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주담대 실거주 의무 강화에, 시장선 입주가능 매물만 찾아

정부가 대신 물어주는 보증금, 올해 3000억원으로 사상 최대

 

 

# 수도권에 아파트 두 채를 보유하고 있는 A씨(47)는 최근 세입자가 살고 있는 수원의 아파트 한 채를 내놨지만 두 달째 매수 문의조차 없어 고민에 빠져 있다. A씨는 내년 인상되는 종합부동산세·양도소득세 부담을 피하기 위해 인근 매물 호가에 비해 수천만 원 저렴한 가격에 급매물을 내놨다. 하지만 중개업소에선 손님들이 입주 가능한 매물만 찾는다며 팔기 어렵다는 입장이어서 A씨는 가격을 더 낮춰야 할지 고민 중이다. 주택 매수자의 실거주 의무가 강화되고 임대차3법 시행으로 집주인들 입지가 좁아지면서 세를 낀 매물을 팔기가 갈수록 어려워지고 있다. 이 같은 현상이 심해지면 새 세입자를 구하기 어려운 지방이나 빌라의 경우 제때 보증금을 돌려주지 못하는 `깡통전세`가 늘어날 것으로 우려된다.

 

7일 부동산 업계에 따르면 최근 전세 낀 집을 인근 호가보다 저렴하게 내놨지만 장기간 팔리지 않아 고민하는 집주인이 늘어나고 있다. 이 같은 현상이 발생하는 근본 원인은 각종 대출 규제로 갭투자가 사실상 어려워지고 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 전세 낀 매물을 찾는 사례가 급감하고 있기 때문이다. 최근 도입된 다주택자 취득세 중과(8~12%)와 내년 예고된 종부세 인상 등으로 인해 추가 매수를 고려하던 투자자들은 발이 묶인 상태다. 따라서 최근 집을 매수하려는 사람들은 무주택자나 `갈아타기`를 고려하는 1주택자가 대부분이다. 이들은 주로 주택담보대출을 받아 잔금을 치러야 하는데 6·17 부동산 대책에서 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하는 규정이 새로 생긴 탓에 기존 세입자가 있는 매물을 매수하는 것은 사실상 불가능하다. 또한 새로운 집주인(매수자)이 실거주를 희망할 시 기존 세입자의 계약갱신청구권과 충돌하는 문제도 전세 낀 매물을 팔기 어렵게 만들고 있다.

 

 

이 문제에 대한 국토교통부·법무부의 유권해석이 예상보다 늦어지면서 실거주한다는 매수인에게 집을 팔아도 되는지 시장의 혼란이 커지고 있는 상황이다. 앞으로 매매 시장이 침체기로 돌아서면 갭투자가 위축되면서 전세 낀 매물은 팔기가 더 어려워질 전망이다. 특히 세입자를 구하기 쉽지 않은 지방이나 빌라·다가구 등의 경우에는 집주인이 만기 시 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세도 늘어날 것으로 우려된다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제금)은 올해 최대치를 경신했다. 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액은 올해 8월 말 기준 3015억원으로, 지난해 1년간 총액인 2836억원을 이미 넘어섰다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "매매 거래가 갑자기 위축되면 역전세난이 발생하면서 투자자나 세입자 모두 큰 피해가 발생할 수 있다"고 지적했다.(2020년 9월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강동 39%↑양천 20%↑ 등, 서울 전지역 재산세 확 뛰어

수입 없는 노년층 부담 심각

다주택자 잡겠다는 규제들이 서울집값 폭등 부추긴 결과

실직한 40대 가장의 눈물, "재산세 산정 다시 해달라“

 

 

서울 한 아파트에 7년째 살고 있는 40대 가장 A씨는 최근 재산세 고지서를 받아들고 경악을 금치 못했다. 지난해보다 30% 가까이 인상된 총 250만원(9월분 합산)의 재산세가 고지됐기 때문이다. A씨는 불황으로 지난 5월 실직하고 수입이 없는 상황이다. A씨는 "신혼을 전세로 시작해 2년마다 이사 다니는 설움에 어렵게 집 한 채를 마련했는데 이제 1년치 대출이자를 고스란히 재산세로 내야 할 형편"이라며 "1주택자가 집 팔고 어디 갈 수 있는 것도 아닌데 정부가 세금을 다시 산정해서 재발송해줬으면 좋겠다"고 호소했다. 올해 재산세 고지서가 속속 날아들면서 서울시내 곳곳에서 1주택 실거주자들의 불만이 들끓고 있다. 정부는 "다주택자·투기꾼을 잡기 위한 정책일 뿐 1주택자 증세는 없다"고 주장하고 있지만 실제로는 실거주용 주택 한 채만 보유한 선량한 시민들이 `증세 폭탄`의 피해를 고스란히 받고 있다. 15일 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 서울 강남구 래미안대치팰리스 전용면적 114㎡ 보유자는 지난해보다 200만원 넘게 오른 총 942만원의 재산세를 납부해야 한다. 어지간한 직장인의 두세 달치 월급보다도 많은 금액이다. 서초구 반포자이 전용 84㎡도 올해 재산세가 총 662만원 수준으로 지난해보다 150만원가량(29.8%) 올랐다.

