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5일 사업시행인가 신청 결정

신청 즉시 매매 중단되지만 초과이익환수 회피가 더 급해

 

 

 

  강남권 재건축의 대표 단지 중 하나인 반포주공1단지 1·2·4주구가 사업시행인가 신청을 강행하기로 했다. 사업시행인가를 신청할 경우 반포주공1단지는 8·2 대책에 따라 조합원 지위 양도 금지 규제를 적용받게 된다. 매매 중단의 불이익에도 이처럼 속도를 내는 것은 내년부터 시행 예정인 초과이익환수제 적용을 피하는 것이 더 급선무라고 판단한 결과이다. 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합은 지난 5일 열린 조합총회에서 사업시행인가(사업인가) 신청안을 통과시켰다. 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 뒤 처음으로 진행되는 재건축 시행인가 신청이다. 조합 관계자는 "조합원 2100여 명 중 1900여 명이 참석해 91%가 신청안에 동의했다""9~10일께 구청에 인가 신청을 한 후 9월에 시공자 선정작업에 들어갈 것"이라고 말했다.

 

 

  8·2 대책에 의해 서울 시내(투기과열지구 25개구 전체)에서 재건축 조합 설립인가를 받은 단지의 아파트는 조합원 지위를 양도할 수 없게 됐다. 예외적으로 반포주공1단지처럼 조합설립인가 이후 사업시행인가 신청이 3년 넘게 이뤄지지 않으며 사업이 지연된 재건축 단지는 조합원 지위 양도가 가능하다. 따라서 반포주공1단지는 사업시행인가를 신청하는 즉시 매매 중단을 감수해야 한다. 이런 불이익에도 조합원들이 인가 신청에 합의한 이유는 '재건축 초과이익환수제 부활' 때문이다. 당장의 재산 처분 여지보다는 미래의 손실 가능성에 비중을 뒀다. 이날 총회에서 만난 조합원 최영모 씨(63·가명)"실거주 중인 집이다보니 굳이 팔아서 이익을 보겠다는 생각이 없다""최대한 속도를 내서 얼마나 돈을 내야 할지도 모르는 이익환수제를 피하는 게 최선의 선택"이라고 설명했다. 조합이 서울시의 35층 층수 제한을 비롯한 공공기여 요구를 반영해 건축심의를 받은 만큼 걸림돌로 작용할 변수가 크지 않을 것이라는 기대감도 더해졌다. 조합 관계자는 "공동사업 방식을 이용해 올해 안에 관리처분인가를 신청할 계획"이라고 말했다.

 

 

  재건축 사업에 관한 서울시 공공지원제에 따르면 조합은 원칙적으로 사업인가를 받은 후 시공자를 정해야 한다. 하지만 공동사업시행제를 채택해 조합과 건설사가 공동 사업자로 나서는 경우 건축심의를 받았다면 사업인가 전이라도 시공자를 정해 속도를 높일 수 있다. 사업인가 신청 결정을 전후로 반포주공1단지의 시세는 크게 엇갈리고 있다. 반포동 A공인 관계자는 "중소형인 전용 84형의 경우 274000만원이던 매물이 3일 이후 14000만원가량 내린 26억원 선에 나와 있다""반면 총회 이후에는 같은 면적의 호가가 1억원 오르기도 했다"고 전했다. 반포주공1단지 1·2·4주구는 재건축을 통해 아파트 55개 동에 총 5388가구로 지어진다. 올해 강남 재건축 단지 중 최대 규모며 공사비만 26400억여 원, 입찰보증금만 1500억원에 이른다.(201781일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

중개업소 문닫고 매매 끊겨 "8월 더 센 규제 온다" 걱정도

재건축 초과이익 환수 피한 개포·둔촌 `반사이익` 기대

 

 

 

  20일 오후 서울 강남구 압구정동 구현대아파트 상가. 아침에 배달된 신문과 우편물이 문 앞에 잔뜩 쌓인 업소들이 눈에 들어왔다. 정상 영업 중인 일반 상점들과 달리 부동산 중개업소들은 이날도 문을 열지 않았다. 집에서 기자의 전화를 받은 압구정동의 한 중개업소 관계자는 "호가가 일부 하락했지만 매수세가 끊겨 거래가 이뤄지기 힘들다"면서 "22일까지 단속을 한다는 소문이 있어서 가게 문을 닫았다"고 말했다. 또 다른 압구정동 중개업소 관계자도 전화를 통해 "압구정 아파트는 한 가족이 여러 채를 보유한 경우가 있어 이번 대책에 포함된 '조합원 분양가구 수 제한'으로 많이 위축될 것 같다"고 분위기를 전했다.

