09-23 22:46

 
 

 

 

임대차3법에 이사 수요 겹쳐, 강남 전셋값 천정부지 치솟아

울며 겨자먹기로 경기로 이주, "내년까지는 지속될 듯“

 

 

서울 강남권 전세 시장이 들썩이고 있다. 임대차3법 등으로 인해 아파트 매물이 귀한데다, 대단지 재건축으로 이주 수요가 몰리면서 전셋값이 폭등하고 있는 모습이다. 이같은 가격 상승은 경기도 등 수도권까지 영향을 미치고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.11%올랐다. 일주일 전(0.08%)보다 상승폭이 더 커졌다. 서울 아파트 전셋값은 2019년 7월 첫주부터 지난주까지 102주간 오름세를 보이고 있다. 2년이 넘는 기간동안 꾸준히 전셋값이 상승한 것이다. 임대차 3법 시행 등으로 인해 부동산 시장 매물 품귀 현상으로 수요만큼 공급이 따라오지 못하면서 매매값에 이어 전셋값마저 치솟고 있다. 부동산원이 조사한 지난주 서울 아파트 전세수급지수는 109.7로 집계됐다. 일주일 전보다 1.5포인트 상승한 수치로 4주 연속 오름세를 보였다. 이 지수가 100을 넘으면 전세 수요가 공급을 넘어섰다는 의미다. 부동산 빅데이터 업체 아실 자료를 살펴보면 지난 21일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9734건으로 한 달 전(2만1396건)보다 7.8% 감소했다. 1년 전(4만4000건)과 비교하면 절반에도 못 미친다.

 

 

◆서초구 반포 아파트 전셋값 한달 새 8억↑

 

특히 재건축 이주 수요가 있는 서초구 아파트 전셋값이 심상치 않다. 지난 1일부터 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구)와 신반포18차(182가구), 반포주공1단지 3주구(1490가구) 등이 이주에 나서고 있다. 하반기 이주 예정인 신반포 18·21차 등을 포함하면 서초구 내 이주 수요는 5000여 가구에 달할 것으로 예측된다. 인근 공인공개업자들은 이같은 이주 수요에 서초구 반포 아파트 전셋값이 치솟고 있다고 설명했다. 반포 인근 공인중개업자 A씨는 "이주 시작된다고 했을 때부터 전셋값이 오르기 시작했다"며 "이주 수요가 있기 전부터도 매물이 워낙 귀했는데 이주가 본격적으로 시작되니까 더 가격이 오르는 것 같다"고 했다. 이어 "학군 수요가 많은 반포쪽은 매수자들이 비싸다는 불만을 늘어놓으면서도 울며 겨자 먹기로 계약하시는 분들이 많다"고 설명했다. 또 집주인들이 계약갱신청구권을 의식해 신규 전세 호가를 높이고 있다는 분석도 나온다. 한국부동산원에 따르면 반포 아크로리버파크(전용면적 84.95㎡)는 지난 10일 23억에 전세계약이 완료됐다. 지난달 24일 같은 평수가 15억에 전세계약이 성사된 것과 비교하면 한달 사이 전셋값이 8억 가량 오른 것이다. 현재 같은 평수 호가는 25억원에 달한다. 반포 인근 공인중개업자 B씨는 "이주 수요가 몰릴 걸로 예상됐으니까 집주인 입장에서는 가격을 높게 불러도 나갈 거란 기대심리가 강하다"며 "계약갱신청구권에 이주 수요도 맞물려 더 높게 부른다"고 말했다.

