09-20 16:24

 
 

 

 

김태년 "부동산 안정 위한 종합판“

변창흠 "도심 내 혁신적인 공급 모델 마련"

 

 

더불어민주당과 정부는 4일 오전 국회에서 `대도시권주택공급 확대방안`을 골자로 한 당정협의를 열고 수도권 주택공급 및 부동산 공평과세 등에 뜻을 모았다. 이날 발표되는 부동산 대책은 주택 시장 안정을 위한 25번 대책으로, 서울 30만호를 포함해 전국 85만 가구의 주택을 새로 공급하는 방안이 발표될 것으로 알려졌다. 이날 김태년 민주당 원내대표는 "그동안 정부는 부동산시장 안정화를 위해 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제, 다주택자에 대한 보유세·양도세·취득세 강화 등 수요관리 대책을 추진했다"며 "오늘은 부동산 시장 안정화 방안의 종합판인 `대규모 주택 공급방안`을 논의한다"고 밝혔다. 김 원내대표는 "예고한대로 문재인 정부는 (국민들의) 주택 마련을 위해 심혈을 기울여 준비했다"며 "특히 주택 수요 많은 서울과 수도권에 시장 기대 이상의 대규모 주택공급방안을 준비했다. 이번 공급 대책은 시장의 수급불안 심리를 해소해서 주택시장 안정화에 기여하고 무주택자의 `내집 마련` 꿈을 실현시켜드릴 것"이라고 설명했다.

 

 

홍익표 민주당 정책위의장은 "그간 당정은 혼연일체로 주택시장 안정화 위해 여러 가지 다양한 대책을 협의했다"며 "주택시장은 수요공급에 따라서 충분히 물량을 공급해야 한다는 기본 아래 우리는 주거복지정책에 대한 확고원 원칙을 포기하지 않았다. 시장에 물량을 충분히 공급하는 한편, 취약계층·저소득층·청년세대 대한 주거복지 대책을 병행할 것"이라고 말했다. 홍 의장은 특히 "역세권을 중심으로 도심 내 지역의 고밀화를 통해 충분한 주택을 공급할 것"이라며 "수요자가 희망하는 분양 아파트를 중심으로 주택을 공급하고, 공공임대주택은 입지 조건을 고려해 혼합해 공급하는 방안도 포함된다"고 했다. 변창흠 국토부 장관 역시 "기존방식으로는 새로운 여건 변화의 대응 어려워 주택을 공급하는데 한계가 있다"며 "(이에) 도심 내 혁신적인 공급 모델 마련을 위해 역량을 집중하겠다. 더불어 청약제도를 개선해 신혼부부 및 생애최초 주택 구입자뿐아니라, 일반 3040무주택자에게도 내집 마련의 기회를 줄 것"이라고 강조했다. 이날 당정은 협의 결과가 나오는대로 정부에서 공급 대책을 발표할 예정이다.(2021년 2월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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비투기지역에도 적용, 소득 적으면 대출받기 더 힘들어져

 

 

정부가 대출자의 전체 빚과 소득을 파악해 상환 능력에 따라 돈을 빌려주는 총부채원리금상환비율(DSR)을 전체 주택담보대출에 적용하는 방안을 추진한다. 앞으로 금융사에서 돈을 빌리기가 더 어려워진다는 의미다. 지금은 투기지역과 투기과열지구에서 시가 9억원 넘는 주택을 담보로 새로 주택담보대출을 받을 때만 적용하고 있다. 6일 금융당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 지난달 30일 `가계부채 관리 선진화 방안 마련을 위한 태스크포스` 첫 회의를 열고 이 같은 논의를 시작했다. 주요 논의 사항은 주택담보대출을 내줄 때 대출자의 상환 능력을 엄격히 따지는 방안이다. DSR는 주택담보대출, 비주택담보대출, 신용대출, 전세보증금담보대출, 기타대출 등 거의 모든 빚의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 현재 주택담보대출 시 적용되는 총부채상환비율(DTI)이 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자를 연간 소득으로 나눈 비율임을 감안하면 대출 기준이 더 엄격해지는 셈이다.

