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강남·홍대·이태원 늦었다역세권·수도권을 봐라

메인 상권은 그동안 너무 올라 임대수익, 금융비용 못 따라가

공실 리스크 없는 건물 찾아야 대형 프랜차이즈 입주 `안정적`

공격 투자는 신흥상권 리모델링

이면도로 시세 상승 한계 있어 금리 인상·환금성 꼭 유의해야

 

 

  수익형 '꼬마빌딩'을 찾는다면 '용의 꼬리'보다는 '뱀의 머리'를 찾는 전략이 필요하다. 강남 3대 중소형 빌딩 중개업체 관계자들이 공통적으로 꼽은 건물투자 조언이다. 정부의 8·2대책으로 강남 재건축 아파트 투자가 힘들어지면서 자산가들 사이에 100억원대 미만 중소형 건물에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 하지만 최근 중소형 건물 가격이 급등하면서 투자자들의 시장 진입이 쉽지 않은 상황이다. 유진석 리얼티코리아 대표, 오동협 원빌딩 대표, 윤정희 두바이컨설팅 부사장으로부터 '' 되는 건물에 관한 조언을 들어봤다. 중개업소 대표들은 모두 강남, 홍대, 이태원 등 서울 메인상권들이 투자자들에게 가장 선호되는 투자처임은 부인하지 않았다. 하지만 이는 임대수입 없이도 시세차익만을 노리는 자산가들을 위한 투자 방법으로, 고정수입이 필요한 일반 투자자들에게는 적합하지 않다는 판단이다. 수익형 부동산은 '레버리지 효과'를 극대화하기 위해 대부분 대출비율이 높다. 최근 대출금리가 3.5%대 수준으로 건물 수익률이 최소 4%가 나와줘야 하는데 서울 메인상권에선 이런 매물을 찾기가 쉽지 않다.

 

 

  유진석 대표는 "강남 가로수길, 홍대, 이태원 메인상권에 지금 들어가기에는 이미 한발 늦었다"고 진단했다. 그는 "이들 지역의 매물은 이미 미래가치가 가격에 반영돼 있고 임대료 수준이 매매가를 받쳐주지 못한다"고 평가했다. 윤정희 부사장은 "과거엔 강남이 중소형 건물 시장의 주무대였다면 지금은 서울을 비롯한 수도권에서 공실 리스크가 없는 안정된 수익구조를 갖는 건물이 대세고 인기"라고 말했다. 오동협 대표는 "역세권 또는 아파트 단지 등 적당한 배후가구가 있는 장소를 고르고 유동인구의 흐름을 살펴서 그 지역에서 꼭 필요한 위치에 있는 건물을 택하는 것이 건물 투자의 노하우"라고 설명했다. 결국 서울의 각 역세권 상권 또는 수도권의 대표상권으로 범위를 확대할 필요가 있다는 뜻이다. 대기업 프랜차이즈 등 든든한 세입자가 장기 계약으로 들어올 수 있는 건물들이 어중간한 강남 매물보다 수익성이 높다는 분석이다.

 

 

  유 대표는 "최근 경기도 의정부 메인상권 건물이 3.36000만원에 거래됐다"면서 "예전에는 '의정부'라는 한마디에 거래가 안 됐지만 대기업 우량 임차인이 장기 계약해 공실 리스크 없이 안정적으로 7% 수익률을 올릴 수 있는 점이 부각되며 거래가 이뤄졌다"고 말했다. 조금 더 공격적인 투자자라면 신흥 골목상권의 '리모델링'도 고려해 볼 수 있다. 기성세대들은 안정적인 상권에서 이미 임대가 맞춰진 건물을 선호하지만 젊은 층은 신흥상권에서 기존 주택을 리모델링해 새로운 임차인을 넣어 수익률을 높이는 경우가 많다고 한다. 윤 부사장은 "연남동은 2016~2017년 대한민국에서 리모델링 공사가 가장 많이 일어난 지역일 것"이라면서 "30·40대 의사·인터넷 쇼핑몰 투자자들이 자본금 10억원 규모로 20~30억원대 건물을 사서 리모델링하는 수요가 크게 늘었다"고 설명했다. 윤 부사장은 "이들은 대출에 대한 두려움도 없고 낡은 건물을 손대 창의적으로 새 건물을 만드는 것에 대한 성취욕도 느끼는 것 같다"고 전했다. 오 대표는 "리모델링 투자가 늘면서 기존 세입자, 권리금 문제가 없는 단독·다가구주택지들이 골목상권으로 커진 비결"이라고 설명했다.

