04-23 23:28

 
 

 

 

2·4대책 청약 `빛좋은 개살구`, 9억초과는 민간분양도 드물어

경쟁 치열해 당첨 확률도 `뚝`, 3040 "청약 희망고문 이제 그만“

청약광풍에 기록적 초기분양률, 작년 서울 6개월내 완판 100%

 

 

정부가 지난 4일 주택 공급 대책을 발표하며 9억원 초과 공공분양에 대해서는 소득 요건을 보지 않겠다고 밝혔지만, 최근 3년간 9억원이 넘는 공공분양 아파트가 단 한 채도 없었다는 점에서 3040의 패닉바잉을 막는 `희망고문`에 불과하다는 지적이 나온다. 14일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 최근 3년간 서울과 경기도에서 공공분양한 아파트 가격을 전수조사한 결과, 이 기간 9억원 넘는 가격에 분양된 아파트는 전무했다. 6억원 초과~9억원 이하에 분양한 공공분양 아파트는 2018년 0가구에서 2019년 327가구, 2020년 1772가구로 늘었지만, 분양 비중은 2019년 2%, 2020년 17%에 그쳤다. 기준층을 기준으로 분양가를 산정했고, 기준층이 명시되지 않은 경우 가구 공급이 많은 중간층을 기준으로 조사했다. 최근 3년간 서울과 경기도의 공공분양 아파트는 3억원 초과~6억원 이하가 많았다. 이 가격대에 분양한 아파트는 2018년 3100가구, 2019년 1만6445가구, 2020년 6866가구였다. 비중으로는 2018년 86%, 2019년 82%, 2020년 64%다. 문재인정부 들어 아파트값이 급등하며 지난해 6억원 초과~9억원 이하 분양 아파트가 늘었음에도 불구하고 9억원을 넘는 공공분양가는 없었다.

 

청약 대기자인 30대 박 모씨는 "정부가 작년 9월 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부가 6억원 이상 아파트를 구입하는 경우 맞벌이 기준 소득 요건을 140%까지 완화해준다고 했지만, 작년 말 공급된 위례와 과천 신혼희망타운 중 정작 분양가격이 6억원을 넘는 아파트는 과천 59A형 단 1곳에 불과했다"고 토로했다. 그는 "정부가 `고가 아파트`로 규정한 9억원 초과 아파트가 공공분양될 가능성이 낮을뿐더러 나와도 경쟁이 치열해 당첨 확률이 매우 낮을 것"이라며 "분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출도 나오지 않는데 결국 현금 부자가 유리하다"고 낙담했다. 정부가 정한 고가 아파트 기준인 `9억원 초과` 아파트를 서울 등 투기과열지구에서 살 경우 주택담보대출비율(LTV)은 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 분양가가 9억원을 넘으면 공적보증을 통한 중도금 대출을 받을 수 없다.

 

청약 광풍에 서울 아파트 초기 분양률(분양 후 3∼6개월 내 계약 비율)이 지난해 처음 100%를 기록했다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 초기 분양률 동향에 따르면 서울은 지난해 1~4분기 4분기 연속 초기 분양률이 100%를 기록했다. 작년에는 민간택지에도 분양가상한제가 적용돼 서울에서 9억원 넘는 민간분양은 희소했다. 지난해 역대급 청약 경쟁률을 기록한 `서초 자이르네` 전용면적 59㎡ 분양가는 7억7000만원이었고, `힐스테이트 강일` 전용 84㎡는 6억9980만~7억9520만원이었다. 작년 8월 분양한 `DCM 아트포레자이` 전용 59㎡ 분양가는 5억2700만원, 전용 84㎡는 7억700만원이었다. 지하철역과 인접한 `힐스테이트 천호역 젠트리스` 전용 84㎡가 10억4780만원에 분양했다. 소득 요건을 보지 않는 9억원 초과 아파트가 분양될 가능성은 높지 않다는 게 전문가 중론이다. 서울 강남 분양시장 `최대어`로 꼽히는 서초구 반포동 `래미안 원베일리`(신반포3차·경남아파트 재건축) 전용 59㎡(약 24평)가 13억~14억원에 분양될 것으로 예상되는 점을 고려하면 더욱 그렇다.(2021년 2월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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작년 11월부터 올해 11월까지 6억3812만원→8억360만원으로 26%↑

