10-29 16:09

 
 

 

 

"전세불안은 당분간 계속될 수밖에 없어“

이달 나올 `부동산 가격공시 로드맵`에 촉각

추석 이후 부동산 시장은 어디로 갈까.

 

 

정부의 잇따른 고강도 부동산 대책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재확산 등에도 불구하고 서울 아파트값은 5주 연속 0.01% 변동률을 기록하며 방향을 잡지 못하고 있다. 정부로선 가능한 부동산 대책을 모두 쏟아내고 시장의 반응을 지켜보고 있지만 시장은 계속 강보합세 속에서 극심한 눈치보기만 이어가고 있다. 부동산 전문가들은 추석 이후에도 서울 등 수도권의 주택 시장이 거래절벽 속에 강보합·관망세가 강할 것으로 전망했다. 전세난은 쉽게 해소되지 않을 것이라는 전망 속에 길면 2년 뒤까지도 이어질 것이라는 예측도 나온다.

 

 

◇ "거래절벽에 관망세 짙어질 것…대세 하락은 아직 아닌 듯“

 

전문가들은 추석 이후 주택시장 전망에 대해 관망, 보합, 위축, 기싸움, 혼조세 등의 키워드를 내놨다. 최근 부동산 시장은 6·17대책과 7·10대책 등 수요 억제책과 8·4 공급대책 등 주택 공급 방안까지 정부가 쓸 수 있는 강력한 카드를 대부분 시장에 던져 놓았기에 당장의 매수세는 위축된 분위기다. 하지만 급매가 쏟아지며 가격이 내리기보다는 다주택자와 법인 등의 눈치 보기가 계속되면서 거래절벽이 이어지고 있다는 게 전문가들의 진단이다. 추석 이후에도 이런 분위기는 계속될 것이라는 전망이 다수였다. 3일 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 "추석 이후에도 전반적으로 거래가 위축되는 가운데 규제가 덜한 중소형·중저가 주택은 강보합세를, 초고가·재건축 아파트는 보합세를 견지하며 급등 후 횡보하는 고원현상이 이어질 것"이라고 예상했다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수도 "추석을 지나 연말까지 거래는 둔화하고 보합 내지 국지적 하락세를 보이는 곳이 있을 것"이라며 "정부가 잇단 대책으로 수요를 억제하고 있어 이런 조건을 모두 무릅쓰고 섣불리 거래하긴 어려울 것"이라고 내다봤다. 조 교수는 "이런 상황이면 자연스럽게 주택 거래가 줄고 가격 상승세는 둔화하게 될 것"이라면서도 "매도자들이 일단 버티기에 나설 가능성이 커 당장 가격이 크게 하락하거나 과거 수준으로 회귀하기는 어려울 것"이라고 전망했다. 그는 "이런 추세는 연말까지 갈 것으로 보이며, 이 정부 내내 이어질 가능성도 있다"고 덧붙였다.

 

 

내년 6월 재산세 부과를 앞두고 연내나 혹은 내년 상반기에 다주택자들이 얼마나 매물을 내놓을지가 관건이라고 보는 시각도 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "서울 강남권 아파트의 경우 강보합에서 횡보 중이지만 시간이 갈수록 다주택자들의 매도 고민도 깊어질 것"이라며 "내년 5월까지 시간이 있지만, 별다른 이슈가 없으면 일시적인 매물 출시나 가격 조정이 있을 수 있다"고 전망했다. 김 소장 역시 "지금 상황이 매물이 쌓이고 안 팔려서 가격이 내려가는 패턴이 아니라 여전히 중저가 아파트에 대한 무주택자의 수요가 남아 있는 상황이어서 조정이 돼도 소폭일 가능성이 크다"고 내다봤다. 김 소장은 서울 서초구 반포동, 양천구 목동, 노원구 등에서 추진되는 재건축 사업의 향방도 주택시장의 변수가 될 수 있다고 전망했다. 우리은행 안명숙 부동산투자지원센터 부장 역시 "현재 관망세가 강하지만 대세 하락으로 보이진 않는다"라며 "청약 가점이 낮아 당첨이 어려운 30대나 전셋값 급등에 지친 일부 수요가 매매로 돌아설 가능성도 여전하다"고 지적했다. 안 부장은 "정부가 3기 신도시 사전청약 등 시장에 공급 신호를 줘 `패닉바잉`(공황구매)이 진정된 측면이 있다"고 평가하면서도 "늦은 감이 있지만 다주택자에 대한 양도소득세 감면과 재건축 규제 완화가 물량 부족을 우려하는 시장의 우려를 불식시킬 대안이 될 수 있다"고 제언했다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "지금은 전통적인 투자자보다 실수요자들이 몇 개 안 되는 매물을 하나씩 매입하면서 가격을 지탱하고 있다"고 분석했다. 김 소장은 "지금까지 기다린 실수요자들이 좋은 입지에 있는 `똘똘한 한 채`를 가려서 사고 있다"며 "일부 지역의 강세와 전반적인 혼조세는 당분간 계속될 것으로 보인다"고 했다. 다만, "취득세율이 최고 12%까지 너무 올라 부담스럽다는 말들이 현장에서 많이 나오는 만큼, 내년 상반기 시장 상황을 더 지켜볼 필요가 있다"고 덧붙였다.

