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  올해 서울 아파트 시장에는 장소와 주거가치 면에서 뛰어난 알짜 단지들이 줄줄이 분양에 시동을 건다. 특히 강남 3구를 중심으로 한 강남권역에는 그간 수요자들이 고대하던 브랜드 재건축 단지가 쏟아져 나온다. 주로 대형 건설사가 시공하고 지하철 3호선 역세권과 유명 학군, 쇼핑시설이 완비된 지역이 대부분이라 생활편의와 향후 집값 상승 가능성도 전국에서 가장 높을 것으로 전망된다. 경기침체에 지지부진했던 강북지역 정비사업도 잇따라 '청량리588'로 유명한 청량리4구역은 물론 양천구, 은평구 일대에서 1000가구 넘는 대단지가 나올 예정이다. 주변 기반시설이 새롭게 조성되는 '재개발' 사업이라 입주할 때 생활환경 개선 효과도 기대된다. 

  올해 서울에 분양계획을 잡은 아파트는 53곳, 총 5만3057가구에 달한다. 2곳 656가구를 뺀 나머지 모두가 재건축·재개발 단지로 나온다. 이 중 강남·서초·송파구에서는 6749가구가 재건축된다. 강남 재건축 강자인 삼성물산과 GS건설, 첫 프리미엄 브랜드를 선보이는 현대건설과 아크로리버파크 성공을 이어가려는 대림산업 등 브랜드가 출사표를 던질 예정이다. 3월 강남구 개포동에서는 삼성물산이 개포주공2 재건축단지인 '래미안 블레스티지'를 분양한다. 지하철 분당선 구룡역과 개포동역 이용이 쉽고 개원초·개일초부터 개포중·구룡중, 경기여고·단대부고는 물론 대치동 학원가도 가깝다. 개포주공3단지에는 6월 현대건설이 프리미엄 브랜드 아파트인 '디에이치(THE H) 개포'를 선보인다.

  서초구에서는 4월에 대림산업이 신반포5차를 다시 짓는 '아크로리버뷰'가 나온다. 2013년 3.3㎡당 평균 4040만원으로 당시 일반분양 아파트 가운데 최고가를 찍었던 한강변 아파트 '반포 아크로리버파크'의 후속편이다. 대부분 가구에서 한강 조망이 가능한 게 특징이다. 같은 서초구 방배동에는 GS건설이 방배3구역 단독주택을 재건축하는 '방배3구역 자이(가칭)'가 7월께 공급된다. 송파구에서는 현대산업개발이 풍납동 풍납우성아파트를 재건축하는 '풍납 아이파크(가칭)' 87가구를 내놓는다. 4000가구가 넘는 매머드급 재건축 단지가 나오는 강동구도 주목할 지역으로 꼽힌다. 대우건설과 현대건설, SK건설 컨소시엄은 12월 고덕주공2단지 재건축 아파트를 분양한다. 일반분양분은 2019가구로 올해 재건축 단지 중 가장 크다. 

  동대문구에서는 집창촌이 있는 전농동 청량리역세권에 롯데건설이 이르면 6월 주상복합 아파트 1259가구를 일반분양한다. 오피스텔, 대형 쇼핑몰, 호텔과 함께 들어서는 이 단지는 최고층 65층, 높이 199.8m로 2019년 완공되면 서울 강북 아파트 가운데 층과 높이 모두 최고를 자랑하는 랜드마크 아파트가 될 전망이다. 녹번동 1-1 재개발 구역에서는 현대건설이 이달 중 '힐스테이트 녹번'을 분양한다. 전용면적 49~118㎡, 총 952가구며 이 중 260가구가 일반분양된다. 지하철 3호선 녹번역이 단지 바로 앞에 있고 은평초와 녹원초(예정) 등도 가깝다. 같은 달 GS건설은 은평뉴타운 A11블록에 전용 84㎡, 361가구 규모 '은평 스카이뷰자이'를 내놓는다.

  양천구 신월동 신정뉴타운 1-1에는 올해 안에 현대산업개발과 두산건설이 총 가구 수 3045가구에 달하는 초대형 단지를 분양한다. 마포구에서는 GS건설이 대흥동 대흥2구역 재개발 단지를 7월 분양한다. 지하철 2호선 이대역을 바로 앞에 끼고 있다. 지하철 6호선 효창공원역 일대에 경의선숲길이 조성되면서 최근 몸값이 부쩍 오른 용산구 효창동에서는 롯데건설이 6월 효창동 효창5구역을 재개발하는 '효창5구역 롯데캐슬'을 선보인다.(2016년 2월 11일 매일경제 기사 참조) 

 

 

 

 

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조소득승수란 무엇일까?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2015.08.19 07:43 | Posted by 명태랑 짜오기
 

 

  조소득승수란 무엇일까?

