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서울 등 투기과열지구 적용, 한달만에 또 개편 `누더기`

 

  서울 등 투기과열지구에서 아파트를 분양할 때 현재까지는 청약 당첨자 숫자의 80%를 예비 당첨자로 뽑았으나 20일부터는 대폭 늘려 500%를 뽑게 된다. 강력한 대출 규제 등으로 1순위에 당첨되고도 계약을 못하는 미계약 물량이 많아지면서 이 물량이 현금 동원력이 있는 무순위 청약자에게 돌아가는 이른바 `줍줍 현상(줍고 또 줍는다는 의미)`이 증가하자 이를 막기 위한 조치다. 하지만 미계약분을 선착순으로 추첨하던 기존 방식이 `밤샘 줄서기` 등 문제점을 발생시킨다며 4월부터 분양현장에서 무순위 청약을 시작한 지 한 달 만에 제도를 실질적으로 폐지하는 것이나 마찬가지여서 논란이 예상된다. 안 그래도 복잡한 청약제도가 점점 `누더기`로 변한다는 것이다. 국토교통부는 투기과열지구에서 예비 당첨자를 전체 공급 물량의 500%까지 늘린다고 9일 밝혔다. 지금까지는 예비 당첨자를 전체 공급 가구의 80%가량 뽑았다. 예를 들어 서울에서 100가구를 분양하는 단지는 예비 당첨자 수가 분양 물량의 80%, 80명이었다. 1·2순위 신청자 중 당첨자와 예비 당첨자 80명이 계약을 포기하거나 부적격 취소돼 미계약분이 발생하면 무순위 청약으로 남은 물량을 소화했다. 청약통장이 필요 없고 주택이 있는 사람도 신청할 수 있다.

 

  하지만 최근 들어 청약 경쟁률은 높았어도 당첨자들의 계약 포기로 미계약분이 나오는 단지가 속출했다. 그 덕에 현금 부자들이 미계약분을 쓸어 담는, 이른바 줍줍 현상이 심해진다는 비판이 제기됐다. 실제로 411일 서울에서 처음으로 사전 무순위 접수한 청량리 한양수자인에는 전체 모집 가구의 10배가 넘는 14000여 명이 몰렸다. 국토부는 무순위 청약제를 분양현장에 적용한 4월 이후 진행된 5곳의 아파트 청약 경쟁률이 평균 5.21, 공급 물량 대비 5배의 수요가 있는 것으로 파악했다. 이번에 예비 당첨자 수를 5배수로 늘린 까닭이다. 예비 당첨자 비율 확대는 서울·과천·분당·광명 등 투기과열지구에서 20일 이후 입주자 모집공고를 내는 단지부터 적용된다. 국토부는 또 청약 부적격자 신청을 줄이기 위해 건설사가 홈페이지 등에 `청약 자격 체크리스트` 등을 의무적으로 게시하도록 할 예정이다.(2019510일 매일경제 기사 참조)

 

 

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"청약제도 맞춰 일정 바꿔라" 정부 지시에 위례 연기 이어
강북 재개발도 줄줄이 늦춰 서울·경기 1만여가구 차질

 

 

 

  올가을 `분양 성수기`가 사라졌다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 앞세워 위례신도시 분양을 청약제도 개편 후인 12월 이후로 연기시킨 데다 강남북 재개발·재건축도 정부와 분양가 조율에서 난항을 겪고 각종 잡음이 겹치면서 `올스톱`된 것이다. 10월과 11월 서울·경기에서 풀릴 예정이었던 27000여 가구 중 상당수는 사실상 내년을 기약할 수밖에 없게 됐다. 16일 건설·부동산 업계에 따르면 지난 10HUG10~11월로 예정했던 위례신도시 분양을 12월로 미루라고 지시한 후 서울·경기 요지의 재개발·재건축 및 택지지구 분양이 줄줄이 연기되고 있다. 이달 분양 예정이었던 동대문구 용두5구역 재개발 사업지인 `e편한세상 청계 센트럴`도 일정이 `미정`으로 바뀌었고, 성북구 길음1구역 롯데캐슬 분양도 10월 분양이 불가능하다고 판단해 홍보를 중지했다. 최고 65층 초고층 주상복합으로 재탄생하는 청량리4구역 `청량리 롯데캐슬 SKY-L65`도 연기에 연기를 거듭하다 `연말`로 일정을 잡았지만 내년으로 밀릴 가능성이 높아진 상태다. 현대건설이 짓는 서초구 삼호가든3차 재건축인 `디에이치반포`와 강남구 일원대우 재건축8월 분양을 계획했으나 현재는 올해 분양을 기약하지 못하는 상황이 됐다.

