Statistics Graph

 
 

 

 

수년간 집값급등 원인 갭투자, 대출규제·코로나에 수요 `뚝`

3억~4억원 급락한 잠실·반포, 대부분 다주택자 갭투자 물건

실수요 많은 곳은 급매 적어

 

코로나19와 대출 규제 여파로 갭투자 거래가 급속히 줄어들고 있다. 전세금과 매매가 차이가 작은 아파트를 매수해 시세차익을 노렸던 갭투자는 실수요가 아닌 투자 수요여서 최근 집값 하락 전망이 많아지자 유인이 없어졌기 때문이다. 갭투자는 전세를 끼고 있으므로 투자자끼리 주고받아야 하는데 받아줄 투자자가 없으니 몇 억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있다. 최근에 5억원 떨어진 채 거래돼 주목받았던 서울 강남 초고가 아파트도 대부분 전세를 낀 물건이었다. 이에 따라 반대로 입주하려는 실수요자들은 집값이 수억 원씩 떨어졌다는 소문을 듣고 물건을 찾으려 해도 아직까지 저렴한 급매물은 나오지 않는다. 26일 부동산업계에 따르면 전세를 낀 서울 송파구 잠실동과 서초구 반포동 초고가 아파트 물건부터 수억 원 떨어진 채 거래되고 있다. 잠실·반포동은 주로 전세가율이 높은 신축 아파트인 데다 거래가 빈번한 대단지여서 갭투자자들이 대거 몰렸던 곳이다. 최근 하락장은 잠실 대장주로 불리는 `엘리트(엘스·리센츠·트리지움)` 단지가 이끌고 있다. 잠실동 `리센츠` 전용 84㎡는 지난해 12월과 비교해 5억원 떨어진 16억원에 지난 16일 거래돼 주목받았다. 이를 두고 가족 간 거래 등 정상적인 거래가 아니라는 주장도 나왔지만 이어 `엘리트` 단지에서 각각 17억원대 급매물이 등장했다. 급매물 대부분이 전세를 낀 갭투자자 물건이다.

 

 

잠실동 중개업소 관계자는 "가격이 확 떨어진 급매는 대부분 6월 말까지 양도세 중과를 피하고자 하는 다주택자 매물"이라며 "다주택자들은 대개 전세와 대출을 끼고 사는 갭투자를 하므로 급매물에는 전세를 낀 물건이 많다"고 말했다. 반포동에서도 시세보다 5억원 떨어진 채 거래되는 급매가 나오고 있다. 지난달 최고가 26억8000만원보다 5억원 넘게 떨어진 21억7000만원에 거래됐던 반포동 `반포리체`도 전세를 낀 물건이었던 것으로 파악됐다. 전세를 끼지 않고 바로 입주하는 물건은 23억~24억원에 호가가 형성돼 있다. 아직 실수요자에겐 급락세가 아닌 셈이다. 한두 건 급매가 속출하는 이유는 그만큼 `거래절벽`이 심화돼서다. 서울부동산정보광장에 따르면 26일 기준 3월 아파트 매매 거래량은 2050건으로 지난해 최고점이었던 10월 1만1526건에 비해 80% 넘게 감소했다. 상승기에는 투자자들끼리 주고받아 거래가 많이 이뤄지는데 현재는 매수세가 뚝 끊겼다. 매도자는 빨리 팔고자 가격을 수억 원 떨어뜨리고 있는 것이다.

 

 

또 강남 전세금이 가파르게 오르면서 전세를 낀 매물이 시장에서 외면받는 것도 이유다. 강남 아파트 전세금은 1~2년 만에 수억 원 올라 1~2년 전 당시 전세금을 안고 아파트를 구입하면 갭(매매가와 전세금 차이)이 커 매수자에게 부담이기 때문이다. 매도자는 그만큼을 깎아줘야 하니 더 가격이 낮아지는 이유가 된다. 실수요가 탄탄한 강남구 대치동에서도 4억원 이상 떨어진 채 거래되고 있다. 대치동 신축 아파트인 `래미안대치팰리스`는 1월 이후 거래가 끊겼다. 그러나 재건축 단지인 `은마`와 `미도` 아파트 가격이 수억 원 하락했다. 재건축 단지는 전세금이 저렴해 갭이 크다 보니 투자자에게 부담인 데다 분양가 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 나빠진 탓이다. 대치동 미도아파트 전용 84㎡는 최고점 26억원보다 4억2000만원 떨어진 21억8000만원에 지난달 거래됐다. 은마아파트 전용 76㎡는 2억원 넘게 떨어진 19억원대에 거래됐고 17억원대 급매까지 등장했다. 이 급매물도 전세를 낀 물건으로 파악됐다. 대치동 중개업소 관계자는 "이전에는 층수·입지가 조금 떨어지거나 대출을 안고 있는 물건이 주로 급매물로 나왔다"면서 "최근에는 세 부담을 덜고자 하는 다주택자 물건이 주로 나오는데 매수자는 당분간 지켜보자는 분위기여서 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.(2020년 3월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

9억이상 주택 강제경매 2018년 46건→작년 107건

과도하게 대출 낀 `갭투자`와 잇단 대출규제까지 겹치면서

전세금 못 내주는 사례 속출

12·16대책으로 대출 더 죄며 부동산 강제경매 계속 늘 듯

 

 

서울 송파구 아파트에 전세를 살던 A씨는 다음달 이사를 나가기 위해 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구했다. 하지만 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 됐다. 알아보니 현재 살고 있는 아파트는 매매값과 전셋값 격차의 절반 이상이 근저당 설정된 것을 확인했다. 집주인이 이 아파트를 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)로 구매하면서 제2금융권에서 대출을 받은 것이다. A씨는 일단 임차권 등기를 신청하고 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈으나, 최악의 경우 소송을 통해 경매까지 진행할 것을 각오하고 있다. 갭투자자가 무리한 대출과 전세를 끼고 샀다가 집값 하락기에 버티지 못하고 경매시장에 내놓은 물건이 작년에 2배 이상 증가한 것으로 나타났다. 게다가 지난달 말부터 갭투자자에 대한 전세자금대출 규제가 한층 강화되면서 자금력이 달리는 갭투자자 집주인이 속출할 것으로 전망된다. 결국 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 최후 수단인 강제경매가 더욱 늘어날 수 있다는 경고등이 켜졌다.

