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`김의겸 투자` 흑석9 전수조사, 거래 28건 중 15건이 공동소유

부부명의 많고 자녀와 공동도, 보유세·양도세·증여세…절세효과 커 투자에 활용

 

부동산 투자에 `절세 수단`으로 범용화된 보유세·양도세 절감을 위한 `공동 명의` 등기가 재개발사업지 투자에도 광범위하게 이뤄진 것으로 나타났다. 김의겸 전 청와대 대변인의 재개발 투기 의혹이 불거졌던 서울 동작구 흑석동 `흑석9구역` 재개발 사업지에 투자한 사람 중 상당수가 공동 명의를 활용한 것으로 파악됐다. 그간 맞벌이 부부 등 실수요자들이 아파트를 매입할 때 절세 수단으로 통용되던 공동 명의가 재개발·재건축 등 시세차익을 기대하는 투자 분야로도 급속도로 확산되고 있다는 해석이 나온다. 7일 매일경제신문이 2018년 이후 흑석9구역에서 거래된 단독·다가구주택과 상가 건물을 전수조사한 결과 전체 매물 28개 중 절반이 넘는 15개가 공동 소유 형태로 거래된 것으로 확인됐다. 부부 공동 명의로 매입했던 김 전 대변인을 비롯해 절반이 넘는 매수인이 공동 명의를 선택한 것이다. 공동 명의는 최근 강화된 종합부동산세(종부세) 규제로 인해 각광받고 있는 대표적 절세 수단이다. 인별로 과세되는 종부세를 살펴보면 단독 소유 시 공시가격 9억원 이상 주택(1주택 보유 기준)에 부과된다. 하지만 1주택을 2인이 공동 소유하면 1인당 6억원까지 공제돼 총 가액 12억원 초과 시 종부세를 낸다. 양도소득세 역시 지분별로 차익을 평가하는 만큼 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

흑석9구역 내 공동 명의 매입 거래 15건 중 부부 관계로 추정되는 매물은 총 13(86%)에 달했다. 통상 비슷한 연령대에 같은 주소지를 둔 공동 명의자는 부부로 추정되는데, 13건이 이에 속했다. 김 전 대변인 부부 역시 이에 해당한다. 부모 관계 공동 명의로 추정되는 거래는 2건이다. 공동 소유자 중 최연소는 1990년생이었고 1980년대 출생 소유자도 8명에 달했다. 공동 소유를 지분 비율별로 살펴보면 대다수인 12건이 5050 비율이었고 그 외 2080, 4060, 4951 비율로 지분을 나눠 가졌다. 공동 명의로 인한 양도세 절세 효과도 상당한 것으로 분석됐다. 매일경제가 재개발 투자 전문 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션해본 결과 김 전 대변인 소유 상가건물(건물면적 272)을 되팔아 시세차익이 5~10억원 발생하면 단독 소유 대비 3800만원 정도 절세 효과가 있는 것으로 확인됐다. 해당 시뮬레이션을 진행한 세무사는 "공동 소유로 인한 양도세 절감 효과가 큰 만큼 대부분 투자자들도 공동 명의를 택한 것으로 보인다"고 분석했다. 증여세에서도 상당 부분 이익이다. 배우자 지분 증여 시 6억원까지 공제가 되는 만큼 큰 증여세 부담 없이 부부간 지분 증여를 할 수 있고 향후 상속 시에도 절세 효과가 있을 것으로 예상된다. 절세를 위한 기본 상식이 된 공동 명의 소유는 양성평등 추세가 반영되고 있는 주택 보유 형태 변화와도 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다. 실제 작년 11월 통계청이 발표한 주택소유통계(2017년 기준)에 따르면 총 주택 소유자 1367만명(1496만가구) 중 여성 소유자 비율이 6003000명으로 43.9%를 차지했다. 여성 단독 소유 주택이 늘어났을 뿐만 아니라 매년 늘어나고 있는 부부 공동 소유가 비율로 반영된 것으로 풀이된다. 2인 이상이 공동 소유한 주택 역시 전체 중 11.7%로 전년(9.3%) 대비 2.4%포인트 증가했다.

 

또 최근 통계청이 발표한 신혼부부통계에서도 부부 공동 명의 주택 소유 비율은 201511.3%부터 꾸준히 상승해 201713.3%를 기록했다. 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트는 "고가 주택 보유자들에게 공동 명의는 가장 기본적인 절세 전략으로 통용된다""재개발 투자에서도 이러한 원칙이 동일하게 적용되는 만큼 시장 전반적으로 이러한 공동 명의는 대세를 이룰 것"이라고 말했다. 다만 전문가들은 공동 명의가 절세를 위한 만능열쇠가 아니라는 점을 염두에 둬야 한다고 지적했다. 일반적으로 공동 명의가 유리한 점이 많지만 재산 보유 현황과 매입 시기 등에 따라 실익이 없을 수도 있다는 것이다. 고령자 또는 장기 보유자에게 제공되는 세제 혜택이 부부 공동 명의에는 적용되지 않고 고가 주택은 공동 명의보다 단독 명의가 유리한 측면이 있기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 "처음 구입 시에 공동 명의를 하는 것이 아니라 보유 중 공동 명의로 변경할 때는 증여세·취득세 등을 따져봐야 한다""무조건 공동 명의를 하기보다는 사전 검토를 통해 유불리를 따져본 뒤 결정하는 것이 현명하다"고 조언했다.(201948일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오른 공시"다주택자, 부부간 증여 늘 듯"

주택 소유자들 절세전략 고심, '급매냐 버티기냐' 저울질

 

 

  서울의 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대폭(14.17%)으로 오르면서 다주택자 등 주택 보유자들이 셈법 마련에 바빠졌다. 강남권을 비롯해 마용성’(마포·용산·성동구) ‘노도강’(노원·도봉·강동구) 등 외곽지역을 망라해 공시가격이 대폭 상향 조정돼 예년보다 세 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다. 서울에서 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 모두 219862가구로 작년(14807가구)에 비해 56.1% 급증했다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물 처분이나 증여 거래가 늘 것으로 예상한다.

