07-27 14:47

 
 

 

`깐깐한 노후도 기준` 정비지수제 폐지 용역 착수

노후도·주민 동의율 등 점수화, 박원순때 연면적 노후기준 신설

2015년 이후 신규 지정구역 0곳, 노후도 84% 달하는 성북5구역

연면적 규제에 공공재개발 탈락, 폐지 땐 민간 재개발 선회 가능

 

 

서울시가 박원순 전 시장이 심어 놓은 `재개발 대못`인 정비지수제 폐지를 위한 용역에 착수한다. 이 제도 도입 후 재개발이 `올스톱`되면서 만성적 주택 부족에 시달리게 됐기 때문이다. 현행 정비지수제하에서는 `뉴타운 출구전략` 등으로 구역 해제를 당한 곳들은 이전보다 깐깐한 기준으로 심사를 받게 돼 사실상 사업 재추진이 불가능하다. 25일 서울시에 따르면 서울시는 조만간 정비지수제 폐지를 위한 용역에 착수할 예정이다. 서울시 핵심 관계자는 "10년 동안 시스템적으로 막힌 게 많은데 대표적인 게 정비지수제"라며 "이를 폐지하기 위해 용역을 곧 착수할 예정"이라고 밝혔다. 이 제도는 박 전 시장이 2025 기본계획을 만들면서 도입했다. 해당 구역 주택의 노후도와 주민 동의율 등을 따져 100점 만점에 70점 이상을 넘기지 못하면 구역으로 지정하지 않는다. 30년 이상 된 건물 동수가 전체의 3분의 2 이상이어야 하고, 동시에 연면적은 60% 이상을 충족해야 한다. 특히 이 연면적 기준은 박 전 시장 때 새로 생긴 것이다. 2025 기본계획 이전에는 노후 건물이 전체의 3분의 2 이상이면 기본 요건을 채울 수 있었다.

 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "연면적 기준을 도입한 건 사실상 재개발을 하지 말라는 것과 마찬가지"라며 "가령 신축 빌라 하나가 생기는 경우 빌라 하나가 단독주택 5개의 연면적을 차지하게 되는데, 뉴타운이 해제된 곳은 여지없이 신축 빌라가 우후죽순 들어와 연면적 기준 충족이 불가능해진다"고 말했다. 서울시 정비구역 지정 현황에 따르면 2015년 2025 기본계획이 적용된 이후 2015~2020년 서울에서 재개발 정비구역으로 지정된 사업지는 한 곳도 없었다. 정비지수제를 손본다면 연면적 기준은 폐지될 가능성이 크다. 뉴타운 해제 이후 이 지역들에 신축 빌라들이 들어서면서 전체 기반시설은 그대로인데 노후도만 떨어진 곳이 많아서다. 이런 문제점은 박 전 시장 재임 시절에도 지적된 바 있다. 2019년 수행한 `서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구`에서는 해제지역인 경우 신축 건물을 고려해 토지 등 소유자 동의율을 일부 낮추자는 의견이 나왔다. 김 소장은 "성북5구역이 이번에 공공재개발에서 탈락한 것도 연면적 규제 때문이다. 후보지 면면을 보면 2010년 7월 15일 전 기본계획이 수립돼 2025 기본계획을 적용받지 않는 곳들만 들어갔다"며 "그나마 이 규제를 합리적으로 손본다면 연면적의 60%를 대지면적의 60%로 바꿔야 한다"고 덧붙였다. 실제로 도시 및 주거환경정비 조례(시행 2010년 7월 16일) 시행 전 기본계획이 수립된 지역은 정비지수제를 적용받지 않는다.

 

 

이로 인해 희비가 엇갈린 대표적인 곳은 성북1구역과 성북5구역이다. 성북5구역은 한국토지주택공사(LH)가 진행한 공공재개발 사전컨설팅에서 평균 84%라는 높은 노후도 결과를 받았지만 공공재개발 후보지에서 탈락했다. 성북5구역 관계자는 "성북1구역은 추진이 잘 안 되던 곳인데 기본계획이 살아 있어 정비지수제를 적용받지 않았다"며 "노후도는 5구역이 1구역보다 높지만 정비지수제로 결과가 뒤바뀐 것"이라고 말했다. 성북5구역은 과거 성북3구역으로 재개발을 추진했지만 구역 해제 취소소송으로 대법원까지 간 끝에 정비구역에서 해제됐다. 새로 추진하면서 정비지수제를 적용받았다. 연면적 기준이 폐지된다면 성북5구역처럼 공공개발을 문의하는 곳들도 민간 개발로 선회할 가능성이 점쳐진다. 이 관계자는 "정비지수제로 인해 도저히 민간 재개발은 불가능해 일단 도심 공공주택 복합사업 후보지 신청을 해놓은 상태"라며 "만약 이 제도가 폐지된다면 민간 재개발로 갈 유인이 충분하다. (연면적 규제) 폐지 여부에 촉각을 곤두세우고 있다"고 전했다. 도심 공공주택 복합사업은 변창흠 국토교통부 장관이 2·4 공급대책에서 공개한 공급 방안이다. 조합과 LH가 공동 시행하는 공공 재개발과는 다르다.(2021년 4월 26일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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토지양도세 변경 적용해보니, 비사업용 토지 내년 매각땐