 

 

16일 법원경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 감정가 9억원 이상 고가 주택의 강제경매(채권자가 세입자인 경우) 진행 건수가 2017년 46건, 2018년 46건에 비해 작년 107건으로 2배 이상 늘었다. 채권자가 세입자인 강제경매의 진행 건수가 늘어났다는 것은 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 전세금반환청구 소송을 제기한 후에 주택 강제경매를 신청한 건수가 증가했다는 얘기다. 전세보증금 분쟁이 급증한 까닭은 전세를 끼고 집을 사는 갭투자에 나섰다가 현금흐름이 막히거나 파산한 사례가 늘어났기 때문이다. 억대 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 오도 가도 못하는 신세가 된 것이다. 서울 한복판에서도 빌라 수백 채를 소유한 집주인이 잠적하는 등 전국에서 피해가 발생했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "강제경매가 증가한 것은 국내 경기 상황이 좋지 않거나 대출규제 등으로 인해 주택을 담보로 자금을 차용하지 못하기 때문"이라며 "특히 시가 9억원 이상 고가 주택 갭투자의 경우 은행권 대출이 힘들어져 보증금을 반환할 여력이 없어진 것으로 풀이된다"고 말했다. 특히 전세대출을 이용한 갭투자를 원천 봉쇄하기 위한 내용이 지난해 12·16 부동산 대책에 대거 포함됐다. 지난달 20일부터 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다. 이미 전세대출을 이용 중인 차주는 즉시 회수 대상은 아니지만 만기 시에는 대출 연장이 제한된다.

 

전세대출 규제 강화로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 더 늘어날 수 있다. 집주인이 갭투자자이거나 다주택자인 경우 자금 유동성이 줄어들기 때문이다. 다주택자는 집을 팔아서라도 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데, 집값이 하락한다면 집 역시 제때 팔리기 어렵다. 물론 집값이 오르거나 전셋값이 올라 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 반환해줄 수도 있다. 하지만 집주인의 권리 관계가 복잡하다면 이 역시 어려울 수 있다. 이를 예방하기 위해서는 전세보증금 반환제도에 가입하는 것이 좋다. 전세보증금 반환제도를 활용하면 만일의 사태가 발생하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 서울시 전월세 보증금지원센터 관계자는 "등기부등본을 통해 부동산 실소유자 여부를 직접 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 날인받아야 한다"면서 "집주인의 자금 여력 등 여러 변수로부터 보증금을 보호하기 위해 전세보증금 반환제도를 활용할 것을 제안한다"고 말했다.(2020년 2월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

고가주택 매입 실수요자들, "일시적 갭투자 봐달라" 요청

정부 "예외적용 없어" 못박아

 

 

12·16 부동산 대책 후속 조치로 지난 20일부터 시행된 전세대출 규제가 시행 일주일을 맞았지만 여전히 시장에서는 혼란스러운 상황이 이어지고 있다. 지난 부동산 대책 발표 당시 전세대출 규제는 주택담보대출비율(LTV) 강화 등에 가려 큰 주목을 받지 못했던 게 사실이다. 하지만 막상 시행 단계로 접어들면서 시장 곳곳에 상당한 파급력을 미치는 모양새다. 전세를 끼고 고가 주택을 매입한 뒤 해당 주택에 입주하기 위해 전세금 반환 대출을 받는 데 대해서는 예외를 인정해 달라는 목소리가 높아지고 있다. 기존 세입자를 내보내고 입주를 계획했던 사람들로서는 새 대출 규제로 인해 입주를 포기하고 월세를 살거나 주택을 매각해야 하는 상황에 처했기 때문이다. 하지만 정부가 이미 밝힌 대로 전세금 반환 목적 대출에 대한 예외는 없을 것으로 예상된다. 금융당국 관계자는 "전세를 끼고 고가 주택을 구입한 사람들이 갭투자 목적인지 실수요자인지 명확하게 구분하기 어려워 실수요자들만을 위한 예외 규정을 따로 만들기 어렵다"고 설명했다.

 

 

전세대출 규제는 시가 9억원 이상 고가 주택을 보유한 사람에게는 전세보증대출을 제한하는 내용을 담고 있다. `갭투자`를 차단하기 위한 조치다. 상속으로 고가 주택을 물려받거나 다주택자가 됐다고 해도 이달 20일 이후 새로 전세대출을 받는 것은 불가능하다. 규제 시행 이전에 전세대출을 받은 사람이 상속 등으로 고가 주택이나 다주택자가 됐다면 예외적으로 만기 연장이 허용된다. 다만 이때는 6개월 이내에 해당 주택을 처분하겠다는 확약서를 쓰도록 했다. 규제 이전에 전세대출을 받은 대출자가 규제 시행 이후 고가 주택을 구입하면 전세대출 만기 연장은 어려워진다. 규제 이전 전세대출을 받은 사람은 `고가 주택 구입 시 대출을 회수한다`는 약정을 체결하지 않았기에 고가 주택을 취득하더라도 대출이 회수되지는 않지만 만기 시점에 고가 주택 보유자이기에 만기 연장이 불가능한 것이다.(2020년 1월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

