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일률적 규제 풀어야 시장 살아, 서울 잡으려다 지방만 초토화

중개사 생계 위협받는 수준, 자체플랫폼 만들어 역량강화

중개료 고정요율제도 추진

 

 

  "하루 종일 사무실에 앉아 있어도 전화 한 통 없는 상태가 몇 달째라고 합니다. 침체 정도가 아니에요. 그야말로 벼랑 끝입니다." 전국 10만 공인중개사들을 대표하는 법정단체인 한국공인중개사협회의 수장으로 취임한 박용현 회장은 부동산 거래 현장 상황을 이렇게 설명했다. `침체`가 아닌 절벽, `벼랑 끝`이라고 표현했다. 지난 6일 취임 후 매일경제신문과 가진 첫 인터뷰에서 박 회장은 "흔히들 서울만 얘기하지만 울산이나 부산 같은 지방은 더 심하다. `침체`가 아니라 `비정상` 수준으로 거래가 없어 중개사들의 생계를 위협하고 있다"면서 "정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 도입하고 대출을 옥죄어 집을 살 여력이 줄어들었고, 조정지역이나 투기과열지구 등으로 일부 지역을 묶으면서 시장이 급격히 침체된 것"이라고 말했다. 실제로 2013년 이후 부동산 경기 호황에 확 늘어난 공인중개사 숫자는 현재와 같은 침체기에 부메랑이 돼 돌아오고 있다. 20178·2 부동산 대책을 시작으로 정부가 잇달아 규제를 쏟아내면서 작년 하반기부터 거래가 끊기는 `거래절벽` 상태가 장기화할 조짐을 보이고 있다. 이에 5년 만에 공인중개업소 폐업 숫자가 창업 숫자를 넘어서는 상황에까지 내몰렸다. 그는 "협회가 나서서 일률적 규제가 가져올 문제점을 지적하고 각 지역 지부 현장의 목소리를 들어 이를 국토교통부 등 정부에 전달할 계획"이라고 설명했다. 박 회장은 "정부를 이길 생각은 없다. 다만 시장 최전선에 있는 공인중개사들이 정책 당국이 잘 모르는 시장 상황에 대해 전달하고 이를 통해 타이밍을 놓치지 않게 규제를 풀게 도울 것"이라고 덧붙였다.

 

 

  다만 이 문제가 단시간 내에 해결될 일이 아니라는 점, 그리고 정책 변경이라는 외부 변수에 따라 상황이 언제든 바뀔 수 있다는 점에서 기초체력을 기르는 중장기 전략도 밝혔다. 취임 일성으로 그가 밝힌 미래 먹거리 확보 방안은 전국 10만 공인중개사들이 수집한 정보를 현재와 같이 한국감정원이나 KB부동산에 제공하는 것이 아니라 이 정보를 자체적으로 가공·재생산해 제공자 역할까지 하는 것이다. 박 회장은 "정책이 일관성이 있어야 하는데 부동산 정책만큼은 (정권 변화 등 외부 요인에 따라 움직여) 그렇지 못했다는 게 큰 문제"라면서 "결국 현재와 같이 단순 중개만을 하는 식으로는 공인중개업 미래를 장담할 수 없다고 생각했고, 이를 타진하기 위한 하나의 방안이 능동적 정보 생산·가공·제공자로 변신하는 것"이라고 설명했다. 그는 "한국감정원이나 KB부동산이 제공하는 시세 정보는 사실상 전국의 우리 공인중개사들이 제공하는 것을 기반으로 한다"면서 "우리 중개사들이 가장 ``한 정보 생산자임에도 불구하고 이를 가공하고 모으지 못해 흘려보내 왔다. 자체 데이터 플랫폼을 만들고 인프라스트럭처 구축에 나설 것"이라고 말했다. 결국 한국공인중개사협회가 시세나 매물 현황 등 부동산 관련 통계정보 생산·제공의 주체가 돼 역량을 강화하겠다는 것. 박 회장은 "이것이 공인중개사의 미래와도 직결된다"면서 "우리가 제대로 된 역량을 갖추게 되면 굳이 현재처럼 감정원이나 KB에 정보를 줄 필요도 없다"고 자신했다.

 

 

  `직방` `다방` 등 스타트업 방식으로 생겨난 부동산 중개 관련 플랫폼과 경쟁하기 위한 준비에도 들어갔다. 공인중개사협회 차원의 중개 플랫폼 `한방`이 있지만 아직까지 파급력이 크지 않아 다른 플랫폼에 밀리고 있는 상황. 박 회장은 "3월 말 1차적으로 `한방` 애플리케이션() 업그레이드를 단행하고, 외부 용역과 컨설팅을 통해 어떻게 플랫폼을 업그레이드하고 소비자와 중개사들이 모두 윈윈할 수 있을지 방법을 찾을 것"이라면서 "상반기 중 용역을 발주해 하반기까지 결과를 받아본 후 내년 새로운 `한방` 서비스를 할 수 있게 할 것"이라고 밝혔다. 논란을 낳고 있는 공인중개보수료율에 대한 질문에는 "장기적으로 중개보수료율은 자율화하는 것이 맞는다고 생각한다"면서도 "다만 그렇게까지 가기 위한 지난한 과정이 예상되는 만큼 주택시장만이라도 현재처럼 상한요율제(최고 거래금액의 몇 %까지 받을 수 있고 그 안에서 조정하도록 하는 것)가 아니라 고정요율로 하는 안을 지방자치단체와 국토부에 건의하겠다"고 말했다. 현재 9억원 이하 주거용 부동산 매매는 거래가액에 따라 0.4~0.6% 이내, 비주거용 부동산 매매는 0.9% 이내에서 중개사와 소비자가 협의하도록 돼 있다. 그는 "현재와 같은 상한요율제는 고객과 중개사 간 갈등만 부추긴다"면서 "정확하게 몇 %인지를 정해줘야 논란이나 다툼의 소지가 작다고 생각한다"고 소견을 밝혔다.(2019312일 매일경제 기사 참)

 

 

 

 

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마감 한달전 70% 넘게 입주, 인근 미성크로바에 이어

진주아파트 이주수요 호재, 서울 일부는 여전히 `비상`

일원동 래미안루체하임 등, 관심많던 단지도 예상외 저조

 

 

  9510가구 규모로 `미니 신도시급` 아파트로 불리던 서울 송파구 가락동 `헬리오시티` 전세난이 안정세에 접어드는 분위기. 한꺼번에 많은 물량이 쏟아져 나온 여파로 전용 84전세금이 4억원대까지 추락해 불안한 분위기를 연출했으나 최근 들어 전세금은 5억원대 후반~6억원대로 안착했다. 25일 현대산업개발과 입주관리대행사인 CHP에 따르면 이날 기준 입주율은(잔금 납부 기준) 71%에 달했다. 전체 9510가구 중 임대 1401가구를 뺀 8100여 가구 중 70% 넘게 잔금 납부를 마친 것이다. 우려에 비해 순조롭게 입주가 진행되고 있는 분위기다. 단지 바로 길 건너에 위치한 송파구 문정동 `올림픽훼밀리타운(4494가구)`과 잠실 일대 낡은 아파트에서 옮겨오는 전세 수요가 꽤 있었던 데다 지난달부터 신천동 `미성크로바(1350가구)`가 이주를 시작해 수요가 대거 발생한 것이 전세난을 완화시키는 데 영향을 미쳤다. 신천동 `진주아파트(1507가구)`도 다음달부터 이주가 확정된 상황이라 추가 수요가 발생해 `헬리오발 전세대란`은 일단 잦아질 것으로 전망된다.

