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"노원 `4계동 시대` 열린다…저평가된 재건축에 기회"

노원구에 30년된 아파트 많아, 대출·갭으로 3억~4억원 투자

향후 10년간 재개발 씨 마를 것, 수색·노량진·한남뉴타운 주목

 

"상대적으로 저평가된 서울 노원구 `4계동(상계동·중계동·하계동·월계동)`을 노려라.“

고준석 동국대 겸임교수는 2019 서울머니쇼 마지막 날인 지난 18`부자들만 아는 알짜 부동산 투자 해법`을 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 서울 아파트 가운데 전세를 끼거나 대출을 받고 본인 돈 3~4억원을 넣어 투자할 만한 곳으로 `노원구 4계동`을 추천한 것이다. 이 일대는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 정부가 재건축 규제를 강화하면서 사업 속도는 아직 더딘 편이지만, 기존 학군과 개발 호재로 여전히 잠재력이 높다는 것. 고 교수는 "노원구 중계동은 대치동·목동과 함께 3대 학군으로 불려왔지만 서울 도심 접근성이 떨어지고 노후한 주택이 많아 크게 주목받지 못했다"면서 "서울시의 강북 균형발전 사업과 GTX-C 노선 사업 등 개발 호재가 진행되면서 실수요자는 물론 투자자들까지 관심을 보이고 있다"고 말했다. 아울러 노원구 숙원사업인 광운대역세권 개발 사업도 한창 진행하고 있다. 이 사업은 지하철 1호선 광운대역 코레일 물류기지 용지·민자역사에 총사업비 25000억원 규모로 주거·업무·상업용 시설을 조성하는 프로젝트다.

 

 

고 교수는 "이 일대 아파트들은 가격 면에서 아직 저평가된 부분이 있기 때문에 잠재력이 높다"면서 "추가 공급이 꽉 막힌 상황에서 상계주공아파트 첫 분양 단지인 노원꿈에그린(상계주공 8단지 재건축) 등 새 아파트는 희소성이 커질 수밖에 없다"고 말했다. "이 일대에서 유일하게 정밀안전진단을 통과한 상계주공 5단지도 강북 재건축의 유망주로 주목할 만하다"고 덧붙였다. 이날 `혼돈의 부동산 시장 생존 전략`을 주제로 강연한 강영훈 `붇옹산의 부동산스터디` 대표는 서울 부동산에 투자할 시간이 많이 남아 있지 않다고 분석했다. 강 대표는 "우리가 흔히 생각하는 `전면 철거 후 건설` 형태의 뉴타운이나 재개발 구역은 생각보다 많이 안 남았다""부동산 투자나 내 집 마련을 고민 중이라면 그런 지역을 집중해서 봐야 한다"고 말했다. 강 대표는 서울시의 정책 변화를 이유로 꼽았다. 서울시는 지난달 전면 철거 방식인 현행 재개발 사업을 `보존·재생`을 병행하는 형태로 바꾸는 내용의 `2030 서울시 주거환경정비기본계획`을 수립하겠다고 발표한 바 있다. 강 대표는 "이 계획이 현실화하면 과거와 같은 재개발 아파트는 앞으로 못 볼 수 있다"고 설명했다. 아울러 서울시는 박원순 시장 취임 이후 7년간 700곳 가까운 정비구역을 해제했다. 결국 2000년대 초·중반 이명박·오세훈 전 서울시장 시절 지정된 뉴타운이 서울 내 대규모 정비사업의 끝물이 될 가능성이 있다는 것이다. 강 대표는 "정비구역 일몰제로 인해 더 많은 정비사업이 무산될 수 있다"고 덧붙였다. 따라서 강 대표는 "남아 있는 대규모 뉴타운 중에서 주요 업무지구와 가깝고 교통 접근성이 편리한 곳을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 사업을 진행 중인 지구 중 수색·증산, 노량진, 한남 뉴타운이 대표 주자로 꼽힌다.

