07-02 19:22

 
 

 

 

뉴욕 좁은땅에 72층 트럼프타워, 용적률 거래제 통해 랜드마크로

한국, 2016년 제도 도입했지만, 까다로운 조건탓 있으나마나

천편일률적인 규제 손봐야

 

 

# 미국 뉴욕 맨해튼 심장부인 56번가에 자리 잡은 트럼프 월드 타워. 72층 높이인 이 건물은 도널드 트럼프 미국 대통령이 당선된 이후 자주 뉴스 화면에 등장해 우리에게도 친숙한 건물이다. 당초 이 건물이 세워진 땅은 워낙 좁고 용적률 제한도 있어 높은 건물을 올릴 수 없었다. 트럼프 대통령이 활용한 것은 인근 빌딩 건물주와 협상을 벌여 산 `용적률`이었다. 이를 통해 협소한 용지에 뉴욕을 상징하는 랜드마크를 건설한 것이다. 이 건물 저층에 있는 상가를 제외한 대부분 면적은 주거용 아파트, 원룸이 차지하고 있으며 뉴욕 유명인들이 가장 선호하는 주거시설로 손꼽힌다. 1기 신도시를 향후 100년간 쓸 수 있는 `뉴강남`으로 재탄생시키려면 과감한 규제완화 조치가 필수다. 도시계획·정비사업 전문가들은 특히 개별 단지 리모델링이 아닌 소형 캡슐 주택으로 구성된 `통개발`을 추진하려면 사업 추진의 최대 걸림돌인 용적률 문제를 해결해야 하고 `용적률 거래제` 확대 도입도 고려해야 한다고 충고한다.

 

 

현재 일부 1기 신도시에선 산발적인 개별 단지별 리모델링이 이미 시작됐다. 분당과 평촌, 산본 등을 중심으로 일부 단지가 리모델링 추진위원회를 구성해 사업을 추진 중이다. 지난해 6월 일산에서도 최초로 장성마을 2단지 아파트가 리모델링 깃발을 들기도 했다. 리모델링은 아파트 단지 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대를 그대로 남겨두고 증축하는 방식이다. 개별 단지 리모델링은 재건축보다 구조 개선이나 증가 가구 수에 한계가 있을 수밖에 없다. `뉴강남` 프로젝트의 핵심인 `소형 캡슐주택`이나 `모듈러 주택` 건립은 당연히 불가능하다. 1기 신도시 단지들이 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유는 기존 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지기 때문이다. 용적률이란 대지면적과 비교한 건축물 총면적의 비율을 의미하는 용어로 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 기존 용적률은 낮고, 재건축 시 법정 허용 용적률은 높을수록 건물을 기존보다 더 높게 지어 분양 가구 수를 늘릴 수 있다.

 

 

1기 신도시는 일산(169%), 분당(184%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(225%) 등 일산과 분당을 제외한 3개 도시의 평균 용적률이 200%를 넘는다. 재건축 시 법정 한도 용적률은 3종 주거지역의 경우 250%를 기본으로 하며 공공기부채납 면적에 따라 최대 300%까지 올릴 수 있도록 돼 있다. 정비업계에 따르면 일반적으로 기존 용적률이 180% 이하 수준이어야 재건축 사업성이 확보된다. 백준 J&K도시정비 대표는 "1기 신도시 용적률 법정 허용 한도를 500% 이상으로 풀어주면 현재 리모델링을 추진 중인 단지들이 대부분 재건축으로 방향을 바꿀 것"이라고 말했다. 이처럼 1기 신도시 리뉴얼을 위해선 용적률 상향이 꼭 필요하지만 도시정비법을 개정해 1기 신도시에만 혜택을 주면 수도권 다른 지역에서 강한 반발이 일어날 수밖에 없다. 이 때문에 개발 과정에서 2016년 도입됐지만 유명무실했던 `용적률 거래제`를 적극 활용해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 이를 1기 신도시에 적용하면 높은 건물을 짓기 어려운 고도·경관 지구나 용적률 400%가 적용되는 준주거지역에서 남는 용적률을 사들인 뒤 주거지역에 고층으로 재건축하는 방법이 가능해진다.

