09-27 00:42

 
 

 

 

6주간 유일하게 1%대 상승률 기록…상승폭은 완화 추세

 

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 서울에서 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 강동구로 나타났다. 18일 한국감정원 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 강동구는 지난달 첫째 주부터 이달 둘째 주까지 전셋값이 1.06% 올랐다. 서울 25개 구 중에서 유일하게 1%대 상승률이다. 송파구(0.92%)가 강동구의 뒤를 이었고, 강남구와 마포구는 나란히 0.90% 올랐다. 성북구(0.85%)와 서초구(0.84%)는 0.8%대 상승률이었다. 강동구 명일동 삼익그린2차아파트 전용면적 42.93㎡는 지난달까지 2억원 초·중반대 보증금에 전세 거래되다가 이달 1일에는 3억3천만원(13층)에 계약됐다. 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트 전용 84.98㎡는 지난달 말 7억5천만원(30층)에 전세 계약을 체결하면서 종전 최고가(7억원)를 갈아치웠다. 강동구는 올해 들어 전셋값 고공행진을 해 왔다. 1년 전 4억4천만~5억5천만원에 전셋값이 형성됐던 고덕동 고덕그라시움 전용 73.56㎡는 지난달 7억5천만원에 계약돼 1년 새 2억~3억원의 변동폭을 기록했다.

 

 

강동구는 입주 물량이 쏟아지면서 지난해까지는 전셋값이 약세였으나 올해는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 의한 매매 수요 위축, 새 임대차법 시행, 민간택지 분양가상한제 시행에 의한 청약 대기 수요 증가 등이 겹치면서 상승세가 강하다. 강동구는 올해 들어 이번달 둘째주까지 전셋값이 3.72% 올랐다. 강동구는 이번달 들어 전셋값이 안정될 기미를 보이고 있다. 8월 첫째 주 0.31%였던 강동구 전셋값 상승률은 이달 둘째 주에는 0.13%로 완화됐다. 서울 전역의 전셋값은 일단 급등세에서 벗어났다. 이달 둘째 주 서울 전셋값 상승률은 0.09%로 지난 주와 같았다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "새 임대차법 시행에 따른 전세 불안이 일시적으로 끝날지, 아니면 구조적인 전세난으로 고착화할지는 이번 가을 이사철(9∼11월)이 풍향계이자 시험대가 될 것"이라고 말했다.(2020년 9월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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7월 외지인 매입 3457건 달해, 올해 최대…경기·인천은 줄어

 

 

서울에 거주하지 않는 외지인의 서울 아파트 매입이 지난달 급증한 것으로 나타났다. 정부가 6·17 대책을 내놓으며 경기·인천 등 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶고 부동산 관련 세금을 강화하면서 `똘똘한 한 채`를 선호하는 수요가 서울로 유입되는 이른바 `빨대효과`가 나타난 것으로 풀이된다. 30일 한국감정원의 월별 매입자 거주지별 아파트 매매현황 통계(신고일 기준)에 따르면 지난달 외지인이 사들인 서울 아파트는 모두 3457건으로 나타났다. 올해 월별 통계로는 최대치다. 외지인의 아파트 매입은 강남3구(강남·서초·송파)에서 크게 증가했다. 올해 외지인의 매입이 가장 적었던 지난 4월과 비교해보면 강남구의 경우 51건에서 171건으로 늘었고, 서초구는 19건에서 130건으로 증가했다. 송파구는 4월 38건에서 273건으로 6배 이상 불었다. 자치구별로는 7월 기준으로 용산구를 제외한 24개 구에서 외지인의 서울 아파트 매입이 전달(6월)보다 증가했다.

이 같은 서울 집중의 원인으로 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶은 6·17 대책이 꼽힌다. 국토교통부는 지난 6월 집값 급등세를 보인 경기·인천·청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 규제지역으로 묶었다. 그러나 6·17 대책 영향으로 모든 규제지역에 대해 매매가격과 상관없이 자금조달계획서 제출, 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 기존 주택 처분 후 신규 주택 전입 의무 부여 등 규제가 강해지자 같은 규제를 받을 바엔 서울 부동산을 매입하자는 수요가 늘었다는 분석이다. 실제로 지난달 경기와 인천의 외지인 아파트 매입은 감소했다. 경기 지역의 외지인 아파트 매입 건수는 6월 3773건에서 지난달 3186건으로 줄었다. 4월 이후 처음 감소한 것이다. 인천도 6월 1892건에서 지난달 898건으로 급감했다.(2020년 8월 31일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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내달 분양 수색증산뉴타운, `중복청약 제한` 추진하자,

4050 "가점제 원칙 지켜라“, 2030 "젊은층도 기회줘야“

 

 

