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5년5개월만에 전세가 최고상승, 지방에선 `돈 받고 갭투자`도

 

 

전월세상한제·계약갱신청구권 등 새 임대차보호법 시행 두 달 만에 전셋값이 급등하면서 매매가를 뛰어넘는 아파트 단지가 속출하고 있다. 5억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 수도권에서는 전셋값이 집값을 넘어섰고, 지방에서는 매매가보다 높은 전세가를 이용한 `갭투자`마저 성행하고 있다. 실수요자들은 전세 매물이 극도로 부족한 상황이어서 `깡통전세`의 위험을 알고도 울며 겨자 먹기로 전세 매물을 잡고 있다. 서민의 주거 안정을 위해 도입된 임대차법이 수요와 공급을 왜곡시키면서 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 불안감을 키우고 있는 상황이다. 5일 국토교통부와 중개업소 등에 따르면 `전셋값>매매가` 단지가 확산 일로다. 경기 남양주 호평마을신명스카이뷰하트 아파트(전용면적 84㎡)는 최근 전셋값이 1억원 이상 뛰면서 매매가를 제쳤다. 지난 8월 3억3000만원에 거래됐는데 현재 전세 호가가 3억8500만원이다. 경기 파주 해솔마을2단지월드메르디앙(84㎡)도 전셋값이 집값보다 비싸다. 불과 10일 전 이 아파트는 2억1500만원에 팔렸는데 현재 전세 호가는 2억2000만원이다.

 

 

한국감정원 집계 결과 지난달 전국 주택 전셋값 변동률은 0.53%로 2015년 4월(0.59%) 이후 가장 많이 상승했다. 새 주택임대차보호법 시행과 가을 이사철 등 영향으로 전세 매물 부족 현상이 계속되면서 전셋값이 5년5개월 만에 가장 많이 올랐다. 전셋값 급등은 전국적 현상이다. 상대적으로 집값이 낮은 지방은 전셋값이 올라 오히려 돈을 돌려받는 `갭투자`가 성행하고 있다. 아파트 실거래가 앱 `아실`이 지난 3개월간 갭투자가 증가한 아파트를 집계한 바에 따르면 전체 20건의 매매 거래 중 5건이 갭투자였던 전남 광양 성호2차는 집을 사고 전세를 놓으면 1300만원가량을 더 받을 수 있다. 전용 39㎡ 매매가격이 5900만원인데 전세는 7200만원이기 때문이다. 이처럼 전셋값이 가파르게 오르면 집을 팔아도 전셋값을 돌려주지 못하는 깡통전세가 현실화할 수 있다.(2020년 10월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국민원성 키우는 정부규제, "세입자 전세 갱신권이 우선“

국토부 해석에 집주인들 `멘붕`, 실거주 희망 매수인도 아우성

 

 

정부가 7월 말 개정 주택임대차보호법을 전격 시행한 가운데 주택 매도 사유로는 세입자의 계약갱신요구권을 거절하지 못한다고 해석하면서 집주인들이 `멘붕` 상태다. 집주인 입장에선 결국 전세를 내준 집을 팔려면 실거주 목적이 아닌 갭투자자를 찾아 팔아야 하는데, 이는 "갭투자를 하지 말라"는 정부의 주택정책 방향과 어긋나 모순이라는 지적이 나온다. 1일 정부와 부동산업계에 따르면 국토교통부와 법무부가 지난달 28일 공개한 `주택임대차법 해설서`에는 임대인의 주택 매도 사유로 인한 임차인의 계약갱신요구 거절 가능 여부에 대한 내용이 담기지 않았다. 현장에서 관심이 많은 사안인 만큼 매일경제는 국토부 추가 취재를 통해 해당 내용을 기사화했다. 국토부 주택정책과 담당자는 "매도는 계약갱신 거절 사유가 안 된다. 임차인의 계약갱신청구권 행사가 가능한 기간에는 임대인의 매도 행위가 제한될 수밖에 없고, 결국 해당 기간에 임대인이 집을 팔려면 실거주가 아닌 매수자를 찾아야 한다"고 설명했다.

 

 

정부의 이 같은 해석이 알려지자 매도 계약을 체결했거나 진행 중인 집주인이나 실거주를 원하는 매수인들은 매우 비상식적이고 불합리한 정책이라는 불만을 쏟아내고 있다. 임대인 S씨는 "전세를 준 주택을 매도하고 싶어도 세입자 때문에 상당 기간 처분하기 힘든 것은 과도한 재산권 제한"이라면서 "적어도 전세 만기 2개월 전에 실거주 목적의 매수자와 계약한 경우 거부권을 인정해주는 것이 현실적이고 상식에 부합할 것"이라고 말했다. 실거주를 희망하는 주택 매수자 J씨는 "실거주 목적으로 매수한 자에게도 실거주를 못하게 한다면 정부가 투기 목적 갭투자를 지양하라면서 갭투자를 조장하게 되는 것과 다를 바 없다"고 지적했다. 반면 임차인 입장에서는 최근 임대차 3법 시행을 전후해 전셋값이 가파르게 오르고 매물 자체를 찾기 힘들어지면서 기존 임차 주택에 대한 계약갱신청구권에 의지할 수밖에 없는 상황이다. 관심을 모았던 임대차법 해설서에도 국토부가 명확한 해석을 담지 않으면서 현장에선 임대인과 매수 희망자, 임차인 간 갈등과 혼란이 커지는 모양새다.