조소득승수란 수익성 부동산의 현재 매매가격을 연 임대료 총액인 12개월치 월세로 나눈 값을 말하며 이는 임대소득이 현 상태로 몇 년간 지속돼야 투자금의 전부를 회수할 수 있는지를 측정하는 지표가 된다. 연 조소득승수가 10이라면 현 시점의 임대소득을 10년간 유지해야 투입한 자산을 회수할 수 있다는 의미가 되는 것이다. 지난 17일 FR인베스트먼트에 따르면 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔과 상가, 도시형 생활주택에 투자해 비용을 회수하려면 평균 21년이 걸리고 지난 6월 기준 서울 지역 오피스텔의 조소득승수는 21.11, 상가는 21.08, 도시형생활주택은 25.26라고한다.

 

  자치구별 조소득승수는  상가가 용산구 26.2로 가장 높고 송파구 24.5, 서초구 22.9, 강남구 22.7 등 순으로 다른 지역 대비 투자 금액이 큰 만큼 회수에도 시간이 걸리는 것으로 분석되었으며 가장 낮은 곳은 종로구로 18.3이었다고 한다. 오피스텔은 영등포구가 23.4로 가장 높성동구가 17.3으로 제일 낮았으며 도시형 생활주택은 공급 과잉 염려가 꾸준히 제기됐던 관악구가 32.2로 자치구 중 가장 높고 노원구가 21.2로 가장 낮았다고 한다

  연 조소득승수는 상가가 지난해 21.03에서 올해 21.08로, 오피스텔 20.71에서 21.11, 도시형 생활주택 25.15에서 25.26로 상승했고 임대수익률은 1년 전에 비해 떨어졌으며 상가 임대수익률은 지난해 6월 5.14%에서 올해 6월 5.13%로, 오피스텔은 5.12%에서 5.09%로, 도시형 생활주택은 4.29%에서 4.27%로 하락했다고 한다. 전문가들은 아파트와 빌라 등 대부분의 주택 유형이 전세에서 월세로 전환되며 수익형 부동산화하고 있어 오피스텔 등 주거 대체용 월세 상품의 투자 여건은 보다 악화될 가능성이 높다고 한다.

 

 

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2015.08.19 08:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    없는 사람들이 더 힘들어 지겠는데요

  2. 비키니짐(VKNY GYM) 2015.08.19 11:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고갑니다. 즐거운 하루 되세요^^

  3. 멜로요우 2015.08.19 13:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘은 월세가 수입이되니까 그쪽으로 가는 편이죠 ㅠ

  4. 도느로 2015.08.19 14:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    용어 외우기도 힘든것 같아요... ㅜㅜ
    어쨌거나 불경기에도 살아남을 수 있는 것은 그나마 월세시장 같습니다. ㅡ.ㅡ;;

  5. 구아바12 2015.08.19 16:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    음 좀 어려운 문제네요

  6. wooris jm 2015.08.20 03:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산으로 재미 보시는 분들 월세가 대세라고 하던데요~^^
    새벽녂에 좋은 포스팅 잘 보고갑니다~

  7. 청결원 2015.08.20 06:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘 보고 가네요

- 새해 부동산 경기 분야별 기상도는?

 

 

  새 정부 출범에 따라 침체된 부동산 시장에 훈풍이 불지 수요자들의 관심이 크다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 4년간 이어진 극심한 침체가 새 정부의 적극적인 대책으로 살아나길 기대하는 것이다. 하지만 2~3% 저성장 국면에 돌입한 국내 경기 상황이나 공약에서 나타났듯이 서민들의 주거복지에 포커스가 맞춰진 새 정부의 부동산 정책 기조를 따져 보면 큰 활황을 기대하긴 어렵다는 전망이 지배적이다. 박근혜 당선인도 집값 하락 추세를 인정했을 만큼 부동산 시장 침체가 심각하다. 과거 새 정부 출범 직후 시장이 들썩였으나 이번엔 기대하기 힘들 것 같다.

 

 

 

대출 원리금 상환 부담과 치솟는 전셋값으로 하우스푸어나 렌트푸어 대책 예상

 

 부동산 관련 대선 공약이 그대로 집행된다는 것을 가정했을 때 새 정부는 이명박 정부의 4대 강 살리기 사업과 같은 대형 사회간접자본(SOC) 개발을 추진하지 않을 것 같다. 대신 주택시장의 장기 침체로 위기에 빠진 서민들을 챙기는 데 집중할 것으로 보인다. 집은 있지만 대출 원리금 상환 부담으로 고통받는 하우스푸어치솟는 전셋값에 어려움을 겪는 렌트푸어 대책이 주로 나올 것으로 예상된다.

 

 

 

새 정부의 부동산 거래활성화 대책 추진으로 하반기 부동산 가격 상승 전망

 

  전문가들은 박근혜 정부에서 개발호재를 기대한 막연한 부동산 투자는 위험하다고 강조한다. 당장 현실화하지 않은 개발 호재나 규제완화 효과 등을 기대하지 말고 실수요 차원에서 최대한 싸게 사는 게 주택시장 침체기에 필요한 최선의 대책이라는 것이다. 서울·수도권 랜드마크 아파트가 대거 쏟아지고 있는 경매시장을 노크해볼 만하다. 올해 집을 사려면 상반기를 노리는 게 좋다. 전문가들은 올해 집값이 매수세 위축으로 1~2% 하락할 것으로 전망하면서도 하반기 조금씩 회복될 가능성이 있다고 내다봤다. 유럽·미국의 경기 불안이 해소되고 새 정부의 거래활성화 대책이 본격 추진되기를 기대하기 때문이다.