 

서울 인근 지역 중 최근 가장 주목을 받고 있는 3기 신도시에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과천이나 남양주는 기다려볼 만하다"고 말했다. 반면 강 대표는 "공공 분양 물량은 배제되는 수요자가 많고, 민영 물량도 당첨될 수 있다고 확신하기 힘들다""불확실한 미래에 베팅하는 건 피해야 한다"고 조언했다. 현 시장 상황에 대해 강 대표는 "아직 서울 부동산 시장은 버블의 초·중반 단계"라며 "규제가 없는 상황에서 주춤하고 있다면 폭락을 우려할 수 있지만 현재는 온갖 규제를 동원해 시장을 눌러놓은 상황"이라고 분석했다. 심 교수도 "우리나라 집값은 주요 선진국 대도시와 비교하면 여전히 안정적인 수준"이라며 상승 요인이 남아 있다고 강조했다. 심 교수는 "글로벌 대도시 최고가 아파트 3.3당 가격을 보면 뉴욕 맨해튼, 런던, 홍콩 모두 5억원 이상"이라며 "베이징 또한 2억원대"라고 소개했다. 다만 전문가들은 중장기적인 관점에서는 우리나라 거시경제 흐름에 따라 시장 분위기가 바뀔 수 있다고 진단했다. 심 교수는 "우리나라가 2%대 국내총생산(GDP) 성장률을 유지하면 큰 변화는 없겠지만, 1%에 가까워진다면 부동산 시장에도 충격으로 작용할 것"이라고 진단했다.(2019520일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

강남·강북 곳곳에서 `신고가` 경신한남뉴타운 등 재개발 단지 투자 몰려

전문가 "시장 유통 가능한 매물 부족 원인"금주 정부 현장 단속 효과 `촉각`

 

 

  서울지역이 연일 폭염으로 달아오르고 있는 가운데 아파트 가격도 곳곳에서 전고점을 넘어서 () 고가를 새로 쓰고 있다. 지난달 급매물 거래로 시작해 호가가 오르기 시작하더니 한 달도 채 못돼 매물이 품귀 현상을 빚으며 역대 최고가로 팔려나가는 곳이 늘어난 것이다. 이번주부터 정부의 부동산 시장 단속이 본격화하고, 추가 대책 발표 가능성도 커진 가운데 일단 정부와 시장의 힘겨루기가 계속될 전망이다.

 

 

"비싸도 팔린다"서울 아파트값 곳곳 전고점 웃돌아

 

  서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79는 지난주 최고 167천만원에 팔렸다. 올해 초 최고가인 163천만165천만원을 2천만원 이상 웃도는 것이다. 이 아파트는 지난 4월 양도소득세 중과 시행 이후 고점 대비 최대 2억원가량 떨어진 145천만15억원 선까지 내려갔었다. 그러나 지난달 초 151천만152천만원에 저가 매물이 팔리기 시작하더니 지난주 연초의 전고점 가격을 넘어섰다. 현지의 한 중개업소 대표는 "재건축 정비계획 수립이 임박했다는 기대감이 있다 보니 지난달 보유세 개편안 발표 이후 몇 달간 관망하던 매수자들이 움직이고 있다""인근 대치동의 다른 아파트는 별로 거래가 없는데 은마는 상대적으로 가격이 낮다는 인식이 퍼지며 실수요자와 투자수요들이 같이 매수하고 있다"고 말했다.

 

 