장기특별공제 혜택 못받고, 대폭 상향된 중과세 적용

토지 소유주들 불만 거셀듯

 

 

정부가 발표한 부동산 투기 근절 대책에 따라 내년부터 달라지는 토지 양도소득세제를 적용해 본 결과 세금이 대폭 늘어나 `과세 폭탄`이 현실로 나타났다. 투기 근절 대책은 실제 투기꾼들만 영향을 받도록 정교하게 설계돼야 하지만 선거를 앞둔 정부와 여당이 성급하게 대책을 발표하면서 결과적으로 전 국민을 투기꾼으로 몰아세운다는 비판이 제기됐다. 30일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에게 의뢰해 토지에 대한 양도세를 모의 계산한 결과 20년 전 5억원에 취득한 비사업용 토지를 내년에 10억원에 매각하면 총 납부세액이 올해와 비교해 두 배로 뛰는 것으로 나타났다. 20년 전 5억원에 상속받은 비사업용 토지를 올해 10억원에 판다고 가정하면 차익 5억원에 대해 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제 1억5000만원과 기본공제 250만원을 제외하고 과세표준 3억4750만원이 나온다. 여기에 현행 양도세율 중과세율인 10%포인트를 일반세율에 가산하면 1억4835만원의 양도세가 산출된다. 지방소득세(10%) 1483만원을 합한 총 납부세액은 1억6318만원이다. 반면 같은 조건에서 매각 시점을 내년으로 옮기면 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 미적용으로 기본공제 250만원만 적용돼 과세표준이 4억9750만원으로 급상승한다. 여기에 양도세 중과세율이 20%포인트로 높아져 산출세액은 2억7310만원이 되고, 지방세 2731만원까지 총 3억41만원의 세금을 납부해야 한다. 세금이 두 배로 뛰는 것이다.

 

 

정부의 이번 대책으로 기존 토지 소유주들에게 주어졌던 양도세 중과 축소나 감면 혜택이 상당 부분 사라지면서 신도시 토지 소유주 등을 중심으로 반발이 거세질 것으로 보인다. 정부는 투기적 거래의 기대수익 축소를 목적으로 내년부터 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율을 현행 10%포인트에서 20%포인트로 인상하고 과세표준의 최대 30%를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 적용도 배제하기로 했다. 이와 함께 정부는 3기 신도시 등 택지개발 사업, 토지구획 정리사업 등 공익사업에 따른 토지 양도 시 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 비사업용 토지를 사업용 토지로 간주해 중과세를 면제해 줬는데, 이를 사업인정고시일 5년 이전으로 요건을 강화했다. 즉 사업인정고시일로부터 5년 전에 산 토지라도 양도 시점에 비사업용 토지라면 양도세 중과세를 피하지 못한다는 뜻이다. 정부는 또한 법령 시행 후 신규로 취득한 토지가 양도 시점에 비사업용 토지일 경우 취득 시기와 관계없이 양도세 중과세율을 적용하고, 토지 수용 시 혜택을 주는 양도세 감면도 받을 수 없도록 하기로 했다.

 

 

일부 전문가들은 모든 토지 거래에 대해 일괄적으로 투기 대책을 적용하게 되면 선의의 피해자를 양산하고 토지 거래가 급감하는 등 부작용이 나타날 것으로 우려한다. 부동산 정보 플랫폼인 지존의 신태수 대표는 "실제 필요에 의해 토지를 산 사람이 피치 못할 사정으로 5년이 안 돼 되팔 수도 있는 것인데, 법령상으로는 투기꾼이 되는 것"이라며 "투기를 잡기 위한 대책은 타깃을 정밀하게 설정하는 것이 중요한데 그러지 못해서 전 국민이 투기 대책의 영향권에 들어간 상태"라고 말했다. 또 다른 전문가는 "이번 대책은 빈대 잡다 초가삼간 태우는 격"이라며 "모든 거래에 투기 대책을 적용하기보다 예를 들어 일정 규모 이상의 개발 지역을 지정해 투기 세력을 차단하도록 그 안에서만 중과세율 등을 적용한다든지 대책을 더욱 정교하게 고민할 필요가 있다"고 설명했다. 일각에서는 세법을 개정해야 하는 이번 대책이 국회를 통과할 수 있겠느냐는 반응도 나온다. 정부와 여당이 선거를 앞두고 한국토지주택공사(LH) 투기 사태에 대한 국민의 공분을 가라앉히기 위해 전방위적 투기 대책을 쏟아냈지만 선거 이후에 흐지부지될 수 있다는 것이다.(2021년 3월 31일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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3기신도시 선호 1위 하남교산, 강남과 가장 가까운 신도시

산과 개천 품은 천혜의 입지, 도시철도 신설 등 교통망 확충

3호선 예타 결과 연말 발표

 

 

