05-15 14:44

 
 

 

 

다주택 기준 시점 6월 1일 다가와, 세금 급등해 처분하는게 상책이지만

장기 보유하면서 절세할 수 있어, 임대 등록·증여 28일까지 서둘러야

 

 

다주택을 유지할까, 주택 수를 줄일까. 집을 두 채 이상 가진 다주택자의 결정 시한이 임박해졌다. 보유세(재산세+종부세) 부과를 위한 다주택 기준 시점이 한 달 반 정도 뒤인 6월 1일이다. 고민에 빠진 다주택자가 올해 급증했다. 대폭 오르는 다주택자 종부세 세율을 적용하는 조정대상지역이 확 늘어났기 때문이다. 현재 전국 111곳으로 지난해(44곳)의 3배에 가깝다. 조정대상지역에선 3주택 이상에 적용하는 중과세율이 2주택부터다. 세부담 상한도 전년도 세금의 200%에서 300%로 늘어난다. 통계청 통계로 추정하면 일반세율을 적용받다가 조정대상지역에 추가돼 중과세율 대상이 된 2주택 가구가 60만가구 정도다. 올해부터 다주택 투자 수익률이 '마이너스'가 되기 때문에 다주택자가 선택의 기로에 섰다. 다주택자 종부세·양도세 세율이 올라가면서 다주택을 유지해 남는 게 없다. 집값 상승으로 얻는 차익보다 세금으로 나가는 돈이 더 많다.

 

 

김종필 세무사의 모의계산에 따르면 올해 공시가격 합계가 25억원인 조정대상지역 2주택자가 앞으로 5년간 낼 보유세가 총 4억원 정도다. 5년 뒤 집 한 채를 지금보다 5억원 오른 가격에 팔면 양도세를 빼고 남는 돈이 2억원 가량이다. 시세차익보다 세금이 2억원 더 많다. 서울·부산시장 선거의 야당 압승으로 세금 부담이 줄지 않을까. 다른 주택 규제가 풀리더라도 다주택자 세제가 완화될 가능성은 거의 없다. 오세훈 서울시장과 야당에서 나오는 세제 개편 목소리가 모두 1주택자를 대상으로 하고 있다. 처분이 상책이지만 다주택을 꼭 유지하고 싶다면 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 방법이 남아있다. 임대주택으로 등록해 종부세를 피할 수 있다. 등록 임대주택은 주택 수에서 빠지고 종부세 계산을 위한 공시가격 합산에서도 제외된다. 다만 지난해 정부의 주택임대사업자 제도 강화로 조건이 까다로워졌기 때문에 잘 따져봐야 한다. 주택 유형에서 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없다. 아파트 이외 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택 등만 가능하다. 단기임대(4년)가 없어지고 장기임대(10년)만 남아 10년 이상 임대해야 한다. 등록 시점의 공시가격이 6억원(수도권) 이하여야 한다. 올해 공시가격이 6억원 넘게 오를 예정이면 공시가격 결정 이후엔 등록하지 못한다.

 

 

단독주택·다가구주택은 용도 변경으로 아예 주택에서 지우면 된다. 용도를 주택에서 상가·사무실 등으로 바꾸는 것이다. 용도 변경을 통한 주택 수 줄이기는 지난달 국회의원 재산 공개 때 관심을 끌기도 했다. 일부 의원이 주택 수를 줄이기 위해 단독주택이나 다세대주택 등을 음식점이나 사무소 등으로 용도변경했다. 한 여당 의원은 배우자 명의의 다세대주택 내 주택 18가구를 2017년 음식점·사무소와 다가구주택(3가구)으로 용도변경했다. 지난해 남은 다가구주택도 사무실로 바꿨다. 주택 수 감소 외에 종부세 2000만원 정도 절감 효과도 봤다. 국토부에 따르면 지난해 단독주택·다가구주택 1만3000가구가 사무실 등으로 용도변경했다. 2019년보다 3000가구 가량 증가했다. 용도변경을 하려면 자치단체의 건축허가를 받아야 한다. 음식점 등은 주택보다 정화조·주차장 등을 더 많이 갖춰야 하기 때문이다. 송승훈 신대이앤지건축 부사장은 “지역에 따라 용도 변경이 제한될 수 있기 때문에 자치단체 협의가 필수”라고 말했다.

 

아파트는 임대주택 등록이나 용도 변경을 하기 어려워도 명의를 바꿔 세금을 줄일 수 있다. 종부세가 개인별 과세여서 개인별로 집을 나누면 세금이 줄어든다. 배우자 증여가 유리하다. 증여세를 내지 않는 금액이 자녀는 5000만원까지이지만 배우자는 6억원까지다. 증여 취득세가 4%에서 지난해 12%로 강화됐지만 공시가격 급등 등으로 종부세가 많이 늘어날 전망이어서 중장기적으로 보면 보유세보다 증여 비용이 적다. 단독 소유의 공시가격 15억·10억원 아파트 두 채 가운데 10억원짜리를 배우자에게 증여하는 경우 증여세와 증여 취득세가 총 3억원 가량 든다. 종부세를 한해 평균 5000만원가량 줄일 수 있어 6년 정도면 절세 금액이 증여 비용과 맞먹는다.

