월세가 줄어든다…집주인마저 "전세로 바꿀래요"

 

 

 

 

 

  정부가 이른바 '갭(gap)투자'를 중심으로 한 투기수요 잡기에 나선 가운데 서울 아파트 시장에서는 월세 거래가 줄어드는 모양새다. '전세의 종말·월세 시대 도래'가 점쳐졌지만 입주 물량 증가와 정부의 규제 속에 투자자들이 월세 놓기를 부담스러워 하는 것이 배경으로 꼽힌다. 임대 수요 측면에서 세입자들의 전세 선호 현상이 이어지고 있지만 저금리를 이유로 월세를 놓으려던 집주인들은 보증금을 높이거나 전세로 전환하려는 움직임을 보이고 있다는 것이 업계의 말이다. 11일 서울부동산정보광장에 따르면 8월을 기준으로 준전세를 포함한 서울 아파트 월세 거래량은 5년 만에 줄어들었다. 2013년(3005건) 이후 2016년(5006건)까지 꾸준히 올랐지만 올해 들어 4405건으로 처음 감소했다. 반면 전세는 월세로 전환이 활발히 이뤄지던 2015년 즈음 위축됐다가 거래량이 꾸준히 늘어 올해 8월 1만754건을 기록했다. 최근 들어 나오는 월세 매물은 대부분 '준전세'다. 송파구 잠실동 리센츠 아파트 인근 A공인 관계자는 "전용면적 84㎡형을 기준으로 보증금 4억원 이상인 물건이 월세 매물의 절반가량을 차지한다"며 "2년 전만 해도 전세가 월세로 전환하거나 보증금 1억~2억원에 월세 200만원짜리 거래가 빈번히 이뤄졌지만 요즘은 수요·공급이 모두 뜸하고 전세 매물이 상대적으로 많다"고 말했다. 2년 전인 2015년은 저금리 국면에서 전세를 월세로 전환하는 집주인이 늘어 전세매물 부족으로 인한 전세 대란이 일어났던 시기다.

 

 

  종종 이뤄지는 거래도 보증금 5억원에 월세 80만~100만원 선이라서 전세와 다를 바 없다는 게 인근 공인중개소들의 말이다. 리센츠 전용 84㎡형 전세금은 8억5000만~8억8000만원 선이고 매매 가격은 13억~14억원 선이다. 준전세란 통상 보증금이 월세의 240배 이상인 경우로 전세에 가까운 임대 형태를 말한다. 사정은 강북권도 크게 다르지 않다. 마포구 아현동 인근 B공인 관계자는 "최근 갭투자가 유행하면서 전세 물건이 많기는 했지만 집주인들이 월세를 10만~15만원 가량 낮추거나 아예 전세로 내놓겠다는 문의를 해온다"며 "8·2 부동산 대책 이후에도 투자 목적의 매수문의가 종종 들어오지만 월세가 아니라 전세를 끼고 집을 사겠다는 식"이라고 말했다. 주택담보대출비율(LTV)을 기준으로 대출 최대 한도가 40%로 줄어들다보니 새로 투자하려는 입장에서도 월세보다는 전세를 선호할 수밖에 없는 구조라는 얘기다. 성동구 하왕십리동 C공인 관계자는 "월세 호가를 5만~10만원가량 낮추겠다는 집주인들도 있다"고 말했다. 전·월세 전환율은 꾸준히 낮아지고 있다. 11일 부동산114에 따르면 서울 전·월세 전환율은 2016년 8월 말을 기준으로 4.63%였다가 지난달 말 4.40%로 내려섰다. 전환율이 낮아진다는 것은 전세에 비해 월세 부담이 낮다는 의미다.

 

 

  전문가들은 장기적으로는 '월세 시대'가 오겠지만 향후 1~2년간은 전세 거래가 두드러질 수 있다는 전망을 내놓는다. 정부가 대출 등을 통해 다주택자 압박에 나서면 이들은 일종의 무이자대출 사(私)금융 격인 전세 거래에 더욱 의존할 수 있다는 논리에서다. 8·2 대책 이후 정부가 내놓을 수 있는 추가 대책으로는 전·월세 상한제와 임대사업자 의무등록제, 보유세 강화 등이 거론되고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "아파트 시장에서 1~2년 전에 분양한 집들이 대거 입주를 앞둔 상황에서는 대출금 마련을 위해서라도 전세 매물이 많이 나올 수밖에 없다"며 "이에 더해 월세를 중심으로 논의된 임대사업 등록제 의무화는 정책 취지와 별개로 월세 소득 노출을 꺼리는 집주인들을 전세로 돌아서게 할 가능성이 있다"고 말했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "당장 올해 말을 보면 입주 물량이 몰린 지방이나 수도권과 달리 공급이 부족한 서울은 전세 재계약이 이뤄지는 홀수 해 가을 이사철이 맞물리면서 전세 거래량과 전세금이 모두 오를 수 있다"고 말했다. 부동산 업계 관계자는 "전·월세 상한제나 계약갱신청구권 등이 도입되더라도 당장 시장이 어떻게 바뀔지 섣불리 예측할 수는 없다"면서도 "세입자 주거안정 측면에서는 바람직한 일이지만 집주인이 미리 임대료를 올리거나 월세로 전환하는 식의 결과도 나올 수 있다"고 말했다.(2017년 9월 12일 매일경제 기사 참조)