  서울 여의도와 용산 일대 아파트는 매물이 모두 동났다. 그나마 나와 있던 매물도 집주인들이 모두 회수해 거래할 수 있는 물건이 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 용산 한강로·문배동 일대 아파트 단지는 최근 한 달 만에 호가가 12억원 이상 올라 연일 최고가를 경신하고 있다. 한강로 벽산메가트리움 전용 84는 연초 78천만79천만원이던 시세가 지난달 중순 11억원까지 오르더니 현재 사상 최고가인 12억원에도 매물이 없다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 59.92는 지난주 최고 105천만원에 거래됐다. 지난 5월 말 최고가였던 102천만원보다 3천만원 뛴 것이다. 그나마 집주인들이 매물을 회수하며 남아 있는 호가는 108천만11억원 수준이다. 마포구 아현동 H공인 대표는 "지난달 초까지도 거의 움직임이 없었는데 용산·여의도에서 바람이 불기 시작하니 이쪽까지 매수세가 확산한 것"이라며 "소형 아파트 중심으로 신고가를 넘어서고 있다"고 말했다. 성동구 옥수파크힐스 전용 59.91는 지난 46월에 고점대비 4천만5천만원 하락했다가 최근 다시 원상회복했다. 현지의 T공인 중개업소 대표는 "상당수가 전세를 끼고 사는 사람들"이라며 "투자 목적의 갭투자자도 있지만 당장 입주가 불가능해 일단은 전세를 끼고 사뒀다가 몇 달 후 입주하려는 실수요자도 있다"고 말했다.

 

 

한남뉴타운 투자수요 몰려 매물 품귀`재개발이 더 뜨겁다`

 

  특히 재개발 시장이 서울 집값 상승세에 기름을 붓고 있다. 전문가들은 재건축 초과이익환수, 조합원 지위 양도 금지 등 규제가 많은 재건축 대신 규제를 피해 재개발 시장에 투자 자금이 대거 유입되고 있다고 본다. 구역에 따라 한강 조망이 가능한 용산구 한남뉴타운은 용산 개발 호재까지 등에 업고 가격이 천정부지로 치솟고 있다. 한남뉴타운 3구역 대지지분 19.4는 현재 시세가 83천만85천만원이다. 지난달 초 박원순 시장의 `용산 통합개발` 발언 이전까지 6억원대였으나 한 달도 안 돼 2억원 이상 급등한 것이다. 3.3당 시세로 치면 한 달 전 1억원에서 현재 13천만14천만원대로 오른 것이다. 특히 지난달 30일 서울시가 용산 한남뉴타운에서 가장 규모가 큰 한남3구역의 재정비촉진계획 변경안을 승인하면서 매물이 모두 동났다. 용산 한강로의 F중개업소 대표는 "한강로 3가의 대지지분 85.9주택은 299천만원에 매물이 나왔는데 집주인이 그 자리에서 5억원을 올려 35억원을 달라고 해 계약이 무산됐다""여의도·용산 개발 발언 이후 내내 이런 일(계약 무산)이 되풀이되고 있다"고 말했다.

 

  용산의 또다른 중개업소 관계자는 "재건축과 달리 재개발은 별다른 규제가 없다 보니 시중의 유동 자금이 서울시내 재개발로 몰려가고 있다""돈 없는 서민들은 엄두도 못내고 수억원, 수십억원씩 돈 있는 사람들의 투기장이 되고 있다"고 말했다. 동작구 흑석뉴타운, 성동구 성수전략정비구역, 동대문구 청량리 재개발과 장위뉴타운 일대도 매수자들이 몰리고 있다. 동대문구는 지난 6월 이후 아파트값 주간 상승폭이 서울시내 상위 `5`안에 들 정도로 상승세가 가파르다. 부동산업계에 따르면 동대문구 이문동 지하철 신이문역 일대는 이 지역 재개발 호재로 인근 4천여가구의 아파트 단지에서 나와 있는 매물은 단지마다 한두 개에 그친다. 현지의 한 중개업소 대표는 "거래 가능한 매물이 별로 없어서 가격이 뛴다"고 말했다.

 

 

전문가 "매물 부족이 상승 부채질"정부 단속 효과 있을까

 