 

 

김종필 세무사는 “증여한 주택을 팔 때 양도세 계산에서 양도차익이 증여 금액만큼 줄기 때문에 양도세 절감 효과도 있다”고 말했다. 지난해 증여 취득세 강화 이후 줄던 증여가 다시 늘어났다. 법원등기정보에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트 등) 증여 건수가 1853건이었다. 3월 기준으로 다주택자 양도세 중과 도입 직전인 2018년 3월 이후 가장 많다. 지난달 열람에 들어간 올해 예정 공동주택 공시가격이 많이 오르자 공시가격 확정 전 증여하려는 수요가 늘었기 때문이다. 증여 취득세는 시가를 기준으로 하는 증여세와 달리 공시가격으로 계산한다. 김종필 세무사는 "다주택 여부는 6월 1일 결정하지만 종부세를 줄이기 위한 임대주택 등록이나 증여는 올해 공시가격이 결정되기 전에 서두르는 게 유리하다"고 강조했다. 오는 29일 올해 단독주택·공동주택 공시가격이 결정·공시된다.(2021년 4월 14일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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토지양도세 변경 적용해보니, 비사업용 토지 내년 매각땐

장기특별공제 혜택 못받고, 대폭 상향된 중과세 적용

토지 소유주들 불만 거셀듯

 

 

정부가 발표한 부동산 투기 근절 대책에 따라 내년부터 달라지는 토지 양도소득세제를 적용해 본 결과 세금이 대폭 늘어나 `과세 폭탄`이 현실로 나타났다. 투기 근절 대책은 실제 투기꾼들만 영향을 받도록 정교하게 설계돼야 하지만 선거를 앞둔 정부와 여당이 성급하게 대책을 발표하면서 결과적으로 전 국민을 투기꾼으로 몰아세운다는 비판이 제기됐다. 30일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에게 의뢰해 토지에 대한 양도세를 모의 계산한 결과 20년 전 5억원에 취득한 비사업용 토지를 내년에 10억원에 매각하면 총 납부세액이 올해와 비교해 두 배로 뛰는 것으로 나타났다. 20년 전 5억원에 상속받은 비사업용 토지를 올해 10억원에 판다고 가정하면 차익 5억원에 대해 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제 1억5000만원과 기본공제 250만원을 제외하고 과세표준 3억4750만원이 나온다. 여기에 현행 양도세율 중과세율인 10%포인트를 일반세율에 가산하면 1억4835만원의 양도세가 산출된다. 지방소득세(10%) 1483만원을 합한 총 납부세액은 1억6318만원이다. 반면 같은 조건에서 매각 시점을 내년으로 옮기면 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 미적용으로 기본공제 250만원만 적용돼 과세표준이 4억9750만원으로 급상승한다. 여기에 양도세 중과세율이 20%포인트로 높아져 산출세액은 2억7310만원이 되고, 지방세 2731만원까지 총 3억41만원의 세금을 납부해야 한다. 세금이 두 배로 뛰는 것이다.

 

 

정부의 이번 대책으로 기존 토지 소유주들에게 주어졌던 양도세 중과 축소나 감면 혜택이 상당 부분 사라지면서 신도시 토지 소유주 등을 중심으로 반발이 거세질 것으로 보인다. 정부는 투기적 거래의 기대수익 축소를 목적으로 내년부터 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율을 현행 10%포인트에서 20%포인트로 인상하고 과세표준의 최대 30%를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 적용도 배제하기로 했다. 이와 함께 정부는 3기 신도시 등 택지개발 사업, 토지구획 정리사업 등 공익사업에 따른 토지 양도 시 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 비사업용 토지를 사업용 토지로 간주해 중과세를 면제해 줬는데, 이를 사업인정고시일 5년 이전으로 요건을 강화했다. 즉 사업인정고시일로부터 5년 전에 산 토지라도 양도 시점에 비사업용 토지라면 양도세 중과세를 피하지 못한다는 뜻이다. 정부는 또한 법령 시행 후 신규로 취득한 토지가 양도 시점에 비사업용 토지일 경우 취득 시기와 관계없이 양도세 중과세율을 적용하고, 토지 수용 시 혜택을 주는 양도세 감면도 받을 수 없도록 하기로 했다.