 

 

기준은 현행 40%가 유력하다. 매년 갚아야 할 원금과 이자 총액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 주택담보대출을 빌릴 수 있다는 의미다. 금융당국 관계자는 "미국 등 해외 사례를 보면 연 소득 대비 연 원리금 상환액 비율을 40~42% 수준에서 적용한다"며 "상환 능력을 벗어난 대출은 `약탈적 대출`로 본다"고 설명했다. 또 금융사의 대출 관리를 강화하는 방안도 논의한다. 금융사마다 평균치로 관리하던 연간 소득 대비 원리금 상환액 비율을 대출자 개인별로 전환하는 방식이다. 현재는 은행이 A씨에게 DSR 60%를 적용했더라도, B씨에게 20%를 적용해 평균 40%를 맞추면 된다. 앞으로 개인별로 바뀌면 정해진 비율을 넘어 대출을 받는 것이 불가능해진다. 상환 능력을 꼼꼼하게 따지는 이 규제는 현재 일부 주택담보대출과 신용대출에 한해서만 적용된다. 제한적으로 사용하던 카드를 정부가 확대하는 이유는 우리나라 가계부채가 급격히 증가하고 있다고 판단해서다. 저금리 등으로 가계부채는 지난해 말 처음 1600조원을 넘어섰다.

 

 

정부는 이번 태스크포스(TF)를 통해 내년 1분기까지 구체적인 가계부채 대책을 마련할 계획이다. 소득 산정 기준을 정교하게 하는 것도 핵심이다. 예컨대 전체 일자리 중 20%를 넘는 자영업자 소득을 어떻게 산정할지가 논의에 포함된다. 통계청에 따르면 2018년 기준 국내 자영업자 수는 563만명으로 경제활동인구 중 21%를 차지한다. 금융당국은 기존에 사용하던 카드결제 승인액을 포함해 소득을 정확히 파악할 수 있는 세금 등 보조 지표를 적극 개발할 계획이다. 정부는 적은 소득 탓에 대출을 받기 어려운 청년의 미래예상소득을 산출할 수 있는 제도도 만든다. 금융당국은 빚 상환능력 심사 강화와 더불어 보유 예금 대비 대출금 잔액 비율(예대율)을 예전 수준으로 돌릴 계획이다. 금융위는 지난 4월 은행 예대율을 기존 100%에서 5%포인트 이내에서 위반해도 제재를 하지 않기로 했다.(2020년 12월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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현실과 동떨어진 주택정책, 대출한도 완화·보금자리론 등

정책금융 지원받는 6억이하 집, 서울서 전년보다 10만가구 줄어

소득기준 없는 적격대출은, 한도 소진해 은행판매 중단

 

 

최근 주택시장이 과열되면서 서울 아파트 중간값이 9억3000만원에 육박할 만큼 치솟았지만 실수요자 지원대상 기준은 여전히 6억원에 고정돼 현실과 동떨어져 문제로 지적된다. 최근 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 "9억원 이상 고가주택 매매에 대해서는 자금출처 의심 거래를 상시 조사하고 결과를 주기적으로 공표하겠다"고 으름장을 놓고, 정부가 1주택 실수요자를 보호하고 세 부담을 낮추는 대상으로 시세 5억~6억원 이하 주택을 검토 중인 것도 시대착오적이란 지적이다. 16일 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 서울에서 매매가 6억원 이하 아파트는 33만5828가구(26.9%)로 집계됐다. 12·16 부동산 대책 직후인 지난해 12월 기준 43만4312가구(35%)보다 10만가구 가까이 줄어들었고, 8.1%포인트 내려갔다. 3억원 이하 아파트 비중은 2.8%, 3억원 초과~6억원 이하는 24.1%였다. KB국민은행이 집계하는 서울 아파트 중위가격은 올해 1월 9억원을 돌파한 데 이어 지난달 9억2787만원까지 뛰었다. 반면 정부의 `주택 실수요자`를 위한 각종 지원책 기준은 6억원에 갇혀 있다. 무주택 가구주가 서울과 같은 투기 및 투기과열지구 주택을 구입할 때 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 더 받으려면 주택가격이 6억원 이하여야 한다. 정부는 7·10 대책으로 수혜 계층을 기존보다 늘렸으나, 대상자의 소득기준만 부부 합산 연 소득 7000만원 이하에서 8000만원 이하로 확대했을 뿐 주택가격 기준은 그대로 유지했다.