 

 

‘5월 내 잔금조건급매 일부 예상

 

  주택을 처분할 의사가 있던 주택 보유자 일부는 세금 납부일을 고려해 매각 결정을 앞당길 것이란 관측이 지배적이다. 종부세와 재산세는 매년 61일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정되기 때문에 그 이전에 매각하는 것이 유리하다. 재산세와 종부세의 납부(부과) 시기는 건물 재산세가 7, 토지 재산세 9, 종부세는 12이다. 예를 들어 주택 소유자인 A씨가 61일 후 B씨에게 집을 팔면 올해 재산세와 종부세는 B씨가 아니라 A씨가 내야 한다. 해마다 6월 이전으로 잔금 지급일을 당겨 세금을 피하려는 거래가 나오는 까닭이다. 잠실동 A공인 관계자는 매년 4~5월엔 재산세 등을 우려해 5월 말까지 잔금을 모두 치르는 조건을 단 급매물이 일부 나온다올해는 인근 대단지 위주로 세금 부담이 커져 급매 거래가 예년보다 늘어날 전망이라고 말했다. 다주택자의 매물도 나올 것으로 예상된다. 다주택자는 올해부터 세 부담 인상 상한선이 기존 150%에서 최대 300%까지 급상승해 세금도 늘어났다. 정부는 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들을 대상으로 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 기존 다주택자가 실거주용 주택에 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 2020년까지 나머지 보유주택 매각을 완료해야 한다는 점도 관건이다. 정부는 최근 다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 이에게 양도세를 비과세하는 조항을 202111일부터 양도하는 주택에 적용하기로 했다.

 

 

양도세 부담스러워 매각 못해

 

  그러나 단순히 보유세 부담으로 매물을 던지는 사례가 많지는 않을 전망이다. 서울 단지 대부분은 그간 집값 급등으로 인한 시세차익과 양도세 부담이 이번에 늘어난 보유세 인상분을 훨씬 웃돌아서다. 일단 공시가격이 9억원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않는다. 도봉구 창동 북한산아이파크전용 84는 공시가격이 38800만원에서 42000만원으로 오른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 이 아파트 보유세는 지난해 808320원에서 올해 883440원으로 75120만원 늘어나는 데 그친다. 올해 공시가격이 9억원 이상이라도 보유세 인상분보다 양도세가 훨씬 크다. 성동구 성수동 트리마제전용 69는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 2547000원에서 올해 382만원으로 약 130만원 뛴다. 성수동 B공인 관계자는 요즘은 1주택자라도 집을 팔면 양도세가 보유세 수십 년치에 달한다젊은 맞벌이 부부거나 가장이 일을 하는 등 현금흐름이 충분한 경우 보유세 수백만원이 무서워 집을 파는 사례는 드물 것이라고 말했다.

 

 

부부간 증여 늘어날 듯

 

  전문가들은 다음달까지 매매 대신 증여를 통해 집을 부부 공동명의로 돌리거나 자녀에게 증여하는 방법을 택하는 이가 많을 것으로 전망한다. 이번 공개된 공시가격은 예비 열람안이다. 오는 4월 말까지 증여를 서두르면 작년 공시가격을 기준으로 증여할 수 있다. 특히 다주택자들이 부부 공동명의로 전환하면 주택 등기 후 부과되는 종부세 부담이 크게 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 공시가격이 12억원인 주택을 부부 공동명의로 전환할 경우 50%씩 지분을 나누면 각각 6억원만큼의 주택 지분을 보유하게 된다. 이 경우 각각 1주택 보유자라면 종부세를 아예 피할 수도 있다. 각자 공시가격 6억원까지는 종부세가 과세되지 않기 때문이다. 독립세대를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하면 종부세와 함께 양도소득세도 줄일 수 있다. 다만 주택을 구입한 이후 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 건 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 기존에 보유한 주택이라도 공동명의로 전환하면 취득세를 새로 내야 해서다. 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 땐 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄어들 가능성도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “1주택자면 공동명의로 변경하는 과정에서 종부세 절세 효과보다 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있어 신중할 필요가 있다고 말했다.(2019319일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전체 거래중 22% 역대최고

 

 

  거래절벽 상황에서 아파트 증여 수요가 늘면서 지난달 서울 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중이 22%에 달했다. 이는 20061한국감정원이 통계를 작성하기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 19일 매일경제가 한국감정원 통계 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 총 7000건 중 증여는 1511건에 달했다. 건수 자체는 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 직전인 작년 3(2187)에 더 많았지만 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 거래절벽으로 전체 거래건수가 대폭 줄면서 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 확 올라갔다. 서울 아파트 증여 건수는 최근 들어 월별로 평균 1000건 안팎이었으나 1월엔 1500건으로 눈에 띄게 늘어났다. 정부가 쏟아낸 규제로 인해 집을 사겠다는 사람을 찾기도 쉽지 않고, 서울을 비롯한 규제 지역 아파트 보유자들은 최고 62%까지 부과되는 양도소득세도 부담 되다 보니 배우자나 자녀에게 증여하는 사례가 많아진 것이다.

 

 

  특히 아파트 소유자들이 지금은 시장 상황이 좋지 않지만 장기적으로 서울 집값은 우상향할 것이라는 기대를 갖고 있어 `파느니 물려준다`는 심리가 작용한 것으로 분석된다. 증여를 통해 보유세를 아끼려는 `절세` 심리도 작용했다. 올해 아파트 공시가격이 인상될 전망이고 2022년까지 종합부동산세 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 상승하는 데다 종합부동산세 세율도 인상돼 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다. 가족 중 1명 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 여러 명 명의로 나누면 세 부담이 확 줄어 증여가 늘고 있다는 해석이다.(2019220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

위례·수서 등 로또 분양, 차익 10~50% 환수 의무화
다운계약으로 차익축소 우려, 감정원서 거래가 적정성 평가
규제가 또 규제 만드는 악순환

 

 

 