 

 

  가락동 인근 A공인중개 관계자는 "전용 84기준 4~5억원대 매물은 거의 없고 6억원대 후반에서 로열동은 7억원대 매물도 꽤 된다"고 설명했다. 반면 강남 단지에서도 입주율에 비상이 걸린 단지가 나왔다. 작년 11월 입주를 시작해 114일로 입주지정기간이 마무리된 강남구 일원동 소재 `래미안 루체하임`이 대표적이다. 매일경제가 관리사무소에 확인한 결과 이 단지 입주율은 입주지정기간이 40일 넘게 지난 224일까지도 72% 선에 머무르고 있다. 잔금 납부율 역시 80%에 미치지 못하는 것으로 알려졌다. 서울 아파트는 30~60일 정도인 입주지정기간 내 실입주비율 80%대를 기록하는 것이 통상적이다. 그러나 9·13 대책 발표 후 상황이 많이 달라졌다. 9·13 대책 발표 전만 해도 서울 아파트 매매 거래 신고 건수는 월 1만건을 상회했지만 올해 들어 월 1000건대로까지 급락했다. 결국 자신이 살던 집을 팔고 분양받은 새집으로 이사를 가야 하는 수분양자들은 집을 사겠다는 사람이 없어 주택 매각에 어려움을 겪고 있는 것이다. 주택산업연구원 입주경기실사지수(HOSI) 조사에 따르면 입주기간이 지났음에도 입주하지 못하는 가장 주된 원인으로 `기존 주택 매각 지연(37%)`이 꼽혔다.

 

 

  전세 수요 대비 공급이 일시에 확 늘어난 것 역시 미입주의 주요 사유다. `래미안 루체하임`은 전용 84호가가 18~20억원 선인데, 전세금은 8~9억원대에 머물러 매매가격 대비 전세금 비율이 50%에 못 미치는 수준이다. 새 아파트 전세금이 이렇게 싼 이유는 인근 개포동 입주 시작이 영향을 미쳤다. 개포동 `래미안 블레스티지(1957가구)`가 곧 입주를 시작해 전세물량이 많이 나온 데다 여름께 입주하는 `디에이치 아너힐즈(1320가구)`까지 대기하고 있다. 또 작년 본격 도입된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 9·13 대책으로 인한 1주택 이상 보유자 대출경색으로 일부 가구는 잔금 대출에도 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 1주택 이상 보유자는 기존 주택을 처분하지 않으면 아예 잔금 대출을 받을 수 없기 때문에 현금 부자가 아닌 이상 세입자를 구해야만 하는데 이것이 용이하지 않다는 얘기다. 서울 기타 지역 상황도 좋지 않다. 이달 입주를 시작한 성북구 석관동 `래미안 아트리치`도 전체 1091가구 규모에 전세 물건이 500개 넘게 나와 있을 정도다.(2019226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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정부 24일 종합대책 발표

추가대출 18천만원 내년 DTI12천만원

외환위기 20, 경제생태계를 살리자

 

 

 

  정부가 가계부채 관리를 위해 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 제도를 개선한 () DTI를 시행하는 한편 당초 2019년부터 적용하기로 한 총부채원리금상환비율(DSR)을 내년 하반기에 앞당겨 도입하기로 했다. 저소득 가계의 소액 장기연체채무 소각 등 취약 차주 부담 완화 정책도 시행된다. 더불어민주당과 정부23일 국회에서 공식 발표를 하루 앞두고 '가계부채 종합대책' 당정 협의를 했다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 당정 모두발언에서 "차주 상환 능력을 정확히 반영할 수 있도록 DTI 제도를 개선해 내년 1월부터 시행하고, 2018년 하반기부터는 DSR를 도입하겠다"고 밝혔다. DTIDSR가 도입되면 새로 주택담보대출을 받기 힘들어져 신규 주택 구입 수요가 크게 줄어들 전망이다. 특히 기존 주담대 규모가 클수록 대출 한도가 줄어드는 만큼 대출을 활용해 복수의 주택을 매입한 다주택자들의 타격이 클 전망이다. 우선 DTI가 반영되는 내년 1월부터는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 기존 대출 가운데 모든 주택담보대출의 원리금을 반영한다. 현행 DTI가 새로 받을 대출의 원리금과 기존 주담대의 이자만 반영하는 것과 비교하면 DTI가 더 올라가 대출 한도가 줄어드는 것이다. 여기에 DSR는 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장과 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 포함해 대출 상환액을 산정한다. 대출 한도는 더욱 줄어들 수밖에 없다.

 

  하지만 이 같은 사후적인 대출 규제 장벽을 더욱 쌓아올리기보다는 사전적인 예방책 마련이 필요하다는 지적이 제기된다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 "한국에서 가계부채 부담이 큰 이유는 실질소득이 낮은 데 따른 생계비 부담과 투자 포트폴리오 부족에 따른 부동산 투자가 모두 가계부채라는 연결고리를 통해 이뤄지기 때문에 급격히 팽창하고 있다"고 지적했다. 그는 "특히 생계형 가계부채의 경우 한계 차주들의 부담이 커 향후 한국 경제에 뇌관이 될 수 있다"고 지적했다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 자영업자 대출은 521조원에 달한다. 당장 이 가운데 6%32조원은 신용등급 7등급 이하인 저신용 자영업자에게 대출된 고위험 부채다. 또한 금융산업을 발전시켜 부동산으로 쏠리는 유동자금을 금융권으로 되돌려야 한다는 지적도 제기된다. 금융당국 고위 관계자는 "금융의 두 축인 은행과 자본시장을 선순환 구조로 발전시켜야 한다""리츠(REITs) 등을 통해 부동산 자금도 제도 금융권으로 흡수할 때 부채 리스크를 줄일 수 있을 것"이라고 진단했다. 하지만 일단 정부는 부동산 시장 불안정이라는 급한 불을 끄기 위해 강력한 대출 규제 카드를 또다시 꺼내들었다. 현재 소득이 7000만원이고 만기 20, 2억원짜리 기존 주담대를 받은 직장인이 추가로 대출받아 서울에서 집을 살 경우 기존에는 2억원 대출의 연 이자인 700만원만 기존 대출의 연간 상환액으로 간주한다. 반면 신DTI가 도입되는 내년 1월부터는 여기에 기존 대출의 원리금을 상환기간(20)으로 나눈 1000만원도 함께 반영한다. 만약 이 사람이 투기과열지구에 포함된 서울지역에서 7억원짜리 주택을 추가로 구입할 경우 기존 DTI로는 18000만원까지 대출이 가능하지만 내년에는 DTI30%만 적용받아 12000만원만 대출받을 수 있다. 다만 실제 DSR 비율이 은행별로 어떻게 적용되는지에 따라 파장은 다소 달라질 수 있다.