 

재산세는 7월과 9월 건축물분과 토지분이 각각 50%씩 나눠 고지된다. 강남권 주요 아파트 단지의 경우 재산세 총액 상승률이 세 부담 상한선인 30%까지 오른 단지가 많다. 송파구 잠실주공5단지에 15년째 살고 있는 박 모씨(54)는 "강남에 산다고 전부 고소득자가 아니고 한 동네에 오랜 기간 살아온 평범한 직장인이 대부분인데 이렇게 세금을 매년 급격히 올려버리면 생활이 힘들어진다"며 "정부가 임대료에 5% 상한제를 도입한다고 하는데 실거주자들 부담이 큰 재산세에도 5% 상한제를 도입해야 한다"고 말했다. 재산세 인상은 특히 고정 수입이 없는 노년층에 더 큰 부담이다. 용산구의 한 전용 59㎡ 아파트에 홀로 살고 있는 김 모씨(75·여)는 얼마 전 올해 재산세 고지서를 받아들고 분통을 터뜨렸다. 김씨가 내야 할 세금은 9월에 내야 할 2차분까지 합치면 180만원으로, 지난해(140만원)보다 총 40만원이나 올랐다. 혼자 특별한 수입 없이 살아가고 있는 김씨에겐 큰 부담이다. 김씨는 "평생 모아 노년에 집 한 채 가지고 사는데 수입이 없는 노인들은 다 죽으란 거냐"고 호소했다. 직주근접이 용이한 마포구, 서대문구 등 서울 도심 지역 아파트 단지에 사는 신혼부부들도 재산세 폭탄에 비명을 지르고 있다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡에서 3년째 살고 있는 권 모씨(42)는 "해마다 생활비·교육비 부담도 커지는데 지난해보다 80만원이나 오른 재산세를 보고 경악을 금치 못했다"며 "정부가 스스로 부동산 정책에 실패해 집값을 올려놓고 왜 책임을 1주택자에게까지 지우는지 모르겠다"고 하소연했다.

 

 

재산세 부담이 급증한 이유는 과세표준이 되는 공시가격이 크게 올랐기 때문이다. 공동주택(아파트)과 단독주택 공시가격은 각각 14.7%, 6.9%씩 상승했다. 올해 7월 서울시 자치구에 매겨진 재산세는 총 2조611억원으로 사상 처음 2조원을 넘어섰다. 가장 높은 재산세 인상률을 보인 곳은 신축 아파트 단지가 많은 강동구(39.3%)였으며 서초구(20.5%) 양천구(19.6%) 용산구(19.0%) 성동구(16.8%) 등이 뒤를 이었다. 여권 일각에서는 1주택자 양도소득세 비과세나 취득세 감면 혜택을 폐지해야 한다는 의견까지 나오고 있어 향후 1주택자의 `갈아타기`도 힘들어질 전망이다. 지난 14일 고용진 더불어민주당 의원 등 주재로 열린 `부동산 세제 개편 방향 및 과제` 토론회에서는 1가구 1주택 양도세 비과세를 과감히 폐지 혹은 대폭 축소해야 한다는 의견이 제시됐다. 반면 정부의 증세에 반발하는 국민 청원이 잇따르고 18일 광화문에서 대규모 집회가 예정되는 등 이른바 `조세저항 국민운동`까지 불붙고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "정부가 투기 수요를 잡는다며 연일 대책을 내놓고 있지만 1주택 실수요자들을 배려하는 정책은 없다"면서 "코로나19로 인해 경기도 좋지 않은 상황에서 1주택 실수요자들은 재산세 등 보유세 부담을 낮추는 정책이 필요하다"고 말했다.(2020년 7월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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7·10 부동산대책 / 단타매매 양도세 인상

 

 

정부가 10일 발표한 부동산 대책으로 내년 6월부터 다주택자와 단기 보유자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 다만 정부는 내년 5월 말까지 이들이 주택을 매도하면 현행 세율을 적용받을 수 있도록 해 시장에 다주택자의 매물이 나올 수 있도록 유도한다는 방침이다. 우선 단기 양도차익에 대한 환수가 강화된다. 정부는 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 대폭 높이고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6~42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 앞서 지난해 발표한 12·16 대책에서 정부는 1년 미만 보유 주택에 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 40%의 양도세율을 적용하겠다고 발표했으나 추가로 세율을 20%포인트씩 더 높여 양도세 부담을 한층 강화한 것이다.