 

 

생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면은 더 심하다. 전액 감면은 주택가격이 1억5000만원 이하, 50% 감면은 1억5000만~3억원(수도권 4억원)일 때만 가능하다. 장기 저금리 정책대출로 신혼부부가 많이 찾는 주택금융공사의 보금자리론, 디딤돌대출도 각각 시가 6억·5억원 이하 주택 구입 때 가능하다. 보금자리론은 당초 9억원 이하였던 기준이 2017년 6억원으로 낮아졌다. 주택 구입용 정책대출 중 그나마 대상 주택 기준이 매매가 9억원 이하인 적격대출은 한도 부족 탓에 실제로 받기는 `하늘의 별 따기`다. 은행권에 따르면 14일 기준 신한·KB국민·하나·우리·NH농협·IBK기업 등 6대 은행과 SC제일·씨티은행 등 국내 주요 은행 중 정부의 적격대출을 판매 중인 곳은 우리·NH농협·SC제일은행 등 3곳이다. 적격대출은 연 2~3%대 낮은 금리를 최장 10년, 최고 30년까지 고정으로 유지할 수 있다. 은행들이 자체적으로 판매하는 고정금리 대출이 대부분 `혼합형`으로 최초 5년만 금리가 고정되고 이후 변동금리로 바뀌는 것과 비교된다. 특히 정부의 주택담보대출 상품 중 유일하게 소득기준이 없어 젊은 맞벌이 부부들 사이에서 인기가 높다. 은행들은 주택금융공사로부터 한도를 받아 판매하는데, 이 한도가 워낙 적은 탓에 많은 은행들이 신청을 받지 못하고 있다.

 

 

한 시중은행 관계자는 "배정받는 금액 자체가 많지 않다 보니 올해는 아예 판매를 못했다"고 말했다. 다른 은행 관계자도 "분기별로 한도를 신청하는데 1분기에 판매가 몰렸더니 2·3분기에는 아예 안 나왔다"고 설명했다. 적격대출 한도는 실제 매년 감소세다. 금융위원회에 따르면 적격대출 공급 한도는 2018년 11조원에서 올해 9조원까지 낮아졌다. 당시 금융위는 가계부채의 안정적인 관리를 위해 적격대출 규모를 매년 1조원씩 축소한다는 계획을 밝힌 바 있다. 시장에서는 최근 집값이 단기적으로 급등한 데 맞춰 각종 지원책과 규제 기준도 조정해야 한다는 목소리가 높다. 실제로 전용 59㎡ 아파트 가격이 강북 주요 단지에서도 15억원에 육박하며 입주시점에 주택담보대출 실행이 불가능해질 가능성도 제기될 정도다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 서울 아파트값이 최고 배 이상 오른 현실을 감안해야 한다"며 "생애 최초 주택 구입자나 젊은 실수요자를 위해서라도 달라진 상황에 맞게 기준 가격을 올려야 한다"고 말했다.(2020년 8월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 집값 상승률, ‘높다’ 31%vs ‘낮다’ 29%

 

  부동산 전문가 절반 이상은 1년 뒤 서울의 집값이 하락할 것이라고 전망했다. 비수도권 주택매매가격은 10명 중 7명이 하락을 내다봤다. 그러나 부동산규제를 완화해야 한다는 목소리는 소수였다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 강화된 부동산 관련 금융 규제를 현행대로 유지해야 한다고 10 명 중 7 이상이 답했다. 한국개발연구원(KDI)7일 발간한 ‘20194KDI 경제동향 20191분기 부동산시장 전문가 설문조사 결과에 따르면, 부동산 전문가 59.4%1년 뒤 서울 주택매매가격이 현재보다 하락할 것이라고 예상했다. 현재와 같을 것이라는 예상은 24.5%였고, 상승할 것이라는 전망은 16%에 불과했다. 비수도권의 1년 뒤 주택매매가격에 대해서는 73%가 하락할 것으로 내다봤다. 이번 조사는 지난달 1520일 학계·연구원·금융기관·건설사 등 부동산 관련 전문가 106명을 상대로 진행됐다. KDI는 이를 근거로 "최근 주택가격이 하락으로 전환하면서, 전망의 무게추도 하락 쪽으로 더 이동했다"고 분석했다.