 

   

  시중은행 가운데 현재 DSR를 사전운영 중인 KB국민은행은 DSR 300%, 즉 차주가 1년간 내는 모든 대출의 이자와 원금 상환액이 연봉의 3배를 넘지 못하도록 하고 있다. 만약 이 비중이 정식 운영 단계에서 향후 100%로 내려갈 경우 이자와 원금이 연봉을 넘으면 신규 대출이 불가능해지는 것이다. 김 부총리는 내년 신DTI, DSR 도입과 함께 최근 가계부채 증가세가 빨라진 제2금융권의 집단 자영업자 대출에서 리스크 관리를 강화하겠다는 뜻도 밝혔다. 다만 그는 "서민과 실수요자가 애로를 겪지 않도록 보완장치를 강구하고, 가계부채 총량 관리와 함께 취약계층의 맞춤형 지원방안 마련에도 만전을 기하겠다""채무 상황에 애로가 있는 경우 연체 위험을 관리해 신속한 재기를 돕도록 하고, 과도한 대출 금리상승으로 인한 상환부담이 급격히 늘어나지 않도록 점검을 강화할 것"이라고 설명했다. 구체적으로 채무 재조정이나 일부 채권 소각 방안도 포함된다. 하지만 장기적으로는 가계부채 부담을 줄이기 위해선 실질소득을 늘리기 위한 공급혁신 방안이 우선돼야 한다는 주장이 많다. 김 교수는 "주거·교육비 부담을 낮춰 실질소득을 높이는 동시에, 규제개혁과 노동시장의 경직성 완화, 기업 투자 활성화를 통해 일자리와 소득을 늘려 부채 요인 자체를 제거해야 한다"고 주장했다.

()DTI : 신입사원 등 사회 초년생에게 현재 소득이 아니라 주택담보대출 만기(최장 30~35)까지 거둘 것으로 예상되는 '생애주기 소득'을 기준으로 산정하는 새로운 주택담보대출 한도 산출 방식을 말한다.(20171024일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.10.27 07:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시장을 건전하게 만들지 못하고 결국 인위적으로 만드는군요

 

 

 

전세대출은 이자만 적용신용대출·주택대출은 표준만기 준용

내달 중순 가계부채 대책 발표 이어 DSR로 후속조치'DTI'와 병행

 

 

  앞으로 은행이 모든 부채와 상환 능력을 따져 돈을 빌려줄 때 마이너스통장 한도 설정액까지 부채 규모로 잡는다. 임대보증금으로 상쇄되는 전세자금대출은 이자만 따진다. 기존 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기에 따라 연간 원리금 상환액이 산출된다. 17일 금융권에 따르면 금융당국과 은행들은 이 같은 내용의 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인을 마련, 내달 중순 가계부채 대책 발표 이후 제시한다. 이번 가계부채 대책의 핵심은 기존 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신() DTI를 내년부터 시행하고, DTI보다 강화된 개념의 DSR2019년 전면 도입하는 것이다. 대출 시점 기준으로 소득 대비 부채를 계산하는 게 아니라 장래 소득 변화와 만기까지의 원리금 상환 부담을 따져 개인별 적정 수준으로 돈을 빌려주자는 취지. 신규 주택담보대출에 적용되는 DTI는 기존 주택담보대출의 원금도 반영, 사실상 다주택자가 추가로 대출할 수 없도록 한다. DSR는 기존 주택담보대출뿐 아니라 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금 등까지 따져 연간 원리금 상환 부담액을 산출한다.

 

 

  대출은 상품마다 만기와 상환 방식이 다르다. 금융당국과 은행들의 실무 태스크포스(TF)가 가이드라인을 마련하고, 각 상품 특성에 맞춰 이를 적용하기로 했다. 전세자금대출은 23년 만기. 임대보증금 범위에서 빌리고, 다른 용도로 쓸 수 없다. 임대보증금을 돌려받아 원금을 상환한다. 따라서 이자만 DSR에 반영된다. 신용대출은 1년 만기지만, 일부 매입 조건으로 연장되는 경우가 있다. 10%를 상환하고 나머지는 연장해 사실상 10년 만기가 되는 식이다. 주택담보대출은 10년 만기라도 20, 30년까지 연장할 수 있다. TF가 계산한 평균 만기는 약 20이다. 크게 일시상환 방식과 분할상환 방식으로 나뉜다. TF일시상환 방식의 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기를 기준으로 연간 원리금 상환액을 계산하기로 방향을 잡았다. 마이너스통장은 설정된 한도 내에서 자유롭게 돈을 쓰고 채워 넣는 상품이다. 만기는 1년이지만, 510년까지 자동 연장되는 경우가 많다. TF는 마이너스통장의 잔액이 수시로 달라져 원리금 상환액을 계산하기가 어렵다고 판단, 설정된 한도 자체를 부채 총액으로 잡기로 했다. 금융당국 관계자는 "실제로 사용하지 않더라도 마이너스통장 한도는 잠정적인 부채"라며 "과도한 한도 설정을 방지하는 목적도 있다"고 설명했다.

 

 

  분할상환 방식의 주택담보대출은 그 자체로 DSR의 연간 원리금 상환액이다. 매월 일정액을 갚는 할부금도 마찬가지다. 이렇게 해서 산출되는 DSR는 일정 비율을 한도로 묶지 않고 자율규제로 운영될 가능성이 크다. 행정지도로서 지도 비율이 정해진 신 DTI와 병행 적용되는 것이다. DSR의 일정 비율을 한도로 두면 한도까지 마음껏 빚을 내도 되는 것처럼 비칠 수 있고, 경기 상황에 따라 DSR를 조정할 경우 '누더기 규제'가 될 수 있어서다. 가계부채 대책에서 다주택자의 주택담보대출 만기를 최장 1015년으로 제한하는 방안도 검토 대상이다. 다만 만기를 일괄적으로 제한하는 데 건설업계가 희의적인 반응을 보여 은행들이 자율적으로 적용하는 방식이 거론된다. 정부 관계자는 "금융위원회와 국토교통부 모두 다주택자의 지나친 차입과 LTV·DTI 규제 회피를 막아야 한다는 데 인식을 함께하고 있다"고 말했다. 이 밖에 정책모기지 가운데 적격대출 소득 요건을 1억 원으로 제한하는 방안, 보금자리론과 디딤돌대출의 기능을 조정하는 방안 등이 검토되는 것으로 알려졌다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.09.18 10:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    장래 소득 변화와 만기까지의
    원리금 상환 부담을 따져
    개인별 적정 수준으로
    돈을 빌려주자는 취지가 좋습니다.^^
    즐거운 월요일 보내세요!