 

 

  경기권에서는 판교 생활권에 중대형 100%라 관심을 모았던 도시개발사업 단지 판교대장지구 `힐스테이트 판교 엘포레`10월 분양을 결국 포기했다. 통상 추석이 지난 후 9월 중순에서 11월 중순까지는 가을 분양 극성수기다. 그러나 주요 분양 물량이 줄줄이 밀리면서 서울은 연말까지 사실상 `분양 제로` 상태가 될 것이란 전망도 나온다. 업계에서 꼽고 있는 가장 큰 이유는 HUG와의 분양가 협의 문제다. 서울 지역 주요 분양 물량이 미뤄진 이유는 복합적이지만 가장 근본적인 배경은 정부의 타이트한 분양가 심사와 급작스러운 청약제도 변경 등으로 `불확실성`이 대폭 커진 데 따른 것으로 보인다. 다음달 분양을 준비하다가 일정을 `미정`으로 돌린 한 대형 건설사 관계자는 "정부가 이달 분양이 예정됐던 북위례 분양 물량을 강제로 연기시키면서 사실상 12월로 분양을 미루라는 정부의 `시그널`로 업계 전체에 전파됐다"고 말했다. 이 관계자는 "선분양 주택 공급 구조에서 HUG가 보증을 내주지 않으면 분양은 거의 불가능하다""HUG가 요구하는 분양가 수준을 도저히 맞출 수 없어 회사 내부에서는 아예 `후분양`으로 돌리는 게 어떠냐는 얘기가 나온다"고 말했다.

 

 

  정부는 지난 12일 발표한 무주택자 우선 청약제도가 실행되는 11월 말~12월 이후 분양을 재개하라는 입장이지만 겨울 분양을 꺼리는 업계 특성상 주요 분양은 내년 봄까지 밀릴 수 있다. 일반분양을 통해 수천 가구가 공급될 수 있는 타이밍이 수개월 밀리게 되는 것이다. 결국 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 정부 주장과 상반되는 결과를 낳고 있다. 특히 이로 인해 부동산 업계 주변의 일자리 등 `민생 경기`는 극도로 얼어붙고 있다. 분양을 하면 한 사업장마다 최소 100~200명에 가까운 인원을 상담사나 텔레마케터, 안내요원 등으로 고용하는데, 이들도 최소 연말까지 `개점휴업` 상태가 불가피해졌다. 한 달에 수천 명씩 일자리가 줄어드는 셈이다. 한 분양대행사 관계자는 "이미 다 채용해놓은 인원을 집으로 돌려보내는 해프닝이 곳곳에서 나오고 있다"고 말했다.(20181017일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  문재인정부 주거복지 정책의 주요 타깃인 신혼부부의 주거 관련 대출에 우대금리 적용이 확대된다. 아울러 청약제도 개편을 통해 신혼부부의 특별공급 당첨 가능성도 높아진다. 8일 금융권에 따르면 KB국민은행은 전세자금대출에 신혼부부를 위한 우대금리를 신설했다. 결혼한 지 5년 이내 신혼부부 및 결혼을 3개월 앞둔 예정자가 온라인 전세자금대출을 받을 때 0.1%포인트 우대금리를 제공하는 것이 요지다. 0.1%포인트가 파격적인 수준은 아니지만 은행권 전세자금대출에 우대금리가 도입되는 것은 드문 일이다. 신혼부부라면 이 상품을 통해 8일 기준 최저 연 2.62% 금리로 전세자금대출을 받을 수 있다.

