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광진 그랜드파크 전용 115

 

 

 

  서울 아파트 1순위 청약에서 미달이 발생했다. 300가구 이상 아파트 단지로는 201712월 분양했던 `서울항동지구 우남퍼스트빌` 이후 13개월 만이다. 청약시장에선 분양가 9억원 이상 중도금대출을 막고, 유주택자의 추가 주택담보대출을 원천 봉쇄하는 등 정부의 `돈줄 죄기`와 각종 규제로 급격하게 얼어붙은 시장 분위기가 영향을 미친 것으로 분석했다. 특히 그간 정부의 분양가 규제로 `로또 아파트`란 신조어를 만들어내며 홀로 인기를 끌던 청약시장에까지 경기 위축의 여파가 미친 것으로 분석된다. 30일 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 29일 진행한 서울 광진구 `e편한세상 광진 그랜드파크` 1순위 청약(1170가구 모집) 결과 전용 115249가구 모집에 145가구가 지원0.581의 경쟁률로 1순위 마감에 실패했다. 이는 서울시 구로구 `항동지구 우남퍼스트빌`(337가구) 청약 이후 처음이다.

 

 

  54가구를 모집한 전용 115D 타입은 13가구만 지원해 가장 낮은 0.241의 경쟁률을 기록했고, 대형 면적 중 가장 많은 가구 수를 공급한 115A 타입은 103가구 모집에 88가구만 지원해 경쟁률 0.851을 기록했다. 다만 실거주 수요를 겨냥한 전용 84481가구 모집에 1025가구가 지원2.131의 경쟁률로 1순위 마감했다. 3.33370만원의 분양가로 대상인 전체 가구가 9억원이 넘어 중도금대출이 불가능했고 거래절벽을 맞아 주택시장이 조정되는 분위기가 청약 결과에 고스란히 반영됐다는 분석이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "높은 분양가로 중도금대출이 어려웠고 중·소형 면적에 대한 수요자 선호가 성패를 가른 것으로 보인다""청약 불패로 불리는 서울에서 미분양이 일어난 점 자체가 어려운 시장 상황을 반영하고 있다"고 밝혔다.(2019131일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  신규 분양시장에 중도금 무이자, 발코니 확장 무상, 가전 무상옵션 등의 조건은 수요자의 금융부담을 덜어주는 마케팅 방법 중 하나다. 여기에 최근 일부 단지에서는 취등록세 지원 방안까지 등장했다. 10일 주택업계에 따르면 정부의 부동산 규제로 수요자들의 구매 심리가 위축되고 국내 시중은행의 주택담보대출 이자가 상승세라 신규 물량들이 금융혜택 카드를 꺼내기 시작했다. 실제 주택담보대출을 시행하는 국내 16개 은행 중 3.5%를 넘는 곳은 13곳이나 된다. (은행연합회 6월 자료 기준) 주택매매시장 소비자심리지수도 감소 추세. 전국 주택매매시장 소비심리지수는 5월기준 109.1, 올해 1(121.4)보다 12.3포인트 하락했다. 수도권은 16.1포인트(132.0115.9), 지방은 7.3포인트(107.7100.4) 낮아졌다.(통계청 6월 자료 기준) 신규 분양시장이 움츠러들 것을 우려한 현장에서는 중도금 무이자 혜택, 발코니 확장 무상 시공, 옵션 상품 무상제공 등의 다양한 혜택을 내세우기 시작했다.

 

 

  HDC현대산업개발이 경기 여주시 현암동에 짓는 `여주 아이파크`(526세대)는 중도금 대출에 무이자 조건을 걸었다. 이 단지는 오는 24~26일 정당계약을 진행한다. 현대건설이 서울 서대문구 북아현뉴타운 1-1구역(북아현 1-1재정비촉진구역 주택재개발정비사업)에서 분양한 `힐스테이트 신촌`(1226세대 중 일반분양 345세대)은 발코니 무상 시공을 제공한다. 지난 5일에 진행된 1순위 청약(서울 1년 이상 거주자)에서 평균 48.021의 경쟁률을 기록한 이 단지는 오는 24~26, 3일간 정당계약을 진행한다. GS건설이 경기 안양시 만안구 안양6동 소곡지구에서 오는 121순위 청약을 진행하는 `안양씨엘포레자이`(1394세대 중 791세대)는 무상 옵션을 다양하게 내걸었다. 발코니 확장 무상 시공부터 발코니 도어(일부세대)와 안방 대형 드레스룸 확장(일부세대), 주방 엔지니어드스톤, 하이브리드 쿡탑 등이 무상 제공 품목으로 이름을 올렸다. 취등록세 지원 혜택을 내세운 곳도 있다. 서희건설은 충남 서산시 예천동에서 분양 중인 `서산 센텀파크뷰서희`(653세대 중 일반 126세대)에 최초 계약자를 대상으로 취등록세 비용을 지원하는 동시에 중도금 무이자 혜택을 내세웠다. 주택업계 관계자는 "정부가 서울, 수도권 지역 중심으로 부동산 규제 강화를 이어갈 것으로 보여지자, 건설사에서 마케팅 전략으로 비용 부담을 낮춰 수요자를 끌어들이려는 `무상 제공 마케팅`이 다시 부활하고 있다"고 말했다.(2018710일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