  전문가들은 대규모 개발계획 발표 호재가 한동안 잠잠하던 매수 심리를 자극하고 있지만 가격이 단기간에 비정상적으로 오른 것은 시장에 유통 가능한 매물이 줄어든 영향도 크다고 말한다. 집값 상승에 대한 기대감으로 집주인들이 매물을 거둬들인 상황에서 다주택자 양도세 중과, 재건축 지위양도 금지, 임대사업 등록 촉진 등으로 팔고 싶어도 못 파는 매물까지 늘었다는 것이다. 매물이 없으면 집주인들이 부르는 게 값이 되고, 그런 매물이 팔리고 나면 며칠 만에 수천만원씩 계단식으로 가격이 급상승한다. 강남구 개포동의 한 중개업소 대표는 "매물 한 건이 팔리고 나면 5001천만원씩 호가가 오르는 게 정상인데 지금은 2천만3천만원이 그 자리에서 올라버린다""수요에 비해 공급이 부족해서 나타나는 전형적인 현상"이라고 말했다. 특히 다주택자에 대한 각종 규제로 `똘똘한 한 채` 선호 현상이 두드러지며 서울 등 인기지역에만 수요가 집중되는 형국이다. 증여와 임대사업자 등록이 사상 최대치를 찍은 것도 매물 감소로 이어지고 있다. 임대사업 등록주택은 최소 4, 길면 8년 이상 의무 임대 기간이 있어 시장에 매물로 나오지 않는다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 신규로 등록된 민간 임대사업 주택은 전국적으로 177천가구에 이른다. 이중 서울에서 등록한 주택이 37.3%66천가구로 전국에서 가장 많다. 서울 서초구 반포·잠원동, 강남구 개포동 일대 조합설립인가를 받은 재건축 단지는 10년 이상 장기 보유자 매물 외에는 아예 매매가 불가능하다. 이 때문에 재건축 사업 초기 단지들로 거래가 몰린다. 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "지난해 8·2부동산 대책 발표와 동시에 서울 강남 등 11개 구가 투기지역으로 묶이고 양도세가 10% 중과하면서 처음부터 매도를 포기한 경우가 적지 않다""투기과열지구로 규제가 충분한데 굳이 투기지역으로까지 묶을 필요가 있었는지 의문"이라고 말했다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 "매물이 늘려면 집값이 더이상 오르지 않아 팔아야겠다는 생각이 들어야 한다""그러나 이런 경우는 외환위기와 같은 경제 충격이 있을 때 나타날 가능성이 크고, 이 경우 대출이 부실화되는 등 국가 경제에 타격을 줄 수 있다는 게 문제"라고 말했다.

 

 

  근본적으로 시중에 넘치는 유동 자금이 갈 곳이 없다 보니 여전히 부동산에 머물고 있는 것도 문제다. 최근 주택 구매자들이 다주택자도 있지만, 집값이 내려가길 기다리던 실수요자들도 못 참고 매수한 경우도 적지 않다는 게 부동산 중개업소들의 설명이다. 우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "정부가 다주택자의 대출 규제를 대폭 강화했지만 현금 510억원씩 들고 대출 없이도 집을 살 수 있는 사람들은 여전히 많다""가을 성수기 이사철을 앞두고 정부의 고민이 깊을 수 밖에 없을 것"이라고 말했다. 이런 가운데 이번주부터 정부 단속이 본격화할 것으로 예상되면서 달아오른 시장이 진정될지 관심이 쏠린다. 국토교통부는 서울시, 한국감정원과 함께 합동 시장점검단을 구성해 주택거래 신고내역과 자금조달계획서 등을 분석하고 미성년자와 주택 다수 거래자, ·다운 계약서 의심거래 등을 집중적으로 조사하기로 했다. 최근 집값이 급등한 용산과 여의도 일대, 강남구 대치동, 송파구 잠실 주공5단지 등이 1차 단속 대상이 될 전망이다. 다만 정부 단속이 달아오른 시장을 잠재울 수 있을지는 미지수다. 조만간 추가 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다. 송파구 잠실의 한 중개업소 대표는 "어차피 지난주는 이 일대 중개업소가 단체 휴가여서 문을 열지 않았는데 정부 단속이 뜨면 이번주에도 문을 열기 어렵지 않겠느냐""최근 가격이 단기에 급등하면서 매수자들이 부담스러워하던 상황인데 호가 상승세가 다소 주춤할 것"이라고 말했다.(201886일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