 

 

◇ "전세난 계속될 것"…"통계 안정적이어도 체감지수 상당히 높을 듯“

 

추석 이후 전세 시장은 여전히 불안할 것이라는 전망이 지배적이다. 대다수 전문가가 전세 품귀와 전세난 심화를 우려했다. 조주현 교수는 "임대차 시장이 문제"라며 "임대차 3법으로 세를 주는 것이 어렵게 되면서 매물 부족으로 전세금이 상당히 많이 오를 것 같다. 전세의 월세 전환도 계속되고, 전세 불안이 매매 시장을 자극해 집값 하락을 막는 요인이 될 수도 있다"고 진단했다. 김규정 소장은 "전세 부족이 여전해 추석 후에도 수도권 주요 지역에서 전세가격 불안은 당분간 계속될 수밖에 없을 것"이라고 내다봤다. 김 소장은 "4분기 아파트 입주가 예년보다 적은 것은 아니지만, 변화된 환경으로 새 아파트의 전세 물건이 예전보다 많이 나오지 않을 것"이라며 "전세 불안이 계속되면 중저가 아파트값도 떨어지지 않을 수 있다"고 예상했다. 그는 "새 임대차 법 시행 이후 현장에서는 여전히 사례별로 혼선이 많은 상황"이라며 "전셋값 급등에 지치고 임대차 시장 혼란에 치인 수요자 가운데 대출이 가능한 계층에서 중저가 주택 구매에 나설 가능성도 여전하다"고 봤다.

 

 

박원갑 위원 역시 "당분간 전세 품귀로 시장 불안이 지속될 것"이라고 내다봤다. 박 위원은 "전월세 계약갱신청구권을 이용해 재계약에 나서는 세입자가 많이 증가하면서 전세 품귀가 심화하고, 집주인들이 4년치 보증금 상승분을 미리 올려받으려 하면서 전셋값이 크게 오르고 있다"며 "장기적으로 전세 종말이 불가피할 것"이라고 전망했다. 박 위원은 "다만 보증금 반환에 필요한 자금과 시간 등을 감안할 때 10년 안에 완전히 월세로 가기는 어렵고 반전세가 대세가 될 것"이라고 내다봤다. 정부의 3기 신도시 등 신규택지 주택 공급이 전세 시장에 부담이 될 수 있다는 전망도 나온다. 안명숙 부장은 "세입자 10명 중 9명이 계약갱신청구권을 활용해 재계약하는 경우 주거 안정이 확보되는 것으로 생각할 수 있지만, 남아 있는 1∼2개의 전셋값이 오르면 실제로는 가격 상승으로 받아들여진다"며 "3기 신도시 등 수요가 임대차 시장에 남아 있으면서 전세 시장을 압박할 가능성도 크다"고 했다. 안 부장은 "앞으로 1∼2년은 녹록지 않다"며 "입주 물량이 계속 줄어들 것으로 예상되는 데다가 3기 신도시는 2024년에야 실제로 공급이 이뤄지기에 그때까지 전세 문제가 계속될 가능성도 배제할 수 없다"고 우려했다. 김인만 소장도 "통계 지표는 전셋값 상승률이 높지 않게 나와 안정적인 것으로 보일 수 있어도 실제로 전세를 구하는 이들의 체감지수는 상당히 높을 것"이라고 예상했다.

 

 

◇ 일단 지켜보자는 정부…집값 안 잡히면 추가 대책

 

추석 연휴 이후 서울 등 수도권 집값이 다시 오르면 어떻게 될까. 정부는 문재인 대통령의 긴급 지시 이후 마련된 7·10 대책과 8·4 공급대책으로 부동산시장 안정화 정책의 패키지가 완성됐다는 입장을 여러 차례 밝힌 바 있다. 그러면서 올 하반기부터는 집값이 상승세를 멈추고 하향 곡선을 그리기 시작할 것이라는 강한 기대를 걸고 있다. 하지만 서울에서 주간 집값 변동률이 5주 연속 `0`의 행진을 이어가면서 정부도 다소 초조해지고 있다. 앞서 부동산 대책이 발표됐을 때는 기술적으로라도 집값이 하락하면서 조정되는 모습을 보인 것과는 다소 다른 모습이기 때문이다. 집값이 불안해지면 언제든 더욱 강력한 추가 대책을 낼 수 있다는 것은 정부가 누누이 표방해 온 방침이다. 하지만 규제지역을 수도권 대부분 지역으로 넓히고 전세대출까지 묶은 6·17 대책 이후 정부의 부동산 규제에 대한 국민의 피로감은 매우 높아진 상황이다. 지금 상황으로선 추가 대책을 꺼내 드는 모습은 정부로선 매우 부담스러울 수밖에 없다. 하지만 당장 대책을 마련해서 내놓지 않더라도 정부가 애초에 계획을 발표해 놓은 조치들이 남아 있다.

 

 

이달 예정된 부동산 공시가격 로드맵 발표는 시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다. 이 로드맵을 통해 정부가 공시가격의 현실화율(공시가/시세)을 어느 정도까지 끌어올릴 것인지 그 목표가 나올 수 있기 때문이다. 현실화율이 높아진다는 것은 공시가격 상승과 그에 따른 세금 및 건강보험료 인상을 뜻한다. 정부는 그동안 고가 주택 위주로 현실화율을 올렸다. 국토교통부가 최근 공개한 `부동산 가격공시에 관한 연차보고서`에 따르면 아파트 등 공동주택의 현실화율은 2018년 68.2%에서 올해 69.0%로 올랐다. 시세 30억원 초과 초고가 주택의 경우 현실화율이 2018년 67.1%에서 올해는 79.5%로 12.4%포인트 올랐다. 단독주택의 경우 현실화율이 2018년 51.8%에서 올해 53.6%로 올랐다. 역시 30억원 초과 초고급 주택은 49.3%에서 62.4%로 13.1%포인트 상승했다. 정부는 로드맵 발표를 통해 부동산 유형별, 시세 수준별 현실화율의 최종 목표치를 제시할 예정인 것으로 알려졌다. 공시가격 현실화율 인상은 최근 강화된 부동산 세제와 결합돼 다주택자에 대한 적지 않은 압박으로 작용할 전망이다.(2020년 10월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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수년간 집값급등 원인 갭투자, 대출규제·코로나에 수요 `뚝`

3억~4억원 급락한 잠실·반포, 대부분 다주택자 갭투자 물건

실수요 많은 곳은 급매 적어

 