다음달 총 1400가구 이상 대규모 일반분양 물량이 나오는 서울 수색증산뉴타운 4개 단지 청약 경쟁이 세대 간 갈등으로 비화하고 있다. 이곳은 분양가격이 5억~7억원 수준으로 입지 대비 저렴한 데다 대출도 가능해 실수요 서민층의 청약 대기 수요가 많다. 이런 상황에서 정부가 돌연 상대적으로 가점이 낮은 30대에게도 당첨 기회를 좀 더 주자며 중복 청약을 제한하는 방안을 추진하자 2030세대와 4050세대가 정면충돌하는 양상이다. 정부가 민간 정비사업의 분양가격을 인위적으로 눌러서 만들어놓은 `청약 로또`를 놓고 세대 간 갈등이 일어나고 있는 셈이다. 26일 한국감정원과 부동산업계에 따르면 은평구청 온라인 민원실에는 지난 22일과 23일 연달아 `수색증산뉴타운 당첨일 결정은 졸속 행정`이라는 비판 글이 올라왔다. 작성자는 "문재인정부 들어 최소한 서민을 위한 중소형 분양에서는 가점제 100%를 시행했는데 은평구는 이런 기조와 다르게 고득점자가 모두 차지할 것이 우려돼 3군데나 되는 분양건을 같은 날 발표하는 것을 권장했다"면서 "담당자는 반성하고 즉시 수정해주기 바란다"고 의견을 올렸다.

 

 

부동산스터디 등 인터넷 부동산 카페에도 4050세대를 중심으로 "원칙대로 고가점자가 우선시돼야 한다"고 주장하는 글이 올라오고 있다. 이에 맞서 상대적으로 청약 가점이 높지 않은 2030세대들은 "젊은층에게도 당첨 기회를 줘야 한다"면서 당첨자 발표를 같은 날로 정해 중저 가점자의 당첨 가능성을 높이는 것이 바람직하다는 반박 글을 올리고 있다. 세대 간 갈등에 해당 구역 조합원으로 추정되는 또 다른 네티즌은 "10년 넘게 기다리고 고생한 조합원들이 추가분담금까지 내서 수억 원짜리 로또를 만들어주는 건데 조용히들 있으라"고 훈수했다. 일부 네티즌은 `거지` 등 격앙된 표현까지 써가며 비방전을 벌였다. 이와 관련해 은평구청 관계자는 "청약 일정은 지방자치단체와 상관이 없다"고 해명했다. 청약시장에 관심을 보이는 사람들이 이처럼 당첨자 발표 일정을 놓고 열을 올리는 것은 다음달 중순 분양을 앞둔 수색증산뉴타운 4개 단지 일반분양만 1406가구 규모로 물량이 많고, 현재 거래되는 시세 대비 5억원 정도 분양가격이 낮기 때문이다. 분양가격이 최종 결정되지는 않았으나 3.3㎡당 2000만원 안팎으로 거론되는데, 전용면적 85㎡ 기준으로 채 7억원이 되지 않는다. 수색증산뉴타운에서 지난달 처음 입주한 DMC롯데캐슬더퍼스트는 현재 85㎡ 기준 12억원 안팎에 거래되고 있다.

 

 

이번 논란은 현행 가점제 아래서는 청약 당첨이 사실상 불가능하다는 30대들 불만에 정부가 중복 청약이 불가능하도록 당첨자 발표를 같은 날 하도록 유도하면서 일어났다. 국토교통부 관계자는 "감정원과 협의하는 과정에서 (가점이 낮은) 30대 등도 받아갈 수 있도록 할 필요가 있다고 얘기한 것은 맞는다"면서 "다만 직접 지시한 게 아니고 감정원이 조합 측에 권고한 차원"이라고 설명했다. 논란이 커지자 감정원은 당첨자 발표 일정은 아직 결정된 것이 아니라면서 눈치를 살피는 모양새다. 감정원 관계자는 "당첨자 발표일은 현재 협의 중이며 정해진 바 없다"고 말했다.(2020년 7월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"당첨땐 수억 차익"…코로나도 못막는 청약 열기

위례중흥S-클래스 펜트하우스, 10년 전매제한에도 청약 폭주

풍부한 시중 현금유동성 방증, 수원 쌍용 더 플래티넘도 들썩

21가구 무순위 모집에 1만명, "청약 예비당첨자 비율 확대전

마지막 기회"에 통장 몰려

 

 

분양가가 16억원에 육박하고 규제로 인해 대출을 전혀 받을 수도 없는 위례신도시 펜트하우스 2가구 `무순위 청약`(줍줍·줍고 줍는다는 뜻)에 4000명 넘는 인파가 몰렸다. 시중의 현금부자들이 들고 있는 유동성 규모를 짐작하게 하는 상징적 사건으로 풀이된다. 또 코로나19 여파로 집값이 하락하고 있지만 분양만 받으면 단숨에 수억 원의 시세차익을 본다는 기대감은 여전한 것으로 나타났다. 5일 한국감정원에 따르면 지난 4일 위례신도시 하남시 권역 A3-10블록 `중흥S-클래스`에서 나온 전용면적 172㎡ 펜트하우스 두 채 무순위 청약에 4043명이 몰려 경쟁률 2021.5대1을 기록했다. 이 단지는 지난 2월 말 진행된 1순위 청약에서 426가구 모집에 4만4448개 청약통장이 몰려 평균 경쟁률 104.3대1로 완판됐다. 이달 4일 나온 펜트하우스 두 채 역시 1순위에 43명이 지원해 마감됐지만 계약까지 이어지지 못하자 이 물량이 `줍줍`으로 나왔는데, 기회를 포착한 현금부자 수천 명이 잇달아 신청서를 내는 상황이 연출된 것이다. 이 아파트는 분양가가 15억원이 넘기 때문에 중도금 대출을 한 푼도 받을 수 없다. 또 전매제한 10년이 걸려 2030년이 돼야 아파트를 매각할 수 있다. 결국 향후 10년간 보유현금 15억9000만원을 아파트에 묻어놓을 여력이 있는 현금부자만 4043명이 몰렸다는 얘기다.