같은 기간 강남은 10억3386만원에서 12억2460만원으로 18%↑

 

 

지난 달 강북 아파트 평균 매매가격이 처음으로 8억원을 돌파한 것으로 나타났다. 17일 KB국민은행의 주택가격동향 자료에 따르면, 지난 11월 강북지역(한강 이북 14개구)의 아파트 평균 매매가격은 8억360만원으로, 강북 아파트 평균 매매가가 8억원을 상회하는 것은 관련 통계를 시작한 2008년 12월 이후 처음이다. 강북지역 아파트 평균 매매가격은 작년 11월 6억3812만원에서 울해 11월 8억360만원으로 1년 새 1억6548만원(26%)이나 뛰었다. 이는 강남지역 상승률(18%, 10억3386만원→12억2460만원)을 훌쩍 뛰어 넘는 수준이다. 아파트 거래량도 강북지역을 중심으로 크게 늘고 있다. 지난 11월 서울 25개 자치구 중 아파트 거래가 가장 많은 이뤄진 곳은 노원구로 461건(서울부동산정보광장 자료 참고)이 체결됐다. 이어 ▲구로구 391건 ▲강서구 320건 ▲강남구 307건 ▲송파구 258건 ▲강동구 242건 ▲도봉구 239건 순으로 집계됐다.

 

 

아울러 강북과 강남지역 간 평균 아파트 매매가격 격차는 더욱 확대되고 있다. 2018년 11월 기준 3억9649만원이었던 강북과 강남지역간 아파트 가격 격차는 작년 11월 3억9574만원으로 다소 줄어 들다 올해 11월 다시 4억2100만원으로 격차가 더 벌어졌다. R&C연구소 양지영 소장은 "집값 상승에 대한 불안요소가 해소가 되지 않고, 전세난이 점차 심각해지면서 패닉바잉에 따른 아파트 매수세가 지속되고 있다"면서 "집값이 떨어진다 혹은 좋은 입지의 충분한 공급에 대한 시그널을 주지 못한다면 상대적으로 저렴한 강북지역과 수도권 외곽지역의 집값 상승세는 당분간 계속될 수 있다"고 전망했다.(2020년 12월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

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임대차법 후 전세난 심화에, "서울보다 싸니 일단 사자“

수요자들 고가매물 사들여, 경기도 9억이상 매매거래

1월 303건, 11월엔 847건, 비중도 1%서 5%대로 늘어

하남·화성·부천도 9억 속출

 

 

경기도에서 9억원 넘는 아파트 매매 거래 건수가 연초 대비 3배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매가가 연일 신고가를 경신하는 가운데 경기도 아파트값도 껑충 뛴 데다 전세난에 지친 세입자가 매수로 전환하면서 고가 아파트 거래가 늘어난 것으로 분석된다. 지난 11일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 올해 경기도 아파트 가격 구간별 매매 거래를 분석한 결과, 올해 초 303건이었던 9억원 이상 아파트 거래는 11월 874건을 기록하며 3배 가까이 늘었다. 전체 거래 대비 비중도 1월 1.5%에서 지난달 5.1%로 3.4배나 늘었다. 지난달은 아직 신고 기한(30일)이 20일가량 남았다는 점을 감안하면 9억원 이상 아파트 거래는 더 늘어날 가능성이 크다. 거래 건수는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석해 가공했다. 전문가들은 서울 아파트값이 치솟자 상대적으로 저렴한 경기도로 매수 수요가 몰리면서 경기도 고가 아파트 거래가 급등한 것으로 분석했다. 경기도 내 9억원 이상 아파트 거래는 올해 1월 303건으로 경기도 전체 아파트 거래 중 1.5%에 불과했다.