 

  다만 현재 서울 주택매매가격 상승률에 대한 평가는 팽팽하게 엇갈렸다. ‘높음이라는 답변은 31.1%, ‘낮음29.2%, ‘적정28.3%로 비슷한 응답률을 나타냈다. ‘매우 높음8.5%, ‘매우 낮은2.8%에 불과했다. 부동산정책 선호도 조사를 보면 다수 응답자가 강화된 부동산 금융 규제를 유지해야 한다고 응답했다. '현행 유지' 응답을 보면 LTV71.7%, DTI67.9%, 세대별 주택담보대출 건수 규제는 58.5%, 주택금융공사의 전세자금보증 제한은 56.6%로 각각 나타났다. 다만 전세자금보증 제한에 대해서는 '완화' 응답도 34.0%로 높은 비중을 차지했다. 서울 외곽 등 수도권에 주택공급을 늘려야 한다는 주장도 다수를 차지했다. 수도권 3기 신도시 추진에 대해서는 '찬성'(65.1%) 응답이 '반대'(34.9%)보다 많았다. 광역급행철도(GTX) 등 수도권 광역교통망 확충과 관련해서는 '확대'(72.6%) 응답이 다수였다. 지방 광역교통망 확충에 대해서도 '확대'(67.0%) 의견이 많았다. 민간택지 분양가 상한제에 대해서는 '현행 유지'(64.2%) 의견이 다수였다.(201947일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

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공인중개사·PB도 입 모아 집값 하락·거래량 감소 전망

 

 

  올해 불타올랐던 부동산 시장이 내년에는 하락기로 접어들 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 전문가와 공인중개사, 은행 프라이빗 뱅커(PB) 등은 입을 모아 집값이 하락하고 거래량이 줄 것으로 내다봤다. 26KB금융지주 경영연구소가 내놓은 `2019 KB부동산 보고서`에 따르면 부동산 시장 전문가 112명에게 설문한 결과 내년에 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 응답이 70.5%로 집계됐다. 지역별로는 비수도권 지역 주택시장 하락을 점친 응답이 87.5%에 달했고, 이 가운데서도 5% 이상 떨어질 것이라는 응답이 19.6%였다. 수도권의 경우 집값 상승 전망이 58.9%로 다소 사정이 나았다. 주택 거래량 역시 줄어들 것이라는 시각이 지배적이었다. 내년도 주택매매 거래량이 올해보다 감소할 것이라는 전망은 64.3%로 집계됐다. 비수도권의 거래량 감소 전망은 77.7%였다. 이처럼 부동산 시장이 얼어붙은 원인으로 정부의 부동산 대책이 첫 손에 꼽혔다. 정부는 주택담보대출비율(LTV)총부채상환비율(DTI) 등 대출 관련 규제는 물론 다주택자 양도세 중과, 종부세·보유세 강화 등 세제 대책을 잇달아 내놓으며 부동산 열풍 잡기에 전력을 다해왔다. 국내 경기침체와 그간 과도했던 매매가 상승에 따른 부담감도 원인으로 지목됐다. 이 같은 하락전망은 부동산 중개업소와 은행 프라이빗 뱅커(PB)에서도 동일하게 관찰됐다.

 

 

  KB 협력 공인중개사 512명을 대상으로 설문한 결과 내년 전국 주택매매가격 하락을 점친 비중이 76.3%에 달했다. 이들 중 70.2%는 서울 주택가격 역시 내년에 주저앉을 것으로 내다봐 수도권은 오를 것이란 전망이 우세했던 부동산 시장 전문가와 시각을 달리했다. 특히 서울 강북의 집값이 내려갈 것이라는 전망이 73.1%, 강남 하락전망(67.2%)보다 높았다. 거래량에 민감한 이들 공인중개사는 내년도 주택거래가 대체로 감소할 것으로 내다봤다. 서울 지역의 매매감소 전망이 72.5%로 타 지역보다 높게 나타났다. 이를 해결하기 위해서는 양도세 인하를 통해 거래를 활성화해야 한다는 응답이 많았다. 고액자산가의 자산관리를 맡는 은행 PB 72명을 상대로 한 조사에서는 73.6%가 내년 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 결과가 나왔다. 특히 30.6%가 집값이 3% 이상 급감할 것이라고 응답했다. 이 같은 상황에서 전문가와 중개업소, PB 등이 투자하기 좋은 부동산으로 꼽은 것은 아파트 분양과 재건축, 토지였다. 최근 서울 주택가격이 급등하면서 상대적으로 저렴하게 신규주택을 사들일 수 있는 수단으로 아파트 분양이 주목받고 있기 때문이다. 한편, 전체 가구의 약 11%는 다주택자이며, 35%는 무주택자인 것으로 나타났다. 이는 서울·경기·6개 광역시·세종시 거주 3천여명을 상대로 설문 조사한 결과다. 또 주택 보유자 가운데 대출을 받지 않은 가구가 절반에 이르는 것으로 집계됐다. 주택 보유자 중 43%는 전액 자기자본으로 주택을 구매했고, 대출 없이 가족 지원만 받았다는 응답은 8%였다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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혼합형 대출상품 157조 넘어, 전체 주담대의 3분의 1 수준
올 하반기부터 변동금리 전환, 금리 올라갈경우 이자부담
다른 대출로 갈아타야 유리