 

 

쌍용건설이 같은 날 수원시 권선구 오목천동 482-2 일대에 내놓은 `쌍용 더 플래티넘 오목천역` 줍줍에 몰린 열기도 뜨거웠다. 이 단지 전용 39~84㎡ 21가구가 줍줍 매물로 나왔는데 1만34명이 신청해 평균 경쟁률 477.8대1을 기록했다. 전용 84㎡A형 11가구 물량에 6441명이 지원해 경쟁률이 585.5대1로 가장 높았다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 4억7960만~5억1690만원으로 중도금 대출을 받을 수 있다. 다만 조정대상지역 규제를 받아 3년의 전매제한 기간이 적용된다. 시세 차익을 노리고 청약한 당첨자는 2022년 9월로 예정된 입주 시점 이후 매각에 나설 수 있을 것으로 보인다. 롯데건설이 의정부시에서 내놓은 `의정부 롯데캐슬 골드포레`는 추후 부적격자, 계약포기분이 나올 것을 예상해 이례적으로 청약이 시작되기 이전인 4일에 사전 무순위 청약을 진행했는데, 인파 1만733명이 몰려 눈길을 끌었다. 이 단지는 7일 1순위, 8일 2순위 청약을 접수할 예정이다. 미계약 물량이 나오면 사전 무순위 청약 상위 순번이 줍줍을 할 수 있는 구조다.

 

 

결국 경기도 하남시 위례신도시와 수원시, 의정부시 등 3곳에서 진행한 무순위 청약에 총 2만4810명이 몰린 셈이 됐다. 일각에서는 정부가 청약 시 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비당첨자 비율을 대폭 확대하기로 결정한 것이 줍줍 열기를 키웠다는 분석이 나온다. 당초 정부가 정한 예비 입주자 선정 비율은 서울 등 투기과열지구는 공급물량의 500%(5배수), 그 외 지역은 40%였다. 그런데 지난 3월 국토교통부는 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비 당첨자 비율을 기존 40%에서 300%까지 확대하는 계획을 내놨다. 대책이 나오기 전달인 2월 경기도 수원 `힐스테이트 푸르지오 수원` 줍줍 청약에서 미계약분 42가구를 모집하는 데 6만7965명이 몰리는 등 줍줍에 대한 열기가 지나치게 커졌기 때문이다. 정부가 새로 정한 대로 예비당첨자가 대폭 늘면 미계약 물량이 나와도 당첨되지 못한 1·2순위 내 후순위 신청자에게 계약 기회가 돌아가기 때문에 줍줍 물량이 나오기가 어려워진다. 사실상 지난 4일 무순위 청약이 `마지막 줍줍`으로 거론되자 숨죽이던 예비 청약자들이 잇달아 신청서를 써냈다는 분석이다.(2020년 5월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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수원·안양·군포 등 경기남부권, 온라인카페 통한 담합 많아

국토부 혐의입증 11건 입건, "100건은 추가 내사 진행중“

투기과열지구 실거래 3차조사, "10대가 35억 집 구매" 편법 의심

 

 

두 달 전 직접 수사가 가능한 부동산시장불법행위대응반(대응반)을 출범시킨 국토교통부가 집값담합 범죄 혐의가 확인된 11건을 적발해 형사입건했다. 국토부는 지금까지 집중해온 집값담합 사건을 포함해 앞으로는 부정청약·온라인 허위매물 등 불법행위에 대한 수사 범위를 확대해 부동산시장질서 교란행위를 엄단한다는 방침이다. 다만 일각에서는 일반 시민들의 거래 과정에 정부가 현미경 잣대를 들이대고 형사처벌에까지 나선 것은 과도하다는 우려 목소리도 나온다. 국토부는 지난 2월 21일 부동산시장불법행위대응반 출범 이후 두 달 동안 진행된 `집값담합 관련 수사 중간결과`를 21일 발표했다. 대응반은 한국감정원 부동산거래질서교란행위신고센터에 접수된 집값담합 의심 사례 총 364건 가운데 우선 수사가 필요하다고 판단한 166건에 대해 내사에 착수했다. 이 가운데 신고자 진술 확보, 현장 확인, 입수 증거 분석 등을 통해 범죄 혐의가 확인된 11건을 적발해 형사입건했다. 형사입건은 수사기관에서 범죄사건을 인지해 수사를 개시하는 것으로, 형사입건돼 수사 대상이 되면 형사소송법상 피의자가 된다. 대응반은 형사입건한 11건 가운데 1건은 이미 검찰에 기소의견으로 송치했다. 8건은 압수수색영장을 발부받았고, 2건은 수색영장 발부 절차가 진행 중이다. 국토부 관계자는 "55건은 혐의가 없어 내사를 종결했고, 나머지 100건은 내사를 진행 중"이라고 말했다. 추가로 공인중개사법상 집값담합 행위가 인정되면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