 

 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 단기 거래의 양도소득세를 계산한 결과 1주택자일지라도 부담해야 하는 양도소득세가 1억원 가까이 오르는 것으로 나타났다. 1주택자가 `래미안대치팰리스` 전용 94㎡를 1년 미만 보유하고 되파는 경우 양도차익이 3억7000만원이라고 가정하면 현재 양도소득세를 2억212만원(세율 40% 적용) 낸다. 7·10 대책에 따라 내년 6월부터는 양도소득세 2억8297만원(세율 70% 적용)을 내야 한다. 이번 대책으로 양도소득세만 8000만원 넘게 오른다. 1주택자일지라도 양도차익의 76%를 세금으로 내게 됐다. 1년 이상 2년 미만 보유하는 경우에도 양도소득세가 껑충 오른다. 1주택자가 `마포래미안푸르지오` 전용 84㎡를 22개월 보유하고 되팔 때 양도차익이 3억원이라면 현재 양도소득세를 1억301만원(기본세율 적용) 낸다. 내년 6월부터는 양도소득세율 60%가 적용돼 1억9635만원을 내야 한다. 양도차익의 65%를 세금으로 뱉어내야 하는 것이다.(2020년 7월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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당정, 다주택자 강력대책 준비… 취득·종부·양도세 모두 중과

 

 

더불어민주당과 정부, 청와대는 8일 한목소리로 "2채 이상의 집을 보유한 고위 공직자는 최대한 빨리 집을 팔라"고 지시했다. 부동산 시장이 요동치는 상황에서 당·정·청 고위 인사들의 다주택 문제가 논란이 되자 뒤늦게 '매각 독촉'에 나선 것이다. 주택 가격 폭등을 다주택자 탓으로 돌렸던 여권이 '주택 매각' 이벤트로 책임을 모면하려 한다는 지적이 나온다. 민주당은 이날 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 부동산 보유 및 거래에 대한 세율을 대폭 높이는 방안을 검토하기 시작했다. 정세균 국무총리는 이날 코로나 중앙재난안전대책본부 회의에서 "각 부처는 고위 공직자 주택 보유 실태를 조속히 파악하고, 다주택자는 하루빨리 매각할 수 있게 조치를 취해 달라"고 했다. 노영민 대통령 비서실장은 이날 페이스북을 통해 자신의 서울 서초구 아파트를 매각하겠다고 밝혔다.

 

 

민주당 김태년 원내대표는 이날 당 회의에서 "총선 당시 '2년 내 처분'을 약속했지만, 부동산 안정화를 위해 솔선수범하는 취지에서 이른 시일 내 이행해줄 것을 (소속 의원들에게) 당 차원에서 촉구할 것"이라고 했다. 다만 청와대와 민주당 내부에선 "일방적 매각 지시를 따를 수 없다"는 반발도 나오고 있다. 한편 민주당과 정부가 준비하고 있는 22번째 부동산 대책의 핵심은 2주택 이상 보유자에 대한 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 중과(重課)인 것으로 알려졌다. 다주택자가 주택을 사고 보유하고 파는 전 과정에 무거운 세금을 매겨, 주택 매매를 통한 시세 차익을 없애고 매각을 유도하겠다는 것이다. 종부세 인상 폭은 정부가 지난해 12·16 대책에서 올리겠다고 밝힌 것보다 클 것으로 알려졌다. 민주당은 이날 "7월에 할 수 있는 (부동산 관련) 조치는 다 하겠다"고 했다. 또 추가 대책의 '약효'가 나타나지 않을 경우 2차·3차 대책을 계속 내놓겠다고 했다.(2020년 7월 9일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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올해 2월 입주를 시작한 서울 영등포구 신길뉴타운의 신길센트럴자이(신길12구역 재개발). 1008채 규모 대단지에다 올해 신길뉴타운의 입주 물량이 5000여 채나 예정돼 있어 전세금이 안정될 것으로 예상된 곳이었다. 하지만 전용면적 59m² 기준으로 지난해 12월 4억5000만∼4억6000만 원에 거래되던 전세금이 올해 1월 들어 5억 원을 넘긴 데 이어 이달 5억3500만 원에 실거래됐다. 인근의 한 공인중개사는 “양도소득세 비과세 요건에 2년 거주 요건이 신설되면서 집주인들이 전세 대신 거주를 택하는 비중이 확실히 늘었다”며 “전세 물량이 생각보다 적은데 신축을 선호하는 이들은 여전해 전세금이 계속해서 오르는 추세”라고 설명했다. 서울 강동구 고덕동도 비슷한 상황이다. 올해 2월부터 입주를 시작한 4057채 규모의 고덕 아르테온(고덕주공3단지 재건축)의 전용면적 59m² 전세는 지난달까지 4억7000만∼5억 원에 실거래됐다. 반면 이달에는 전세금의 호가가 6억 원이 넘는 일부 물건도 등장했다. 고덕동 일대는 지난해 9월 고덕 그라시움(4932채)을 시작으로 12월 고덕 롯데캐슬베네루체(1859채), 고덕 센트럴아이파크(1745채) 등 1만3000여 채 입주 물량이 쏟아진 곳이다. 그러나 강동구의 아파트 평균 전세금은 지난해 8월 3.3m²당 1711만 원에서 지난달에는 1750만 원으로 올랐다.