 

 

 

  대출 시 고정금리를 적용받다가 5년 뒤에는 변동금리로 바뀌는 혼합형 주택담보대출157조원에 달하는 것으로 나타났다. 전체 주택담보대출 잔액 474조원 가운데 3분의 1에 육박하는 숫자다. 이에 따라 한국은행이 기준금리를 인상하면 대출금리가 오르게 돼 이자 부담이 크게 늘어날 것으로 우려된다. 18일 금융감독원이 전해철 더불어민주당 의원실에 제출한 `주택담보대출 고정·변동·혼합형 금리 잔액` 자료에 따르면 지난 6월 말 기준 국내 주택담보대출 가운데 혼합형 금리 상품 잔액은 1572000억원에 달하는 것으로 나타났다. 이는 전체 잔액 4743000억원 중 33.2%에 달한다. 혼합형 주택담보대출은 대출 시 최고 5년까지 금리가 고정되고 이후 6개월 또는 12개월 단위 변동금리로 바뀌는 상품이다. 특히 2023년까지 향후 5년 이내 고정금리 기간이 끝나 변동금리로 바뀌는 혼합형 대출 잔액은 1294000억원으로 집계됐다. 이들은 주택담보대출비율(LTV)70%까지 늘리는 등 정부가 부동산 부양책을 쏟아냈던 2014년을 전후해 대출이 진행됐던 상품이다. 고정금리를 적용받던 129조원 규모 대출이 당장 올해부터 변동금리에 노출된다는 의미다.

 

 

  변동금리 대출로 전환되는 대출 잔액은 올해 하반기 11000억원을 시작으로 내년에는 149000억원으로 급증한다. 특히 2021년에는 전체의 3분의 1 수준인 428000억원이 변동금리 적용을 받게 된다. 이는 2016년 정부의 부동산시장 활성화 정책으로 주택담보대출이 급증했기 때문이다. 당장 올해부터 변동금리 대출로 바뀌는 혼합형 주택담보대출 차주는 이자 부담이 늘어나는 것으로 나타났다. KB국민은행에서 5년 전인 2013년 혼합형 주택담보대출을 받은 사람이 적용받은 고정금리는 최고 5.37%. 5년이 지난 올해 11월 변동금리가 적용되면 금리는 최고 5.53%(12개월 변동 주기)에 달한다. 금리가 0.2%포인트가량 오른다는 얘기다. 특히 지난 5년간 직장을 그만두는 등 신용등급이 나빠진 사람이라면 추가적으로 물어야 할 이자는 더 커질 것으로 예상된다. 문제는 앞으로 국내 기준금리가 상승 움직임을 보일 것이라는 점이다. 당장 오는 30일 한은 금융통화위원회가 한미 금리 역전 현상을 해소하기 위해 기준금리를 0.25%포인트 인상할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 여기에 미국 연방준비제도(Fed)도 내년 말까지 최대 네 차례 추가로 금리를 올릴 것으로 예상된다. 기준금리 인상은 금융채 등 시중금리 인상으로 이어져 은행들의 자금조달 비용을 늘리는 만큼 대출금리도 뛸 수밖에 없다.