전문가 "강남주택은 `투기재`…갭투자 수요 차단, 장특공제 혜택 관건“

보유세 부담에 매도 수요 늘어나…규제 더해진 청약시장은 양극화 심화

 

 

정부가 16일 발표한 12·16대책에 대해 전문가들은 시장의 예상을 뛰어넘는 초고강도 대책으로 시장에 미치는 파장이 상당할 것으로 평가했다. 당초 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 부분에서 추가 규제가 예상됐지만 세율 인상폭이 상당하고 추가 대출 규제의 강도도 세진 까닭이다. 전문가들은 정부가 돈줄은 옥죄고, 집값에 비해 낮다는 보유세 부담을 더욱 높여 결국 `가진 자만 집을 사라`는 메시지를 던진 것으로 해석한다. 일단 이번 대책으로 갭투자 등 투자 목적의 매수세가 상당히 위축될 전망이다. 국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "고가주택에 대한 대출을 사실상 중단하고 우회·편법 대출도 상당수 차단돼 주택시장에 신규 진입이 더 어려워졌다"며 "임대사업자에 대한 혜택도 대폭 축소돼 있어 섣불리 주택 수를 늘리긴 힘들 것"이라고 말했다. 특히 보유세 부담이 상상을 초월할 정도로 커지면서 주택 수 늘리기에 제동이 걸릴 전망이다. 정부는 내년부터 종합부동산세 세율을 다주택자는 물론 1주택자도 큰 폭으로 인상하고, 보유세 근간이 되는 공시가격의 현실화율도 80% 이상으로 대폭 상향할 방침이다. 이에 따라 고정 소득이 없는 은퇴자 등은 물론이고 직장생활자, 소득이 적은 자영업자들도 강남 등 인기지역내 2주택 이상이나 초고가 주택을 보유한 경우 보유세 부담이 힘들어질 전망이다.

 

 

시가 9억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출 비율(LTV)을 축소하고, 15억원 초과 주택에 대해서는 주담대를 금지하는 등 대출 규제 강화 조치는 강남 투자 심리를 꺾는데 도움이 될 수 있지만 결국 강남 주택이 결국 현금부자들의 전유물이 되는 게 아니냐는 지적도 나온다. 한 대형건설사의 임원은 "이번 대책은 정부가 강남권 주택을 `투기재`로 보고 정책방향을 펼치고 있다는 점을 명확히 한 것"이라며 "강남 고가주택은 단기 투자목적의 수요가 차단돼 현금부자들만 노릴 수 있는 재화가 된 셈"이라고 말했다. 전문가들은 이번 대책에서 내년 6월 말까지 한시적으로 다주택자의 양도세 중과를 배제하고, 장기보유특별공제까지 적용해주기로 한 것에 주목한다. 보유세 부담이 폭증하는 상황에서 다주택자에게 한시적으로 `퇴로`를 열어준 것이기 때문이다. 다주택자들이 보유세 회피 매물을 내놓을 경우 그간 `없어서 못팔던` 매물난이 해소되고, 반대로 매수세는 위축되면서 집값 하락을 유도할 것으로 전문가들은 예상한다. 다만 양도세 중과 면제 대상을 10년 이상 보유주택으로 한정함에 따라 주택을 장기간 보유한 은퇴자를 중심으로 제한적으로 매물이 나올 것이라는 관측이 많다. 2021년부터 1주택자가 최대 90%의 양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 온전히 받기 위해서는 10년 이상 보유(40%)에 10년 이상 거주요건(40%)까지 더해짐에 따라 내년까지 장특공제 혜택을 받기 위한 매물도 쏟아질 전망이다.

 

 

부동산114 김은진 리서치팀장은 "보유세 부담이 계속해서 급증함에 따라 집을 여러 채 보유한 다주택자들이 앞으로 6개월 간 주택 매도에 나설 것으로 보인다"며 "장특공제가 강화되기 전인 내년 1년간 매물이 대폭 늘어날 것으로 보인다"고 말했다. 다만 내년 하반기에 양도세 중과 배제가 종료되고, 2021년 이후에는 강화된 비과세 및 감세 효과를 얻기 위해 버티기 또는 실거주 쪽으로 방향을 선회하는 수요가 늘면서 장기적으로 매물 잠김 현상이 심화할 것이라는 예상도 나온다. 현금 보유자가 아닌 이상 사실상 강남 입성이 어렵게 되면서 강남 청약시장은 더욱 달아오를 전망이다. 특히 강남권 분양가 상한제 대상 아파트는 고가점의 청약자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 정부가 재당첨 금지 기간을 최대 10년으로 늘림에 따라 전반적인 청약 과열은 줄어들겠지만 강남 등 소위 `로또 아파트`에는 청약자가 대거 몰리고, 나머지 지역은 미분양이 속출하는 등 양극화가 더욱 두드러질 전망이다. 분양가 상한제 대상지역 확대로 공급 위축에 대한 우려는 더 커질 수 있다. 박원갑 전문위원은 "상한제 확대로 신축 아파트에 대한 수요자의 관심이 더욱 높아질 것"이라며 "다만 상한제 시행에 따른 공급부족에 대한 우려가 이미 가격에 선반영되어 있다는 점은 주목해야 한다"고 말했다.(2019년 12월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

KB부동산 리브온(Liiv ON) 조사 결과

서울 전세가율, 201577.6% 201956.8%

새 아파트 매매가 급등 탓강남·강동 50% 미만

 

새 아파트들의 몸값이 치솟으면서 매매가 대비 전세가격을 나타내는 지표인 '전세가율'급격히 하락했다. 전국에서 입주 1년 이내의 새 아파트의 전세가율이 60%대 내렸고, 서울에서는 50%대로 떨어졌다. 30KB부동산 리브온(Liiv ON)1014일 기준으로 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율을 집계한 결과, 매매가 대비 전세가의 비율은 62.58%를 기록했다. 2016년 정점을 찍었던 74.09% 대비 11.5%포인트 하락했다. 서울의 경우는 50%대까지 떨어졌다. 수도권(서울·경기·인천)62.40%를 기록했는데, 서울은 56.84%를 나타냈다. 서울의 전세가율이 201577.63%인 것과 비교하면 20.79%포인트 떨어진 수치다. 수도권에서는 최근 4년 동안 연평균 38만 가구의 신규 아파트 입주가 이어지면서 전셋값은 약세를 보인 반면, 매매가격은 올랐기 때문이다. 여기에 민간택지에 대한 분양가 상한제 시행으로 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려로 신축 아파트 몸값이 치솟았다.

