Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

 

민간 아파트 후분양 채택땐 보증·대출한도 확대 인센티브투기과열지구 재건축은 제외

시장 일각 "공급축소 우려"

 

 

  정부의 아파트 후분양 관련 대책이 베일을 벗었다. 후분양 기준을 전체 `공정의 60% 이상`으로 정하고 공공 아파트는 단계적으로 후분양제를 도입하기로 했다. 민간은 공공택지 우선 공급, 주택도시기금 대출 지원 등 인센티브를 통해 후분양제 전환을 유도한다. 이 같은 결정은 2022년까지 전국 주택보급률을 110%까지 끌어올리겠다는 정부의 청사진이 영향을 준 것으로 보인다. 재건축 부담금 등으로 정비사업 시장이 주춤한 가운데 후분양까지 시행되면 주택 공급에 나쁜 영향을 줄 수 있다는 판단이 깔렸다는 뜻이다. 우선 후분양 공정 기준은 60%로 결정됐다. 현행법에는 후분양에 대한 뚜렷한 기준이 없었다. 정부2019년부터 공공 부문을 중심으로 이 기준을 적용한 뒤 성과 평가를 통해 2022년 공정률 상향 조정을 검토한다는 입장이다. 한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 공공 아파트는 이 기준을 토대로 단계적으로 후분양제가 도입된다. LH는 내년 시흥장현(614가구춘천우두(979가구)에서 후분양 시범 아파트를 내놓는다. 정부는 이를 시작으로 2022년에는 공공 분양물량의 70%까지 후분양으로 공급할 예정이다. 다만 신혼희망타운과 공공이 실시하는 주거환경개선 사업은 후분양 대상에서 제외했다.

 

 

  민간 아파트는 `후분양 강제화` 대신 `인센티브`를 내걸었다. 먼저 2004년 노무현정부 시절 일시적으로 시행됐으나 2008년 중단된 후분양 조건 공공택지 우선 공급이 부활했다. 금융 지원도 대폭 강화했다. 후분양 조건으로 지원되는 주택도시기금의 이자를 기존 4.1~4.3%에서 1%포인트씩 낮추고 지원 규모는 가구당 6000~8000만원에서 8000~11000만원까지 늘렸다. 이 밖에 후분양 표준 프로젝트파이낸싱(PF)을 도입하고 주택도시보증공사의 보증 한도를 높여주기로 했다. 정부는 후분양제로 분양가가 올라갈 수 있는 위험에 대해서도 방안을 마련했다. 공공 아파트는 분양가 상한제를 그대로 적용하고, 서울 등 투기과열지구 민간 아파트들은 `후분양 혜택 대상`에서 제외했다. 전문가들은 후분양제 시행이 주택 공급 축소의 부작용을 초래할 수 있다는 우려를 제기한다. 우리나라는 2016년 기준 주택보급률이 서울 96.3%, 전국 102.6% 수준이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "주택보급률이 아직 여유 있는 상황은 아니다""후분양이 공급에 나쁜 방향으로 영향을 줄 가능성이 있어 정부의 신중한 접근이 필요하다"고 밝혔다.(2018629일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

 

 

  6·19대책 이후에도 서울 분양시장이 초강세를 보이고 매매시장에서도 집값이 좀처럼 떨어지지 않는 이유에 대해 전문가들은 '수급에 대한 근원적인 고민이 부족하기 때문'이라고 지적한다. 정부가 최근 집값 급등은 투기수요 때문이지 공급 문제와는 연관성이 없다고 선을 그었지만 잘못된 인식일 가능성이 있다는 것이다. 주택보급률, 입주 물량, 주택 노후도 등을 면밀히 살펴 서울 주택 수급에 대한 관점을 다시 세우라는 조언도 제시됐다. 통계청에 따르면 2015년 기준 서울의 주택보급률(주택 수를 가구 수로 나눈 수치)96%. 이주할 때 발생하는 공실 등을 고려해 학계에서 판단한 적정 주택보급률(105~110%)보다 낮다. 서울연구원이 최근 조사한 자료를 봐도 서울의 인구 1000명 당 주택 수는 355.7호로, 파리(605.7도쿄(579.1뉴욕(412.4) 등 세계 주요 도시와 비교할 때 상당히 떨어진다. 일부에선 주거용 오피스텔, 기숙사 등이 빠졌기 때문에 실제 주택보급률이 수치보다 높다는 주장도 나온다. 하지만 외국인 수요와 멸실주택 역시 계산에서 제외된 만큼 주장에 대한 근거가 적절하지 않다는 반론이 더 많다. 서울시에 따르면 작년 기준 등록된 외국인은 27만명이 넘는다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "오피스텔 등이 주택보급률에서 공급 측면의 '사각지대'라면 외국인 등은 수요에서 같은 역할을 한다""모든 수치를 고려해도 서울 주택보급률은 100%를 넘지 않을 것"이라고 설명했다.