  금융전문가들은 본격적인 금리 인상기 시작에 맞춰 반쪽짜리 고정금리 대출인 혼합형 대출이 아닌 만기 내내 똑같은 금리가 유지되는 장기 고정금리 상품이 많이 나와야 한다고 지적한다. 현재 국내에서 판매되는 10~30년 만기 고정금리 주택담보대출은 보금자리론 같은 정책성 금융이 사실상 유일하다. 일반 은행도 자체 재원으로 장기 고정금리 대출상품을 팔고 있다. 하지만 리스크 헤지 등을 이유로 일반 변동금리 상품보다 평균 1%포인트 높은 금리를 매기는 탓에 시장에서 외면받고 있다. 주택담보대출을 새로 받으려는 사람이라면 앞으로 금리가 올라갈 가능성을 고려해 대출 전략을 짜야 한다. 당장은 변동금리 대출금리가 혼합형이나 장기 고정금리 대출보다 낮지만 향후 금리 상승에 따라 역전될 가능성이 있기 때문이다. 혼합형 주택담보대출을 받은 사람이라면 중도상환 수수료가 면제되는 3년 후, 고정금리 기간이 끝나는 5년 내에 다른 혼합형 대출상품으로 갈아타 고정금리 기간을 연장하는 것이 유리하다. 변동금리 대출을 혼합형으로 전환할 때는 시점과 상관없이 중도상환 수수료를 물지 않아도 된다. 다만 LTV가 과거와 달리 서울지역은 40%까지 쪼그라들고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 적용된 만큼 예전에 받은 대출을 갈아탈 때 대출 한도가 줄어들 수 있다는 점은 주의해야 한다.(20181119일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  정부가 9·13 주택시장 안정방안을 통해 1주택 세대의 신규 주택대출을 엄격히 제한했지만 갈아타기용 대출, 이른바 대환대출은 열어둔 것으로 나타났다. 주택담보대출자들이 통상 중도상환수수료 부담이 없어지는 대출 3년차쯤을 기해 금리가 더 낮거나 고정금리인 대출로 갈아타는 것을 고려한 조치다. 249·13 주택시장 안정방안을 보면 정부는 1주택세대의 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출에 대해 `원칙적 금지, 예외 허용`이란 기준을 제시하면서 생활안정자금 조달 대출에는 일부 문을 열어뒀다. 생활안정자금 대출은 이미 보유 중인 주택을 담보로 의료비나 교육비 등 생활자금을 조달하는 것이다.

 

 

  정부는 1주택 세대에 대해 현행과 동일한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제비율을 설정했지만, 연간 대출한도로 동일 물건별 1억원 한도를 설정했다. 이대로라면 갈아타기용 대출이 사실상 막히는 셈이다. 하지만 정부는 이런 수요를 감안해 1주택세대의 주택담보대출 대환대출은 예외를 설정했다. , LTVDTI 한도가 허용된다면 대환대출은 1억원 이상 대출을 받을 수 있도록 한 것이다. 이는 금융소비자들이 더 낮은 금리의 대출상품으로 갈아타거나, 금리 인상기에 위험을 회피할 목적으로 변동금리 대출을 고정금리로 대환하는 것을 막지 않겠다는 취지다. 1주택세대가 임대를 놓던 본인 주택으로 전입할 때 임차보증금을 반환할 용도의 대출도 연간 건당 1억원 한도를 넘길 수 있다.(2018924일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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8·27 대책 수요억제·공급 투트랙, 광명·하남 투기과열지구 지정

구리·광교 등은 조정지역 묶어, 전문가 서울 도심 공급 늘려야

 

 

  정부가 부동산 시장 안정화 대책으로 투 트랙전략을 세웠다. 과열 양상을 보이는 서울 등의 집값을 진정시키기 위해 투기 수요 억제책과 주택 공급 확대 정책을 동시에 추진키로 한 것이다. 당초 국토교통부는 지난해 8·2 부동산 대책 발표 때 서울·수도권의 공급여건은 안정적이라고 진단하며 그동안 수요를 억제하는 쪽으로 대책을 만들어 왔다. 하지만 이번엔 서울 등의 국지적 과열 현상은 수도권 공급 부족에 대한 우려 등 때문이라며 공급 쪽에 정책 운용의 방점을 찍기 시작했다. 국토부는 일단 수요 억제를 위해 부동산 규제 지역을 확대한다. 서울에서 종로·동대문구·동작·중구 등 4개 구를 투기지역으로 지정한다. 이들 지역은 지난달 집값 상승률이 0.5% 이상이라 투기지역 지정 기본요건을 충족했다. 이에 따라 서울은 25개 구 중 15개 구가 투기지역으로 묶이게 됐다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고 2건 이상 대출이 있으면 만기 연장도 안 된다. 이미 조정대상지역으로 지정된 경기도 광명·하남시는 투기과열지구로 추가 지정됐다. 서울 전역 등 기존 투기과열지구가 모두 유지돼 투기과열지구는 31으로 늘어났다. 투기과열지구에선 재건축 조합원 거래가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아진다. 조정대상지역으로는 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교신도시 등 3곳이 추가됐다. 이로써 조정지역은 전국 42곳으로 늘어났다. 이곳에선 다주택자 양도세 중과 등을 적용받는다. 정부는 조정대상지역인 부산 7개 구·군 가운데 기장군(일광면 제외)은 지정을 해제키로 했다.