 

 

서울에서 새 아파트의 전세가율이 50% 이하 지역도 있다. 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%) 두 곳이다. 올해 입주한 아파트 지역 중 강동구의 전세가율이 가장 낮다. 대단지 신규아파트 공급이 집중되면서 전세가격 하락세가 이어졌기 때문이다. 강동구는 지난 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)을 시작으로 9월에 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 7000여 가구가 입주했다. 앞으로 11월에 힐스테이트암사(460가구), 12월에 고덕센트럴아이파크(1745가구)와 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구) 4000여 가구가 입주를 앞두고 있다. KB부동산 리브온 시세에 따르면 지난 9월부터 입주를 시작한 고덕그라시움 전용 84매매 일반평균가132500만원이며, 전세가는 매매가격의 40% 수준인 54000만원 이다. 매매가격과 전세가격 격차가 78500만원이다. 2017년 입주한 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84의 입주 당시 전세가율은 76%를 나타냈지만, 최근에는 50%로 낮아졌다. 고덕래미안힐스테이트의 전세가격은 59000만원인 반면 매매가격은 117000만원까지 상승했다.

 

 

지방 5대광역시도 동반 하락했다. 2013년부터 20164년 동안 70%대 초반으로 높은 전세가율을 유지했다. 하지만 집값이 오르면서 올해는 62.81%까지 떨어졌다. 지방 5대광역시 중 평균보다 낮은 곳은 경북(61.3%), 인천(60.6%), 광주(59.7%), 경남(57.6%), 울산(57.4%), 세종(37.1%)이다. 이처럼 새 아파트 중심으로 집값이 급등했지만 전세가격은 이에 따라가지 못하면서 전세가율이 낮아지고 있다. 매매가격과 전세가격 간의 갭이 벌어지다 보니 갭투자 수요도 줄어들어 거래량도 감소했다. 전세가율이 다시 낮아지면서 입주 아파트를 전세끼고 매입하는 것 또한 쉽지 않게 됐다. 더군다나 서울 등 조정대상지역에서는 내년부터 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건이 2년 거주로 강화된다. 집주인들이 거주 요건을 채우기 위해 매물로 내놓지 않아 매물도 감소했다. 이 또한 집값의 상승 요인으로 지적되고 있다. 이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 풍부한 유동자금과 저금리, 새 아파트 선호현상까지 겹치면서 전세가격과 매매가격의 가격 격차가 당분간 벌어질 것으로 보인다"면서도 " 민간택지에 대한 분양가 상한제가 본격적으로 시행되고 높은 가격부담으로 실수요 거래량은 줄어들 것으로 예상된다고 말했다.(20191030일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

강남·용산 등 2~3억씩 하락, 같은 단지 대형 오르는데

중소형만 유독 빠지기도, 전세-매매 차이 적은 중소형

다주택자들 갭투자 했다가, `똘똘한 한채`남기고 매각

 

 

  서울 강남권을 중심으로 소형 아파트 가격이 빠지고 있다. 같은 지역에서 거래가 드문 가운데도 신고가를 경신하며 값이 오르고 있는 중대형 면적과 대조된다. 13일 서울시 부동산정보광장 부동산 거래정보에 따르면 강남구·서초구의 소형 면적 아파트에서 가격 급락 현상이 두드러졌다. 강남구 개포동 소재 `대치2단지` 전용 39는 지난 187500만원에 거래된 것으로 확인됐다. 이는 9·13 부동산 대책 이후 거래됐던 106000만원(작년 11)과 비교해도 2억원 가까이 빠진 것이고, 신고가였던 112500만원과는 25000만원 차이가 난다. 6개월이 채 되지 않은 기간에 신고한 가격 기준으로 30%나 가격이 빠진 것이다. 강남구 수서동 소재 `신동아아파트` 전용 49291500만원에 거래됐는데, 이는 직전 신고가 대비 13500만원가량 내려간 가격이다. 같은 단지인데도 대형은 오르는데 소형은 하락하는 추세가 보인다. 서초구 반포동의 대장주로 꼽히는 `반포자이`(사진)9·13 대책 이후 전용 200가 넘는 대형 면적을 중심으로 신고가가 속출하며 대형의 가격 방어력을 보여준 대표적 단지로 꼽혔다. 그러나 이 단지 역시 소형만큼은 가격 하락을 피해가지 못했다. 지난달 이 단지 전용 5916억원에 거래돼 직전 신고가 192000만원보다 무려 32000만원이 내려간 가격에 거래된 것으로 확인됐다.

