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중개업소 곳곳 `급매` 전단강북 일부 지역은 `키 맞추기


 


 

  지난 813일 정부의 합동 현장점검반이 불시 단속을 벌였던 서울 송파구 잠실주공5단지 인근 중개업소 관계자는 요즘 이곳의 분위기를 이렇게 표현했다. 투기과열이 우려돼 정부가 직접 단속에 나선 지 두 달여 만에 분위기가 완전히 바뀐 것이다. 지난 19일 기자가 직접 찾아본 잠실주공5단지 내 중앙상가 내 중개업소들은 대체로 한산했다. 상가에는 수십 개 중개업소가 몰려 있지만, 손님이 있는 곳은 별로 눈에 띄지 않았다. 지난달 초 19억원을 넘어섰던 잠실주공5단지 전용면적 76의 호가는 183천만원까지 떨어졌다. 인근에 있는 잠실엘스 아파트의 경우 지난달 전용 84가 최고 183천만원에 실거래됐지만, 현재 호가는 17175천만원 선에 머물고 있다. 대표적 재건축 추진 단지인 강남구 대치동 은마아파트도 비슷한 상황이다. 은마아파트 인근 중개업소들은 올해 여름 정부의 단속을 피해 상당 기간 `문 닫고 전화 영업`을 했었지만, 그것도 옛일이 됐다. 이날 상당수 중개업소 앞에는 `급매물` 전단이 붙어 있었고, 문의 전화나 방문은 매우 뜸했다. 현재 은마아파트 전용 76의 호가는 1718억원 선으로, 9·13 대책 전보다 1억원 이상 떨어졌다. 한 중개업소에는 151천만원짜리 매물도 있었다. 은마아파트 인근의 한 중개업소는 "이미 오를 만큼 올랐다는 인식이 커지면서 매수세가 완전히 사그라졌다"고 말했다. 다만 "워낙 손님이 없다 보니 유인성 매물도 있다"면서 "노후자금 목적으로 내놓은 매물을 제외하곤 집주인들이 기존 호가보다 크게 낮은 가격으로 집을 팔려고 하지 않는다"고 덧붙였다. 은마아파트 전용 769월 실거래가는 18185천만원이었다.

 

 

  21일 한국감정원에 따르면 지난 15일 기준 강남 4구의 아파트값 주간 상승률은 0.02%로 지난주의 0.05%보다 축소됐다. 강남구와 송파구의 아파트값이 0.03%, 0.06%에서 각각 0.01%로 둔화했고 서초구는 0.04%에서 0.03%, 강동구는 0.08%에서 0.06%로 오름폭이 줄었다. 강북지역 집값 상승을 주도했던 용산, 마포 등도 `거래절벽`이 이어지고 있다. 통합개발론이 나왔을 당시 매물이 나오기만 하면 바로 소화가 됐던 용산지역 아파트는 이번 주 상승률이 64(0.00%) 이후 처음으로 보합 전환했다. 정부의 현장단속 첫 번째 타깃이었던 신계동 용산 e-편한세상 전용 84는 지난 815억원선에서 호가가 형성됐다가 최근 145천만원까지 물러났다. 하지만 여전히 15억원 매물도 나오고 있어 본격적인 하락세가 나타나고 있다고 보긴 어렵다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오는 전용 84급매물이 143천만원에 나왔다. 기존 호가에서 5천만원 이상 떨어진 것이지만, 매수자가 나오지 않고 있다. 아현동 인근 중개업소 관계자는 "간혹 매수 의사가 있는 사람이 와도 14억원 이하로 떨어질 때까지 기다리겠다고 한다""한창 거래가 활발할 때는 하루에 10통 이상의 문의 전화가 왔는데 지금은 한두 통이 올까 말까 한 상황"이라고 말했다. 하지만 그동안 비교적 오름폭이 작았던 지역에서는 호가를 소폭 올리는 `키 맞추기` 현상이 나타나고 있다.