 

 

  앞으로 입주 물량도 서울 지역은 크게 늘어나지 않는다. 올해 서울의 입주 물량은 26331가구로 최근 10년간 연평균 입주 물량인 32364가구보다 19% 감소한다. 내년 입주 예정분도 33999가구로 역대 최대였던 2008(55647가구)보다 크게 적다. 게다가 서울은 택지개발과 보금자리주택 등 대규모 아파트 공급이 끊기고 신규 공급 루트가 재건축·재개발 등 정비 사업에 한정된 상황이다. 기존 입주자에게 돌아가는 물량이 상당수라 실제 물량은 더 적을 수 있다는 뜻이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "서울 아파트 공급은 기존 조합원에게 돌아가는 물량이 70% 가까이 된다""조합원 입주 물량 외에 일반분양 공급은 과거보다 급감하고 있다"고 진단했다. 경기도 입주 물량이 서울에 주는 부담 여부는 논쟁이 가장 치열한 부분이다. 올해 경기도 아파트 입주 예정 물량은 122544가구로 작년보다 40% 늘어난다. 내년에는 155197가구로 작년보다 2배 가까이 급증한다. 이런 이유 때문에 서울 지역 주택공급이 경기도의 영향을 받아 상황이 심각하지 않다는 지적도 있다.

 

 

  하지만 반대되는 주장을 펼치는 쪽은 경기도 입주 물량 대부분이 서울과 다른 생활권이라는 사실을 이야기한다. 앞으로 경기도 입주 물량 상위 5곳은 화성시, 시흥시, 수원시, 김포시, 평택시. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "부동산의 가장 큰 특징은 한 지역이 다른 생활권을 대신하기 어렵다는 대체 불가성"이라며 "특히 화성시나 평택시, 시흥시 등은 서울까지 영향을 주기에는 거리가 멀다"고 밝혔다. 서울 지역의 주택 노후화가 진행되고 있다는 점도 주목해야 한다. 주택 공급을 분석할 때 가장 놓치기 쉬운 부분이기도 하다. 국토교통부와 업계 자료를 종합해보면 아파트·단독주택을 포함한 서울 주거용 건축물 중 지어진 지 30년 이상 된 건물 비중은 35%에 달한다. '20년 이상'으로 영역을 넓히면 비율은 71.9%까지 올라간다. 반대로 10년 미만의 신규 건축물 비중은 8%밖에 되지 않는다. 아파트로만 영역을 좁혀도 비슷한 경향을 찾을 수 있다. 서울에서 입주한 지 20년 이상 된 아파트 비중은 전체의 71.2%. 도봉구(86.9%) 노원구(85.5%) 등이 상위권을 차지한 가운데 강남구(76.7%) 서초구(71.0%) 송파구(74.5%) 등도 만만치 않은 비중을 기록 중이다. 그나마 서울에서 '새 아파트'가 많다는 마포구(59.7%) 성동구(62.3%) 등도 절반을 뛰어넘는다.

 

 

  채상욱 연구원은 "서울은 양질의 '새 집'에 대한 욕구가 매우 높아져 있는 상황"이라며 "6·19대책에도 사람들이 견본주택에 몰리고, 강남의 신규 아파트와 분양권에 돈이 몰리는 이유도 이와 관련이 있다"고 분석했다. 수요 측면에서도 서울은 안정적 흐름을 이어갈 것이란 전망이 우세하다. 1~2인 가구 증가외국인 거주민 유입 등으로 수요가 추가될 가능성이 높기 때문이다. 통계청이 최근 발표한 '장래가구추계'에 따르면 한국의 총 가구 수는 2045년까지는 성장세를 계속 유지할 수 있을 것으로 전망된다. 물론 투기수요가 붙어 가격 과열이 생기면 안 되기 때문에 대출규제 등 수요 측면을 묶는 정책의 필요성은 여전하다. 하지만 정부는 수요와 공급을 따져 정책을 좀 더 정교하게 만들어야 한다고 전문가들은 강조했다. 심교언 교수는 "예전처럼 대규모 택지를 통해 공급을 무조건 늘리는 것은 현재 인구구조상 어려운 면이 있다""주택 구매 취약 대상을 위해 임대주택 공급을 늘리고, 투기수요에는 대출규제를 통해 돈줄을 죄는 것이 효과적일 것"이라고 말했다.(2017630 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 베짱이 2017.07.01 20:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    공급부족이라....
    특정 시장에 한정된 문제가....