  정부가 수억 원 차익이 예상되는 신혼희망타운에서 발생하는 시세차익 10~50%를 주택기금으로 환수하기로 한 가운데 `다운계약서` 등 일탈 행위를 막기 위해 실거래가격의 적정성을 평가해 환수금액을 최종 결정하기로 했다. 매도자와 매수계약자들이 거래가격을 축소 신고해 환수액을 줄이고 이로 인해 신혼희망타운이 일부 당첨자들의 `로또`로 전락하는 사태를 막겠다는 의도다. 그러나 정부가 어설픈 규제로 만들어낸 `로또주택`에 대해 비판이 따르자 과도한 시세차익을 막겠다며 환수 시스템을 만들더니, 환수가 제대로 되지 않을 경우를 대비해 검증에 나서는 등 `꼬리에 꼬리를 무는 규제`에 황당하다는 반응도 많다. 현 정부 들어 규제를 내놓고는 그 규제의 부작용을 막기 위해 연속해서 규제를 쏟아내며 시장을 왜곡하는 사례가 잇따라 비판의 목소리가 더 높아지고 있다. 23일 국토교통부에 따르면 위례신도시 등 신혼희망타운에 의무 적용되는 수익공유형 모기지를 이용한 후 주택을 매각하는 당첨자들에 대해 한국감정원을 통해 `매각가격 적정성` 검토 과정을 거치기로 했다. 신혼희망타운은 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 30~40%가량 저렴해 `로또 청약`이라는 비판을 받아왔다. 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다. 이에 정부가 꺼낸 카드가 수익공유형 모기지 대출 의무화다. 주택 매각 등으로 인한 대출금 상환 시 보유기간·자녀 수 등에 따라 시세차익을 10~50% 주택도시기금과 나눠 갖는 것이다. 문제는 시세차익을 정산하는 기준이다.

 

 

 

  기본적으로 매도·매수자의 `실거래가`에 기반해 시세차익을 계산하지만 국토부는 매도·매수자가 다운계약서를 쓰고 거래할 가능성을 차단할 방침이다. 국토부 관계자는 "매매된 실거래가격이 정상적인지 감정원의 감정평가를 거쳐 검증 후에 시세차익을 확정하고 적용 비율에 따라 환수할 계획"이라고 말했다. 그러나 시장 가격에 대해 국가가 `적정성` 여부를 다시 평가하는 만큼 논란이 커질 것으로 보인다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "공시가격의 경우 감정원이 평가해 매년 내놓지만 적정가격이냐를 두고 논란과 민원이 많다""거래가격 적정성을 놓고 국가와 매도자 간 분쟁이 커질 수 있다"고 말했다. 익명의 부동산 전문가는 "이젠 정부가 시장 가격마저 결정하겠다는 것이냐""감정원 시세도 분명히 시차가 있고, 매매자에 따라 특별한 사정이 있어 가격이 다를 수 있는데 이를 정부가 정해주겠다는 발상이 이해가 안 간다"고 말했다. 수익공유형 모기지에 대한 비판 여론은 청와대 게시판에서도 커지고 있다. 모기지 이자가 연 1.3%로 파격적으로 싸기는 하지만 모기지를 받아서 낸 이자, 중개수수료 등은 향후 수익 정산 시 `비용`으로 전혀 인정받지 못한다. 이자를 내는 동안 소득공제 혜택도 없다. 심지어 집을 팔 때 실거래가에서 분양가를 뺀 금액에 맞춰 양도소득세도 내야 한다.

 



  심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도소득세로 시세차익을 일부 내는데 국가(기금)와 수익도 공유해야 한다면 분양받는 사람 입장에선 매력이 상당히 떨어진다"고 설명했다. 청와대 국민청원 게시판 등엔 `자격`이 너무 빡빡하다는 불만이 계속 올라오고 있다. 신혼희망타운은 기본적으로 무주택자인 결혼 7년 이내 신혼부부 또는 1년 내 혼인신고할 예정인 예비 부부가 대상이다. 6세 자녀를 둔 `한부모가족`도 청약이 가능하다. 그러나 소득과 재산이 일정 수준 이하여야 한다. 고소득자나 고액 자산가가 당첨되는 것을 막기 위해서다. 소득은 맞벌이가 도시근로자 평균의 130%(3인 가구 월 650만원), 외벌이가 120%(600만원) 이하여야 한다. 부동산·예금·주식·자동차 등 `모든 자산`을 합친 금액에서 빚을 뺀 순자산이 25060만원을 넘으면 신청할 수 없다. 신혼희망타운은 최대 8년까지 전매제한 기간이 결정된다. 시세 대비 70% 이하인 위례 신혼희망타운 전매제한은 8, 거주의무 기간은 5년 적용이 유력시된다. 최소 5년 거주하고 8년 장기 보유해야 팔 수 있다는 의미다. 보유기간에 비해 전용 46~55의 소형 주택이어서 아이를 키우면서 장기 거주하기엔 너무 협소하다는 불만도 크다.(20181124일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

강남권 1만가구 헬리오시티, 착공후 3년내 준공안돼 허용
개포4단지도 12월부터 풀려, 리더스원 청약했던 현금부자
잠재적 매수자될까 시장주목, 매물 아직 적어 거래는 잠잠

 

 

  서울 아파트값이 하락 반전의 기로에 서 있는 시점에서 입주를 앞두고 있거나 전매제한이 풀리는 강남권 아파트들이 속속 나오고 있다. 1만가구에 이르는 국내 최대급 재건축 단지인 서울 송파구 가락동 가락시영아파트(송파 헬리오시티·사진) 조합원의 입주권 거래가 지난 1일부터 가능해졌고 개포주공4단지도 오는 12월부터 일부 조합원 물량이 나온다. 정부의 9·13 부동산 대책으로 강남을 비롯한 서울 주요 지역 매물 호가가 하락하고 거래절벽 상황이 나타나고 있지만 유동성은 여전히 풍부하다. 불과 며칠 전 `서초 래미안 리더스원` 분양에 현금 10억원 이상을 조달할 수 있는 부자들이 1만명 가까이 모였는데 이런 뭉칫돈이 서울 아파트에 쏠리면 잠잠했던 시장이 다시 `들썩`거릴 수도 있어 귀추가 주목된다. 9일 강남권 부동산중개업소와 주요 재건축 조합에 따르면 오는 121일부터 개포주공4단지의 기존 조합원 물량이 거래된다. 개포주공4단지는 사업시행인가일이 20151130일로, 3년 동안(오는 1130일까지) 착공하지 못하면 예외 조항이 적용돼 조합원 지위를 양도할 수 있게 된다. 12월이 되면 3년 이상 계속해서 소유하고 있던 조합원에 한해 거래가 가능해지는 셈이다. 한 달 후면 거래가 가능한 현시점에 아파트를 내놓은 집주인은 아직 10여 명에 불과하다.

