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정부, 건설사 압박해 북위례 분양에 새규정 적용
주택보증 일방적 연기 지시, "규칙개정 후 보증 가능" 통보
GS 위례포레자이는 물론 힐스테이트북위례 등 연기
갈아타기 실수요자 기회 뺏겨 1주택자 불리한 규칙적용
전매제한 기간도 더 길어져 판교 대장지구도 연기될 듯

 

 

 

  이르면 다음달 말부터 1주택자는 새 아파트 추첨제에 당첨되는 것이 사실상 어려워진다. 추첨제는 무주택 기간·부양 기간·통장 가입 기간 등을 따지지 않고 무작위로 입주자를 선정하는 제도. 정부가 수도권 규제지역 내 추첨제 물량 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고, 1주택자가 낮은 확률로 추첨으로 당첨되더라도 6개월 내에 기존 주택을 처분하도록 의무화했기 때문이다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 `주택 공급에 관한 규칙` 개정안을 12일 입법예고한다고 밝혔다. 청약제도 변경은 입법예고기간을 거쳐 11월 말~12월 초 시행한다. 현재 투기과열지구에서는 전용 85초과 물량 중 50%, 조정대상지역에서는 85이하 25%·85초과 70%가 추첨제로 공급되고 있다. 개정안은 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시 등 지역에서 추첨제 대상 주택 중 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 나머지 25% 역시 75% 물량에서 떨어진 무주택자와 유주택자가 함께 경쟁한다. 1주택자가 청약을 하기 위해서는 기존 주택을 입주 가능일부터 6개월 이내에 처분해야 하며 이를 위반하면 공급계약 취소와 500만원 이하 과태료, 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 내야 한다. 이는 유주택자 당첨 가능성을 사실상 거의 막은 것이라 볼 수 있다. 이런 청약제 변경에 따른 후속 조치로 주택도시보증공사(HUG)는 민간 건설사에 북위례 등 분양 일정을 공급규칙 개정 후인 12월로 연기해 달라고 요청했다. 분양 물량 100%85이상 중대형이라 추첨 비중이 높았던 북위례 분양은 개정된 청약제도에 따라 사실상 1주택자 당첨 가능성이 거의 희박해졌고 청약을 위해선 기존 주택 처분을 각오해야 하는 상황으로 바뀌었다. 앞서 지난 10HUG는 북위례 분양을 준비하고 있는 GS건설과 현대엔지니어링 측에 연말로 분양 연기를 통보했다.

 

 

  3년 만에 재개되는 북위례 분양은 투기과열지구지만 100% 중대형(전용 85초과)으로만 구성됐다. 따라서 원래는 당첨자 중 50%는 무주택자 중 가점이 높은 순서대로, 나머지 50%1주택 1순위를 포함해 추첨을 통해 뽑게 돼 있었다. 하지만 청약 관련 규정이 바뀌면 추첨제 물량 중 75%가 무주택자 대상으로만 공급하게 된다. 1주택자로선 전체 물량 중 12.5%에만 `기존 주택 처분`을 조건으로 도전하는 만큼 당첨 확률이 `` 떨어진다. 이 같은 규정은 정부가 `주택 공급에 관한 규칙` 개정을 마무리하는 11월 말부터 12월 초 사이에 적용될 것으로 보인다. 조정지역 기준 `소유권 이전 등기일`까지로 제한됐던 전매기간을 최소 3년에서 최장 8년으로 늘리는 주택법 개정안도 비슷한 시기에 효력이 발휘된다. 1주택자가 청약에 도전하기엔 여러모로 `까다로운` 환경이 만들어지는 셈이다. 이 때문에 12월 전에 이뤄지는 중대형 아파트 분양은 1순위 청약통장을 갖고 있는 1주택자들에게 `마지막 갈아타기 기회`로 여겨졌다. 하지만 분양보증을 담당하는 HUG가 일방적으로 민간 건설사에 분양 일정 조정을 명령하면서 기회는 사라지게 됐다. 분양을 불과 2주 남겨놓고 정부 산하기관이자 분양의 키를 쥐고 있는 HUG가 일방적으로 일정 조정을 요구한 것이라 논란도 예상된다. 북위례 분양 연기는 10월로 예정됐던 판교 대장지구와 강남권 분양에도 연쇄적으로 영향을 미칠 것으로 보인다. 수요자 관심을 모으는 `가을 대어급 분양`이 사실상 사라질 위기에 빠졌다는 뜻이다. 판교 대장지구는 10월 말 `힐스테이트 판교 엘포레(836가구)`를 시작으로 대우건설 A1·2블록(974가구), 포스코건설 A11·12블록(990가구) 분양이 이어질 예정이었다. 이 중 `힐스테이트 판교 엘포레`는 전용 128~162100% 대형 면적으로만 구성돼 가점이 부족한 사람들도 당첨 가능성이 있는 대단지 택지지구 분양으로 꼽혔다.


