Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

 

작년 50점도 당첨 힘들었지만, 올핸 30·40점대면 해볼만

가점자, 30대 신혼부부 등에, 서울 청약기회 돌아갈지 주목

 

 

  부동산시장 냉각이 계속되면서 서울 아파트의 `청약불패` 신화도 주춤하는 분위기다. 지난해 사상 최고 가점을 호가했던 당첨자 커트라인에서 하락세가 뚜렷해지고 있는 것이다. 연말·연초까지 50점을 훌쩍 넘었던 최소 당첨가점이 최근 30점대까지 떨어지며 가점이 낮은 30·40세대에게 기회가 돌아갈 것이란 전망이 나온다. 10금융결제원, 아파트투유, 부동산업계에 따르면 올해 초부터 불안감을 드러낸 서울 아파트 청약시장 당첨가점이 지속적으로 떨어지고 있다. 2월 말 분양한 서울 서대문구 `홍제역해링턴플레이스`263가구 모집에 2930가구가 지원해 11.11이라는 높은 청약경쟁률을 기록했다. 이로 인해 당첨가점 역시 상당히 높을 것으로 예상됐다. 하지만 지난 7일 아파트투유에서 발표한 당첨가점 결과, 통상 가장 인기가 높은 전용면적 84C 타입에서 최저 당첨가점이 36점을 기록하며 30점대 당첨자를 배출했다. 84B, 114A에서도 41점인 당첨자가 나왔다. 평균 당첨가점을 살펴봐도 84전 타입과 114등 전체 분양면적 9개 중 4개에서 40점대를 형성했다. 해당 단지에서 나온 36점 가점을 만들기 위해서는 청약통장 가입기간 10(12), 부양가족 수 2(15), 무주택기간 4(10)이 필요하다. 20대부터 청약통장에 가입한 30·40대 신혼부부와 1자녀 가구라면 이 요건을 어렵지 않게 갖출 수 있다.

 

 

  바꿔 말해 실수요층에 해당하는 30점 전후 가점 보유자들이 청약 경쟁을 해볼 만한 상황이 됐다는 뜻이다. 비슷한 시기에 분양해 평균 12.41 청약경쟁률을 기록한 노원구 `태릉해링턴플레이스`(327가구 모집, 4048명 지원)도 마찬가지였다. 8일 발표한 당첨가점 자료에 의하면 전용 59A74D의 최저 당첨가점이 44점이다. 이러한 당첨가점 하락은 최근 뚜렷해지는 모습이다. 서울 집값이 천정부지로 치솟던 작년을 되돌아보면 대조적이다. 작년 이맘때인 3월 분양한 강남구 `디에이치자이개포`(1246가구 모집, 31423가구 지원)1가구만 뽑은 전용 176를 제외하고 최저 당첨가점이 58점이었다. 전용 173는 최저 당첨가점이 무려 72점이었고, 최저 당첨가점이 60점을 넘은 타입이 전체 12개 타입 중 8개였다. 고가점 당첨 추세는 부동산 경기가 주춤하기 시작한 작년 9·13 부동산 대책 이후에도 상당 기간 지속됐다. 실제 작년 말 분양한 은평구 `DMC SK`는 저렴한 분양가와 우수한 교통 환경에 힘입어 작년 최고인 평균 91.61 청약경쟁률을 기록했다. 해당 단지에서 최저 당첨가점은 55점이었고 청약 만점(84) 당첨자까지 나왔다. 공고했던 청약 고가점 당첨 추세는 부동산 경기 부진이 해를 넘겨 계속되면서 흔들리기 시작했다. 올해 1월 분양한 `e편한세상청계센트럴포레`33.41이라는 높은 청약경쟁률을 기록했지만 전용 59A 3개 타입에서 최저 당첨가점 50점을 기록하며 이전 대비 5점가량 낮아졌다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "대출 규제가 강화되고 시세차익 등 청약의 장점이 조금씩 줄어든다는 인식이 시장에 퍼진 것"이라고 분석했다.