 

 

‘대단지 입주=전세금 하락’이라는 공식이 깨질 정도로 서울 주요 아파트의 전세금 상승세가 지속되고 있다. 정부의 각종 부동산 규제가 거래 수요 억제에 맞춰져 있다 보니 전세 수요를 증가시키는 ‘풍선효과’라는 지적이 나온다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파 등으로 부동산 가격이 하락할 것으로 예상되면서 매매 수요가 전세로 전환되는 등 복합적인 요인도 거론되고 있다. 19일 KB부동산에 따르면 지난달 전세수급지수는 155.2를 기록했다. 지난해 3월 107.4로 100을 넘긴 이후 1년째 꾸준한 상승세다. 전세수급지수는 100을 기준으로 100을 넘길 경우 전세 공급이 부족하고, 전세금 상승이 예상된다는 뜻이다. 이처럼 전세금이 지속적으로 오르고 있는 배경에는 매매시장의 전망이 밝지 않은 탓이 크다. 대표적으로 서울 강남구 은마아파트는 최근 중층에 위치한 전용면적 76m²가 18억 원에 급매물로 나왔다. 지난해 12월 최고 21억5000만 원에 거래되던 것에 비해 3억 원가량 떨어졌다. 반면 전세금은 같은 면적대가 지난해 4월 3억7000만∼4억9000만 원에 거래되던 것이 1년 뒤인 이달에는 5억∼5억9000만 원으로 1억 원가량 올랐다.

 

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울의 이주 수요는 줄지 않는데 정부 규제가 매매를 억제하는 방식이라 수요가 전세로 옮겨 간 탓이 크다”며 “강력한 대출 규제 등 정부의 정책 기조가 단기간에 바뀔 가능성이 작아 당분간 전세시장 상승세가 계속될 것”이라고 말했다. 한국은행의 기준금리가 0%대에 진입하는 등 초저금리를 맞이한 것 역시 전세시장의 불안감을 키울 수 있다는 분석이 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “전세금을 은행에 맡겨도 기대 이자 수익이 1%도 안 되는데 전세를 월세로 돌리면 4∼5%의 이자 효과를 기대할 수 있다”며 “전세 물량이 대거 반전세나 월세로 전환될 가능성이 커 전세시장의 매물 잠김 현상이 올 수 있다”고 말했다.(2020년 4월 20일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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`국민과 대화` 팩트체크해보니, 전셋값 서울 20주 연속 상승인데

"우리 정부 들어 매우 안정세“

3~4인 가구 수요 많은데도, 공급은 1~2인가구만 초점 둬

정책실패 언급않고 "자신있다", 규제 위주 기존 정책 이어갈듯

 

 

문재인 대통령이 지난 19일 국민과의 대화에서 "부동산 문제는 자신 있다"며 전국적으로 부동산 가격이 안정되고 있다고 평가했다. 이날 문 대통령 발언은 지난주 국토교통부가 문재인정부 2년 반 성과를 자랑한 내용과 동일하다. 국토부가 이런 식의 보고를 올려 대통령이 서울과 지방 집값 양극화 현실을 파악하지 못했다는 추측도 나온다. 매일경제신문이 20일 대통령의 발언과 시장 상황을 팩트체크로 분석했다. 문 대통령은 19"임기 2년 반 동안 내놓은 규제 덕분에 전국적으로는 부동산 가격이 하락할 정도로 안정됐다"고 자평했다. 틀린 말은 아니다. 한국감정원에 따르면 문재인정부가 출범한 20175월부터 올해 1111일까지 전국 아파트 값은 1.77% 떨어졌다. 문제는 양극화다. KB국민은행에 따르면 지난 10월 기준 서울 아파트 중위 매매가격은 역대 최고치인 87525만원을 기록해 현 정부가 출범한 201756635만원보다 44% 올랐다. 반면 수도권을 제외한 지방 중위 가격은 16575만원에서 14877만원으로 내려갔다. 서울 집값은 지난해 9·13 부동산 대책 발표 후 7개월간 하락했지만 올해 7월부터 20주 연속 오르는 등 롤러코스터를 타고 있다. 강남에서는 3.3당 매매가가 1억원을 돌파한 아파트까지 생겨나 국민의 박탈감이 심하다. 특히 지방은 충북·충남 등 공급과잉 지역과 울산·경남 등 제조업 기반이 무너진 지역을 중심으로 하락세가 이어졌다.

 