 

 

  하지만 이면도로의 경우 리모델링도 시세 상승엔 한계가 있다는 지적이다. 수입과 관계없이 임대료를 낼 수 있는 플래그십스토어가 들어갈 수 있는 주요 상권의 메인도로는 사실상 임대료 한계치가 없다. 명동, 강남역, 가로수길 메인도로는 이런 이유로 각각 건물 대지 기준 3.37, 5, 2억원에 달한다. 윤 부사장은 "가로수길 이면인 세로수길 상권은 호가가 3.31억원대로 지나치게 고평가돼 있다"고 지적했다. 그는 "커피 한 잔에 5만원을 받을 수는 없는 일 아니냐"면서 "지금이 정점"이라고 말했다. 오 대표는 "3.36000만원 하는 경리단길 상권도 주춤하고 있다"면서 "3.33000만원 하던 것이 6000만원까지는 쉽게 치고 올라가지만 6000만원 건물이 1억원 건물로 바뀌고 또 그 이상으로 바뀌는 것은 새로운 호재가 있지 않는 한 쉽지 않다"고 말했다. '환금성'은 중소형 빌딩 시장의 또 다른 고려 요소다. 사는 것도 중요하지만 파는 것이 더 중요하다는 얘기다. 오 대표는 "전체 매매에서 50억원 미만 건물이 차지하는 비중이 70%가 넘는다"면서 "금액이 너무 큰 건물은 환금성이 떨어질 수밖에 없다"고 지적했다. 유 대표는 앞으로 상업용 부동산 시장에 영향을 줄 변수로는 '금리'를 꼽았다. 그는 "건물 사서 땅값이 2배 오르던 시절은 지났다"면서 "시세차익보다는 수익률이 우선시돼야 한다"고 주장했다.(2017926일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

  최근 부동산 컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드가 발행한 글로벌 리서치 보고서 '세계의 주요 번화가(Main Streets Across the World 2015)'에 따르면 명동의 월 평균 임대료는 ㎡당 88만2288원으로 명동에 33㎡(약 10평) 남짓한 작은 매장 하나만 꾸리려 해도 월 임대료가 900만원에 가깝다. 이 보고서 작성을 위해 쿠시먼앤드웨이크필드는 작년 3분기부터 올해 2분기까지 1년간 전 세계 500곳 이상 쇼핑지역 임대료를 조사했다고 한다.

  전 세계에서 가장 비싼 월 임대료를 자랑하는 곳은 미국 뉴욕 5번가로 ㎡당 350만1937원으로 작년보다 3.6%가량 올랐으며 2위인 홍콩 코스웨이베이 중심거리의 240만328원 보다도 46%가량 높다. 그다음으로 월 임대료가 비싼 곳은 프랑스 파리 샹젤리제(137만2759원), 영국 런던 뉴본드가(132만1731원), 이탈리아 밀라노 몬테나폴레오네(103만5573원), 스위스 취리히 반호프가(89만5495원), 일본 도쿄 긴자(88만2388원), 서울 명동(88만2288원), 오스트리아 빈 콜마르크트 거리(47만8465원), 독일 뮌헨 노이하우저-카우핑어 거리(45만9854원) 등 순이었다.

  한국 내에서만 살펴봤을 때 임대료가 가장 비싼 상권은 강남역(67만3532원), 가로수길(32만8823원)이 명동 뒤를 이었다. 전반적으로 임대료가 가장 높은 각국 상권은 5번가나 코스웨이베이, 샹젤리제 거리 등 '명품 상권' 위주로 구성돼 있는 반면 우리나라는 명동, 강남역, 가로수길처럼 명품보다는 대중 쇼핑 상권의 임대료가 비싸다는 점이 독특하다. 이는 중국인 관광객 영향이 적지 않게 작용한 것으로 보인다.


  아직까지 중국인들은 우리나라에서 명품은 백화점이나 면세점 위주로 쇼핑하고, '골목'이나 '거리'에선 중저가인 대중 브랜드 쇼핑을 즐기는 경향이 반영된 것으로 분석된다. 쿠시먼앤드웨이크필드 측은 "한국을 비롯한 아시아·태평양 지역 명품 상권에서는 가두매장 리테일러들이 비싼 임대료에 이탈 현상이 일어난 데다가 이 공간을 채우기 위해 럭셔리 브랜드에 인센티브 혜택을 제공하려는 움직임이 일면서 임대료가 상대적으로 낮아졌다"면서 "여기에 중국 관광객이 줄면서 리테일 매출액도 줄어 임대료 인하에 영향을 준 것으로 보인다"고 분석했다. 

