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감정원 연령대별 구매비율, 4028.4% 가장 많고

3025.4% 2위 차지, 강북 유망지역 주로 구입

강남권은 40대만 41%, 자녀 있는 계층 실수요

 

 

  40대와 30대가 올해 1월 서울시 아파트를 가장 많이 매입한 연령대 1·2위를 차지했다. 주로 취학 자녀를 둔 젊은 실수요층이다. 그간 정부는 다주택자 등 자산가들의 투기성 수요 때문에 집값이 올랐다고 주장해왔는데 통계적으로 사뭇 다른 결과가 나온 것이다. 20일 한국감정원과 국토교통부가 발표한 주택·아파트 월별 매매거래 현황 통계에 따르면 1월 서울에서 거래된 아파트 1889건 중 40대가 536(28.4%)을 매입해 가장 많은 비중을 차지했다. 이어 30대가 479(25.4%)으로 아파트를 두 번째로 많이 구입한 것으로 조사됐다. 1월에 서울 아파트를 구입한 2명 중 1명은 30·40대인 것이다. 3위를 기록한 50대는 413(21.9%)으로 여전히 아파트 매매시장에서 영향력을 발휘했지만 60대와 70대 이상은 각각 235, 120건으로 4·5위를 차지하는 데 그쳤다. 20대 이하는 70(3.7%)으로 가장 낮았고, 법인 등 기타 거래는 36건이었다. 이러한 현상은 작년 9·13 부동산 대책 이후 서울 아파트 거래량이 급감했지만 사회 활동이 활발하고 취학 자녀 등 이사 수요가 많은 40대가 상대적으로 보다 아파트 구입에 적극 나선 것으로 풀이된다. 최근 청약시장에서 영향력을 확대하고 있는 30·40대 적극 실수요층이 아파트 매매시장에서도 활동 보폭을 넓히고 있는 것으로 보인다.

 

 

  고종완 한국자산관리연구원장은 "50대 이상 고가점 보유 청약 수요자에게 밀리면서 신규 주택 구입 기회가 줄어든 30·40대가 부동산 하락기를 맞아 본격적으로 자가 마련을 위한 움직임에 나선 것"이라며 "자녀 진학과 교육 문제 등으로 이사가 몰리는 1~2월 방학철을 맞아 특히 40대의 매매가 많아진 것으로 보인다"고 분석했다. 하지만 자치구별로는 조금씩 다른 양상을 보였다. 고가 아파트가 몰려 있는 강남권 자치구는 40·50대의 구매 비중이 높았지만, 강북권 등지에선 30대가 1위를 차지했다. 강남구는 전체 거래 89건 중 40대가 37(41.6%)로 압도적으로 많았지만, 2위는 50대가 17(19.1%)으로 뒤를 이었다. 30대 역시 14(15.7%)으로 3위에 그쳤다. 서초구 역시 전체 65건 중 40대가 20(30.7%)으로 1위를 차지한 데 이어 50대가 15(23.1%)으로 2위에 올랐다. 반면 강남 3구 중 한 곳인 송파구는 40대가 31.3%1위를 차지한 데 이어 30대가 27.7%2위를 차지해 서울 전체 평균과 유사했다. 직장이 몰려 있는 도심 지역이나 상대적으로 가격이 저렴한 외곽지는 30대가 거래를 주도했다. 성동구, 강북구, 노원구 등 전체 자치구 25곳 중 9곳에서 30대가 거래량 1위를 차지하면서 부동산시장에서의 30대 영향력을 보여줬다.