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장은 지역끼리 영향을 주고받아 전체적으로 확대해가는 경향이 있다""잠잠하던 지방도 대전·부산·울산 등을 중심으로 불안 신호가 나오는 형국"이라고 덧붙였다. 문 대통령은 또 "과거 미친 전월세 시장도 우리 정부 들어 매우 안정돼 있다"고 했다. 문제는 앞으로 공급이 전반적으로 감소할 가능성이 높다는 점이다. 부동산114에 따르면 작년 167674가구에 달했던 경기도 입주 물량이 내년 113000가구 안팎까지 30%가량 내려갈 것으로 전망된다. 서울도 최근 민간택지 분양가상한제 등이 시행되면서 공급 우려가 커지는 상황이다. 이 같은 상황을 반영하듯 전국 전셋값은 지난 9월 둘째 주부터 상승 반전을 시작해 10주 연속 상승세를 기록하고 있다. 서울은 20주 연속, 수도권은 14주 연속 상승하고 있다. 여기에 정부가 최근 정시 확대와 특목고 폐지를 골자로 한 교육개편안을 발표하면서 대치동·목동·잠실 등을 중심으로 전셋값 불안 조짐이 퍼지고 있다. 대치동은 전세가격이 폭등하며 매물이 자취를 감추고 있다. 대치삼성래미안은 9월 전용 84의 전세 매물이 92000만원에 거래됐지만 현재는 115000만원에 임차인을 구하고 있다. 정부가 전월세신고제·계약갱신청구권 도입 등을 공론화하는 상황도 주택 임대차 시장 불안을 부채질할 위험이 높다는 전망이다. 정부가 용역을 준 연구에서조차 청구권 등이 도입되면 집주인이 2년 뒤 임대료를 마음대로 못 올릴 위험에 대비해 제도 시행 전 가격을 미리 올릴 수 있다는 사실을 인정했다.

 

 

문 대통령은 규제 대책 외에 주택 공급을 늘리는 방안도 착실하게 진행하고 있다고 설명했다. 3기 신도시를 포함해 수도권에 30만채를 짓고 있고 신혼부부와 청년 등을 위한 주거 지원도 이뤄지고 있다는 것이다. 아울러 "1인 가구가 늘어나면서 4인용 아파트가 필요하지 않게 돼 청년 맞춤형 주거가 필요하다"고 강조했다. 하지만 3기 신도시는 입주하기까지 시차가 걸리고, 1·2인 가구를 중심으로 한 주택 지원은 공급 문제를 해결하기 어렵다는 게 전문가들 얘기다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금의 공급 문제는 서울, 최소한 서울에 접근하기 쉬운 지역에 3·4인 가족이 거주하기 좋은 새 아파트가 별로 없다는 부분인데 이를 간과하는 건 아닌지 걱정스럽다"고 밝혔다. 그러나 정부의 정책 방향이 크게 바뀌지는 않을 전망이다. 문 대통령은 `보유세를 높이고 양도소득세를 낮춰 다주택자들이 집을 내놓아 무주택자들이 살 수 있게 해달라`는 패널의 질문에는 "참고하겠다"고 했을 뿐 뚜렷한 답을 내놓지 않았다. 문 대통령이 "양도세는 1가구 1주택의 경우 면세가 되기 때문에 실소유자의 주택 취득에 방해가 될 것 같지는 않다"고 한 부분도 논란거리다. 1가구 1주택자에게 주는 면세 혜택 기준을 이번 정부 들어 오히려 까다롭게 만들었기 때문이다. 기존에는 양도일 현재 기준으로 1주택자이고 주택 보유 기간이 2년 이상이면 양도세 면제였다. 하지만 기획재정부는 이 기준을 `다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년 이상 된 주택`으로 바꿔 2021년부터 적용하기로 했다.(20191121일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`김의겸 투자` 흑석9 전수조사, 거래 28건 중 15건이 공동소유

부부명의 많고 자녀와 공동도, 보유세·양도세·증여세…절세효과 커 투자에 활용

 

부동산 투자에 `절세 수단`으로 범용화된 보유세·양도세 절감을 위한 `공동 명의` 등기가 재개발사업지 투자에도 광범위하게 이뤄진 것으로 나타났다. 김의겸 전 청와대 대변인의 재개발 투기 의혹이 불거졌던 서울 동작구 흑석동 `흑석9구역` 재개발 사업지에 투자한 사람 중 상당수가 공동 명의를 활용한 것으로 파악됐다. 그간 맞벌이 부부 등 실수요자들이 아파트를 매입할 때 절세 수단으로 통용되던 공동 명의가 재개발·재건축 등 시세차익을 기대하는 투자 분야로도 급속도로 확산되고 있다는 해석이 나온다. 7일 매일경제신문이 2018년 이후 흑석9구역에서 거래된 단독·다가구주택과 상가 건물을 전수조사한 결과 전체 매물 28개 중 절반이 넘는 15개가 공동 소유 형태로 거래된 것으로 확인됐다. 부부 공동 명의로 매입했던 김 전 대변인을 비롯해 절반이 넘는 매수인이 공동 명의를 선택한 것이다. 공동 명의는 최근 강화된 종합부동산세(종부세) 규제로 인해 각광받고 있는 대표적 절세 수단이다. 인별로 과세되는 종부세를 살펴보면 단독 소유 시 공시가격 9억원 이상 주택(1주택 보유 기준)에 부과된다. 하지만 1주택을 2인이 공동 소유하면 1인당 6억원까지 공제돼 총 가액 12억원 초과 시 종부세를 낸다. 양도소득세 역시 지분별로 차익을 평가하는 만큼 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