 

 

◆ 서울 이어 경기도도…전셋값 30% 상승

 

서울 임대차시장 불안 여파는 경기도로 옮겨가는 모습이다. 신혼 부부 등 자금력이 부족한 젊은층을 중심으로 서울과 인접한 경기도로 전세 수요가 번지고 있다. 23일 부동산정보제공업체 경제만랩이 KB부동산 리브온 주택가격 자료를 분석한 결과, 지난해 5월 경기도의 3.3㎡당 아파트 전셋값은 평균 1020만원이었지만, 올해 5월에는 1328만원으로 집계됐다. 1년간 30.3% 오른 셈이다. 교산신도시 호재가 있는 하남시는 같은 기간 3.3㎡당 아파트 전셋값이 1245만원에서 1865만원으로 1년 만에 49.8% 올랐다. 경기도 내 가장 가파른 상승률을 기록했다. 한국부동산원 자료에 의하면 하남시 덕풍동 덕풍현대(전용면적 84.81㎡)는 지난 14일 5억원에 전세 거래가 이뤄졌다. 지난해 5월 25일 2억 6000만원에 거래된 것과 비교하면 1년동안 2억 4000만원이 올랐다. 하남시 덕풍동 하남자이 전용면적(84.99㎡) 역시 지난해 5월 4일 3억 5000만원에 전세 계약이 성사됐지만, 지난달 15일 4억 9000만원에 전세 계약이 이뤄졌다.

 

 

하남시 덕풍동 인근 공인중개업자 C씨는 "하남시는 지하철 5호선 연결 호재에다 최근에는 교산 지구 신도시 개발로 청약 전세 수요가 급증했다"고 분위기를 전했다. 이어 "비싼 서울에서 밀려난 젊은 사람들이 하남으로 몰리고 있다"고 설명했다. 내년 상반기까지 임대차시장 불안이 계속될 것이란 전망도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금 아파트 전세시장 가격이 계속해서 상승하는 이유는 임대차 3법 때문"이라며 "적어도 내년까지 계약갱신권이 한 바퀴 돌기 전까지는 전세 시장이 안정화되기는 어려울 것"이라고 지적했다. 심 교수는 "다만 시장 가격이라는 게 계속해서 끊임없이 오른다기 보다는 중간에 보합세를 보이는 시점이 있을 것"이라면서도 "전세 공급을 늘리고 수요를 줄이면 되는데, 월세를 전세로 전세를 매매로 돌릴 수 있도록 세금 혜택·대출 규체 완화 등 정책이 필요하다"고 조언했다.(2021년 6월 24일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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최근 1년 동안 전국에서 아파트 가격이 가장 많이 오른 곳은 경기도 성남시 분당구인 것으로 나타났다. 7일 부동산정보제공업체 경제만랩이 KB부동산의 주택가격동향을 살펴본 결과 지난 1년간 전국 시·구별 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 가장 많이 오른 곳은 분당구였다. 분당구는 작년 3월 3.3㎡당 3천438만원에서 지난달 4천440만원으로 1년 사이 1천2만원 올라 전국에서 유일하게 1천만원 이상 뛰었다. 국토교통부 실거래가 정보에 따르면 분당구 수내동 푸른마을(쌍용) 전용면적 131.4㎡는 작년 3월 12억5천만원(10층)에 거래됐던 것이 지난달에는 18억원(12층)에 매매되며 1년 사이 5억5천만원 올랐다.

 

 

분당구 상평동 봇들마을3단지(주공) 59.85㎡도 같은 기간 9억원(7층)에서 13억5천만원(8층)에 실거래가 이뤄져 4억5천만원이 올랐다. 분당구 다음으로는 서울 강남구가 같은 기간 917만원(6천643만원→7천560만원) 상승했다. 3.3㎡당 평균 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 강남구로, 1년 전보다 787만원 오른 3천851만원이었고, 분당구가 1년 사이 730만원 오른 2천648만원으로 뒤를 이었다.(2021년 4월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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분양가 오른 영향도 있지만, 주택담보대출 규제가 주원인

분양가 40%까지만 대출 가능, 자금 여력 부족한 신혼부부들

"청약 붙어도 잔금 마련 막막"

 

 

# 2016년 분양된 서울 은평구 백련산파크자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 4억8000만원 수준이었다. 당시 70%까지 가능했던 주택담보대출비율(LTV)을 적용하면 당첨자들은 대출금을 제외하고 현금 1억4400만원만 있으면 아파트를 살 수 있었다.