 

 

  이들 아파트는 올해 들어 2~3억원씩 기존 가격 대비 하락하고 있는 것인데, 일각에서는 전세금과 매매가격 차이를 이용한 소위 `갭투자`에 제동이 걸리는 것 아니냐는 분석을 내놓고 있다. 통상 소형은 대형보다 전세금과 매매가격 차이가 적은 편이다. 이 때문에 입지 좋은 곳의 소형 아파트는 갭투자가 많이 이뤄지는 대표적인 타입이기도 하다. 대치2단지 전용 492년 전(20173) 매매가격과 전세금 차이는 3억원 안팎이었고, 수서 신동아 전용 49역시 같은 시기 ``3억원대 초반이었다. 그러나 최근 들어 전세금이 떨어지면서 수서 신동아 전용 49전세는 2억원대 후반까지도 떨어진 상태이고, 대치2단지도 2년 전보다 전세금이 수천만 원 빠져 있다. 이들 단지에 다주택자들이 ``을 활용해 투자했다고 가정하면 돌려줄 전세금에 대한 부담이 큰 데다 보유세 부담 등을 고려해 매도 쪽으로 방향을 튼 것 아니겠느냐는 해석이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "3~4년 전만 해도 전용 49가격이 5억원대라 노후 재테크 수단으로 전세를 끼고 사거나 월세를 놓은 사람들이 많았는데 급매로 처분하려는 사람들 문의가 꽤 된다"고 설명했다.

 

 

  용산에서는 중소형을 중심으로 가격 하락이 두드러진다. 이촌동 대표 단지 중 하나인 `건영한가람`은 전용 5919억원에 거래됐다. 직전 가격이 129000만원이었다는 점을 감안하면 많이 빠진 것. 지난달에는 이촌동 `강촌아파트` 전용 84119000만원에 손바뀜돼 직전 144500만원 대비 25000만원가량 떨어졌다. 다만 대형 면적에서는 대조적으로 여전히 신고가가 나오고 있어 입지 좋은 곳에서 실거주 중심의 `똘똘한 한 채` 수요가 있다는 것을 보여줬다. 이촌동 우성아파트 전용 114는 지난달 148000만원에 팔렸다. 이 아파트 이 면적 최고가격은 작년 1125500만원이었다. 1년이 조금 넘는 기간에 2억원 넘게 오른 것이다. 국제업무지구 예정지였던 서부이촌동은 박원순 서울시장의 `여의도·용산 통개발` 발언에 훌쩍 뛰었던 시세가 가라앉고 있다. 한강 뷰를 독점하고 있어 `병풍아파트`라고도 불리는 이촌 대림아파트 전용 84는 작년 912138500만원에 거래됐는데, 4개월 만에 찍힌 실거래가에 따르면 이 면적은 109000만원에 팔려 가격이 3억원 가까이 하락했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "가족 간 거래인 경우도 있고, 급전이 필요한 급매인 경우도 있지만 분명한 것은 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다는 것"이라고 말했다.(2019314일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

 

 

 

  지난달 서울 아파트값이 급등하면서 강남구 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)50% 밑으로 떨어진 것으로 나타났다. 강남에서 전세를 끼고 집을 구하는 갭투자가 사실상 어려워진 것이다. 강남 11개구의 평균 전세가율도 2013년 말 이후 처음으로 50%대로 내려왔다. 2KB국민은행이 발표한 9월 주택가격 월간 통계에 따르면 지난달 서울 전체 아파트 전세가율은 61.7%로 전월(64.3%) 대비 2.6%포인트 하락했다. 이는 2014162.1%를 기록한 이후 47개월 만에 최저치다. 특히 강남 11개구의 전세가율은 58.2%를 기록하며 201311(59.2%) 이후 49개월 만에 처음으로 60% 벽이 무너졌다. 강남구의 전세가율은 48.9%를 기록하며 국민은행이 구별 전세가율을 공개하기 시작한 20134월 이후 처음 50% 이하로 떨어졌다. 2년 전인 2016878.2%까지 치솟았던 강북 14개구의 전세가율도 지난 868.6%에서 지난달 65.8%로 하락하는 등 강남·북의 전세가율이 고루 하락했다.

 

 

  전문가들은 서울 등 수도권을 중심으로 전세가율이 하락하면서 당분간 주택 투자 수요도 크게 감소할 것으로 보고 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "전세가율이 60% 미만으로 떨어지면 자기자본 부담이 커지며 전세를 끼고 집을 사두는 갭투자가 어려워졌다고 봐야 한다""이번 9·13대책의 대출 규제 강화로 돈 빌려 집 사기도 쉽지 않아지면서 한동안 신규 주택수요가 위축될 전망"이라고 말했다. 다만 최근 가을 이사철 들어 전셋값이 상승세로 돌아서면서 전세가율은 다시 올라갈 가능성이 있다. 정부 규제로 매매시장이 위축돼 전세수요가 증가하면 매매가격이 하락하면서 전셋값 상승으로 이어져 전세가율이 높아지게 된다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 "한동안 매매시장은 눈치보기 장세가 이어질 것으로 예상되고 1만가구에 육박하는 송파 헬리오시티 입주(12)도 다가오고 있어 서울 아파트 전셋값도 크게 불안하진 않을 것"이라며 "매매수요의 전세전환 속도가 얼마나 가파르냐에 따라 전세가율도 달라질 것"이라고 말했다.(2018102일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

2년새 집값 11% ·전세 5% 그쳐 전세가율 69.3%29개월최저

기존 갭투자자는 전세만기 때 수천만원 현금 마련해야 할 판

재건축 속도조절로 전세수요 감소당분간 서울 전셋값 상승 어려워

"봄 이사철 지켜봐야" 주장도

서울 전셋값 2주 연속 하락갭투자 '경고음'

 

 