 

 

  나날이 높아진 분양가 부담도 청약가점이 하락하는 이유로 꼽힌다. 실제 지난 1월 분양한 광진구 `e편한세상광진그랜드파크`는 모든 가구가 9억원을 넘는 고분양가 논란 끝에 서울에서 2년 만에 미분양이 나오는 등 어려움을 겪었다. 9억원이 넘어가면 중도금 대출이 안 돼 기분양자가 현금을 최소 수억 원은 쥐고 있어야 한다. 대출 규제고분양가 논란 등으로 인해 청약시장에서 `신중론`이 확산되면서 고가점자들이 시장에서 발을 뺐다는 분석이 나오는 이유다. 이러한 가점 하락은 `청약 자포자기 세대`로 불린 30·40세대에게 기회가 될 수 있을 것이라는 분석이 나온다. 이들 30·40세대는 작년까지 수년간 이어온 부동산 호황기에도 50점이 훌쩍 넘는 서울 아파트 청약 문턱에 번번이 좌절한 세대다. 특히 인기가 높은 중소형 면적에서도 30~40점대 당첨자가 나오고 있어 분양 단지 내 인기 면적 타입이 무엇인지, 어느 단지에 지원자가 많이 몰릴 것인지를 꼼꼼히 따져 본다면 청약장이 내 집 마련의 기회가 될 수 있을 것으로 보인다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "부동산시장에서 투자 목적의 거품이 상당 부분 걷힌 만큼 실수요자들이 부지런히 관심을 갖고 청약시장 문을 두드려 볼 필요가 있다"고 조언했다.(2019311일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

9월 주택가격 상승세 한풀 꺾여규제 본격 적용하고 입주 물량 증가

매수 서두를 필요 없지만 부양가족 많은 장기 무주택자에겐 '기회'

재건축 시장 전망 어둡고 전월세 양극화 심화, 오피스텔은 안갯속

전문가 "대출 끌어쓰기보다 '''' 맞추는 보수적 접근 유효"

 

 

  5일 경기도 분당구 서현동의 한 공인중개업소 대표는 최근 투기과열지구로 추가 지정된 뒤 실거래만 가끔 이어질 뿐 매수 문의나 거래가 뜸해졌다. 하지만 거래가 없다고 해서 아파트값이 크게 떨어진 것도 아니다. 말 그대로 눈치 보기에 들어간 것 같다고 말했다. 확실히 최근 부동산 시장은 관망세. 정부가 의도한 대로 투자(투기) 수요가 숨 고르기에 들어갔다. 집값은  계속 오르는 게 아니라 사이클을 이루며 등락을 거듭한다. 특히 올 상반기에 집값이 많이 올라 단기적으로 크게 오르기 벅찬 구조다. 거기에 규제 태풍까지 불어닥쳤다시장에 미친 영향은 수치로도 드러난다. 한국감정원 ‘9월 전국주택가격동향에 따르면 9서울 주택(아파트연립다세대단독다가구 포함) 매매가격은 지난달 대비 0.07% 상승했다. 오름폭이 지난달(0.45%)에 비해 크게 줄었다. 20163(0.01%) 이후 가장 낮은 상승률을 기록했다. 82 부동산 대책의 영향으로 풀이된다. 대책의 직격탄을 맞은 강동구(-0.14%)서초구(-0.13%)강남구(-0.09%) 강남 4주택 가격이 약세를 보였다. 지난달 투기과열지구투기지역으로 중복으로 지정된 노원구는 0.18% 하락해 서울에서 가장 많이 떨어졌다. 역시 투기지역으로 중복으로 지정된 성동구도 0.14% 내린 것으로 조사됐다.

 

 

  범위를 아파트로만 좁혔을 땐 대책 효과가 더 분명해진다. 서울 아파트 매매가격은 전달보다 0.01% 떨어졌다. 서울 아파트값이 떨어진 건 지난해 3(-0.01%) 이후 16개월 만이다. 이런 상황에서 재테크의 최대 적은 쓸데없이 서두르는 것이다. 지금이 아니더라도 기회는 또 온다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 실거주 목적의 내 집 마련은 구매력이 된다면 공급 과잉 지역을 제외하곤 매수해도 좋다. 하지만 투자 목적이라면 인내력을 갖고 기다리며 저가 매수 기회를 노리는 것도 괜찮다고 조언했다. 추석 연휴 이후 부동산 시장을 주도할 흐름은 크게 두 갈래다. 먼저 82 대책에서 발표한 각종 규제가 투기과열지구에서 시차를 두고 본격 적용된다. 예를 들어 분양가상한제가 10월 말부터 본격 적용된다. 서울 전역과 경기도 분당 등 수도권을 비롯해 세종시, 대구 수성구가 적용 지역으로 거론된다서울 강남권을 중심으로 한 고분양가 행보에 제동을 걸 수 있는 장치다. 청약 1순위 자격 요건을 강화하고 가점제를 확대하는 내용의 청약제도 개편안은 지난달 20일 입주자 모집을 공고한 아파트부터 시행됐다.