코로나19와 대출 규제 여파로 갭투자 거래가 급속히 줄어들고 있다. 전세금과 매매가 차이가 작은 아파트를 매수해 시세차익을 노렸던 갭투자는 실수요가 아닌 투자 수요여서 최근 집값 하락 전망이 많아지자 유인이 없어졌기 때문이다. 갭투자는 전세를 끼고 있으므로 투자자끼리 주고받아야 하는데 받아줄 투자자가 없으니 몇 억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있다. 최근에 5억원 떨어진 채 거래돼 주목받았던 서울 강남 초고가 아파트도 대부분 전세를 낀 물건이었다. 이에 따라 반대로 입주하려는 실수요자들은 집값이 수억 원씩 떨어졌다는 소문을 듣고 물건을 찾으려 해도 아직까지 저렴한 급매물은 나오지 않는다. 26일 부동산업계에 따르면 전세를 낀 서울 송파구 잠실동과 서초구 반포동 초고가 아파트 물건부터 수억 원 떨어진 채 거래되고 있다. 잠실·반포동은 주로 전세가율이 높은 신축 아파트인 데다 거래가 빈번한 대단지여서 갭투자자들이 대거 몰렸던 곳이다. 최근 하락장은 잠실 대장주로 불리는 `엘리트(엘스·리센츠·트리지움)` 단지가 이끌고 있다. 잠실동 `리센츠` 전용 84㎡는 지난해 12월과 비교해 5억원 떨어진 16억원에 지난 16일 거래돼 주목받았다. 이를 두고 가족 간 거래 등 정상적인 거래가 아니라는 주장도 나왔지만 이어 `엘리트` 단지에서 각각 17억원대 급매물이 등장했다. 급매물 대부분이 전세를 낀 갭투자자 물건이다.

 

 

잠실동 중개업소 관계자는 "가격이 확 떨어진 급매는 대부분 6월 말까지 양도세 중과를 피하고자 하는 다주택자 매물"이라며 "다주택자들은 대개 전세와 대출을 끼고 사는 갭투자를 하므로 급매물에는 전세를 낀 물건이 많다"고 말했다. 반포동에서도 시세보다 5억원 떨어진 채 거래되는 급매가 나오고 있다. 지난달 최고가 26억8000만원보다 5억원 넘게 떨어진 21억7000만원에 거래됐던 반포동 `반포리체`도 전세를 낀 물건이었던 것으로 파악됐다. 전세를 끼지 않고 바로 입주하는 물건은 23억~24억원에 호가가 형성돼 있다. 아직 실수요자에겐 급락세가 아닌 셈이다. 한두 건 급매가 속출하는 이유는 그만큼 `거래절벽`이 심화돼서다. 서울부동산정보광장에 따르면 26일 기준 3월 아파트 매매 거래량은 2050건으로 지난해 최고점이었던 10월 1만1526건에 비해 80% 넘게 감소했다. 상승기에는 투자자들끼리 주고받아 거래가 많이 이뤄지는데 현재는 매수세가 뚝 끊겼다. 매도자는 빨리 팔고자 가격을 수억 원 떨어뜨리고 있는 것이다.

 

 

또 강남 전세금이 가파르게 오르면서 전세를 낀 매물이 시장에서 외면받는 것도 이유다. 강남 아파트 전세금은 1~2년 만에 수억 원 올라 1~2년 전 당시 전세금을 안고 아파트를 구입하면 갭(매매가와 전세금 차이)이 커 매수자에게 부담이기 때문이다. 매도자는 그만큼을 깎아줘야 하니 더 가격이 낮아지는 이유가 된다. 실수요가 탄탄한 강남구 대치동에서도 4억원 이상 떨어진 채 거래되고 있다. 대치동 신축 아파트인 `래미안대치팰리스`는 1월 이후 거래가 끊겼다. 그러나 재건축 단지인 `은마`와 `미도` 아파트 가격이 수억 원 하락했다. 재건축 단지는 전세금이 저렴해 갭이 크다 보니 투자자에게 부담인 데다 분양가 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 나빠진 탓이다. 대치동 미도아파트 전용 84㎡는 최고점 26억원보다 4억2000만원 떨어진 21억8000만원에 지난달 거래됐다. 은마아파트 전용 76㎡는 2억원 넘게 떨어진 19억원대에 거래됐고 17억원대 급매까지 등장했다. 이 급매물도 전세를 낀 물건으로 파악됐다. 대치동 중개업소 관계자는 "이전에는 층수·입지가 조금 떨어지거나 대출을 안고 있는 물건이 주로 급매물로 나왔다"면서 "최근에는 세 부담을 덜고자 하는 다주택자 물건이 주로 나오는데 매수자는 당분간 지켜보자는 분위기여서 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.(2020년 3월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"일반 호가로는 매수자 못찾아"

2~4억원 저렴한 급급매속속 거래

서울 전역으로 퍼진 급급매

 

 

  서울에서 다주택자 매물이 급급매가격에 하나둘씩 나오고 있다. 급히 현금이 필요하거나 전세금을 돌려줘야 하는 이들이 일반 호가보다 확 낮춘 가격에 매물을 내놓고 있다. 곽창석 도시와공간 대표는 집주인과 매수 대기자들이 가격을 놓고 눈치싸움을 하며 거래절벽상태가 서너 달째 이어지고 있다장기간 집값과 거래량이 반등하지 않자 돈이 급한 집주인들이 더 버티지 못하고 급매물로 던지고 있다고 말했다. 3일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 강남구 도곡동 도곡한신 1동 전용면적 84아파트가 지난달 말 117000만원에 실거래됐다. 지난해 10144000만원에 최고가로 거래된 주택형이다. 최근 매물 호가도 135000~145000만원에 형성돼 있다. 도곡동 D공인 관계자는 다주택자인 집주인이 급하게 정리하면서 계약금뿐 아니라 잔금까지 한 번에 현금으로 치를 수 있는 매수자를 찾았다사정이 급하다보니 시세보다 2~3억원 이상 저렴하게 거래가 성사됐다고 전했다. 강남의 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트 전용 76매물도 지난 114억원(1)에 거래됐다. 지난해 9월 이 주택형의 최고 거래가격(185000만원)에 비해 45000만원 떨어졌다. 대치동 A공인 관계자는 인기가 가장 없는 1층 코너 매물이라며 집주인이 사정이 급해 시세보다 저렴하게 내놓은 급매였다고 설명했다.