 

 

일부 전문가들은 모든 토지 거래에 대해 일괄적으로 투기 대책을 적용하게 되면 선의의 피해자를 양산하고 토지 거래가 급감하는 등 부작용이 나타날 것으로 우려한다. 부동산 정보 플랫폼인 지존의 신태수 대표는 "실제 필요에 의해 토지를 산 사람이 피치 못할 사정으로 5년이 안 돼 되팔 수도 있는 것인데, 법령상으로는 투기꾼이 되는 것"이라며 "투기를 잡기 위한 대책은 타깃을 정밀하게 설정하는 것이 중요한데 그러지 못해서 전 국민이 투기 대책의 영향권에 들어간 상태"라고 말했다. 또 다른 전문가는 "이번 대책은 빈대 잡다 초가삼간 태우는 격"이라며 "모든 거래에 투기 대책을 적용하기보다 예를 들어 일정 규모 이상의 개발 지역을 지정해 투기 세력을 차단하도록 그 안에서만 중과세율 등을 적용한다든지 대책을 더욱 정교하게 고민할 필요가 있다"고 설명했다. 일각에서는 세법을 개정해야 하는 이번 대책이 국회를 통과할 수 있겠느냐는 반응도 나온다. 정부와 여당이 선거를 앞두고 한국토지주택공사(LH) 투기 사태에 대한 국민의 공분을 가라앉히기 위해 전방위적 투기 대책을 쏟아냈지만 선거 이후에 흐지부지될 수 있다는 것이다.(2021년 3월 31일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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퇴거 위로금, 집주인 양도차액 계산에 경비로 반영 가능

받은 세입자는 기타소득에 해당"기준 불명확해 과세는 어려워"

 

 

지난해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관이 세입자를 내보내려고 `위로금` 2천만원을 줬다고 알려지며 벌어진 논란 가운데 하나는 세금 문제다. 주택임대차보호법 개정으로 작년 7월 말 계약갱신청구권이 도입된 후로 홍 부총리처럼 주택을 매각하기 위해 세입자에게 위로금 또는 보상금을 지급하고 세입자는 계약갱신청구권을 쓰지 않기로 합의하는 사례를 종종 볼 수 있다. 홍 부총리 사례처럼 세입자 퇴거 위로금 액수가 이사비와 `복비` 수준을 벗어나 수천만원이나 되는 거액이라면 집주인에게는 만만치 않은 추가 부담이 된다. 주택 매도자 입장에서는 양도차익이 그만큼 줄어드는 것이기도 하다. 주택 매도를 생각하고 있는 50대 직장인 A씨는 "세무사에게 세입자 퇴거 위로금을 양도세 계산 시 경비로 반영할 수 있는지 문의했더니 알 수 없다는 답을 받았다"고 전했다.

 

 

11일 국세청에 따르면 집주인이 집을 매각하려고 지급한 세입자 퇴거 위로금은 양도세 계산에 `경비`로 반영할 수 있다. 국세청 관계자는 "위로금을 경비로 산입할 수 있는지는 각각 사실관계에 따라 판단하게 되는데, 원칙적으로 양도와 직접 관련해 발생한 비용(명도 비용)은 경비로 인정된다"고 설명했다. 이 관계자는 "집주인이 입주할 목적으로 위로금을 주고 내보냈다면 명도 비용이 아니므로 이후 양도 때 경비로 인정되지 않을 것으로 판단된다"고 덧붙였다. 위로금을 받은 세입자쪽의 과세 문제는 여전히 혼란스러운 상태다. 위로금 또는 합의금이 수천만원대 거액이라면 `기타소득`으로 분류돼 과세 대상이 될 수 있다는 게 국세청의 설명이다. 그러나 위로금 중 얼마만큼이 과세 대상인지를 놓고서는 국세청도 뚜렷한 기준을 제시하지 못하고 있다. 계약이 만료되기 전에 세입자를 내보냈다면 위로금은 위약금 또는 해약금에 해당하는데, 이 경우 `손해액을 초과해 지급한 금액`이 기타소득액이 된다. 문제는 세입자의 손해액을 산정하기가 쉽지 않다는 데 있다. 단순히 이사비와 중개수수료만을 손해액으로 한정하는 의견에는 세입자가 동의하기 어렵다. 계약이 만료된 세입자에게 준 위로금도 기타소득액을 따지기가 쉽지 않다.

 

 

국세청은 법적 의무 없이 지급하는 합의금 성격의 사례금은 전액을 기타소득 과세 대상으로 보는데, 계약갱신청구권이 있는 세입자가 받은 위로금이 그에 해당하는지 명확하게 답하지 못했다. 다만 전액을 기타소득 과세대상 금액으로 본다고 해도 이러한 합의금은 80%를 필요경비로 의제(擬制, 인정)한다고 국세청은 설명했다. 계약갱신청구권 도입으로 300만원 이상(기타소득 합산 신고 기준) 위로금을 받은 세입자가 이를 기타소득으로 신고한다면 그 시기는 오는 5월 종합소득신고 기간이다. 다른 국세청 관계자는 "세입자가 받은 퇴거 위로금에 대한 기타소득 과세 관행이 구축되지 않아 손해액 계산 방식 등을 명확하게 제시하기는 어렵다""관할세무서가 위로금을 받은 사실을 파악한다고 해도 근거를 제시하기 어려워 본격적으로 과세하기는 어려운 단계"라고 덧붙였다.(2021311일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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또바뀌는 다주택자 양도세, 보유기간 이어 실거주도 재산정

전세 매물 또 줄어들 요인 생겨

 