  2. 청결원 2017.09.18 15:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 정보 잘 보고 가네요

  3. 도느로 2017.09.18 18:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 뉴스에서 봤습니다.
    사람에 따라선 불만이 있을 수도 있겠지만 눈덩이처럼 늘어가는 가계부체를 생각하면 옳은 것 같기도 합니다.

  4. 버블프라이스 2017.09.20 04:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘은 대출관련 새로운 정보 글 잘 읽고 갑니다^^

 

 

 

다주택자 대출규제 DTI 도입

기존 주택담보대출 있으면 이자외에 원금까지 포함해 계산DTI 비율 확 높아져 대출 불가

DSR와 달리 의무적용 되고 8·2대책 규제완화 돼도 지속빠르면 내년초 시행 예정

 

 

10월 가계부채 종합 대책

 

  이르면 내년부터 담보대출을 낀 주택을 보유한 상태에서 추가로 담보대출을 받아 두 번째 주택을 구입하는 게 사실상 원천 봉쇄될 것으로 보인다. 신규로 주택담보대출을 받을 때 적용되는 총부채상환비율(DTI·Debt to Income) 산정 방식이 기존 주택대출 이자만 계산하던 방식에서 기존 주담대 원리금을 모두 포함하는 식으로 바뀔 예정이기 때문이다. 10일 관가와 금융권에 따르면 정부는 이 같은 내용을 담은 가계부채 종합관리방안을 다음달 초 발표할 계획이다. 가계부채종합 관리방안에 포함될 것으로 알려진 조치 중 가장 눈에 띄는 대목은 기존 주담대 이자 외에 원금까지 계산해 총부채상환비율을 계산하는 '()DTI' 도입이다.

 

  DTI는 연간 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 8·2 부동산 대책 이전에는 DTI 60%를 넘지 않는 범위에서 주택담보대출을 받을 수 있었다. 대책 발표 후 서울·과천·세종 등 투기과열지역 DTI 규제가 40%로 강화됐다. 당초 신DTI는 계산식의 분모 부분인 연 소득을 탄력적으로 적용하는 식으로 DTI를 개선하는 데 맞춰졌다. 직전 연도 연봉을 기계적으로 분모인 연 소득으로 반영하는 대신 미래 소득 증가 예상분을 감안해 청년층 대출 규모는 늘리고 장년층 대출은 줄어들도록 하는 식이다. 그런데 다음달 발표할 DTI에 분모 부분 외에 분자인 연간 원리금상환액에 기존 주담대 이자 외에 원금도 포함시켜 다주택자 대출을 제한하는 내용이 담길 예정이다. 현행 DTI는 신규로 취급할 주담대에 한해서만 원리금을 모두 반영하고 이미 갖고 있던 담보대출에 대해서는 이자만 포함시켰다. 하지만 신DTI가 도입되면 기존 주담대 원리금까지 모두 포함되기 때문에 그만큼 다주택자 DTI가 올라갈 수밖에 없다. 이처럼 DTI가 높아지면 대출 한도가 줄어들거나 경우에 따라서는 신규 대출 자체가 불가능해질 수 있다.

 

 

  연봉이 5000만원인 직장인 C씨는 서울 구로구에 24000만원의 주택담보대출(연이율 3.5%·만기 30·비거치 원리금균등분할상환 가정)을 받아 매입한 A아파트를 소유하고 있다. C씨는 추가로 6억원 이상의 서울 서대문구 소재 B아파트를 2억원의 주담대를 신규로 받아 구입할 예정이다. C씨가 A아파트와 같은 조건(만기·이율 등)의 주담대를 받아 B아파트를 구입한다고 가정하면 C씨의 DTI31.8%. B주택 주담대 연간 원리금(1078만원)A주택 주담대 이자(840만원)C씨의 연봉으로 나눈 수치다. 하지만 신DTI를 적용하면 기존 A주택 주담대 원리금(1293만원)이 모두 계산돼 DTI47.4%로 올라간다. 서울 지역 다주택자 DTI 규제비율이 30%라는 점을 감안하면 C씨는 B아파트 구입을 위한 주택대출이 불가능해진다. 갈수록 다주택자들이 주택담보대출을 받기가 힘들어질 수밖에 없는 셈이다. 이처럼 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 다주택자 규제를 지속 강화할 것으로 보여 다주택자들의 주택대출 관행이 근본적으로 바뀔 것이라는 게 부동산 전문가들의 진단이다.

 

 

  DTI 적용 시점은 내년 초가 유력하지만 시장 혼란을 감안해 시행 시기가 다소 늦춰질 수 있다는 진단이다. DTI는 총체적 상환능력 심사지표로 금융당국이 도입할 예정인 총부채원리금상환비율(DSR)과 엇비슷하다. DSR가 기존 대출 원리금을 모두 계산하기 때문이다. 다만 DSR는 주택대출뿐 아니라 신용대출 등 다른 유형의 대출 원리금까지 계산하는 반면 주택대출 한도를 정하는 데 사용되는 신DTI는 주담대에 대해서만 기존 대출 원리금을 포함시킨다는 점이 다르다. DSR는 대출한도 산정에 직접 영향을 미치는 DTI와 달리 강행 규정이 아니다. 또 대책에는 정책모기지 상품인 적격대출을 중산층과 서민층에 집중시키기 위한 소득요건이 신설되고 보금자리론과 디딤돌대출을 통합하는 내용이 담길 것으로 알려졌다.(2017911일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.09.11 06:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 유용한 부동산 관련 최신정보 체크하고 갑니다^^ 새롭게 시작하는 한 주 멋지게 보내시길 바래요-

  2. 핑구야 날자 2017.09.11 07:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부에서 너무 일방적으로 막는 것은 문제가 있다고 생각합니다

  3. 에스델 ♥ 2017.09.11 13:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부가 부동산 투기를 잡기 위해
    다주택자 규제를 지속적으로
    강화하는 모습을 보여주고 있네요.
    부동산 정보 잘 보았습니다. ^^

  4. GeniusJW 2017.09.11 22:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제 주위에도 다주택자가 있어요..
    빌딩 등 아파트만 수십채 되시는데,,
    저는 그냥 부럽기만 하더라구요..ㅠ

 

 

 

새 정부 약한 규제 예상해 매수세

당초 위축전망 뒤집고 이상 기류

강남권·마포·성동구 호가 상승 주도

매물 사라지고 분양시장도 뜨거워

 

 

  “6000만원 더 올려주세요.” 서울 강동구 둔촌동에서 부동산중개업소를 운영하는 김복희 대표는 지난 주말 한 통의 전화를 받았다. 이달 초 둔촌주공 4단지 70(이하 전용면적)81000만원에 내놨던 집주인이 가격을 올리겠다는 내용이었다. 김 대표는 집값이 더 오를 것이란 기대감에 매도자가 호가(부르는 값)를 올리거나 물건을 거둬들이고 있다소형 평형은 매물 자체가 없다고 말했다. 문재인 정부가 출범한 지 보름이 지났다. 주택시장 움직임이 예상과 다르다. 문재인 정부가 들어서면 부동산 정책 기조가 부양보다는 안정에 맞춰져 시장이 위축될 것이란 게 애초 전망이었다. 이런 예상이 빗나가는 조짐이다. 대선을 앞두고 숨죽였던 주택시장이 서울을 중심으로 들썩이고 있다. 아파트값이 오르고 신규 분양 단지에는 청약자가 몰린다. 이런 분위기는 먼저 통계로 확인된다. 25일 한국감정원 조사 결과 지난 22일 기준 서울 아파트값이 전주보다 0.2% 상승, 대선 직전인 지난 8(0.08%) 이후 2주 연속 오름폭이 커졌다. 11·3 부동산대책 발표 이전인 지난해 1017(0.22%) 이후 주간 기준으로 상승률이 가장 높다. 이에 반해 경기도와 인천 아파트값은 각각 0.05%, 0.04% 올라 전주와 비슷한 수준을 유지했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 대선 이후 서울만 눈에 띄게 시장 분위기가 좋아지고 있다고 말했다. 지방은 국회 분원 이전 등 호재가 있는 세종이나 부산 등을 제외하곤 여전히 보합권에 머물렀다.