 

 

  전체 자치구 가운데 30대 비중이 가장 높았던 성동구는 전체 56건 중 19(33.9%)30대였다. 강북구 역시 42건 중 14(33.3%)으로 전체 매수인 3명 중 1명은 30대였다. 단일 자치구 가운데 가장 많은 거래량을 보였던 노원구 역시 전체 219건 중 30대가 71(32.4%)으로 연령대 중 1위를 차지했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전통적인 부촌에는 경제적 여유가 있는 중·장년층이 거래를 주도하고 있음이 확인됐다""신흥 강북권 주거지 등에는 실수요층인 30대의 영향력이 타 연령대를 압도하고 있다"고 말했다. 아파트, 단독주택, 다가구 등을 합친 전체 주택에서는 40대에 이어 50대가 많이 구입했다. 1월 서울시 전체 주택 거래량(6040) 40대는 1298(21.5%)으로 1, 50대가 1192(19.7%)으로 2위를 차지했다. 아파트 시장에서 2위였던 30대는 1026(16.9%)으로 3위였다. 전국 단위 주택거래량을 살펴봐도 40대가 25.7%1, 50대가 22.1%2, 30대가 19.9%3위 순이었다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "30·40대와 달리 은퇴에 대비해 임대사업 등이 가능한 단독·다가구주택에 50대 이상이 몰리는 경향이 있다"면서 "향후 아파트 시장에서 30·40대 영향력이 더욱 커질 것으로 예상된다"고 말했다.(2019221일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

내달 전매제한 풀리는 서울 도심 재개발 단지 웃돈 5

 

 

  서울 강남 재건축을 타깃으로 한 정부의 핀셋 규제로 집값이 하향세로 돌아선 이후 약세가 이어지고 있다. 하지만 서울 재개발구역과 뉴타운은 여전히 뜨거운 열기를 내뿜고 있다. 이달 중 서울 재개발·뉴타운 단지들 대거 분양권 전매가 풀리면서 시장은 벌써부터 과열 조짐을 보이고 있다. 우후죽순 노후 저층 주택들이 밀집됐던 강북권 아파트 모습은 온데간데 없이 분양권에 수억원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되고 있다. 정비사업 전문가들도 노후된 주택들이 즐비하던 자리에 신규 브랜드 아파트가 들어서면서 재개발·뉴타운시장이 웃돈이나 아파트 값 상승률면에서 강남권 재건축사업장을 능가한다고 평가하고 있다. 일례로 서울 서대문 북아현뉴타운 1-3구역에 들어선 ‘e편한세상 신촌’(201612월 입주) 전용면적 59는 현재 10억원대, 8413억원대에 매물로 나오고 있다. 전용 598420154월 일반 분양 당시 분양가(기준층)는 각각 59000만원, 73000만원이었다. 18개월 만에 4~5억원이 오른 셈이다. 고분양가 논란으로 일부 세대에 미분양이 발생한 것과는 다른 모습이다. 인근에서 1년 먼저 입주한 아현역 푸르지오전용 8411억원대에 거래되고 있다. 분양가(73000만원) 대비 뜀폭이 37000만원에 달한다.

 

 

  강남권 재건축 단지 중에서는 어렵지 않게 볼 수 있었지만, 이제는 강북뉴타운 사업장에서도 종종 등장할 것으로 예상된다. 뉴타운 개발이 진행되면서 주변 환경 개선 효과로 해당 단지는 물론 주변 아파트 가치가 덩달아 오를 수 있기 때문이다. 뉴타운은 노후 주택가 정비 뿐만 아니라 주변의 기반시설도 함께 정비되는 효과가 있다. 최근 KB국민은행 시세 자료에 따르면 서울에서 지난 4월 한달 간 아파트값 상승률이 가장 높은 지역은 영등포구(1.4%). 영등포구는 신길뉴타운 등 정비사업이 활발한 지역 중 하나다. 인근인 동작구의 흑석뉴타운에 이어 최근에는 노량진뉴타운 사업에 탄력받은 동작구(1.1%)도 적잖이 상승했다. 지난 1분기 시··구별 땅값(국토교통부 자료 참고)흑석동(4.85%)과 노량진동(4.81%) 등을 중심으로 재개발 사업이 한창인 서울 동작구는 전년 대비 2.25% 올랐다. 한남뉴타운과 동부이촌동 등 재개발·재건축 사업이 추진되고 있는 서울 용산구도 전년 대비 2.24% 상승했다.