 

 

  전세금을 돌려주기 위해 시세보다 저렴하게 내놓은 집주인도 있다. 영등포구 당산동 진로아파트 전용 162는 지난 176000만원에 실거래됐다. 이 주택형의 현재 시세는 11억원대다. 직전 실거래가격이자 최고 가격은 지난해 584500만원이다. 인근 중개업소들의 말을 취합하면 집주인이 전세보증금 6억원을 돌려주기 위해 급매로 던졌다. 당산동 A공인 관계자는 전세 시세는 65000~7억원대지만 주변에 전세 물량이 넘치고 대형이어서 새로운 세입자를 찾기가 쉽지 않았다지난해 말부터 새로운 세입자를 찾다 실패하자 결국 급매로 매각했다고 전했다. ‘급급매매물은 강북으로 확산하고 있다. 갭 투자자(전세와 매매 가격의 갭을 이용한 소액 투자자)가 많이 진입한 강서구, 노원구, 강북구 등에서도 급급매 거래가 이뤄지고 있다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 마곡동 마곡엠밸리 15단지 전용 84아파트는 지난 189800만원에 실거래됐다. 작년 911억원에 거래됐던 주택형이다. 현재 호가는 10억원대에 형성돼 있다. 노원구 중계동 롯데우성 아파트 전용 115는 지난해 최고가(94000만원)에 비해 1억원 떨어진 84000만원에 지난달 거래됐다. 상계동 불암현대 아파트 전용 84거래가도 지난해 52000만원에서 지난달 42000만원으로 떨어졌다.

 

 

  서울 새 아파트 분양권도 약세를 면치 못하고 있다. 영등포구 신길뉴타운의 보라매 SK VIEW(2020년 입주 예정) 전용 84는 지난해 12104500만원에 거래되며 최고가를 찍었다. 당시 분양권 호가는 12억원까지 올라갔다. 하지만 올해 들어 매수 문의가 줄어들면서 매매가격이 17120만원, 277720만원 등 7억원대로 떨어졌다. 한 분양권 전문가는 중도금 대출 승계가 까다롭고, 대출이 초기 분양 계약자보다 덜 나와서 투자해야 하는 금액이 큰 편이라며 경기가 안 좋아지니 분양권 수요도 줄어들고 있다고 설명했다. 부동산 전문가들은 올봄 다주택자들의 매물이 시장에 일시적으로 쏟아질 수 있다고 전망했다. 61일 이전에 보유 주택을 정리해야 보유세 부담을 덜기 때문이다. 반면 매수자의 관망세는 이어지고 있어 급매물이 쌓일 경우 가격 하락 압박은 더 커질 것으로 보인다. 양지영 R&C연구소장은 새 아파트를 분양받은 유주택자, 갈아타기에 나선 일시적 2주택자 등 기존 주택을 기한 내 매각해야 하는 집주인들은 현재 시장 분위기에 부담을 느껴 시세보다 싸게 내놓을 수 있다고 설명했다. 다만 다주택자 매물이 시장 전체의 하락을 이끌 만큼 많이 나올지는 지켜봐야 한다는 의견도 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 아직까지는 강남권 급급매가 단지별로 한두 건에 불과해 전체 시장을 가늠하기는 어렵다고 말했다.(201934일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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경기지역 부동산 거래량 5년여 만에 최저규제지역 `거래절벽`

이달 전국 입주가구의 43% 집중"조정 내지 약보합 지속될 듯

 

 

  경기도 주택 거래량이 5년여 만에 최저치를 기록했다. 특히 과천, 광명, 하남 등 서울 못지않은 인기를 누렸던 지역을 중심으로 거래량이 주저앉았다. 여러 부동산 규제로 경기도를 비롯해 전반적인 시장이 가라앉은 상황에서 이달 전국 입주 예정 물량의 40% 이상이 경기지역에 집중돼 이 지역 부동산 시장이 상당 기간 위축될 수 있다는 전망이 나온다. 3일 경기부동산포털에 따르면 지난달 경기도 부동산 거래량은 625건으로 지난해 213205건의 절반 수준으로 떨어졌다. 이는 20137월의 5763건 거래 이후 57개월 만에 가장 낮은 수준이다. 지역별로 보면 지난해 2월과 비교해 과천(-94.0%), 성남(-92.2%), 광명(-89.0%), 의왕(-79.3%), 하남(-78.7%), 용인(-76.5%), 안양(-75.4%), 구리(-67.9%) 순으로 거래량이 많이 줄었다. 거래량이 급감한 지역은 대부분 수도권 내 규제지역으로 지정된 곳이다.

 

 

  과천·광명·하남과 성남시 분당구는 투기과열지구, 구리와 안양시 동안구, 용인시 수지·기흥구는 조정대상지역이다. 규제지역이 되면서 대출받기가 까다로워지고 재건축 조합원 지위 양도 제한, 조합원 분양권 전매 제한 등 거래 문턱이 높아져 매매가 급감한 것으로 여겨진다. 반면에 미분양 가구 수는 증가했다. 지난 1월 경기지역 미분양 가구 수는 전월보다 1801가구 증가한 6769가구로 집계됐다. 같은 달 수도권을 제외한 지방의 미분양 주택은 519가구로 전월보다 1510가구 줄었다. 분양 전망도 그리 밝지 않다. 안양시 동안구 `평촌래미안푸르지오`는 지난달 26271순위 청약에서 459가구 모집에 235명 신청해 4.431의 경쟁률을 보였다. 1순위 마감에는 성공했지만, 입지나 브랜드를 고려했을 때 경쟁률은 기대만큼 높지 못했다.