 

 

  서울에선 재건축 추진 단지가 몰려 있는 강남권(강남·서초·송파구)과 마포·성동구 등이 오름세를 주도했다. 강남구 개포동 시영아파트 409~92000만원으로 2주 새 5000~6000만원 뛰었다. 같은 기간 마포구 마포래미안푸르지오 59도 최고 4000만원 올랐다. 거래도 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 24일까지 서울 아파트 매매 거래량은 7568건으로 집계됐다. 하루 평균 315으로, 4(260.8) 대비 거래량이 많다. 개포동 세방공인중개업소 전영준 대표는 한 달에 2~3건 거래하는 게 보통인데 5월 들어선 7건을 계약했다고 말했다. 분양시장 열기도 뜨겁다. 대선 이후 건설사들이 미뤘던 분양 물량을 쏟아내면서 청약자들을 빨아들이고 있다. 이달 중순부터 다음 달까지 전국에서 10만여 가구가 분양될 예정이다. 서울에서는 21000 가구가 나온다. 상반기 분양 예정 물량(3만여 가구)70%가 한 달 반 동안 쏟아지는 것이다. 그런데도 분양 수요가 몰리고 있다. 24일 서울 영등포구 신길동에서 1순위 청약을 받은 보라매 SK527가구 모집에 14589명이 몰려 평균 27.71, 최고 1061의 경쟁률을 기록했다. 올해 서울에서 분양한 민간아파트 중 가장 높은 수치다.

 

  대선 이후 예상과 달리 서울 주택시장이 활기를 띠는 이유는 뭘까. 정치적 불확실성이 해소된 데다 새 정부의 부동산 규제 기조가 아직 가시화되지 않았기 때문이란 분석이 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 피부로 느낄만한 구체적인 부동산 정책이 나오지 않자 수요자들이 매수에 나선 측면이 있다고 말했다. 지금처럼 내수가 침체한 상황에서 강도 높은 규제책을 내놓지 못할 것이란 기대 심리도 한몫한다. 부동산 보유세(재산세+종합부동산세) 인상이 대표적이다. 보유세를 올리면 세금 부담이 커져 부동산 거래가 감소하는 등 시장에 충격을 줄 수 있다. 함 센터장은 이미 각종 규제책이 시행 중인 데다 잘못 건드렸다간 내수 위축을 부를 수 있기 때문에 새 정부가 강력하게 규제책을 밀어붙이기 쉽지 않을 것이라고 말했다. 강남권의 경우 내년부터 부활할 것으로 전망되는 재건축 초과이익환수제가 시장에 활기를 불어넣었다는 분석도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 환수제가 시행되면 공급(신규 분양)이 부족해져 오히려 집값이 올라갈 것으로 보고 그 전에 매수에 나서는 분위기라고 말했다.

 

  시중 뭉칫돈이 갈 곳이 없다는 분석도 여전하다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 절대적인 금리 수준이 높지 않아 은행보다는 시세차익이 기대되는 재건축 단지나 분양시장으로 돈이 몰리는 것이라고 말했다. 전문가들은 오는 7월 말 종료되는 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 조치의 연장 여부 등이 집값 흐름을 좌우할 것으로 본다. 새 정부가 가계부채 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 총량관리제도입을 검토하는 것도 변수다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 당분간 지금의 분위기가 이어지겠지만, 정부가 대출 제한 등 규제책을 도입하면 상승세가 꺾일 것이라며 매수 타이밍을 늦추는 것도 고려할 필요가 있다고 말했다.(2017526일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 청결원 2017.05.26 15:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산 활개를 차는듯 합니다

  2. 도느로 2017.05.26 16:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일시적인 현상인지 장기적으로 이어질지 모르겠네요.
    집값 좀 안정되길바라는데....휴~~

  3. 다딤이 2017.05.26 17:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울 주택가격이 들석이는데~~
    좋은일인지 잘모르겠네요^^ 즐거운 주말 되세요^^

  4. 핑구야 날자 2017.05.27 07:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이번기회에계대출이 많은 분들은 매도하고 부채를 줄이는 것도 좋은 방법일 수 있겠군요

  5. 15462343 2017.06.12 04:05  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일#수 달(돈 월1변 개&인돈 지역대~출 상위노~출 월광^고 친절문의 카톡 ⓖⓐⓖ1997

 

 

 

 

설 이후 부동산연초 찬 바람 부는 주택시장

 

  연초 주택시장에 찬 바람이 거세다. 먹구름이 짙게 끼었고, 앞날에 대한 불안감이 커지고 있다. 주택시장 온도가 예년 연초 시장보다 훨씬 낮게 떨어졌다. 먼저 심리가 크게 위축됐다. 국토연구원이 지난해 말 전국 부동산공인중개사들을 대상으로 조사한 주택매매시장 소비심리지수(기준 100)는 전국110.9, 수도권 110.3으로 나타났다. 110 정도면 집값이 앞으로 약세는 보합세로 예상된다는 뜻이다. 상승 전망은 115 이상이다. 하락 전망이 아니어서 다행이다 싶지만 한 달새 전국 기준으로 9.8 포인트, 수도권은 12.2 포인트나 뚝 떨어졌다. 최근 3년 정도의 수도권 집값 회복세 전인 2013년 수준이다. 이달 서울 아파트 매매거래량은 한 달 전인 지난해 12월의 반토막이다. 지난해 1월보다도 20~30% 적다. 

 

 

서울 아파트값 30개월 만에 상승세 멈춰 

 

  이달 서울 아파트값 변동률은 잠정적으로 '0'이다. 아파트값 상승세가 멈춘 것이다. 월간 기준으로 20148월부터 29개월간 이어온 상승 레이스가 끝났다. 지난해까지 집값 상승세를 이끌어온 강남 4(강남서초송파강동구)0.2% 하락률을 나타냈다. 설 이후에도 주택시장의 먹구름은 걷힐 것 같지 않다. 아직 현실화되지 않은 악재가 시장에 잇따라 등장하면 시장이 더욱 어두워질 수 있다. 하반기부터 입주 쓰나미가 본격화하며 시장에 매물이 쏟아진다. 한국은행 기준금리는 오르지 않았지만 시중금리는 오름세다. 경제가 좋아질 기미도 없다. 강력한 대출규제인 DTI(총부채상환비율)보다 더 센 DSR(총부채원리금상환비율)도 기다리고 있다.