 

 

  목돈이 없어 주택을 매입하기 어려운 신혼부부 특성상 지금까지 금융 혜택은 주로 전세자금대출에 집중됐다. 하지만 최근 '8·2 부동산대책'으로 인해 대출 한도가 줄어든 30대 맞벌이 부부의 불만이 커지면서 주택 매입과 관련된 정책자금에도 신혼부부 인센티브를 확대할 방침이다. 먼저 내년부터 보금자리론에 신혼부부 우대금리가 신설된다. 보금자리론 금리는 연 2.9~3.15% 수준으로 현재 적용받을 수 있는 우대금리는 가족사랑우대금리(0.1%포인트), 안심주머니 애플리케이션에서 제공하는 금리할인 쿠폰(0.02%포인트), 취약계층(최대 0.8%포인트) 등이 있다. 신혼부부 우대금리는 직계존비속이 전세자금보증 또는 주택연금을 이용하고 있을 경우 적용받는 가족사랑우대금리와 비슷한 0.1%포인트 수준이 될 전망이다.

 

  또 내년부터 생애 최초 주택 매입에 나서는 신혼부부를 대상으로 디딤돌대출 한도와 금리 혜택이 늘어난다. 지난달 국정기획자문위원회가 발표한 '국정운영 5개년 계획'에도 신혼부부에게 더 많은 혜택을 제공하는 버팀목(전세자금대출디딤돌 대출상품을 출시한다는 내용이 포함됐다. 대출 한도는 가구당 2억원에서 22000만원으로 늘어난다. 우대금리는 기존 연 0.2%포인트에서 0.5%포인트로 확대되는데 2.05~2.95%인 금리가 1.75~2.65% 수준으로 낮아지는 효과가 있다. 연소득 기준 역시 6000만원에서 7000만원으로 완화된다. 정부는 기존 전세자금대출의 우대 제도도 확대한다. 내년부터 신혼부부에 대한 버팀목 전세자금대출 한도가 14000만원에서 수도권 기준 최대 18000만원까지 늘어난다. 신혼부부에게 적용되는 우대금리도 연 0.7%에서 1.1% 높아진다. 한편 신혼부부 및 생애최초 주택 구입자 등 주택 특별공급 대상자의 청약 당첨 기회도 확대된다. 지금까지는 특별공급 당첨 후 계약되지 않거나 자격 미달로 청약이 취소되는 물량이 발생하면 일반공급으로 풀렸지만 앞으로는 특별공급 신청자들 중 예비입주자를 모집해 이들에게 우선적으로 공급할 전망이다. 국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 주택 공급에 관한 규칙 개선 방안을 마련 중이라고 8일 밝혔다.

 

 

  특별공급이란 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택 마련을 돕기 위해 아파트 청약 시 전체의 10~20%가량 되는 물량을 별도로 필요한 사람들에게 공급하는 제도다. 국가유공자, 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양 가구, 생애 최초 주택구입자 등이 대상자다. 지금까지 특별공급 배정 후 미계약됐거나 자격 미달로 청약이 취소된 물량은 일반공급으로 전환된 탓에 특별공급의 취지에 맞지 않는다는 지적이 제기됐다. 국토부 관계자는 "특별공급 제도 개선은 정치권에서도 요구가 많았던 주요 이슈"라며 "최근 잇따른 부동산대책 발표로 업무가 가중되고 있지만 최대한 기한 내에 시행하려고 준비 중"이라고 말했다. 국토부는 앞서 8·2 대책에서 주택 일반공급분 청약 미계약이 발생했을 때 추첨제가 아닌 가점제로 예비 입주자를 선정하겠다고 밝힌 바 있다.(201788일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 방송/인터넷/전화 가입! 2017.08.09 17:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    바다를 보니 시원한 느낌이 드네요~ ㅎ

  2. 버블프라이스 2017.08.10 03:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신혼부부의 주거 관련 대출에 우대금리 적용이 확대되는 군요
    오늘도 유용한 부동산 관련 유용한 글 감사히 잘보고 갑니다^^

  3. 베짱이 2017.08.11 00:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신혼부부... 크....

