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국토부 2019 주거종합계획, 용적률 확대 등 당근은 없어

시급한 수도권 주택공급 타격, 마천·흑석뉴타운 더 늦어질 듯

서울시는 단독주택 재건축에, 법에 없는 세입자 보상 의무화

착공 안한 49개 구역에 적용, 조합들 "인허가권 남용" 반발

 

  수도권(서울·경기·인천) 재개발 임대주택 건설 의무비율이 현재 15%에서 최대 30%까지 대폭 강화된다. 하지만 정부는 재개발 임대주택 의무비율을 높이면서 용적률을 확대하는 등의 `인센티브`는 뺐다. 서울 주요 재개발 사업성에 타격이 불가피하고 사업 추진이 늦어지면서 도심 주택공급이 되레 줄어들 것이라는 비판이 나온다. 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 `2019년 주거종합계획`23일 발표했다. 먼저 재개발 사업 임대주택 의무비율 상한선이 최고 30%까지 높아진다. 현재 `도시·주거환경정비법`에는 재개발 사업 시 의무적으로 건설해야 하는 임대주택을 `건립 가구 수의 30% 이내`로 규정하고 있지만 시행령에서는 `15% 이내`로 완화해 서울시 등 각 지방자치단체가 조례로 의무비율을 정하도록 하고 있다. 지자체별 임대주택 의무비율은 서울이 10~15%, 경기·인천 5~15%, 이외 지역은 5~12%. 국토부는 상반기 중 시행령을 개정해 서울과 경기·인천 의무비율 상한선을 20%까지 높일 계획이다. 추가 부과 범위도 구역 특성에 따라 최대 10%포인트까지 끌어올릴 수 있도록 했다. 다시 말해 최대 30%로 의무비율 상향이 가능한 것이다. 개정안이 통과되고 지자체 조례 개정까지 마치면 사업시행인가를 받기 전 단계인 재개발 구역에 적용될 것으로 보인다.

 

  부동산 업계에서는 가뜩이나 여러 규제가 겹친 정비사업 시장에 사업성을 떨어뜨릴 악재가 또 하나 생겼다고 분석했다. 송파 마천4구역, 한남뉴타운(2·4·5구역), 흑석뉴타운(11구역) 등 사업시행인가를 받지 못하고 사업 속도가 느린 재개발 단지들이 임대주택 비율 확대로 인해 인가에 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 여기에 서울시는 단독주택 재건축 구역의 세입자 손실 보상 의무화, 임대주택 지원 등을 핵심 골자로 하는 `단독주택 재건축 세입자 대책`을 발표했다. 이 역시 조합 반발로 재건축 사업이 지연돼 공급이 축소되는 위험을 가져올 수 있는 정책이라는 분석이다. 이번 서울시 대책의 핵심은 두 가지다. 먼저 서울시는 단독주택 재건축 조합이 세입자에게 재개발에 준하는 손실을 보상하도록 했다. 재개발과 달리 손실 보상 의무 규정이 없었던 단독주택 재건축에 세입자 손실 보상을 사실상 의무화한 셈이다. 세입자가 받을 수 있는 보상비는 가구당 평균 1000~1200만원으로 추산했다. 서울시는 조합이 보상비를 지급하면 떨어지는 사업성을 보전해주기 위해 용적률을 최대 10%포인트까지 높여주기로 했다. 용적률 혜택을 주기 어렵다면 층수 완화나 용도지역 상향 등도 검토할 수 있다는 방침이다.

 

  부동산 업계는 서울시가 세입자 강제 철거를 둘러싼 갈등으로 사고가 끊이지 않았던 단독주택 재건축 문제를 해결하기 위해 `고육책`을 꺼낸 것으로 풀이했다. 하지만 재건축 사업장은 손실 보상에 대한 법적 의무가 없음에도 서울시가 인허가권을 활용해 사실상 손실 보상을 `의무화`했다는 측면에서 조합 반발이 우려된다. 서울시는 이 대책을 단독주택 재건축 전체 구역 66개 중 아직 착공하지 않은 49개 구역(4902가구)에 적용할 계획이다. 이 중 사업시행인가 이전 단계인 25개 구역은 세입자 보상 대책을 시행계획안에 포함해야 인가를 내줄 예정이다. 또 사업시행인가를 받은 나머지 24개 구역도 조합 측에 세입자 대책을 포함하도록 계획 변경을 최대한 유도하겠다는 방침이다. 단독주택 재건축 조합들은 서울시가 법에도 없는 세입자 보상을 강요하고 있다며 반발하는 분위기다. 서초구의 한 조합 관계자는 "왜 서울시가 법적 근거도 없는 제도를 만들어 사업을 어렵게 하는지 모르겠다"고 말했다. 백준 J&K도시정비 대표는 "세입자 대책이 필요하다면 관련 법을 개정하는 등 정식 절차를 거쳐야지 인허가권을 남용하는 것은 오히려 새로운 갈등만 키울 수 있다"고 지적했다. 일각에서는 정부와 서울시 등의 최근 움직임 때문에 수도권 주택공급이 제대로 될 수 있을지 걱정하는 목소리도 나온다. 최근 정비사업 시장은 각종 규제로 꽁꽁 묶여 있는 상황이다. 지난해에는 재건축 초과이익환수제가 부활했고, 안전진단 기준이 강화됐다.

 

  올해는 재개발·재건축 사업을 추진하는 도중에도 토지 등 소유자 과반수가 동의하면 추진위원회 구성 이후 지자체가 직권해제할 수 있는 조항이 생겼다. 현재 서울시장이 사업성 분석을 통해 직권해제를 할 수 있는 권한이 있는데도 주민 간 의견 충돌 등으로 사업 추진이 부진한 정비구역을 지자체가 직권해제할 수 있는 근거가 또 하나 만들어진 셈이다. 여기에 내년 3월에는 정비사업 일몰제까지 부활한다. 일몰제에 따르면 정비구역으로 지정한 뒤 2년 안에 추진위를 설립하지 못하거나 추진위를 설립한 후 2년 내에 조합을 설립하지 못하면 시도지사가 직권으로 정비구역에서 해제할 수 있다. 서울시도 임대 의무비율이 없는 재건축에 대해 임대주택을 늘리라고 요구하는 등 정비사업에 `압박 강도`를 높여가고 있다. 이번 대책으로 인해 오히려 조합과 세입자 간 갈등이 더 커질 것으로 우려하는 목소리도 제기된다. 한 정비사업 관계자는 "이번 대책을 보고 원래 나가려던 세입자들까지 보상금과 입주권에 대한 기대감으로 버티는 사례가 많아질 것"이라며 "서울시가 임기응변에 불과한 조치로 되레 소유자와 세입자 간 갈등을 더 키운 셈"이라고 지적했다.(2019424일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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