 

올해부터 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 최종 1주택 시점부터 보유기간을 재산정하는 동시에 `거주기간`도 2년을 새로 채워야 하는 것으로 나타났다. 이렇게 되면 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년간 본인 집에 머물러야 한다. 임대차 3법과 함께 시중에 전세 매물을 줄일 요인으로 작용하며 전셋값 상승을 부추길 것이란 우려가 나온다. 21일 기획재정부는 `조정대상지역 1가구 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일`을 묻는 질의에 최종 1주택이 된 날부터 보유 및 거주기간 모두 새로 2년을 채워야 한다고 답했다. 올해부터 소득세법 시행령 개정에 따라 1주택을 따지는 보유기간 기준이 취득 시기가 아니라 최종적으로 1주택이 된 시기라는 점은 알려졌던 사실이다. 그러나 1주택 9억원 이하 주택 양도세 비과세 요건인 실거주 요건의 경우 복잡한 법령 때문에 일반인들 사이에 혼란이 많았다. 이번 기재부 유권해석은 올해 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간뿐 아니라 실거주기간도 재산정해야 한다는 점을 명확히 했다. 기재부 관계자는 "당초 관련 시행령 안에 `보유한 기간 중 거주를 할 것`이라고 이미 돼 있다"며 "당연히 보유기간과 함께 실거주기간도 재산정하게 되는 것"이라고 설명했다.

 

 

이 때문에 기존에 보유하던 주택을 전세 매물로 공급하던 다주택자는 양도세를 피하기 위해서라도 기존 세입자를 내보낼 것이라는 관측이 나온다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "이는 결국 기존 세입자가 내쫓기게 되는 상황을 의미한다"며 "전세 수요가 늘어나 전셋값 상승을 야기하게 될 것"이라고 했다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년 넘게 기다려야 한다는 점도 다주택자의 본인 집 실거주를 부추긴다. 가령 전세 만료가 6개월가량 남은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년6개월간 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 세 부담이 크다. 결국 비과세 요건을 맞추기 위해 다주택자는 기존 세입자 전세 계약이 끝난 매물을 빈집으로 남겨둘 가능성이 높다. 세입자를 받으면 최소 2년 넘게 기다려야 하기 때문에 그보다 짧은 기간 동안 차라리 집을 비우는 것이 낫기 때문이다. 우 팀장은 "다주택자는 주택 처분 후에도 남은 1채를 매각하는 시점이 늦어질 수밖에 없다"며 "경우에 따라서 본인 거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 소유자가 2년간 전입신고해 매물 잠김 현상을 가속화할 요인으로 보인다"고 했다. 김종필 세무사는 "종전 거주 기간을 인정해주지 않을까 기대했는데 법 조문을 과도하게 물리적으로 해석했다"며 "과세 불복 가능성도 있다"고 평가했다.(2021년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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올해 7번의 크고 작은 부동산 대책이 나왔다. 특히 부동산 관련 세금은 여러 번에 걸쳐 세율이나 공제 조건이 달라져 복잡하기 짝이 없다. 올해 발표했지만, 실제 시행은 내년인 규제도 많다. 항목별로 정리해봤다.

 

#종합부동산세

 

▶세율 및 상한 변경=내년 1월부터 종합부동산세 세율이 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 인상된다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 오른다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에는 개인 최고세율을 적용한다. 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6% 일괄 적용이다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 내년 95%로 인상된다. 세 부담 상한도 높아진다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 현재 200%에서 300%로 인상된다. 법인 보유주택은 세 부담 상한을 없애고 6억원 기본공제액도 폐지한다.

 

▶공제율 및 공제방식 변경=내년 1월부터 고령자 공제율이 높아진다. 1주택자(실수요)인 고령자 세액 공제율이 구간별로 10%포인트 오른다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10%포인트 올라 최대 80%가 된다. 역시 1월부터 부부 공동명의 공제 방식을 선택할 수 있다. 1주택을 공동 보유하고 있는 부부는 종부세 산정 시 원하는 공제 방식을 선택할 수 있다. 공동명의로 부부가 각 6억원씩 총 12억원까지 공제받아도 되고 부부 중 한명의 명의로 공제받아도 된다. 이런 경우 1가구 1주택자는 9억원을 공제받은 후 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수 있다. 1가구 1주택자의 방식을 적용하려면 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까진 공동명의가 유리하고 12억원이 넘는다면 보유 기간이 길고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제가 유리하다”고 말했다.

 

 

#양도소득세

 

▶최고세율 인상=내년 1월부터 소득세 최고세율이 현재 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 최고 42%지만, 내년엔 10억원을 초과하면 최고세율이 45%까지 높아진다. 주택을 2년 미만 보유했거나 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율은 내년 6월부터 높아진다. 현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용한다. 하지만 내년 6월 이후부터는 1년 미만 보유 주택은 세율이 30% 높아져 70%가 된다. 2년 미만 보유 주택은 60% 단일세율이다. 분양권도 마찬가지다. 현재 조정대상지역 내 분양권에 대해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있다. 내년 6월부터는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60% 세율을 적용한다. 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 10%포인트 오른다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 현재 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과한다. 앞으로는 각각 20%, 30%로 인상된다.