 

 

  전매제한이 풀린 후 매도하기 위해 나와 있는 매물들은 `10년 보유 5년 거주` 조합원 요건을 채워 기존에 나왔던 매물보다 1억원 정도 싼 가격이다. 개포주공4단지 기존 42규모로 향후 84를 받는 매물의 가격은 현재 16억원 정도인, 추가 분담금 4억원여를 감안하면 총투자금이 20억원 수준이다. 직전 매물의 호가는 17억원 선으로 5000~1억원 정도 가격이 떨어졌다. 개포주공4단지 주변 중개업소 관계자는 "내년 2월 입주하는 주변 신축 아파트 84시세가 25억원 정도 되다 보니 집주인들이 가격을 크게 내리려 하지 않는다""집주인은 3년만 더 기다리자는 거고, 사는 쪽은 더 떨어질 것이라고 보기 때문에 거래가 되지 않는다"고 설명했다. 이런 매물들이 거래로 연결되면 최근의 거래절벽이 다소 풀리면서 부동산 시장이 들썩거릴 수 있다는 전망도 나온다. 그러나 아직까지 중개업소들은 거래가 확 늘어날 것으로 보지는 않는다. 입주권 상태에서 매매하면 1가구 1주택자라도 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 불가능해서다. 실제 송파 헬리오시티 입주권 거래도 뜸하다. 매도자는 2년 실거주 요건을 채우지 못한 상황에서 굳이 비싼 양도세를 내고 팔 필요가 없다. 매수자는 전세금을 받지 못한 상황에서 10억원이 넘는 현금을 바로 지급하는 게 부담스럽다. 대출 문턱이 높아지면서 매수 심리가 꺾인 것도 거래량에 영향을 미치는 요인으로 꼽힌다.


 

 

  올해 말에 쏟아질 서울 아파트 입주 물량도 향후 집값을 결정할 주요 변수다. 부동산 분석 전문업체 부동산114에 따르면 11~12월에 송파 헬리오시티를 비롯한 10개 아파트 단지에서 총 15666가구가 입주할 예정이다. 공급폭탄으로 주변 전세가격이 하락하면 갭투자 유인이 줄어 수요가 떨어지고, 이미 갭투자한 이들이 급매물을 쏟아낼 수도 있기 때문이다. 결국 서울 집값의 향방은 거대한 공급 물량과 마르지 않은 유동성 간 힘겨루기 양상을 보인 것으로 보인다. `서초 래미안 리더스원` 분양에서 현금 10억원 이상을 조달할 수 있는 부자들이 1만명 가까이 모였다. 여기서 탈락한 `현금 부자`들은 여전히 서울 아파트, 특히 강남3구 아파트에 대한 대기 수요로 볼 수 있다. 다만 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "이번에 래미안 리더스원에 청약했던 분들은 자본수익을 보장받기 원하는 신중한 투자자들"이라며 "이들이 일반 아파트 매매 시장으로 유입되긴 당분간 힘들 것"이라고 전망했다.(20181110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대형 평형 재건축 소유자, 소형 두개 입주권 받았는데
다주택자 간주로 대출막혀, 잠실진주 "설계 수정 검토"
반포주공1도 대책 고심중, 변경 땐 일정 지연 불가피
서울 주택공급난 심각한데, 공급속도 되레 늦추는 꼴

 

 

  정부의 다주택자 대출 규제 강화 불똥이 `1+1 재건축`으로 튀고 있다. 정부가 분양권·입주권도 주택으로 간주다주택자의 대출을 원천 봉쇄하면서 이주비 등 사업 추진에 차질이 예상되자 강남 재건축 단지 곳곳에서 설계 변경을 검토·고민하고 있다. 확정된 가구 수 등 설계를 변경하면 일정 지연과 혼란이 불가피해진다. 정부 규제로 재건축을 통한 주택 공급이 크게 위축된 상황에서 공급난만 심화시킬 것이라는 우려도 있다. 28일 재건축 추진 조합과 부동산 관계자 등에 의하면 반포주공1단지(1·2·4주구), 잠실 진주아파트 등 `1+1 재건축` 단지들이 재건축 계획 변경 등을 고심하고 있다. `1+1 재건축`은 넓은 대지 지분을 갖고 있는 중대형 면적 아파트 소유주들이 재건축 시 중소형 아파트 2채를 분양받을 수 있는 제도. 신혼부부나 1인가구 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나자 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입했던 정책이다. 문제는 9·13 부동산 대책으로 인해 기존 1주택자가 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻을 시 다주택자가 됨에 따라 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 된다는 것이다. 이들은 이주비 대출 등을 통한 세입자 보증금 충당이나 임시 거주를 위한 주택 비용 대출이 불가능해지며 사면초가에 빠지게 됐다.