흑석9구역 내 공동 명의 매입 거래 15건 중 부부 관계로 추정되는 매물은 총 13(86%)에 달했다. 통상 비슷한 연령대에 같은 주소지를 둔 공동 명의자는 부부로 추정되는데, 13건이 이에 속했다. 김 전 대변인 부부 역시 이에 해당한다. 부모 관계 공동 명의로 추정되는 거래는 2건이다. 공동 소유자 중 최연소는 1990년생이었고 1980년대 출생 소유자도 8명에 달했다. 공동 소유를 지분 비율별로 살펴보면 대다수인 12건이 5050 비율이었고 그 외 2080, 4060, 4951 비율로 지분을 나눠 가졌다. 공동 명의로 인한 양도세 절세 효과도 상당한 것으로 분석됐다. 매일경제가 재개발 투자 전문 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션해본 결과 김 전 대변인 소유 상가건물(건물면적 272)을 되팔아 시세차익이 5~10억원 발생하면 단독 소유 대비 3800만원 정도 절세 효과가 있는 것으로 확인됐다. 해당 시뮬레이션을 진행한 세무사는 "공동 소유로 인한 양도세 절감 효과가 큰 만큼 대부분 투자자들도 공동 명의를 택한 것으로 보인다"고 분석했다. 증여세에서도 상당 부분 이익이다. 배우자 지분 증여 시 6억원까지 공제가 되는 만큼 큰 증여세 부담 없이 부부간 지분 증여를 할 수 있고 향후 상속 시에도 절세 효과가 있을 것으로 예상된다. 절세를 위한 기본 상식이 된 공동 명의 소유는 양성평등 추세가 반영되고 있는 주택 보유 형태 변화와도 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다. 실제 작년 11월 통계청이 발표한 주택소유통계(2017년 기준)에 따르면 총 주택 소유자 1367만명(1496만가구) 중 여성 소유자 비율이 6003000명으로 43.9%를 차지했다. 여성 단독 소유 주택이 늘어났을 뿐만 아니라 매년 늘어나고 있는 부부 공동 소유가 비율로 반영된 것으로 풀이된다. 2인 이상이 공동 소유한 주택 역시 전체 중 11.7%로 전년(9.3%) 대비 2.4%포인트 증가했다.

 

또 최근 통계청이 발표한 신혼부부통계에서도 부부 공동 명의 주택 소유 비율은 201511.3%부터 꾸준히 상승해 201713.3%를 기록했다. 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트는 "고가 주택 보유자들에게 공동 명의는 가장 기본적인 절세 전략으로 통용된다""재개발 투자에서도 이러한 원칙이 동일하게 적용되는 만큼 시장 전반적으로 이러한 공동 명의는 대세를 이룰 것"이라고 말했다. 다만 전문가들은 공동 명의가 절세를 위한 만능열쇠가 아니라는 점을 염두에 둬야 한다고 지적했다. 일반적으로 공동 명의가 유리한 점이 많지만 재산 보유 현황과 매입 시기 등에 따라 실익이 없을 수도 있다는 것이다. 고령자 또는 장기 보유자에게 제공되는 세제 혜택이 부부 공동 명의에는 적용되지 않고 고가 주택은 공동 명의보다 단독 명의가 유리한 측면이 있기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 "처음 구입 시에 공동 명의를 하는 것이 아니라 보유 중 공동 명의로 변경할 때는 증여세·취득세 등을 따져봐야 한다""무조건 공동 명의를 하기보다는 사전 검토를 통해 유불리를 따져본 뒤 결정하는 것이 현명하다"고 조언했다.(201948일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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오른 공시"다주택자, 부부간 증여 늘 듯"

주택 소유자들 절세전략 고심, '급매냐 버티기냐' 저울질

 

 

  서울의 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대폭(14.17%)으로 오르면서 다주택자 등 주택 보유자들이 셈법 마련에 바빠졌다. 강남권을 비롯해 마용성’(마포·용산·성동구) ‘노도강’(노원·도봉·강동구) 등 외곽지역을 망라해 공시가격이 대폭 상향 조정돼 예년보다 세 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다. 서울에서 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 모두 219862가구로 작년(14807가구)에 비해 56.1% 급증했다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물 처분이나 증여 거래가 늘 것으로 예상한다.

 

 

‘5월 내 잔금조건급매 일부 예상

 

  주택을 처분할 의사가 있던 주택 보유자 일부는 세금 납부일을 고려해 매각 결정을 앞당길 것이란 관측이 지배적이다. 종부세와 재산세는 매년 61일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정되기 때문에 그 이전에 매각하는 것이 유리하다. 재산세와 종부세의 납부(부과) 시기는 건물 재산세가 7, 토지 재산세 9, 종부세는 12이다. 예를 들어 주택 소유자인 A씨가 61일 후 B씨에게 집을 팔면 올해 재산세와 종부세는 B씨가 아니라 A씨가 내야 한다. 해마다 6월 이전으로 잔금 지급일을 당겨 세금을 피하려는 거래가 나오는 까닭이다. 잠실동 A공인 관계자는 매년 4~5월엔 재산세 등을 우려해 5월 말까지 잔금을 모두 치르는 조건을 단 급매물이 일부 나온다올해는 인근 대단지 위주로 세금 부담이 커져 급매 거래가 예년보다 늘어날 전망이라고 말했다. 다주택자의 매물도 나올 것으로 예상된다. 다주택자는 올해부터 세 부담 인상 상한선이 기존 150%에서 최대 300%까지 급상승해 세금도 늘어났다. 정부는 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들을 대상으로 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 기존 다주택자가 실거주용 주택에 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 2020년까지 나머지 보유주택 매각을 완료해야 한다는 점도 관건이다. 정부는 최근 다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 이에게 양도세를 비과세하는 조항을 202111일부터 양도하는 주택에 적용하기로 했다.