 

 

정부의 모순적인 규제에 시장이 대혼란에 휩싸인 사례는 앞서 토지거래허가구역 지정에서도 나타났다. 정부는 다주택자 주택 매도를 유도하기 위해 지난달 세법을 개정해 내년 6월부터 다주택자의 양도소득세율을 최고 72%까지 높였다. 하지만 앞서 6월 말부터 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동은 내년 6월 말까지 1년간 토지거래허가구역으로 묶인 상태여서 해당 지역에 주택을 보유한 다주택자들은 집을 팔려고 해도 팔지 못하고 꼼짝없이 양도세 폭탄을 맞아야 하는 어처구니없는 상황이다. 정부는 지난달 4일 발표한 `수도권 주택공급 확대방안`에서 공공재건축에 용적률 등 인센티브를 통해 주택 공급을 늘리겠다면서도 서울 지역 재건축을 가로막는 초과이익환수제, 분양가상한제 등 규제를 전혀 풀지 않았다. 공급대책을 관할한 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 당시 브리핑에서 "재건축 개발이익의 최대 90%를 반드시 환수하겠다"고 경고해 정부가 정말로 서울 주택 공급을 늘리려는 의지가 있는 것이냐는 의문이 제기되기도 했다. 한편 이날 국토부와 법무부는 오는 10일까지 주택임대차보호법 시행령 일부개정안을 입법예고했다. 개정안은 법정 전월세전환율 상한 산정 시 기준금리에 더하는 이율을 현 3.5%에서 2%로 하향 조정했다. 또 임차인이 직접 거주하겠다는 집주인에게 집을 비워준 이후 해당 주택의 임대차 정보(전입신고·확정일자) 현황을 열람할 수 있는 근거조항도 담았다.(2020년 9월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전세대출 올해 14조 급증, 5대銀 잔액 94조…100조 눈앞

장마·휴가철에도 한달새 2조↑, 집주인 예금금리 3~4배 받는

반전세·월세 선호현상 심화, 전세대출 받은 반전세 세입자

월세 분류돼 통계왜곡 현상도, 혼돈의 부동산시장

 

 

정부가 전세대출을 옥죄는 규제를 내놨지만 시중에서 전세대출은 오히려 급증하는 `규제의 역설`이 현실화됐다. 정부 규제 시행 전에 전세대출을 받아 이 돈으로 집을 사려는 사람이 급증했고, 전세가격이 급등하면서 오히려 대출을 늘리는 효과를 가져왔다. 여기에 보증금을 내고 월세를 지급하는 반전세도 보증금이 급상승해 전세대출을 늘리는 효과를 가져온 것으로 분석됐다. 전세대출의 급증은 주택 가격의 변동이나 소득 감소로 상환능력이 떨어질 경우 `전세푸어`를 대거 늘릴 수 있다는 점에서 시장의 불안 요인이 될 전망이다. 전세대출 급증 현상의 원인으로는 먼저 전세대출까지 끌어다 주택을 사려는 `패닉바잉`이 현실화한 점이 꼽힌다. 전세 거래량은 줄었지만 주택 거래량은 정부 규제와 동시에 크게 늘어난 점이 이를 반영한다. 특히 3040 무주택 실수요자들이 정부 규제 전에 전세대출을 받아 집을 사는 `갭투자` 영향도 두드러진 것으로 분석된다. 한국은행 관계자는 "무주택 실수요자들이 `지금 아니면 집을 못 산다`며 전세대출을 받아 주택 구입에 보태는 경우가 많았을 것으로 보인다"고 말했다. 정부가 이를 막겠다며 `6·17 부동산 대책`에 따라 투기지역·투기과열지구에서 전세대출을 받은 후 시가 3억원 초과 아파트를 샀을 때 전세대출을 즉시 갚도록 하는 규제를 도입했지만, 규제 적용 대상이 지난달 10일 이후에 전세대출 신청, 규제 대상 아파트를 구매한 경우여서 아직 대출이 적극적으로 회수되지 않았다는 해석도 나온다.

 

 

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "주택담보대출은 자금조달계획서, 소득 등 요건이 까다롭지만 전세대출은 비교적 쉽게 나왔다"며 "올 상반기에는 전세를 살고 있는 30대 실수요자들이 전세대출을 받아 갭투자를 통해 내 집 마련에 뛰어드는 현상이 뚜렷했다"고 분석했다. 전셋값 급등도 전세대출 증가의 원인으로 지목된다. 아파트 전세는 최근 매물 자체가 없는 `제로(0) 단지`가 속출하다 보니 `부르는 게 값`이 됐다. 2100가구 규모 수원 힐스테이트영통은 9일 전세 매물이 달랑 한 건이다. 1000가구 규모 역삼래미안은 전세가 4건밖에 없다. 인근 부동산 관계자는 "중복 매물을 빼면 3~4개가 전부"라고 했다. 송파 헬리오시티는 전용 84㎡ 전세 호가가 10억~10억5000만원이다. 6월만 해도 8억원 후반대였는데 2개월도 안 돼 2억원 가까이 올랐다. 직장인 이 모씨는 "12월 이사를 앞두고 전세를 알아보고 있는데 3개월 전에 비해 2억원씩 올라서 깜짝 놀랐다. 갑자기 2억원을 마련할 수 없어 경기도 외곽으로 다시 알아보고 있다"고 말했다. 실수요자들은 전세를 원하는데 집주인은 강화된 실거주 요건과 초저금리 등으로 인해 반전세·월세를 선호하면서 전세 물량이 급감했다.