 

 

용적률 거래제는 2016년 오랜 진통 끝에 국내에도 도입됐지만 실제 활용된 사례는 극히 드물다. 두 단지 간 거리가 100m 이내면서 동시에 재건축이 돼야 하는 등 조건이 너무 까다롭기 때문이다. 따라서 이 같은 까다로운 전제 조건을 과감히 없애고 자유롭게 용적률을 거래할 수 있도록 해야 소형 캡슐주택 위주의 통합 재건축이 가능해진다는 지적이다. 최준영 법무법인 율촌 전문위원은 "1기 신도시 지역 전체를 묶어서 용적률을 나누거나 거래해 쓸 수 있도록 허용해야 한다"며 "개별 단지보다는 `통개발`을 통해 도시 전체 모습을 바꿔야 신규 수요를 창출할 수 있을 것"이라고 말했다. 미국처럼 용적률의 적정 가격을 평가하고 거래를 중개할 `용적률 거래 중개은행`이 없다는 점도 문제다. 시장에서 거래된 적이 없는 용적률을 개인 간 협상을 통해 가격을 매기는 것은 사실상 불가능하다는 지적이다. 미국은 중개은행을 통한 용적률 거래제가 활성화돼 있다. 사업 시행 방식에서도 큰 변화가 필요하다. 일반적인 재건축은 정비계획 수립, 안전진단, 조합 설립, 이주 및 착공 등 사업 추진에 7~8년 이상이 소요된다. 사업기간이 길어지면 사업비용도 늘고 주민 간 갈등도 커지기 때문에 공공·민간(조합)이 협업하는 새로운 재건축 제도를 도입해 사업기간을 준공까지 5년 이내로 줄일 필요가 있다. 1기 신도시 리뉴얼이 실제로 진행되면 사업이 진행되는 지역과 그렇지 않은 지역 간 특혜 논란도 발생할 것이다. 이 때문에 재건축이 이뤄진 구역 내에서만 공공기여가 이뤄지는 현행 기부채납 방식을 과감히 바꿔야 한다는 지적도 나온다.(2020년 5월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`9·21 도심 주택공급 대책`에 박원순 `바르셀로나 발표`까지
도심지 인센티브 잇달아 확대 상업·준주거용지 몸값 오르고
매물감소에 거래 10%이상 줄어

 

 

 

  정부와 서울시가 도심 주택공급 확대를 위해 상업지역과 준주거지역의 용적률 상향과 일반주거지역의 종상향 등을 추진하면서 서울 도심지 곳곳의 몸값이 달아오르고 있다. 강남·종로 등 중심업무지구는 물론 청량리·자양동·마포 등 서울 역세권·도심의 상업용지와 준주거용지 매물이 지난달 두 차례 도심 주택공급 대책 발표 이후 추가 가격 상승 기대감에 자취를 감췄다. 24일 소규모 정비사업 전문인 한 부동산업체 대표는 "200~300평 규모의 `꼬마빌딩`을 지을 수 있는 청량리 역세권 매물이 있었는데 최근 땅주인이 안 팔겠다고 거둬들였다"면서 "지난달 정부의 도심 고밀 개발 대책이 나온 이후 역세권을 중심으로 상업지역, 준주거지역의 몸값이 높아지고 있다"고 말했다. 또 다른 개발업체 대표도 "자양동에 오피스텔을 짓기 위해 준주거용지를 사려고 매도자와 협의 중이었는데 정부가 인센티브를 주겠다고 하면서 갑자기 매도자가 매물을 회수했다"고 말했다. 실제 한국감정원 부동산통계에 따르면 지난달 서울 상업지역 토지거래 건수는 2927건으로 8월의 3298건에 비해 371(11.2%) 감소했다. 지난해 9월의 3766건과 비교하면 839(22.3%)이나 줄었다.