 

 

 

  이달 초 관리처분인가를 취득한 서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트가 대표적이다. 전세난 우려 등을 이유로 이주 시기를 미룬 바 있는 해당 단지가 이번엔 `1+1 재건축` 대출 규제에 발목 잡혀 혼란에 빠졌다. 조합 관계자는 "정부 말을 믿고 적극적으로 `1+1 재건축`을 독려하고 설계했는데 집값을 잡겠다고 갑자기 `돈줄`을 모두 묶어버리면 이주를 어떻게 해야 하느냐"고 말했다. 전용 59~1481507가구 규모인 잠실 진주아파트는 최고 35, 2870가구 규모 대단지 아파트로 탈바꿈할 계획을 세웠다. 작년 12월 관리처분인가를 신청하면서 `1+1 재건축`을 염두에 두고 소형 가구를 대거 배치했다. 해당 조합 관계자는 "`1+1 재건축` 여부에 따라 설계 변경이 불가피해졌다""면적 구성과 총 가구 수, 단지 구조 등 사실상 처음부터 설계도를 다시 만들 수밖에 없는 상황"이라고 어려움을 호소했다. 서초구 반포동 대표 재건축 단지인 반포주공1단지 역시 비슷한 문제로 고심을 거듭하고 있다. 기존 2100여 가구를 5300여 가구로 재건축하려는데 대출 규제 `불똥`이 튀었다. 오득천 반포주공1단지 재건축조합장은 "이런 식이면 진짜 `현금부자`를 제외하고 `1+1 재건축`에 동의하는 주민이 누가 있겠느냐""전용 84이하 가구 수를 60% 이상 늘리려 했는데 이런 식으론 소형 면적을 많이 지을 수 없다"고 밝혔다. 현재 서울시 내 `1+1 재건축`을 추진하고 있는 단지는 이들 두 곳을 포함해 신반포8, 문정동 136, 방배6구역 등 주로 강남권이다. 입지적으로 상징성이 큰 대단지가 포함돼 시장 관심도가 높은 편이다.


 


 

  문제는 설계를 대대적으로 변경하려면 조합원총회 등 절차가 필요해 재건축 속도가 대폭 늦어지거나 이를 둘러싼 이견이 커질 경우 재건축 추진에 막대한 차질을 빚을 수밖에 없다는 것이다. 아울러 정부가 안전진단 강화를 통해 재건축 추진 속도를 대폭 늦춘 상황에서 이미 추진 중인 재건축 단지들의 사업 속도가 늦어지게 되면 가뜩이나 부족한 강남권 주택 공급만 더 줄이는 것 아니냐는 예상도 나온다. 백준 J&K도시정비 대표는 "`1+1 재건축`은 공급 측면에서 시장 수요와 정부 정책의 니즈가 일치한 방식"이라며 "재건축 방식에 대한 갑작스러운 수정은 향후 재건축 추진의 예측 가능성을 떨어뜨려 주택시장 불안성을 증대시키는 요인이 된다"고 밝혔다. `1+1 재건축` 소유자들 돈줄이 막히면서 일부 세입자에게 피해가 확산될 우려도 제기된다. 송파구 한 공인중개사는 "이사가 임박한 세입자가 이사날에 맞춰 전세금을 돌려달라고 했는데 집주인 대출이 막혀 돈을 제때 마련하지 못할까봐 불안해하는 분위기"라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고령층의 재테크 수단으로서 `1+1 재건축`은 여전히 장점이 있지만 `똘똘한 한 채`를 찾는 사람에게는 종합부동산세와 양도소득세가 많이 나오는 등 이제 많이 불리해졌다"면서 "정부가 재건축을 규제하겠다는 의지가 확고해 강남 아파트의 `1+1 재건축`이 앞으로 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.(20181029일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

구체안 없는 임대등록 혜택 축소 선언시장 혼란 가중

 

 

  "1시간째 줄 서고 있는데도 차례가 멀었네요. 연말까지 고민하고 팔까도 생각했는데 언제 `세금폭탄`이 떨어질지 모르니 일단 등록부터 해놔야죠."(서울 강남구 논현동 거주자 A) 김현미 국토교통부 장관이 다주택자들의 등록임대주택에 대한 세제혜택 축소 방침을 밝히자 늦기 전에 `막차`를 올라타려는 다주택자들의 임대등록 `러시`로 한때 구청 업무가 마비됐다. 3일 강남구청에 따르면 이날 오전 본격적인 업무 개시 이전부터 주택임대사업자 등록을 문의·신청하기 위한 방문자들 줄이 10~20m가량 길게 늘어섰다. 송파구청, 구로구청 등 다른 구청 상황도 비슷했다. 이런 임대등록 러시는 지난달 31일 김현미 장관이 "정책 의도와 다르게 세 감면을 겨냥한 `투기`가 나타나는 것 같다""과도한 세혜택을 일부 조정하려 한다"며 세혜택 축소를 시사했기 때문이다. 국토부는 이미 기획재정부 등과 종합부동산세·양도소득세 감면 등 전반적 세제혜택 조정 검토에 착수했다. 윤태식 기획재정부 대변인은 3일 오전 정례 브리핑에서 "국토부는 부동산 시장 안정을 위해 시장이 과열된 지역에 한해 신규 주택을 취득해 임대주택으로 등록하는 경우 일부 과도한 세제 지원의 축소가 필요하다는 의견을 제시한 것"이라고 전했다. 이어 "제도 보완 문제는 목적과 효과, 부작용, 시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 감안해 관계 부처 간 협의할 계획"이라고 예고했다.

 

 

  하지만 구체적으로 언제부터, 얼마나, 어떻게 축소할지 방안을 신속하게 제시하지 않고 있어 시장 혼란이 가중되고 있다. 과열지역 신규 취득주택에 한정된다는 게 정부 입장이지만 기준시점이 언제인지 등 이해당사자가 궁금해하는 세부사항에 대한 정보는 부족해 혼란을 해소하기엔 역부족이다. 이런 가운데 주택시장 침체기 때 발표했던 양도소득세 100% 감면 적용은 연말까지 유지될 것으로 보여 당분간 신규 주택 구입과 임대등록이 이어질 상황에서 불붙은 집값이 바로 꺼질지 의문이다. 실제 정부가 구체적 안을 발표해 혜택이 없어지기 전에 하루라도 빨리 등록을 해야 한다고 생각하는 사람이 다수다. 다주택자들이 임대등록에 목을 매는 건 등록했을 때와 안 했을 때의 장기투자 수익이 하늘과 땅 차이기 때문이다. 매일경제가 신한은행 부동산투자자문센터 도움을 받아 시뮬레이션한 결과 임대사업자 등록에 따른 인센티브가 사라지면 다주택자 입장에서는 세금 부담이 억 단위로 늘어나게 된다. 서울 강남에 거주하는 50대 김 모씨가 시세 25억원(공시가격 20억원)짜리 자가주택에 거주하면서 16억원(공시가격 115000만원)짜리 집을 임대로 내놓는 경우 인센티브 적용 여부에 따라 15000만원 가까운 세금 차이가 난다. 임대주택 공시가격이 9억원을 초과해 종부세는 1373만원으로 변함없다. 하지만 임대주택을 8년 후 20억원에 매각할 때 양도세는 중과 배제 및 장기보유 특별공제 혜택을 받을 경우 4177만원인 반면 이런 혜택이 사라지면 19068만원으로 늘어난다.

