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저금리로 수요 폭증·매매가 급등수익률 추가하락 우려

 

중소형 빌딩에 대한 투자자들의 관심이 높은 가운데 올해 서울지역 중소형 빌딩의 투자수익률이 3%대로 떨어진 것으로 조사됐다. 저금리를 이용한 빌딩 수요가 늘면서 건물 거래가격이 급등했지만 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못한 것이 수익률 하락의 주원인으로 분석된다. 15일 매일경제가 중소형 건물 매매 전문업체인 리얼티코리아에 의뢰해 1~5 서울에서 거래된 중소형 건물 398개 수익률을 조사한 결과. 이 기간에 거래된 건물들의 평균 수익률은 3.73%였고, 3건 가운데 1건은 일반적인 금융 조달금리보다도 낮은 2% 미만의 수익률을 내는 것으로 나타났다. 거래 물량의 절반 이상이 수익률 4%를 밑돌아 시장 기대에는 못 미치는 수준이었다.

 

유형별로는 모텔 호텔 여관 등 숙박시설의 수익률이 5.18%로 가장 높았으며 다세대 다가구 게스트하우스(4.5%), 상가주택(3.89%), 사무실 음식점 카페 등 근린생활시설(3.45%)도 상대적으로 높은 수익률을 보였다. 반면 신축 및 재건축용 건물(0.8%)이나 사옥용 단독주택(0.14%)의 수익률은 평균보다 크게 떨어졌다. 상가주택은 보통 지하 1~지상 4층 규모, 하층부에는 근린생활시설이 들어서고 상층부는 주택이나 원룸 형태로 꾸며진다. 은퇴자들이 상가주택을 매입해 위층에서 직접 거주하며 건물을 관리하는 경우도 많아 수익률이 상대적으로 낮았다.

 

거래 건수는 근린생활시설이 199으로 전체 거래량의 절반을 차지했다. 이어 상가주택 92, 신축용 건물(39), 다세대 다가구 건물(31) 순으로 거래가 활발했다. 또 사옥으로 사용하거나 구매 후 통임대를 주기 위한 단독주택도 30이 거래됐다. 리얼티코리아 관계자는 "최근 단독주택이나 공장용지 등을 매입해 사옥용으로 사용하거나 새로운 건물을 신축하려는 수요가 늘었다""이 경우 현재 수익률은 크게 의미가 없다"고 설명했다.

 

최근 5년간 중소형 빌딩 수익률은 계속 떨어지는 추세다. 2012~20161분기에 거래된 중소형 빌딩의 평균 수익률을 비교해보면 20125.5%, 20135%, 20144.8%, 20154%, 20163.9%올해는 평균 수익률이 3%대까지 주저앉았다. 하지만 같은 기간 중소형 빌딩 수익률과 기준금리 차이는 줄곧 2.25~2.4%포인트대를 유지하고 있어 저금리로 유동성이 풍부해지고 수요자들의 수익률 기대치가 낮아지면서 건물 매매가를 밀어올렸다는 해석이 가능하다.

 

지난주 한국은행이 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.25%로 전격 인하함에 따라 중소형 빌딩 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다. 그러나 중소형 빌딩의 수익률이 악화되면서 이에 대한 경계론도 확산되고 있다. 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못할 경우 수익률은 더욱 떨어질 수 있기 때문이다. 전문가들은 수익형 부동산의 경우 부동산 매매차익이 담보되지 않는 상황에선 철저히 수익률에 따른 매매가격 산정이 필요하다고 조언한다. 미래에셋생명 관계자는 "무릎에 사서 어깨에 팔라는 투자공식이 있는데 지금 중소형 빌딩과 같은 수익형 부동산 시장은 가격이 관자놀이까지 올라온 느낌"이라고 말했다.(2016615일 매일경제 기사 참조)

 



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  1. happy송 2016.06.18 15:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 잘보고갑니다 ^^
    즐거운 주말보내세요 ~

  2. 영원파란 2016.06.18 17:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 주말 보내시길 바랍니다.^^

  3. 청결원 2016.06.19 06:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주말 잘 보내세요~~

  4. 생명마루한의원 2016.06.19 22:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복한 주말되시길^^

  5. 워크뷰 2016.06.20 00:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다^^

  6. 악랄가츠 2016.06.20 01:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장도 불경기엔 장사가 없네요! ㄷㄷ

  7. 핑구야 날자 2016.06.20 08:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경기가 안좋으니 역시 공실율에도 반영이 되는군요

  8. 레드불로거 2016.06.20 09:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고 갑니다~!

 

 

 

  공급과잉 우려가 불거지며 주택 시장이 급속히 냉각되고 있는 가운데 50억원 이하 중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩)이 매물이 나오는 즉시 거래될 정도로 인기다. 특히 20억~30억원대 수익형 빌딩의 경우 'A'급은 아예 시장에서 사라지고 'B'급 매물도 품귀현상을 빚고 있다. 28일 부동산 업계에 따르면 수익형 부동산 시장은 저금리가 유지되면서 일반 주택시장과 탈동조화 현상을 보이고 있다. 지난해 말 미국 금리 인상으로 관망세를 보이던 빌딩시장은 저금리 기조가 당분간 계속될 것이라는 기대감이 높아지며 다시 수요가 몰리고 있다. 강남, 이태원, 홍대 등 서울시내 중심상권에선 이미 20억~30억원대 수익형 꼬마빌딩은 이면도로에서도 찾기 힘든 귀한 상품이 됐다.