 

▶비과세 산정방식, 분양권 주택 수 포함=1월부터 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 조건이 달라진다. 현재는 해당 주택을 2년 이상 보유하면 된다. 내년 1월부터는 보유 기간 산정방식이 조금 달라진다. 2주택 이상 보유했다가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 된 경우 남은 1주택에 대해서 비과세를 하려면 보유 기간 산정이 까다로워진다. 보유 기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’부터 계산해야 한다. 단 일시적 2주택 같은 사유로 1주택 비과세를 하는 주택은 예외다. 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제도 달라진다. 현재는 2년 이상 거주한 주택은 보유 기간마다 연 8%씩, 10년 이상일 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 내년부터는 보유 기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율이 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 각각 나뉜다. 예컨대 10년 이상 보유하고 거주도 했어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 1월부터 주택 수에 분양권이 포함된다. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 분양권도 주택 수로 포함해서 양도세가 부과된다. 단 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용하고 취득한 분양권은 해당하지 않는다.

 

#청약 제도

 

▶특별공급 소득 기준 완화=내년 1월부터 신혼부부 특별공급 소득 기준과 생애최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 120%(맞벌이 130%) 이하다. 내년부터는 140%(맞벌이 160%) 이하로 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준도 현재 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대된다. 공공주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 100% 이하에서 130% 이하로, 민영주택은 130%에서 160% 이하로 완화된다.

 

▶분양가 상한제 아파트 거주의무기간=내년 2월 19일부터 분양가 상한제가 적용된 아파트에 당첨됐다면 해당 아파트 완공 후 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 직접 입주해서 살아야 한다. 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무‧생업‧취학 또는 질병 치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 거쳐 거주한 것으로 인정받을 수 있다.

 

#임대차 제도

 

▶전‧월세 신고제 시행=내년 6월부터 주택 전‧월세 계약을 하면 해당 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 안에 시‧군‧구청에 공동으로 신고해야 한다. 계약 당사자, 임대 기간, 보증금, 임대료, 계약금‧중도금‧잔금 납부일 등을 기재해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 임대료 등이 변경돼도 30일 이내에 신고해야 한다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔과 고시원 등은 주택이 아니라 신고 대상이 아니다.

 

▶조합원 분양신청 자격 강화=정확한 시행 시기는 아직 정해지지 않았지만, 내년부터 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에선 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청을 할 수 있다. 거주 기간은 연속으로 거주하지 않아도 되고 거주 기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 충족하지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받는다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.(2020년 12월 26일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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주담대 실거주 의무 강화에, 시장선 입주가능 매물만 찾아

정부가 대신 물어주는 보증금, 올해 3000억원으로 사상 최대

 

 

# 수도권에 아파트 두 채를 보유하고 있는 A씨(47)는 최근 세입자가 살고 있는 수원의 아파트 한 채를 내놨지만 두 달째 매수 문의조차 없어 고민에 빠져 있다. A씨는 내년 인상되는 종합부동산세·양도소득세 부담을 피하기 위해 인근 매물 호가에 비해 수천만 원 저렴한 가격에 급매물을 내놨다. 하지만 중개업소에선 손님들이 입주 가능한 매물만 찾는다며 팔기 어렵다는 입장이어서 A씨는 가격을 더 낮춰야 할지 고민 중이다. 주택 매수자의 실거주 의무가 강화되고 임대차3법 시행으로 집주인들 입지가 좁아지면서 세를 낀 매물을 팔기가 갈수록 어려워지고 있다. 이 같은 현상이 심해지면 새 세입자를 구하기 어려운 지방이나 빌라의 경우 제때 보증금을 돌려주지 못하는 `깡통전세`가 늘어날 것으로 우려된다.

 

7일 부동산 업계에 따르면 최근 전세 낀 집을 인근 호가보다 저렴하게 내놨지만 장기간 팔리지 않아 고민하는 집주인이 늘어나고 있다. 이 같은 현상이 발생하는 근본 원인은 각종 대출 규제로 갭투자가 사실상 어려워지고 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 전세 낀 매물을 찾는 사례가 급감하고 있기 때문이다. 최근 도입된 다주택자 취득세 중과(8~12%)와 내년 예고된 종부세 인상 등으로 인해 추가 매수를 고려하던 투자자들은 발이 묶인 상태다. 따라서 최근 집을 매수하려는 사람들은 무주택자나 `갈아타기`를 고려하는 1주택자가 대부분이다. 이들은 주로 주택담보대출을 받아 잔금을 치러야 하는데 6·17 부동산 대책에서 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하는 규정이 새로 생긴 탓에 기존 세입자가 있는 매물을 매수하는 것은 사실상 불가능하다. 또한 새로운 집주인(매수자)이 실거주를 희망할 시 기존 세입자의 계약갱신청구권과 충돌하는 문제도 전세 낀 매물을 팔기 어렵게 만들고 있다.