 

 

전매제한 대거 풀리는 6, 분양권 가격 치솟고 매물은 사라져

 

  서울에서는 이달 중 재개발·뉴타운사업을 통해 새롭게 태어난 단지 6(신촌그랑자이 목동파크자이 래미안 아트리치 연희파크푸르지오 e편한세상 서울대입구 경희궁 롯데캐슬)의 전매제한이 풀린다. 이들 단지는 2016년 정부가 11·3 대책을 발표한 이후에 분양한 아파트다. 정부는 11·3 대책에서 서울 강남 4(강남·서초·송파·강동) 민간택지 분양권 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기시로, 강남 4구 외 지역은 6개월에서 16개월로 각각 강화했다. 한 주택업계 관계자는 이번에 전매가 가능해진 단지들은 대부분 서울 주요 도심에 위치해 매수를 기다려온 대기수요가 많다면서 기대감이 큰 만큼 단지에 웃돈이 붙은 상황이라고 말했다. 실제 종로구 무악동 경희궁 롯데캐슬전용 84의 경우 시장에 매물을 찾기가 쉽지 않은 상태. 인근 공인중개업소 관계자는 전용 84는 분양가 대비 45000~5억원 오른 12억원대에 호가가 굳어지는 모습이라고 말했다. 마포구 대흥동 신촌그랑자이역시 전용 84중층 입주권 시세는 125000만원대, 분양가(79700만원) 보다 최소 4억원 이상 웃돈이 형성됐다.

 

 

  청약시장에서도 서울 재개발 뉴타운 단지는 단연 인기다. 지난 4서울 마포구 염리3구역을 재개발해 분양에 나선 마포 프레스티지 자이는 평균 49.981의 경쟁률1순위 당해에 마감했다. 다만 청약 과열 및 과도한 프리미엄에 따른 불법 거래가 활개칠 경우 정부 단속의 타깃이 될 수 있다는 점은 부담으로 작용할 수 있다. 아직까지 초과이익환수제, 관리처분인가 시기 조정 등 강남권 재건축에 규제가 집중된 데 비해 도심 재개발 및 뉴타운에는 정부의 단속이나 규제가 덜하다. 하지만 강남권 재건축 단지에 규제가 이어지고 있고 입주 물량 부담으로 인한 전세가 하락이 지속되는 현상은 도심 재개발·뉴타운도 곧 걷게 될 모습이 될 수 있다는 게 주택업계 관계자들의 중론이다. 정부가 재개발·뉴타운 사업장이 투자자 중심의 시장으로 변질됐다고 판단하면 언제든지 핀셋 규제를 들고 나올 수 있기 때문이다. 앞서 정부는 지난 1월 투기수요 근절을 위해 관계기관 합동점검반을 구성해 모든 과열지역을 대상으로 무기한 최고수준 강도로 현장단속을 벌인다고 밝힌 바 있다.(201862일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

투기과열지구 내 모든 아파트 불법청약 직권조사

분류없음 | 2018.04.10 09:50 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

 

 

 

  정부가 서울 등 투기과열지구에서 분양되는 아파트에 대해 위장전입 등 불법 시장교란 행위가 있었는지 직접 점검할 방침이다. 국토교통부는 2"서울 등 투기과열지구에서 분양되는 주요 아파트에 대해 지방자치단체 특별사법경찰과 함께 직접 실태조사를 벌여 위장전입 등을 단속할 방침"이라고 밝혔다. 국토부는 최근 '강남 로또'라 불리는 서울 강남구 일원동 개포8단지 재건축 '디에이치 자이 개포' 청약에 대해 이례적으로 직권조사에 나선 바 있다. 국토부와 강남구청 담당 특사경이 현장에 직접 나가 접수 서류 등을 분석하고 떴다방 등 투기세력의 개입 여부에 대한 조사를 벌였다. 최근 분양된 경기도 과천 주공 2단지 재건축 '위버필드'에서도 청약 과열 현상이 벌어짐에 따라 국토부는 직권 현장조사를 나가기로 하고 시행사 등에 공문을 보내놓은 상태다. 국토부는 단속의 실효성을 높이기 위해 위장전입 등 청약과 관련한 시장질서 교란행위를 조사하는 매뉴얼을 개발하고, 구청 단위 특사경에 대한 교육도 벌일 계획이다. 국토부 관계자는 "아파트 분양 현장의 불법을 차단하기 위해서는 더욱 정밀한 실태조사와 단속이 필요하다""경찰과도 협력관계를 구축해 강도 높은 조사를 벌일 방침"이라고 말했다.