 

 

  똑같은 자가주택에 거주하면서 시세 9억원(공시가격 54000만원)짜리 집 두 채를 임대로 등록하는 경우에는 종부세도 차이가 난다. 인센티브 적용 시 358만원, 배제 시 1375만원이다. 8년 임대 후 9억원짜리 집 한 채를 12억원에 매각한다고 가정할 때 양도세는 인센티브 적용 시 1735만원이다. 반면 인센티브가 사라지면 16846만원으로 늘어난다. 결국 다주택자 입장에선 법 개정이 이뤄지기 전 등록을 하는 게 현명한 선택인 셈이다. 더군다나 작년 말에 발표한 임대등록 혜택 외에도 연말까지는 양도세 감면을 100% 받을 다른 길도 열려 있다. 전용 85이하 주택을 구입해 10년 임대 등록을 하는 방법이다. 정부는 주택시장 침체기인 2014년 말 소득세법과 조세특례제한법을 개정해 올해 말까지 3년 동안 신규 주택을 구입하고 3개월 안에 10년 장기임대주택(준공공임대주택)으로 등록하면 이 집을 팔 때 양도세를 면제해주기로 했다. 이 법은 올해 일몰이 예정돼 있다.(201894일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종부세 인상안 공개후 첫 주말부동산시장 르포

 

 

  지난 23일 오후 서울 송파구 잠실주공5단지 내 상가. 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 강화를 골자로 하는 보유세 개편안 초안을 공개한 다음날 이곳 공인중개사무소들은 대부분 개점휴업 상태였다. 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과세가 발효된 이후 이곳에서는 일상화한 모습이다. 같은 날 서초구 반포자이 인근 공인중개사무소들도 비슷한 상황이었다. 문을 닫은 곳이 꽤 눈에 띄었다. 문을 연 곳도 인적은 끊겨 있었다. B공인 관계자는 "4월부터 다주택자 양도세 중과를 앞두고 발 빠른 사람들은 대부분 팔아서 `똘똘한 한 채`로 갈아탔거나 임대사업자 등록을 마쳤다"고 말했다. 이날 방문한 잠실주공5단지와 반포자이는 종부세 과세 대상인 `공시가격 9억원 초과`에 해당하는 아파트들이 집중적으로 몰려 있는 대표적인 지역이다. 정부의 보유세 개편안만 나온 상태여서 최종 결정 발표 때까지는 `일단 지켜보자`는 관망세가 이어질 가능성이 높다는 게 전반적인 분위기다. 이 때문에 오히려 극심한 `거래절벽`을 우려하는 목소리가 높다. 현재 다주택자가 강남 소재 집을 처분하려면 양도차익의 최대 62%(3주택 이상)를 양도세로 내야 한다. 앞으로 보유세가 오르더라도 집을 내놓을 가능성은 낮다는 것이 전문가 진단이다.

 

 

  이날 둘러본 서울 주요 지역 부동산중개업소에서는 "10년 전 상황이 반복될 것"이라는 전망이 많았다. B공인 측은 "종부세를 다시 때린다고 하니 기억나는데 10년 전에도 결국 집값은 못 잡고 거래만 `` 끊겨 실수요자만 잡지 않았느냐""거래절벽만 만들 게 뻔하다"고 내다봤다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 313837건에 달했던 서울 아파트 거래량은 46234건으로 반 토막 났다. 2005년 종부세가 처음 시행된 후 2007~2008년 강북과 수도권 신도시 일대에 6억원 이하(당시 종부세 적용 기준) 주택에 투자가 쏠리면서 집값 급등이 벌어지기도 했다. 정부가 당시 강북 재개발 지역을 모두 주택거래 신고지역으로 지정하는 등 전방위적 진화에 나섰을 정도다. 똑같은 현상은 이미 감지되기 시작했다. 공시가격 9억원 이하 신축 아파트로 투자 문의가 부쩍 늘어났다. 성동구 센트라스 전용 59는 이달 들어 부르는 값이 10억원을 찍었다. 양도세 중과 전 실거래가는 9억원이었다. 올해 초 기준 같은 동 동일 면적 아파트 공시가격은 48100만원이다. 실제로 한국감정원 아파트값 통계를 살펴보면 최근 강남 3구는 약세를 면치 못하고 있는 반면 재개발이 활발한 다른 지역은 오름세를 유지하고 있다. 다주택자 양도세 중과가 시작된 4월 들어 강남 3구는 일제히 주간 아파트 매매가격 상승률이 마이너스로 돌아선 뒤 아직 회복하지 못하고 있다. 반면 이달 18일 기준 관악(0.33%) 동대문(0.25%) 중랑(0.14%) 성북(0.13%) 등은 0.1% 이상의 오름세를 보인다. 이들은 모두 재개발이 활발히 진행 중인 지역이다.