중도금 대출 안돼 분양대금 조달 부담"부자들만의 잔치"

 

 

  이달 이후 연말까지 서울 강남의 재건축 아파트 약 3천 가구가 분양될 예정이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 시세보다 낮은 가격에 분양가가 책정되고 있어서 강남권에서는 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있는 '로또 분양'이 줄을 이을 것이란 전망이 나오고 있다. 17일 부동산시장 분석업체 '부동산인포'에 따르면 올 연말까지 강남에서 재건축을 통해 일반 분양될 아파트는 총 2999가구에 달한다. 이는 20163~121229가구의 2.8, 지난해 3~12350가구의 8.5배에 이르는 물량이다. 지역별로는 강남구 244가구, 서초구 955가구이며, 송파구는 물량이 없다. 올해 강남 재건축 분양시장은 강남구 일원동 개포주공8단지 재건축 '디에이치자이 개포'(1996가구 중 일반분양 1690가구)가 열었다. 이어 다음달에는 삼성물산이 서초구 서초동 우성1차아파트를 재건축해 총 1317가구를 짓고 이 중 232가구를 일반 분양한다. 5월에는 삼성물산이 강남구 삼성동 상아2차 아파트를 헐고 총 679가구를 지어 이 중 115가구를 일반분양한다. 각각 강남역, 청담역 역세권 단지들이다. 이밖에 오는 7월 현대건설이 서초구 반포동 삼호가든3차 아파트를, 10월과 11월에 GS건설이 서초구 서초동 무지개아파트와 강남구 개포동 개포주공4단지를 재건축하는 물량을 각각 분양할 계획이다. 현재 HUG는 분양보증을 신청하는 사업장의 3.3당 평균 분양가가 '최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가' 또는 '인근 아파트 매매가의 110%'를 초과하지 못하도록 상한선을 두고 분양가를 통제하고 있다. 이로 인해 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수 억 원의 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감이 커져 '청약 과열'로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

 

 

  특히 강남권 분양시장은 자금력을 갖춘 수요자들에게 좋은 기회로 작용해 '부자들만의 잔치'가 되고 있다는 비판이 일고 있다. 강남권 분양시장은 높은 분양가와 더불어 HUG9억 원 이상 고가주택의 중도금 집단대출 보증 지원이 되지 않기 때문에 10억 원이 넘는 분양대금을 자체 조달해야 하기 때문이다. 게다가 건설사들이 '청약 과열'을 우려하는 정부 눈치를 보느라 건설사 보증 중도금 대출을 하지 않는 경우가 늘고 있어 웬만한 자금력을 갖추지 않고는 분양받기가 쉽지 않다. 자금 조달이 어려운 무주택자가 청약을 신청해 당첨되더라도 분양대금을 마련하지 못해 계약을 포기하면, 5년간 당첨 제한에 걸려 청약통장만 버리게 된다. 업계 관계자는 "자금 확보가 어려워지면서 청약자 수가 줄어들 전망인 만큼 자금력 있는 수요자들의 당첨 가능성이 더 커지게 된 셈"이라고 말했다. 또한, 전용면적 85이하는 100% 가점제로 모집하기 때문에 청약 가점은 높지만 자금 마련이 여의치 않은 이들이 청약을 포기할 경우 당첨자들의 가점이 생각보다 낮아질 수 있다는 관측이 나온다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 "정부가 HUG를 통해 분양가를 규제하려는 의지가 강한 만큼 연내 분양을 앞둔 강남권 재건축 아파트들의 분양가 책정에 많은 어려움이 예상된다"고 말했다. 그러면서 "기존 분양단지들의 조합원 입주권 등의 거래가격에 비해 분양가가 낮게 책정될 것으로 예상되는 만큼 강남권 재건축 일반분양은 시세차익을 기대한 청약 수요가 몰릴 것"이라고 전망했다.(2018318일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

부유층 증여수단 활용되는 강남권 신규분양

정상적 증여절차 밟더라도 분양후 가격상승 감안하면 수천만원 절세효과 기대

중도금대출 활용 탈세 소지도

장기간 분할납부하기 때문에 과세당국 감시 피할 수도

주택거래때 자금조달·입주계획 허위신고에 대해 정부 조사

 

 

  최근 일반청약을 실시한 서울 강남구 래미안강남 포레스트(투시도)에 현재 19세인 1997년생이 평균 분양가 11억원인 전용면적 59A 타입에 당첨된 것으로 확인됐다. 1993년생은 분양가가 168300~189600만원에 달하는 전용 112B 타입에 예비 당첨자로 뽑혔다. 최근 강남권에 신규 분양하는 고가 아파트에 정상적이라면 아직 고정적 수입을 받기 어려운 연령대의 당첨자들이 늘고 있다. 이들이 고가 아파트 매입자금을 어떻게 마련할지 관심이 모아진다. 정상적인 절차를 밟아 증여세를 납부한 후 부모에게 받은 돈으로 납부할 수도 있지만 일부에서는 장기간에 걸쳐 분할상환하는 중도금 대출 특성을 활용한 편법 증여 가능성도 제기한다. 정부는 때마침 서울 고가 아파트를 중심으로 자금조달 계획 허위 신고에 대한 집중 단속에 나선다. 이들은 연령대로 미루어볼 때 추첨을 통해 선정된 것으로 추정된다. 8·2 부동산대책으로 서울이 투기과열지구로 지정되면서 이 아파트 청약 당시 전용 85이하는 전체 물량의 75%를 가점제로, 나머지 25%를 추첨제로 선정했다. 전용 85초과는 50%를 가점제, 나머지 50%를 추첨제로 뽑았다.