  서울 마포구 성산동 소재 대단지 아파트인 성산시영 전용면적 50의 매매가격은 최근 2년 사이 15000만원 이상 올랐지만 전세가격은 오히려 1000만원 떨어졌다. 집을 가진 사람 입장에서 평가가치가 높아진 것은 반길 일이지만 당장 집을 팔 계획이 없는 갭투자라면 전세계약 갱신에 맞춰 목돈을 마련해야 한다. 새 임차인으로부터 받는 전세보증금으로 기존 임차인의 보증금을 충당하지 못하기 때문이다. 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가 상승이 지지부진하자 최근 갭투자로 매수한 사람들은 고민이 깊어졌다. 서울 마포구에 위치한 아파트를 2년 전 갭투자로 매수한 A씨는 조만간 계약 기간 만기가 돌아오는데 같은 아파트 동일 면적의 전세 시세가 2년 전 대비 2000만원 가까이 빠진 바람에 추가 비용 투입이 불가피한 상황이다. 당장 목돈 마련이 부담스러운 그는 아파트를 팔아 차익을 실현하고 싶은 마음이 굴뚝같지만 지금 살고 있는 전셋집 계약이 어떻게 될지 몰라 망설이는 중이다. 자칫하면 갭투자로 매수한 집에 들어가서 살아야 할 수도 있기 때문이다. 한국감정원에 따르면 지난달 19일 기준 직전 일주일간 서울 아파트 전세가격은 0.02% 하락20146월 이후 38개월 만에 상승세가 꺾였다. 193주 만이다. 차주 통계에서도 서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락했다. 매매가격과 전세가격 상승률 간 격차는 20162월부터 올해 2월까지 2년간 통계를 살펴봐도 명백하게 드러난다. 이 기간 서울 아파트 매매가격은 11.01% 올랐지만 전세가격 상승률은 5.17%로 절반 수준에 그쳤다.

 

 

  집값 상승과 전셋값 부진이 겹치며 전세가율은 25개월 만에 최저치로 떨어졌다. 한국감정원 통계에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 평균 전세가율은 69.3%로 조사됐다. 2월 전세가율이 전월(70.1%) 대비 1%포인트 가까이 하락하며 70%의 벽이 깨진 것이다. 전세가율이 낮다는 건 매매가격 대비 전세가격의 비율이 낮다는 뜻으로 전세 시장에서 수요 대비 공급이 많다는 의미로까지 확대 해석이 가능하다. 전세가율은 20166월 단기 고점 72%를 찍은 후 추세적으로 하향세에 접어들었다. 이로 인해 전세가율이 70~80%에 육박했던 2~3년 전만 해도 적게는 수천만 원에서 많아야 1억원대 현금만 있어도 가능했던 갭투자는 이제 최소 3억원의 여유자금이 필요해졌다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 중구 신당동에 위치한 2000여 가구 규모 약수하이츠(전용 84기준)201648000만원까지 올랐던 전세가격이 최근 4억원으로 떨어졌다. 반면 매매가는 62000만원에서 72000만원으로 1억원 가까이 증가하며 매매가 대비 전세가를 뜻하는 전세가율이 대폭 낮아졌다. 2년 전 15000만원으로 가능했던 갭투자를 하려면 이제 최소 32000만원이 필요하다. 새 아파트인 마포래미안푸르지오 역시 전용 59의 매매가격은 61000만원에서 85000만원으로 뛰었지만 전셋값은 5억원대 초·중반에 묶여 있다.

 

 

  관건은 전셋값 하락이 언제까지 이어지느냐다. 당장 전셋값이 상승 반전하기 어려운 형편인 만큼 갭투자 시대가 사실상 끝난 게 아니냐는 전망도 나온다. 전세계약 연장 시 추가 비용 부담이 커짐에 따라 아예 집을 팔아야 하는 경우도 나올 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "올 들어 전셋값 상승률이 둔화되는 게 눈에 띈다""강남권 재건축 속도 조절로 이주 시기가 늦춰질 가능성이 커져 전세 수요 유발 요인이 사라졌고 서울 신규 입주량도 상당히 늘어났다"고 밝혔다. 그러나 서울 전셋값 약세가 지속될지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 있다. 일반적으로 전셋값은 매매시세에 후행하는 특성이 있는 데다 가파르게 오르던 서울 집값이 정부의 재건축 규제 이후 안정화에 접어들고 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "지금의 전세 안정기가 얼마나 갈지는 지켜봐야 한다""당장 전세가가 크게 오르락내리락하지는 않겠지만 봄 이사철 및 신규 입주 시기와 맞물려 반등할 가능성도 있다"고 밝혔다.(201836일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 북두협객 2018.03.07 13:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울은 너무 비싸서 서민들이 힘들어해요

  2. 휴식같은 친구 2018.03.07 14:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세가가 떨어지고 있네요.
    집값이나 전세 모두 안정돼야 할건데...

  3. 애플- 2018.03.07 17:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    내집마련 걱정없는 세상이 빨리 왔음 좋겠네요.

  4. 베짱이 2018.03.07 21:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    점점 자본금이 높아만가네요.ㅣ ㅠ..ㅠ

 

 

 

 

"서울집값 계속 오르고 경기는 약보합지방은 하락할 듯"

4월 양도세 중과 앞두고 다주택자 매물 나올 수도

실수요자는 1분기 노려볼만

2018 부동산시장 전망 / 전문가 50명 설문

 

 