 

 

이 문제에 대한 국토교통부·법무부의 유권해석이 예상보다 늦어지면서 실거주한다는 매수인에게 집을 팔아도 되는지 시장의 혼란이 커지고 있는 상황이다. 앞으로 매매 시장이 침체기로 돌아서면 갭투자가 위축되면서 전세 낀 매물은 팔기가 더 어려워질 전망이다. 특히 세입자를 구하기 쉽지 않은 지방이나 빌라·다가구 등의 경우에는 집주인이 만기 시 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세도 늘어날 것으로 우려된다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제금)은 올해 최대치를 경신했다. 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액은 올해 8월 말 기준 3015억원으로, 지난해 1년간 총액인 2836억원을 이미 넘어섰다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "매매 거래가 갑자기 위축되면 역전세난이 발생하면서 투자자나 세입자 모두 큰 피해가 발생할 수 있다"고 지적했다.(2020년 9월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강동 39%↑양천 20%↑ 등, 서울 전지역 재산세 확 뛰어

수입 없는 노년층 부담 심각

다주택자 잡겠다는 규제들이 서울집값 폭등 부추긴 결과

실직한 40대 가장의 눈물, "재산세 산정 다시 해달라“

 

 

서울 한 아파트에 7년째 살고 있는 40대 가장 A씨는 최근 재산세 고지서를 받아들고 경악을 금치 못했다. 지난해보다 30% 가까이 인상된 총 250만원(9월분 합산)의 재산세가 고지됐기 때문이다. A씨는 불황으로 지난 5월 실직하고 수입이 없는 상황이다. A씨는 "신혼을 전세로 시작해 2년마다 이사 다니는 설움에 어렵게 집 한 채를 마련했는데 이제 1년치 대출이자를 고스란히 재산세로 내야 할 형편"이라며 "1주택자가 집 팔고 어디 갈 수 있는 것도 아닌데 정부가 세금을 다시 산정해서 재발송해줬으면 좋겠다"고 호소했다. 올해 재산세 고지서가 속속 날아들면서 서울시내 곳곳에서 1주택 실거주자들의 불만이 들끓고 있다. 정부는 "다주택자·투기꾼을 잡기 위한 정책일 뿐 1주택자 증세는 없다"고 주장하고 있지만 실제로는 실거주용 주택 한 채만 보유한 선량한 시민들이 `증세 폭탄`의 피해를 고스란히 받고 있다. 15일 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 서울 강남구 래미안대치팰리스 전용면적 114㎡ 보유자는 지난해보다 200만원 넘게 오른 총 942만원의 재산세를 납부해야 한다. 어지간한 직장인의 두세 달치 월급보다도 많은 금액이다. 서초구 반포자이 전용 84㎡도 올해 재산세가 총 662만원 수준으로 지난해보다 150만원가량(29.8%) 올랐다.

 

재산세는 7월과 9월 건축물분과 토지분이 각각 50%씩 나눠 고지된다. 강남권 주요 아파트 단지의 경우 재산세 총액 상승률이 세 부담 상한선인 30%까지 오른 단지가 많다. 송파구 잠실주공5단지에 15년째 살고 있는 박 모씨(54)는 "강남에 산다고 전부 고소득자가 아니고 한 동네에 오랜 기간 살아온 평범한 직장인이 대부분인데 이렇게 세금을 매년 급격히 올려버리면 생활이 힘들어진다"며 "정부가 임대료에 5% 상한제를 도입한다고 하는데 실거주자들 부담이 큰 재산세에도 5% 상한제를 도입해야 한다"고 말했다. 재산세 인상은 특히 고정 수입이 없는 노년층에 더 큰 부담이다. 용산구의 한 전용 59㎡ 아파트에 홀로 살고 있는 김 모씨(75·여)는 얼마 전 올해 재산세 고지서를 받아들고 분통을 터뜨렸다. 김씨가 내야 할 세금은 9월에 내야 할 2차분까지 합치면 180만원으로, 지난해(140만원)보다 총 40만원이나 올랐다. 혼자 특별한 수입 없이 살아가고 있는 김씨에겐 큰 부담이다. 김씨는 "평생 모아 노년에 집 한 채 가지고 사는데 수입이 없는 노인들은 다 죽으란 거냐"고 호소했다. 직주근접이 용이한 마포구, 서대문구 등 서울 도심 지역 아파트 단지에 사는 신혼부부들도 재산세 폭탄에 비명을 지르고 있다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡에서 3년째 살고 있는 권 모씨(42)는 "해마다 생활비·교육비 부담도 커지는데 지난해보다 80만원이나 오른 재산세를 보고 경악을 금치 못했다"며 "정부가 스스로 부동산 정책에 실패해 집값을 올려놓고 왜 책임을 1주택자에게까지 지우는지 모르겠다"고 하소연했다.