 

 

  10월 셋째 주 노원·도봉·강북지역 아파트의 매매가격 상승률은 0.070.08%로 서울 전체 평균(0.05%)보다 높았다. 일부 지역은 호가도 완만한 상승세를 보이고 있다. 예컨대 노원구 상계동 수락파크빌 전용 845억원 중반대에서 후반대로 호가가 다소 올랐다. 한국감정원은 "서울 강북지역에서는 개발 호재와 매물 부족 등으로 일부 상대적 저평가 단지의 호가가 (전주보다) 상승했다"고 설명했다. 상계동 우성공인 이맹주 대표는 "그동안 서울 부동산 시장의 열풍에서 소외됐던 수락산역 인근 아파트는 호가가 조금씩 오르면서 주변 지역과의 격차를 줄이고 있다"고 전했다. 이 대표는 "다른 지역이 워낙 오르다 보니 이사 예정인 집주인이 집값을 다소 올려서 내놓기 때문에 나타나는 현상"이라며 "하지만 매수 수요가 별로 없어 거래까지 이어지는 경우는 드물다"고 덧붙였다.(20181021일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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종부세 인상안 공개후 첫 주말부동산시장 르포

 

 

  지난 23일 오후 서울 송파구 잠실주공5단지 내 상가. 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 강화를 골자로 하는 보유세 개편안 초안을 공개한 다음날 이곳 공인중개사무소들은 대부분 개점휴업 상태였다. 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과세가 발효된 이후 이곳에서는 일상화한 모습이다. 같은 날 서초구 반포자이 인근 공인중개사무소들도 비슷한 상황이었다. 문을 닫은 곳이 꽤 눈에 띄었다. 문을 연 곳도 인적은 끊겨 있었다. B공인 관계자는 "4월부터 다주택자 양도세 중과를 앞두고 발 빠른 사람들은 대부분 팔아서 `똘똘한 한 채`로 갈아탔거나 임대사업자 등록을 마쳤다"고 말했다. 이날 방문한 잠실주공5단지와 반포자이는 종부세 과세 대상인 `공시가격 9억원 초과`에 해당하는 아파트들이 집중적으로 몰려 있는 대표적인 지역이다. 정부의 보유세 개편안만 나온 상태여서 최종 결정 발표 때까지는 `일단 지켜보자`는 관망세가 이어질 가능성이 높다는 게 전반적인 분위기다. 이 때문에 오히려 극심한 `거래절벽`을 우려하는 목소리가 높다. 현재 다주택자가 강남 소재 집을 처분하려면 양도차익의 최대 62%(3주택 이상)를 양도세로 내야 한다. 앞으로 보유세가 오르더라도 집을 내놓을 가능성은 낮다는 것이 전문가 진단이다.

 

 

  이날 둘러본 서울 주요 지역 부동산중개업소에서는 "10년 전 상황이 반복될 것"이라는 전망이 많았다. B공인 측은 "종부세를 다시 때린다고 하니 기억나는데 10년 전에도 결국 집값은 못 잡고 거래만 `` 끊겨 실수요자만 잡지 않았느냐""거래절벽만 만들 게 뻔하다"고 내다봤다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 313837건에 달했던 서울 아파트 거래량은 46234건으로 반 토막 났다. 2005년 종부세가 처음 시행된 후 2007~2008년 강북과 수도권 신도시 일대에 6억원 이하(당시 종부세 적용 기준) 주택에 투자가 쏠리면서 집값 급등이 벌어지기도 했다. 정부가 당시 강북 재개발 지역을 모두 주택거래 신고지역으로 지정하는 등 전방위적 진화에 나섰을 정도다. 똑같은 현상은 이미 감지되기 시작했다. 공시가격 9억원 이하 신축 아파트로 투자 문의가 부쩍 늘어났다. 성동구 센트라스 전용 59는 이달 들어 부르는 값이 10억원을 찍었다. 양도세 중과 전 실거래가는 9억원이었다. 올해 초 기준 같은 동 동일 면적 아파트 공시가격은 48100만원이다. 실제로 한국감정원 아파트값 통계를 살펴보면 최근 강남 3구는 약세를 면치 못하고 있는 반면 재개발이 활발한 다른 지역은 오름세를 유지하고 있다. 다주택자 양도세 중과가 시작된 4월 들어 강남 3구는 일제히 주간 아파트 매매가격 상승률이 마이너스로 돌아선 뒤 아직 회복하지 못하고 있다. 반면 이달 18일 기준 관악(0.33%) 동대문(0.25%) 중랑(0.14%) 성북(0.13%) 등은 0.1% 이상의 오름세를 보인다. 이들은 모두 재개발이 활발히 진행 중인 지역이다.