 

 

 

  국토부는 디에이치 자이 개포 등 투기과열지구 내 주요 아파트 청약에 대해서는 위장전입이나 대리청약 등 불법 사례를 적발하기 위해 서울시 특별사법경찰과 서울지방경찰청 등과 협조 체계를 운영한다. 국토부는 가점이 높은 당첨자들이 낸 관련 서류 등에 대한 정밀 분석을 벌이고 필요한 경우 소명까지 듣고서 위장전입 등 불법행위에 대한 강한 의심이 드는 사례를 가려내 서울시 특사경과 경찰에 수사의뢰할 예정이다. 특사경과 경찰은 청약 당첨자들이 해당 청약 요건에 맞게 실거주 등을 했는지 추적하기 위해 휴대전화 통화기록이나 신용카드 사용내역 조회 등 다양한 수사기법을 동원할 수 있다. 그동안 위장전입 등이 의심되는 상황에서도 국토부나 지자체 공무원이 직접 가가호호 방문해도 실거주 여부를 확인하기가 쉽지 않았다. 그러나 8·2 부동산 대책을 통해 부동산 특사경이 조직돼 지난달부터 가동하기 시작하면서 사정이 달라졌다. 특사경이 경찰 수사권 행사를 통해 적극적으로 위장전입 등 청약시장 교란행위에 대해 대응을 할 수 있게 됐고 이에 경찰도 더욱 개입하는 분위기가 조성됐다.

 

 

 

  디에이치 자이 개포 청약에서는 100% 가점제가 적용되는 전용 85이하 중소형의 평균 가점이 60점 후반대로 나타나는 등 고가점 청약통장이 쏟아졌다. 당첨되면 수억원의 시세차익을 얻을 수 있다는 사실이 알려지면서 오랜 기간 기회를 기다려온 청약통장들이 쏟아졌을 것으로 설명될 수 있지만 이를 석연치 않게 보는 시선도 많다. 가점이 높아지려면 오랜 기간 무주택자로 살아야 하는데, 이 아파트는 중도금 대출이 막혀 있어서 현금 7~8억원을 동원할 능력도 있어야 하기 때문이다. 과천 위버필드 청약에서도 분양가가 8억원이 넘는 데도 만 19세 특별공급 당첨자가 나오는 등 '금수저 청약' 논란이 일고 있다. 정부가 분양가를 높게 책정하지 못하도록 강력한 규제를 가하는 상황에서 서울과 과천 등 투기과열지구에서 분양되는 아파트는 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양돼 시세차익을 노린 투자 수요가 계속 몰릴 수밖에 없는 상황이다.(201842일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

디에이치자이개포 청약 당첨자 살펴보니

 

 