 

 

재산세 부담이 급증한 이유는 과세표준이 되는 공시가격이 크게 올랐기 때문이다. 공동주택(아파트)과 단독주택 공시가격은 각각 14.7%, 6.9%씩 상승했다. 올해 7월 서울시 자치구에 매겨진 재산세는 총 2조611억원으로 사상 처음 2조원을 넘어섰다. 가장 높은 재산세 인상률을 보인 곳은 신축 아파트 단지가 많은 강동구(39.3%)였으며 서초구(20.5%) 양천구(19.6%) 용산구(19.0%) 성동구(16.8%) 등이 뒤를 이었다. 여권 일각에서는 1주택자 양도소득세 비과세나 취득세 감면 혜택을 폐지해야 한다는 의견까지 나오고 있어 향후 1주택자의 `갈아타기`도 힘들어질 전망이다. 지난 14일 고용진 더불어민주당 의원 등 주재로 열린 `부동산 세제 개편 방향 및 과제` 토론회에서는 1가구 1주택 양도세 비과세를 과감히 폐지 혹은 대폭 축소해야 한다는 의견이 제시됐다. 반면 정부의 증세에 반발하는 국민 청원이 잇따르고 18일 광화문에서 대규모 집회가 예정되는 등 이른바 `조세저항 국민운동`까지 불붙고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "정부가 투기 수요를 잡는다며 연일 대책을 내놓고 있지만 1주택 실수요자들을 배려하는 정책은 없다"면서 "코로나19로 인해 경기도 좋지 않은 상황에서 1주택 실수요자들은 재산세 등 보유세 부담을 낮추는 정책이 필요하다"고 말했다.(2020년 7월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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7·10 부동산대책 / 단타매매 양도세 인상

 

 

정부가 10일 발표한 부동산 대책으로 내년 6월부터 다주택자와 단기 보유자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 다만 정부는 내년 5월 말까지 이들이 주택을 매도하면 현행 세율을 적용받을 수 있도록 해 시장에 다주택자의 매물이 나올 수 있도록 유도한다는 방침이다. 우선 단기 양도차익에 대한 환수가 강화된다. 정부는 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 대폭 높이고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6~42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 앞서 지난해 발표한 12·16 대책에서 정부는 1년 미만 보유 주택에 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 40%의 양도세율을 적용하겠다고 발표했으나 추가로 세율을 20%포인트씩 더 높여 양도세 부담을 한층 강화한 것이다.

 

 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 단기 거래의 양도소득세를 계산한 결과 1주택자일지라도 부담해야 하는 양도소득세가 1억원 가까이 오르는 것으로 나타났다. 1주택자가 `래미안대치팰리스` 전용 94㎡를 1년 미만 보유하고 되파는 경우 양도차익이 3억7000만원이라고 가정하면 현재 양도소득세를 2억212만원(세율 40% 적용) 낸다. 7·10 대책에 따라 내년 6월부터는 양도소득세 2억8297만원(세율 70% 적용)을 내야 한다. 이번 대책으로 양도소득세만 8000만원 넘게 오른다. 1주택자일지라도 양도차익의 76%를 세금으로 내게 됐다. 1년 이상 2년 미만 보유하는 경우에도 양도소득세가 껑충 오른다. 1주택자가 `마포래미안푸르지오` 전용 84㎡를 22개월 보유하고 되팔 때 양도차익이 3억원이라면 현재 양도소득세를 1억301만원(기본세율 적용) 낸다. 내년 6월부터는 양도소득세율 60%가 적용돼 1억9635만원을 내야 한다. 양도차익의 65%를 세금으로 뱉어내야 하는 것이다.(2020년 7월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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당정, 다주택자 강력대책 준비… 취득·종부·양도세 모두 중과

 

 

더불어민주당과 정부, 청와대는 8일 한목소리로 "2채 이상의 집을 보유한 고위 공직자는 최대한 빨리 집을 팔라"고 지시했다. 부동산 시장이 요동치는 상황에서 당·정·청 고위 인사들의 다주택 문제가 논란이 되자 뒤늦게 '매각 독촉'에 나선 것이다. 주택 가격 폭등을 다주택자 탓으로 돌렸던 여권이 '주택 매각' 이벤트로 책임을 모면하려 한다는 지적이 나온다. 민주당은 이날 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 부동산 보유 및 거래에 대한 세율을 대폭 높이는 방안을 검토하기 시작했다. 정세균 국무총리는 이날 코로나 중앙재난안전대책본부 회의에서 "각 부처는 고위 공직자 주택 보유 실태를 조속히 파악하고, 다주택자는 하루빨리 매각할 수 있게 조치를 취해 달라"고 했다. 노영민 대통령 비서실장은 이날 페이스북을 통해 자신의 서울 서초구 아파트를 매각하겠다고 밝혔다.