 


  올 초부터 분양을 예고했던 서초우성1차 재건축 `래미안 리더스원`HUG와 분양가 샅바싸움을 벌여왔던 차다. 그러다 우여곡절 끝에 10월 분양을 결정했지만 이 역시 밀릴 가능성이 높다. 1317가구 중 일반분양은 232가구로 적은 편이지만 100% 가점제로만 청약 당첨자를 결정하는 59~84타입 외 대형 면적이 상당수 마련돼 있기 때문에 공급규칙 개정 전 분양을 노리는 사람들이 꽤 됐다. 하지만 HUG가 조합과 건설사가 제안하는 분양가가 `높다`며 난색을 표하고 있는 데다 국토부의 공급규칙 이후 분양 방침까지 겹치면서 내년으로까지 미뤄질 가능성도 점쳐진다. 분양업계 관계자는 "원래 추석이 지난 후 가을 분양이 1년 중 최대 분양 시즌 중 하나인데 정부가 공급규칙 개정 이후에 분양하라고 지시하면서 10~11월이 붕 뜨게 됐다"면서 "연말연시에 분양을 피하는 업계 특성상 내년으로 밀리는 사례도 나올 수 있는데, 공급 지연 현상만 부추길 뿐"이라고 말했다. 일각에서는 정부의 `분양시장 통제``무주택 금수저`에게만 기회를 더 열어주는 게 아니냐는 비판이 나온다. 북위례의 예상 평균 분양가는 3.32300만원 선에 결정될 것으로 보인다. 산술적으로 계산했을 때 중대형만 있는 북위례 아파트 분양가는 아무리 저렴해도 8억원대 중후반부터다. 부담이 되는 금액인 데다 전매제한 기간까지 걸려 있어 팔기도 어려워 `자금력 있는` 무주택자에게만 유리한 시장이 만들어졌다는 뜻이다. 부동산업계 관계자는 "1주택자들이 `손발이 묶인` 상황에서 대어급 분양이 모두 `돈 있는` 무주택자에게 돌아갈 가능성이 높아졌다"고 말했다.(20181012일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

청약과열, 미계약분까지 확산

주말 면목·휘경 신규분양 단지 선착순 배정하자 밤샘 줄서기, 떴다방 앞줄 선점후 판매 시도

잔여수량 미공개 등 부작용 커"추첨제·정보공개 추진해 기존관례 개선해야" 목소리

 

 

  지난 10일 금요일 저녁 퇴근시간. 최근 1순위 청약 및 정당계약까지 마무리 지은 중랑구 면목동 '면목 라온프라이빗'에서는 견본주택에 전화번호를 남기고 간 사람들에게 한 통의 문자를 보냈다. 다음날인 11일 오전 10시부터 견본주택에서 일부 잔여가구를 '선착순'으로 계약받는다는 내용이었다. 추첨도 아닌 '선착순'이라는 문자가 발송되자마자 실수요자와 일부 '업자'들은 열 일을 제치고 막히는 퇴근길을 뚫고 견본주택 앞으로 달려갔다. 줄 서기는 저녁 7시부터 시작됐다. 무려 15시간 이상 대기해야 하는 상황이었지만, 순식간에 20이 모였다. 문의를 해봐도 몇 가구가 남았는지 알 수 없었던 사람들은 일단 줄을 섰다. 아침까지 100이 넘게 모였다. 그동안 은밀한 거래도 이뤄졌다. 먼저 와 줄을 선 사람들이 뒤에 줄을 선 사람들에게 적게는 200~300만원, 많게는 1000만원까지 제안하며 자기 자리를 주겠다고 제안한 것. 다음날 뚜껑을 열어보니 남은 가구는 10가구였다. 그 이후 줄을 선 사람은 허탈감을 감추지 못했다. '진작에 10가구만 남았다고 했으면 이렇게 밤새 줄을 안 섰을 것 아니냐'는 성토가 이어졌다. 정부의 강도 높은 부동산규제에도 '내집마련' 열기가 식지 않으면서 청약시장에서도 과열 양상이 나타나고 있다.