 

 

  올해 들어 인천 검단신도시, 부평구 등에서 진행된 수도권 분양이 잇달아 미달한 데다가 서울도 입지가 좋지 않거나 대출이 어려운 대형 주택형의 경우 완판에 실패한 점을 고려하면 경기지역 청약 경쟁률이 더 떨어질 가능성이 있다. 이처럼 수요는 줄어드는데 공급이 계속 늘어나는 것 또한 경기지역 부동산 시장에 부담을 준다. 이달 전국에서 입주 예정인 가구 36115가구 중 약 43.2%에 해당하는 15610가구가 경기도에 분포한다. 서울의 입주 예정 물량인 1669가구의 거의 10배에 달한다. 특히 용인과 화성에는 1천가구 이상 규모의 대단지 입주가 줄지어 예고돼 있다. 인천·경기도 아파트 입주율은 지난해 말 84.0%에서 지난 182.2%로 떨어졌다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "경기지역은 올해 약 11만가구의 신규 입주가 예정돼 있어 공급 과잉에 대한 부담감이 커지는 상황"이라며 "과천, 성남, 과천, 하남 등 그간 가격상승을 주도한 지역이나 용인, 화성 등 입주 물량이 쏠린 지역을 중심으로 연내 약보합 또는 조정 현상이 이어질 것으로 보인다"고 말했다.(201933일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전체 거래중 22% 역대최고

 

 

  거래절벽 상황에서 아파트 증여 수요가 늘면서 지난달 서울 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중이 22%에 달했다. 이는 20061한국감정원이 통계를 작성하기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 19일 매일경제가 한국감정원 통계 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 총 7000건 중 증여는 1511건에 달했다. 건수 자체는 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 직전인 작년 3(2187)에 더 많았지만 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 거래절벽으로 전체 거래건수가 대폭 줄면서 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 확 올라갔다. 서울 아파트 증여 건수는 최근 들어 월별로 평균 1000건 안팎이었으나 1월엔 1500건으로 눈에 띄게 늘어났다. 정부가 쏟아낸 규제로 인해 집을 사겠다는 사람을 찾기도 쉽지 않고, 서울을 비롯한 규제 지역 아파트 보유자들은 최고 62%까지 부과되는 양도소득세도 부담 되다 보니 배우자나 자녀에게 증여하는 사례가 많아진 것이다.

 

 

  특히 아파트 소유자들이 지금은 시장 상황이 좋지 않지만 장기적으로 서울 집값은 우상향할 것이라는 기대를 갖고 있어 `파느니 물려준다`는 심리가 작용한 것으로 분석된다. 증여를 통해 보유세를 아끼려는 `절세` 심리도 작용했다. 올해 아파트 공시가격이 인상될 전망이고 2022년까지 종합부동산세 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 상승하는 데다 종합부동산세 세율도 인상돼 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다. 가족 중 1명 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 여러 명 명의로 나누면 세 부담이 확 줄어 증여가 늘고 있다는 해석이다.(2019220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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주택시장 최악의 거래절벽, 1월 서울 주택거래 60%

 

 

  서울 중구 신당동 소재 `남산타운아파트`(5150가구)는 작년 12월 이후 218일까지 단 한 건의 거래도 신고되지 않은 `거래 제로` 상태다. 송파구 문정동 `올림픽훼밀리타운`(4494가구) 역시 지난해 1129일 이후 약 3개월간 거래 신고가 단 한 건밖에 이뤄지지 않았다. 4000~5000가구에 이르는 대단지조차 거래가 수개월째 ``가 마르는 기현상 속에서 1월 전국 주택 매매거래량이 6년 만에 최저치를 기록했다. 서울 주택 거래는 1년 만에 60% 급감했다. 백화점식 정부 규제 여파로 사고 싶어도 대출이 안 나와 못 사고, 팔고 싶어도 세금이 무서워 못 파는 상황이 이어지면서 비정상적 거래절벽이 덮치고 있다는 분석이다.

 

 

  국토교통부는 지난 1월 주택 매매거래량이 5286으로 지난해 1(7354)보다 28.5% 줄었다고 18일 밝혔다. 1월 기준으로 주택 시장이 `꽁꽁` 얼어붙어 수도권에 깡통주택과 하우스푸어 문제가 불거졌던 2013년 이후 최저다. 2013년 빙하기를 거친 부동산 시장이 2014년 이후 조금씩 살아나기 시작하며 5년 평균 매매거래량은 65950건을 기록했다. 지난달 거래량은 최근 5년 평균치보다도 23.8% 줄어든 수준이다.

 

 

  20178·2 대책부터 지난해 9·13 대책에 이르기까지 정부가 잇단 규제책을 내놓은 이후 투자심리가 위축되며 매매거래도 함께 얼어붙은 것으로 풀이된다. 수도권 거래절벽 현상이 두드러지고 있다. 거래량이 수도권은 1년 전보다 39.8% 줄어든 22483건인 반면 지방은 15.8% 감소한 27803건으로 나타났다. 서울 지역만 놓고 봤을 때 지난달 6000건을 기록해 15000건이었던 작년 같은 달과 비교해 60% 감소했다.(2019219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울아파트 12주연속 하락, 강남4구 낙폭 두드러져, "하락세 당분간 지속될 듯

인테리어·중개업 속속 폐업, "정부는 뭐하나" 1인시위도

 

 

