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8~10월 전국서 84752세대 입주수도권 49217세대

서울 입주단지 대부분 ``대 프리미엄 붙어

 

최근 새 아파트 선호현상이 확산되는 가운데 이달부터 오는 10월 석달 동안 전국에서 입주 예정인 아파트는 84752세대에 달하는 것으로 나타났다. 최근 국토부가 발표한 입주 자료에 따르면 8~10월 수도권에서 49217세대가 입주할 예정이다. 이는 5년 평균(42000세대)과 전년동기(65000세대)보다 각각 16.2%, 24.6% 줄어든 수치다. 반면, 이 기간 서울(15404세대) 입주물량은 74,5%(5년 평균 9000세대)37.7%(전년동기 11000세대)로 증가한다. 수도권 입주물량을 세부적으로 보면 강동구 고덕동이 4932세대로 가장 많고, 이어 평택시 신촌동 2803세대 고양시 장항동 2038세대 성북구 장위동 1562세대 용인시 기흥구 1345세대 마포구 대흥동 1248세대 순으로 집계됐다. 서울은 재건축 및 뉴타운 지역, 경기도는 택지지구 위주로 입주 물량이 몰린 게 특징이다. 수도권을 제외한 지방에선 세종시(2252세대), 충주시 호암동(2176세대), 순천시 신대동(1464세대), 청주시 흥덕구(1495세대), 부산시 동래구(1384세대), 경남 양산시(1240세대) 등지에서 1000세대 이상 입주할 예정이다.

 

입주 아파트 얼마나 올랐나

서울의 경우 강남북 할 것 없이 분양가보다 ``대의 프리미엄(웃돈)이 붙은 것으로 나타났다. 실제 이달부터 입주를 시작하는 `디에이치 아너힐즈`(개포주공3단지 재건축)는 현재 전용 84의 시세가 23억원 안팎(국토부 자료 참고)에 형성돼 있다. 이 단지의 일분분양분의 분양가는 전용 84기준 144900~146800만원으로 오름폭이 9억원에 육박한다. 한 달 뒤인 9월 입주를 앞둔 `고덕그라시움`(고덕주공2단지 재건축)은 최근 전용 5984이 각각 98000만원(20), 12380만원(6)에 거래됐다. 이 주택형은 분양가가 전용 59최고 66900만원, 전용 8482800만원이었던 것을 감안할 때 수억원의 웃돈이 붙었다. 이같은 상황은 강북구도 마찬가지다. 마포구 신수동에서 2016년 분양한 `신촌숲 아이파크`의 경우 전용 59최고금액 기준 63900~65900만원, 전용 8478300~81500만원에 분양가가 책정됐다. 이곳에선 지난 6월 실거래 신고된 금액은 전용 5984가 각각 112000만원(29), 13760만원(16)으로 일반분양가 대비 4~5억원의 웃돈이 형성됐다.

 

다음달 입주하는 장위뉴타운 `래미안 장위 퍼스트하이`도 전용 116분양권이 지난 6월 말 분양가(고층 기준, 63900만원)보다 약 37000만원 오른 101230만원에 거래됐다. 54400만원이 최고 분양가였던 전용 84도 지난달 76740만원(8)에 실거래됐다. 지방에선 분양열기가 뜨거운 대전, 대구, 광주 이른 바 `··` 지역의 입주 단지에 적잖은 웃돈이 붙었다. 이달 입주를 시작하는 대전 서구 복수동 `복수센트럴자이` 전용 84의 현재 분양가 대비 1억원 가량 붙어 시장에 나오고 있으며, 대구 수성구의 `범어 센트럴 푸르지오` 전용 84의 매매가격은 8억원 중후반대로 분양가보다 무려 3억원가량 올랐다. 광주 서구 농성동 `SK뷰 센트럴`은 지난 6월 전용 84(13) 매물이 48500만원에 거래됐다. 이 주택형의 최고 분양가가 최고 37300만원인 걸 감안할 때 1억원가량 뛰었다.(2019810일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

개포주공1 배정물건 26억 거래같은평형 일반물건은 16억대

 

 

  강남권에서 인기가 높은 펜트하우스의 가격은 얼마나 할까. 펜트하우스는 희소성이 있는 데다 거래가 거의 되질 않아 정확한 시세를 측정하기 쉽지 않다. 하지만 최근 강남구 개포동 재건축대상 아파트에서 힌트를 얻을 수 있는 거래가 이뤄졌다. 국토교통부 실거래가에 따르면 지난달 18일 개포주공1단지 전용 179펜트하우스를 배정받은 전용 61.526억원에 거래됐다. 같은 달 펜트하우스가 아닌 평형에 배정된 같은 전용 61.5165000만원에 거래된 것과 비교하면 95000만원 비싸다. 10억원에 가까운 프리미엄이 붙은 것은 펜트하우스가 그만큼 희소하기 때문이다. 개포주공1단지는 재건축을 거쳐 최고 35, 6642가구의 고층 대단지로 탈바꿈하지만, 이 중에서 펜트하우스는 전용 1568가구, 전용 17223가구에 불과하다.