 

  강남 고가 아파트에 쏠렸던 투자 수요가 이미 `대이동`을 준비하는 모습도 간간이 목격됐다. 강남 소재 은행에서 근무 중인 한 프라이빗뱅커(PB)"몇 달 전부터 보유세 개편과 관련한 고객 문의가 많았고 개편안 초안이 발표된 22일에는 하루 종일 전화기를 붙들고 있었다""10억원 근처 아파트는 증여를 많이 생각하는 것 같고, 빌딩이나 상가 투자를 고려하는 고객도 많다"고 말했다. 전세가율이 높은 아파트는 부담부증여로 처리하면 전세보증금이 증여세 부과 대상에서 제외되기 때문에 세금 부담이 상대적으로 낮다. 오피스텔 투자 역시 풍선효과가 예상된다. 최근 수익률 자체는 하향 추세지만 보유세 부담이 주택에 비해 훨씬 덜하다. 오피스텔은 가격에 상관없이 비주거용이면 종부세 적용을 받지 않는다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "집주인 입장에서는 종부세 부과 후 수익률이 감소하는데 어떤 방식이든 임대료 전가가 불가피해진다""잠잠했던 전세금을 다시 자극하거나 월세가 오를 가능성이 있다"고 지적했다.(2018625일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

서울 공동주택 공시가격 10.2% 급등. 송파구 16.1% 올라 전국 최고 기록

잠실엘스 등 일부는 25% 넘게 상승, 재산세·종부세 제한 폭까지 늘어날 듯

전국 공동주택 공시가격은 5.02% 올라

반포 주공1단지 107형 공시가격 3500만원(22%) 급등

보유세 부담도 38% 늘어나

 

 

  서울 송파구 잠실엘스 아파트 84.8(이하 전용면적)평균 공시가격은 지난해 8800만원에서 올해(11일 기준) 102400만원으로 26.7% 올랐다. 공시가격이 많이 오른 것은 지난해 집값이 급등했기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 84.8형은 올 2~3165000만원 안팎에서 거래됐다. 1년 전보다 4억원 정도 올랐다. 잠실엘스 인근에 있는 잠실주공 5단지 76.5 역시 최근 1년 사이 집값이 3억원가량 오르면서 공시가격이 115200만원으로 전년 대비 25.2% 올랐다. 서초구 반포주공 1단지 107.5공시가격 역시 지난해보다 21.7% 오른 197600만원으로 나타났다. 이렇게 서울 강남 아파트 공시가격이 오르면서 주택 보유자의 보유세 부담도 늘게 됐다. 국토교통부가 30일 공시(관보 게재)‘2018년 공동주택 가격에 따르면 올해 전국 공시 대상 공공주택 1289만 가구의 평균 공시가격은 전년 대비 5.02% 올랐다. 지난해(4.44%)보다 상승 폭이 컸다. 서울 상승률이 두드러졌다. 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 10.19% 올랐다. 2007(28.5%) 이후 최고치다. 송파구가 16.14% 올라 전국 250개 시··구 중 최고치를 기록했다. 공시가격 상승률 2위는 강남구(13.73%), 3위는 서초구(12.75)였다. 성동구(12.19%)와 강동구(10.91%), 양천구(10.56%) 등도 상대적으로 많이 올랐다. 한정희 국토부 부동산평가과장은 올해 공시가격 상승은 지난해 부동산 시황이 반영된 것이라며 풍부한 유동자금 유입, 수도권 지역의 분양시장 활성화, 재건축·재개발 사업 추진, 주택 수요 증가 등에 따른 것이라고 설명했다.

 

 

  국세인 종합부동산세, 양도소득세, 상속·증여세는 공시가격을 토대로 부과된다. 지방세인 재산세와 취득세도 공시가격이 부과 기준이다. 공시가격은 아파트 단지는 물론이고 동과 호수에 따라서도 각각 차이가 있다. 김종필 세무사에 따르면 공시가격이 지난해 162400만원에서 올해 197600만원으로 오른 서울 서초구 반포주공 1단지 107.5의 경우 공시가격은 21.7% 올랐지만, 재산세와 종부세를 포함한 보유세 부담은 35%가량 증가하는 것으로 나타났다. 같은 단지 1401주택자가 보유했다고 가정하면, 보유세는 지난해보다 38% 오른다는 계산이 나온다. 공시가격이 9억원을 넘은 공동주택도 크게 늘었다. 올해 공시가격이 9억원을 초과하는 공동주택은 지난해(92192가구)보다 52% 증가한 14807가구로 나타났다. 이 중 95.9%(135010가구)가 서울에 집중됐다. 다주택자의 경우 공시가격 합산 금액이 6억원 이상, 1주택자는 공시가격 9억원 이상이면 종부세 적용 대상이다. 서초구 방배동 동부센트레빌 134, 강남구 일원동 목련타운아파트 99.8등의 일부 가구가 올해 9억원을 초과했다. 이들 단지는 지난해 내지 않던 종부세를 내야 하기 때문에 체감하는 세 부담은 훨씬 클 것으로 보인다. 김종필 세무사는 공시가격 인상 폭이 가파를 경우 일부 고가주택은 전년도 세 부담 상한까지 급등할 수 있다고 말했다.

 

 

  재산세는 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 부과분의 105%를 넘지 못한다. 3억원 초과~6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과할 수 있다. 종부세 과세 대상인 경우 재산세와 종부세의 합이 전년의 150%를 넘지 못한다. 서울을 제외하고 시·도별로 보면, 세종이 7.5% 올라 유일하게 전국 평균(5.02%)을 웃돌았다. 전남(4.78%), 강원(4.73%), 대구(4.44%)가 올랐고 지역경제가 침체한 경남(-5.3%), 경북(-4.94%), 울산(-3.1%)은 하락했다. 전년 대비 3.76% 오른 경기도에서는 성남 분당구가 눈에 띈다. 전국 250곳 시··구 중 넷째로 높은 상승률이다. 성남 수정구(11.12%)와 과천(9.9%) 등도 오름폭이 컸다. 한편, 전국 250개 시구에서도 올해 11일을 기준으로 산정한 약 396만 가구의 개별단독주택 공시가격을 30일 공시했다. 개별단독주택 공시가격 변동률은 작년 대비 5.12% 상승한 것으로 집계됐다. 제주가 전년 대비 11.55% 올라 전국에서 가장 많이 올랐다. 부산(7.61%), 서울(7.32%) 6개 시·도는 전국 평균(5.12%)보다 상승률이 높았던 반면, 대전(2.82%), 충북(3.35%) 11개 시·도는 전국 평균을 밑돌았다.(2018430일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