 

  지난해 초반 여신심사가이드라인을 통한 대출규제 강화로 냉각된 시장을 재건축이 꿈틀거리게 했지만 올해는 재건축 재료를 기대하기 힘들다. 지난해 집값을 자극한 재건축 고분양가가 올해는 전매제한 규제 등으로 약발이 먹히지 않을 것으로 예상된다. 국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 심리 뿐 아니라 거래량 등 시장 움직임이 가파른 내리막길을 타고 있어 설 이후 시장이 더 침체될 수 있다고 내다봤다. 경기 후퇴기엔 지역별 차별화가 심해질 전망이다. 수도권보다 지방, 지방에서도 공급이 많은 대구 등이 더 불리하다. 대구가 10.18% 내렸고 울산은 0.24%의 하락률을 보였다. 전문가들은 매수나 매도를 생각하는 사람 모두 지금은 시장을 지켜볼 때라고 말한다.

 

설 이후 악재 이어져 먹구름 지속 

 

  하지만 시장을 너무 절망적으로 볼 필요는 없다. 집값 조정이 단기적으로는 불가피하더라도 폭락·급락과 같은 경착륙 가능성은 크지 않다는 분석이 많다. 이주열 한국은행 총재도 최근 기자간담회에서 현재 부동산 시장을 버블(거품)로 보기 어렵다집값이 급락하지 않을 것이라고 말했다. 적어도 올해부터 내년까지 예년 수준과 정부 등이 잡고 있는 적정 신규 주택수요보다 훨씬 많은 공급과잉 우려가 높은데 이전 공급부족을 감안하면 과잉이 장기화하지 않을 것으로 보인다.올해와 내년 각각 36만가구와 42만가구의 새 아파트가 입주한다. 정부가 장기주택종합계획에서 잡고 있는 한해 적정 수요는 28만가구 정도. 2001~16년 연평균 입주물량도 이 정도다. 올해부터 2년간 22만가구가 남는 셈이지만 2011~2015년 연평균 입주물량이 22만가구로 연평균 6만가구 정도 모자랐다. 아직 주택공급이 절대적으로 여유롭지 않다. 정부가 최근 발표한 2015년 기준 주택보급률은 102.3%. 양적으로 겨우 수요를 채운 정도다. 1000명당 가구수는 383가구로 미국(419.4가구), 영국(434.6가구), 일본(476.3가구)에 한창 못 미치는 수준이다.

 

가구수 증가하고 고령층 주택구입 증가세 

 

  그 동안 인구가 줄고 고령화가 빠르게 진행되면서 주택수요가 줄 것이란 전망이 많았다. 그런데 주택수요는 인구보다 일반가구에 좌우되고 일반가구는 2030년까지 늘어날 전망이다. 한국감정원 부동산연구원 분석에 따르면 임대수입을 노린 투자 등으로 60대 이상의 주택구입이 늘어나는 추세. 다른 나라보다 강한 DTI LTV(담보인정비율) 대출규제가 집값 하락 버팀목 역할을 한다. 집값 하락->주택금융 부실이 도미노 현상을 일으키며 주택시장 붕괴를 낳는데 DTILTV방화벽이 되는 셈이다. 집값이 LTV 이하로 떨어지면 대출 상환이 불가능해져 주택금융이 혼란에 빠지는데 현재 LTV70%여서 30%의 여유가 있는 셈이다. DTI 규제로 부채상환능력이 있어야 대출이 가능해 집값 하락을 우려한 투매를 방지한다. 한국감정원 부동산연구원 채미옥 원장은 주택시장은 복합적으로, 멀리 내다봐야 한다입주물량 등 하나의 기준만으로 전체를 확대 해석해선 안 된다고 말했다. 주택수요가 아직은 뒷받침된다는 말이다.(2017127일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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대출 죄고, 금리 뛰고, 입주 25% 늘고주택시장 안개 자욱

수도권 소폭 오르고 지방 약세 예상

2분기 변곡점, ·월세난은 진정될 듯

시장 급랭 지역선 부양책 나올 수도

 

  주택시장이 안개가 짙은 2017을 맞는다. 2016년엔 예상과 달리 분양시장이 과열 양상을 보이며 시장이 국지적으로 달아올랐다. 하지만 새해엔 경기, 수급, 정부정책 등 시장을 좌우하는 모든 변수가 집값에 우호적이지 않다. 무엇보다 2014년 이후 시장을 부양시켜 온 풍부한 유동성이 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 정부가 가계부채를 관리하기 위해 주택담보대출·집단대출 등을 죄고 있기 때문이다. 총부채상한비율(DTI)보다 강도 높은 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격적으로 적용되고, 분양가의 30% 정도를 차지하는 잔금 대출도 상환능력을 본다. 대출 받을 수 있는 자금이 주는데다 금리가 오르면서 이자부담이 커질 것으로 예상된다. 아직 한국은행의 기준금리는 변동이 없지만 미국의 금리 인상 영향으로 시중금리가 오름세. 새해 미국이 추가적으로 금리를 올리면 국내 금리도 연쇄적으로 오를 가능성이 크다. 주택산업연구원에 따르면 금리 상승은 시간이 지날수록 시장이 미치는 영향이 커진다. 2010년 분석에서 기준금리가 0.5%포인트 오를 경우 1년 뒤 아파트값이 4.1% 내리고, 2년이 지나면 14.1% 하락하는 것으로 예상됐다. 주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 새해 부동산 시장을 좌우할 가장 중요한 변수는 금융이라며 호수에 물이 빠지면 배가 내려오듯 자산가치도 마찬가지라고 말했다.

 

  20148월부터 시작된 담보인정비율(LTV) DTI 완화가 새해 7월에 끝난다. 현재로선 연장 가능성이 커보이지 않는다. 금리 상승과 맞물려 시장을 크게 압박할 것으로 예상된다. 정부는 새해 가계부채 억제를 중요한 정책방향으로 잡고 있다. 대출 억제·고금리로 구매력이 떨어지는 데다 수요도 줄어들 것으로 예상된다. 최근 3년간 주택경기가 활기를 띠면서 금융위기 이후 쌓여있던 주택 수요가 많이 소진됐기 때문이다. 2014년부터 지난해까지 전국에서 320만 가구의 주택이 매매거래됐고 아파트만 130만 가구가 분양됐다. 매매·분양을 합친 물량이 450만 가구로, 2011~2013350만가구보다 30% 정도 더 늘었다. 지난 3년간 전체 네 가구 중 한 가구가 집을 사거나 분양을 받은 셈이다. 여기다 주택시장에서 소화해야 할 신규 입주가 크게 늘어난다. 부동산114에 따르면 새해 전국적으로 완공예정인 아파트가 365000가구. 2000년대 들어 가장 많은 물량이다. 문제는 증가폭이다. 2016년보다 25% 급증한다.