 

 

2월엔 513건으로 소폭 늘었지만 전체 거래가 기존 2만건에서 3만건으로 크게 늘어났기 때문에 전체 거래에서 차지하는 비중은 1.6%에 그쳤다. 이후 3~5월 경기도 아파트 거래 자체가 줄며 9억원 이상 아파트 거래 비중은 1~2%대를 유지했다. 이 같은 분위기는 6월부터 급변했다. 정부가 6·17 부동산 대책을 발표한 후 9억원 이상 아파트 거래는 1548건으로 급등하며 전체 거래 중 4.4%를 차지했다. 경기도 아파트 전체 거래 건수도 3만3306건으로 늘었다. 그간 정부 대책이 나올 때마다 집값이 더 올라 규제에 되레 불안해하는 실수요자들이 내 집 마련에 나섰기 때문이다. 7월에도 공포에 기인한 매수 행위인 `패닉바잉`이 이어지며 9억원 이상 아파트 거래 건수는 1187건, 거래 비중은 올해 최고치인 5.3%를 기록했다. 이후 7월 말 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행되며 전체 거래 건수가 반 토막 났지만 9억원 이상 거래 비중은 줄어들지 않고 8~10월 4%대를 유지했다. `서울보다 싸다`는 인식과 함께 앞으로 더 오를 것이라는 기대심리가 작용한 것으로 보인다. 11월 전체 아파트 거래 건수는 1만6421건으로 전월보다 약 500건 줄어든 반면, 9억원 넘는 아파트 거래 건수는 173건이나 늘었다. 부동산114에 따르면 올해 경기도 9억원 이상 아파트 가구 수 비중도 연초 4.2%에서 11월 말 7.2%로 크게 늘었다.

 

 

연초 9억원 이상 아파트 거래가 과천, 분당, 수원 등에 집중됐던 반면, 11월에는 분당 거래가 압도적으로 많은 가운데 하남, 부천, 파주, 화성, 광명 등 지역을 망라했다. 지난달 26일 경기 고양시 백석동 요진 와이시티 전용 103㎡는 12억9000만원에 거래됐다. 10월 19일 같은 전용면적 매물이 10억9500만원에 거래된 것을 감안하면 한 달 새 매매가격이 2억원 가량 오른 셈이다. 경기도 고가 아파트 거래가 늘어난 이유로는 임대차2법 시행으로 서울 전세난이 심해지자 경기도 아파트 매수로 발길을 돌린 수요가 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 여기에 최근 조정대상지역 지정을 피한 파주에 부동자금이 몰리는 한편, 판교와 광교에 비해 상대적으로 저평가된 분당에 `순환매` 장세가 나타난 것도 영향을 미쳤다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "서울 거주자들이 경기도로 대거 유입되면서 집값 상승에 영향을 미친 것으로 보인다"고 설명했다. 그는 이어 "전세난에 지친 세입자들이 매수로 돌아선 영향도 크다"고 분석했다.(2020년 12월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세대출 올해 14조 급증, 5대銀 잔액 94조…100조 눈앞

장마·휴가철에도 한달새 2조↑, 집주인 예금금리 3~4배 받는

반전세·월세 선호현상 심화, 전세대출 받은 반전세 세입자

월세 분류돼 통계왜곡 현상도, 혼돈의 부동산시장

 

 