 

  강남 고가 아파트에 쏠렸던 투자 수요가 이미 `대이동`을 준비하는 모습도 간간이 목격됐다. 강남 소재 은행에서 근무 중인 한 프라이빗뱅커(PB)"몇 달 전부터 보유세 개편과 관련한 고객 문의가 많았고 개편안 초안이 발표된 22일에는 하루 종일 전화기를 붙들고 있었다""10억원 근처 아파트는 증여를 많이 생각하는 것 같고, 빌딩이나 상가 투자를 고려하는 고객도 많다"고 말했다. 전세가율이 높은 아파트는 부담부증여로 처리하면 전세보증금이 증여세 부과 대상에서 제외되기 때문에 세금 부담이 상대적으로 낮다. 오피스텔 투자 역시 풍선효과가 예상된다. 최근 수익률 자체는 하향 추세지만 보유세 부담이 주택에 비해 훨씬 덜하다. 오피스텔은 가격에 상관없이 비주거용이면 종부세 적용을 받지 않는다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "집주인 입장에서는 종부세 부과 후 수익률이 감소하는데 어떤 방식이든 임대료 전가가 불가피해진다""잠잠했던 전세금을 다시 자극하거나 월세가 오를 가능성이 있다"고 지적했다.(2018625일 매일경제 기사 참조)

 

 

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거래절벽에 작년 1인당 9.3, 5최저인데경쟁은 심화

 

 

  8·2 부동산대책 등 정부의 고강도 규제로 나타난 거래절벽 여파로 지난해 공인중개업자들의 중개 실적이 대폭 감소한 것으로 나타났다. 직방이 21일 전국 공인중개업자의 거래 중개 실적을 분석해 내놓은 자료에 따르면 지난해 기준 중개업자당 평균 실적은 9.3건으로 전년(10.9) 대비 14.6% 줄었다. 이번 조사는 전국 부동산 중개업자 102100명을 대상으로 이뤄졌다. 박근혜정부의 공격적 규제 완화로 중개업자별 평균 거래 건수는 20128.9건을 바닥으로 201513.1건까지 늘었다. 하지만 2016년부터 지방을 중심으로 거래량이 줄어들면서 다시 감소세에 접어들었고 지난해에는 2012년 이후 최저치로 떨어졌다.

 

  2015년과 지난해 광역자치단체별 중개업자의 거래량 증감을 따져본 결과 거래량이 가장 크게 감소한 지역은 제주도였다. 201513건에서 지난해 6건으로 54% 감소했다. 같은 기간 울산도 15.5건에서 7.6건으로 50.7% 줄었다. 경남(-43.4%), 경북(-42.2%), 부산(-41.6%) 등지 역시 중개업자당 연평균 중개 거래량이 크게 줄었다. 지난해 기준 지역별 중개업자당 연평균 거래 실적은 전남이 17.1건으로 가장 많았고 강원(14.1), 인천(12.3), 부산 (10.6) 등이 뒤를 이었다. 서울은 7.9건으로 평균을 밑돌았다. 주택 거래량은 줄어드는 반면 개업 중개업자 수는 늘고 있어 사업 여건은 더욱 악화되고 있다. 201696257명이던 중개업자지난해 2분기 10만명을 돌파했다. 이 중 55%가 수도권(56222)에 몰려 있다.(2018522일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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송파풍납·마포아현 아파트 감정가보다 30% 높게 낙찰

"싼값 아닌 매물확보가 목적"

 

 

  인기 아파트 매물이 씨가 마르며 거래절벽이 장기화하자 경매시장에서 대안을 찾아나서는 수요자가 급증하고 있다. 16일 경매업계에 따르면 최근 들어 아파트를 매매하는 것과 유사한 효과를 노리고 경매시장에 응찰자가 몰리는 것으로 확인됐다. 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 경매시장의 가장 큰 장점임에도 불구하고 아파트를 매매하듯 시세를 뛰어넘는 가격에 낙찰받으려는 실수요자가 대거 유입되고 있는 셈이다. 강남3구에 속하는 서초구 잠원동 반포한신타워 아파트(전용 59)는 지난달 감정가인 83000만원보다 25000만원 이상 비싼 107800만원에 낙찰됐다. 매각가율은 130%로 유찰 없이 한 번에 낙찰됐다. 서울 송파구 풍납동 한강극동 아파트(전용 57) 역시 2월 경매 결과 26명의 응찰자가 몰려 감정가의 130%85700만원에 낙찰됐다. 강북권도 마찬가지다. 마포구 아현동 마포 래미안푸르지오 아파트(전용 114)는 감정가보다 4억원가량 높은 131000만원에 낙찰매각가율 140%를 기록했다. 해당 아파트들은 실수요자들이 몰리는 인기 단지인 데다 매물 자체가 적어 사고 싶어도 구하기 힘든 아파트라는 공통점이 있다.