  아파트 청약시장에 돌풍을 몰고 온 '디에이치자이 개포(개포주공8단지 재건축)' 당첨자 대부분이 '초고가점자'인 것으로 나타났다. 당첨자 가점 평균이 초대형 1가구를 제외하고는 84점 만점에 모두 60점을 넘겼다는 얘기다. 이 아파트는 지난 211순위 청약접수 결과 31423개의 1순위 청약통장이 몰렸다. 29일 금융결제원 아파트투유에 나온 당첨자 발표에 따르면 이 아파트 청약 당첨자의 최고 가점은 79에 달했다. 1가구만 나온 분양가 306500만원, 전용면적 176(당첨자 가점 41)짜리를 제외하면, 이 단지 아파트를 마련하기 위해선 최소 58, 최고 79점의 가점이 필요했단 얘기다. 이 결과를 두고 사람들은 '돈 많고 가점 높은 무주택자 혹은 1주택자가 이렇게 많았느냐'며 놀라움을 감추지 못하고 있다. 가점 79점은 무주택 기간이 15년이 넘어 최고점인 32을 받아야 하고, 부양가족이 5명이라 가구 구성원이 가구주를 포함해 6이어야 하며(30), 청약통장을 2003년 가입해 15년 이상 보유(17)해야 얻을 수 있다. 언뜻 보면 거의 불가능에 가까워 보이는 점수인데도, 12개 타입 중 63판상형·타워형, 76타워형, 84판상형, 103타워형 등 타입에서 79점의 당첨자가 나왔다. 무주택으로 15년간 살아왔으면서도 부양가족도 많고 현금 보유력이 최소 7억원, 최고 12억원이 있는 사람이 상당수 있었다는 얘기다. 이들 중 상당수가 당첨만 되면 수억 원의 시세 차익을 얻을 수 있다는 기대감이 컸던 강남 아파트 청약에 가점 높은 청약통장을 아낌없이 꺼내 쓴 것이다.

 

 

  전용 176당첨자 가점도 41이나 됐고, 그 외 타입 최저 가점은 58이었다. 41점의 경우 무주택 기간이 3~4, 아이가 하나 있는 3인 가족만 돼도 청약통장 가입 기간이 길면 달성할 수 있는 점수지만, 58점은 간단하지 않다. 청약통장 가입 기간에서 만점인 17점을 받아도 아이 둘인 4인 가정 가구주가 무주택 기간을 10년 이상 유지해야 획득 가능한 점수다. 이 결과대로라면 자금 조달 능력과 무관하게, 30대에서 40대 초반 나이대 사람들은 현실적으로 당첨이 어려웠다는 결론이다. 타입별로 분석해보면 중소형에 고가점자가 대거 몰릴 것이라는 예측은 어느 정도 맞아떨어졌다. 하지만 추첨 비중이 절반인 대형에도 고가점자가 의외로 대거 몰리는 현상이 나왔다. 중소형은 100% 가점으로 당첨 여부가 정해지기 때문에 고가점자 간 치열한 경쟁이 예상됐다. 반면 부담이 큰 대형 면적은 상대적으로 고가점자가 덜 몰릴 것이라는 예상이 있었는데 빗나갔다. 전용 103판상형과 타워형은 평균 가점이 각각 69.88, 63.63으로 소형인 전용 76판상형(63.87)과 비슷하거나 오히려 높았다. 특히 소형에서도 가장 물량이 많은 122가구가 공급돼 높은 인기가 예상됐던 전용 76판상형에서도 상대적으로는 낮은 가점 59점의 당첨자가 나왔는데, 이를 두고 가점 경쟁을 우려한 사람들이 다른 면적으로 몰려갔기 때문이라는 분석을 내놓고 있다. 초대형에서도 가점 상황은 극명히 갈렸다.

 

 

  '디에이치자이 개포'는 가장 분양 가격이 낮은 것도 9억원이 넘어 중도금 대출이 전혀 되지 않는 단지라서 당첨자들이 어떻게 자금조달을 할지, 그 과정에서 중도 포기자가 얼마나 나올지도 관심거리다. 특히 몇몇 동·층 가구의 경우 일조권이 확보되지 않은 '영구음영'이라는 소문이 돌면서 벌써 포기를 고민하는 사람들이 있다는 후문이다. 부모님이 당첨됐다는 한 시민은 "기다렸던 단지에 당첨돼 기쁘지만 영구음영이 든다는 단지가 꽤 있다던데 당첨 단지는 괜찮은지 우려된다"고 밝혔다. 또 정부 당국이 디에이치자이 개포를 예의주시하며 자금조달계획서를 면밀히 살펴 세무조사에 나서겠다는 계획을 밝힌 상태라 이에 따른 포기자가 나올 가능성도 높다. 청약시장 경쟁률이 이번 '디에이치자이 개포'로 인해 상대적으로 낮아질 것이라는 전망도 있다. 디에이치자이 개포에서 가점이 높은 청약통장 1200여 개가 한번에 소진됐기 때문에, 이들은 이후 1순위 청약이 불가능하다. 결국 이후 청약시장의 경쟁률을 낮출 수 있다는 분석이다.(2018330일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

청약시장은 실수요 시장으로 재편...