  내년에도 강남과 재건축에 대한 선호 현상은 계속될 전망이다. 전문가들은 금년에도 강남불패 신화가 계속되는 반면 지방 집값은 하락할 가능성이 크다고 봤다. 작년 부동산 시장을 지배한 양극화 현상이 금년에도 지속될 것으로 본 것이다. 매일경제신문이 29일 각계 전문가 50명을 대상으로 실시한 '2018년 부동산 시장 설문조사'에서 이 같은 결과가 나왔다. 설문 대상자 전체의 60%(30)는 금년에도 서울 집값은 상승할 것이라고 전망했다. 전문가 66%는 가장 높은 상승률을 기록할 지역으로 '강남4'를 꼽았다. '투자 유망한 부동산 상품'으로는 가장 많은 44%'재건축 앞둔 아파트'를 골랐다. 다주택자 규제 때문에 '안전자산'으로 꼽히는 강남의 주택 1채만 갖겠다는 인식이 확산되며 '강남불패' 현상이 더 심화될 것이란 얘기다. 8·2 부동산 규제로 반포·송파 지역 재건축 아파트의 거래가 막혀버린 것도 압구정·은마 등 초기 단계여서 거래가 가능한 재건축 단지의 희소성을 부각하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금년에도 보유세 인상 검토 등 다주택자에게 불리한 환경이 지속되는 만큼 똘똘한 한 채로 압축해 소유하려는 경향이 뚜렷해질 것"이라며 "다만 5년간 쉬지 않고 올라온 만큼 불확실성도 상존할 가능성이 높다"고 분석했다. 서울을 제외한 수도권, 즉 경기도와 인천의 금년 집값 전망에선 하락(44%)을 예상한 사람이 보합(36%)이나 상승(20%)을 크게 웃돌았다. 지방의 경우 더 심각해 70%가 하락을 점쳤다. 서울과 비서울의 양극화, 수도권과 비수도권의 양극화가 금년에는 더 심각해질 것으로 보고 있는 것이다. 손상준 도우아이앤디 사장은 "시장 양극화로 서울 강남권 재건축 및 전국적으로 인기 있는 아파트 단지에는 수요자가 몰리고 관심도가 떨어지는 지방은 미분양이 장기화할 것"이라고 내다봤다.

  다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 보유주택 구조조정을 실시한다면, 실수요자에게는 내집 마련의 기회가 생길 수도 있다. 그래서 전문가들은 실수요자를 위한 기회로 금년 1분기를 꼽았다. 양도소득세 중과를 피하려는 다주택자의 매물에서 '진주'를 발굴해 보라는 얘기다. 이번 설문조사에 참여한 50명의 전문가들 중 '주택을 신규 또는 추가로 구입한다면 언제가 적당한가'를 묻는 질문에 42%21명이 '금년 1분기'라고 답했다. '2019년 중'이라는 응답이 24%로 뒤를 이었고 '금년 하반기'18%였다. '향후 2년 내 구입해서는 안된다'는 응답은 8%(4)에 불과했다. 8·2 부동산 대책에 따라 금년 4월부터 서울, 성남 등 청약조정대상지역에서 다주택자가 주택을 처분할 경우 기존 양도소득세(6~42%)10~20%포인트 중과세율이 적용된다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "관리처분 인가를 취득한 강남 재건축 아파트처럼 미래가치 상승이 확실한 주택은 보유가 유리하지만 그렇지 않은 주택을 가진 다주택자나 갭투자자라면 양도세를 감안해 이익 실현에 나설 수도 있다""갈아타기를 시도하는 1주택자나 무주택자에게는 기회가 될 수 있다"고 말했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원도 "청약통장 가점이 높은 경우 분양받는 전략이 바람직하지만 그렇지 않은 실수요자는 예산범위 내에서 금년 4월 이전 급매 또는 신규 입주아파트 급매를 노리는 전략이 바람직하다"고 설명했다. 금년 4월을 넘긴다면 집 구하기는 더 어려워질 수 있다. 집을 팔지 못한 다주택자들이 버티기에 돌입하면서 공급이 줄 것으로 예상되기 때문이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "8년 장기임대에만 혜택이 집중되면서 등록 임대주택은 8년간 매매가 묶이고 등록하지 않은 주택은 매물로 안 나오게 될 것"이라고 예상했다.

 

 

  부동산이 주식 등 다른 투자처에 비해 매력적인지를 묻는 질문에 '그렇다'는 응답이 50%에 달했다. '매우 그렇다'38%, '다소 그렇다'12%였다. '아니다'라는 응답은 22% ,'보통'이라는 의견이 28%였다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "자금계획이 마련된 실수요자라면 지금의 가격을 인정하고 매수에 나서는 것이 유리해 보인다"고 말했다. 그렇다고 공격적인 투자에 나서는 것은 조심할 필요가 있어 보인다. 최근 2~3년간 집값 급등에 따른 피로감이 쌓인 데다 정부 규제가 시차를 두고 점진적으로 시장에 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "실수요자 보호 및 투기세력 근절의 정책방향이 지속되고 각종 시장규제가 강화될 것으로 보이므로 투자자들은 4월 이후의 시장흐름을 보면서 매수 및 투자시점을 선택해야 한다"고 말했다. 여유자금으로 부동산에 투자한다면 어떤 상품을 권하겠느냐는 질문에는 '재건축 아파트'라는 응답이 44%로 가장 많았다. 이어 중소형 빌딩(14%), 재개발 주택(10%), 토지(10%), 기존 아파트(8%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 회원수 31만명 규모 온라인 카페 '붇옹산의 부동산스터디'를 운영하는 강영훈 매니저는 "실수요자나 투자자 모두에게 가장 안정적인 투자처는 인기 지역의 신규 분양 아파트겠지만 청약이 쉽지 않으므로 정비사업 조합원 물량을 주변 시세와 비교해 매수하는 것도 방법"이라고 말했다.(20171230일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 핑구야 날자 2018.01.04 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 값이 내린다는 게 일반적인 생각인데 결론은 봐야겠지요

 

 

 

 

초기 재건축·신축·중대형이 급등 주도'한강 조망' 반포 석 달새 4억 뛴 31

규제 안 먹히는 강남 아파트 8·2대책에도 강남 아파트 '매물 품귀'

조합원 양도 자유로운 단지에 투자 몰려

갭 투자 가능한 신축 아파트도 인기, 10년 안된 중대형 아파트도 초강세

 

 

  ‘8·2 부동산 대책발표 이후 서울 강남권 집값 상승을 주도하는 아파트는 재건축 초기 아파트, 신축 아파트, 중대형 아파트 등이다. 조합을 설립한 재건축 아파트의 매매가 원칙적으로 금지되자 투자수요는 매매가 자유로운 재건축 초기 단지로 몰리고 있다전셋값과 매매가격 차이가 작아 갭투자가 가능한 신축 아파트도 인기를 끌고 있다. 은행 돈을 빌려 집을 사기가 어려워져서다. 중소형 아파트에 비해 상대적으로 오르지 못한 중대형 아파트도 뒤늦게 시동을 걸며 연일 최고가 행진을 벌이고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 최소 10억원을 넘는 강남권 아파트를 매물이 없어서 사지 못하는 상황이라며 시중 유동성이 풍부한 데다 연봉이 높은 전문직 종사자나 직장인 실수요가 많아 수요 억제책에 치우친 정부 규제가 먹히지 않고 있다고 말했다.