 

 

  올해 3월 경매 통계를 살펴보면 서울 아파트 평균 낙찰가율이 101.6%, 평균 응찰자 수가 6.6이다. 경매시장에서 잘 찾아보기 힘든 재건축 아파트나 희귀 매물이 나오면 경매시장 전체가 주목하며 응찰자가 대거 몰리는 사례는 간혹 있었다. 하지만 최근 인기 아파트 매물이 눈에 띄게 줄어들면서 매수를 희망하는 수요자들이 경매 매물을 하나의 대체재로 인식하고 뛰어들고 있다는 것이 전문가들 분석이다. 과거보다 낮아진 경매시장 문턱과 손쉽게 구할수 있는 경매 정보 역시 이런 현상에 도움을 주는 것으로 보인다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "과거에는 인기 매물이라도 상대적으로 싼 가격에 낙찰받기 위해 한 차례 이상 유찰시키는 게 관례였지만 최근엔 유찰 없이 바로 시세 이상을 적어내 낙찰받는 경우가 많다""시장 매물 자체가 줄어든 만큼 그에 대한 대안책으로 경매시장을 바라보는 일반 매수 희망자들이 늘어난 것으로 보인다"고 밝혔다.(2018417일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.04.23 12:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경매시장에서 유찰 없이 바로 제각격 다 주고 입찰하는 시대가 온 것인가요

 

 

 

 

지난해 전국 3.88% 올라 10년래 최고폭 상승

울산·충남북·경남북, 집값 하락속 땅값은

 

 

  지난해 전국 땅값이 10년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 집값 상승 영향과 개발 호재가 있는 세종, 부산, 제주 등이 상승세를 주도했다. 특히 울산, 충남북, 경남북 등 지역에서는 집값이 마이너스를 기록했음에도 땅값은 큰 폭으로 올랐다. 정부의 집값 규제 속에 주택시장은 거래절벽이 심화됐지만 상대적으로 규제가 덜한 토지 시장은 거래량 증가와 땅값 상승세가 두드러지고 있다는 평가다. 30일 국토교통부에 따르면 지난해 전국 땅값은 평균 3.88% 상승1년 전 2.70%보다 1.18%포인트 상승 폭이 증가했다. 이런 상승 폭은 참여정부 시절인 20073.89% 이후 10년 만에 가장 높은 수준이다. 지난해 1분기만 해도 지가 변동률은 0.74%였다. 그러나 문재인정부 출범 이후인 2분기와 3분기 각각 1.10%, 1.06%로 가파른 상승세로 돌아섰다. 4분기에는 0.93%로 상승세가 소폭 둔화됐지만 가격 열기는 여전한 상황이다. 땅값 상승세가 가장 두드러진 곳은 세종으로 7.02%나 됐다. 부산도 6.51%에 달했고 제주 5.46%, 대구 4.58%, 서울 4.32%였다. 서울은 20139월부터 52개월 연속으로 땅값이 올랐다. 반면 같은 수도권에서도 경기는 3.45%, 인천은 3.10%로 전국 평균을 밑돌았다.

 

