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  올해 국내 부동산 시장의 최대 화두는 한강변 재건축·재개발이 될 것으로 예측됐다. 매일경제신문·MBN·매일경제TV가 주최한 `2018 서울머니쇼` 둘째날인 11일 부동산 전문가들이 내놓은 공통 처방전이었다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 한강변 재개발 지역 가운데 성수동과 한남동, 압구정동 등을 주목할 것을 권유했다. 박 위원은 "성수동은 향후 압구정 재건축 때 시너지 효과가 기대된다""한남동은 재정비촉진지구 대표 지역으로 개발 기대감이 크다"고 전했다. 특히 한남동은 신분당선 개통 시 용산~도심~강남을 잇는 요충지가 된다는 게 가장 큰 장점이다. 그는 이날 "중장기적 관점에서 미래 가치가 높은 서울시내 우량 재건축 단지를 보유하는 전략을 펴라"고 조언했다. 서울 아파트 공급량이 감소할 경우 우량 단지의 가치는 장기적으로 더욱 높아질 것이란 진단이다. 이와 함께 박 위원은 용산과 압구정 일대 재건축에 대해 "여기서 미래 가치가 정점을 찍을 것"이라고 강조했다.

 

 

  이날 `2018~2019 부동산 시장 전망과 맞춤형 전략` 세션에서도 한강변에 위치한 재개발 지역이 투자 가치가 높은 핵심 지역으로 지목됐다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 "흑석뉴타운의 상승 바람을 이어받을 노량진 재개발 구역과 한남동은 한강변 라인이라는 확고한 장점이 있다"고 강조했다. 필명 `아기곰`으로 유명한 문관식 부동산 칼럼니스트는 "8·2 부동산 대책 등 정부 규제의 대상인 서울 강남, 송파, 성동, 광진 등은 부동산 대책 전보다 오히려 가격이 많이 올랐다""이런 지역을 외면하지 말고 상대적으로 저평가된 중대형 단지를 찾아나서라"고 조언했다.(2018511일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  지난해 3.3당 실거래가 1억원을 넘는 서울 지역 고급주택의 거래가 급증한 것으로 나타났다. 부동산 전문 리서치업체 '리얼투데이'29일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 20173.3당 실거래가(전용면적 기준)1억원이 넘는 고가주택 거래량이 총 338으로 파악됐다고 밝혔다. 이는 2016(179)에 비해 89% 늘어난 수치다. 3.31억원을 넘어선 고가주택 거래가 크게 늘어난 이유는 정부의 고강도 규제 정책 발표로 주택시장이 위축되면서 대내외 경제 여건에 영향을 받지 않고 추가 가격 상승도 기대할 수 있는 서울 도심의 고급주택으로 자산가 등 투자 수요가 몰렸기 때문이라는 게 업계 분석이다. 단독·다가구 주택의 경우 연면적 기준 2016년 대비 20173.31억원 이상으로 거래된 경우가 78%(3664) 늘었다. 지역별로는 용산구가 14으로 가장 많았고, 이어 마포구(10), 중구(7), 광진구(5), 종로구(5), 성북구(4), 강남구(4) 순이었다. 작년 12월 한남뉴타운에서 대지면적 13(연면적 6.37) 규모의 단독주택이 3.311931만원으로 거래됐고, 다세대·연립도 대지지분 기준 3.31억원 이상으로 거래됐다.

 

 

  3.3당 실거래가가 가장 높았던 단독주택은 서울 영등포구 영등포동5가에 위치한 연면적 299.7규모의 단독주택으로, 대지지분 기준 3.329213만원에 거래됐다. 다음은 중구 필동2가 단독주택(연면적 37.19)24357만원, 강남구 신사동 단독주택(연면적 543.71) 17954만원, 용산구 한남동 단독주택(연면적 6.37) 11931만원 등의 순이었다. 지난해 거래금액이 가장 높은 주택은 종로구 숭인동에 있는 연면적 864.7규모의 단독주택으로, 1185200만원에 거래됐다. 중구 장충동에 있는 연면적 395.77규모의 단독주택은 115억원에 거래됐다. 아파트는 용산구 한남동 한남더힐 전용 244.7878억원으로 최고가였다. 연립·다세대에서는 고급빌라인 서초동 트라움하우스5 전용 273976560만원으로 최고가였다.(2018129 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