 

 

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 전월세 거래량 중 전세 비중은 75%로 지난해 12월 70%에 비해 5%포인트 올라 여전히 전세 수요가 높았다. 목동 공인중개업소 관계자는 "세입자들은 `월세는 나가는 돈` `전세는 돌려받는 돈`이라고 봐서 어떻게든 전세를 잡으려고 한다. 그래서 전세가 간혹 나오면 금세 소진된다"고 했다. 반면 집주인들은 월 10만원이라도 더 받을 수 있는 반전세(준전세)·월세를 선호한다. 현재 시중은행 정기예금 금리가 평균 연 0.8% 수준에 불과하지만, 서울과 수도권에선 보통 전세보증금의 4∼6%에 해당하는 금액을 월세로 받을 수 있다. 예를 들어 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 약 5억7000만원인데, 이 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어둘 때 기대할 수 있는 이자 수입은 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원에 불과하다. 반면 현재 같은 단지·평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다.

 

 

보증금 3억원의 운용 수익을 아예 고려하지 않더라도, 단순 계산상 월세 임대인의 월 수입이 전세의 3∼4배에 이르는 셈이다. 갈수록 전세를 반전세·월세로 바꿔놓는 집주인, 전세를 구하지 못해 발을 동동 구르는 세입자가 늘어나고 전셋값이 뛰는 이유다. 세입자 입장에서도 전셋값이 크게 올라 부담스럽거나 매물이 아예 없는 상황에선 절충안으로 반전세를 계약하는 것으로 풀이된다. 서울 남가좌동 공인중개업소 관계자는 "전세가 귀하고 가격이 1억~2억원씩 뛰다 보니 세입자들이 부담스러워한다. 집주인들은 10만원, 20만원이라도 더 받으려고 하는데 세입자 입장에서는 물건이 없으니까 전세대출 이자는 이자대로 내고, 월세도 또 내야 한다"고 말했다. 반전세의 함정은 통계에서도 나타난다. 반전세는 거래량 집계에선 `월세`로 잡히지만, 은행에선 전세대출 담보로 분류되기 때문에 거래량이 줄면서도 전세대출이 늘어나는 통계상 괴리가 나타날 수 있다는 것이다.(2020년 8월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

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단독·다세대·연립주택은 전세대출 회수규제서 제외

한남3·아현1 등 매물 소진, 6월 서울 빌라 매매가 반등

주거 오피스텔도 완판 행진

 

 

6·17 부동산 대책 발표 이후 재개발을 앞둔 빌라나 주거용 오피스텔 등 시세가 가파르게 오르고 있다. 6·17 대책에는 3억원 이상 아파트 신규 구매 시 전세대출을 회수하는 내용이 포함됐지만 아파트를 제외한 단독주택이나 연립·다세대주택(빌라), 오피스텔 등에는 전세대출 회수 규정이 적용되지 않는다. 정부가 모든 규제를 아파트에만 집중하면서 생긴 풍선효과로 서민 실수요자들의 마지막 보루인 빌라·오피스텔 가격까지 올려놓고 있다는 비판을 면하기 어려울 전망이다. 1일 부동산 업계에 따르면 서울 용산구 한남3 재개발구역 빌라 매물은 6·17 대책 이후 투자자들이 몰리면서 모두 소진된 상태다. 5월까진 코로나19 영향과 다주택자 양도세 중과 감면 혜택을 받기 위한 급매물 영향으로 시세가 주춤했으나, 최근 시공사 선정(현대건설)과 대책 발표 이후로 매수 문의가 다시 급격히 늘어나고 있는 분위기다. 현재 한남3구역 시세는 대지면적 25㎡ 기준(59㎡형 신청 가능) 14억원으로 지난 5월 12억~13억원대까지 떨어졌던 가격이 급반등하고 있다. 대지지분이 없는 소위 뚜껑(무허가 건물)도 9억원대다. 인근 중개업소 관계자는 "물건을 찾아 달라는 문의는 계속 오는데, 매물이 없다"며 "재건축 투자가 막히자재개발로 몰리고 있다"고 말했다.

 

재개발 정비구역 지정을 코앞에 둔 서울 마포구 아현1구역에도 투자자들이 몰리고 있다. 아직 사업이 본격화되기 전이지만 이미 대지지분 23㎡ 기준 매물 호가는 7억원대에 형성됐다. 지난달까지 6억원대에 매매가 가능했지만 이달 들어 호가가 1억원 이상 올라간 상황이다. 인근 중개업소 관계자는 "투자자들이 집 한 채를 여러 명이 나눠 가진 `구분등기(공유 지분)` 매물까지 쓸어 담고 있는 상황"이라고 전했다. 이 밖에도 이문1구역, 금호21구역 등 서울시내 주요 재개발 지역의 빌라 등 시세가 대책 발표 이후 급등하는 분위기다. 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 최근 아파트에 대출 규제가 집중되면서 빌라·단독주택에 대한 관심을 키우고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 연립주택(빌라) 매매가격지수 변동률은 5월 -0.02%에서 지난달 0.06%로 상승세로 돌아섰으며, 단독주택도 0.25%에서 0.30%로 상승폭이 증가했다.

 

 

금융당국에 따르면 아파트가 아닌 3억원 초과 단독주택이나 연립·다세대주택 등은 신규 매수하더라도 전세대출 회수 대상이 아니다. 아파트가 아닌 3억원 이상 주택은 갭투자보다는 실수요를 위한 매수가 많다는 것이 예외 적용 이유다. 재개발 사업은 재건축 사업과 달리 실거주 의무 기간(2년 이상)도 없고 초과이익환수제에서도 제외된다. 주택과 달리 규제 영향을 거의 받지 않는 주거용 오피스텔에 대한 관심도 뜨겁다. 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 투기지역도 최대 70%까지 담보대출이 가능하다. 실제로 최근 수도권에서 분양한 오피스텔은 완판 행진을 이어가고 있다. 지난달 청약 접수를 진행한 서울 영등포구 여의도의 `힐스테이트 여의도 파인루체`는 평균 18.5대1의 경쟁률로 마감했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수요 억제 위주의 잘못된 정책 방향 때문에 서민들이 주로 매수하는 빌라나 오피스텔 가격까지 오르고 있다"고 지적했다.(2020년 7월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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대치·삼성·청담·잠실동 거래 묶자, 인근 신천·도곡동 등 풍선효과

