Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

상가·오피스 수익률 6%예금금리는 1.5%에 그쳐

거래량 6분기 연속 증가올해 들어 50% 뛰어

 

 

  상가와 오피스 투자수익률이 예금금리의 4배 수준을 유지하며 올해 들어 거래량도 작년보다 50%나 늘었다. 30일 한국은행에 따르면 상가와 오피스 투자수익률은 3분기 연 6.4%와 연 6.1%였다. 이에 비해 예금금리는 연 1.5%. 같은 금액을 투자했을 때 지난 1년간 임대료와 가격 상승분이 1년 정기예금 이자수익의 4배 이상이라는 의미다. 상가와 오피스 투자 수익률과 예금금리 차는 20153분기에 4배를 넘어섰다. 작년 3분기에는 상가 수익률이 6.5%로 예금금리(1.3%)5배에 달했다. 수익률 차이는 4년 전과 비교하면 훨씬 더 벌어졌다. 20133분기에는 상가와 오피스 수익률은 연 5.5%와 연 5.2%인 반면 예금금리는 2.6%였다. 그 사이 한은 기준 금리가 2.50%에서 1.25%(3분기 기준)로 반토막이 된 반면 대출규제 완화 등에 힘입어 부동산 가격이 상승했다. 물가 상승률 이하로 내려간 예금금리를 견디지 못한 투자자들은 부동산으로 향했다. 상가·오피스 거래량은 6분기 연속 증가하며 올해 3분기 11만호에 달했다. 작년 1분기(54천호)에서 두배로 뛰었다. 올해 들어 3분기 동안 거래량은 282천호로 작년 동기(187천호)보다 50% 넘게 뛰었다.

 

 

  한은은 "투자수익률이 예금금리를 지속해서 상회하고 최근 주거용 부동산 규제가 강화되며 수도권을 중심으로 거래량이 큰 폭으로 증가했다"고 분석했다. 특히 오피스텔 거래가 활발해져서 거래량 비중이 상반기 44.1%에서 3분기 49.7%로 상승했다. 2015년부터 부동산 시장 활황으로 오피스텔 착공이 크게 늘었고, 이것이 23년인 지난 올해부터 본격 공급물량 증가로 이어진 것으로 풀이됐다. 공실률은 3분기 상가가 9.8%로 상반기(9.5%) 보다 올라갔지만 작년 평균 보다 낮다. 오피스는 12%로 작년 보다 내려왔지만 상가 보다 높다. 임대가격지수도 상가는 100.2로 상반기(100.1) 보다 상승했다. 오피스는 99.9로 떨어지며 작년 하반기(100.0) 이래 상가보다 낮은 추세를 이어갔다.(20171231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

  26KB금융경영연구소의 '전세 제도의 이해와 시장 변화' 보고서를 보면, 주택 전셋값은 20098월부터 올해 3월까지 68개월간 상승세를 이어가고 있다. 주택 전셋값은 이 기간에 42.8% 상승, 같은 기간 매매가격 상승률(15.9%) 보다 약 2.7 높았다. 반면 정기 예금금리는 20098월 연 4.09%에서 올 2월 연 1.73%로 반 토막 넘게 떨어졌다. 이는 임대인 입장에서는 임차인에게 높은 전셋값을 받아 은행에 고스란히 예금해도 예전만큼 수익을 올리지 못한다는 얘기다. 임차인은 임차인대로 전셋값 고공행진 탓에 상대적으로 덜 비싼 월세로 내몰리고 있다.

  전국 전·월세전환율은 20119%대였으나 최근에는 6%대까지 떨어졌다. ·월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 이 비율이 낮으면 상대적으로 전세보다 월세 부담이 낮다는 의미다. 높으면 그 반대를 뜻한다. 이처럼 저금리 기조가 이어지고 전세에 견줘 상대적으로 저렴한 월세 때문에 월세 비중은 점점 늘고 있다. 국토교통부 주거실태조사에 의하면 월세 비중은 201250.5%에서 201455.0%4.5%포인트 늘었다.