이달부터 다주택 양도세 중과매도·매수문의 나란히 실종

단속까지 덮친 중개업소들 "전화도 안와문 닫고 쉰다"

경매시장도 썰렁 낙찰률 35%

재건축 규제하고 분양가 누르니 청약은 열풍부동산 양극화

강남권 4구 변동률 `마이너스`

 

 

  "매수 문의도, 매물도 `` 사라지고 없어요. 하루 종일 나와 있어도 전화 10통이 안 옵니다."(강남 A공인중개 대표) 4월 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 강남4(강남·서초·송파·강동) 아파트값이 7개월 만에 하락세로 반전됐다. 강남4구 주간 아파트시세 변동률이 마이너스로 떨어진 것은 작년 9월 첫주 이후 30주 만이다. 양도세 중과 영향으로 매수자와 매도자가 동시에 사라지면서 거래 자체가 `실종`된 영향이 크다. 각종 정부 규제에도 꿋꿋이 버티던 `강남불패 신화`가 내리막길을 걷게 된 것인지에 눈길이 쏠리고 있다. 12일 한국감정원에 따르면 이번주 강남구 아파트 가격이 0.01% 하락하면서 강남 4구 전체적으로도 0.01% 하락세를 기록했다. 지난주 하락 반전한 서초구 아파트 매매가격은 이번주 하락폭이 더 커져 0.02% 떨어졌고, 강동구는 보합세로, 송파구는 0.01% 오르는 데 그쳤다. 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.06% 상승했지만 상승세는 점차 둔화되고 있어 조만간 하락세로 반전될 가능성이 있어 보인다. 지난주 -0.06%로 하락 전환했던 성동구도 이번주 -0.07%로 낙폭을 키우면서 지난해 아파트값 상승세를 이끌었던 강남4구와 성동구가 동반 하락하는 양상이다. 지난해 상승장에서 소외됐던 동작구는 이번주 0.26% 오르면서 `갭 메우기`에 들어갔다. 한국감정원 관계자는 "다주택자 양도세 중과 시행으로 매수 문의가 급감하고, 매도자와 매수자가 모두 관망하는 눈치 보기 장세가 이어지고 있다"고 설명했다.

 

  강남구와 서초구의 아파트 거래는 4월 들어 확 줄었다. 41~12일 서울시 서울부동산정보광장에 집계된 강남구와 서초구의 이달 아파트 거래 건수는 각각 74건과 63이다. 지난 3월 강남구 아파트 거래가 총 783, 서초구가 560건이었던 점을 감안하면 거래량이 급감한 것을 알 수 있다. 강남 아파트 거래절벽이 현실화하면서 일부 영세 부동산 중개업소들은 폐업 위기에 내몰리기 시작했다. 대치동 소재 A중개업소는 워낙 손님이 없어 최근 반나절만 영업을 하고 있다. A업소 대표는 "8·2 부동산 대책 발표 후에는 단속이 강화되고 매매가가 치솟아 손님이 줄었는데, 4월 양도세 중과 이후엔 매도자든, 매수자든 문의 자체가 없다"면서 "단속이나 한다고 하고 일감도 없으니 그냥 나왔다가 휴대폰 번호를 업소에 붙여놓고 퇴근한다"고 말했다. 반포동에 있는 B공인중개사 역시 올해 초부터 대면보다는 전화 영업에만 매달리고 있다. B공인중개사는 "1월에는 장기 보유자 매물이, 3월엔 양도세 중과 회피 매물이 몇 건 거래됐지만 이제는 아예 씨가 말라서 어떻게 먹고살지 모르겠다"고 푸념했다. 흔들리는 `강남 불패`의 또 다른 원인 중 하나는 재건축 아파트에 대한 기대감 실종이다. 정부가 강남 재건축을 타깃으로 십자포화식 규제를 쏟아내면서 일정 부분 효과가 나오는 셈이다. 특히 올해부터 재건축 초과이익환수제가 시행되면서 억대 분담금을 물어야 할지 모른다는 불확실성은 재건축 아파트 매수세를 실종시켰다. 환수제 적용 대상이 아닌 반포와 개포 등 강남 대단지들은 3월까지는 양도세 회피를 위해 급매로 매물이 일부 나왔지만 4월 들어 다시 지난해 말 수준으로 가격이 원상 회복되면서 파는 쪽도, 사는 쪽도 버티기에 들어가는 양상이다.

 

 

  고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "재건축 때문에 올랐던 강남 아파트값이 이제는 재건축 때문에 떨어지고 있다""사실상 재건축에 대한 `기대이익`이 사라지다시피 한 상황에서 강남 아파트값이 당분간 조정 국면을 거칠 것은 분명하다"고 전망했다. 아이러니하게도 `로또아파트` 청약 열풍도 강남 집값 하락과 거래절벽에 중요한 요인이다. 최근 `붐비는 견본주택``썰렁한 부동산 중개소`라는 말이 유행한다. 시중 유동성은 여전히 풍부하지만 새 주택 빼고 기존 주택은 쳐다보지 않는 현상이 벌어지고 있다. 예전 같으면 분양이 끝나면 분양권이 거래되면서 주변 집값을 끌어올렸지만 현재는 투기과열지구에서 분양권 거래가 입주 때까지 아예 되지 않아 가격 견인 효과가 전혀 없는 상황이다. 매수심리가 냉각되는 분위기는 최근 경매시장에서도 읽힌다. 지지옥션에 따르면 지난 3월 경매 낙찰률이 35.8%를 기록해 201412월 이후 최저치를 기록했다. 경매시장에 100개의 매물이 나왔을 때 64개는 감정가에 산다는 사람이 없어 유찰된다는 얘기다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "3월 경매시장 낙찰률이 39개월 만에 최저치로 떨어졌다는 것은 그만큼 최근 부동산 매수심리가 냉각됐다는 의미"라고 설명했다.(2018412일 매일경제 기사 참조)