행정동은 잠실, 법정동은 신천동, 파크리오 ‘규제 빈틈’ 수혜 단지

대지지분 18㎡ 이하는 규제 제외, 허가구역 내서도 초소형은 귀한몸

 

 

정부의 6·17대책의 풍선효과가 서울 강남에서도 나타나고 있다. 서울 송파구 신천동과 강남구 도곡·역삼동 등 서울 강남 일부 지역의 아파트 가격이 눈에 띄게 오르고 있다. 6·17 대책으로 강남구 삼성 ·대치·청담동과 송파구 잠실동이 지난 23일 토지거래허가구역으로 묶인 뒤 나타난 변화다. 토지거래허가구역을 누르자 옆 동네가 튀어 오르는 것이다. 토지거래허가구역에서는 관할 구청장의 허가를 받아야만 주택 매매를 할 수 있다. 2년간 거주해야 하기 때문에 전세를 끼고 아파트를 사는 갭투자가 불가능하다. 더 센 규제가 등장하자 강남 3구(강남·서초·송파구) 안에서도 규제가 덜한 지역으로 수요가 몰리고 있다. 송파구 신천동 파크리오 아파트가 대표적인 사례다. 전용 84㎡ 기준 호가가 최근 19억5000만원까지 올랐다. 대책이 나오기 전인 이달 7일 17억원(국토교통부 실거래가)에 거래됐던 점을 고려하면 한 달 사이 2억원 이상 올랐다. 파크리오 아파트 인근 공인중개업체를 운영하는 윤모 대표는 “갭투자도 가능해 매수 문의가 늘고 있다.”며 “지난주 주말부터 집주인들이 잇달아 매도가를 1억원씩 높여서 다시 내놓고 있다”고 말했다.

 

 

특히 파크리오 아파트는 행정구역(행정동 기준)은 잠실동이지만, 부동산 규제를 받는 법정동은 신천동이다. 사실상 같은 동네인데 규제 지역에 포함되지 않아 반사이익을 얻고 있다. 강남구 삼성·대치·청담동 옆 동네도 들썩이고 있다. 강남구 도곡동 랜드마크로 꼽히는 도곡렉슬도 대책 발표 이후에 호가가 오르고 있다. 도곡레슬 인근 공인중개업체 관계자는 “전용 84㎡ 호가가 25억~26억원으로 한 달 사이 1억~2억원 올랐다”며 “이조차도 매물이 거의 없어 가격이 내려가긴 쉽지 않을 거 같다”고 말했다. 토지거래허가구역 안에서 주택 크기에 따라 풍선효과가 나타나기도 한다. 규제를 비껴간 초소형 아파트(대지지분 18㎡ 이하)의 몸값이 뛰고 있다. 정부 규제가 적용되는 주택은 18㎡(대지지분 포함) 초과하는 토지이기 때문이다. 29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 리센츠 전용 27㎡가 지난 24일 11억1000만원(5층)에 거래됐다. 지난달 초 10억500만원(21층)보다 1억500만원 올랐다.

 

 

강남구 삼성동 힐스테이트 1단지 전용 31㎡도 대지지분이 18㎡ 미만으로 규제 대상이 아니다. 인근 공인중개업체는 “토지거래허가제가 시행되면서 문의는 많지만, 매물이 없어서 거래가 이뤄지지 않고 있다”며 “평수가 작아도 시세는 10억~11억선으로 보면 된다”고 말했다. 상당수 부동산 전문가는 매번 반복되는 정부의 ‘땜질식’ 규제가 서울 강남 안팎으로 풍선효과를 키우고 있다고 입을 모은다. 문재인 정부(2017년 5월 이후) 들어 약 3년 동안 21번째 대책이 나왔지만 강남 아파트 가격은 올랐다. 한국감정원에 따르면 서울 강남구 매매가격지수 상승률이 같은 기간 16%다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “저금리에 따른 유동성이 넘쳐나고 있어 정부가 규제로 집값을 누르는 데 한계가 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장도 “규제가 지속되면서 주택시장은 오히려 내성이 커지고 있다”며 “풍선효과가 나타난 지역을 다시 누르기보다 그동안 내놓은 대책에 문제가 없는지 점검할 필요가 있다”고 지적했다. (2020년 6월 30일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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중국 춘추전국시대의 초나라 명재상 손숙오는 골치아픈 프로젝트를 수행해야 했다. 왕이 수레 바퀴의 규격을 바꾸라고 명령한 것이다. 왕은 수레가 높아야 한다는 생각에서 내린 지시인데 문제는 바퀴 크기가 규격화돼 있어 변경이 쉽지 않다는 것이었다. 백성들에게 수레 바퀴를 교체하라고 하면 저항이 심할 게 뻔했다. 여론이 나빠지면 정치도 어려워지니 쉽게 결정할 사안이 아니었다. 손숙오는 고심 끝에 백성들의 반발을 최소화하며 자연스럽게 수레 바퀴가 큰 것으로 바뀌게 하는 정책을 고안했다. 성문과 관청의 문지방 턱을 높인 것이다. 관리들은 갑자기 시행된 정책에 고개를 갸우뚱하면서도 손숙오의 명령에 따라 문지방 턱을 높였다. 백성들도 처음에는 그 이유를 몰랐다. 하지만 시간이 지나면서 정책의 효과가 나타났다. 문지방 턱을 높이자 낮은 수레로 관청이나 성을 드나들 때 불편했다. 사람들은 자연스럽게 바퀴를 큰 것으로 바꿨다. 직접 교체하라는 정책을 썼을 때 나타날 저항 없이 정책 목표를 달성했던 것이다.