수익형 부동산 보유자는 금리 인상 대비

 

 

  과열 국면이던 부동산시장이 다소 진정되는 분위기다. 8·2 부동산 대책 이후 주택 거래량이 급감하고 청약시장이 위축되는 등 대책의 가시적인 효과가 나타나고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월에만 14746건에 달했던 아파트 거래량이 9월 들어 8336건으로 44%나 감소했다. 10월에는 3817건으로 줄었고, 11월은 10일 현재 1482건에 그쳤다. 8·2 대책으로 투기과열지구가 된 27개 지역의 분양권 거래량도 눈에 띄게 줄었다. 27개 투기과열지구의 9월 분양권 전매량(15474)은 전달 17617건보다 13% 가까이 감소했다. 지표상으로는 8·2 대책의 약발이 확실히 나타나는 분위기다. 여기에 연말이나 내년 초 기준금리 인상이 예정돼 있고, 수도권을 중심으로 대규모 입주도 줄을 이을 전망이다.

 

주택시장의 수요 줄지 않아

  그럼에도 집값이 내릴 것으로 보는 부동산 전문가는 많지 않다. 에스앤비(SnB) 김승석(47·사진) 대표이사도 마찬가지다. 그는 부동산시장은 당분간 주춤하겠지만 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 집값이 크게 내리지는 않을 것이라고 내다봤다. 에스앤비는 2007년 문을 연 이후 시행(부동산개발사업)과 분양마케팅(분양대행), 주택·상업용부동산 컨설팅을 하는 부동산종합회사다. 에스앤비는 분양마케팅으로만 지난해 1000억원가량의 매출을 올렸다. 김 대표는 대학 졸업 후 현대산업개발에서 개발·마케팅을 했던 부동산 전문가다. 1110일 서울 강남구 역삼동 에스앤비 본사에서 만난 김 대표는 “8·2 대책 이후 100여일 만에 청약시장은 확실히 실수요시장으로 재편됐다고 말했다. 종전에는 투자수요와 실수요가 5050이었다면 지금은 2080 정도라는 것이다. “112일 청약 1순위 접수를 받은 서울 중랑구 면목동 사가정 센트럴 아이파크아파트의 경우 견본주택을 찾은 고객의 80% 정도가 지역 실수요자였습니다. 올해 상반기 같으면 투자수요가 실수요보다 더 많았을 텐데, 8·2 대책 이후 확실히 투자수요가 많이 준 것 같아요. 이 아파트는 청약 경쟁률이 최고 13.51, 평균 4.51이었는데 중랑구가 8·2 대책에서 투기과열지구로 지정돼 각종 청약 규제가 적용된 지역이라는 점을 감안하면 꽤 높은 수치입니다. 그동안 이 지역에 새 아파트 공급이 뜸해 대기 수요가 많았던 것 같아요. 청약자 대부분도 지역 실수요라고 봐야 합니다.” 청약시장에선 확실히 투자수요가 줄었지만 그렇다고 주택시장에 수요가 줄었다고 할 수는 없다는 게 그의 설명이다. 그는 반포나 강남의 경우 집값이 10, 20년 전에 비해 10, 20배 이상 뛰었다이 같은 자산가치 상승을 직접 체험하거나 지켜본 사람이 많기 때문에 부동산에 대한 투자는 계속될 것이라고 분석한다. 특히 강남권을 비롯해 서울은 여전히 주택 수요에 비해 공급이 적기 때문에 정부의 규제 정책으로는 집값 상승세를 잡기 힘들다고 말한다.