  쿠시먼앤드웨이크필드 한국지사 관계자는 "올해 상반기 한국 리테일 시장은 메르스(중동호흡기증후군) 여파로 매출이 감소하고 소비심리도 위축됐으나 명동은 여전히 세계에서 8번째로 비싼 상권"이라고 말했다. 또 가로수길과 강남역 상권 부상을 두고는 "한국 관광산업은 메르스 슬럼프에서 회복됐다고 보이며, 이에 따라 중국인 관광객이 유입되면서 중국인 관광객 소비 증가가 한국 가두매장 상권 지형을 크게 바꾸고 있다"면서 "전통적인 명동 리테일 상권에서 가로수길, 홍대 등 상권들이 중국인 관광객 유입으로 인해 더욱 확장되고 있다"고 설명했다.(2015년 11월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  국회는 지난 12일 일제 강점기 이후 상인들 사이에서 관행적으로 거래되어온 상가권리금을 법제화 다. 핵심 내용은 약 33조원으로 추정되는 임차상인 간 권리금 거래에 건물주가 부당하게 개입하지 못하도록 한 것이다.

 

  상가임대차보호법 개정안이 공포되면 임차상인이 다른 상인에게 점포를 넘기려 할 때 건물주는 신규 임차상인과의 임대차 계약을 정당한 이유없이 거절할 수 없다. 건물주가 임차상인의 권리금 회수를 방해할 경우 임차상인이 건물주에게 계약종료 후 3년간 권리금 범위내에서 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 점포 규모에 상관없이 모든 임차상인에게 5년간은 그 점포에서 계속 장사할 수 있도록 계약갱신권이 보장된다.

 

  건물주에게 금지되는 방해행위는 임차인이 주선한 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규 임차인에게 기존보다 크게 높은 월세와 보증금을 요구하는 행위 등이다. 하지만 임대인이 1년 6개월 이상 비영리로 점포를 사용하거나 신규 임차인이 보증금이나 월세를 낼 여력이 없는 경우 등에는 건물주가 신규 계약을 거절할 수 있다.

 

  이와 같이 개정되는 상가임대차 보호법의 내용에도 아쉬운 부분이 없지는 않다고 한다. 먼저 상가임차인들에게 5년간 장사할 권리를 법으로 명시했지만 과거에 비해 경제성장률이 매우 낮고 미래가 불투명한 상황에서는 5년이란 기간이 투자금을 회수하기에 너무 짧고, 건물주가 점포를 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용했을 경우 상가임차인을 내보내고 건물주가 권리금을 직접 챙길 수 있다는 것이다.

 

  최근 홍대, 대학로, 서촌, 인사동의 경우 어떤 문화를 중심으로 예술가들이 상권을 형성한 곳이다. 그러나 일부 상권은 임대료가 높아지면서 프랜차이즈 업종이 그 자리를 차지하게 되어 결국 그 지역 고유의 색깔이 없어지고 상권이 침체되었는데 이와 같은 현상을 문화백화 현상이라고 하며 신촌이나 압구정동이 문화백화 현상을 거친 대표적인 상권이라고 할 수 있다고 한다. 이번 상가임대차 보호법의 개정이 문화백화 현상을 예방할 수는 없을까? 자못 기대되는 부분이기도 하다.

 

 

 

 

 

 

웃사브

짜오기의 미소/세상 속으로 | 2014.01.23 09:15 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

핸드폰 사진첩을 뒤지다 발견한 '웃사브',

'웃사브'란 파티, 축제란 의미를 가진 인도어인데

서울 마포구 상수동 홍대 부근에 있는 인도요리 레스토랑이다

친구들과 두번 다녀왔었는데,

색다른 멋과 분위기가 느껴지는 곳이었다.

커리맛도 좋은 편이고

특히 란의 리필이 무제한이어서 두번이나 리필해서 먹었던 기억이 있다~^^;

 

친구,

나이가 들면서 더 깊게 느껴지는 단어인것 같다.

부르면 달려와 주고,

마음속의 희노애락을 함께 이야기할 수 있는,

그런 친구가 내게 있다는게 정말 감사하다~~^^*

 

 

 

 

 

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