 

 

  국토부는 이번에 규제 지역으로 지정되지 않았지만 집값 불안 우려가 있는 곳은 집중 모니터링 지역으로 정했다. 비투기지역인 서울 광진·서대문구 등 10개 구와 성남시 수정구, 용인시 기흥구, 대구시 수성··남구, 광주시 광산·남구 등이 그 대상이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 집값과 분양권 등 거래 동향, 청약 상황 등을 수시로 모니터링해 시장이 과열됐다고 판단되면 투기지역·투기과열지구 등을 추가로 지정할 계획이라고 말했다. 정부는 향후 투기 수요를 막기 위한 세제·금융 대책 등도 내놓겠다고 밝혔다. 공급 측면에서는 2022년까지 수도권에 신규 공공택지 30곳 이상을 추가로 개발한다. 지난 7월 신혼부부 주거 지원 방안에서 발표된 내용을 빼면 14(부지 확보 기준)이 새로 개발되는 셈이다. 이곳에서 공급되는 주택은 242000가구로 추산된다. 서울에서도 일부 개발될 예정이다. 국토부는 일부 사업지구의 입지 등을 다음달 중 공개할 예정이다. 이문기 실장은 정책 기조를 바꾼 건 아니고 2022년 이후 택지 부족 문제가 생기지 않도록 선제적으로 땅을 확보하는 차원이라고 말했다. 정부의 공급 확대 대책이 집값 급등의 진원지인 서울의 주택 수요를 얼마나 흡수할지 의문이라는 시각이 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 공공택지 개발 위치에 따라 다르겠지만 서울 집값 상승세를 잡기는 역부족일 것이라며 입지가 나쁠 경우 공급 과잉 사태가 심해질 수 있다고 말했다. 투기지역 등 추가 지정도 과열된 집값을 안정시킬지 미지수다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 이번 규제로 상승 폭은 줄어들겠지만 전반적인 상승 기조는 이어질 것으로 보인다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 풍부한 수요를 분산시키려면 도심에 공급을 늘려야 한다고 말했다.(2018828일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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정부 집값급등 대책 발표

 

 

  기획재정부와 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 등을 거쳐 최근 국지적 집값 불안이 발생한 서울의 종로·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 지정했다고 밝혔다. 현재 투기지역은 서울에서 강남 3(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동·양천·강동·영등포·강서·노원구 11개 구만 지정된 상태다. 이번에 4곳이 추가돼 서울시내 투기지역은 15으로 늘어난다. 정부는 또한 경기도 광명시, 하남시를 투기과열지구로 지정했다. 국토부 관계자는 "해당 지역은 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약경쟁률도 과열 상황"이라고 설명했다. 투기과열지구재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다. 또한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고 주택 거래 시 자금조달계획을 신고해야 하는 등 19개 규제를 받는다. 투기지역은 여기에 더해 대출 관련 규제가 추가로 이뤄진다. 국토부는 이날 서울 등 수도권에 신규 택지 14개를 발굴해 24만가구를 추가 공급하겠다는 청사진도 밝혔다.

 

  그동안 서울 집값 급등에 대해 `공급 부족 때문이 아니다`며 수요 억제에 집중하던 정부의 집값 대책에 변화가 온 것으로 평가된다. 참여정부 시절인 2005년 각종 규제책에도 집값이 계속 뛰자 판교·동탄신도시 등 대규모 공급계획을 발표한 바 있다. 이번 집값 급등 대책은 투기지역·투기과열지구 지정으로 가수요를 잡으면서 동시에 실수요자들을 위해 대규모 주택 공급 방안을 내놓은 것이어서 `집값 잡기 양동작전`으로 평가된다. 돈줄을 죄기만 할 경우 내 집 마련 기회를 잃어버릴까 불안해하는 실수요자를 공급 확대로 달래는 셈이다. 그러나 정부의 이번 대책에 대한 시장 반응은 싸늘하다. 높은 전세가 비율로 대출규제가 큰 의미가 없어진 데다 모처럼 꺼낸 대규모 공급은 참여정부 때와 달리 대상 토지를 찾는 일이 만만치 않아 현실성이 떨어지기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "전세가 비율이 70~80%에 이르는 지역이 많아 LTV·DTI 규제 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다. 특히 투기지역이 되레 `투기`를 부추기는 지역이라는 냉소까지 나온다. 지난해 8·2 부동산 대책 이후 수도권 집값 상승률 10위권 내 8곳이 투기지역이기 때문이다.(2018828일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 空空(공공) 2018.08.28 13:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산은 참 오리무중입니다 ㅋ

 

 

 

 