  국토부 관계자는 "집값 상승 추세와 함께 혁신도시 등 개발 수요가 많은 지방을 중심으로 지난해 땅값이 크게 올랐다"고 설명했다. 특히 집값 상승률에 비해 땅값 상승률이 훨씬 높거나 집값은 하락했음에도 땅값만 고공행진한 사례도 많았다. 한국감정원에 따르면 울산(-0.96%) 충청북도(-0.30%) 충청남도(-0.43%) 경상북도(-0.84%) 경상남도(-1.56%) 등은 지난해 집값이 마이너스를 기록했다. 그러나 땅값 상승 폭은 각각 3.54%, 3.08%, 2.98%, 3.09%, 3.09%로 전국 평균 상승률인 3.88%와 거의 비슷했다. 이남수 신한은행 부동산 팀장은 "정부의 집값 규제에 비해 토지 시장은 상대적으로 규제를 덜 받으면서 거래가 꾸준히 늘고 있는 영향이 있는 듯하다""과거 참여정부 때도 집값 규제로 주택 시장은 냉각기에 들어갔지만 땅값은 지속적인 과열 양상을 빚었던 적이 있다"고 설명했다. ··구별로는 LCT 사업과 센텀2지구 등 개발 호재로 부산 해운대구의 땅값 상승률이 9.05%까지 치솟았다. 경기 평택시도 고덕국제신도시 등에 힘입어 7.55% 상승했으며, 세종시 7.01%, 부산 기장군 7%의 땅값 상승률을 보였다. 서울 25개구 가운데는 마곡지구 개발에 따라 강서구가 5.48%, '연트럴파크' '망리단길' 등 신규 상권이 성장하고 있는 마포구가 5.32%의 땅값 상승률을 보였다.(2018129 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.02.01 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    땅에 투자하고 싶지만 여유가 없군요

 

 

 

강남권 재건축 31000여가구 거래 제한

개포 거래 지난달 80여건서 대책 후 '0'

잠실 주공5단지 실거래가 17000만원 내려

초과이익 환수제, 분양가 상한제 등도 기다려

단지마다 사업 속도 내느냐, 늦추느냐 갈림길

초과이익 환수제 못 피하는 은마, 거래 제한 앞

 

 

  8·2부동산대책의 핵심은 강남권 재건축 시장 폐쇄. 투기과열지구 지정효과인 조합원 지위양도 금지를 통해 사실상 거래를 못 하게 했기 때문이다. 재건축조합 설립 이후 단계의 아파트를 구입해도 조합원 자격 인정을 받지 못하기 때문에 살 이유가 없다. 조합원 자격이 없는 집은 재건축으로 짓는 새 아파트를 배정받지 못하고 현금을 받고 떨어져 나가게 된다(현금 청산). 앞으로 투기과열지구에서 해제되더라도 조합원 자격이 되살아나지 않는다. 재건축 후 새 아파트를 받지 못하고 시세차익을 내기도 어려우니 조합설립 인가 후 매입한 재건축 아파트는 아무 매력 없는 물딱지인 셈이다.

 

조합설립 인가 이후 재건축 단지는 '물딱지'  

 

  조합원 거래 금지가 주택시장에 미치는 영향이 어떻게 될까. 우선 이번 대책 강도는 2003년 말 노무현 정부가 처음으로 재건축 조합원 지위양도 금지 조항을 도입했을 때보다 훨씬 강하다. 당시는 없던 제도가 만들어지면서 시행 이전 설립된 조합의 조합원은 한차례 명의 변경을 할 수 있도록 경과규정을 뒀다. 그러다 보니 거래 제한 효과가 크지 않았다. 하지만 이번엔 다르다. 이미 만들어진 조합도 경과규정 없이 그대로 적용된다. 부동산114에 따르면 강남3(강남·서초송파구)에서 조합 설립 이후 멸실 이전 재건축 단지는 29개 단지 31000여가구. 강남3구 총 아파트 30만가구의 10%가 조금 넘는다. 거래량 기준으로는 비중이 좀더 크다. 7월 국토부 실거래가자료에 따르면 강남3구 아파트 거래 1400여 건 중 조합설립 이후 단지가 15% 정도인 200여 건이다. 따라서 조합원 지위 양도 금지로 거래시장이 15% 줄어드는 셈이다.

 

 

강남권 조합 설립 이후 거래량 15%

 

  실제로 조합설립 이후 단지의 거래는 끊겼다. 조합이 설립돼 있는 강남구 개포동 시영과 주공1·4단지에서 서울부동산정보광장에 지난달 실거래가 매매계약된 건수가 83건에서 이번 달에는 2건으로 급감했다. 이들 거래 날짜는 투기과열지구 지정 전날인 2일이어서 투기과열지구지정 이후로는 거래가 없다. 조합 설립 이전 단지의 거래도 위축될 수 밖에 없다. 사업이 진척돼 조합이 설립되면 거래가 안 되기 때문이다. 재건축 초기 단계인 압구정동 계약건수가 지난달 24건에서 이달 제로. 강남3구 내 조합 설립 이전 단지도 31000여가구.

