는 예가 적지 않다고 전했다.

 

  수요가 늘면서 경쟁은 더욱 치열해지고 있다. 충북혁신도시 주차장용지는 32필지 중 31필지가 매각됐는데, 이 중 1개 필지는 예정가가 2100만원이었으나 이보다 5배 이상 비싼 115000만원에 낙찰되기도 했다. 이 땅의 정체가 뭐길래 이처럼 인기가 많은 걸까. 주차장용지는 말 그대로 주차장을 지어야 하는 땅이다. 공공택지 상업지구 인근에 많은 것도 상업지구 내 주차장 확보 차원이다. 여기까지는 별로 매력이 없어 보인다. 주차장 사업을 한다고 해도 큰 돈은 되지 않기 때문이다.

 

  진짜 매력은 연면적의 30%까지 상가(근린생활시설)나 오피스텔을 들일 수 있다는 데 있다. 상가를 들일 수 있으면서도 기본적으로 주차장용지이므로 인근 상업지구 내 상업용지보다 가격은 30~40% 싸다. 상가정보연구소 박모 소장은 상가가 몰려 있는 지역의 주차장 용지를 싸게 매입한 뒤 1~2층에 상가만 잘 유치하면 상가나 오피스텔보다 높은 수익을 낼 수 있다고 말했다. 상가나 오피스텔을 들여 직접 임대 운용을 해도 되고, 평택 소사벌지구의 시행사처럼 일반에 분양해도 된다. 한 시행사 관계자는 땅값이 수십억원씩 들어간 경우엔 대개 분양을 통해 투자금을 회수하는 회사가 많다고 말했다. 10억원 이하 용지에선 개인이 매입해 개인이 직접 임대하는 경우도 많다. 특히 요즘엔 AJ파크나 윌슨파킹 등 주차장 전문운영회사가 많아 이들에게 맡기면 상가·오피스텔 임대수익 외에 주차장 수익도 챙길 수 있다. 주차장 운영이 한층 쉬워진 것이다. 올해에도 이런 주차장용지가 곳곳에서 나와 투자할 곳을 찾지 못했다면 관심을 가져볼 만하다.

 

  다만 올해 공급 물량은 지난해에 비해 많지는 않다. LH에 따르면 지난해 주차장 용지는 162개 필지 총 265000가 팔렸다. 그러나 올해 공급 물량은 105개 필지, 175000에 그친다. 그만큼 입찰 경쟁이 치열해질 것으로 보인다. LH가 분양한 혁신도시 등 공공택지 외에 도시개발사업지 같은 경우엔 해당 개발 업체가 공급하므로 대규모 개발지가 있다면 관심을 갖고 지켜봐야 한다.

 

  주차장용지는 대개 경쟁 입찰 형식으로 공급된다. 예정가 이상 최고가를 써낸 사람이 가져가는 식이다. 예정가는 허용 층수와 용적률, 입지에 따라 천차만별이다. 물론 유찰된 주차장 용지는 선착순으로 판매하기도 한다. 주차장용지에 투자할 때는 그러나 상가나 오피스텔을 들일 수 있는지 반드시 확인해야 한다. 일부 용지에는 상가·오피스텔을 들일 수 없는 예도 있기 때문이다. LH 측은 용지 분양공고를 꼼꼼히 확인해야 한다고 강조한다. 같은 공공택지라도 위치에 따라 용적률·건폐율이 천차만별이므로 이 역시 잘 확인해야 한다.

 

올해 공급량 지난해보다 줄어

 

  실제 지난해 11월 인천 영종하늘도시에서 공급된 주차장용지 1227는 제1종 일반주거지역에 속해 용적률과 건폐율 상한이 각각 200%, 60%이지만 같은 지구 내 일반상업지역에 속한 면적 3000짜리 주차장용지는 용적률 600%, 건폐율 60%를 적용받는다. 주차장용지는 기본적으로 건물 연면적의 70%를 주차장으로 써야 하므로 입지 여건과 주변 상권을 잘 따져 봐야 한다. 상가를 들여 수익을 내야 하는데, 입지가 나쁘면 공실 위험이 높기 때문이다. 전문가들은 주차장 용지도 결국 입지에 따라 임대수익률이 달라지므로 상권·입지 분석이 선행돼야 하고 고가 낙찰을 피해야 한다고 조언했다.(2016522일 중앙일보 기사 참조)