3기 신도시 중에서 기대감이 가장 높은 `하남교산신도시`에 대한 토지 보상 절차가 공식적으로 시작됐다. 개발이 본궤도에 오르면서 하남교산에 대한 관심 역시 다시 커지고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 9일 "감정평가법인에 하남교산지구에 대한 감정평가를 지난 6일 의뢰했다"며 "오는 11월까지 평가를 마치고 12월부터 본격적인 토지 보상에 착수할 것"이라고 말했다. 내년 하반기 사전청약이 이뤄지고 2023년에는 본청약이 이뤄질 예정이다. 실제 입주는 이르면 2025년부터 가능할 전망이다. 국토교통부에 따르면 3기 신도시 홈페이지 `청약 일정 알리미 서비스`에 가입한 12만명 중 20%가 하남교산신도시를 관심 지구로 선택해 압도적인 선호도를 보였다. 전문가들이 꼽는 하남교산신도시 매력은 △강남과 가까운 입지 △다양한 교통망 확충 계획 △깨끗한 자연환경 등 3가지다. 우선 경기도 하남시 천현동·춘궁동·교산동 일원에 위치해 서울 경계까지 거리가 2.2㎞에 불과하다. 북쪽으로는 하남미사 강변도시가, 남쪽으로는 위례신도시와 거여마천뉴타운이 있다. 모두 강남 접근성이 좋아 각광받는 지역들이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "과천지구와 더불어 3기 신도시 가운데 강남 접근성이 가장 좋은 입지"라고 평가했다.

 

대대적인 교통망 확충 작업이 진행 중이란 점도 매력적이다. 지하철 5호선 연장선 `하남시청역`이 이르면 내년 말 개통된다. 하남시청역에서 5호선을 타면 상일동역을 지나 광화문까지 곧장 닿을 수 있다. 서울시가 검토 중인 `5호선 직결화 사업`도 호재다. 5호선 상일동역과 마천역을 잇는 직결화가 현실화하면 하남교산 주민들은 5호선으로 하남시청역에서 올림픽공원역까지 이동한 다음 9호선으로 갈아탈 수 있게 된다. 강남 핵심지와 여의도 접근성이 획기적으로 좋아지는 것이다. 경전철 형태인 `송파~하남 간 도시철도` 사업도 논의 중이다. 하남교산지구를 종으로 가로지르게 될 도시철도 북쪽 끝단은 5호선 하남시청역과 연결될 것으로 보인다. 서울 쪽 연결 후보지로는 지하철 8·9호선 석촌역, 9호선 종합운동장역, 3호선 오금역 등 다양한 방안이 검토되고 있다. 도시철도 대신 지하철 3호선을 연장해 달라는 요구가 많아 이에 대한 검토도 진행 중이다. 국토부 관계자는 "3호선 연장 관련 예비타당성조사를 실시 중이며 결과는 올해 말께 나올 예정"이라고 말했다.

 

 

자동차도로 확충 계획도 착착 진행 중이다. 국토부는 하남교산지구 서쪽 방향으로 새 길을 만들어 강동구 외곽을 따라 이어지는 동남로와 연결할 계획이다. 이 도로에는 간선급행버스(BRT) 노선도 설치된다. 교통량이 늘어나게 되는 동남로는 현행 5~6차로에서 6~8차로로 확장한다. 동쪽으로도 국도 43호선과 연결되는 도로를 새로 만들고 감일지구와 고골을 잇는 도로도 신설할 계획이다. 하남교산신도시를 돋보이게 만드는 또 다른 매력은 자연환경이다. 지구 중심을 따라 흐르는 덕풍천과 좌우로 펼쳐진 산지가 풍부한 녹지공간을 제공한다. LH 관계자는 "하남교산은 자연 속에 포근하게 파묻힌 지형"이라며 "이 같은 장점을 최대한 살려 주택단지를 설계할 것"이라고 말했다. 또 하남교산지구는 조선시대 한양 동남쪽을 관할하던 관아가 자리 잡고 있던 곳이다. 이 같은 역사성을 고려해 광주향교 등 문화유산과 건설 예정인 역사문화박물관을 연계한 교육·관광 콘텐츠도 준비 중이다.(2020년 10월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2010년 첫 사전청약 `보금자리`, 올 10월 본청약 내년에야 입주

실제입주율 41%에 불과해

 

 

정부가 사전청약제를 대대적으로 꺼내든 것은 아파트 분양 시기를 앞당겨 시장에 팽배한 `공급 부족` 심리를 잡아보겠다는 목적 때문이다. 3기 신도시에 서울 태릉골프장 등을 중심으로 한 8·4 공급 대책까지 발표했지만 실제 물량이 나오려면 3년 이상 기다려야 하는 만큼 주택 구매 수요를 꺾기 어렵다는 시장 지적을 받아들인 셈이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "2010년 `반값 아파트`를 내세운 보금자리주택 사례처럼 사전청약이 기존 주택 수요를 어느 정도 묶어두는 효과는 있다"고 밝혔다. 대개 공공택지에서 아파트를 공급할 때는 `지구계획→토지 보상→택지 조성→착공 승인→분양` 과정을 거친다. 하지만 국토교통부는 일부 택지에 대해 사전청약을 받아 분양 시점을 택지 조성 이후로 앞당긴다는 계획이다. 사실 사전청약 제도는 이번이 처음이 아니다. 2008년 강남과 수도권 일부 지역의 보금자리주택에 도입됐다가 2011년 폐지된 경험이 있다. 전문가들은 아파트 공급이 지연되면 사전청약자들이 오랜 기간 무주택 상태로 남아야 하는 등 상당한 불편을 겪을 수 있다고 우려했다.