 

 

  국토교통부는 지난달 `9·13 주택시장 안정대책``9·21 수도권 주택공급 확대방안`을 통해 상업지역의 경우 주거비율을 80%(현행 70~80%)로 일괄 확대하고 주거용 면적의 용적률을 400%에서 600%로 확대하기로 했다. 준주거지역은 용적률을 400%에서 500%로 확대하고, 역세권의 경우 적극적인 용도지역 상향을 통해 주택공급을 늘리기로 했다. 박원순 서울시장은 여기에 더해 지난달 30일 스페인 바르셀로나에서 "도심에 주거·업무가 복합된 높은 건물을 올릴 필요가 있다"면서 뉴욕 맨해튼이나 일본 롯폰기와 같은 도심 복합개발 구상까지 밝혔다. 상업지역의 주거비율 및 준주거·일반주거지역의 용적률과 용도가 상향되면 그만큼 개발 시 사업성이 높아지고 땅값이 높아질 수밖에 없다. 한 디벨로퍼는 "준주거·상업지역 내 비주거시설 의무비율이 감소한다면 사업 안정성이 높은 주거시설을 더 넣을 수 있어 유리하다"고 말했다. 또 다른 부동산업계 관계자는 "서울지역 3종 일반주거지역의 경우 3.3당 토지가격이 평균 4000~5000만원 수준인데, 상업지역으로 전환될 경우 평균 6000~7000만원으로 40~50%가량 높아진다"고 말했다. 아직 9월 통계가 공개되지 않았지만 기존 상업지가 많은 중구·종로구·영등포구 등 도심지역이 몸값 상승의 중심이 될 것으로 예상된다. 서울시에 따르면 명동이 속해 있는 중구는 상업·준주거지역 면적이 418로 전체 면적의 41.9%를 차지해 가장 비중이 높다.

 

 

  이어 여의도가 속해 있는 영등포구가 상업·준주거지역이 353로 전체 면적 대비 비율이 14.5%에 달한다. 종로구도 상업·준주거지역 면적이 313로 전체 면적 대비 13.1%를 차지한다. 국내 최대 부동산 온라인커뮤니티 `부동산 스터디`의 강영훈 대표는 "서울 동북권과 서남권의 역세권 주변 3종 일반주거지가 일반상업지로 종상향이 이뤄질 가능성이 높다"면서 "해당 지역을 중심으로 부동산 가격이 상대적인 강세를 나타낼 수 있다"고 예상했다. 다만 정부의 개발제한구역(그린벨트) 해제 압박에 서울시가 그린벨트 대신 최근 빈집 도시재생이나 역세권 도심 개발 등 정책을 무리하게 쏟아내면서 일부에서는 이상 가격 급등에 따른 부작용 우려도 나온다.(20181025일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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서울시 도계위 재건축 심의 또 연기, 심의위원 정족수 미달 때문에

조합 "피가 마른다" 불만, 96일 재상정할 듯

 

 

  최고 50층 재건축을 추진하는 서울 송파구 잠실주공5단지에 대한 정비계획안 심사가 정족수 미달로 다음 달로 또 미뤄졌다. 내년에 부활하는 재건축 초과이익 환수제는 피하기 어려울 전망이다. 30일 서울시에 따르면 이날 오전 열린 도시계획위원회 회의에 잠실주공5단지 정비계획안이 상정됐지만, 심의는 이뤄지지 않았다. 서울시 관계자는 "잠실 5단지는 지난 16일 열린 제14차 도계위 심의 때 논의되지 않은 8건 중 6번째 안건으로 상정됐는데, 5건에 대한 논의만 진행됐다"고 말했다. 30일 심의가 무산된 것은 '정족수 미달'이 원인이다서울시 도계위는 시 조례에 따라 25~30명의 위원으로 구성된다. 현재 심의위원으로 참여하는 27명 중 과반(14명 이상)이 출석해야 심의를 진행할 수 있다. 서울시 측은 "임시로 도계위 위원을 소집했는데 업무 등 이유로 일부 위원이 자리를 뜨면서 정족수를 채우지 못했다" "다음 달 6일 열릴 도계위 회의에선 첫 번째 안건으로 올려 논의할 것"이라고 말했다