방탄소년단, 싸이 이어 한남동 입주미스틱·글러브 등 기획사도 둥지

 

 

  '전통의 부촌' 서울 용산구 한남동이 한류 중심지로도 거듭나고 있다. 고급 단독주택 일색이던 이곳에 고급 아파트가 대거 들어서면서 편리한 주거 관리를 선호하는 젊은 연예인들이 한남동으로 이사 오기 시작한 것이다. 전 세계 주요 부동산을 대거 사들이고 있는 중국 자산가들도 최근 한남동에 관심을 갖고 투자 문의를 한 것으로 확인됐다. 13일 복수의 한남더힐(사진) 거주자에 따르면 전 세계적인 인기를 얻고 있는 7인조 남성그룹 방탄소년단(BTS)이 지난 6일 한남더힐에 입주했다. 한남더힐 거주자는 "공급면적 302.5타입 소유자와 임대차 계약을 맺어 3주 정도 내부를 수리해 숙소로 고친 뒤 입주했다고 들었다"고 말했다. BTS는 현재 세계에서 가장 뜨거운 보이밴드라는 평가를 받고 있다. BTS의 트위터 폴로어는 1000만명이 넘는다. 소속사인 빅히트엔터테인먼트는 BTS의 맹활약 덕에 지난해 355억원의 매출을 거둔 뒤 사옥과 BTS 숙소를 이전한 것으로 전해진다. BTS에 앞서 '강남 스타일'로 글로벌 히트를 한 싸이도 한남동에 자택이 있다. 강변에 위치한 고급 주택 '유엔빌리지'의 펜트하우스에 거주하고 있다. 한국 가수로서 전 세계적 인기를 누리고 있는 양대 산맥이 모두 한남동에 거처를 마련한 셈이다.

 

 

  한남더힐에는 가수 이승철과 배우 한효주, 안성기, 조재현, 추자현도 살고 있다. 가수 박효신도 다음달 한남더힐로 이주할 계획이다. 한남동에는 기획사도 줄줄이 들어오고 있다. 가수 박효신이 속해 있는 글러브엔터테인먼트와 가수 윤종신이 수장으로 있는 미스틱엔터테인먼트가 한남더힐 단지 남쪽에 위치하고 있다. 재벌들과 대사관에서 근무하는 외국인들이 주로 거주하던 한남동이 갑자기 유명세를 타고 있는 것은 최근 대규모 고급 주거시설이 들어서는 것과 밀접한 관련이 있다. 그동안 단독주택 중심이었지만 한남더힐을 필두로 나인원 한남 등 고급 아파트가 줄줄이 지어지고 있다. 일레븐건설이 개발을 맡은 유엔사 용지에도 고급 아파트가 들어설 전망이다. 한남동은 전 세계 주요 지역 부동산을 사들이는 중국인 자산가 레이더망에도 포착됐다. 부동산 업계에 따르면 최근 한 중국인 사업가가 한남더힐 10여 채를 사겠다는 제안을 해왔다. 하지만 시행사가 커뮤니티 분위기를 흐릴 것을 우려해 거절했다는 후문이다. 600가구로 구성된 한남더힐은 커뮤니티가 잘 구성돼 있어 단지 내 주민 간 교류가 활발한 고급 아파트 단지로 꼽힌다.(20171214일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

D뮤지엄·리플레이스 등 8개 건물 3년 걸쳐 매입

단국대 이전후 지역재생

 

 