  2. 청결원 2017.07.02 07:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 가네요..

  3. 도느로 2017.07.02 13:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집문제만 해결되어도 정말 큰 시름을 더는데 말이죠.
    서울에 비하면 그래도 지방은 참 쾌적(?)한것 같습니다. ㅜㅜ

  4. 버블프라이스 2017.07.02 20:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 포스트 잘 읽고갑니다^^

 

 

 

 

경제위기 극복 대토론회 / 올해 부동산 투자전략

 

"올해 서울 부동산 시장은 강보합권으로 예상된다. 주거가치와 투자가치를 겸비한 슈퍼부동산을 노려야 한다." '2017 경제위기 극복 대토론회'에서 올해 전국 부동산 시장을 보합으로 전망한 고종완 한국자산관리연구원장은 예년보다 보수적인 부동산 투자를 주문했다. 그는 6년 상승, 4년 하락을 뜻하는 '부동산 10년 주기설'을 인용하며 "2013년부터 전국 부동산 가격이 올랐기 때문에 내년부터 조정기가 올 수 있다"고 말했다. 올해는 국정농단과 대선, 도널드 트럼프 미국 대통령 행보 등으로 부동산 가격이 크게 오르기 어렵다고 판단했다. 서울은 '강보합'을 예상했다. 전국적인 입주대란이 예상되지만, 서울의 올해 입주 물량은 26000가구로 적정 물량(4만여 가구)보다 적기 때문이다. 다만 그는 "화성·김포·남양주 등 경기 일부 지역은 하반기부터 입주 물량이 쏟아지며 하향세를 보일 수 있다""부산(해운대 제외대구·광주 등도 올해 조정 국면을 맞을 것"이라고 분석했다.

 

  중장기적 관점에서는 국내 부동산은 투자성이 여전히 충분하다고 평가했다. 지난해 기준 서울의 가구소득 대비 주택가격(PIR)16.6배로 런던(33.5) 상하이(30.2) 뉴욕(21.6) 등 해외 도시에 비해 낮다. 고 원장은 "주택보급률도 전국 102.3%, 서울 96.0%로 적정 주택 보급률인 105%보다 낮다"면서 "통계청에 따르면 인구는 2031년에서야 감소하기 시작하는 데다 소가구화가 진행되고 있어 중장기적으로 주택 수요는 꾸준할 것"이라고 내다봤다. 고 원장은 '슈퍼부동산'에 투자하라고 조언했다. 슈퍼부동산이란 주거가치와 투자가치를 동시에 지닌 부동산을 뜻하는데, 전체 부동산의 20% 정도가 이에 속한다는 게 고 원장의 설명이다. 그는 삼성·잠실, 압구정·청담, 용산, 서초·반포·개포, 판교, 제주 신화, 부산 해운대, 대구 수성구 등 개발 호재가 많은 지역들을 '미래 부촌'으로 꼽았다. 수익형 부동산에 대해서는 '5% 수익률'을 투자 기준으로 삼으라고 제안했다. 부동산을 통한 적정 임대수익률은 금리의 3배 수준이라는 지적이다.(201729일 매일경제 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 핑구야 날자 2017.02.14 08:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어려워도 사는 사람은 살더라구요

  2. 에스델 ♥ 2017.02.14 10:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 슈퍼부동산의 뜻을 알게 되었습니다.^^
    경제가 어려워서 부동산 시장이 암울할 것만
    같았는데~ 그래도 중장기적 관점에서는
    투자성이 여전히 충분하다는 평가가 있어서
    다행입니다.

 

수도권 34, TK 10만가구 초과 전망

주택 부족 수도권 집값 급락 않을 듯

분양 몰린 용인·화성·평택 조정 예상

보급률 110% 영남권 후폭풍 클 듯

정부, 분양 등 공급조절 나서야

 

  올해부터 2018년까지 전국에서 정부가 추정하는 주택수요보다 최대 67만 가구가 더 들어설 것으로 전망된다. 정부의 2차 장기주택종합계획(2013~2022)상 연간 신규 주택수요와 입주 예정물량을 4일 분석한 결과다. 정부가 올해부터 3년간 예상한 주택수요는 총 116만 가구. 멸실, 인구 증가, 세입자의 주택 구입 등으로 필요한 주택 수다. 부동산114에 따르면 같은 기간 공급될 주택은 165만 가구(아파트 102만 가구, 다세대·단독주택 등 63만 가구)로 예상된다. 여기에 사실상 주택으로 쓰이는 주거용 오피스텔(18만 가구)을 합치면 67만여 가구가 수요를 초과하게 된다. 지난해 말부터 고개를 내밀던 주택 공급과잉 우려가 현실로 다가오고 있는 것이다.