 

 

양도세 부담스러워 매각 못해

 

  그러나 단순히 보유세 부담으로 매물을 던지는 사례가 많지는 않을 전망이다. 서울 단지 대부분은 그간 집값 급등으로 인한 시세차익과 양도세 부담이 이번에 늘어난 보유세 인상분을 훨씬 웃돌아서다. 일단 공시가격이 9억원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않는다. 도봉구 창동 북한산아이파크전용 84는 공시가격이 38800만원에서 42000만원으로 오른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 이 아파트 보유세는 지난해 808320원에서 올해 883440원으로 75120만원 늘어나는 데 그친다. 올해 공시가격이 9억원 이상이라도 보유세 인상분보다 양도세가 훨씬 크다. 성동구 성수동 트리마제전용 69는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 2547000원에서 올해 382만원으로 약 130만원 뛴다. 성수동 B공인 관계자는 요즘은 1주택자라도 집을 팔면 양도세가 보유세 수십 년치에 달한다젊은 맞벌이 부부거나 가장이 일을 하는 등 현금흐름이 충분한 경우 보유세 수백만원이 무서워 집을 파는 사례는 드물 것이라고 말했다.

 

 

부부간 증여 늘어날 듯

 

  전문가들은 다음달까지 매매 대신 증여를 통해 집을 부부 공동명의로 돌리거나 자녀에게 증여하는 방법을 택하는 이가 많을 것으로 전망한다. 이번 공개된 공시가격은 예비 열람안이다. 오는 4월 말까지 증여를 서두르면 작년 공시가격을 기준으로 증여할 수 있다. 특히 다주택자들이 부부 공동명의로 전환하면 주택 등기 후 부과되는 종부세 부담이 크게 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 공시가격이 12억원인 주택을 부부 공동명의로 전환할 경우 50%씩 지분을 나누면 각각 6억원만큼의 주택 지분을 보유하게 된다. 이 경우 각각 1주택 보유자라면 종부세를 아예 피할 수도 있다. 각자 공시가격 6억원까지는 종부세가 과세되지 않기 때문이다. 독립세대를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하면 종부세와 함께 양도소득세도 줄일 수 있다. 다만 주택을 구입한 이후 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 건 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 기존에 보유한 주택이라도 공동명의로 전환하면 취득세를 새로 내야 해서다. 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 땐 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄어들 가능성도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “1주택자면 공동명의로 변경하는 과정에서 종부세 절세 효과보다 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있어 신중할 필요가 있다고 말했다.(2019319일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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전체 거래중 22% 역대최고

 

 

  거래절벽 상황에서 아파트 증여 수요가 늘면서 지난달 서울 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중이 22%에 달했다. 이는 20061한국감정원이 통계를 작성하기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 19일 매일경제가 한국감정원 통계 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 총 7000건 중 증여는 1511건에 달했다. 건수 자체는 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 직전인 작년 3(2187)에 더 많았지만 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 거래절벽으로 전체 거래건수가 대폭 줄면서 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 확 올라갔다. 서울 아파트 증여 건수는 최근 들어 월별로 평균 1000건 안팎이었으나 1월엔 1500건으로 눈에 띄게 늘어났다. 정부가 쏟아낸 규제로 인해 집을 사겠다는 사람을 찾기도 쉽지 않고, 서울을 비롯한 규제 지역 아파트 보유자들은 최고 62%까지 부과되는 양도소득세도 부담 되다 보니 배우자나 자녀에게 증여하는 사례가 많아진 것이다.

 

 

  특히 아파트 소유자들이 지금은 시장 상황이 좋지 않지만 장기적으로 서울 집값은 우상향할 것이라는 기대를 갖고 있어 `파느니 물려준다`는 심리가 작용한 것으로 분석된다. 증여를 통해 보유세를 아끼려는 `절세` 심리도 작용했다. 올해 아파트 공시가격이 인상될 전망이고 2022년까지 종합부동산세 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 상승하는 데다 종합부동산세 세율도 인상돼 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다. 가족 중 1명 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 여러 명 명의로 나누면 세 부담이 확 줄어 증여가 늘고 있다는 해석이다.(2019220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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위례·수서 등 로또 분양, 차익 10~50% 환수 의무화
다운계약으로 차익축소 우려, 감정원서 거래가 적정성 평가
규제가 또 규제 만드는 악순환