 

 

  재건축만 해도 재건축 조합원에게 핵폭탄으로 불리는 재건축초과이익환수제가 내년부터 부활한다. 재건축으로 얻은 이익이 가구당 편균 3000만원이 넘을 경우 초과이익의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도내년 4월부턴 다주택자에 대해 양도소득세를 중과한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “82 대책은 국회 법률 개정과 맞물려 있는 내용이 많아 일시적으로 영향을 미치는 게 아니라 시차를 두고 연쇄효과를 낼 것이라고 말했다. 다른 큰 흐름은 입주 물량의 폭발적인 증가. 주택산업연구원에 따르면 올 하반기 전국 입주 예정 물량은 313000가구. 상반기(261000가구)보다 약 20% 많다. 2010년 이후 역대 최대 입주 물량이다. 수급 앞에 장사없다는 증시 격언은 부동산 시장에서도 통한다. 단기간에 입주가 급격히 늘면 전셋값이 약세를 보인다. 지방의 경우 가뜩이나 미분양이 늘어나는 추세. 여기에 입주 폭탄까지 떨어지면 시장이 급속도로 양극화할 수 있다. 연구원은 입주물량 급증이 예상되는 지역으로 경기인천대구울산경남충남 등을 꼽았다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 입주 물량이 급증하는 지역을 중심으로 미입주, 신규 분양 단지에서 미분양이 늘어날 수 있다고 말했다. 다만 청약가점제 적용 물량이 대폭 늘어난 점은 고려해야 한다고 조언했다. 그는 부양가족이 많은 장기 무주택자라면 인기 지역 당첨확률이 높아진 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다고 강조했다.

 

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 서울 분양시장 전망은 좋다고 본다. 특히 주택도시보증(HUG)에서 고분양가 관리지역으로 지정한 강남 4, 경기도 과천에서 시세보다 저렴한 분양이 계획돼 특별공급 대상자거나 청약가점이 높은 사람이라면 청약할만 하다고 말했다전재범 강원대 부동산학과 교수는 집값 상승기에 단기 차익을 노린 갭 투자(전세가율 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세차익을 노리는 투자)’는 위험하다고 조언했다. 정부 규제의 직격탄을 맞은 재건축 아파트는 시장 전망이 어두운 편이다. 박원갑 국민은행 수석위원은 내년 초 부활 예정인 재건축초과이익환수제를 피해간 단지라면 몰라도 사업속도가 느린 곳은 거품이 끼었을 가능성이 높다. 일단은 지켜보는 게 낫다고 조언했다. 신정섭 신한은행 차장은 재건축 사업 수익성에 직접 영향을 미치는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 영향으로 투자 매력이 낮아질 전망이다. 구입 시기를 내년 이후로 미루는 편이 낫다고 말했다. 전월세 시장은 양극화가 심화할 전망이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 입주 물량이 많은 수도권은 ’, 전세 수요가 많은 서울은 흐림’”이라고 내다봤다. 박원갑 수석위원은 입주 물량이 워낙 많아 안정세를 다질 전망이다. 특히 물량이 몰린 수도권지방은 역전세난(전세 수요보다 공급이 많은 현상)’ 가능성도 있다고 말했다.

 

 

  82 대책 이전까지 청약전매 제한이 없어 규제 무풍지대로 주목받았던 오피스텔은 전망이 엇갈렸다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 물렁한규제를 적용했다. 아파트와 달리 실수요자라면 거의 영향을 받지 않는 수준이라고 분석했다김덕례 주택정책실장은 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한데다 수익형 부동산에 대한 수요가 꾸준해 전망이 밝다고 말했다. 반면 신정섭 신한은행 차장은 임대수익률이 낮아지는 추세인데다 금리까지 오를 경우 실질 수익률 하락이 가속화할 것이라며 흐림으로 내다봤다. 박원갑 수석위원은 시장이 안갯속일 수록 대출받아 투자하는 레버리지(지렛대) 극대화 전략보다 보수적인 접근이 바람직하다. ‘을 맞추기보다 을 맞출 때란 얘기라고 강조했다.(2017106일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요