 

 

이렇듯 정책은 자연스러워야 하는데 정부의 부동산 정책은 그렇지 않다. 정부는 17일 수도권과 최근 집값이 급등한 지역에서 대출을 받아 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 못하도록 하는 내용의 정책을 발표했다. 잠실과 삼성 등 개발 호재로 집값이 오를 수 있는 곳은 아예 토지거래허가구역으로 묶어 갭투자를 못하도록 했다. 규제 지역을 확대하고 대출도 강화했다. 부동산 법인에 대한 세금도 올렸다. 집값 상승을 묵과하지 않겠다는 의지를 거듭 천명한 것이다. 하지만 정부가 원하는 정책 효과를 거둘 수 있을지는 미지수다. 시중에 유동 자금이 풍부한 데다 20번이 넘는 정책이 나오면서 규제에 내성이 생겼기 때문이다. 규제가 있을 때 잠시 추줌하다가 다시 가격이 오르는 추세가 반복될 것으로 생각하는 사람들이 많다. 부동산 불패 신화가 뿌리 깊에 자리 잡고 있는 것이다. 실효성 있는 부동산 정책이 나오려면 투기세력만 볼 게 아니라 주택 수요자와 시장의 흐름을 충분히 감안해야 한다. 규제보다는 공급 측면에서 좀 더 치열하게 고민해야 하는 이유다. 집값을 자극하지 않으면서 실수요자가 원하는 공급 정책을 발굴해야 한다. 부동산 정책의 패러다임을 바꿔야 한다. 공급 정책이야말로 수레 바퀴를 큰 것으로 바꾸라는 직접적인 규제가 아닌 문지방 턱을 높여 자연스럽게 바퀴를 교체하도록 하는 시장 친화적 정책이다.(2020년 6월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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규제 타깃된 6억~9억 아파트, 고가아파트 핀셋규제 실패하자

LTV규제 6억이상으로 강화, 양도세감면 거주기간 늘리고

갭투자 막기 위한 대출 규제도, 목동發 재건축에 집값 들썩여

재건축 안전진단 강화할 수 도

 

정부가 17일 발표하는 21번째 부동산 대책에서 시세 6억~9억원인 아파트가 주요 타깃으로 떠올랐다. 그동안 서민층 아파트로 분류해 건드리지 않았던 이 가격대 아파트에 `규제 칼날`을 본격적으로 들이댈 가능성이 높아진 셈이다. 전문가들은 중저가 아파트를 중심으로 집값이 상승하는 이른바 `풍선효과`를 잡기 위해 정부가 초강수를 꺼내는 것으로 해석하고 있다. 그동안 부동산시장에선 고가·초고가 아파트에 대한 규제가 강력하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 6억~9억원인 소형 아파트로 `갭투자` 등 주택 투자가 몰린다는 지적이 많았다. 그러나 일각에선 정부 규제가 전방위로 확대되면 서민들이 `갈아타기` 기회를 봉쇄당하는 등 큰 피해를 입을 위험이 높다는 우려도 나온다. 정부는 부동산시장에 대한 유동성 유입 차단을 목표로 경기 전 지역을 조정대상지역으로 설정하고, 수원 영통·권선, 구리 등으로 투기과열지구 확대 방안을 내놓을 전망이다. 여기에 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 기준 가격을 현재 9억원에서 6억원 혹은 6억∼9억원 사이로 설정하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 서울 지역(투기과열지구)에서 현재 9억원을 초과하는 집을 살 때 대출은 20%, 9억원 이하는 40% 가능하다.

 

부동산 대책에는 6억원 이상 주택에 대한 전세대출 규제가 포함될 것으로 보인다. 중저가 주택 가격 상승 주요 원인이 `갭투자` 때문이라는 정부 인식에 따른 것이다. 갭투자 차단을 목적으로 한 전세대출 규제는 지난해 10·1 대책과 12·16 대책에서 다룬 바 있다. 이 같은 점을 고려하면 정부는 전세대출을 받는 사람 자격 요건이나 한도에 제한을 두는 방안을 내놓을 가능성이 있다. 전세대출을 회수하는 주택 가격 기준을 현행 시가 9억원에서 6억원대로 낮추는 방안이 유력하게 검토된다. 전세대출 한도를 축소하는 정책이 나올 수도 있다. 현재 정책기관의 전세보증은 개인별 최대 한도가 2억2200만원으로 임차보증금 대비 80%까지 대출받을 수 있다. SGI서울보증보험 전세보증은 임차보증금 대비 80%까지 대출을 받는 것은 정책기관 보증과 동일하지만 최대 한도는 5억원(지방은 3억원)이다. 지역에 따라 한도를 차등적으로 두는 방안도 있을 수 있다. 시세 9억원 초과 고가 아파트를 타깃으로 한 12·16 핀셋 대책이 발표된 직후 가격 상승세는 8억~9억원대 아파트가 주도했다. 하지만 상승세는 최근 들어 6억원대, 4억원대 등 아래 가격대로 확산되며 서민층 주거 부담이 갈수록 커지는 모습이다.