 

 

 

  정부가 수억 원 차익이 예상되는 신혼희망타운에서 발생하는 시세차익 10~50%를 주택기금으로 환수하기로 한 가운데 `다운계약서` 등 일탈 행위를 막기 위해 실거래가격의 적정성을 평가해 환수금액을 최종 결정하기로 했다. 매도자와 매수계약자들이 거래가격을 축소 신고해 환수액을 줄이고 이로 인해 신혼희망타운이 일부 당첨자들의 `로또`로 전락하는 사태를 막겠다는 의도다. 그러나 정부가 어설픈 규제로 만들어낸 `로또주택`에 대해 비판이 따르자 과도한 시세차익을 막겠다며 환수 시스템을 만들더니, 환수가 제대로 되지 않을 경우를 대비해 검증에 나서는 등 `꼬리에 꼬리를 무는 규제`에 황당하다는 반응도 많다. 현 정부 들어 규제를 내놓고는 그 규제의 부작용을 막기 위해 연속해서 규제를 쏟아내며 시장을 왜곡하는 사례가 잇따라 비판의 목소리가 더 높아지고 있다. 23일 국토교통부에 따르면 위례신도시 등 신혼희망타운에 의무 적용되는 수익공유형 모기지를 이용한 후 주택을 매각하는 당첨자들에 대해 한국감정원을 통해 `매각가격 적정성` 검토 과정을 거치기로 했다. 신혼희망타운은 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 30~40%가량 저렴해 `로또 청약`이라는 비판을 받아왔다. 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다. 이에 정부가 꺼낸 카드가 수익공유형 모기지 대출 의무화다. 주택 매각 등으로 인한 대출금 상환 시 보유기간·자녀 수 등에 따라 시세차익을 10~50% 주택도시기금과 나눠 갖는 것이다. 문제는 시세차익을 정산하는 기준이다.

 

 

 

  기본적으로 매도·매수자의 `실거래가`에 기반해 시세차익을 계산하지만 국토부는 매도·매수자가 다운계약서를 쓰고 거래할 가능성을 차단할 방침이다. 국토부 관계자는 "매매된 실거래가격이 정상적인지 감정원의 감정평가를 거쳐 검증 후에 시세차익을 확정하고 적용 비율에 따라 환수할 계획"이라고 말했다. 그러나 시장 가격에 대해 국가가 `적정성` 여부를 다시 평가하는 만큼 논란이 커질 것으로 보인다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "공시가격의 경우 감정원이 평가해 매년 내놓지만 적정가격이냐를 두고 논란과 민원이 많다""거래가격 적정성을 놓고 국가와 매도자 간 분쟁이 커질 수 있다"고 말했다. 익명의 부동산 전문가는 "이젠 정부가 시장 가격마저 결정하겠다는 것이냐""감정원 시세도 분명히 시차가 있고, 매매자에 따라 특별한 사정이 있어 가격이 다를 수 있는데 이를 정부가 정해주겠다는 발상이 이해가 안 간다"고 말했다. 수익공유형 모기지에 대한 비판 여론은 청와대 게시판에서도 커지고 있다. 모기지 이자가 연 1.3%로 파격적으로 싸기는 하지만 모기지를 받아서 낸 이자, 중개수수료 등은 향후 수익 정산 시 `비용`으로 전혀 인정받지 못한다. 이자를 내는 동안 소득공제 혜택도 없다. 심지어 집을 팔 때 실거래가에서 분양가를 뺀 금액에 맞춰 양도소득세도 내야 한다.

 



  심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도소득세로 시세차익을 일부 내는데 국가(기금)와 수익도 공유해야 한다면 분양받는 사람 입장에선 매력이 상당히 떨어진다"고 설명했다. 청와대 국민청원 게시판 등엔 `자격`이 너무 빡빡하다는 불만이 계속 올라오고 있다. 신혼희망타운은 기본적으로 무주택자인 결혼 7년 이내 신혼부부 또는 1년 내 혼인신고할 예정인 예비 부부가 대상이다. 6세 자녀를 둔 `한부모가족`도 청약이 가능하다. 그러나 소득과 재산이 일정 수준 이하여야 한다. 고소득자나 고액 자산가가 당첨되는 것을 막기 위해서다. 소득은 맞벌이가 도시근로자 평균의 130%(3인 가구 월 650만원), 외벌이가 120%(600만원) 이하여야 한다. 부동산·예금·주식·자동차 등 `모든 자산`을 합친 금액에서 빚을 뺀 순자산이 25060만원을 넘으면 신청할 수 없다. 신혼희망타운은 최대 8년까지 전매제한 기간이 결정된다. 시세 대비 70% 이하인 위례 신혼희망타운 전매제한은 8, 거주의무 기간은 5년 적용이 유력시된다. 최소 5년 거주하고 8년 장기 보유해야 팔 수 있다는 의미다. 보유기간에 비해 전용 46~55의 소형 주택이어서 아이를 키우면서 장기 거주하기엔 너무 협소하다는 불만도 크다.(20181124일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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