 

 

윤관석 더불어민주당 의원실이 한국토지주택공사(LH)에서 제출받은 `분양주택 사전예약제 현황` 자료에 따르면 2009~2010년 보금자리주택 사전예약자 1만3398명 중 실제 공급받은 사람은 5512명(41.1%)에 불과했다. 본청약률이 낮았던 이유는 사전청약 당시 안내한 일정보다 본청약이 늘어지면서 장기 대기자들이 청약을 포기했기 때문이다. 실제로 2010년 사전예약을 받은 단지는 2011~2013년 본청약을 받은 뒤 2013~2015년 입주 예정이었지만 계획이 연기된 곳들이 속출했다. 예를 들어 2010년 12월 사전예약을 받은 하남 감일 B1블록은 올해 7월에야 본청약을 진행했다. 거의 10년 동안 사전예약자 446명이 부동산 시장이 급변하는 상황에서도 대기해야 했던 셈이다. 사전청약 당시 제시된 가격과 실제 분양가격이 달라질 수 있다는 부분도 문제점으로 지적된다. 2011년 서울 강남·서초지구 본청약 분양가는 사전예약 당시 추정 분양가보다 6~13%가량 낮아졌다.

 

 

부동산 시장이 침체여서 사전청약 1년 후 본청약 공급가격이 떨어지는 상황이 됐다. 반면 2015년 이후 본청약이 진행된 단지들은 분양가격이 크게 올라갔는데도 사전예약가와 근접하게 공급돼 시세차익이 과도하다는 부정적 여론이 있었다. 국토부는 보금자리주택 당시 사전청약과는 상황이 다르다는 입장이다. 보금자리주택은 토지 보상이 끝나기 전 사전청약해 사업 불확실성이 컸던 반면, 이번엔 택지 조성이 끝난 이후여서 안정적으로 주택을 공급할 수 있다는 설명이다. 사전청약에서 본청약까지 걸리는 기간을 최대한 단축해 수요자들에게 발생할 수 있는 피해를 최소화하겠다는 얘기다. 그럼에도 부동산 업계에선 정부 계획대로 사업이 진행될지는 여전히 미지수라는 반응이다. 착공 후 문화재가 발견되거나 지역 주민이 민원을 제기하는 등의 돌발 변수는 여전하다는 것이다.(2020년 9월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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과천 `제이드자이` 2일 특별공급, 주변시세 절반에 647가구 나와

서울 마곡9단지는 9일부터 청약, 1529가구 중 분양이 962가구

무주택자·소득기준 충족해야, 전매제한 10년·실거주 의무도

 

 

경기도 과천, 서울 마곡 등 서울·수도권의 대표적인 핵심 입지에서 시세의 절반에 공급되는 `로또 아파트`가 쏟아진다. 과천지식정보타운에 들어서는 `과천제이드자이(투시도)` 647가구가 2일부터 분양하고, 마곡나루역 인근에 공급되는 마곡9단지 1529가구는 오는 9일부터 청약 일정에 돌입한다. 민간택지들은 최근 코로나19 사태, 경기 위축 등으로 분양 일정을 연기하는 사례가 많지만 이 2곳은 공공택지여서 당초 계획대로 밀어붙이는 것으로 분석된다. 분양가상한제가 적용된 공공분양은 분양가가 저렴하지만 전매제한이 10년 적용되며, 특히 제이드자이는 실거주 의무 요건도 붙는다. 자격 기준도 까다롭다. 무주택자만 지원할 수 있고, 소득 기준과 자산 요건을 충족해야 한다. 당첨 방식은 민간분양과 다르기 때문에 무엇이 나에게 유리한지 꼼꼼하게 파악해야 당첨 확률을 높일 수 있다. 과천지식정보타운 내에 들어서는 제이드자이는 한국토지주택공사(LH)가 토지를 공급하고 GS건설이 시공하는 민간 참여 공공분양 방식이다. 과천지식정보타운 S9블록을 개발해 총 25층 7개동, 647가구 규모 아파트를 공급한다. 전체 물량 중 80%가 신혼부부, 생애 최초, 노부모 등 특별공급으로 분양된다. 2일 특공, 3일에 1순위 일반 청약을 시작한다.

 

 

과천지식정보타운은 상업시설과 비즈니스·주거 공간이 함께 어우러진 복합단지다. 국내 게임사 펄어비스, 5세대(5G) 이동통신 부품사 RFHIC 등 첨단 정보기술(IT) 기업의 입주가 예정돼 있다. 과천청사역과 평촌역 사이에 위치해 과천과 평촌 주거 환경을 모두 누릴 수 있다. 가격은 인근 시세의 반값이다. 전용면적 49㎡(231가구)가 4억5080만~4억5550만원, 전용 59㎡(416가구)는 5억2320만~5억4230만원이다. 3.3㎡당 2195만원꼴이다. 인근 `래미안슈르` 아파트 전용 60㎡가 12억원대에 팔리는 것을 감안하면 사실상 반값 수준이다. 좋은 입지에 가격도 착한 만큼 조건이 까다롭다. 전매제한 10년에 의무 거주 기간 5년이 붙는다. 무주택자에게만 청약 기회가 주어진다. 당해 거주자 우선 배정으로, 과천시에서 1년 이상 거주한 자에게 30%, 경기도에서 1년 이상 거주한 자에게 20%, 서울·인천·과천 및 경기도에서 1년 미만 거주한 자에게 50% 순으로 제공한다. 자격 요건을 꼼꼼히 확인해야 한다. 소득은 도시근로자 가구당 월평균 소득 100%(3인 가구 기준 월 555만4983원) 이내, 맞벌이 신혼부부·노부모 부양, 다자녀 전형은 120% 이내다. 자산은 소유한 건물 등 부동산 자산이 2억1550만원, 자동차 가액은 2764만원을 넘지 않아야 한다.

