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매각시점 따라 절세전략 달라져

3년후 팔려면 기준시가로 신고 유리

 

  올해 전국 땅값이 8년 만에 최대 폭으로 올랐다. 이처럼 부동산 가격이 뛰자 '부자들이 내는 세금'으로 인식되던 상속·증여세에 대한 사람들 관심도 덩달아 커졌다. 5억원 초과~10억원 이하 재산을 물려받는 경우 세율이 30%, 10억원 초과~30억원 이하는 40%에 달하는 등 세금이 무겁기 때문이다. 상속·증여세를 아끼기 위해서는 시가와 기준시가부터 구분해야 한다. 시가가 현재 시장에 형성된 가격이라면, 기준시가는 국세청 등이 세금을 부과할 때 사용하는 지표로 시가의 50~80% 수준이다. 상속·증여세는 시가, 양도소득세와 취득세는 실거래가 기준을 원칙으로 한다. 상속세는 사망일 전후 6개월, 증여세는 증여일 3개월 전후 유사하거나 동일한 물건이 매매되거나 감정평가가 2건 이상 있으면 그것을 기준으로 시가 계산한다. 시가를 판단할 수 없을 때는 기준시가를 기준으로 세금을 계산할 수 있다.

 

  유사 거래가 많은 아파트는 대부분 시가로 상속·증여세를 산정해야 한다. 반면 시가를 따지기 어려운 토지나 상가건물 등은 시가와 기준시가 중 어떤 것으로 세금을 신고할지 고를 수 있다. 시가가 없다면 상속·증여일 전후 일정 기간 안에 감정평가를 받아 시가를 산정하면 되기 때문이다. 증여·상속 받은 재산을 언제 매각하느냐에 따라 절세 전략이 달라진다. KB국민은행 관계자는 "물려받은 재산을 3년 내에 매각할 거라면 시가로 상속세 신고를 하고, 3년 보유 이후 매각할 예정이라면 기준시가로 신고하는 게 총세액상 이득"이라고 말했다.

 

  최근 상속된 서울 동대문구 소재 시가 235997만원, 공시가액 137992만원짜리 빌딩의 상속세·취득세·양도소득세 추이를 시뮬레이션한 결과, 이 건물을 시가로 신고하면 상속세와 취득세가 54197만원이 나온다. 부동산 가격이 변하지 않으면 10년이 지나도 매각 시 양도세는 '0'이다. 반면 기준시가로 신고하면 상속세와 취득세는 총 2523만원으로 시가로 신고할 때의 절반도 안되지만, 3년 이내에 팔면 양도세를 포함한 총세금이 57439만원으로 시가 신고 때보다 늘어난다. 그러나 매각 시기가 뒤로 미뤄질수록 장기보유특별공제 적용이 커지기 때문에 3년 후 매각한다면 양도세를 포함한 총세액이 53541만원으로 줄어든다. 10년 후에 매각하면 총세액은 45707만원으로 떨어진다.

 

  그렇다면 같은 조건의 재산을 물려줄 때 상속과 증여 중 어느 쪽 세금이 더 적을까? 원칙적으로는 증여가 유리하다. 상속세는 재산을 물려준 망자가 낼 세금을 물려받은 사람이 대신 내는 개념이다. 따라서 상속세는 망자를 중심으로 과세하기 때문에 누진세율이 적용된다. 반면 증여세는 재산을 물려받은 사람을 기준으로 계산한다. 극단적으로 보면 한 부자가 100억원의 재산을 100명에게 물려줬다면 상속세는 100억원을 기준으로 계산하지만, 증여세라면 물려받은 1억원을 기준으로 계산해 100을 곱하는 식이다. 다만 상속세는 증여세보다 공제금액이 크기 때문에 상속 재산 규모가 크지 않다면 증여보다 상속으로 진행하는 게 낫다. 원 팀장은 "통상 재산 규모가 15억원 미만이면 상속으로 진행하는 것이 유리할 수 있다"고 덧붙였다.(201663일 매일경제 기사 참조)