 

 

이번에 공인중개사법 위반으로 적발된 집값담합 사례는 △집값담합을 유도하는 안내문·현수막 게시(1건) △온라인 카페 등에 담합을 유도하는 게시글 게재(8건) △개업 공인중개사가 단체를 구성해 단체 구성원 이외의 자와의 공동중개를 제한함으로써 공정경쟁을 저해하고 소비자 거래를 방해한 행위(2건) 등이다. 혐의가 확인된 집값담합 사례 대다수가 지역 인터넷 카페에 "○○억원 이하로는 아파트를 팔지 맙시다" "저가매물을 등록하려고 하는 ○○부동산에는 매물을 내놓지 맙시다"는 내용이었다. 적발 사례 가운데 오프라인 현수막 1건은 서울이었고, 나머지 온라인 집값담합 행위는 수원·안양·군포 등 경기 남부권에 집중됐다. 온·오프라인을 통한 집값담합 행위는 지난 2월 21일 집값담합 금지규정을 담은 개정 공인중개사법 시행 이후 걸린 현수막이나 온라인 게시글에 적용된다. 김영한 국토부 부동산시장불법행위대응반장(토지정책관)은 "다만 2월 20일 이전 걸린 현수막이나 온라인 게시글이라고 하더라도 개정법 시행 이후 현수막을 내리거나 게시글을 삭제하지 않아 영향을 미칠 경우 수사 대상이 될 수 있다"고 설명했다.

 

 

국토부는 이날 투기과열지구 실거래 3차 관계기관 합동조사 결과도 발표했다. 각각 지난해 11월과 올해 2월 결과가 발표된 1·2차 조사는 서울 지역 25개구만 대상으로 했지만, 이번 조사는 과천, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 세종 등 31개 투기과열지구 전체를 대상으로 진행됐다. 3차 조사는 작년 11월까지 신고된 공동주택(분양권 포함) 전체 거래 1만6652건 가운데 이상거래로 추출된 1694건이 대상이다. 국토부는 소명자료 검토 등 조사가 완료된 1608건 가운데 친족 등 편법증여 의심, 법인자금 유용 등 총 835건을 국세청에 통보하기로 했다. 한 10대 학생은 부모와 공동명의로 강남구 소재 35억원 아파트를 구매했다. 조사팀은 별다른 소득이 없는 10대가 아파트를 편법 증여받은 것으로 보고 국세청에 통보했다. 한편 국토부는 서울시와 함께 지난해 3차례에 걸쳐 서울 7개 조합 운영실태를 합동점검한 결과 시공사 입찰 및 조합 운영 등에 관련된 법령 위반사항 162건을 적발했다고 밝혔다. 이 가운데 18건은 수사의뢰, 56건은 시정명령, 3건은 환수조치, 85건은 행정지도 등 조치 예정이다. 점검 대상 7개 조합은 장위6구역, 면목3구역, 신당8구역, 잠실미성·크로바구역, 신반포4지구, 상아아파트2차, 한남3구역이다.(2020년 4월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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코로나 시대 부동산 전략, 대출규제·실물경기 위기 겹쳐

稅부담에 6월이전 급매 늘 듯, 잘 잡으면 핵심지 입성 기회

월세 나오는 다가구·오피스텔, 은행이자 이상 수익 가능할 것

수도권 청약은 여전히 매력적

 

 

한국은행이 지난달 16일 금리를 0.5%포인트 낮추면서 사상 초유의 기준금리 0%대 시대가 열렸다. 통상 금리 인하는 부동산 가격 상승을 촉발할 테지만 이번에는 상황이 다르다. 앞서 12·16 대책으로 고가 주택에 대한 대출 규제가 실행돼 `돈줄`이 막힌 데다 코로나19로 국내외 실물경기가 휘청거리고 있다. 그러나 현재 부동산 상승을 예단하기 쉽지 않더라도 코로나19가 종식된 후에는 전례 없이 풍부한 유동성이 부동산으로 쏠릴 가능성도 제기되고 있다. 대내외적으로 경기침체가 깊어가는 가운데 사상 초유의 저금리는 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까. 1일 부동산 전문가 4인에게 `제로금리 시대 부동산 생존 전략`을 물어봤다. 이들은 대체로 "금리 인하가 당장 집값 상승을 이끌 위험은 크지 않고 오히려 코로나19 충격이 오래가면 집값의 하방경직성이 깨질 수 있다"고 입을 모았다. 그러나 코로나19가 단기간에 해결된다면 "풍부한 유동성이 부동산시장을 자극할 수 있다"고 전망했다. 금리가 0%대로 떨어진 만큼, 월세가 나오는 다가구연립 등 주거용 수익형 부동산 수요가 늘 것이라는 전망도 나왔다. 또한 지금 당장 집을 사야 한다면 "6월 전에 쏟아지는 급매 물건을 잡을 것"을 추천했다. 대부분 전문가는 저금리로 인한 부동산시장 영향이 제한적일 것이라고 입을 모았다. 통상 기준금리가 낮아지면 시중에 돈이 많이 풀리고 대출 부담이 줄어 부동산 투자 수요가 늘어난다.