 

 

“8·2 대책 약발 끝

 

  강남권 아파트 중에선 압구정동 현대아파트가 가장 먼저 지난달부터 급등 흐름을 타기 시작했다. 압구정 현대아파트(1·2) 전용면적 163는 이달 288000만원에 거래됐다. 8·2 대책 발표 전 26억원 선에 거래됐던 안쪽 동 매물이다. 인근 한양 1차 전용 63실거래가도 지난 7146000만원에서 지난달 154700만원으로 뛰었다. 압구정동 A공인 관계자는 “8·2 대책 발표 후 호가가 3억원가량 급등했다최근에는 대형 평형이 사상 최고가에 계속 거래되다 보니 중소형 물건도 덩달아 값이 오르고 있다고 전했다. 이 같은 상승세는 이달 들어 대치·개포·반포동으로 번지고 있다. 대치동 은마아파트 전용 76145000만원을 호가하고 있다. 이 평형은 8·2 대책 전 138000만원에 팔렸다. 1988년 준공돼 내년 재건축 연한을 채우는 반포동 반포한신서래 전용 1372주 전 154000만원에 팔렸다. 지난해 7113000만원에 매매된 이래 가장 높은 가격이다. 대치동 한보미도 전용 1287213000만원에서 이달 초 225000만원에 팔리며 사상 최고가를 경신했다. 요즘 호가는 235000만원 선이다. 이 단지는 입주 35년차로 재건축 안전진단을 통과했다.

 

 

입주 10년차 이내의 중대형 아파트도 이달부터 초강세를 보이고 있다. 잠실동 엘스 전용면적 119는 지난주 20억원에 팔렸다. 지난 10년간 13~16억원 선을 오가며 가격이 정체됐던 평형이다. 인근 트리지움 전용 114도 지난달 155000만원에 팔리며 8년 만에 전고점을 뚫었다. 이 평형은 200915억원에 거래됐다. 엘스 인근 B공인 관계자는 중대형 아파트의 인기가 상대적으로 높지 않았는데 최근 찾는 이들이 확 늘었다고 말했다. 전용면적 8420억원을 넘는 사례도 줄을 잇고 있다. 반포동 래미안퍼스티지 전용 84는 지난달과 9월 각각 20억원에 팔렸다. 지난 7월 전고점과 같은 수준이다. 현재 호가는 21~22억원에 달한다. 압구정 현대5차 전용 84도 지난 9195000만원에 거래된 뒤 요즘 21억원을 호가한다. 지난달 197000만원에 거래된 현대 14차 전용 84호가는 20~21억원 선에 형성돼 있다. 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84는 이달 195000만원에 거래되면서 20억원 시대에 바짝 다가섰다.

 

 

수요 억제책이 역효과 내

 

  부동산 전문가들은 재건축 조합원 지위 양도 금지가 오히려 역효과를 내고 있다고 진단했다. 수요는 풍부한데 살 수 있는 집이 줄어 집값이 다시 급등하고 있다는 분석이다박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “2주택 이상 보유자에 대한 양도세 가산세율 적용, 재건축 단지 매매 규제 등으로 서울 강남권엔 매도자들이 팔 수 있는 매물이 줄었다수요보다 공급 감소 폭이 더 크다 보니 거래가 줄더라도 가격이 오르는 것이라고 설명했다. 전문가들은 또 정부가 공급대책을 내놓지 않은 점이 투자 수요와 실수요를 자극했다고 풀이했다. 곽창석 도시와공간 대표는 시중 유동성이 풍부하고 경기회복으로 주머니가 넉넉해진 직장인이 많아 수요가 넘친다그럼에도 정부가 주택 공급을 늘릴 생각을 하지 않자 앞으로 집이 부족해진다고 판단한 투자자와 실수요자들이 호가가 높아져도 추격 매수를 하고 있다고 말했다.(20171124일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 휴식같은 친구 2017.11.24 11:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 헉~~억! 소리 밖에 안나네요. 저런 비싼집에 언제 살아보나요?ㅎㅎ

  2. 즐거운 우리집 2017.11.24 12:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 재테크에는 부동산이~!

  3. 작은흐름 2017.11.24 13:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와아... 억소리가 나는군요! 집값은 계속 오르는 거 같아요..

  4. 새 날 2017.11.24 13:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    헉.. 서촌에 계시는군요. 아주 가끔 가게되는 곳이네요^^

  5. 영도나그네 2017.11.24 15:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 한강 조망이 되는곳이 가격이
    뛰는 군요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  6. 버블프라이스 2017.11.24 20:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    한강 조망이 멋집니다.
    역시 이런 멋진 집은 가격이 비싸네요.. 잘보고 갑니다^^

  7. 『방쌤』 2017.11.24 21:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    약빨이 끝,,,인가요
    정말 억소리,,나는 서울의 집값입니다.
    요즘에는 지방도 만만치 않지만요ㅜㅠ

  8. 청결원 2017.11.25 06:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 한강이 보이니 가격도...

  9. 핑구야 날자 2017.11.25 07:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    한강 조망권이 가격에 영향을 미치더라고요