  서울 아파트 가격이 지속적으로 약세를 면치 못하고 있다. 정부의 재건축 규제와 공시가격 급인상 등 부동산에 대한 압박 정책이 무더기로 쏟아지면서 가격을 내리누르고 있다. 31일 한국감정원에 따르면 지난 28일 조사 기준 서울지역 주간 아파트 가격은 지난주 대비 0.14% 하락했다. 이로써 서울 아파트값은 12주 연속 하락하면서 20138월 첫째주 0.15% 하락한 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다. 서울 아파트시장은 9·13 부동산대책의 강력한 대출 규제, 종합부동산세 인상 등에 거래 감소와 가격 하락세가 이어지고 있다. 게다가 최근 국토교통부가 표준 단독주택 공시가격을 전례 없이 역대 최대 폭으로 끌어올리면서 충격이 컸다는 분석이다. 단독주택도 문제지만 부동산에 대한 정부의 강경한 압박이 지속될 것이란 메시지가 시장에 퍼지면서 4월 말 공개될 공동주택의 공시가격 상승과 그에 따른 보유세 부담 증가도 부담이 되고 있다는 것이다. 실제로 고가 아파트가 모여 있는 강남4구의 아파트값 하락이 두드러졌다.

 

 

 

  강남4(동남권)의 아파트값은 지난주 대비 0.41% 떨어졌는데, 20129월 넷째주(0.41%) 이후 최대 하락폭이다. 강남구는 지난주 -0.25%에서 이번주 -0.59%로 낙폭이 2배 이상 커졌다. 개포동 노후 단지를 중심으로 하락폭이 커져 20127월 첫째주(-0.24%) 이후 가장 큰 폭으로 아파트값이 내렸다. 서초구는 -0.16%에서 -0.26%, 강동구는 -0.16%에서 -0.31%, 송파구는 -0.15%에서 -0.17%로 각각 하락폭이 커졌다. 시장에선 김수현 청와대 정책실장이 지난 20일 신년 기자간담회에서 한 부동산 구두개입 발언을 주목하고 있다. 김 실장은 "부동산시장에 조금이라도 불안한 추가 현상이 있다면 지체 없이 추가 대책을 마련하겠다"`경고성 발언`을 했다. 익명을 요구한 금융업계 부동산 전문가는 "올해 1월 들어 서울지역 주택매수 지수가 약간씩 상승하면서 거래절벽이 풀릴 수 있었는데 그 타이밍에 김 실장의 강력한 구두개입이 나왔다""경제 전체로는 모르겠지만 집값만 보면 결정적 영향을 줬다"고 말했다.

 

 

  이번주 서울 아파트 전셋값도 지난주 대비 0.24% 떨어지며 14주 연속 하락했다. 20127월 첫째주(-0.24%) 이후 66개월여 만에 최대 낙폭이다. 향후 전망에 대해 의견이 갈리지만 아파트값 약세는 당분간 계속될 것이란 의견이 많다. 아파트값이 급락하면서 거래가 얼어붙자 부동산 관련 업계에선 한숨 소리가 점점 커지고 있다. 매매는 물론 전세 거래마저 뚝 끊기자 우후죽순처럼 생긴 부동산중개소들이 가장 먼저 타격을 입고 있다. 겨울 이사철 대목을 누려야 할 이사업체나 여기서 파생돼 일감을 얻어온 인테리어업체, 청소업체들도 발을 동동 구르고 있다. 노원구 상계동에서 30년째 대를 이어 인테리어업체를 하고 있는 김 모씨(39)"1~2월이 원래 비수기지만 최근 일감이 절반 넘게 줄어들면서 근 10년 새 지금이 가장 어렵다""주변 인테리어업체나 부동산중개소는 경영난을 이기지 못하고 폐업을 고민하고 있다"고 분위기를 전했다. 극도의 침체기를 겪고 있는 지방에선 민심이반과 반발이 본격화되는 중이다. 정부의 조정대상지역으로 계속 유지돼 각종 규제를 받는 부산 해운대·수영·동래구 공인중개사들은 서명운동과 1인 시위를 마치고 본격적인 집단행동에 들어갔다. 부산시청 앞 대규모 집회를 비롯해 세종시 국토부 청사 앞에서 집회하는 방법도 검토하고 있다. 앞서 해운대·수영·동래구 지회장이 국토부 청사를 찾아가 릴레이 1인 시위를 했다.(201921일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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광진 그랜드파크 전용 115

 

 

 

  서울 아파트 1순위 청약에서 미달이 발생했다. 300가구 이상 아파트 단지로는 201712월 분양했던 `서울항동지구 우남퍼스트빌` 이후 13개월 만이다. 청약시장에선 분양가 9억원 이상 중도금대출을 막고, 유주택자의 추가 주택담보대출을 원천 봉쇄하는 등 정부의 `돈줄 죄기`와 각종 규제로 급격하게 얼어붙은 시장 분위기가 영향을 미친 것으로 분석했다. 특히 그간 정부의 분양가 규제로 `로또 아파트`란 신조어를 만들어내며 홀로 인기를 끌던 청약시장에까지 경기 위축의 여파가 미친 것으로 분석된다. 30일 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 29일 진행한 서울 광진구 `e편한세상 광진 그랜드파크` 1순위 청약(1170가구 모집) 결과 전용 115249가구 모집에 145가구가 지원0.581의 경쟁률로 1순위 마감에 실패했다. 이는 서울시 구로구 `항동지구 우남퍼스트빌`(337가구) 청약 이후 처음이다.