 

 

KB부동산 `5분위 평균 아파트값` 조사에 따르면 8억원대 아파트가 포함된 3분위(상위 40~60%) 아파트 평균 가격은 지난해 12월 7억5913만원에서 올해 5월 8억1294만원으로 7.1% 뛰었다. 아래 구간인 2분위(상위 60~80%) 평균 가격도 같은 기간 5억8897만원에서 6억3773만원으로 7.6% 상승했다. 잠잠하던 1분위 아파트(상위 80~100%)도 3월부터 가격이 본격적으로 뛰기 시작하며 6개월 만에 7.4% 상승했다. 반면 정부 규제가 집중된 15억원 초과 아파트가 포함된 5분위(상위 0~20%) 아파트 평균 가격은 같은 기간 17억6158만원에서 18억320만원으로 2.4% 오르는 데 그쳤다. 최근 집값 상승세가 심했던 지역을 따져봐도 비슷한 경향을 확인할 수 있다. 작년 말 이후 `강남 3구(강남·서초·송파구)`나 `마용성(마포·용산·성동구)` 지역보다 중저가 소형 아파트가 있는 `노도강(노원·도봉·강북구)` 등 서울 외곽 지역 오름폭이 컸다. 부동산 114에 따르면 연초 이후 올해 5월까지 노원구 소형 아파트값은 평균 6.8% 상승했다. 도봉구는 4.8%, 강북구는 8.3% 상승했다. 비규제 지역 중에선 군포(8.90%) 안산(8.49%) 오산(8.02%) 시흥(6.32%) 인천(5.41%) 등이 같은 기간 수도권 아파트 가격 평균 상승률(3.43%) 대비 1.5배 이상 높은 상승률을 기록했다.

 

 

정부가 초강력 대책을 예고하면서 일시적으로는 풍선효과를 줄일 수 있다는 전망이 나오지만 근본적인 대책으로는 한계가 있다는 의견이 지배적이다. 규제지역 확대와 대출 규제 강화는 부동산시장에 대한 유동성 유입을 줄이지만 투기수요뿐만 아니라 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회까지 박탈하는 문제가 발생한다. 국토교통부 등에 따르면 이번 대책에는 재건축 안전진단 요건을 강화하는 방안도 검토 중이다. 최근 서울 양천구 목동 6단지가 재건축 정밀안전진단을 통과하면서 서울 주택가격을 다시 자극할 수 있다는 우려가 작용한 것으로 해석된다. 정부는 정밀안전진단과 관련해 공공의 적정성 평가를 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 또 재건축 안전진단 연한을 현행 30년에서 40년으로 연장하는 방안도 포함될 가능성까지 조심스레 흘러나오고 있다. 전문가들은 정부가 초강수 규제를 내놓으면 현금이 부족한 실수요자들이 집을 사기 더욱 어려워진다고 지적했다. 오히려 `현금 부자`들이 매입하기 쉬운 환경이 만들어진다는 것이다. 서울 등 좋은 입지에 공급이 여전히 부족한 상황에서 규제를 피해 또 다른 부작용이 이전 규제책 발표 때보다 더 빨리 나타날 가능성도 언급된다.(2020년 6월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울아파트 전셋값 48주째↑, 리센츠 84㎡ 12.5억원 신고가

학군수요 대치동 전세 씨말라, 서울 2년만에 3600만원 올라

대졸 신입사원 연봉에 육박, 매매가와 전셋값 차이 줄어

갭투자 다시 늘어날 가능성

 

 

# 서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트에 사는 직장인 김 모씨(38)는 최근 전세 계약 기간이 만료돼 계약을 갱신하다가 마음고생을 했다. 2년 전 8억원대였던 전용면적 84㎡ 전세 시세가 3억원 넘게 올라 11억원을 넘기는 바람에 집주인이 인상을 요구했기 때문이다. 김씨는 전세금 감당이 안 돼 결국 보증금 인상분 중 일부를 월세로 내는 반전세로 계약을 갱신했다. 김씨는 전세자금대출 이자 외에도 월세 70만원을 추가로 내야 해 월급을 받을 때마다 씁쓸하다. 최근 강남 3구(강남·송파·서초구)를 중심으로 서울 전세금이 급등하고 있다. 전세금 상승은 결국 수급 요인으로 분석된다. 각종 규제로 집을 사고팔기 어려워진 와중에 코로나19 사태로 매매가 더 위축됐다. 여기에 분양가상한제 실시로 `로또 청약` 기대감이 높아지면서 집을 사려던 사람들은 청약만 바라보고 있다. 매매 수요가 전세 수요(청약 대기수요)로 전환된 셈이다. 기준금리 인하로 집주인들이 전세보다 반전세나 월세를 선호하는 점도 전세금 상승에 영향을 미치고 있다. 전세가율이 1년4개월 만에 상승 전환하는 등 갭(매매가와 전세금 차이)이 다시 줄어들기 시작하면서 올 하반기 집값을 자극할 수 있다는 우려도 커지고 있다.

 

 

2일 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난달 28일 잠실 리센츠 전용 84㎡(21층) 전세계약이 12억5000만원에 체결돼 신고가를 경신했다. 이 단지 전세금은 올 초만 해도 동일 면적 기준 9억~10억원이었지만 현재 매물은 대부분 11억~12억원대에 나와 있다. 단지 내 공인중개업소 관계자는 "10억원대 매물은 지하철 역에서 멀거나 저층이고, 대부분 11억원대에서 시작한다고 보면 된다"며 "지난달부터 코로나 사태가 수그러들고 전셋집을 알아보는 사람이 늘면서 전세금도 빠르게 올라가는 추세"라고 말했다. 직장인 연봉 수준으로는 2년마다 갱신해야 하는 전세금 상승분도 내기 어려워졌다. KB국민은행 부동산 리브온에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세금은 4억8656만원으로 작년 5월(4억6241만원)보다 2414만원(5.2%) 상승했다. 평균 전세금은 2년 전과 비교하면 3647만원이나 올랐다. 서울에서 2년 전 전세 아파트를 계약한 세입자가 같은 집에 살려고 계약을 연장하려면 평균 3600만원 넘는 돈이 필요한 셈이다. 지난 2월 취업 포털사이트 인크루트 조사에서 대졸 신입사원 초임 연봉이 평균 3382만원인 것을 감안하면 직장 초년생이 한 해 동안 번 돈을 고스란히 모아도 오른 전세금을 충당하기 어렵다는 말이 된다.