정부가 전세대출을 옥죄는 규제를 내놨지만 시중에서 전세대출은 오히려 급증하는 `규제의 역설`이 현실화됐다. 정부 규제 시행 전에 전세대출을 받아 이 돈으로 집을 사려는 사람이 급증했고, 전세가격이 급등하면서 오히려 대출을 늘리는 효과를 가져왔다. 여기에 보증금을 내고 월세를 지급하는 반전세도 보증금이 급상승해 전세대출을 늘리는 효과를 가져온 것으로 분석됐다. 전세대출의 급증은 주택 가격의 변동이나 소득 감소로 상환능력이 떨어질 경우 `전세푸어`를 대거 늘릴 수 있다는 점에서 시장의 불안 요인이 될 전망이다. 전세대출 급증 현상의 원인으로는 먼저 전세대출까지 끌어다 주택을 사려는 `패닉바잉`이 현실화한 점이 꼽힌다. 전세 거래량은 줄었지만 주택 거래량은 정부 규제와 동시에 크게 늘어난 점이 이를 반영한다. 특히 3040 무주택 실수요자들이 정부 규제 전에 전세대출을 받아 집을 사는 `갭투자` 영향도 두드러진 것으로 분석된다. 한국은행 관계자는 "무주택 실수요자들이 `지금 아니면 집을 못 산다`며 전세대출을 받아 주택 구입에 보태는 경우가 많았을 것으로 보인다"고 말했다. 정부가 이를 막겠다며 `6·17 부동산 대책`에 따라 투기지역·투기과열지구에서 전세대출을 받은 후 시가 3억원 초과 아파트를 샀을 때 전세대출을 즉시 갚도록 하는 규제를 도입했지만, 규제 적용 대상이 지난달 10일 이후에 전세대출 신청, 규제 대상 아파트를 구매한 경우여서 아직 대출이 적극적으로 회수되지 않았다는 해석도 나온다.

 

 

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "주택담보대출은 자금조달계획서, 소득 등 요건이 까다롭지만 전세대출은 비교적 쉽게 나왔다"며 "올 상반기에는 전세를 살고 있는 30대 실수요자들이 전세대출을 받아 갭투자를 통해 내 집 마련에 뛰어드는 현상이 뚜렷했다"고 분석했다. 전셋값 급등도 전세대출 증가의 원인으로 지목된다. 아파트 전세는 최근 매물 자체가 없는 `제로(0) 단지`가 속출하다 보니 `부르는 게 값`이 됐다. 2100가구 규모 수원 힐스테이트영통은 9일 전세 매물이 달랑 한 건이다. 1000가구 규모 역삼래미안은 전세가 4건밖에 없다. 인근 부동산 관계자는 "중복 매물을 빼면 3~4개가 전부"라고 했다. 송파 헬리오시티는 전용 84㎡ 전세 호가가 10억~10억5000만원이다. 6월만 해도 8억원 후반대였는데 2개월도 안 돼 2억원 가까이 올랐다. 직장인 이 모씨는 "12월 이사를 앞두고 전세를 알아보고 있는데 3개월 전에 비해 2억원씩 올라서 깜짝 놀랐다. 갑자기 2억원을 마련할 수 없어 경기도 외곽으로 다시 알아보고 있다"고 말했다. 실수요자들은 전세를 원하는데 집주인은 강화된 실거주 요건과 초저금리 등으로 인해 반전세·월세를 선호하면서 전세 물량이 급감했다.

 

 

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 전월세 거래량 중 전세 비중은 75%로 지난해 12월 70%에 비해 5%포인트 올라 여전히 전세 수요가 높았다. 목동 공인중개업소 관계자는 "세입자들은 `월세는 나가는 돈` `전세는 돌려받는 돈`이라고 봐서 어떻게든 전세를 잡으려고 한다. 그래서 전세가 간혹 나오면 금세 소진된다"고 했다. 반면 집주인들은 월 10만원이라도 더 받을 수 있는 반전세(준전세)·월세를 선호한다. 현재 시중은행 정기예금 금리가 평균 연 0.8% 수준에 불과하지만, 서울과 수도권에선 보통 전세보증금의 4∼6%에 해당하는 금액을 월세로 받을 수 있다. 예를 들어 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 약 5억7000만원인데, 이 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어둘 때 기대할 수 있는 이자 수입은 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원에 불과하다. 반면 현재 같은 단지·평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다.