 

 

뽑는 방법도 유형별로 다르다. 다자녀·신혼부부는 경쟁이 있을 시 미성년 자녀 수, 영유아 자녀 수 등 배점에 의한 순이다. 노부모 특공과 일반분양은 청약저축 납입 총액이 많은 순으로 결정한다. 저축 총액은 매월 납입금이 10만원씩만 인정된다. 특공에 당첨되면 일반분양 당첨에서 제외되는 방식이지만, 특공 자격이 된다면 일반분양도 넣을 수 있기 때문에 청약 기회를 두 번 얻는 셈이다. 서울주택도시공사(SH공사)가 공급하는(시공 한신공영) `마곡 9단지`는 오는 9~10일 특별분양을 시작으로 16~18일 일반분양한다. 전체 1529가구 중 임대 567가구, 분양 962가구다. 분양 물량 중 70%를 특공으로 공급하고 일반분양은 252가구다. 시세의 절반 수준 분양가로 `마곡 로또 단지`로 불린다. 전용 59㎡가 4억7695만~5억2515만원이고, 전용 84㎡는 6억3273만~6억9750만원이다. 제이드자이처럼 무주택자만 청약 가능하다. 전매제한은 10년이다. 그러나 이곳은 실거주 요건이 없다. 서울 1년 이상 거주자 우선 공급이다. 다자녀는 서울 1년 이상 거주자 50%, 수도권 50% 순이다. 특공에만 소득 기준을 적용한다. 업계 전문가는 "특별공급과 일반공급은 중복 청약이 가능한 만큼 본인이 특공 대상에 해당하는지 꼼꼼히 확인하는 것도 당첨 확률을 높이는 방법"이라고 조언했다.(2020년 3월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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과천 분양가 재심사 부결로, 건설사 `임대 후 분양` 검토

지자체와 건설사간 갈등 고조, 성남·위례도 분양 일정 못잡아

주택공급 곳곳서 더 묶일 듯

 

 

경기 과천지식정보타운 분양이 결국 무기한 연기되는 모양새다. 이 지역 `로또청약`을 노린 세입자들이 몰려들어 전세대란을 불러일으킬 만큼 관심이 뜨거웠지만 지난달 29일 열린 분양가심사위원회에서 과천시와 대우건설 컨소시엄이 분양가에 대한 입장 차이를 끝내 좁히지 못했다. 이에 대우건설 컨소시엄은 8년간 임대 후 분양하는 대안을 추진하기로 해 당분간 일반분양이 나올 가능성은 낮아졌다. 과천뿐만 아니라 분양가상한제를 적용하는 성남, 위례 등의 공공택지 아파트에서도 분양가를 놓고 불협화음이 일면서 아파트 공급은 더 늦춰질 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 1일 과천시에 따르면 지난달 29일 열린 분양가심사위원회 회의 결과 과천지식정보타운 S6블록에 공급될 예정인 `과천 푸르지오 벨라르테`의 분양가 재심사가 부결됐다. 위원회는 지난 7월 책정했던 분양가 3.32205만원이 문제없다며 그대로 다시 통보했다. 대우건설 컨소시엄은 3.32600만원으로 신청했었다. 결국 3.3395만원의 분양가 간극을 좁히지 못한 것이다. 사업 주체인 대우건설 컨소시엄은 대우건설, 태영건설, 금호산업, 대토 소유자 등으로 구성됐다.

 

 

대우건설 컨소시엄은 지난 10월 재심의를 신청하면서 분양가가 인상될 것으로 기대했다. 9월 정부가 정한 기본형 건축비가 인상됐기 때문이다. 국토교통부에 따르면 기본형 건축비는 3.36445000원에서 6511000원으로 66000원 인상됐다. 국토부는 상향된 기본형 건축비를 반영하기 위해 분양가 재심의가 가능하다고 유권해석을 내리기도 했다. 결국 이날 재심사마저 부결되자 대우건설 컨소시엄은 8년 임대 후 일반분양하는 방식으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 컨소시엄 관계자는 "사업 주체 구성원들과 분양 방법을 논의할 예정"이라면서 "임대 후 분양을 가장 유력한 대안으로 추진 중"이라고 말했다. 8년간 임대 후 분양하면 분양가심사위원회를 거치지 않고 컨소시엄 마음대로 분양가를 책정할 수 있다. 다만 임대 후 분양은 사업계획 변경 사항이라서 한국토지주택공사(LH)와 논의가 추가로 필요하다. 후분양하게 되면 분양가는 크게 높아질 수 있다. 올해 7월 최초 후분양 단지로 주목받았던 `과천 푸르지오 써밋`3.3당 분양가는 3998만원으로 4000만원에 육박했다. 앞서 5월 공급됐던 `과천자이` 분양가인 3.33253만원보다 700만원가량 높다. 이번 심의 결과는 과천지식정보타운의 다른 단지에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