 

# 2020년 8월 서울 은평구 DMC센트럴자이의 전용면적 84㎡ 분양가는 7억3400만원 수준까지 형성됐다. 강화된 LTV 40% 기준을 적용하면 당첨자들은 현금 4억4040만원이 필요하다. 2016년 인근 지역에 분양된 아파트와 비교하면 청약 당첨자들 부담이 더욱 커진 셈이다.

 

서울에서 분양받은 아파트를 매매하기 위해 필요한 현금이 최근 4년간 세 배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 2일 부동산정보업체 `경제만랩`이 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격을 분석한 결과 서울에서 전용면적 84㎡ 아파트를 분양받으려면 대출을 제외하고 현금 4억3000만원가량이 필요한 것으로 나타났다. 4년 전인 2016년 말과 비교하면 필요한 현금이 2.7배나 늘었다. HUG에 따르면 지난해 서울 지역에 분양된 민간아파트의 평당 평균 분양가는 2826만1900원(㎡당 856만6000원)이다. 이는 2016년 12월 2126만1900원(㎡당 644만3000원) 대비 33%가량 오른 금액이다. 분양가 상승과 함께 수요자들 부담을 가중시킨 것은 LTV 강화와 같은 대출 규제다. 2016년 12월에는 LTV 70%가 적용됐다. 당시 분양가를 전용면적 84㎡ 아파트에 적용하면 평균 분양가는 5억4121만원이 된다. 당첨자는 1억6236만원만 마련하면 서울 아파트 입주가 가능했다.

 

 

반면 2017년 8월에는 대출을 더 죄어 LTV가 40%까지 낮아졌다. 2020년 분양가를 반영하면 서울 아파트 평균 분양가는 7억1954만원 수준이고, 대출을 한도껏 받으면 현금 4억3172만원이 필요하다. 당첨자에게 필요한 현금이 4년간 2억7000만원가량 늘어난 것이다. 대출 규제가 더욱 강화된 점도 수요자들에게는 부담이다. 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 투기지역, 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 9억원 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 축소했다. 서울 25개구 모두 투기지역에 해당되는 만큼 대출로 현금을 확보하는 일이 더욱 어려워졌다. 특히 분양가가 9억원이 넘는 아파트는 중도금 집단 대출이 제한된다. 즉 분양가의 80%(계약금 20%와 중도금 60%)가량을 현금으로 가진 사람만 청약에 도전할 수 있다. 예전에는 신용대출로 부족한 금액을 메우는 방법이 있었지만 정부가 지난해 11월 이 부문 규제 역시 강화해 자금 확보는 갈수록 어려워졌다.

 

 

부동산 업계 관계자는 "중도금 대출을 잔금 대출로 전환하는 등 방법을 통해 필요한 현금을 줄이는 방법도 있지만 LTV 적용 이후 필요한 금액만 비교하면 수요자들 부담이 커졌다"고 밝혔다. 전문가들은 이 같은 대출 규제 때문에 청약을 통한 아파트 공급이 실수요자에게 혜택이 돌아가는 것이 아니라 `그들만의 리그`가 될 수 있다고 지적한다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주요 지역 아파트는 결국 자금 여력이 되는 사람들만 분양을 받아 규제가 오히려 소수 독점을 강화하는 상황"이라고 말했다. 실제로 지난해 8월 청약을 접수한 은평구 DMC센트럴자이는 전용면적 84㎡ 분양가가 14억6800만원에도 형성됐다. 서울 서초구 래미안원베일리 등을 시작으로 분양가상한제가 무력화됐다는 지적이 나오며 대출 자체가 불가능한 분양 아파트도 늘어날 수밖에 없다.(2021년 2월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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3.3㎡당 5000만원 넘는 단지는 총 89곳, 전년比 61%↑

 

 