 

  일반 아파트도 거래절벽을 맞았다. 송파구 잠실에서 이미 재건축이 끝난 엘스 등 4개 단지에서 지난달 78건이 계약됐는데 이달 들어서는 계약 신고된 건수가 하나도 없다. 지난달 50건 계약된 강남구 도곡동 도곡렉슬도 이달 들어 1~23건 거래된 것 외에는 없다. 강남3구 내 조합 설립 전후 재건축 추진 단지가 총 61000여가구로 전체 5가구 중 한 가구 꼴이다. 강남3구 아파트 거래시장 축소는 집값에도 상당한 영향을 미치게 된다. 거래가 줄어서만이 아니다. 조합이 설립된 강남권 재건축 단지는 집값 선두주자이기 때문이다.

 

일부 단지 실제 거래가격 급락 

 

  국민은행이 집값 변동률을 따로 집계하는 선도아파트 50지수에 해당하는 상당수 단지가 강남권 재건축 단지. ‘50지수는 시가총액 50위 내 단지를 대상으로 한다. 지난 5월부터 월간 1%가 넘는 상승률을 보이며 집값 상승세를 주도해왔다. 5월부터 지난달까지 3개월간 상승률이 5.1%로 서울 아파트값 상승률(1.3%)4에 가깝다. 강남권 재건축 단지 거래 단절로 ‘50지수상승세가 확 꺾이며 강남3구 뿐 아니라 전체 서울 주택시장을 위축시킬 것으로 예상된다. 이미 일부 급매물이 나오고 가격이 확 떨어져 거래도 이뤄지고 있다. 잠실 주공5단지는 한달 만에 17000만원까지 실거래가격이 떨어졌다. 지난달 157000만원까지 거래됐던 전용 106가 지난 1014억원에 계약됐다.    

 

  조합 설립 인가 이후 단지 중 거래가 가능한 물량은 세대원 전원이 생업 등으로 다른 지역으로 이사가는 경우 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택을 2년 이상 계속해 갖고 있는 경우 등이다. 잠실 주공5단지는 2013년 말 조합설립 인가를 받고 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 못하고 있다.

 

'사면초가'에 빠진 강남권 재건축 단지

 

  일반 아파트 가격 하락세도 나타나고 있다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84는 지난달 178500만원까지 팔렸다가 지난 723000만원 떨어진 155500만원에 매매됐다. 위기를 맞은 재건축 단지들은 어떻게 될까. 조합원 거래 정지 외에 내년부터 초과이익환수제(재건축 부담금)가 기다리고 있고 빠르면 올 가을 분양가상한제가 적용될 수 있다. 그동안 가격이 많이 올라 중과로 인한 양도세 부담도 커졌다. 사면초가에 빠진 셈이다. 사업 단계에 따라, 주민들 뜻에 따라 각자 살 길을 찾는 각자도생(各自圖生)의 길로 나갈 것으로 전망된다. 이미 관리처분 인가를 신청해 초과이익환수제 걱정이 없는 단지는 일반분양을 서두르는 게 낫다. 아직 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 나오지 않았지만 정부가 벼르고 있는 만큼 적어도 강남권은 시행 가능성이 크기 때문이다. 상한제가 적용되면 주변 시세사 아닌 땅값과 건축비를 기준으로 분양가를 매겨야 해 조합이 분양가를 높여 조합원 사업비 부담을 줄이는 게 어려워진다. 강남구 개포동 시영·주공4단지, 서초구 반포동 신반포6차 등이 일반분양을 준비하고 있다.

 

 

  다음으로 조합 입장에서 우선 거래는 막혔어도 재건축 초과이익 환수제를 피하는 게 급선무일 것 같다. 단지에 따라 많게는 억대 이상이 예상되기 때문이다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구지난 9일 서초구청에 사업시행인가 신청을 했다. 이 단지는 20139월 조합설립 인가를 받은 뒤 4년 가까이 사업시행인가를 신청하지 않아 거래가 가능했지만 거래를 포기했다조합은 사업시행인가를 서두르면 올해 안에 관리처분계획(일반분양 계획)을 신청해 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 보고 있다.