 

 

보증금 3억원의 운용 수익을 아예 고려하지 않더라도, 단순 계산상 월세 임대인의 월 수입이 전세의 3∼4배에 이르는 셈이다. 갈수록 전세를 반전세·월세로 바꿔놓는 집주인, 전세를 구하지 못해 발을 동동 구르는 세입자가 늘어나고 전셋값이 뛰는 이유다. 세입자 입장에서도 전셋값이 크게 올라 부담스럽거나 매물이 아예 없는 상황에선 절충안으로 반전세를 계약하는 것으로 풀이된다. 서울 남가좌동 공인중개업소 관계자는 "전세가 귀하고 가격이 1억~2억원씩 뛰다 보니 세입자들이 부담스러워한다. 집주인들은 10만원, 20만원이라도 더 받으려고 하는데 세입자 입장에서는 물건이 없으니까 전세대출 이자는 이자대로 내고, 월세도 또 내야 한다"고 말했다. 반전세의 함정은 통계에서도 나타난다. 반전세는 거래량 집계에선 `월세`로 잡히지만, 은행에선 전세대출 담보로 분류되기 때문에 거래량이 줄면서도 전세대출이 늘어나는 통계상 괴리가 나타날 수 있다는 것이다.(2020년 8월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

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경기·인천으로 빠져나간 서울 거주자도 늘어

 

 

치솟는 서울 아파트를 포기하고 인접한 경기, 인천 아파트를 매입하는 서울 거주자가 급격하게 증가한 것으로 나타났다. 고강도 규제에도 잡히지 않는 서울 집값에 공급 감소 우려까지 더해진 `패닉바잉(Panic Buying·공황구매)`이 통계에 고스란히 반영되고 있다. 부동산114의 주택업계가 아파트 매입자 거주지별 자료에 따르면 올 상반기(1~6)월 서울 거주자가 경기도 아파트를 매입한 건수는 2만1998건으로 작년 동기(6743건)보다 3.3배 급증했다. 같은 기간 인천 아파트를 매입한 건수도 전년 대비 3.2배 늘은 3143건으로 집계됐다. 특히 서울과 맞닿은 지역의 매입건수가 눈에 띄게 늘었다. 서울 금천구와 중랑구에 인접한 경기 광명시와 구리시의 매입건수는 각각 4.6배(182→839건), 2.9배(183→522건) 증가했다. 서울 강서구 옆 김포시가 1.2%(1293→1504건), 공항철도를 이용해 환승 없이 서울로 이동할 수 있는 청라국제도시가 속한 인천 서구도 3.7%(170→622건) 늘었다.

 

 

이 같은 현상은 비싼 서울 아파트 값에 지친 수요자들의 인접지 이동이 거래량에 영향을 준 것으로 풀이된다. 서울에 비해 상대적으로 약한 규제 적용도 투자용 매입건수 증가에 한 몫했다. 올해 탈서울화 현상은 지난해보다 늘었다. 통계청 국내인구이동통계 자료를 보면 올해 1~5월 서울에서 경기, 인천으로 빠져나간 인구 수는 총 17만2878명으로 작년 1~5월 대비 1만1519명 증가했다. 이에 비해 같은 기간 경기, 인천 지역에서 서울로 이동한 인구 수는 16만1359명으로 조사됐다. 오대열 경제만랩 팀장은 "서울에서 아파트 매맷값·전셋값이 치솟자 불안감에 따른 `패닉 바잉` 현상이 나타난 것"이라며 "서울 거주자들이 경기도나 인천으로 아파트를 매입하는 분위기는 한동안 지속할 것으로 보인다"고 전망했다.(2020년 8월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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