 

GS건설의 `과천제이드자이`를 비롯해 과천지식정보타운의 공공분양 물량 총 8000가구가 벨라르테의 분양가 결과를 예의 주시하며 분양 일정을 미뤄왔다. 과천은 1순위 당해지역 청약이 가능한 사람이 극히 적어 `당해지역 미달·기타지역 완판`이라는 패턴이 있는 곳이다. 따라서 과천은 일반분양을 받으려는 외지인 유입이 증가하면서 전셋값이 전국에서 가장 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난주(1125일 기준) 과천 아파트 전세지수는 일주일 만에 1.04% 올랐고, 매매지수는 0.89% 올랐다. 또 다른 청약 인기 지역인 성남시와 위례시도 공공택지 분양 일정을 잡지 못하고 있다. GS건설이 성남 고등지구에 짓는 `성남고등자이`는 애초에 7월 분양할 예정이었으나 분양이 해를 넘기게 됐다. 성남시와 건설사 간에 분양가 합의를 보지 못해 아직 분양 시기가 미정이다. 호반그룹이 북위례에 올해 안으로 공급할 예정이었던 `송파 호반써밋 1·2`도 상황은 마찬가지다. 호반은 송파구청 분양가심사위원회가 통보한 분양가를 받아들이지 않아 분양가 재심의를 검토하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가상한제를 이미 시행하던 공공택지조차도 정부 눈치를 보느라 분양가 심사가 계속 미뤄지고 있다""내년 4월부터 민간택지마저 분양가상한제가 시행되면 공급에 큰 차질이 생길 가능성이 높다"고 말했다.(2019122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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LH 3년이상 안팔린 필지, 작년에 1000곳 이상 팔려

단독주택 인기가 한몫

 

경기도 양주시 광사동 소재 단독주택 용지(213.7)7년 만에 개인에게 팔렸다. 한국토지주택공사(LH)가 양주 고읍지구에서 20121월부터 공급에 착수했는데, 올해 1월이 돼서야 주인을 찾게 됐다. 양주에서 최근 7호선 연장과 GTX-C노선 등 교통 호재를 맞아 오랜 기간 안 팔렸던 땅마저 팔린 것이다. 집값이 하락세로 돌아서고, 지방 곳곳이 미분양 주택으로 몸살을 앓는 가운데서도 땅값이 고공 행진을 멈추지 않자 수년간 인기가 없어 팔리지 않았던 애물단지 땅이 속속 팔려나간 것으로 나타났다. LH의 토지 공급이 줄어든 가운데 땅값 상승에 대한 기대감은 식지 않았기 때문이다. 특히 개인이 지난해 LH에서 단독주택 용지를 많이 산 것으로 나타나 부동산 시장 유동성은 여전하다는 것을 증명하고 있다는 분석이다.

 

18LH에 따르면 지난해 12월 말 기준 3년 넘게 안 팔린 장기 미매각 토지는 1549필지로 20163113필지, 20172480필지에 비해 대폭 줄어들었다. 작년에 비해서는 60%, 재작년 대비로는 절반 수준으로 확 줄었다. 전체 토지에서 장기 미매각 토지가 차지하는 비율을 따져봐도 2018년 말은 15.8%201623.5%, 201724.4%에 비해 크게 낮아졌다. 수년간 안 팔리던 해묵은 땅이 이례적으로 빠르게 팔렸다는 의미다. LH의 장기 미매각 토지란 최초 공급 착수 후 3년 이상이 지난 토지. 3년 넘게 땅 주인을 못 찾은 매물이다. LH가 공급하는 택지는 교통 등 기반시설, 생활 인프라스트럭처가 구성돼 있어 인기가 높은 게 일반적이다. 하지만 장기 미매각 토지가 생기는 까닭은 해당 지역의 공급 과다, 교통망 확충 지연, 높은 가격 등 매력이 약한 땅이기 때문이다. 이런 땅은 한번 미분양으로 남으면 길게는 7~8년씩 안 팔리고 남는 애물단지다. 이런 애물단지 토지마저 속속 팔린 데는 토지 시장 호황이 한몫했다. 전국 토지가격은 201011월 이후 100개월째 오름세다.

 

국토교통부와 한국감정원에 따르면 올해 2월 전국 토지가격은 1월 대비 0.265% 상승한 것으로 집계됐다. 1(0.314%)에 비해 상승 폭이 다소 감소했지만 하락세를 띠고 있는 집값과는 상반된 흐름이다. 토지 수요자별로 보면 개인이 단독주택 용지를 구입한 게 대부분이다. 2017년 말 기준 장기 미매각 토지는 총 2480필지로 단독주택 용지 1193필지, 산업용지 444필지, 상업용지 237필지 등이었다. 반면 지난해 말 기준으로 장기 미매각 토지 총 1549필지 가운데 단독주택 용지 397필지, 산업용지 387필지, 상업용지는 196필지로 줄어들었다. 특히 오래 안 팔리던 단독주택 용지가 20171193필지에서 지난해 397필지로 대폭 줄었다. 최근 수년간 LH 토지 공급이 감소한 것도 이유 중 하나다. LH의 토지 공급 물량은 매년 지속 감소해 왔다. 매각 가능한 토지는 201613256필지, 20171162필지, 20189803필지로 감소했다.(2019419일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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정부 "합리적 분양가 책정 가능"업계 "가격인하 효과 없이 분쟁 확대 우려"