 

 

그러나 코로나19가 세계적 유행으로 번지면서 실물경제가 잔뜩 위축된 상황이어서 `금리-집값 반비례 공식`이 작동하지 않는다는 설명이다. 또한 이미 정부는 12·16 대책으로 `돈줄`을 죄어 놨다. 12·16 대책을 통해 9억원 초과분의 주택담보대출비율을 20%로 조이고 15억원이 넘는 주택은 담보대출을 아예 금지했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "금리 인하에 따른 투자 유인이 떨어진다. 저금리 영향력이 제한적이기 때문에 매도를 한다 한들 받을 사람이 없고, 매수도 잠시 보류하고 관망해야 한다"고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 당장 시중에 풀린 풍부한 유동성이 집값을 자극하기는 역부족이라고 설명했다. 송인호 위원은 "지금 풀린 유동성은 더 깊은 하강 국면을 막아주는 역할 정도이지 실물자산 가격을 자극할 수는 없다"면서 "오히려 현재 확실한 대체투자 수단은 부동산보다는 달러화"라고 조언했다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 저금리 시대에는 월세가 나오는 `주거용 수익형 부동산`을 추천했다. 안명숙 부장은 "은행에 맡기면 1%대 금리다. 월세가 나오는 다가구, 오피스텔은 이보다 상대적으로 높은 금리이기 때문에 투자처로 주목받을 수 있다"고 했다. 경기침체로 자영업자 등 상업시설 임차인의 실적이 나빠지고 있기 때문에 주거 목적의 수익형 부동산이 더 안전하다는 설명이다. 안 부장은 "부동산 상승기에는 자산가들이 전세를 안고 강남 아파트를 한 채 더 늘렸겠지만, 지금처럼 부동산시장이 보합인 상태에서는 월세가 나오는 다가구 투자에 더욱 주목할 것"이라고 했다.

 

 

올해 실거주 목적의 주택 매입을 고려하는 무주택 실수요자들은 수억 원 내린 강남 재건축 급매물을 눈여겨볼 만하다. 지난해까지 고공행진하던 서울 집값은 이달부터 하락세로 접어들었다. 한국감정원 주간 아파트값 동향에 따르면 서울 아파트값(3월 23일 기준)은 전주 대비 0% 보합세를 보인 가운데 강남구와 서초구 상승률은 각각 -0.14%, 송파구는 -0.1%로 강남3구가 일제히 하락세로 돌아섰다. 개포 주공 등 재건축 아파트를 중심으로 3억~4억원씩 내린 매물이 나오고 있다. 안 부장은 "게다가 세금 부담으로 오는 6월 전에 집을 처분하려는 `급매`가 나올 수 있기 때문에 4~5월을 예의주시하라"고 조언했다. 종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 안 부장은 "투자 목적으로 보유하던 강남 재건축 매물이 제일 먼저 급매로 나오기 때문에 6월 말까지 잔금을 치를 여력이 된다면 3억~4억원 싸게 나온 급매물을 잡을 수 있다"고 했다. 15억원 이하는 대출이 가능하다. 주택담보대출 금리가 낮기 때문에 실수요자는 부담을 덜 수 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 서울 지역 내 핵심 입지 아파트를 추천했다. 김 위원은 "변동성이 심화된 상황에서는 자산시장 양극화가 심해진다. 핵심 주거지 대장 아파트는 집값 하락이 덜하기 때문에 실거주라면 지금 매수해도 괜찮다"고 했다. 송 위원은 주택 수요와 지역 개발 등 펀더멘털에 의해 집값이 상승하는 곳을 추천하며 그중 한 곳으로 `세종`을 꼽았다.

 

 

송 위원은 "세종은 소득과 지역 개발, 인구 유입 등 이유로 합리적인 선에 올랐다"면서 "실거주 목적의 장기적 투자라면 펀더멘털이 강한 곳을 선택하라"고 했다. 가점이 높은 경우 청약이 기회다. 일각에선 2008년 금융위기 이후 대규모 미분양 사태를 거론하며 청약시장 전망도 회의적으로 본다. 그러나 김규정 위원은 "주요 핵심지(서울 등 수도권)에 대한 청약은 (분양가 통제 등으로) 가격이 낮게 나오기 때문에 실수요자 입장에서 이익이다. 청약시장은 코로나19와 관계없이 무조건 진입해야 한다. 오는 7월부터 분양가상한제 물량이 나오면 현저히 싼 물량이 나온다. 상황이 불안해도 청약은 경쟁률이 높을 것"이라고 했다. 저금리 시대 다주택자는 대출 이자 부담이 줄어든다. 하지만 이보다 보유세 등 세금 증가로 인한 비용이 더 크다. 이 때문에 다주택자들은 주택을 매도하거나 증여, 임대사업자 등록 중 부담을 덜 수 있는 방법을 선택해야 한다고 전문가들은 조언했다. 송 위원은 "지금은 가격 상승을 기대하기 어려운 상황이다. 아무리 저금리라 하더라도 변동성은 큰데 세금 부담은 급격히 늘고 있다. 지금은 매도 혹은 증여를 해야 한다. 현 상황에서는 다주택을 유지하고 있으면 독이 된다"고 했다. 전문가들은 올 `2분기`를 주목하고 투자 전략을 세워야 한다고 했다. 2분기 내 정부가 국내 방역에 성공하고 팬데믹 상황이 종식되면 제로금리로 형성된 풍부한 유동성이 부동산으로 넘어올 가능성이 있다. 그러나 코로나19가 장기화되면 부동산 하락은 불가피하다. 안 부장은 "(코로나19 해결로) 상반기에 모멘텀이 바뀐다면 하반기에 위축됐던 수요가 더 늘어나고 기대심리가 올려가면서 풀려 있는 자금이 집값을 끌어올릴 것"이라고 했다.(2020년 4월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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추첨기회 줄어들며 청약 포기, 월급·대출 끌어모아 집 사