 

 

  잠실5단지 재건축 조합 측은 강하게 반발하고 있다. 조합 관계자는 "도계위에 당일 처리할 수 있는 안건만 올리든가, 상정했으면 심의를 해야 하는 것 아니냐"고 말했다애초에는 조합 측이 서울시가 제안한 각종 안을 받아들인 만큼 8월 도계위 통과가 무난할 것이라는 관측이 많았다. 그동안 조합은 '최고 층수 35' 수용 여부 등을 두고 서울시와 갈등을 벌였다시가 도시계획인 '2030 서울플랜'에 근거해 주거지역(3종 일반)에 아파트를 건립할 때 35층 이하로만 짓도록 제한해서다이에 조합은 '광역 중심 기능을 하는 준주거지역의 주상복합은 50층 이상 지을 수 있다'는 점을 이용해 잠실역 주변 부지를 준주거지역으로 종 상향 하는 방식을 추진 중이다. 김창환 서울시 종합계획팀장은 "도계위 심의에서 용도지역 변경의 타당성이 인정되면 조합 추진안대로 갈 것"이라며 "일단 큰 틀에서 서울시 기준엔 부합한다"고 말했다또 서울시가 공공성 확보를 위해 단지 안에 마이스(MICE, 회의·관광·전시·이벤트) 지원 기능 등을 강화할 것을 요구한 것도 조합은 대부분 수용했다. 그런데도 번번이 서울시 문턱을 넘지 못하자 잠실5단지 조합은 내부적으로 서울시청 주변에서 집회 개최 여부를 검토 중이다. 다음 달 6일 재건축 심의에서 정비계획안이 부당하게 퇴짜를 맞을 경우 집단 항의에 나선다는 방침이다.

 

 

  재건축 일정도 더 늦춰질 수밖에 없는 상황이다. 내년에 부활하는 재건축 초과이익 환수제는 사실상 피하기 어렵게 됐다. 환수제는 재건축 사업으로 조합이 얻은 이익이 조합원당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 내야 하는 제도다. 이를 피하려면 조합은 연말까지 재건축 착공 전 마지막 단계인 관리처분계획 인가를 신청해야 한다. 하지만 잠실5단지는 그 전에 건축심의, 사업시행 인가 단계를 거쳐야 한다. 이 때문에 금일 도계위를 통과하더라도 시간이 촉박해 환수제 적용이 불가피하다는 게 업계 중론이다백준 J&K도시정비 대표는 "4~5개월 안에 건축심의, 사업시행 인가를 받고 관리처분 인가까지 신청하기는 현실적으로 불가능하다"고 말했다조합 측도 "다음 주 심의를 통과하면 어떻게든 환수제를 피하기 위해 사업 속도를 최대한 내보겠지만, 만만치는 않을 것"이라고 말했다.

 

 

  업계는 예상 집값, 집값 상승률, 사업비 등을 고려할 때 잠실주공5단지의 초과이익 부담금이 가구당 1~2억원대에 달할 것으로 추정한다. 집값이 해당 지역 평균보다 훨씬 많이 올랐기 때문이다. 지난달 말 기준 최근 5년 간 송파구 아파트값이 11% 오르는 동안 잠실5단지는 50%가량 상승했다. 잠실주공5단지 시세는 8·2 대책 이후 약세를 보이다가 최근 도계위 통과 기대감에 회복 조짐을 보였다. 이 단지 전용면적 76의 경우 대책 이후 고점(157000만원) 대비 16000만원 낮은 141000만원에 거래된 뒤 최근 호가(부르는 값)15억원으로 올랐다.(2017831일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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