 

다시 위기 맞은 대치동 은마 

 

 

  사실상 환수제 피하기가 물 건너 간 단지들은 진격정지도 어려운 상황이다. 대표적으로 강남구 대치동 은마 아파트. 1979년 완공된 은마는 일찌감치 1990년대 후반부터 재건축을 추진해 2003년 말 재건축 추진위를 구성했지만 걸림돌이 많았다. 노무현 정부의 재건축 안전진단 강화로 4수끝에 2010년 안전진단을 통과해 재건축을 확정했다. 그 뒤 이명박·박근혜 정부의 대폭적인 규제 완화에도 임대주택 건립 문제, 조합 내 갈등 등으로 뚜렷한 사업진척을 하지 못했다. 지난해부터 다시 사업 속도를 높여 서울시와 갈등 속에 초고층 재건축 꿈을 키우다 이번 8·2부동산대책을 만났다.

 

  은마는 올 연말까지 관리처분계획 인가를 신청할 시간 여유가 없다. 서울시의 반대에도 불구하고 초고층 재건축 계획을 강행하고 있어 사업이 앞으로 나가지 못하고 있다. 앞으로 서울시의 재건축 계획 심의 통과 후 조합설립을 하게 된다. 그러면 조합원 거래에 제동이 걸린다. 그렇다고 진도를 나가지 않으면 재건축은 요원해진다. 주민들이 사업 속도를 결정해야 한다. 은마는 앞으로 정상적인 사업속도로 재건축을 진행하더라도 준공까지 5년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 2020년은 지나야 하는 것이다. 준공 40년이 지나도 새 아파트로 탈바꿈하기 어려운 상황이다. 압구정동 등 재건축 추진위 구성 단계로 아직 걸음마 수준인 단지들은 어차피 늦은 사업이기 때문에 쉬엄쉬엄 사업을 진행할 것으로 예상된다.(2017816일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 영도나그네 2017.08.18 15:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    8.2부동산 대책의 영향으로 강남의 재건축 사업들이
    타격을 받는것 같더군요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  2. 드래곤포토 2017.08.18 16:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축이 좀 힐들것 같네요

  3. 도느로 2017.08.18 20:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    생각보다 여파가 엄청나군요.
    억단위가 왔다갔다하는 걸 보면...
    그나저나 재건축 기대했던 사람들 정말 실망이 크겠네요.

  4. 버블프라이스 2017.08.19 04:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 따뜻한 부동산관련 유용한 정보를 공유해주셔서 감사합니다.
    체크하고 꾹 누르고 갑니다^^

 

 

 

 

8·2 대책 `거래절벽` 와중에 `현금청산` 강남 매물 등장

조합원 지위 양도 못받아재건축 집 못받고 현금 받아

강제매각 대상 되거나 청산가격 분쟁 남을 소지`매각` 리스크도 고려해야

 

 

  문재인정부의 8·2 부동산 대책으로 재건축 아파트 거래가 중단된 가운데 시세보다 3억원이나 싼 '현금청산' 매물이 등장했다. 11일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 잠원역 인근 신반포 10318동 전용 54형이 7억원에 매물로 나왔다. 같은 단지 같은 평형 시세가 10100만원으로 형성돼 있어 3억원이나 저렴한 매물이 나오자 매수자들이 큰 관심을 보이고 있다. 하지만 이 물건은 '현금청산' 대상이다. 현금청산이란 재개발·재건축에서 새 아파트 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받는 것을 의미한다. 8·2 대책에 따라 일반 거래는 묶이고 앞으로 나오는 재건축 매물은 대부분 현금청산 대상이 된다. 부동산114에 따르면 서울 지역에서 재건축을 추진 중인 단지는 108000가구로 이 가운데 조합설립 인가를 받은 단지는 절반 수준인 55655가구에 달해 상당수 현금청산 매물이 시장에 풀릴 것으로 예상된다.