최근 집구입 30대가 가장많아

 

 

문재인 대통령이 최근 신년 기자회견에서 3년 전보다 집값이 지나치게 많이 뛴 곳에 대해 가격이 `원상회복`돼야 한다고 발언하자 최근 집을 산 30대 실수요자들 반발이 커지고 있다. 문재인정부 들어 청약 추첨제가 사실상 폐지되고 분양가상한제로 청약 당첨 가점이 치솟으면서 청약을 포기하게 된 `청포세대`다. 문재인정부가 들어서자 집값이 뛰는 것을 보며 절망감을 느낀 30대들은 정부가 무려 18번이나 규제를 내놓았지만 모두 시장에 역행하면서 집값이 치솟는 모습을 봐왔기 때문에 이들 중엔 계속 지켜보다가 참다못해 결국 낡은 집을 매수한 사람도 꽤 많다. 이런 상황에서 문 대통령이 아파트 가격을 3년 전 수준으로 낮춰야 한다고 주장하자 집값 하락에 대한 염려로 반발심이 높아지는 것. 20일 부동산 업계에 따르면 최근 2~3년간 기존 아파트를 매수한 30대들이 문 대통령의 `원상회복` 발언과 강기정 청와대 정무수석의 거래허가제 언급 이후 시세 하락에 대한 큰 불안감과 정부의 무리한 규제에 대한 강한 불만을 표출하고 있다. 정부가 연이은 정책 실패(규제 발표)로 되레 집값을 올려 놓고 뒤늦게 반시장·반헌법적인 규제까지 들먹여 애먼 30대 1주택자만 피해자가 되고 있다는 것이다. 한국감정원에 따르면 30대는 지난해 10월 기준 서울 아파트 구매자 연령대 비중에서 1위(31.2%)를 차지할 정도로 아파트 주요 구매층으로 떠올랐다.

 

 

상당수 30대는 문재인정부가 전용면적 84㎡ 이하 아파트에 100% 가점제를 도입하면서 청약을 일찌감치 포기하고 월급으로 어렵게 모은 목돈과 이른바 `영끌대출`(신용대출과 함께 주택담보대출비율(LTV) 최대 한도까지 주택담보대출을 받는 행위)을 통해 내 집 마련을 한 사례가 많다. 기존 아파트를 매수한 30대들은 투자자(다주택자)들이 보유하던 매물을 신고가를 경신하면서까지 매수한 경우가 많아 정부의 뒤늦은 강력 규제에 대한 불만이 크다. 실제로 30대의 서울 아파트 구매 비중은 집값이 급등하기 시작한 지난해 하반기부터 30%대로 치솟아 사실상 서울 집값 상승을 이끌었다고 볼 수 있다. 지난해 말 집을 마련한 마포구의 김 모씨(38)는 "가점이 모자라 추첨제가 적용되는 중대형 평형에만 계속 청약을 넣어 보다 번번이 떨어져 결국 기존 구축 아파트를 신고가에 매수했다"며 "정부가 어렵게 집 한 채 마련한 실수요자까지 투기꾼으로 몰아 되레 집값을 떨어뜨려야 한다니 어이가 없다"고 말했다. 지난해 말 강서구 아파트를 가계약한 이 모씨(35)는 "전세로 살다가 매일 집값이 오르는 것이 두려워 어렵게 대출을 받아 매수를 결정했다"며 "정부가 강제로 가격을 낮추고 거래까지 막겠다고 하니 가계약금 500만원을 포기해야 할지 고민된다"고 말했다.(2020년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산대책 후폭풍, 9억대 거래 잠실 엘스 84㎡, 한달새 최고 11억 중반 호가

대출안돼 집 못사자 전세로, 재건축 규제로 공급은 막혀

전월세상한제 등 후속대책땐, 집주인 선제적으로 올릴수도

 

 