 

 

  54가구를 모집한 전용 115D 타입은 13가구만 지원해 가장 낮은 0.241의 경쟁률을 기록했고, 대형 면적 중 가장 많은 가구 수를 공급한 115A 타입은 103가구 모집에 88가구만 지원해 경쟁률 0.851을 기록했다. 다만 실거주 수요를 겨냥한 전용 84481가구 모집에 1025가구가 지원2.131의 경쟁률로 1순위 마감했다. 3.33370만원의 분양가로 대상인 전체 가구가 9억원이 넘어 중도금대출이 불가능했고 거래절벽을 맞아 주택시장이 조정되는 분위기가 청약 결과에 고스란히 반영됐다는 분석이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "높은 분양가로 중도금대출이 어려웠고 중·소형 면적에 대한 수요자 선호가 성패를 가른 것으로 보인다""청약 불패로 불리는 서울에서 미분양이 일어난 점 자체가 어려운 시장 상황을 반영하고 있다"고 밝혔다.(2019131일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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작년 15억이던 단독주택, 올 공시가 40억으로 급등 보유세 700만원 3300만원

"연금으로 버텨 왔는데", "수입은 공무원연금뿐보유세 감당못해

집 팔려면 양도세 폭탄이민 가고 싶다", "집값 올랐지만 거래 어려운

휴먼타운으로 묶어놔, 매매도 임대도 안돼" 분통

 

 

 

  지난해 1221일 오후 서울시 마포구 연남동 단독주택에 살고 있는 A(70)는 우편물 하나를 받고 눈을 의심했다. 한국감정원으로 발신자가 표기된 `표준주택 소유자의 의견청취문`이라는 제목의 공문서에 현재 주거하는 주택의 2019년 공시예정가격이 406000만원으로 표기돼 있었기 때문이다. 2018년 공시가격은 156000만원이었는데 불과 1년 만에 2.6배나 급등한 것이다. 문서 아래 발행일자가 20191219일로 잘못 찍혀 있어 `보이스피싱` 같은 사기가 아닌가 하는 의심마저 들었다. 그러나 감정원과 통화한 결과 발행일자는 `단순 오타`며 공시예정가액은 틀림없다는 확인을 받았다. 9일 매일경제신문 기자와 본인 자택에서 만난 A씨와 그의 아들 B(40)"저는 연남동에서 태어나 이 집에서만 할아버지 아버지와 함께 3대가 30년 넘게 살아왔다""부동산 투자도 모르고 하나뿐인 연남동 집에서 대가족이 대대손손 살아왔는데 갑자기 적폐 취급하면서 공시가격 폭탄을 때리니 앞이 캄캄하다"고 말했다. 평생을 공무원으로 살아온 A씨는 "은퇴한 지 10년이 넘어 연금생활을 하고 있는 노인에게 보유세를 눈덩이처럼 늘려간다고 하면 나라가 집을 빼앗겠다는 것과 뭐가 다르냐""연금으로 세금 내기 어려워 울며 겨자 먹기로 중개업소에 집을 내놨지만 누가 이 상황에서 집을 사겠느냐"고 되물었다.

 

 

 

  1983년 지어진 연남동 주택은 2층짜리 연와조 단독주택으로 인근에 살던 A씨 부친이 1988년 매입했다. 3대가 함께 살던 이 집은 A씨 부친이 2007년 사망하면서 A씨에게 상속됐다. 현재는 B씨가 결혼 이후 출가해 A씨 부부와 노모가 살고 있다. 홍대입구역에서 1정도 북쪽으로 떨어져 있는 이 주택은 상가로 개조한 단독주택과 개축 오피스텔에 둘러싸여 있었다. 지어진 지 36년이 넘어 외관은 상당히 낡아보였다. 매년 상수도 동파와 보온문제로 자잘한 집 수리가 끊이지 않는다는 게 B씨의 설명이다. 지난해 A씨는 연남동 주택 보유세를 700만원 정도 냈다. 공시가격이 급등했기 때문에 당장 올해부터 세금이 연간 세부담 상한선까지 늘어난다. A씨는 1주택자이기 때문에 당분간 보유세가 매년 150%씩 늘어날 전망이다. 이대로 공시가격이 확정된다면 2019년 보유세는 1000만원이 넘고, 2020년에는 1500만원, 그 이후에는 2200만원, 3300만원 정도로 늘어나게 된다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 "지난해 보유세로 700만원을 낸 A씨는 세부담 상한이 없다면 이론적으로 3300만원까지 세금이 늘어나게 된다"고 말했다. 심지어 다주택자는 세부담 상한선이 300%(2주택자는 200%)이기 때문에 올해 한 번에 공시가격 급등분이 보유세에 반영된다. `미친 공시가격`을 받아든 A씨 가족은 30년 만에 3대째 살던 집을 부동산에 내놨지만 거래는 사실상 어려운 상황이다.

 

 

  특히 이 집은 편도 1차선 길 하나를 두고 음주류 판매는 물론 일반음식점도 할 수 없는 `휴먼타운`으로 지정돼 있어 더욱 거래가 어렵다. B씨는 "감정원에 이의신청을 제기하면서 이 집이 휴먼타운으로 지정돼 있다는 점을 강조했는데, 감정원 담당자는 그 사실도 모르고 있더라""정부의 세금올리기 기조에 따라 졸속으로 행정처리를 한 것 같다"고 주장했다. 연남동 소재 한 부동산공인중개사는 "홍대입구역에서 1정도 떨어진 주택가에 위치한 A씨 주택은 최근 연트럴파크 상권인기로 시세는 급등했지만 휴먼타운에 묶여 있고 덩어리가 커서 쉽게 거래되기 어렵다""보유세가 급등하면서 매도 문의는 늘고 있지만 매매와 임대 모두 거래절벽 상태"라고 분위기를 전했다. `공시지가 폭탄`은 강남과 강북을 가리지 않았다. 강남구 역삼동 소재 한 다가구 주택은 2018143000만원이던 공시지가가 올해 40억원으로 무려 2.9배 상승할 예정이다. 1년 새 무려 3배 오른 것으로 시세 반영률 70%를 적용할 경우 대지 면적 3.31억원이 넘는 가격이다.