사업인가 직전 한남 3구역, 토지면적 서류와 불일치로 재정비위원회 단계로 후퇴

국공유지 무상양도 `혜택`조례 늦어져 아직 불투명

4구역 조합장 경찰 수사, 5구역은 조합장 선출 무효"늦어져 경기꺼질라" 불안

 

 

  서울 내에서 가장 사업성이 높아 '잘나가는 뉴타운' 사업지로 통했던 한남뉴타운이 곳곳에서 '암초'에 부딪혔다. 건축심의를 이미 통과하고도 이전 단계인 재정비위원회 단계로 사업이 후퇴한 구역(3구역)이 있는가 하면 조합장 선출 무효 판결을 받아 다시 조합장을 선출해야 하는 구역(5구역), 선거 과정에서 금품이 오간 혐의로 경찰 수사 대상이 된 구역(4구역)도 있다. 25일 업계에 따르면 한남뉴타운 중 가장 크고 진행 속도도 가장 빠른 한남3구역은 재정비위원회와 건축심의를 차례로 통과하고 사업시행인가 신청을 앞두고 있었지만, 최근 촉진계획변경안 수정 작업에 들어갔다. 문제는 이 경우 재정비위원회를 다시 거쳐야 한다는 점이다. 다만 경미한 변경이라 건축심의를 다시 거칠 필요는 없다는 게 한남3구역 조합의 설명이다. 3구역의 발목을 잡은 것은 크게 두 가지다. 일단 서류상 사업 면적이 실제 면적과 다른 것으로 나타났다. 건축심의를 통과할 때 공부상 사업면적은 385687였지만 최근 측량해보니 실제 사업 면적이 공부상 면적보다 1274.1작았다. 조합은 촉진계획변경과 사업시행인가 신청을 병행하고자 했지만, 인가권자인 용산구청이 촉진계획변경을 먼저 한 뒤 사업시행인가 신청을 하라고 요구해 이를 받아들이기로 했다. 사업시행인가 신청은 일러야 5월이 될 전망이다.

 

  사업성에 큰 이득을 안겨줄 것으로 예상됐던 국공유지 무상 양도 수혜도 난관에 봉착했다. 과거에는 무상 양도 대상에서 현황도로가 제외됐는데 최근 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 법 개정 이후 사업시행인가를 접수시키는 정비사업 조합은 현황도로를 무상으로 양도받을 수 있게 됐다. 현황도로란 지적도상에 도로로 표기돼 있지 않지만 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로를 말한다. 한남3구역은 법 개정안에 이러한 내용이 포함돼 있다는 사실을 미리 인지하고 사업시행인가 신청 시기를 조절해 현황도로를 무상으로 양도받을 수 있는 대상이 됐다. 한남3구역이 무상으로 양도받게 되는 현황도로의 토지가치는 수천억 원에 달할 것으로 조합은 예상하고 있다. 하지만 법 개정에도 불구하고 서울시 관련 조례가 아직 개정되지 않아 사업 진행 발목을 잡고 있다. 추후 서울시 조례가 제정되더라도 한남3구역은 어느 범위까지 현황도로를 무상으로 양도받느냐를 놓고 용산구·서울시·국토교통부 등 국공유지 소유 기관과 줄다리기를 해야 한다. 이 때문에 일부 조합원들은 "현황도로 무상 양도를 받지 않아도 좋으니 너무 늦어져 주택 경기가 나빠지기 전에 빠르게 사업을 진행하자"는 의견까지 제기하고 있는 상황이다.

 

 

