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- 토지에 대한 장기투자는 금리 이상의 효율을 얻을 수 없다.

  장기투자를 통해 높은 투자수익을 올리기 위해서는 자산가치가 시간가치를 충분히 반영해야 한다. 다시 말해 자본시장은 과학과 산업의 발달과 더불어 멈추지 않고 점점 더 가속도를 붙여간다. 인류가 보유한 자산은 그동안 수만 배의 증가를 이루었다. 그럼 토지의 자산가치는 어떻게 변했을까? 한번 답을 찾아보자

1. 토지에 대해서는 장기투자를 하지 않은 것이 옳다.

  토지 한 평의 가치는 과연 어느 정도나 증가했을까? 만약 2,500년 전 로마 시내 중심가에 100평을 가진 귀족의 후손이 지금도 그 땅을 소유하고 있다면 그 땅의 자산가치 증가는 어떻게 평가할 수 있을까? 물론 장소에 따랄 다르겠지만, 2,500년 전의 땅값을 현금화해서 복리 이자율로 키웠다고 한다면 지금 그 가치는 얼마나 될까?

  단순히 현금을 금고에 보관하는 것 이상으로 어리석은 것이 바로 토지에 대한 장기투자. 토지는 기본적으로 거주와 생산시설의 기지일 뿐 그 자체가 능동적 가치를 지니는 것은 아니기 때문이다. 그래서 토지에 대해서는 장기투자를 하지 않는 것이 옳다.

2. 투자 대상으로 토지의 선택은 절대 평균이상의 결과를 얻을 수 없다.

  토지에 대한 장기투자는 금리 이상의 효율을 얻을 수 없다. 금리란 유동성의 크기이며, 위험을 부담할 수 있는 용기의 또 다른 표현이다. 사람이 무엇인가에 투자할 때 스스로 감당할 수 있는 위험의 크기는 금리로 표현되고 당시 유동성의 크기 역시 금리로 나타난다. 하지만 토지는 예부터 유동성을 완충하는 장치일 뿐 그 자체가 유동성을 창출하지는 않는다.

  문명과 기술의 발달이란 일정 부분 위험부담을 지고서 행하는 투자행위의 결과라고 볼 때, 투자 대상으로 토지의 선택은 절대 평균 이상의 결과를 얻을 수 없다. 사람들이 주식보다 부동산시장에서 손해를 덜 보고 이익을 많이 본다고 생각하는 가장 큰 이유는 부동산은 거래의 특성상 본의든 아니든 주식보다 장기투자를 하기 때문이고 장기투자의 효과를 주식보다 누리기 쉬워서일 뿐이다. 장기투자의 최우선순위는 금리투자를 기준으로 한다. 금리투자는 곧 인류의 자산가치의 평균에 대한 투자이며 가장 적절한 벤치마크 투자수단이다.

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  1. 맨큐 2011.06.06 23:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    음, 전 귀찮아서 내버려 두다 보니 어쩔 수 없이 장기투자자가 된 케이스...ㅠㅠ

- 이율과 인플레율이 같다면 어느 시기가 지나면 자산은 제로가 된다.

  이자율에 대한 투자는 기본적으로 안전하지만 안전한 만큼 투자수익이 적다. 투자수익률은 고위험일 때 고수익을 가져다주고 저위험일 때는 저수익을 가져다준다. 이는 당연한 이야기로 평균 이자율은 인플레와 함께 자산가치를 키운다. 그러나 인플레는 복리로 움직이는 반면 금리는 단리로 움직인다.

1. 복리로 설계된 금리투자는 자산가치를 갉아먹지 않는다.

  금리에 투자하면 무조건 인플레 이상의 수익을 보장받을 수 있을까? 우리가 100만 원짜리 2년 만기 정기예금(이율 10%)에 들었다면 2년 후 100만 원은 120만 원(100만 원+100만 원×10%×2) 이 된다. 하지만 이때 인플레도 10%라고 하면 현재의 100만 원은 2년 후 121만 원(100만 원+첫해의 인플레 10만 원+첫해의 인플레에 대한 인플레 1만 원+둘째해의 인플레 10만 원)이 된다. 이율과 인플레율이 같다면 어느 시기가 지나면 자산은 제로가 된다는 의미다.

  세금에 인플레의 복리효과까지 감안할 경우에는 비록 금리가 인플레보다 높다 하더라도 금리투자가 항상 수익을 안겨주는 것만은 아니다. 다만 복리효과를 누리도록 설계할 수 있다면 금리투자는 애써 모은 재산을 절대 갉아먹지 않을 투자수단이 된다.

2. 단리는 만기시 이율로 이자를 지급하고, 복리는 만기내 지급받은 이자를 재투자한다.

  단리는 이자에 대한 재투자 없이 정해진 기간만큼 정해진 이율로 이자를 지급하는 것인 반면 복리는 발생한 이자를 재투자하고 그것에 대한 이자를 다시 지급하는 방식이므로 인플레와 같은 구조다. 인플레는 실시간 살아 움직이며 장기적으로 화폐가치는 지속적이고 꾸준히 하락한다.

  복리는 기간이 길면 길수록, 재투자기간이 짧으면 짧을수록 원금이 커진다. 재투자란 원금에서 발생하는 이자를 지급받아 그것을 재투자하는 것인데 만기가 같더라도 이자를 지급받는 기간이 짧다면 수익금액은 커지게 된다. 이것이 복리의 마술이다.

3. 투자를 하려면 미래가치와 현재가치를 따져봐야 한다.

  얼마의 자산을 얼마의 이율로 얼마의 재투자기간을 정해 얼마의 기간 동안 투자하느냐에 따른 계산은 현재 자산의 미래가치이고 내가 미래에 타게 될 1억 원짜리 적금이 현재 기준으로 얼마의 가치를 지니는지를 따져보는 것이 현재가치.

  재테크에 대해 아는 사람이라면 보험 상품 등에 가입할 경우 당장 계산기를 두드려서 상품의 미래가치를 알아봐야 한다. 우리가 가입한 적금이 3년 만기 때 100만 원을 받는다고 했을 때 3년 후 그 100만 원의 가치는 인플레율을 5%라고 가정하면 863,800원으로 줄어든다. 이는 중요한 개념으로 이해해 둘 필요가 있다.

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