 

 

민주당 김태년 원내대표는 이날 당 회의에서 "총선 당시 '2년 내 처분'을 약속했지만, 부동산 안정화를 위해 솔선수범하는 취지에서 이른 시일 내 이행해줄 것을 (소속 의원들에게) 당 차원에서 촉구할 것"이라고 했다. 다만 청와대와 민주당 내부에선 "일방적 매각 지시를 따를 수 없다"는 반발도 나오고 있다. 한편 민주당과 정부가 준비하고 있는 22번째 부동산 대책의 핵심은 2주택 이상 보유자에 대한 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 중과(重課)인 것으로 알려졌다. 다주택자가 주택을 사고 보유하고 파는 전 과정에 무거운 세금을 매겨, 주택 매매를 통한 시세 차익을 없애고 매각을 유도하겠다는 것이다. 종부세 인상 폭은 정부가 지난해 12·16 대책에서 올리겠다고 밝힌 것보다 클 것으로 알려졌다. 민주당은 이날 "7월에 할 수 있는 (부동산 관련) 조치는 다 하겠다"고 했다. 또 추가 대책의 '약효'가 나타나지 않을 경우 2차·3차 대책을 계속 내놓겠다고 했다.(2020년 7월 9일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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올해 2월 입주를 시작한 서울 영등포구 신길뉴타운의 신길센트럴자이(신길12구역 재개발). 1008채 규모 대단지에다 올해 신길뉴타운의 입주 물량이 5000여 채나 예정돼 있어 전세금이 안정될 것으로 예상된 곳이었다. 하지만 전용면적 59m² 기준으로 지난해 12월 4억5000만∼4억6000만 원에 거래되던 전세금이 올해 1월 들어 5억 원을 넘긴 데 이어 이달 5억3500만 원에 실거래됐다. 인근의 한 공인중개사는 “양도소득세 비과세 요건에 2년 거주 요건이 신설되면서 집주인들이 전세 대신 거주를 택하는 비중이 확실히 늘었다”며 “전세 물량이 생각보다 적은데 신축을 선호하는 이들은 여전해 전세금이 계속해서 오르는 추세”라고 설명했다. 서울 강동구 고덕동도 비슷한 상황이다. 올해 2월부터 입주를 시작한 4057채 규모의 고덕 아르테온(고덕주공3단지 재건축)의 전용면적 59m² 전세는 지난달까지 4억7000만∼5억 원에 실거래됐다. 반면 이달에는 전세금의 호가가 6억 원이 넘는 일부 물건도 등장했다. 고덕동 일대는 지난해 9월 고덕 그라시움(4932채)을 시작으로 12월 고덕 롯데캐슬베네루체(1859채), 고덕 센트럴아이파크(1745채) 등 1만3000여 채 입주 물량이 쏟아진 곳이다. 그러나 강동구의 아파트 평균 전세금은 지난해 8월 3.3m²당 1711만 원에서 지난달에는 1750만 원으로 올랐다.

 

 

‘대단지 입주=전세금 하락’이라는 공식이 깨질 정도로 서울 주요 아파트의 전세금 상승세가 지속되고 있다. 정부의 각종 부동산 규제가 거래 수요 억제에 맞춰져 있다 보니 전세 수요를 증가시키는 ‘풍선효과’라는 지적이 나온다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파 등으로 부동산 가격이 하락할 것으로 예상되면서 매매 수요가 전세로 전환되는 등 복합적인 요인도 거론되고 있다. 19일 KB부동산에 따르면 지난달 전세수급지수는 155.2를 기록했다. 지난해 3월 107.4로 100을 넘긴 이후 1년째 꾸준한 상승세다. 전세수급지수는 100을 기준으로 100을 넘길 경우 전세 공급이 부족하고, 전세금 상승이 예상된다는 뜻이다. 이처럼 전세금이 지속적으로 오르고 있는 배경에는 매매시장의 전망이 밝지 않은 탓이 크다. 대표적으로 서울 강남구 은마아파트는 최근 중층에 위치한 전용면적 76m²가 18억 원에 급매물로 나왔다. 지난해 12월 최고 21억5000만 원에 거래되던 것에 비해 3억 원가량 떨어졌다. 반면 전세금은 같은 면적대가 지난해 4월 3억7000만∼4억9000만 원에 거래되던 것이 1년 뒤인 이달에는 5억∼5억9000만 원으로 1억 원가량 올랐다.

 

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울의 이주 수요는 줄지 않는데 정부 규제가 매매를 억제하는 방식이라 수요가 전세로 옮겨 간 탓이 크다”며 “강력한 대출 규제 등 정부의 정책 기조가 단기간에 바뀔 가능성이 작아 당분간 전세시장 상승세가 계속될 것”이라고 말했다. 한국은행의 기준금리가 0%대에 진입하는 등 초저금리를 맞이한 것 역시 전세시장의 불안감을 키울 수 있다는 분석이 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “전세금을 은행에 맡겨도 기대 이자 수익이 1%도 안 되는데 전세를 월세로 돌리면 4∼5%의 이자 효과를 기대할 수 있다”며 “전세 물량이 대거 반전세나 월세로 전환될 가능성이 커 전세시장의 매물 잠김 현상이 올 수 있다”고 말했다.(2020년 4월 20일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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