  지난 2월 말 재정비촉진계획 변경안을 용산구청에 제출한 한남4구역은 현직 조합장인 민 모씨가 용산경찰서 조사를 받고 있다. 과거 추진위원장 선출 과정에서 경쟁 후보자에게 2억원 상당의 약속어음을 전달했다며 전직 총무이사가 민씨를 경찰에 고발했기 때문이다. 도시정비법 제132조에서는 추진위원·조합임원 선정과 관련해 금품이나 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위 등을 해서는 안 된다고 명시하고 있다. 만약 이를 어기면 5년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금형을 받게 된다. 원래 4구역은 24일 정기총회를 열어 임기가 다 된 현 집행부를 대신할 새 임원을 뽑을 예정이었다. 조합 관계자는 "당시 민 조합장이 전달했다는 약속어음은 시간·장소 등이 표기되지 않았고 제대로 된 공증을 거치지 않았기 때문에 법적 효력이 없다"고 주장했다. 한남5구역은 현재 조합장이 공석이다. 지난 25일 법원이 현 조합장을 선출했던 2016년 임시총회에 대해 개최 요건을 갖추지 못했다며 총회 부존재 선고를 내렸기 때문이다. 5구역 관계자는 "새 조합장을 선출하기 위해 법원의 총회 소집 허락을 기다리고 있다"고 전했다. 한남2구역도 재정비촉진계획 변경안의 재정비위원회 상정이 당초 이달로 예상됐으나 다음달로 미뤄졌다. 서울시 관계자는 "특별계획구역 등에 대한 논의가 더 필요해 연기했다"고 설명했다.(2018324일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

강남·서초구 이어 세번째지난달 매매가 평균 2995만원

한강로, 5월에만 7.9% 급등이촌 소형평형 한달새 5

국제업무지구·뉴타운 등 낙후지역 개발 기대감 영향"개발 장시간 소요" 경계도

 

 

  "정남향 로열층 전용 59의 이촌동 한가람아파트가 한 달 새 75000만원에서 8억원까지 올랐네요. 지난 한 달 내내 소형 아파트가 매물로 나온 당일 곧바로 팔렸어요."(이촌동 M공인 대표) 재건축 아파트를 중심으로 강남 4구를 휩쓴 투자 광풍이 용산구로 옮아 붙었다. 이촌동의 경우 지난 한 달 동안 매물이 나오는 즉시 소화됐다고 인근 중개업소 관계자들은 한목소리로 말했다. 용산은 그동안 강남3구 주택 가격이 오른 뒤 따라서 오르는 경향이 강했던 지역이다. 올 들어 강남 집값이 크게 오르자 부담을 느낀 자산가들 사이에서 이촌동 집값이 저렴하다는 인식이 확산됐기 때문으로도 풀이된다. 이촌동 S공인 대표는 "소형 아파트 가격이 급등하면서 중대형 아파트와 가격차가 크게 줄자 이 기회에 더 넓은 집으로 옮기자는 지역민들 거래도 활발했다"고 전했다.

 

 

 

 

 

 

  KB부동산 5월 월간시세에 따르면 용산구는 지난달 당 평균 아파트 매매가격이 900만원을 돌파했다. 3.32995만원이어서 이달 내 3000만원대 돌파가 점쳐진다. 이 경우 KB시세 기준 서울 강북 최초로 3.3당 평균 아파트값이 3000만원을 넘는 자치구가 될 전망이다. 현재 강남구(4389만원)와 서초구(3824만원)3.33000만원 이상 평균 아파트 매매가를 기록 중이다. 송파구와 강동구의 평균 아파트 매매가격은 각각 2865만원과 2283만원 수준이다. 용산구 매매가격 약진은 최근 들어 뚜렷해졌다. 부동산114에 따르면 용산구 아파트 매매가격은 지난 4월 말 대비 한 달 동안 0.9% 올랐다. 강북 최고 상승률이고, 서울 전체에서도 강동구와 송파구 다음이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "한남뉴타운이 재정비위원회를 통과하면서 지분값이 크게 오른 데다가 국제업무지구 개발 재개 움직임이 나타난 것이 용산 집값 상승에 크게 영향을 미쳤다"고 말했다.