 

 

  실제 전반적으로 주택시장이 안정세를 보이고 있지만 강남권을 비롯해 서울 집값은 여전히 오름세. 부동산114에 따르면 8·2 대책 이후 100일 간 서울 강남 3(서초·강남·송파구) 아파트 값은 1.91% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 값도 평균 1.55% 올랐다. 규제가 강화된 재개발·재건축아파트 값도 1.2% 올랐다. 김 대표는 각종 규제로 당장은 (집값 상승을) 억제할 수 있지만 그러면 또 언젠가는 집값이 폭등할 것이라며 집값이 오르는 건 수급 불균형 때문인데 서울이나 수도권·지방 일부 지역은 여전히 수요에 비해 공급이 달린다고 말했다. 수요가 있는 곳에는 정작 공급이 없기 때문에 집값이 오를 수밖에 없는 상황이라는 것이다. 정부는 내년 4(다주택자에 대한 양도소득세 중과세 시행) 이전에 매물이 늘면서 집값이 하향세를 보일 것으로 기대하고 있다. 하지만 김 대표는 양도세 중과세가 시행되더라도 정부 바람대로 매물이 확 늘거나 집값이 떨어질 것으로 보지 않는다. 내년 초에도 매물이 크게 늘지 않을 것 같아요. (다주택자 중에) 급한 사람도 없고 사실 팔 이유도 없어요. 전세시장이 월세시장으로 변화하면서 집을 갖고도 현금을 만들 수 있기 때문에 굳이 팔 이유가 없는 거죠. 특히 다주택자 중엔 50~60대가 많은 데, 이들이 은퇴하면 당장 현금 부족에 시달릴 텐데 갖고 있는 주택을 월세로 놓으면 손쉽게 해결할 수 있어요. 양도세 중과세도 큰 의미가 없어요. 양도세라는 게 결국 집을 팔아서 차익이 생겼을 때 내는 세금인데, 집을 안 팔면 그만인 거죠.” 그래서 정부는 재산세나 종합부동산세 등 보유세 인상 카드를 고민 중이다. 김 대표는 설령 보유세가 오른다고 해도 지금의 보유세율이 주요 선진국에 비하면 낮은 편인 데다 월세를 받아 (보유세 인상분을) 메울 수 있기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라며 다만 크고 작은 시장 규제책이 계속 나오면 가랑비에 옷 젖 듯 시장은 하향 안정세를 보일 것이라고 전망했다.

 

 

보유세 인상 충격 크지 않을 것

  김 대표는 현재 경기도 안양시 만안구 안양동 옛 국립농산물품질관리원 부지를 주상복합 단지(안양 센트럴 헤센)로 개발 중이다. 이 단지는 지하 4층 지상 최고 253개 동 규모로 아파트 188가구와 오피스텔 437, 상업시설로 구성돼 있다. 아파트는 전용면적 59형 단일 주택형이고, 오피스텔은 전용면적 27~47. 서울·수도권 지하철 1호선 안양역·명학역이 가깝고, 2024년 개통 예정인 월곶~판교 복선전철 안양역(가칭)도 가깝다. 김 대표는 “11월 말 견본주택을 열고 본격적인 분양에 나설 예정이라며 이 지역은 그동안 공급이 뜸했던 데다 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖춰 지역 실수요는 물론 투자자에게도 관심이 크다고 설명했다. 에스앤비는 시행이나 분양마케팅 외에도 주택·상업용부동산 컨설팅 업무를 하고 있다. 서울 잠실에 우뚝 서 있는 롯데월드타워 지상 42층부터 71층에 들어서는 시그니엘 레지던스도 에스앤비의 작품이다. 시그니엘 레지던스는 전용면적 133~829223실로 분양가는 3.3(1)당 평균 7500만원 선이다. 1실당 총 분양가가 45~370억원 정도. 그만큼 최고급 인터리어와 마감재 등으로 꾸몄다. 에스앤비는 그러나 이에 머물지 않고 국내 최초로 주거시설이면서도 6성급의 호텔식 서비스를 기획했다. 김 대표는 유명 인사가 인테리어나 디자인을 하고, 마감재나 각종 전자제품을 최고급으로 설치한다고 명품 주거시설이 되는 것은 아니다라며 명품 주거시설을 만들기 위해선 무엇이 필요할까 고민한 결과가 6성급 호텔식 서비스라고 설명했다.(2017122일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