 

 

  다음달 중순부터 공공택지에서 분양하는 민영 아파트의 분양원가 공개 항목이 62가지로 늘어나 적정 분양가에 대한 검증이 한층 강화될 전망이다. 정부는 이 제도의 시행으로 공공택지 분양가 책정이 까다로워지면서 가격 인하 효과가 나타날 것으로 기대하는 반면 건설업계는 입주민과의 갈등만 커질 것이라고 우려한다. 24일 국토교통부에 따르면 분양가상한제가 적용되는 공공택지 내 공동주택의 분양가격 공시항목을 현행 12개에서 62개로 확대하는 내용의 `공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙` 개정안이 지난 22일 대통령 직속 규제개혁위원회(이하 규개위)에서 원안 통과됐다. 정부는 이 개정안을 지난해 11월 발의하면서 당초 올해 1월부터 시행할 계획이었으나 건설업계의 반발로 규개위 심사가 추가되며 시행이 지연됐다.

 

 

  건설업계는 앞서 20072012년에도 분양가 공시항목이 61개로 늘어난 바 있으나 당시 분양가 인하 효과는 없으면서 추정 원가 공개로 입주자와의 소송 등 갈등만 커졌다며 규칙 개정에 반대했다. 업계는 이번 규개위 심의에 앞서 원가 공개 확대를 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에 우선 적용하고, 추정원가 공개의 한계점도 보다 명확하게 해줄 것을 요청했으나 받아들여지지 않았다. 국토부는 개정안이 규개위를 통과함에 따라 조만간 법제처 심사와 고시를 거친 뒤 3월 중순 입주자모집공고를 시작하는 아파트부터 적용할 방침이다. 국토부는 "이번 조치가 시행되면 분양 계약자들의 알권리가 확보돼 앞으로 과천·하남·성남 등 공공택지와 수도권 3기 신도시에서 공급하는 아파트의 분양가 인하 효과가 나타날 것으로 기대한다"고 말했다.(2019221일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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LH, 강남 자곡동 땅 보상 시작

 

 

  한국토지주택공사(LH)가 서울 강남구 수서역 일대 `수서역세권 공공주택지구` 토지보상을 시작했다. 3000억원 넘는 보상금이 풀리면서 진정세를 보이던 서울 집값이 또다시 들썩일 것이란 지적이 나오고 있다. 9LH 및 토지 개발 관계자 등에 따르면 강남구 자곡동 197 일원 386390에 대한 토지보상이 지난달 17일부터 소유자별로 이뤄졌다. 올해 서울에서 토지보상이 진행되는 것은 수서역세권 사업이 처음이다. 업무·유통·주거시설을 갖춘 복합도시 개발 사업으로 추진되는 수서역세권 개발 사업LH와 한국철도시설공단이 이끌고 있다. 2021년까지 6700억원의 사업비를 투자해 서울 강남권에서 SRT 경부선과 호남선을 동시에 이용할 수 있는 SRT환승센터와 연구개발(R&D)센터 등을 조성할 방침이다. 특히 주거시설로 635가구 규모 신혼희망타운과 1910가구 규모 행복주택이 들어설 예정이다. 국토교통부가 서울·수도권 30만가구 추가 공급을 추진한다고 밝힌 가운데 수서역 일대 개발에 탄력이 붙을 전망이다. 공급 부족 해소 차원에서는 긍정적이지만 수천억 원 규모의 보상금이 또다시 부동산 시장에 유입될 수 있다며 우려하는 목소리도 나온다.

 

  현재 시장에서 예측하는 보상금 약 3600억원이 또다시 부동산 시장으로 흘러 들어올 경우 잡히던 불길이 또다시 커지는 꼴이 될 수 있다는 것이다. 신태수 지존 대표는 "수서역세권 공공주택지구에 대한 편입 보상금은 약 3625억원으로 추산된다""토지보상이 마무리되면 내년 하반기에는 공사에 들어갈 것으로 예상된다"고 밝혔다. 정부의 9·13 부동산 대책 발표로 서울 집값 상승세가 소강 상태인 가운데 토지보상금 속성상 보상금 대부분이 부동산 시장으로 다시 유입될 가능성이 높다는 전망이 나온다. 수서역세권 개발 기대감이 반영된 지역 일대 집값 상승도 예상된다. KB부동산에 따르면 작년 4분기 3.32597만원이던 자곡동 아파트 시세는 올해 3분기 기준 3425만원으로 1000만원 가까이 올랐다. 본격적인 개발이 시작될 경우 지역 집값이 또다시 요동칠 가능성이 높다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "강남권 알짜 입지에다 편리한 교통 기반시설까지 갖춘 복합 개발은 지역 호재이기도 하지만 집값을 잡으려는 측면에서는 악재로 볼 수 있다""안정세로 돌아선 집값 역시 3000억원의 유동자금 중 일부만 유입되더라도 상당 부분 영향을 미칠 수 있는 만큼 예의 주시할 필요가 있다"고 설명했다.(20181010일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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난관에 봉착한 신규택지 정부, 그린벨트 1~5등급 중 "3~5등급만 풀겠다" 밝혀