 

 

  19일 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 나온 이후 강남 재건축 시장은 잔뜩 웅크린 채 '관망세'를 유지하는 모습이다. 송파·잠실 지역 대형 아파트 단지 내 공인중개업소들도 단속을 피해 대부분 문을 닫아 썰렁했다. 잠실 지역 공인중개사들은 "잠실 아파트는 오랜 기간 급등한 상태에서 이번 규제가 나왔기 때문에 정책효과가 클 수밖에 없다""매도자에서 매수자 우위 시장으로 바뀔 조짐도 엿보인다"고 말했다. 김동성 잠실 리센츠청자공인 대표는 "일단 시장을 지켜보자는 반응이 많아 당분간 관망세가 이어질 것으로 예상된다"고 말했다. 서초구 반포·잠원권 일대 부동산도 조용했다. 문을 연 공인중개업소가 간간이 보일 뿐이다. A공인중개업소 관계자는 "매수도 매도도 둘 다 문의가 끊겼다. 쥐죽은 듯 조용하다"고 말했다. 이 지역 아파트 매매가격은 아직 변동은 없다. 공인중개업소들에 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구) 전용면적 84형 호가는 26~27억원 수준을 유지 중이다. 신반포3차 아파트 전용 108가격도 18억원 후반에서 내려가지 않았다. 반포·잠원 지역은 조합원당 재건축 분양가구 수 축소가 별 영향을 주지 못할 것이란 관측이다. 시행 시기가 관련법 개정 이후인 9~10월로 예상되는데 반포주공1단지나 신반포3·경남아파트는 지금 속도로도 그 이전에 무난히 사업시행인가 신청이 가능할 것으로 예상되기 때문이다. 정부는 조합원 분양가구 수 제한으로 여러 채를 보유한 조합원이 소유한 물량들이 시장에 풀릴 것으로 기대하고 있다. 하지만 얼마나 많은 물량이 시장에 풀릴지는 미지수다.

 

 

  국토교통부는 이와 관련한 통계를 가지고 있지 않다고 밝혔다. 국토부는 또한 조합별로 투자가 가능해 반포주공1단지 조합원이 대치동 은마아파트와 잠실5단지에 1가구씩 모두 3채를 보유하는 것은 문제가 없다고 설명했다. 하지만 이 같은 숨죽인 분위기가 장시간 지속될지는 미지수다. 중개업소들이 문을 닫으면서 투자 '열기'를 이어받은 인터넷 부동산 관련 카페와 재건축 관련 블로그는 여전히 뜨거운 분위기. 특히 강남구 개포주공1단지나 강동구 둔촌주공처럼 조합원 분양가구 수 제한과 재건축초과이익 환수를 모두 피한 단지에는 관심이 폭주했다. 이미 사업 승인을 신청한 단지는 조합원 분양 가구 수가 제한되지 않고 종전처럼 3가구를 분양받을 수 있어 반사이익이 기대된다. 관리처분인가를 받은 둔촌 주공과 관리처분인가가 임박한 개포 주공아파트 단지들이 대표적이다.

 

 

  둔촌동 중개업소 대표는 "많진 않아도 재건축 아파트를 23가구씩 가진 사람도 더러 있다""청약 조정 지역 내 대출 규제가 강화되긴 했지만 여유자금이 많은 투자수요는 이런 지역에 더 몰릴 수 있지 않겠느냐"고 말했다. 더구나 네티즌들은 강남 4구에 대한 규제 강도가 예상보다 약하다는 반응도 내놓는다. 지난해 11·3 대책을 통해 분양권 전매제한 등 규제를 이미 적용받고 있는 상황이라 오히려 강남과 강북이 같은 조건이 됐다는 것이다. 온라인에서는 '강남 집값 오를 것이라고 자랑하지 마라'는 경고가 나올 정도다. 정부의 규제 수순이 이번엔 경고 정도를 보내고 '투기과열지구 지정'이란 카드를 간직하고 있기 때문이다. 정부는 오는 8월 가계부채종합대책을 통해 더욱 강력한 금융규제 카드 꺼낼 수 있다. 실제 국토부는 "강남 중개업소가 다시 문을 열 때까지 단속을 계속한다"는 입장이다. 정치권도 목소리를 높였다. 김태년 더불어민주당 정책위의장은 "향후 비수도권 지역이더라도 투기과열지구 지정 없이 전매제한이 가능하도록 법을 개정할 필요가 있다""실거래가 신고 위반 등 탈법 거래를 막을 수 있도록 합동점검반의 실효성을 높여야 한다"고 강조했다.(2017621 매일경제 기사 참조)