 

  부동산114 함영진 센터장은 입주량을 소화하려면 거래가 많이 늘어야 하는데 거래는 2016년보다 감소할 것으로 예상된다위는 줄었는데 식사량이 갑자기 늘어나는 셈이어서 소화불량이 우려된다고 말했다. 주택산업연구원새해 주택매매거래량2016(100여만 가구)보다 감소한 94만 가구로 예상하고 있다. 2017년 전국 집값은 4년간 이어온 상승세(전국 기준)를 마감하고 보합세를 보일 것으로 예상된다. 그 동안 공급이 상대적으로 적었고 아직 주택수가 일반가구수보다 적은 수도권은 소폭이나마 상승세를 이어가겠지만 지방은 약세를 보일 것으로 전망된다. 이미 2016년부터 일부 지방은 하락세로 돌아섰다. 악재의 위력이 예상보다 커지면 시장이 급매물 급증·가격 급락 등 경착륙가능성도 배제할 수 없다. 새해 전·월세난은 좀 진정될 것 같다. 집값 상승세가 꺾여 집값이 오르는 데 따른 임대료 상승 압박이 줄어드는 데다 새로 입주하는 주택에서 전·월세 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 전문가들은 지역에 따라 전셋값이 크게 떨어지고 세입자를 구하기 어려운 역전세난을 예상하기도 한다. 수도권보다 2016년부터 입주가 많이 늘어나는 지방에서 상대적으로 전·월세난이 크지 않을 것 같다.

 

  그렇더라도 새해 전세를 재계약하려는 세입자는 수도권 아파트 기준으로 평균 5000만원을 인상분으로 준비해야 한다. 지난 2년간 15% 가량 올랐기 때문이다. 오른 보증금을 모두 월세로 바꾸면 월 20만원 정도 된다. 새해 2년 임대차 계약 만기가 돌아오는 가구가 전국적으로 170여만 가구다. 이중 전세가 80여만 가구다. 주택산업연구원 노희순 선임연구위원은 불안감에 시장이 연초 잔뜩 움츠러들었다가 불확실성이 다소 걷히며 변수들의 방향이 잡히는 2분기가 변곡점이 될 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 상황에 따라 악재 효과가 증폭될 수 있기 때문에 새해 주택시장 리스크 관리가 중요하다고 강조했다. 2016년 뜨겁게 달아올랐던 분양시장 열기는 새해 식을 것으로 전망된다. 2016년 전매제한·청약자격 강화 등을 담은 11·3대책과 새해 시작되는 잔금대출 제한 영향으로 청약문턱이 높아지면서 가수요가 많이 빠져나가기 때문이다. 기존 주택시장 위축도 새 아파트 분양 수요를 감소시키게 된다. 양물량도 줄어 3년만에 다시 40만가구 아래로 내려갈 것으로 업계는 보고 있다. 다만 정부는 분양시장 침체에 따른 건설경기 악화를 우려하고 있어 시장 급랭지역에선 규제 완화 등 부양책이 나올 수 있다.(20161231일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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이자만 70만원 내던 청약단타족, 이젠 원리금 165만원

분양시장 대형 악재투기열풍 꺾일듯

고정금리 집단대출 보금자리론 내놓기로

 

  아파트 잔금대출 분할상환 의무화 조치는 가파르게 늘어나는 가계부채 경고음에 깜짝 놀란 금융당국이 그동안 대출 규제의 사각지대였던 분양 아파트 집단대출 옥죄기에 나선 것으로 볼 수 있다. 현재 가계부채 급증세는 신규 분양 아파트 공급이 주도해왔다. 수도권을 중심으로 분양권 투기 열풍이 계속된 것은 투기세력이 집단대출을 쉽게 받을 수 있었기 때문이다. 집단대출을 받으면 길게는 5년까지 원금 상환 없이 이자만 내면 됐기 때문에 신규 분양 청약이나 기존 분양권 매입에 소득이 없거나 미미한 고령자, 대학생까지 분양시장으로 몰렸다. 입주 시점 이전의 분양권 전매를 차단한 것이 지난 11·3 부동산 대책이라면 이번 11·24 가계부채 대책은 원금 상환 능력이 없는 투기세력의 분양권 청약이나 분양권 매입에 우회적으로 제동을 거는 조치로 볼 수 있다. 대상은 내년 11일 이후 입주자모집공고가 뜨는 분양 아파트 당첨자에 대한 잔금대출이다. 통상 2~3년 걸리는 건축 기간이 지나 2019년이나 2020년 입주 시점에 받게 되는 잔금대출에 대해 거치 기간을 1년 이내로 제한하는 여신심사 가이드라인을 적용하겠다는 것이다.

 

  예컨대 분양가 4억원 아파트의 경우 잔금대출은 주택담보대출인정비율(LTV) 70%를 적용해 28000만원까지 가능하다. 올해 이전 분양 아파트의 경우 대출받은 후 5년까지는 원금 상환 없이 이자만 내는 거치 기간 설정이 가능하기 때문에 매월 이자 70만원(연이율 3% 가정)만 내면 된다. 반면 내년 이후 분양 아파트거치 기간 1을 거쳐 2년째부터는 매월 123만원(상환 기간 30년 가정 시)이나 165만원(상환 기간 20년 가정 시)의 원리금을 상환해야 한다. 상환 부담이 2배 이상 확 늘어나는 셈이다. 상환능력심사 지표인 총부채상환비율(DTI·수도권 아파트 기준 60%)이 적용되지 않지만 사실상 원리금을 제때 상환하지 않으면 신용불량자가 되기 때문에 이 정도 규모의 원리금을 갚을 능력이 안 된다면 청약이나 전매분양권 매입에 신중을 기해야 하는 셈이다. 이번 조치는 은행·보험뿐만 아니라 상호금융과 새마을금고까지 전 금융권에 적용된다. 입주 시점에 잔금대출로 전환되는 중도금대출은 대출 성격상 상환 만기가 짧아 분할상환 의무화 대상에서 제외됐다. 스트레스 DTI80%를 넘으면 고정금리 방식 잔금대출이 의무화된다. 스트레스 DTI란 향후 금리 상승 가능성을 감안해 실제 금리에 2%포인트 정도의 가산금리를 붙여 산정한 DTI. 이 지표는 잔금대출의 대출한도를 산정하는 데 쓰이기보다 고정금리 대출을 유도하기 위한 것이다.