정부 가계대출 고삐 조이자 주담대 증가폭 크게 줄었지만 신용대출은 되레 큰폭 증가

4월 기타대출 2.7조 늘어 최대 서민 금리부담 3%5%대 커져

 

 

  정부가 주택담보대출(주담대) 규제를 강화하자 이른바 `풍선효과`로 신용대출이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 정부가 주담대 규제를 통해 부동산 투기와 가계부채 억제를 추구했지만 정작 주담대 수요자들은 신용대출로 갈아타면서 이자 부담만 늘어났고 한계 차주는 더 벼랑 끝으로 내몰리게 됐다는 비판이 제기된다. 14일 금융위원회와 한국은행에 따르면 4월 신용대출을 포함한 가계의 기타대출은 전월보다 27000억원 증가했다. 이는 한국은행이 2008년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 4월 기준 중 역대 최대 증가 폭이다. 기타대출 증가액은 지난 27000억원, 315000억원 등으로 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 기타대출은 전체 은행 가계대출 중 주담대를 제외하고 일반신용대출, 신용한도대출(마이너스통장대출), 상업용부동산담보대출 등으로 구성된다. 이 가운데 4월 신용대출은 14000억원으로 기타대출 27000억원 중 절반 이상을 차지했다. 반면 4월 주담대는 3월보다 24000억원 증가해 전월(28000억원)에 비해 증가 폭이 둔해졌다. 20164(46000억원), 20174(33000억원)과 비교하면 증가액이 크게 줄었다. 전문가들은 주담대가 감소하고 반대로 신용대출은 급격히 증가한 이유에 대해 "주담대를 생활비로 사용하던 수요가 주담대 규제로 인해 신용대출로 옮겨갔기 때문"이라고 분석했다. 특히 지난 3월 말 도입된 총체적상환능력비율(DSR)4월 신용대출을 늘렸다는 분석이다.

 

 

  신용대출 증가액은 올해 21000억원, 34000억원에서 4월에 14000억원으로 껑충 뛰면서 기타대출 증가를 이끌었다. 14000억원 중 상당액이 주담대 수요에서 넘어온 것으로 전문가들은 분석했다. 4월 신용대출 증가액은 지난해 11(26000억원) 이후 최고 수준이다. 아울러 지난달부터 적용된 다주택자 양도세 중과로 인해 아파트 매매가 줄어든 게 주담대 축소 원인으로도 지목됐다. 서울 아파트 매매 거래는 지난달 6000가구로 전월(14000가구)보다 절반 이하로 떨어졌다. 문제는 기존 주담대 수요자들이 신용대출로 갈아타면서 이자 부담이 높아지고, 취약 차주는 위험한 수준에 이를 수 있다는 점이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "정부가 주담대를 규제하니 서민 생활자금 수요가 신용대출로 옮겨갔다"고 진단하고 "이들 가운데 금리가 인상되면 버티기 힘든 취약 차주들이 상당수 있어 금융당국이 관리 방안을 고민해야 할 것"이라고 경고했다. 현재 주요 시중은행 주담대 금리가 3% 중반에서 5% 초반을 형성하고 있는 것과 달리 신용대출 금리는 중간 신용등급인 5등급 고객이 대부분 5%대 중반에서 시작한다. 그만큼 이자 부담이 크다.

 

 

  주담대와 기타대출을 합친 4월 전체 은행 가계대출은 전월보다 51000억원 늘어 전월(43000억원 증가)과 전년 동월(46000억원 증가) 대비 각각 8000억원과 5000억원 증가한 것으로 나타났다. 이는 작년 11(67000억원) 이래 가장 많았다. 그러나 가계대출이 급증했던 201520164월 평균(68000억원)보다는 적었다. 금융위 관계자는 "현재 가계대출은 연간 대출관리 목표(장기 추세치 8.2%) 내에서 안정적 증가세를 보이고 있다"면서도 "일부 대출에서 증가 규모가 커지고 있어 이에 대한 철저한 모니터링과 관리감독이 필요하다"고 말했다. 정부는 이달 23일 취약 차주 문제를 포함한 가계부채관리점검회의를 개최해 업권별 가계부채대책 추진 실적과 향후 계획 등을 집중 점검할 계획이다. 한편 정부의 주택담보대출 옥죄기는 지난해 하반기 이후 계속되고 있다. 지난해 발표된 6·19 부동산 대책으로 지난해 7월부터 조정대상지역 아파트를 담보로 한 담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)70에서 60, 60에서 50로 각각 강화됐다.(2018514일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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