 

 

  9일 매일경제와의 인터뷰에 응한 소유자 C(76)"은퇴 후 대출을 끼고 전 재산을 털어넣은 집 한 채가 노년에 이렇게 발목을 잡을 줄 몰랐다""억울함에 밤잠을 설치며 전전긍긍하고 있다"고 답답함을 호소했다. 20029억원에 해당 다가구 주택을 구입한 C씨는 6가구를 세놓아 매달 약 300만원의 임대소득으로 생활을 이어가고 있다. 대로변 건물들은 고층 빌딩과 멋스러운 상가빌딩으로 재건축되거나 리모델링했지만 기타 소득이 없는 C씨는 처음 구입한 건물 그대로 임대업을 이어가고 있어 수년째 임대료는 제자리걸음이다. 결국 소득은 한 푼도 늘어나지 못하는 가운데 세금만 3~4배 뛰어오르면 생활 자체가 힘들어질 수 있다는 것이다. 그는 "역삼동에 즐비한 다가구 주택은 가격이 높아지더라도 실제 월세나 보증금은 매우 낮은 편"이라며 "그나마 수억 원을 들여 깨끗하게 고친 주택들은 1층 상가를 임대하거나 수익을 높이지만 또 빚을 져서 건물에 투자하기엔 부담이 너무 크다"고 호소했다. 경기가 나날이 나빠지는 가운데 괜한 투자가 더 큰 실패를 가져올 수 있다는 불안감에 옴짝달싹하지 못하는 처지인 셈이다. 실제 다가구 주택시장 상황을 전혀 모르고 기계적으로 일정 비율을 정해 공시지가를 올리는 것은 부당한 처사라는 주장이다. C씨는 "한국감정원 담당자에게 이건 말이 안 되는 것이라며 목소리를 높여 항의했지만 지침상 어쩔 수 없다는 도돌이표 대답만 돌아왔다"고 설명했다.

 

 

  특히 점진적으로 올려야 한다는 점에 대해서는 동의하면서도 한꺼번에 수십억 원의 공시지가를 올리는 것은 `징벌적 과세 조치`라고 지적했다. 문제는 세금 부담 때문에 집을 팔려해도 결국 또다시 세금의 늪에 빠진다는 것. 해당 주택을 팔아 이사를 가려해도 양도세, 취득세 등 각종 세금을 생각하면 쉽게 결정을 내릴 수 없을뿐더러 실제 낡은 다가구주택을 구입하려는 수요조차 거의 없기 때문이다. C씨는 "자식들에게 사전증여를 하려 해도 수억 원의 증여세가 고스란히 자녀들의 몫이라 생각하면 그럴 수도 없다""통지서를 받은 뒤 안사람은 몸져 누워 집 밖으로 나가지도 못하고 있다"고 현재 상황을 전했다. 일반적으로 단독주택 공시가격은 토지분과 건물분의 합이다. 건물은 매년 감가상각되기 때문에 단독주택 가격의 대부분은 땅값이다. 실제 20년 이상 노후 주택은 매매 거래 시 땅값만 계산한다. 앞서 연남동과 역삼동 단독·다가구주택 역시 모두 20년 된 노후 주택들이기 때문에 최근 수년 사이 집값이 오른 게 아니라 수십 년에 걸쳐 땅값이 오른 셈이다. 그런데 작년에 집값이 들썩였다고 수십 년간 땅값이 오른 가격을 한꺼번에 단독주택에 반영해 공시가격과 세금을 왕창 올리겠다고 하니 억장이 무너진다는 게 이들의 하소연이다.(2019110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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국토부 11~12월 실거래량

 

 

  대출규제 등을 망라한 9·13 부동산 대책 발표 후 두 달간 서울의 매머드급 아파트에서도 `거래 제로` 단지가 속출하고 있다. 대규모 단지가 집중된 송파구는 가구 수가 가장 많은 4개 대형 단지 총 23000여 가구 중 최근 두 달간 신고된 매매 거래는 2건에 불과했다. 정부 규제 영향과 인근 국내 최대급 재건축 단지인 헬리오시티 입주가 임박하면서 장기 관망과 거래 실종 상태로 들어가는 양상이다. 17일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울에서 가구 수가 가장 많은 아파트 단지 빅5 중 미입주 상태인 헬리오시티를 제외한 단지의 11~12월 매매 거래량이 단 2건에 불과한 것으로 나타났다. 파크리오, 엘스, 리센츠, 올림픽선수기자촌 등 국내 최대 아파트 4개 단지가 모두 서울 송파구 소재로 총 23645가구 규모. 헬리오시티를 제외하고 가구 수가 가장 많은 송파구 신천동 소재 파크리오 아파트(6864가구)11~12월 매매 거래가 1건도 없었다. 10월에는 6, 916, 855건 거래가 있었다. 주택거래 신고기간이 계약 후 60일 이내에 진행되는 점을 감안하면 11~12월 거래에 9·13 부동산 대책 상황이 상당수 반영된 것으로 해석할 수 있다.

 


 

  이어 대규모 단지인 송파구 잠실동 소재 잠실엘스(5678가구)11~12월 매매 거래 1, 송파구 잠실동 리센츠(5563가구) 0, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌(5540가구)1으로 집계됐다. 반면 ·월세 거래량은 작년 수준을 이어가며 활발한 모습이다. 파크리오 아파트도 9월 이후에도 전·월세 거래가 매달 수십 건씩 꾸준히 이뤄지고 있다. 헬리오시티(9510가구) 입주가 사실상 내년 초로 미뤄지면서 송파구 일대는 관망세다. 헬리오시티를 제외하고 서울 아파트 단지 빅5에 들어가는 송파구 대단지들은 입주한 지 10년이 지난 단지다. 최근 헬리오시티 등 신축 아파트와 미성크로바, 진주아파트 등 재건축을 앞둔 아파트에 치이는 형국이다. 송파구 일대는 급등 피로감으로 집값이 주춤하고 있다. 올해 서울 아파트값 누적 상승률은 7.01%인데, 송파구는 8.78%로 누적 상승률이 높은 편이다. 이에 `서울 아파트값이 고점을 찍었다`는 인식이 퍼지며 투자보다는 전세나 월세 등 실수요자 위주로 개편되고 있다.(20181218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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