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설 이후 부동산연초 찬 바람 부는 주택시장

 

  연초 주택시장에 찬 바람이 거세다. 먹구름이 짙게 끼었고, 앞날에 대한 불안감이 커지고 있다. 주택시장 온도가 예년 연초 시장보다 훨씬 낮게 떨어졌다. 먼저 심리가 크게 위축됐다. 국토연구원이 지난해 말 전국 부동산공인중개사들을 대상으로 조사한 주택매매시장 소비심리지수(기준 100)는 전국110.9, 수도권 110.3으로 나타났다. 110 정도면 집값이 앞으로 약세는 보합세로 예상된다는 뜻이다. 상승 전망은 115 이상이다. 하락 전망이 아니어서 다행이다 싶지만 한 달새 전국 기준으로 9.8 포인트, 수도권은 12.2 포인트나 뚝 떨어졌다. 최근 3년 정도의 수도권 집값 회복세 전인 2013년 수준이다. 이달 서울 아파트 매매거래량은 한 달 전인 지난해 12월의 반토막이다. 지난해 1월보다도 20~30% 적다. 

 

 

서울 아파트값 30개월 만에 상승세 멈춰 

 

  이달 서울 아파트값 변동률은 잠정적으로 '0'이다. 아파트값 상승세가 멈춘 것이다. 월간 기준으로 20148월부터 29개월간 이어온 상승 레이스가 끝났다. 지난해까지 집값 상승세를 이끌어온 강남 4(강남서초송파강동구)0.2% 하락률을 나타냈다. 설 이후에도 주택시장의 먹구름은 걷힐 것 같지 않다. 아직 현실화되지 않은 악재가 시장에 잇따라 등장하면 시장이 더욱 어두워질 수 있다. 하반기부터 입주 쓰나미가 본격화하며 시장에 매물이 쏟아진다. 한국은행 기준금리는 오르지 않았지만 시중금리는 오름세다. 경제가 좋아질 기미도 없다. 강력한 대출규제인 DTI(총부채상환비율)보다 더 센 DSR(총부채원리금상환비율)도 기다리고 있다.

 

  지난해 초반 여신심사가이드라인을 통한 대출규제 강화로 냉각된 시장을 재건축이 꿈틀거리게 했지만 올해는 재건축 재료를 기대하기 힘들다. 지난해 집값을 자극한 재건축 고분양가가 올해는 전매제한 규제 등으로 약발이 먹히지 않을 것으로 예상된다. 국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 심리 뿐 아니라 거래량 등 시장 움직임이 가파른 내리막길을 타고 있어 설 이후 시장이 더 침체될 수 있다고 내다봤다. 경기 후퇴기엔 지역별 차별화가 심해질 전망이다. 수도권보다 지방, 지방에서도 공급이 많은 대구 등이 더 불리하다. 대구가 10.18% 내렸고 울산은 0.24%의 하락률을 보였다. 전문가들은 매수나 매도를 생각하는 사람 모두 지금은 시장을 지켜볼 때라고 말한다.

 

설 이후 악재 이어져 먹구름 지속 

 

  하지만 시장을 너무 절망적으로 볼 필요는 없다. 집값 조정이 단기적으로는 불가피하더라도 폭락·급락과 같은 경착륙 가능성은 크지 않다는 분석이 많다. 이주열 한국은행 총재도 최근 기자간담회에서 현재 부동산 시장을 버블(거품)로 보기 어렵다집값이 급락하지 않을 것이라고 말했다. 적어도 올해부터 내년까지 예년 수준과 정부 등이 잡고 있는 적정 신규 주택수요보다 훨씬 많은 공급과잉 우려가 높은데 이전 공급부족을 감안하면 과잉이 장기화하지 않을 것으로 보인다.올해와 내년 각각 36만가구와 42만가구의 새 아파트가 입주한다. 정부가 장기주택종합계획에서 잡고 있는 한해 적정 수요는 28만가구 정도. 2001~16년 연평균 입주물량도 이 정도다. 올해부터 2년간 22만가구가 남는 셈이지만 2011~2015년 연평균 입주물량이 22만가구로 연평균 6만가구 정도 모자랐다. 아직 주택공급이 절대적으로 여유롭지 않다. 정부가 최근 발표한 2015년 기준 주택보급률은 102.3%. 양적으로 겨우 수요를 채운 정도다. 1000명당 가구수는 383가구로 미국(419.4가구), 영국(434.6가구), 일본(476.3가구)에 한창 못 미치는 수준이다.

 

가구수 증가하고 고령층 주택구입 증가세 

 

  그 동안 인구가 줄고 고령화가 빠르게 진행되면서 주택수요가 줄 것이란 전망이 많았다. 그런데 주택수요는 인구보다 일반가구에 좌우되고 일반가구는 2030년까지 늘어날 전망이다. 한국감정원 부동산연구원 분석에 따르면 임대수입을 노린 투자 등으로 60대 이상의 주택구입이 늘어나는 추세. 다른 나라보다 강한 DTI LTV(담보인정비율) 대출규제가 집값 하락 버팀목 역할을 한다. 집값 하락->주택금융 부실이 도미노 현상을 일으키며 주택시장 붕괴를 낳는데 DTILTV방화벽이 되는 셈이다. 집값이 LTV 이하로 떨어지면 대출 상환이 불가능해져 주택금융이 혼란에 빠지는데 현재 LTV70%여서 30%의 여유가 있는 셈이다. DTI 규제로 부채상환능력이 있어야 대출이 가능해 집값 하락을 우려한 투매를 방지한다. 한국감정원 부동산연구원 채미옥 원장은 주택시장은 복합적으로, 멀리 내다봐야 한다입주물량 등 하나의 기준만으로 전체를 확대 해석해선 안 된다고 말했다. 주택수요가 아직은 뒷받침된다는 말이다.(2017127일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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