# 잠실 엘스 84㎡에 살고 있는 직장인 김 모씨(38)는 내년 3월 전세계약 만기를 앞두고 지난 19일 집주인이 갑자기 전세금을 2억원 올려달라고 요구해 밤잠을 설치고 있다. 김씨는 "지난해 급등하는 집값에 놀라 인근 지역 아파트를 급히 매수하긴 했지만 내년 말까지는 세입자 전세계약 때문에 내 집에 입주도 불가능한 상황"이라며 "9억원 이상 주택 보유자는 신규 전세대출도 안된다고 하니 내년 3월까지 2억원을 마련하지 못하면 꼼짝없이 길에 나앉을 판"이라고 말했다. 본격 이사철을 앞두고 12·16 부동산 대책이 기습 발표되는 바람에 전세 가격 상승세에 기름을 부은 격이어서 세입자들이 충격에 빠졌다. 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억8000만원 신고가에 전세계약됐다. 이 매물이 거래된 뒤 호가는 더 뛰어 10억5000만~11억원에서 형성된 상태다. 트리지움 84㎡형은 지난 14일 이미 전세 가격 10억5000만원을 찍었다. 서초구 대표 고급 단지 `반포 아크로리버파크`도 12·16 대책 이후 지난 18일 전셋값 최고 기록을 갈아치웠다. 84㎡형 매물이 직전 최고가보다 3500만원 오른 신고가 15억8500만원에 계약됐다. 인근 중개업소 관계자는 "중소형 매물이 없어 전용면적 84㎡의 경우 한강뷰가 안 나오는 물건조차 호가가 16억원까지 올랐다"고 귀띔했다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다.

 

30·40대 젊은 부부 세입자들이 많이 거주하는 마포구도 전세 매물이 귀하다. 지난 8월부터 입주를 시작한 마포구 신촌숲아이파크 84㎡는 지난 9월 6억5000만~7억원 선이던 전세 가격이 매물이 마르면서 불과 3개월 만에 8억5000만~9억원으로 2억원가량 뛰었다. 마포래미안푸르지오는 84㎡ 전세 가격이 한 달 새 5000만원 이상 오른 8억원 이상으로 나오고 있다. 이 같은 `전세대란` 분위기는 입시제도 개편 이슈에다 겨울철 이사 수요가 겹쳐 이미 전세 가격이 불안했던 가운데 이번 12·16 대책까지 기습적으로 발표돼 상승세를 자극한 것으로 풀이된다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 11월에만 0.41% 올라 2015년 12월(0.76%) 이후 4년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 무엇보다 12·16 대책으로 향후 전·월세 공급물량이 급감할 것으로 우려된다. 우선 이번 대책에 15억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지 등 강도 높은 대출 규제가 포함되면서 매수 대기자들이 전셋집에 그대로 눌러앉아야 할 가능성이 높아졌다. 또 양도세 과세(장기보유특별공제) 기준에 실거주 요건이 추가되면서 전세를 줬던 집주인들이 거주기간을 채우기 위해 기존 전세 기간이 끝나면 본인 소유 집에 들어가려고 할 가능성도 높다. 이미 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 각종 정비사업 규제 탓에 재건축·재개발 사업이 지연되면서 신축 전세 물량 공급 축소까지 피할 수 없을 전망이다. 집주인들이 공시가 상승과 종합부동산세율 상향 등으로 늘어나는 보유세 부담을 세입자에게 전가할 것이란 우려가 현실화하고 있다.

 

 

김은진 부동산114 리서치팀장은 "그간 매매 가격에 비하면 전세 가격이 거의 안 올랐는데 그 격차를 메우던 중에 이번 대책 발표까지 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다"며 "정부가 급하게 후속 조치로 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 정책 도입 전에 전세 가격을 선제적으로 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것"이라고 분석했다. 이처럼 전세시장이 뜨거워진 반면 매매시장은 완전히 관망세로 돌아선 분위기다. 특히 이번 대책 직격탄을 맞은 강남권 아파트 시장은 일단 거래가 사실상 중단된 상태다. 집주인들은 늘어난 보유세 부담을 계산하며 매도·보유 여부를 놓고 이해득실을 따지느라 바쁘고, 매수 예정자들은 대출 규제로 자금 마련이 어려운 데다 향후 집값 하락을 기대하며 시장 상황을 지켜보는 분위기다. 쉽게 말해 `사지도 팔지도 못하는` 것이다. 강남구 도곡동의 한 중개업소 관계자는 "원래 강력한 규제가 나오면 한 달 정도 관망세가 이어지는 것이 보통"이라며 "현금 부자들은 매수 기회를 노리고 있지만 집주인들도 이번 규제 때문에 갑자기 싸게 팔 생각은 없는 것으로 보이기 때문에 당분간 거래가 성사되기 힘들 것"이라고 말했다.

 

 

이 같은 관망세는 일단 올 하반기 불붙었던 서울 아파트 거래 시장에 제대로 찬물을 끼얹은 분위기다. 지난 20일 진행된 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 `개포 디에이치 아너힐스`의 보류지(미매각 물건)는 5가구 매각에서 1가구(전용 106㎡)만 낙찰되고 나머지는 모두 유찰되기도 했다. 최저 입찰금액이 27억~38억원으로 시세 수준보다 높게 책정된 데다 12·16 대책 이후 집값 하락에 대한 우려와 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지 등이 미분양에 영향을 미쳤다. 대출 규제 대상에서 제외된 강북권의 9억원 이하 아파트 중에는 반사이익을 기대해 호가를 높인 매물도 일부 나왔지만 실제 거래로 이어지진 않고 있다. 성북구의 한 중개업소 대표는 "전용 59㎡ 시세가 9억원 이하인 아파트들도 거래 없이 조용하다"며 "대책 이후 5000만원가량 올려 내놓은 매물도 가끔 있지만 매수세 자체가 움츠러들어서 거래가 잘 안 된다"고 설명했다. 현지 중개업소들은 양도세 중과 배제 혜택을 받는 다주택자의 매물 출회가 내년 설 연휴 이후에 본격화할 것이라고 예상한다. 다만 정부가 양도세 중과 배제 대상을 10년 이상 보유 주택으로 한정하면서 생각보다 매물이 많지 않을 것이라는 관측도 많다.(2019년 12월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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대입제도 개편 발표한 이후, 학군 수요에 전세가도 급등