  대림그룹이 서울 한남동에서 뮤지엄과 상가건물 등을 잇달아 보유하며 하나의 '타운'을 형성해가고 있다. 삼성그룹이 이태원 일대에 건물을 대거 확보하면서 지역 가치를 높였던 행보가 한남동에서 재현될지 주목된다. 4일 한남동 공인중개 업계에 따르면 대림그룹이 현재 한남동 일대에 보유한 빌딩은 대림의 D를 딴 'D뮤지엄'과 대림그룹이 만든 복합단지 브랜드 '리플레이스' 7개동(A·B·C·D·F·H·I) 등 총 8. 8개 빌딩 모두 등기부에 한국증권금융주식회사 소유로 돼 있다. 대림산업 관계자는 "대림코퍼레이션이 금융권과 손잡고 펀드를 만들었는데 이 펀드 이름이 한국증권금융주식회사"라며 "현재 흥국자산운용이 운용을 맡고 있다"고 설명했다. 대림코퍼레이션은 1994년 설립된 종합무역회사로 대림그룹의 실질적인 지주회사이기도 하다. 대림그룹의 한남동 건물 확보 행보는 과거 삼성가의 이태원 빌딩 쇼핑을 연상시킨다. 삼성가는 현재 이태원에서 이건희 회장 자택을 비롯해 제일기획, 리움미술관, 꼼데가르송, 삼성생명 공익재단, 블루스퀘어 등의 건물을 보유하고 있다.

 

  리플레이스식음료와 감각적인 패션·라이프스타일 브랜드들을 비롯해 전시관, 주거시설, 오피스로 구성된 대림그룹의 복합 공간 브랜드. 광화문 D타워의 리플레이스가 가장 유명하다. 한남동 리플레이스에는 유럽 가정식 '아벡누', 프랑스 음식점 '수마린' 등이 입주해 있다. 한남동은 최근 가장 빠르게 성장하고 있는 상권으로 꼽힌다. 독서당길이나 한남대로 등 대로변 빌딩은 대지면적 3.39000만원 안팎으로 시세가 형성돼 있고 이면도로 빌딩도 대지면적 3.36000만원이 넘는다. 김명식 JLL 이사는 "5년 전과 비교했을 때 빌딩 가격이 2배 정도 올랐다고 보면 된다"고 설명했다. 대림그룹은 한남동 시세가 오르기 전인 2010~2012년 건물을 사들였기 때문에 큰 폭의 자산가치 상승이 이뤄졌을 것으로 추정된다. 당시 매물로 나온 다가구 주택과 노후 상가를 사서 재건축을 했는데 기존 건물 매입에 500억원, 재건축 공사에 300억원이 든 것으로 알려졌다. 대림그룹 관계자는 "리플레이스 한남은 2007년 단국대가 경기도로 이전한 뒤 활기가 떨어져 버린 한남동 지역에 새로운 발전 모델을 제시하기 위해 진행된 '도심재생 프로젝트'의 일환"이라고 설명했다. 김윤수 빌사남 대표는 "최근 가수 태양과 여배우 한효주가 각각 77억원, 55억원에 한남동 빌딩을 매입하는 등 많은 투자자가 한남동 빌딩에 관심을 보이고 있다"고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

- 서울 외국인 밀집지역 30여 곳, 부동산 임대 등 경기 활성화 기대

   

  국내 체류 외국인이 144만 명을 넘어서면서 세계 곳곳에서 온 외국인들이 한국인과 이웃이 되는 포린후드 시대가 열렸다. 차이나타운을 비롯해 화이트칼라 외국인이 많이 옮겨온 다국적 타운, 대학가 주변에 들어선 글로벌 캠퍼스타운, 종교 시설을 중심으로 조성된 외국인 거리외국인의 경제활동 지역이 넓어지면서 포린후드도 확산되고 있다.

 

 

국내 체류 외국인, 144만 명 넘어 계속 증가

 

  국내 체류 외국인은 144만5,100명으로 서울에는 외국 국적을 가진 교포를 제외하고 장기 거주하는 순수 외국인만 166개국에서 온 24만7,100명에 이른다. 서울 25개 자치구 가운데 전체 주민에서 외국인이 차지하는 비중이 5%를 넘는 곳영등포(14.4%), 금천(11.5%), 구로(10.1%), 중구(8.5%) 등 8곳이다. 서울 전체 인구 대비로는 4%로 런던은 25%, 파리는 14%로 아직 글로벌 도시에는 미치지 못하지만 점점 늘고 있다.