 

 

  래미안강남 포레스트의 경우 1차 계약금은 5000만원이다. 법적으로 입주 때까지 분양권 전매도 금지된 데다 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받기 때문에 입주하려면 최소 6억원 이상의 현금이 있어야 한다. 고정적인 수입이 없다면 총부채상환비율(DTI) 때문에 그나마 40%도 대출받을 수 없다. 당첨자가 어린 나이에 큰돈을 번 벤처기업인이거나 유명 연예인이 아니라면 문제없이 청약받은 집에 입주하기 어렵다. 결국 부모의 재정 지원을 받았을 가능성이 크다. 실제 분양업계 관계자들에 따르면 강남 주요 분양단지 견본주택에서는 "자녀에게 재산을 증여할 목적으로 청약을 하겠다"는 예비 청약자들이 최근 자주 출현하고 있다. 자녀 명의 청약통장으로 분양받으면 새 아파트를 시세보다 저렴하게 사 줄 수 있기 때문이다. 이들이 분양을 받는데 필요한 자금을 정상적으로 증여세를 납부하며 제공받았다면 수천만 원 수준의 절세를 하게 되는 셈이다. 일례로 래미안강남 포레스트 전용 59를 분양받는다면 인근 시세와 비교해볼 때 1억원 이상 저렴하게 새 아파트를 마련하게 된다. 수천만 원대 증여세를 절약할 수 있다.

 

 

  문제는 이 과정에서 증여세 탈루를 시도할 여지도 있다는 점이다. 가령 아들이 본인 명의 청약통장으로 분양가 10억원짜리 아파트 청약에 당첨됐다면 계약 후 시공사 보증 중도금 대출 40%를 받을 수 있다. 수입이 있는 20대라면 중도금 대출을 받을 수 있다. 아버지가 중도금 대출 부분을 제외한 60%만 지원하면 증여세는 이 60%에 대해서만 부과된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "대출 상환에 필요한 돈을 아버지가 지원하면 이것도 증여세 부과 대상이지만 비교적 장기간에 이뤄지는 대출이자와 원금 상환은 과세당국 감시를 피할 가능성이 높다"고 말했다. 물론 래미안강남 포레스트는 분양가 9억원이 초과돼 중도금 대출을 받을 수 없다. 시공사 삼성물산의 중도금 대출 보증도 없기 때문에 편법 증여에 활용될 가능성은 희박하다. 하지만 신반포 센트럴자이의 경우 시공사 대출보증을 통해 중도금 대출이 이뤄지기도 해 강남권에서 중도금 대출을 받는 고가 단지는 얼마든지 나올 수 있다. 편법 증여를 통한 탈세 우려가 커지면서 최근 세무당국 감시도 강화되는 추세라고 한다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 "당첨자 나이가 어리고 경제력이 없으면 세무당국의 집중감시 대상이 될 수 있다""대출에 대해 부모가 지원하면 추후에라도 증여세 추징이 이뤄질 수 있다"고 말했다.

 

 

  정부도 주택 편법증여 근절과 갭투자 남발을 예방하고자 8·2 부동산대책을 통해 투기과열지구 내 3억원 이상 주택거래 시 자금조달 계획과 입주 계획 신고를 의무화하는 내용을 담았다. 이 같은 내용을 골자로 한 부동산 거래신고법 시행령 개정안이 26일부터 시행됨에 따라 국토교통부는 부동산 거래 신고사항에 대한 집중조사에 들어갔다. 국토부 관계자는 "제도 조기 정착을 유도하고, 실수요 거래는 보호하되 부동산 투기 수요는 차단하는 등 건전한 부동산 거래질서 확립을 위해 자금조달 계획, 입주 계획 등 부동산 거래 신고사항을 살펴볼 것"이라고 설명했다. 집중조사를 위해 국토부는 국세청, 금융감독원, 지방자치단체, 한국감정원 등 관계기관과 합동으로 부동산 거래 조사팀을 구성해 투기과열지구 중 집값 상승률이 높거나 단기적으로 거래가 늘어나는 재건축단지 등의 거래신고를 집중적으로 살펴본다. 허위신고나 편법거래 등 투기적 거래로 의심되는 사례 발견 시 위법성 여부를 따지고 위법거래에 대해서는 과태료를 부과한다. 동시에 국세청, 금감원 등 관계기관에 이를 통보한다.(2017927일 매일경제 기사 참조)