서울 집값 24주 연속 상승, 정부 "엄중하게 보고있다"

 

 

서울 아파트 값이 강남과 목동을 중심으로 또다시 뛰어올랐다. 민간택지 분양가상한제 실시 등 주택 공급을 옥죄는 규제에 대입제도 개편으로 학군이 중요해지면서 시중에 넘치는 유동성이 서울 핵심지 아파트로 몰리는 모양새다. 현 정부 들어 부동산대책을 총 17차례 내놨던 정부는 이르면 다음주에 또다시 범정부 차원의 추가 정책 발표를 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 12일 한국감정원에 따르면 이번주(9일 기준) 서울 아파트 값은 한 주 새 0.17% 올랐다. 이는 24주 연속 오름세이자, 지난해 9·13부동산대책 이후 가장 큰 상승폭이다. 강남과 목동 등 핵심 주거지역을 중심으로 매수세는 꾸준한 반면 매물 부족이 심화되면서 소수의 신고가 거래가 또다시 호가를 끌어올리는 악순환이 반복되고 있다. 서울 지역별로는 양천구 아파트값이 0.54%로 가장 많이 올랐다. 상승폭도 지난주 0.31%에서 0.23%포인트를 더 키우며 서울 25개 구 가운데 최고를 기록했다. 학군 수요에 재건축 안전진단 신청 등 개발 기대감이 더해진 결과다. 특히 강남 아파트 값 급등으로 장기 대체 투자처를 찾는 여유 자금이 목동 신시가지 아파트 단지로 몰리는 양상이다.

 

 

강남구(0.29%), 서초구(0.25%), 송파구(0.25%), 강동구(0.21%) 등 강남 4구도 지난주보다 상승폭을 키우며 아파트값 급등세를 이끌었다. 특히 강남구는 삼성동 현대자동차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC) 건축 허가 등 개발 호재 기대감이 영향을 줬다. 서울 전셋값도 지난주 0.10%에서 0.14%로 상승폭을 확대하며 아파트 값을 밀어올리고 있다. 학군 수요가 몰리는 강남구·양천구·서초구 등에서 전셋값이 많이 올랐다. 지난달 6일 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 핀셋 지정했음에도 이후 집값 상승세가 거세지면서 정부가 또다시 `추가 대책` 카드를 만지작거리고 있다. 현재로선 가장 가능성이 높은 대책은 분양가상한제 적용 지역을 대폭 확대하는 것이다. 현재 서울 강남권을 중심으로 27개 동만 지정됐지만 최근 집값 움직임이 심상치 않은 목동이나 경기도 남부 과천·성남·하남·광명 등이 추가될 것이 유력하게 점쳐진다. 극단적으로는 전국 31개 투기과열지구 전체로 확대될 가능성도 거론된다.(2019년 12월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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길음 뉴타운 33평형 12억 돌파… 신길도 5개월새 3억 올라 13억

 

 

민간택지 분양가 상한제 발표 이후 서울 아파트값이 더 큰 폭으로 오르고, 집값 상승세도 강남권을 넘어 강북 뉴타운 등 서울 전역으로 확산하고 있다. 정부가 과열된 서울 집값을 잡겠다며 꺼내 든 분양가 상한제 카드가 재건축·재개발 사업을 지연시키고 향후 아파트 공급을 부족하게 할 것이란 불안감을 자극하면서 도리어 집값이 치솟고 있다. 정부의 분양가 상한제라는 '극약 처방'이 단기 효과조차 내지 못한 채 부작용만 드러내고 있는 것이다. 5일 한국감정원에 따르면, 이달 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올라, 지난해 9월 24일 이후 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 서울 아파트값은 지난 7월 상승세로 돌아선 이후 23주 연속 상승세를 이어가고 있다.

 

 

지난달 6일 정부가 서울 강남 4구와 '마·용·성(마포·용산·성동구)', 영등포구 등 27개동에 분양가 상한제를 적용하겠다고 발표한 이후, 아파트값 상승 폭이 매주 커지고 있다. 서울 곳곳에서는 최고가 기록을 경신한 아파트들이 속출하고 있다. 영등포구 신길동 신길뉴타운과 성북구 길음뉴타운에서 실거래 가격(전용 84㎡)이 처음으로 각각 13억원, 12억원을 돌파하는 등 비교적 새 아파트에 속하는 뉴타운 새 아파트들이 신고가를 경신했다. 집값이 뛰면서 정부가 '고가 주택'으로 분류하는 9억원 이상(시세 기준) 아파트는 지난해 말보다 약 6만 가구 증가해 서울 전체 아파트의 35%를 넘어섰다.(2019년 12월 6일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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