 

  서울에서 가장 많은 포린후드는 12곳이나 되는 차이나타운으로 서울 전체 외국인의 70%가 넘는 조선족을 포함한 중국인이 18만 명이다. 주거지와 상권이 함께 발달한 게 특징인 차이나타운은 원조 연변거리로 불린 구로구 가리봉동에서 영등포구 대림2동을 거쳐 광진구 자양동으로 확장되고 있다.

 

※ 포린후드(foreignhood) : 외국인(foreigner)과 이웃(neighborhood)의 합성어로 국내에 거주하는 외국인이 늘면서 외국인이 밀집한 거주지역, 상권을 넘어 한국인과 외국인이 한데 어울려 사는 주거문화가 확산된다는 뜻.

 

 

상권지도를 바꾸는 서울의 포린후드

 

  지하철 2호선과 7호선이 만나는 대림역 12번 출구로 나가면 500m 거리 양옆으로 붉은색 간판을 단 중국 식당과 반찬가게, 직업소개소가 줄지어 있다. 대림2동 주민의 절반가량인 7,900명이 중국인이다. 건설노무직 식당종업원 등 일용직 근로자가 대부분이지만 이들이 지역경제를 움직인다.

 

  처음 한국에 온 중국인이 돈을 벌어 옮겨 가는 곳은 광진구 자양동이다. 2호선 건대입구역 인근 양꼬치 거리에는 중국식 샤부샤부 식당과 양꼬치 가게, 환전소가 즐비하다. 자양동은 자영업자 유학생 교수 등 경제력 있는 중국인이 많아 지역 주민과 융합하고 공생하는 단계로 발전했다.

 

 

선진국 출신 외국인 포린후드는 용산, 마포, 종로, 강남, 서초구

 

  선진국 출신 외국인들의 포린후드는 과거 용산구 이태원동 한남동에 그쳤지만 최근 마포 종로 강남 서초구 등으로 확장되고 있다. 외국인들의 직종과 나이가 다양해지면서 단독주택, 고급 빌라촌을 벗어나 아파트, 오피스텔을 많이 찾는다고 한다. 젊은층은 한국인과 이웃이 되는 걸 꺼리지 않고 소득 수준에 맞는 집을 찾는 실용적인 성향을 보이고 있다.

 

  외국인을 상대로 한 임대사업계약조건이 다소 까다롭지만 2년치의 월세를 한꺼번에 받는 경우도 있다. 또 외국인학교가 늘면서 외국인학교 스쿨버스가 서는 곳도 새로운 인기 지역이다. 마포구 상암동은 2011년 문을 연 서울일본인학교 덕분에 일본인이 많다. 이곳 전체 전월세 거래의 10%를 일본인이 차지한다. 4월 새 학기를 앞두고 집 보러 오는 일본인이 늘고 있다고 한다.

 

전문가들도시가 선진국화할수록 외국인 저임금 노동자와 화이트칼라 계층의 유입이 늘면서 포린후드가 넓어지고 있다우리나라는 자유무역협정(FTA) 확대로 법률, 금융시장 개방화이트칼라 외국인을 유입하여 임대시장이 더 커질 것으로 내다 봤다.

 

 

글로벌 상권도 확대

 

  이태원은 외국인 급증에 한국인까지 몰리면서 인근 한강진역(꼼데가르송길), 경리단길, 건너편 해방촌까지 확장됐다. 중구 광희동 옛 동대문운동장 주변은 러시아타운에서 몽골타운, 중앙아시아타운으로 변신했다. 을지로 44길 골목 입구에 있는 10층짜리 건물 뉴금호타워는 아예 몽골타워로 불린다. 건물 전체가 몽골 전통음식점부터 여행사, 환전소, 휴대전화 판매점 등 몽골인에게 필요한 상점들로 가득 차 있다. 주말이면 지방에서 일하는 몽골, 카자흐스탄 사람들이 모여든다.

 

  글로벌 도시일수록 다양한 인종이 다양한 문화를 가꾸면서 경쟁력을 갖기 때문에 166개국에서 온 외국인들이 서울의 도시 경쟁력을 높여주는 자산이므로 이와 같은 포린후드의 변화 등 도시의 변화 움직임에 발 빠르게 대응하는 것이 부동산 경기침체 등 현실경제의 어려움에서 살아남는 방법이 아닐까 생각해 본다.