정부가 내놓은 전세대책을 비웃기라도 하듯 서울 아파트 전셋값이 빠르게 상승하고 있다. 특히 3.3㎡당 역대 최고가로 거래되는 아파트도 속속 등장하고 있다. 2일 경제만랩이 국토부의 실거래가 통계시스템을 분석한 결과, 3.3㎡당 아파트 전세가격이 가장 비싼 아파트는 성동구 성수동에 있는 `트리마제`로 확인됐다. 이 아파트 전용 49.67㎡은 지난 달 6일 13억원에 전세거래됐다. 3.3㎡당 환산 시 8652만5000원으로, 이는 아파트 전셋값 역대 최고가다. 성동구 행당동 `서울숲리버뷰자이`(임대) 전용 36.06㎡과 강남구 대치동 `래미안대치팰리스` 전용 94.50㎡도 지난 8월 각각 9억원(8250만원, 이하 3.3㎡당), 23억원(8045만9000원)에 전세계약이 첵결됐다.

 

 

10월에는 강남구 청담동 `청담자이` 전용 49.59㎡가 12억원(7999만원)에, 서초구 반포동 `아크로리버파크` 전용 84.95㎡가 20억원(7782만9000원)에 전세임차인을 들였다. 아울러 전세가격이 3.3㎡당 5000만원을 넘는 서울 내 단지도 작년 55곳에 비해 올해 89곳(12월 1일 기준)으로 전년보다 61.8% 늘었다. 황한솔 경제만랩 연구원은 "이달과 지난 달 실거래가 신고기준인 30일이 남았다는 점을 고려하면 평당 5000만원이 넘는 서울 전세아파트는 더 나올 수 있는 상황"이라며 "전세 공급이 증가해야 가격이 안정화될 수 있지만, 정부의 민간 정비사업 규제가 지속되는 한 입지가 좋은 아파트를 중심으로 지속적인 전셋값 상승이 전망된다"고 말했다.(2020년 12월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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마포 위에 광진…강북 집값 4총사 ‘마용성광’ 순위 요동

 

 

서울 광진구 아파트의 평균 매매가격이 마포구를 제치고 강북권에서 세 번째로 높은 것으로 나타났다. 4일 부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩이 KB부동산의 가격 현황을 분석한 결과에 따르면 11월 기준 광진구 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 3562만4000원을 기록해 마포구(3538만4000원)를 뛰어넘었다. 마포구는 용산구, 성동구와 함께 강북권 대표 한강 변 지역으로 ‘마·용·성’으로 불린다. 실제 마포구는 올해 1월만 해도 평균 매매가격이 3.3㎡당 3338만9000원으로 광진구(3220만5000원)보다 118만4000원 더 비쌌다. 10개월 만에 광진구가 집값이 10% 이상 상승, 마포구를 제치면서 이제는 ‘마·용·성·광’으로 불러야 한다는 목소리도 나온다. 광진구 집값이 크게 상승한 것은 개발 호재가 많아서다. 대표적으로 광진구 동서울터미널 현대화 개발사업을 비롯해 구의·자양재정비촉진지구 개발, 중랑물재생센터 공원화 등도 속도를 높이고 있다. 미분양도 빠르게 줄었다. 올해 3월 기준 광진구 미분양 아파트 물량은 721가구에 달했으나, 지난 9월 10가구로 많이 감소했다.

 

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “광진구 광장·구의·자양동의 경우 잠실과 강남과 인접하며 상대적으로 가격 경쟁력이 있고, 대형 개발 호재들도 갖춘 만큼 미래가치가 풍부해 한동안 아파트 가격 상승이 지속할 것으로 보인다”고 말했다. 한남더힐 등 고가 주택이 즐비한 용산구가 3.3㎡당 4329만1000원으로 강북권에서 가장 비싼 자치구 자리를 지켰다. 강북에서 3.3㎡당 4000만원이 넘는 곳은 용산구가 유일하다. 이어 성동구가 3.3㎡당 3538만4000원으로 2위를 차지했다. 이 밖에 용산·성동·광진·마포구를 제외한 강북권 나머지 지역에서 평균 매매가격 3.3㎡당 3000만원이 넘은 곳은 중구(3268만6000원)뿐이다.(2019년 12월 4일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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