 

 

  동별로는 한강로2(7.9%), 서빙고·신계(각각 1.7%), 산천(1.4%), 이촌(1%) 순으로 집값 오름세가 컸다. 용산역·삼각지역과 가깝고 신용산역을 품고 있는 한강로2가가 한 달 새 8% 가까이 오른 것은 '국가 상징 거리'로 불리는 한강로 개발 본격화와 밀접한 관련이 있다는 분석이다. 올해 하반기 완공 예정인 아모레퍼시픽 본사를 비롯해 CGV 본사, 용산관광 호텔 개발이 궤도에 올랐다. 개발이 정체돼 있던 한강로 일대는 용산구가 '용산지구단위계획구역'(서울역부터 한강로를 따라 용산역 및 한강대교 북단에 이르는 349면적) 재정비 수립 용역을 진행해 올해 확정될 예정이다. 아울러 새 정부 출범 즈음 용산민족공원 개발이 가시화하고 신분당선 연장 공사가 착공되면서 부쩍 기대감이 커진 것으로 분석된다. 박민정 예스공인 대표는 "곧 입주가 이뤄질 한강로2가 래미안용산더센트럴과 용산푸르지오써밋 분양가격이 3.33000만원 수준에 형성되자 기존 아파트 가격도 덩달아 오르고 있다"고 밝혔다. 박 대표는 "한강로2가 주택가격은 용산 국제업무지구와 밀접한 관련이 있는데 2007년 형성됐던 고점을 아직 회복하지 못했기 때문에 상승 여력이 충분하다"고 덧붙였다.

 

 

  최근 준공했거나 연내 준공을 앞둔 용산 아파트 분양권 가격도 오름세다. 서울시 부동산 실거래가 정보에 따르면 지난해 2분기 래미안용산더센트럴 전용 135.27(5층 이상·분양가 153960만원)148980만원에 거래돼 분양가보다 무려 5000만원 가까이 낮게 거래됐다. 하지만 올해 2분기에는 분양권이 162790만원에 거래돼 웃돈이 8830만원이나 붙었다. 현재 호가는 163000~169000만원에 달한다. 한강로2C공인 관계자는 "웃돈 호가만 평균 13000만원 선으로 단지가 환금성이 떨어지는 대형 위주로 구성됐음에도 불구하고 50·60대 자산가들 문의가 많다"고 말했다. 하지만 용산구에서도 온도 차는 있다. 보광·이태원·효창동 등은 지난달 매매가격이 전혀 오르지 않았다. 개발 호재가 집중되고 있는 한강로·원효로 주변과 노후 주택 재개발 이슈가 있는 이촌·서빙고부터 집값이 오르는 중이다. 전문가들은 "국제업무지구 개발과 용산민족공원 조성, 경원선 지하화 등은 대부분 장시간 소요되는 호재들"이라며 "용산 지역 부동산은 여유자금을 가지고 느긋하게 투자하는 게 안전하다"고 조언했다.(201762일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

  한남뉴타운 3구역(한남제3재정비촉진구역) 재정비 촉진계획 변경안이 사실상 통과됐다. 20035개 정비구역으로 지정돼 출발한 한남뉴타운 중 재개발이 처음 승인된 사례다. 이로써 지난 14년간 표류해온 한남재개발 사업에 탄력이 붙을 전망이다. 26일 부동산업계에 따르면 서울시 재정비위원회는 지난 25일 한남3구역 재정비 촉진계획 변경안을 수권 소위원회로 이관시켰다. 몇 가지 세부사항만 보완되면 큰 틀에서 문제가 없다고 판단한 것이다. 서울시 관계자는 "수권 소위로 안건이 넘어가면 사실상 최종 승인을 받은 것과 마찬가지"라고 설명했다. 한남3구역 재개발조합도 이날 소식지를 통해 "재개발 대상에 포함시켜 달라는 한남제일교회 측 민원이 있어 수권 소위원회에서 좀 더 논의하기로 했다""재정비위원회에서 시간 관계상 논의되지 못한 학교 용지 이전 문제도 함께 다룰 것"이라고 밝혔다. 수권 소위원회는 다음달 한남3구역을 방문해 이 같은 사항이 보완됐는지 확인하고 그 결과를 전체회의에 보고할 예정이다. 건축심의는 오는 7~8월 중 진행될 가능성이 높다. 업계 관계자는 "한남3구역은 내년 여름쯤 시행인가를 받을 수 있을 것"이라고 내다봤다.