고양·남양주·하남으로 이동집값·청약 달궈

11·3대책후 실수요자 중심 시장재편도 주도

 

  11·3 대책 이후 청약 시장 실수요층으로 30대가 떠오르고 있다. 청약 요건이 강화되면서 투자 목적이 강했던 40·50대 비중이 줄어들 수밖에 없다. 매일경제가 부동산정보업체 리얼투데이와 함께 지난해부터 서울시를 빠져나간 30대가 유입된 지역을 분석한 결과 소위 가성비가 높은 경기 신도시 택지지구 비중이 높은 것으로 나타났다. 분양대행업을 하는 최창욱 건물과사람들 대표는 "견본주택 방문객의 50~60%30·40대이고 신도시 택지지구는 유모차를 끌고 오는 가족 단위 방문객 비중이 높아진다"면서 "11·3 대책 여파로 청약률 하락이 불가피한 만큼 실수요층인 30대 대응 전략이 필수"라고 밝혔다.

 

  통계청에 따르면 서울을 떠난 순이동 인구(전출-전입)201487000여 명에 불과했지만 2015년에는 137256여 명으로 1년 새 57.8% 급증했다. 이 중 30(30~39)가 전체의 35.3%(48397)으로 가장 많았다. 뒤를 이어 50(25462), 40(24826), 60(19868), 70(9288), 80대 이상(2519) 순이었다. 30대는 경제활동이 활발한 인구계층이고 결혼과 출산이 맞물려 신규 주택 구입이 시작된다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "기존 주택을 포함할 경우 60대 이상의 영향력이 크지만, 가격 매력이 있는 신규 주택 청약시장에서는 30대 비중이 커지고 있다""자산이 축적된 세대가 아니어서 부모 세대 지원을 받아 입지성과 투자성이 좋은 지역에 집중될 수 있다"고 밝혔다.

 

  이들이 지난해 이동한 지역은 서울과 가장 가까운 경기가 72%(34850)로 가장 많았다. 직장이 바뀌지 않는 한 이주 범위도 한정적일 수밖에 없기 때문이다. 인천(3487), 세종(1614), 제주(1317), 충남(1291) 등이 뒤를 이었다. 경기도에서는 고양과 남양주, 하남, 용인, 성남, 수원, 화성, 김포, 광주, 의정부 순이었다. 인천은 서구가 가장 많았다. 서울에서도 30대가 유입된 지역은 강서구, 은평구, 양천구가 꼽혔다. 공통적으로 교통망이 확산되고 개발 호재가 있는 지역이라 할 수 있다. 특히 30대 이주 지역은 청약 광풍이 불었던 신도시 택지지구와도 연결된다.

 

  양지영 리얼투데이 실장은 "지난해부터 올해 10월까지 수도권(서울 제외) 1순위 청약경쟁률 상위 20개 단지가 위례, 동탄, 하남미사, 광교, 남양주 다산 등에 집중됐다""최근 대규모 택지가 공급되면서 입주 물량이 많아졌고 교통과 학교, 편의시설 등 주거 인프라가 잘 구축된 것이 공통점"이라고 지적했다. 특히 한국감정원에 따르면 인구 유입이 강했던 고양과 하남, 김포는 작년 초부터 올해 10월 말까지 아파트 상승률이 각각 9.74%, 10.77%, 11.37%로 경기도 평균(6.99%)보다 높은 상승률을 기록했다. 박합수 KB국민은행 수석전문위원은 "경제 활동이 활발한 30대가 이주할 경우 안주하려는 성향 등으로 인해 지역경제에 미치는 영향도 크고 향후 주택시장 판도 변화에도 중요하다"고 지적했다.(20161115일 매일경제 기사 참조)