 

  월세 거래도 지난 201460만 건에서 작년 65만 건으로 5만 건 증가했다 KB금융경영연구소 관계자는 "전세보다 상대적으로 월세가 저렴한 데다가 임대인 역시 시장금리보다 높은 월세 운영을 통해 수익률을 높이려 하기에 당분간 전세의 월세 전환은 지속할 것"이라고 예상했다다만 최근 아파트 분양시장 호황에 힘입어 비수도권을 중심으로 주택 공급이 급증하는 점은 월세 전환의 속도를 더디게 할 가능성이 있다고 이 관계자는 덧붙이면서 "공급 증가는 월세 시장의 공실 증가 등 관리 위험 확대로 이어질 가능성이 커 상대적으로 전세 공급물량 확대로 이어질 가능성도 있다"고 밝혔다.(2016년 4월 26일 매일경제 기사 참조)






 

 

  농협은행의 대표 정기예금 상품인 채움정기예금의 1년 만기 금리는 11일 기준으로 연 1.99%다. 한국시티은행은 연 1.8%인 정기예금 금리를 12일 1.6%로 나춘다고 한다. 은행 정기예금 금리 1% 시대가 현실로 다가 온 것이다. 내년 한국은행이 발표한 소비자 물가 상승률 전망치가 2.4%임을 감안할 때 예금이자에 세금을 빼고실질금리는 마이너스인 셈이다. 예금에 돈을 넣어두면 가치를 까먹는 시대가 됐다. 더욱이 일본에 이어 유럽연합(EU)까지 양적완화에 나설 태세여서 저금리 기조는 상당기간 이어질 공산이 크다.

 

  은퇴한 직장인이 퇴직금 3억원을 금리 1.9% 정기예금에 넣어두면 세금 빼고 손에 쥐는 이자가 한달 40만원도 안된다. 은행에 적금으로 종자돈을 마련한 뒤 전세를 거쳐 내집을 마련한다는 고금리 시대 재테크 공식이 무너진 것이다. 금융투자협회의 지난해 말 기준으로 한국 가계의 부동산 등 비금융자산 비중은 75.1%로 미국 29.3%, 일본 39.9%을 크게 앞지르고 있고 금융자산 중 현금 예금 비중은 45.5%로 미국 12.7%, 영국 27.8%, 호주 22.0%에 비해 훨씬 높다.

  마이너스 실질금리는 국내 주택시장에도 지각변동을 일으키고 있다. 고금리 시대엔 전세가 대세였다. 집주인의 입장에선 세입자로부터 무이자 대출을 받는 것이나 마찬가지였기 때문이다. 그러나 실질금리가 마이너스로 떨어지자 전세의 월세 전환이 급속도로 이뤄지고 있다. 임대차 시장에서 월세 비중은 2011년 32.9%에서 올해 41.6%로 상승했다. 월세가 전세를 앞지르는 건 시간문제다.(이상 중앙일보 2014년 11월 12일 1면 기사 참조)

 

  이상 보도 내용을 종합해보면 저금리 시대가 당분간 지속된다는 가정과 고금리 시대의 재테크 수단인 전세 등이 신재테크 수단인 월세 등으로 급속히 바뀌고 있는 현실을 감안하여 전세에 맞춰져 있는 주택정책 등이 바뀌어야 한다는 것이다. 미국이 이미 양적완화를 중단한 상태이고 내년 상반기 쯤에 금리를 인상할 것이라는 예상이 있기는 하지만 일본이 대규모로 양정완화를 추진하고 있고 유럽연합이 이에 가세할 태세여서 저금리 시대의 종식은 어려울 것이라는 보도 내용에 동의를 하지만 미국과 일본, 유럽연합이 벌이고 있는 전의 전쟁의 결과가 우리에게 어떤 영향을 미칠지 예단하기는 어려우므로 개미 투자자들은 현금 주식 부동산에 대한 포트폴리오를 견지하는 것이 바람직할 것 같다.