 

  금융위는 내년 11일 이전 분양공고 사업장에 대해서도 고정·분할상환을 유도하기로 했다. 이와 관련해 11일 이전 분양공고 사업장의 잔금대출 분할상환을 유도하기 위한 '입주자 전용 보금자리론'을 내년 1월 새롭게 내놓기로 했다. 보금자리론은 대출 기간 전반에 걸친 순수고정금리와 거치 기간 1년 이내의 분할상환을 전제로 한 상품이다. 이 때문에 보금자리론이 집단대출에도 적용되면 가계부채의 질적 개선 효과를 가져올 수 있을 것으로 금융당국은 기대하고 있다. 일반 주택담보대출에 적용되는 DTI 기준을 초과하는 60~80% 범위의 ()DTI 분양자도 보금자리론을 이용할 수 있다. 대출 가능 분양가와 대출금 한도는 미정이다. DTI80%를 초과하면 보금자리론이 아닌 일반 집단대출 상품을 이용해야 한다. 단위 농협 같은 상호금융권이나 새마을금고 역시 부분적으로 분할상환이 의무화된다. 만기가 3~5년으로 짧고 소득이 일정하지 않은 차주의 특성을 감안해 만기에 상관없이 매년 전체 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 할 예정이다.

 

  총체적 상환 능력 심사를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 심사도 연내 도입된다. 신규로 받는 대출만 계산해온 기존 DTI와 달리 DSR는 주택담보대출과 신용대출을 포함한 기존 빚을 모두 따져 상환 능력을 평가한다. 금융당국이 일률적인 DSR를 정해주고 은행 등 금융회사가 자체적으로 일정 비율 이상의 대출 취급을 줄여 나갈 개연성이 크다. 금융위 관계자는 "DSR를 당장 규제 비율로 활용하는 것은 아니다""참고 지표로 활용하고 필요하면 자율 규제로 전환하는 방안을 검토하겠다"고 말했다. 정부가 그동안 손을 대지 않았던 부동산 '집단대출'에도 규제 카드를 꺼내들자 건설업계는 11·3 대책에 이어 '엎친 데 덮친 격'이라며 긴장하는 모습이다. 특히 분양시장에 직접적인 타격이 불가피할 전망이다. 한 건설업계 관계자는 "경기가 좋지 않은 상황에서 잔금대출 심사까지 강화한다면 분양시장은 급격하게 얼어붙을 것"이라고 우려했다. 일각에서는 중도금대출도 간접 영향을 받을 것이란 분석을 내놓는다. 중도금대출잔액이 잔금대출에 포함돼 이어지는 경우가 일반적이어서 금융권이 중도금대출 때부터 상환 능력을 미리 들여다볼 가능성이 크기 때문이다. 전문가들은 11·3 대책으로 서울 등 주요 지역에 분양권 전매가 금지되면서 부동산 시장이 급랭한 상태에서 또 다른 강력한 규제가 나옴으로써 주택시장이 경착륙할 수 있다고 경고했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "잔금대출 때 처음부터 원리금을 나눠 갚아야 하는 분할상환 원칙이 적용되면 분양시장에는 대형 악재"라고 전망했다.(20161125일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 훈잉 2016.11.25 12:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 이제 문제네요
    최근에 대출도 문제가되는거같던데 ㅠㅠ

  2. 청결원 2016.11.26 06:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 정보 넘 도움이 되네요

  3. 생명마루 신림점 2016.11.27 23:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    편안한 밤 되세요^^

 

 

"은행 주택담보대출서 갈아타면 LTV 95%까지 대출"

LTV 70% 초과분 20%대 고금리 신용대출

금감원, 고객 호도하는 편법대출 제재 강화

 

 

  현재 집값 대비 대출 가능 금액을 뜻하는 총부채상환비율(Loan to Value·LTV)최대 한도는 70%. 집값 하락에 따른 대출 부실화를 막고 부동산 시장 과열을 방지하기 위해 만든 금융당국의 강력한 대출 규제책이다. 그런데 저축은행을 통하면 실제로 집값의 95%까지 대출을 받을 수 있다. 저축은행이 은행 주택담보대출에서 갈아타는 고객에게 LTV 70% 주택담보대출 외에 최대 집값의 25%에 달하는 신용대출을 끼워 대출해주고 있기 때문이다. 당연히 불법이다. 이와 관련해 금융감독원은 LTV 한도를 넘어서는 저축은행 대출이 실질적으로는 담보대출에 비해 금리가 과도하게 높은 신용대출이나 마찬가지이기 때문에 소비자들의 주의가 필요하다고 경고하고 나섰다. 금감원은 특히 높은 대출 한도를 내세우며 기존 은행 대출을 저축은행 대출로 갈아타라고 현혹하는 일부 저축은행과 대출 모집인의 행태에 대해 강하게 제재한다는 방침이다.

 

  7일 금융권에 따르면 포털사이트를 중심으로 대출 상담사들이 "저축은행을 통해 LTV 95%까지 대출을 받을 수 있다"고 홍보하고 있다. 실제로 한 저축은행은 매매가 1억원 주택에 대해 주택담보대출로 주택 가격의 95%9500만원 대출이 가능하다고 안내하고 있다. 하지만 해당 저축은행 확인 결과, 주택값의 70%7000만원은 주택담보대출, 나머지 25%(2500만원)는 신용대출 구조였다. 상당수 금융소비자는 주택담보대출 가능액이 최대 집값의 95%인 것으로 알고 있지만 실제로는 여기에 25%의 신용대출이 포함돼 있다는 얘기다. 금융감독원 관계자는 "대출 모집인들이 더 많은 대출이 필요한 고객을 유인하기 위해 저축은행에서 대출을 받아 은행권 대출을 상환하고 추가적으로 대출을 더 받으라고 하는데 이 경우 신용대출이 포함되기 때문에 이자가 확 높아진다"고 지적했다. 이와 관련해 이 관계자는 "갈아타기가 한 달 이내에 벌어졌다면 분명 문제가 있어 보인다""모집인들이 전체 대출금이 담보대출인 것처럼 홍보하는 것도 편법으로 제재 대상이 된다"고 강조했다.

 

개인사업자나 법인사업자의 주택담보대출은 개인고객과 달리 LTV 한도가 없다는 점을 악용한 불법 대출 사례도 빈번해지고 있다. LTV 70% 한도를 넘기는 대출이 필요한 개인 고객에게 개인사업자 등록증을 만들라고 회유한 뒤 개인사업자 주택담보대출 형태로 LTV 제한을 피하는 식이다. 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면 저축은행에서 편법으로 과도하게 많은 대출을 받은 고객들은 신용대출 연장이 어려워질 수 있다. 수도권 아파트 대상으로 60%가 적용되는 소득 대비 부채상환비율(DTI)은 해당 아파트 담보대출 상환에 필요한 원리금과 기존 대출이자만 계산하지만 DSR95% 저축은행 대출에 활용된 신용대출 원리금상환까지 따지기 때문이다.(2016118일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. Deborah 2016.11.09 10:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 할때 정말 신중 해야할 것 같아요. 위의 좋은 정보가 많은 분들에게 도움이 되었으면 하네요

  2. 에스델 ♥ 2016.11.09 10:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    LTV 한도를 넘어서는 저축은행 대출은
    담보대출에 비해 금리가 높은 신용대출이나
    마찬가지이기 때문에 정말 주의해야겠습니다.^^
    좋은 정보 감사합니다.
    즐거운 수요일 보내세요!

  3. 청결원 2016.11.10 07:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다

  4. 핑구야 날자 2016.11.10 08:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세상에 쉬운게 없고 공짜는 없더라구요