개발 가능한 3·4등급지는 의정부·광명·성남에만 있어 과천·안산·시흥 등 기준 미달

 

 

  정부가 9·13 부동산종합대책 후속으로 21수도권에서 30만가구 공급을 담당할 신규 택지를 발표할 예정인 가운데 검토 중인 후보지 상당수가 변경 또는 취소될 상황에 놓였다. 정부가 9·13 대책에서 그린벨트 해제 기준으로 제시한 환경영향평가 등급에 미달하는 지역이 상당수 포함됐기 때문이다. 발등에 불이 떨어진 정부는 용인·아산 등 수도권 반경 40바깥 지역까지 택지 수색 범위를 넓히고 있다. 그러나 해당 지역들이 집값 과열 진원지인 서울과 너무 떨어져 있어 효과는 반감되고 미분양만 늘리는 것 아니냐는 우려가 커진다. 17일 매일경제신문이 국토교통부 지형정보시스템(GIS)인 국토환경성평가시스템을 이용해 신창현 더불어민주당 의원이 지난달 유출한 수도권 8곳의 신규 택지 입지를 비교한 결과, 8곳 중 5곳이 그린벨트 해제 기준에 미달하는 것으로 나타났다. 국토부는 9·13 대책 발표 당시 그린벨트 해제 기준에 대해 "이미 훼손돼 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 활용해 택지를 확보한다"는 기준을 제시했다. 그린벨트 평가등급은 환경영향평가 결과에 따라 1~5등급으로 나뉜다. 1등급이 환경적 가치가 높고 5등급이 가장 낮다. 4·5등급지는 대부분 개발이 완료됐거나 개발 중이어서 활용이 불가능하다. 국토부 관계자는 21일 발표 예정인 후보지와 관련해 "1·2등급지는 모두 제외시켰고 기본적으로 3등급지를 활용한다"고 말했다.

 

 

  그러나 이번에 신 의원이 공개한 8곳 중 3등급 기준을 만족하는 곳은 광명·의정부·성남 지역뿐이다. 신 의원 공개 자료에 따르면 신규 택지 입지는 안산 장상동 일원 2, 과천 4호선 선바위역 일대, 광명 노온사동 일원, 의정부 녹양동 일원, 시흥 하중동 일원, 의왕 월곶판교선 청계역 일대, 성남 수정구 신촌동 일대다. 16000가구 후보지로 검토되는 장상동 일원은 안산JC에서 서서울톨게이트 서쪽 지역 녹지가 유력한 후보지이지만 대다수가 1·2등급지. 안산고 일원에 드문드문 3등급지가 존재하지만 1만가구 이상 대규모 아파트 단지를 건립하기에는 무리다. 7100가구 건립을 검토하는 과천 선바위역 일대도 마찬가지다. 선바위역 서쪽 편으로 넓은 녹지는 모두 1·2등급지다. 현재 건설이 추진되는 과천주암지구 뉴스테이 용지 아래로 일부 4급지 땅 활용이 가능해 보이지만 교통 편의성 측면에서 활용도가 떨어진다. 일각에서는 이 지역 대신 5등급지인 과천경마장과 기존 과천종합청사 용지를 주택 용지로 활용하자는 의견도 나오고 있지만 과천 주민들 반대는 마찬가지다. 시흥과 의왕도 주변에 녹지가 많지만 2000가구 이상 대단지 건립이 가능한 곳은 모두 1·2등급 그린벨트로 묶여 있다. 반면 광명시에는 현재 노온사동 일대 미개발 녹지 중 3·4등급지가 꽤 있다. 광명IC 북쪽과 동쪽에 개발 가능 용지가 존재한다. 4920가구 아파트 건립이 검토되는 후보지다.

 

 

  4000가구 건립이 예상되는 의정부 녹양동은 녹양역에서 의정부종합운동장 사이사이에 3·4등급지 면적이 제법 있다. 성남시 신촌동 일대는 가구 수가 1000가구로 많지 않고 주민센터 인근에 자투리 땅들이 있어 후보지로 추진이 가능해 보인다. 이 때문에 21일 김현미 국토부 장관이 발표하는 공급대책에서 많은 후보지 변화가 불가피해 보인다. 그린벨트 해제 대신 기존 택지지구를 확장 또는 고밀화하는 방식의 공급 물량도 상당수 포함될 것으로 보인다. 서울에서는 그린벨트 해제 대신 도심 상업·준주거지역 주택 비율을 높이고 소규모 주택정비사업 층수 규제를 완화하는 등의 방안이 유력하다. 문제는 이 정도로는 30만가구라는 대량의 주택공급 물량을 채우기가 현실적으로 쉽지 않다는 것이다. 30만가구면 일산·분당·평촌·산본 등 1기 신도시 초기 총 가구 수와 맞먹는 규모다. 그린벨트 해제지를 찾는 당사자인 한국토지주택공사(LH)는 비상이 걸려 전방위적으로 대체 후보지 수색 반경을 넓히고 있다. 정부 정보공개포털의 LH 내부 작성 문서 기록에 따르면 LH8월 말 기 유출 후보지인 성남·의왕 등 8곳 외에도 용인 동남권 지역, 아산시 일대까지 지표조사를 실시하는 등 신규 택지 물색에 열을 올리고 있다.(2018918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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