  홍대 인근 A공인중개업소 관계자는 "대로변은 3.3㎡에 1억원을 호가하고 이면도로까지 3.3㎡에 5000만원을 넘어서 웬만한 건물은 대지가격만 30억원이 넘는다"면서 "재건축이나 신축을 해야 하는 B급 물건이 아니고선 꼬마빌딩은 매물이 잘 나오지도 않고 시장에 나오기가 무섭게 거래된다"고 분위기를 전했다. 강남의 한 빌딩 중개업체 관계자도 "20억~30억원대 수익형 건물을 찾는 대기 손님은 많지만 좋은 물건은 이미 가격이 많이 올랐다"고 말했다. 이처럼 중소형 빌딩 시장에 투자자들의 관심이 몰리는 이유는 시중에 풀린 목돈이 적절한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문이다. 은행 예금금리가 1%대에 머물고, 증시도 상승 모멘텀을 상실하면서 자산가들의 관심이 수익형 부동산에 집중되고 있다는 분석이다.

  실제 빌딩 거래의 80%를 차지하고 있는 개인 투자자들의 경우 중소형 빌딩에 대한 기대 수익률이 4% 정도로 떨어졌지만 대출금리나 다른 투자보다는 수익률이 높다는 평가다. 신한 PMW프리빌리지 서울센터장은 "자산가들의 투자 포트폴리오에서 여전히 부동산이 차지하는 비중이 높으며 수익형 건물은 임대수익과 함께 시세차익도 노릴 수 있어 찾는 수요가 많다"고 말했다. 시장에서 적당한 매물이 줄어들면서 중소형 건물 매매는 지난해 절반 수준으로 떨어졌다. 중소형 빌딩 매매전문 회사인 리얼티코리아에 따르면 지난 1월 50억원 이하 빌딩 거래는 28건으로 2015년 1월 64건, 2014년 1월 41건에 크게 못 미치는 것으로 나타났다. 

  우리은행 WM자문센터 모 부장은 "20억~30억원대 중소형 빌딩을 찾지 못한 투자자들이 상권과 인접한 2종 일반주거지역의 단독건물을 구매해 수익형 부동산으로 전환하는 쪽으로 관심을 넓히고 있다"고 말했다. 한편 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산은 금리 인상에 민감하고 주변 상권 변화에 특히 취약하다는 지적이다.공실이 발생하면 수익률이 크게 떨어지고 지나치게 융자를 많이 받아 건물을 매입했을 때는 현금 순환에도 문제가 생길 수 있다. 리얼티코리아 수석연구원은 "지금은 무리한 융자를 통한 건물 매입은 피할 때"라면서 "본인의 자금력과 매입 목적을 뚜렷하게 아는 것이 중요하다"고 강조했다. 이미 100억원 이상 빌딩의 경우 시세차익을 실현하기 위한 매물이 조금씩 늘어나는 추세라며 "덩치가 큰 건물은 경기 하락 때 공실이 늘어나는 것에 대한 부담과 환금성 우려 때문에 팔아달라는 주문이 늘고 있다"고 말했다.(2016년 2월 29일 매일경제 기사 참조) 

 

 

 

 

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   매일경제신문과 신한은행이 최근 자산가 94명을 대상으로 추석 이후 부동산시장 전망에 대해 설문조사한 결과 부동산시장 상승세가 내년 이후까지 지속되고, 자산가들은 은퇴를 대비한 도심 역세권 소형 아파트에 대한 투자가 유망한 것으로 내다봤다. 국내 자산가들 사이에 부동산시장을 장기 낙관하는 전망이 크게 늘어나고 있는 가운데 투자 트렌드가 자본 차익 중심에서 부동산 임대 소득 쪽으로 빠르게 바뀌고 있는 것이다.

  부동산 전문가들은 최근 부동산시장 상승 흐름이 일단 내년 4월 총선까지는 지속될 것이라며 다만 기대수익률 자체가 낮아지면서 상가, 역세권 소형 아파트 등 꾸준한 임대수익을 노릴 수 있는 부동산에 관심을 가질 필요가 있다고 한다. 수익형 부동산 중에서 눈여겨보는 투자상품은 소형 아파트(49%), 상가(26.7%), 점포 겸용 단독주택(13%), 중소형 빌딩(11%)순이고 오피스텔은 2%에 불과했다. 한편 향후 투자 유망 지역으로는 서울 강남이 58%로 1위, 용산 판교가 10%로 2위를 차지 했으며 송도가 4%로 투자 유망 지역으로 꼽혔다.(매일경제 9월 26일 기사 참조)


 

 

 

 

 

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2015.09.28 09:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    추석 명절 잘 지내셨는지요
    남은 연휴도 즐겁게 보내세요 ^^

  2. 2015.09.29 01:38  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

  3. misoyou 2015.09.29 21:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장은 참 대단한것 같습니다 ㅎㅎ

  4. 뉴론♥ 2015.09.30 08:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산으로 일찍 진출할거 그랳어여 잘보고 갑니다.

  5. 카멜리온 2015.09.30 12:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    용산 판교라면.. 용산과 판교가 공동 2위라는 건가요? 아니면 용산에 판교라는 곳이 있는지.. 여하튼 계속 상승세라니 ㅡ.ㅡ