 

 

 박근혜 정부는 부동산 부양책을 쓰진 않지만 생애 최초주택구입자금 지원 등을 통한 거래 활성화 대책은 내놓을 전망이다. 현재 국회에 계류 중인 다주택자 양도소득세 중과 및 분양가상한제 폐지안도 국회를 통과해 하반기부터 효과가 나타날 것으로 보인다. 전문가들은 실수요자라면 재개발·재건축 시장도 하반기 서울시 뉴타운 실태조사가 마무리되면서 불확실성이 크게 줄어들 가능성이 크므로 급매물이 많은 상반기를 내 집마련의 기회로 노리는 게 좋다고 한다.

 

 

 

오피스텔과 도시형생활주택 투자는 올해 조심하는 게 좋을 듯

 

 

 새 정부는 MB 정부 때 연간 15만 가구씩 공급하기로 했던 보금자리주택 분양을 대폭 축소할 계획이다. 일부 전문가들은 입지 좋은 보금자리주택을 기다리며 무작정 청약을 미뤘던 무주택자들이 화성 동탄2신도시, 수원 광교신도시 등 인기 지역의 민간 분양물량과 기존 보금자리주택 미분양분에 관심을 돌릴 것이라고 예상했다. 최근 몇 년간 인기를 끌었던 오피스텔과 도시형생활주택 투자는 올해 조심하는 게 좋을 것 같다. 최근 2~3년간 공급이 급증해 일부 지역에선 공급과잉이 우려될 정도다. 분양가도 뛰고 있지만 임대료는 정체돼 투자 수익률이 계속 떨어지고 있다.

 

 

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  2. smjin2 2013.01.07 22:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정책은 요즘 효과가 없어서...
    좋은 정책이 나왔으면 좋겠네요^^

  3. 해피 매니저 2013.01.07 22:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 경기가 좋야져야 할텐데 말입니다
    잘보고 갑니다

  4. 주니야 2013.01.07 22:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    새해, 기대해봅니다.

  5. Lancia 2013.01.07 23:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산은 정말 무섭네요 어디까지 떨어질지 모르겠어요

  6. miN`s 2013.01.08 00:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    5년안에 좋아지기를 희망해봅니다.

  7. 솜다리™ 2013.01.08 00:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부정책과 반대로 가야 돈번다고들 하던데..
    이번에는 좀 제대로 되었으면 좋겠내요...

    • 명태랑 짜오기 2013.01.08 07:03 신고  댓글주소  수정/삭제

      방문 감사합니다.
      정부에서 얼마나 잘못했으면 정부정책과 반대로 가야 돈번다는 말이 있겠습니까...앞으로는 이래서는 안되겠죠
      즐거운 하루 되세요

  8. Zoom-in 2013.01.08 00:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산을 포함한 실물경기가 많이 나아져야할텐데 말이죠.^^

  9. 티스토리클럽 2013.01.08 00:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2013년에도 부동산 경기 대세하락이 맞을 듯 합니다.
    좋은 정보 잘 얻고 갑니다.^^

  10. 와이군 2013.01.08 07:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 봤습니다~
    오늘도 즐거운 하루 보내세요 ^^

  11. 금정산 2013.01.08 08:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 거래 활성화 유용한 정보 잘 보고 갑니다.
    즐거운 시간 되세요

  12. 꽃보다미선 2013.01.08 08:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아직 집이없어서 집값이 좀 떨어졌으면 좋겠는데 말이에요 ㅠ_ㅠ
    솔직히 너무 비싸요 ㅠ_ㅠ

  13. 예또보 2013.01.08 09:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정말 많은 문제들이 있죠
    모두 하나하나 해결되어 나갔으면 좋겠습니다

  14. 멜옹이 2013.01.08 09:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    날씨에 비유해서 정리해 주시니 쏙쏙 들어오네요 ㅎ

  15. Hansik's Drink 2013.01.08 10:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 쉽게 알 수 있네요~^^
    잘 보고 갑니다 ~

  16. 금융연합 2013.01.08 10:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산보다 중소기업에 더 비중을 두는거 같네요

  17. 건강정보 2013.01.08 10:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투자 잘못하면 난리나죠...ㅠㅠ

  18. 드래곤포토 2013.01.08 10:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다.
    좋은 하루되세요 ^^

  19. 신선함! 2013.01.08 11:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어느정도 알아두는것이 좋겠죠 ㅎㅎ
    잘 알구 갑니닷 !!

  20. 신바람점집운세 2013.01.08 12:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집값이 떨어져야죠..
    잘 읽고 갑니다:)

  21. 가을사나이 2013.01.08 12:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 문제가 참 많이 불거질거 같아요