 

 

  현재 호가와 조합원 추가분담금을 종합했을 때 개포주공1단지 펜트하우스에 입주하기 위한 최종 부담액은 전용 156가 약 39억원, 전용 17941억원 선으로 추정된다. 이번에 거래된 전용 179펜트하우스는 추가분담금 153700만원이 들고, 45억원 호가가 붙은 전용 15655000만원을 환급받는 조건의 물건이기 때문이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "강남지역 펜트하우스는 물량 자체가 매우 적고 거래도 뜸해 시세는 의미가 없다"고 말했다. 인근 개포주공2단지 재건축 '래미안 블레스티지'의 경우 2015년 조합원 분양 당시 전용 141.7펜트하우스가 19억원, 전용 175.8242000만원에 분양된 후 입주권 거래가 전무하다.(201762일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

  KB국민은행 도곡스타PB센터 박 모 수석부동산전문위원은 서울머니쇼 강연에서 재건축·재개발 위주로 올해 하반기 수도권 부동산시장이 견조한 흐름을 이어나갈 것으로 전망했다. 박 모 위원은 "서울과 수도권 부동산은 최근 26개월째 상승해 온 만큼 쉬어갈 때도 됐고 대출 규제 등 위축 요소가 있다"면서도 "하반기에도 재건축·재개발이 주택시장을 뒷받침할 것"이라고 말했다. 부동산조사업체 닥터아파트에 따르면 서울에서는 다음 달 이후 개포주공3단지를 재건축하는 디에이치 아너힐즈를 비롯해 올해에만 재건축·재개발 33개 단지가 분양될 예정이다. 36146가구 규모로 이 중 일반분양분은 16863가구. 다음 달에 분양되는 디에이치 아너힐즈는 일반분양분이 73가구에 불과하지만 분양 성패가 강남 재건축시장에 주는 영향은 클 전망이다.

 

  박 모 위원은 "래미안 블레스지티 분양 성공으로 인근 지역에 기대심리가 확산되고 있다"고 진단했다. 앞서 개포주공2단지를 재건축한 래미안 블레스티지는 3.33760만원이라는 높은 분양가에도 지난달 계약 8일 만에 '완판'에 성공했다. 2만가구 규모로 재건축되는 개포동은 전체 가구의 70%가 중소형이기 때문에 젊은 층 유입이 늘 것이라는 게 박 모 위원의 분석이다. 그는 "구매력이 왕성한 젊은 인구가 6만명 유입되면 개포1동 우체국 인근과 개포동 역세권을 중심으로 양재천까지 상권이 활성화될 가능성이 높다"며 상권 발전 기대감도 강조했다.

 

  반포·잠원동 지역은 오는 8월 분양 예정인 잠원 한신 18차 재건축 등을 중심으로 한강변 중심 시대를 맞이할 것으로 보인다. 박 위원은 "이미 신반포 한신1차를 재건축한 아크로리버파크가 지하철 이면 중심이던 반포 주택시장 판세를 한강변 중심으로 바꾸기 시작했다"고 분석했다. 그는 이어 반포주공1단지를 '재건축의 블루칩'으로 꼽았다. 그는 "반포주공1단지는 저층인데도 중대형이라 재건축 시 현재 3590가구에서 6000여 가구로 늘릴 수 있어 수익성이 클 것"이라고 말했다.

 

  강남 대치·도곡동 일대 중층·중대형 단지인 우성·선경·미도아파트는 중대형 재건축이 적합하다고 진단했다. 이들 단지의 경우 기존 중대형 아파트를 소형 아파트 두 개로 재건축하는 '1+1 재건축'은 적합하지 않다는 지적이다. 박 위원은 "우성·선경·미도아파트는 중대형으로 재건축되면 2002~2004년 준공된 타워팰리스에서 이주 수요가 발생해 가치가 극대화될 것"이라고 전망했다. 은마아파트는 '용적률의 딜레마'를 지적했다. 은마아파트는 현재 200%로 용적률이 높아 용적률을 최대치인 300%까지 올려도 100%포인트밖에 늘어나지 않기 때문이다. 박 위원은 "은마아파트는 3.3당 분양가가 5000만원은 돼야 사업성 확보가 가능할 것으로 예상된다"고 말했다. 고덕지구에서는 다음달 2단지에서 2021가구가 일반분양되고, 하반기에는 3단지에서 1397가구가 분양될 예정이다. 분양가는 3.32000~2100만원으로 예상된다. 박 위원은 "이미 분양한 고덕시영은 5월 현재 프리미엄이 3000~4000만원 붙어 있다"면서 "15000명 유입 효과가 있는 고덕상업업무복합단지가 2018년 개발되는 것도 호재"라고 꼽았다.

 

  둔촌주공은 12000가구로 단일 단지로는 최대 규모인 데다 교육, 교통, 주거, 편의 환경이 잘 갖춰져 있어 미래 가치가 높다. 현재는 지하철이 5호선밖에 없어 강남 접근성이 떨어지지만 20189호선이 개통되면 강남까지 15~20분이면 도착할 수 있다. 하남 미사에서는 연면적 44로 국내 최대 쇼핑몰인 스타필드가 오는 9월 개장하는 것을 비롯해 2018년 지하철 5호선 연장선 개통이 호재다. 미사의 분양가는 3.31300~1400만원 선이었지만 이미 시세는 1500만원대로 올랐다. 박 위원은 "위례신도시와 비교하면 하남 미사가 입지도 더 좋고 분양가도 3.3300만원 정도 더 저렴하다"고 말했다.

 

  위례신도시 분양가는 3.31600~1800만원이었지만 지금은 2000만원까지 올랐다. 박 위원은 "3.3당 잠실 3000만원, 가락시영 2600만원, 위례 2000만원 수준이 유지될 것"이라며 "잠실이 상승하면 위례도 오를 수 있다"고 전망했다. 다만 위례는 군부대 이전이 완료되지 않은 데다 지역이 서울 송파구와 경기 성남·하남시 3개로 나뉘어 학군이나 치안 관할이 달라 행정적인 불편이 예상된다. 11'마포로6구역 SK VIEW'가 분양되는 마포 지역은 강북에서 재개발이 가장 빨리 진행되면서 인근 가격을 선도할 전망이다.(2016년 5월 16일 매일경제 기사 참조)