양도세 부담때문에 고액 상가 매물이 실종되고 있다는데.....

 

 

 

  "2013년 말 이후 가로수길에는 건물 거래가 하나도 없어요. 양도세 폭탄을 맞는데 누가 건물을 팔겠어요." 지난 5일 서울 강남구 신사동 가로수길에서 중개업을 하는 공인중개사 A씨는 푸념을 늘어놨다. 건물주들이 세금을 덜 내기 위한 방편으로 고액 건물을 자식에게 물려주는 걸 선호하면서 상가건물 거래가 뚝 끊겼다는 것이다. A씨는 "상가 건물 매매가 뚝 끊긴 게 벌써 3년째 이어지고 있다"고 전했다. 이런 현상은 2006년 양도세를 전면 실거래가 기준으로 매기면서 조금씩 나타나기 시작됐다. 강남 신사동을 비롯해 홍대·이태원 등 부동산 가격이 크게 오른 지역은 양도세와 증여세 간 격차가 더 커져 비슷한 상황인 것으로 전해졌다.

  B씨는 지난 2월 서울 강남구 신사동 도산공원 인근에 보증금 12억원을 끼고 있는 시세 60억원 상당의 상가건물을 자녀에게 증여했다. 토지면적 400㎡, 연면적 900여 ㎡ 규모 지상 4층짜리 건물을 자녀 두 명에게 증여하고 그가 낸 세금은 6억원이다. 신한은행 세무팀에 의뢰해 같은 건물을 양도했을 때를 시뮬레이션한 결과 예상 양도세는 12억원에 달한다. 만약 B씨가 이 건물을 제3자에게 60억원에 팔았다면 1999년 취득가격 12억원과 차액 48억원이 양도차액이 된다. 여기에서 장기보유공제 30%를 빼고 38% 세율을 적용한 후 기타 사항을 공제하면 총세액은 12억원이다. 증여세가 양도세의 절반밖에 되지 않는 것은 상가건물은 취득 후 2년이 지나면 시세의 50~60% 수준에 불과한 기준시가를 기준으로 증여할 수 있기 때문이다.

  국세청 관계자는 "상속세 및 증여세법 61조 등에 따르면 상속·증여 이전에 인근 지역에서 유사 매매 사례가 있다면 그 매매가를 바탕으로 시가를 산정할 수 있다"면서도 "거래가 많고 성질이 비슷한 아파트와 달리 상가건물은 같은 상권 내에서도 가치가 저마다 달라 유사성을 입증하기 어려워 보통 기준시가를 적용한다"고 말했다. 상가건물 증여에 따른 세금 회피 효과는 현금 증여와 비교하면 더 커진다. 만약 B씨가 건물 시세 60억원에서 보증금을 뺀 가치에 상당하는 현금 48억원을 두 자녀에게 증여했다면 세금은 14억원에 달했을 것이다. 자녀 한 명에게 돌아가는 24억원에 각종 공제와 증여세율 40%를 적용하면 자녀 한 명당 7억원의 증여세가 부과된다.

  고액 자산가를 상대하는 자산관리 컨설턴트 C씨는 "일부 건물주들은 증여세를 피하려고 건물을 담보로 융자를 받아 수년에 걸쳐 자녀들에게 생활비를 주기도 한다"며 "세무당국이 파악할 수 없게 자녀에게 현금을 물려주는 방법"이라고 전했다. 증여로 인한 절세 요소는 또 있다. 국세청 관계자는 "고액 자산가가 매달 300만원씩 자녀에게 주고 자기 생활비로 썼다고 주장하면 그것까지 추적해서 세금을 매기긴 어렵다"고 말했다. 추후 건물을 자녀에게 물려줄 때 담보로 받은 빚만큼 증여세에서 공제받을 수 있기도 하다. 시가와 격차가 지나치게 큰 공시지가도 영향을 미치고 있다는 진단이다. 신한은행 관계자는 "상가건물 증여세를 현실화하려면 공시지가를 시가에 근접하게 해야 한다"면서 "국세청은 시세 변동이 없더라도 공시지가를 꾸준히 올리고 있다"고 전했다.(2016년 4월 6일 매일경제 기사 참조)