 

 

서울 전세금 상승은 강남권이 주도하고 있다. 서울 25개 자치구 가운데 전세금 상승 폭이 가장 큰 곳은 강남구로, 1년 전에 비해 전용 84㎡ 기준으로 무려 8171만원 뛰었다. 서초구는 4891만원, 송파구는 3596만원 각각 상승해 뒤를 이었다. 강남권은 부동산 규제와 코로나19 사태로 사고파는 사람들이 크게 줄어들면서도 학군, 직장 등 실수요자들 수요는 크다. 집을 사야 할 사람들이 사지 않고 전세로 몰리면서 가격이 오른 것으로 풀이된다. 전통적인 `학군 강자`인 강남구 대치동은 이제 새 학기를 앞둔 이사철뿐 아니라 1년 내내 전세 매물이 귀해지고 있다. 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난해 9월께 전세가 13억원대에 거래됐는데, 현재 호가는 16억원대에 형성돼 있다. 인근 중개업소 관계자는 "원래 전세금은 가을철 이사 수요에 맞춰 반짝 오르고 비수기에는 수천만 원 저렴하게 나오곤 했는데 요즘은 1년 내내 수요가 넘친다"며 "나오는 매물도 반전세가 대부분으로 순수 전세 매물이 나오면 곧바로 거래된다"고 말했다.

 

 

매매가가 조정을 받는 상황에서 전세금이 이처럼 계속 오르다 보니 매매가격 대비 전세금 비율을 의미하는 전세가율은 지난해 1월 이후 1년4개월 만에 소폭 반등세로 돌아섰다. KB리브온에 따르면 지난달 11일 기준 서울 아파트 전세가율은 54.8%로 집계돼 전월(54.7%) 대비 0.1%포인트 상승했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "매매가격과 전세금 간 갭이 좁혀지면 갭투자 수요가 다시 고개를 들 수 있다"며 "지금처럼 수도권 풍선효과가 지속되면 다른 지역 대비 강남 집값이 상대적으로 저렴하게 보이면서 강남이 재반등할 것"이라고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "당장은 각종 규제와 코로나 사태로 인한 매수 수요 위축 때문에 전세금 상승세가 매매값을 끌어올리기 힘드나 이 같은 추세가 1~2년 이어진다면 결국 매매값도 따라 오를 수밖에 없다"고 전망했다.(2020년 6월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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수년간 집값급등 원인 갭투자, 대출규제·코로나에 수요 `뚝`

3억~4억원 급락한 잠실·반포, 대부분 다주택자 갭투자 물건

실수요 많은 곳은 급매 적어

 

코로나19와 대출 규제 여파로 갭투자 거래가 급속히 줄어들고 있다. 전세금과 매매가 차이가 작은 아파트를 매수해 시세차익을 노렸던 갭투자는 실수요가 아닌 투자 수요여서 최근 집값 하락 전망이 많아지자 유인이 없어졌기 때문이다. 갭투자는 전세를 끼고 있으므로 투자자끼리 주고받아야 하는데 받아줄 투자자가 없으니 몇 억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있다. 최근에 5억원 떨어진 채 거래돼 주목받았던 서울 강남 초고가 아파트도 대부분 전세를 낀 물건이었다. 이에 따라 반대로 입주하려는 실수요자들은 집값이 수억 원씩 떨어졌다는 소문을 듣고 물건을 찾으려 해도 아직까지 저렴한 급매물은 나오지 않는다. 26일 부동산업계에 따르면 전세를 낀 서울 송파구 잠실동과 서초구 반포동 초고가 아파트 물건부터 수억 원 떨어진 채 거래되고 있다. 잠실·반포동은 주로 전세가율이 높은 신축 아파트인 데다 거래가 빈번한 대단지여서 갭투자자들이 대거 몰렸던 곳이다. 최근 하락장은 잠실 대장주로 불리는 `엘리트(엘스·리센츠·트리지움)` 단지가 이끌고 있다. 잠실동 `리센츠` 전용 84㎡는 지난해 12월과 비교해 5억원 떨어진 16억원에 지난 16일 거래돼 주목받았다. 이를 두고 가족 간 거래 등 정상적인 거래가 아니라는 주장도 나왔지만 이어 `엘리트` 단지에서 각각 17억원대 급매물이 등장했다. 급매물 대부분이 전세를 낀 갭투자자 물건이다.

 

 

잠실동 중개업소 관계자는 "가격이 확 떨어진 급매는 대부분 6월 말까지 양도세 중과를 피하고자 하는 다주택자 매물"이라며 "다주택자들은 대개 전세와 대출을 끼고 사는 갭투자를 하므로 급매물에는 전세를 낀 물건이 많다"고 말했다. 반포동에서도 시세보다 5억원 떨어진 채 거래되는 급매가 나오고 있다. 지난달 최고가 26억8000만원보다 5억원 넘게 떨어진 21억7000만원에 거래됐던 반포동 `반포리체`도 전세를 낀 물건이었던 것으로 파악됐다. 전세를 끼지 않고 바로 입주하는 물건은 23억~24억원에 호가가 형성돼 있다. 아직 실수요자에겐 급락세가 아닌 셈이다. 한두 건 급매가 속출하는 이유는 그만큼 `거래절벽`이 심화돼서다. 서울부동산정보광장에 따르면 26일 기준 3월 아파트 매매 거래량은 2050건으로 지난해 최고점이었던 10월 1만1526건에 비해 80% 넘게 감소했다. 상승기에는 투자자들끼리 주고받아 거래가 많이 이뤄지는데 현재는 매수세가 뚝 끊겼다. 매도자는 빨리 팔고자 가격을 수억 원 떨어뜨리고 있는 것이다.