 

 

 

 

1순위 청약자격부터 확인중도금 대출 가능여부도 봐야

조정지역에선 전매제한 유의

 

  숨죽였던 분양시장이 본격적으로 재개되고 있다. 하지만 당첨의 기쁨에도 불구하고 여전히 '청약 부적격자'가 쏟아지는가 하면 건설사들은 중도금 집단 대출 은행을 구하는 데 어려움을 겪고 있다. 4월 서울 강동구에서 분양한 '힐스테이트 암사'는 평균경쟁률 12.251로 당시 올해 서울 최고 기록을 세웠지만 당첨자의 25%'부적격자'로 분류돼 다시 탈락했다. 경기 남양주시 다산신도시에서는 다음달 5일 중도금 1차 납부기간을 앞두고 공공분양 아파트 당첨자 일부가 개인 신용으로 중도금 마련에 나서고 있다. 지난해 말 총 2480가구임에도 평균 청약경쟁률 29.51 기록 후 5일 만에 계약을 마감한 경기도 '의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스'321일이 중도금 1차 납부일이었지만 두 달이 지난 지금도 중도금 대출 은행을 구하지 못해 납부기일이 무기한 연기됐다.

 

  앞으로 분양이 크게 늘어나면 혼란이 더 가중될 가능성이 높다. 수요자들 입장에서는 우선 청약단계에서 실수요자와 투자자 모두 '1·2순위 자격'부터 확인해야 한다. 1순위로 청약 당첨이 됐지만 나중에 부적격자로 판정되는 경우 1년간 청약 기회가 없어진다. 관심 단지가 11·3 부동산 대책에 따른 청약 조정 지역에 있는 경우 기존에 1순위 자격을 갖춘 경우라고 하더라도 가구주가 아니거나 5년 이내에 다른 청약 당첨 기록이 있는 경우 2주택 이상 보유한 다주택자와 가구원은 2순위로 청약해야 한다. 수도권 택지지구 등에 투자하려는 투자자 입장에서는 '재당첨 금지' 조항도 눈여겨봐야 한다. 단순히 조정 지역만이 아니라 과밀억제 권역에서도 적용되기 때문이다. 서울은 물론이고 인천시 일부와 경기 지역 대부분 시가 과밀억제 권역에 들어간다. '전매제한기간'도 확인해야 한다. 조정 지역에서는 입주(소유권이전등기) 시까지 분양권 전매가 금지된다. 이 때문에 여의치 않은 경우 중도금과 잔금대출에 대한 부담이 더해질 수 있다.

 

  특히 대출과 관련해 시중 중도금 대출금리는 민간분양의 경우 5%에 치닫고 있고 공공분양 역시 4%에 이르는 상황이다. 잔금의 경우 대출 시 소득 여건 심사 강화를 넘어 원리금 분할상환을 해야 하기 때문에 특히 실수요자 입장에서는 이를 감안한 자금 계획을 세워야 한다. 다만 분양권 전매제한기간으로 인해 상대적으로 분양권 전매에 따른 양도세는 줄어들 여지가 있다. 분양권 양도세는 보유기간과 과세표준액에 따라 양도세율이 달라지는데 전매제한으로 인해 보유기간이 길어지게 되고 이에 따라 세율이 낮아지는 효과는 있다.(2017526일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 도느로 2017.05.29 11:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 1순위인데 지방이라 그래도 신경이 덜 쓰이네요 ^^
    힘찬 한 주 되세요 ^^

  2. 영도나그네 2017.05.29 15:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    달라지는 분양제도를 꼭 확인해야 할것
    같습니다..
    오늘도 좋은 정보 잘보고 갑니다..

  3. 즐거운 우리집 2017.05.29 18:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 감사합니다~

  4. GeniusJW 2017.05.30 04:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 미래에 분양을 위해,
    미리미리 대비해두어야겠군요~ㅋㅋ

  5. 핑구야 날자 2017.05.30 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    청약제도를 잘 기억해야 하겠군요