 

 

  하지만 일반 재건축 매물과 다른 점이 많아 투자자들 주의가 필요하다. 무엇보다 재건축 이후 집을 받지 못하고 재건축 조합원 분양이 끝난 뒤 현금으로 받는다는 것이 일반 매물과 다른 점이다. 현금청산을 할 때 가격은 사업시행자와 소유자가 협의해 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "만일 조합 정관에 청산금액 결정기준이 명시돼 있다면 이에 따라 결정된다"고 설명했다. 만일 결정기준이 애매하고 협의가 원만하게 이뤄지지 않을 경우 소유주가 가진 주택을 법원에 공탁한 뒤 시행자가 매도청구를 한다. 이때 매도청구 가격은 1996년 나온 대법원 판례에 따르면 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 수준이다. 매도청구 당시 일반적 매매가격과 큰 차이가 없을 수도 있지만 일반 조합원과 현금청산 대상자 간 감정평가 기준이 다를 경우 분쟁의 여지가 있다. 강남 아파트는 매각을 원하는 시기에 내놓으면 바로 팔려서 주식만큼 환금성이 좋다는 점 때문에 자산가들이 선호했다. 그러나 '현금청산'은 재건축 진행이 지지부진할 경우 강제 매각 대상이 되거나 오랜 기간 투자금이 잠길 수 있어 매각 리스크가 있다.

 

 

  지난 6·19 대책 때문에 오는 9~10월로 예정된 도시 및 주거환경 정비법 개정 후 사업시행인가를 신청하는 청약조정대상지역 내 재건축 아파트 소유자는 같은 정비구역에서 두 채 이상 주택을 보유하고 있더라도 원칙적으로 새로 짓는 주택을 한 채만 받는다. 나머지 보유 주택은 관리처분인가 이전에 청산계획을 제출해야 한다. 재건축에 따른 시세차익을 한 채에서만 얻을 수 있다는 얘기다. 추가로 보유한 주택은 관리처분계획 인가 후 90일 이내에 현금청산된다. 결국 현금청산 물건에 관심을 가지는 투자자는 먼저 조합의 정관을 살펴본 뒤 매물이 시세보다 얼마나 낮게 나왔는지를 따져봐야 한다. 또한 관리처분계획 인가를 언제쯤 받을 수 있는지 감안해야 예상 수익률 산정이 가능하다. 신반포 10차가 속한 한신4지구는 20161월 조합설립인가를 받은 후 아직 사업시행인가 신청을 하지 않았다. 조합설립인가 후 2년이 아직 지나지 않아 조합원 양도 금지의 예외 사유인 '사업지연'에 해당하지 않기 때문에 현재 매매를 통한 조합원 양도 지위 이전은 불가능하다.

 

 

  한신4지구 조합 측은 "오는 18일 사업시행인가를 신청하겠다"고 밝히고 있으나 재건축 단지를 타깃으로 각종 규제가 쏟아지고 있어 향후 시세 변화를 내다보기 어렵다고 판단해 소유주가 현금청산을 결심하고 급매에 나선 것으로 풀이된다. 신반포 10차 인근 A공인중개업소 관계자는 "동일 조합에 속한 주택 두 채를 들고 있던 조합원이 한 채를 처분해야 해서 '현금청산'으로 시세보다 싸게 나왔다"고 설명했다. 현금청산 물건은 재건축 초과이익환수제 부과 대상은 아니다. 초과이익에 따른 부담금은 재건축 준공 이후 조합으로 부과되기 때문이다. 관리처분계획 인가 후 90일 이내 현금청산돼 조합에서 제외된 소유주는 부담금 의무를 지지 않는다. 현금청산 물건을 매입한 투자자는 조합이 향후 내부갈등 등의 문제로 해체된 뒤 다시 조합이 설립될 경우에는 조합원 자격을 가질 수 있다. 인근 B공인중개업소 관계자는 "조합원들이 지분을 포기하는 현금청산이 늘어나게 되면 수익이 불확실한 일반분양이 늘어나게 된다""정부가 '분양가 상한제'를 도입하면 재건축 사업성이 떨어져 사업지연 등으로 이어질 수 있다"고 말했다.(2017812일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.08.14 06:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    현금 재건축 관련해서 '부동산'정보 잘보고 갑니다^^
    새롭게 시작하는 한 주 멋지게 보내시길 바래요

  2. 핑구야 날자 2017.08.14 07:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투기를 막 시작한 분들에게는 큰 타격이 되겠군요

  3. 멜로요우 2017.08.14 13:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이제 조금씩 집값이 내려가는건가요? 요즘 정말 너무 비싸서 집을살 엄두가 안나요 ㅠㅠㅠ

  4. 도느로 2017.08.14 15:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    들쑥날쑥한 부동산경기가 정책의 변화로 인해 더더욱 갈피를 못잡네요.
    활기찬 한 주 되세요 ^^