 

 

또 강남 전세금이 가파르게 오르면서 전세를 낀 매물이 시장에서 외면받는 것도 이유다. 강남 아파트 전세금은 1~2년 만에 수억 원 올라 1~2년 전 당시 전세금을 안고 아파트를 구입하면 갭(매매가와 전세금 차이)이 커 매수자에게 부담이기 때문이다. 매도자는 그만큼을 깎아줘야 하니 더 가격이 낮아지는 이유가 된다. 실수요가 탄탄한 강남구 대치동에서도 4억원 이상 떨어진 채 거래되고 있다. 대치동 신축 아파트인 `래미안대치팰리스`는 1월 이후 거래가 끊겼다. 그러나 재건축 단지인 `은마`와 `미도` 아파트 가격이 수억 원 하락했다. 재건축 단지는 전세금이 저렴해 갭이 크다 보니 투자자에게 부담인 데다 분양가 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 나빠진 탓이다. 대치동 미도아파트 전용 84㎡는 최고점 26억원보다 4억2000만원 떨어진 21억8000만원에 지난달 거래됐다. 은마아파트 전용 76㎡는 2억원 넘게 떨어진 19억원대에 거래됐고 17억원대 급매까지 등장했다. 이 급매물도 전세를 낀 물건으로 파악됐다. 대치동 중개업소 관계자는 "이전에는 층수·입지가 조금 떨어지거나 대출을 안고 있는 물건이 주로 급매물로 나왔다"면서 "최근에는 세 부담을 덜고자 하는 다주택자 물건이 주로 나오는데 매수자는 당분간 지켜보자는 분위기여서 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.(2020년 3월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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9억이상 주택 강제경매 2018년 46건→작년 107건

과도하게 대출 낀 `갭투자`와 잇단 대출규제까지 겹치면서

전세금 못 내주는 사례 속출

12·16대책으로 대출 더 죄며 부동산 강제경매 계속 늘 듯

 

 

서울 송파구 아파트에 전세를 살던 A씨는 다음달 이사를 나가기 위해 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구했다. 하지만 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 됐다. 알아보니 현재 살고 있는 아파트는 매매값과 전셋값 격차의 절반 이상이 근저당 설정된 것을 확인했다. 집주인이 이 아파트를 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)로 구매하면서 제2금융권에서 대출을 받은 것이다. A씨는 일단 임차권 등기를 신청하고 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈으나, 최악의 경우 소송을 통해 경매까지 진행할 것을 각오하고 있다. 갭투자자가 무리한 대출과 전세를 끼고 샀다가 집값 하락기에 버티지 못하고 경매시장에 내놓은 물건이 작년에 2배 이상 증가한 것으로 나타났다. 게다가 지난달 말부터 갭투자자에 대한 전세자금대출 규제가 한층 강화되면서 자금력이 달리는 갭투자자 집주인이 속출할 것으로 전망된다. 결국 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 최후 수단인 강제경매가 더욱 늘어날 수 있다는 경고등이 켜졌다.

 

 

16일 법원경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 감정가 9억원 이상 고가 주택의 강제경매(채권자가 세입자인 경우) 진행 건수가 2017년 46건, 2018년 46건에 비해 작년 107건으로 2배 이상 늘었다. 채권자가 세입자인 강제경매의 진행 건수가 늘어났다는 것은 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 전세금반환청구 소송을 제기한 후에 주택 강제경매를 신청한 건수가 증가했다는 얘기다. 전세보증금 분쟁이 급증한 까닭은 전세를 끼고 집을 사는 갭투자에 나섰다가 현금흐름이 막히거나 파산한 사례가 늘어났기 때문이다. 억대 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 오도 가도 못하는 신세가 된 것이다. 서울 한복판에서도 빌라 수백 채를 소유한 집주인이 잠적하는 등 전국에서 피해가 발생했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "강제경매가 증가한 것은 국내 경기 상황이 좋지 않거나 대출규제 등으로 인해 주택을 담보로 자금을 차용하지 못하기 때문"이라며 "특히 시가 9억원 이상 고가 주택 갭투자의 경우 은행권 대출이 힘들어져 보증금을 반환할 여력이 없어진 것으로 풀이된다"고 말했다. 특히 전세대출을 이용한 갭투자를 원천 봉쇄하기 위한 내용이 지난해 12·16 부동산 대책에 대거 포함됐다. 지난달 20일부터 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다. 이미 전세대출을 이용 중인 차주는 즉시 회수 대상은 아니지만 만기 시에는 대출 연장이 제한된다.

 

전세대출 규제 강화로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 더 늘어날 수 있다. 집주인이 갭투자자이거나 다주택자인 경우 자금 유동성이 줄어들기 때문이다. 다주택자는 집을 팔아서라도 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데, 집값이 하락한다면 집 역시 제때 팔리기 어렵다. 물론 집값이 오르거나 전셋값이 올라 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 반환해줄 수도 있다. 하지만 집주인의 권리 관계가 복잡하다면 이 역시 어려울 수 있다. 이를 예방하기 위해서는 전세보증금 반환제도에 가입하는 것이 좋다. 전세보증금 반환제도를 활용하면 만일의 사태가 발생하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 서울시 전월세 보증금지원센터 관계자는 "등기부등본을 통해 부동산 실소유자 여부를 직접 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 날인받아야 한다"면서 "집주인의 자금 여력 등 여러 변수로부터 보증금을 보호하기 위해 전세보증금 반환제도를 활용할 것을 제안한다"고 말했다.(2020년 2월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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