   

  특히 청약통장이 없어도 계약이 가능한 정당계약 미계약분에 대해 일부 시공사가 '선착순' 분양을 하면서 밤샘 줄 서기를 하고, '줄값'으로 최고 1000만원까지 지불하는 사례가 생기면서 제도 점검이 필요하다는 목소리가 나온다. 소위 '업자'라 불리는 사람들이 '선착순 분양'의 맹점을 활용해서 매점매석을 시도해 실수요자들에게 피해를 주고 있다는 지적이다. 면목 라온프라이빗의 미계약분은 대부분 저층 등 비인기 동·호수이지만 청약통장이나 청약가점이 없어도 계약할 수 있다는 장점이 있다. 서울 내 새 집 공급이 부족한 상황에서 면목 라온프라이빗은 7호선 사가정역에 가깝고 분양가격이 합리적이라는 점에서 점수를 따 인기몰이에 성공했다. 문제는 잔여 가구 분양 방식에 있었다. 라온건설은 지난 10일 밤 선착순으로 잔여 가구를 배정한다고 일부에게만 '문자'로 공지했다. 건설사는 관행대로 몇 가구가 남아 있는지 사전에 밝히지 않았다. 희망을 갖고 밤샘을 한 대기자 대부분이 허탕을 쳤다. 이 같은 구조는 앞줄 자리를 300~1000만원에 팔려는 시도를 초래했다. 같은 날 한진중공업이 선착순 분양에 나섰던 동대문구 '휘경 해모로 프레스티지'의 사정도 크게 다르지 않았던 것으로 알려졌다. 이에 앞서 분양했던 삼성물산의 '래미안 DMC 루센티아''래미안 강남 포레스트' 잔여 가구 분양에서는 밤샘 줄 서기가 없었다. 정해진 시간까지 입장한 사람들에게 번호표를 나눠주고 추첨을 통해 계약자를 선정했기 때문이다.

 

 

  업계 관계자는 "그동안 시공사들은 '내집마련' 순서에서 신청자를 대상으로 추첨한 뒤 그래도 남는 물량을 선착순으로 배정했다""'내집마련' 제도가 최근 금지됐기 때문에 다음 단계인 선착순 물량 배분에 나선 것은 관행에 비춰볼 때 잘못은 아니다"고 말했다. 이 관계자는 "래미안 강남 포레스트는 잔여 물량이 꽤 많았고 워낙 많은 사람이 관심을 가지는 브랜드여서 이벤트성으로 추첨 방식을 택한 것일 뿐, 래미안 사례를 따르지 않았다고 비난하긴 어렵다"고 덧붙였다. 앞으로도 유사한 상황이 반복될 것이라는 게 문제다. 현재처럼 청약 신청을 할 때 까다로운 가점 계산을 청약자에게만 맡기지 말고 몇 가지 정보를 입력하면 정확하게 산출돼 나오게 하고, 의도적으로 '부적격자'를 양산하는 비정상적 청약 신청에 대해선 철저한 감시와 모니터링, 강력한 페널티를 부여해야 한다는 것이다. 1순위 청약 접수를 한 사람들 중 20% 이상의 '부적격자'가 나오는 것은 청약 시스템 자체에 문제가 있는 것 아니냐는 얘기다. 건설사의 시정 노력도 요구된다. '관행'을 이유로 잔여 가구 수를 공개하지 않거나, 홈페이지나 공식 루트가 아닌 일부 사람에게만 휴대폰 문자를 보내는 방식으로 당장 하루 앞으로 다가온 잔여 가구 분양 일정을 공지하는 것은 문제라는 것. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "밤새 줄을 서고도 헛고생하게 되는 지금의 상황을 개선하려면 예비당첨자 비중을 더 늘리거나 시공사가 잔여 가구 수를 수요자들에게 공개하게끔 하는 행정지도가 필요해 보인다"고 말했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "당장 지나치게 많은 웃돈이 붙거나 줄값을 받는 등 불법적 소지가 있는 거래에 대해선 정부당국이 사전에 모니터링하고 감시해야 할 것"이라고 말했다.(20171114일 매일경제 기사 참조)