 

  2003년 정비사업구역으로 지정된 한남뉴타운은 총 5개 구역 중 1구역이 올 초 구역 지정 해제가 되고, 2·3·4·5구역만 남아있다. 이 중 3구역은 39로 가장 넓은 중심지이다. 한남뉴타운 재개발은 그동안 사업이 더디게 진행되다가 지난해 서울시가 변경한 재개발 가이드라인을 수용해 의견수렴 및 수정 절차를 거치면서 다시 속도가 붙었다. 서울시가 제시한 가이드라인에는 남산 경관 등을 감안해 최고 높이 90m 개발을 적용하고 한국이슬람교 서울중앙성원, 제일기획 인근 지역 등을 존치한 채 재개발하는 안 등이 담겼다. 이에 따라 최고 22층 높이로 5852가구가 지어진다. 용적률은 231%였으나 학교 용지 기부채납으로 245%까지 가능해진 상황이다. 한남뉴타운 재개발 사업이 다시금 활기를 띠자 일대 빌라와 다세대주택 가격이 오르고 있다. 현재 한남뉴타운은 3억원대 이상의 프리미엄이 형성돼 있다.(2017426일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

  남산 자락과 한강 사이에 위치해 서울 강북 한강변 노른자 땅으로 불리는 용산구 한남동 한남뉴타운이 최고가를 경신하며 들썩이고 있다. 서울시가 일부 지역을 남겨두는 형태로 재개발하겠다는 새 가이드라인을 내놓으면서 1년 넘게 중단됐던 뉴타운사업에 재시동이 걸리자 주택 거래가 늘고 가격이 뛴 것이다. 17일 부동산 업계에 따르면 한남뉴타운 3구역 빌라 18대지지분은 이달 초 45000만원에 실거래됐다. 인근의 허름한 빌라 29대지지분은 5~55000만원대에 시세가 형성돼 있다. 한남뉴타운 3구역 빌라 대지지분을 매입하려면 3.3당 최소 6000만원을 줘야 하는 상황인 셈. 뉴타운 투자 열풍이 뜨거웠던 2006~2007년 한남뉴타운 일대 지분 가격이 소형은 3.3당 최고 6000만원, 중대형은 3500~5000만원 선이었던 걸 감안하면 일부는 전고점을 이미 뚫었다. 한남동 A공인 관계자는 "지금 상황은 과열이라고 보는 게 정확하다"고 전했다.

 

  한남뉴타운은 한남·보광·이태원·동빙고동에 걸친 대규모 재개발 사업지. 재개발 후 1만가구 넘는 새 주택이 들어설 것으로 예상'강북판 압구정'으로 꼽힌다. 서울시는 구릉지를 최대한 살려 테라스하우스 등 다양한 주택을 설계해 '아파트 숲'을 벗어난 명품 주거지로 개발한다는 방침이다. 서울시의 새 가이드라인 완성 소식이 전해진 지난 7월 이후 한남동 집값은 뜀박질이다. 특히 소형 빌라와 작은 지분의 인기가 상한가. 사업 속도가 가장 빠른 3구역과 한강변이면서 용산공원과 가장 가까운 5구역이 매매가 상승세를 주도하고 있다. 5구역 빌라 11대지지분은 35000만원까지 올랐다. 빌라 23대지지분은 45000~5억원대다.

 

  지난해 말 3구역 3.3당 평균 지분가는 4503만원, 5구역은 4943만원이었던 만큼 7~8개월 만에 20~30%가량 뛴 셈이다. 전문가들은 신중하게 접근해야 한다고 말한다. 쪼개진 지분에 대해서는 나중에 관리처분 단계에서 감정평가할 때 가구별로 평가하는 것이 아니라 쪼개기 이전의 주택으로 평가한 뒤 쪼갠 수만큼 나누는 방식이어서 평가 금액이 낮을 가능성이 높아서다. 자칫 부담금이 커질 수 있고 20031230일 이후 쪼개기한 물건이면 한 채밖에 못 받기 때문에 확인하는 게 필수.(2016818일 매일경제 기사 참조)