 

  하지만 지역별로 공급과잉에 따른 영향은 달리 나타날 것으로 보인다. 정부는 비슷한 생활권인 인접 광역자치단체를 묶어 7개의 광역권으로 나눠 주택수요를 산정했다. 수도권(서울·인천·경기도) 충청권(대전·세종·충북·충남) 호남권(광주·전북·전남) 대경권(대구·경북권) 동남권(부산·울산·경남) 강원권 제주권이다. 정부가 추정한 수요(연평균 39만 가구)를 기준으로 공급 규모를 분석했다. 이 결과 오피스텔을 합친 권역별 주택 공급과잉 규모는 수도권이 34만여 가구로 가장 많고 동남권 12만여 가구, 대경권 10만여 가구로 추정됐다. 충청권은 8만 가구, 호남권은 3만 가구수요보다 더 공급될 것으로 예상됐다.

 

  단기간에 주택 공급이 수요보다 많으면 가격 하락은 불가피하다. 하지만 모든 지역의 주택 값이 내릴 것으로 보이지는 않는다. 일반 가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 관건이어서다. 2014년 말 기준으로 수도권 주택보급률은 98.2%. 주택이 모자란다. 주택 수가 일반 가구 수보다 16만 가구 적다. 보통 주택보급률이 110~115%가 되면 주택시장에서 수급 불안이 없는 것으로 본다. 이렇게 되면 특별한 외부 변수가 없는 한 가격이 안정된다. 수도권에서 3년간 34만 가구가 초과 공급되더라도 주택 보급률이 낮아 타격이 작을 것으로 보는 이유다. 수도권에서 한 해 늘어나는 주택은 20만 가구가량 된다. 그렇더라도 수도권 내 국지적인 쇼크는 피하기 어렵다. 분양이 몰린 용인·화성·평택 등 남부지방에 2018년까지 12만 가구가량 입주한다. 이 지역의 현 총 주택 수는 70만 가구. 3년 사이에 주택이 17%나 늘어나면 공급 쇼크에 따른 가격 조정이 불가피할 것으로 예상된다. 명지대 부동산학과 권모 교수는 KTX·산업단지 등 개발호재를 믿고 분양이 이뤄진 지역에서 기대만큼 인구와 주택수요가 늘지 않으면 후유증이 클 것으로 내다봤다.

 

  주택보급률이 110%에 가까운 동남권(107.1%)과 대경권(108.5%)은 공급과잉 후폭풍이 거셀 것으로 예상된다. 2014년 말 기준으로도 이미 일반 가구 수보다 주택 수가 많아졌다. 대경권 17만 가구, 동남권 21만 가구가 공급과잉이다. 피데스개발 김모 사장은 부산·대구 등에 평균 주택거래량에 비해 더 많은 주택이 공급되면 시장에 동맥경화가 올 수 있다고 말했다. 호남권(주택보급률 110.6%)은 주택 공급량이 많지 않다. 전문가들은 지역별 양극화가 심화되기 전에 공급 조절에 나서야 한다고 말한다. 주택수요에 비해 급격히 분양이 몰리는 지역에선 분양 고삐를 죄야 한다는 주장이다. 대표적인 곳이 도심 외곽에 새로 개발되는 지역이다. 주택시장이 달아오르면서 개발 붐이 외곽으로 확산됐다가 시장이 얼어붙으면 이곳부터 식게 된다.

 

  반면 교통 등 입지여건이 좋아 주택수요가 넘치는 도심의 공급량은 늘릴 필요가 있다. 서울 강남권 재건축단지에 청약자가 몰리는 이유의 하나가 도심에 새 아파트 공급이 부족해서다. 특히 이 지역의 주택보급률이 수도권 평균보다 낮다 보니 신규 분양 때 분양가가 크게 올라가는 추세가 뚜렷해지고 있다. 건국대 부동산학과 김모 교수는 재건축사업이 활성화돼 도심 공급이 늘어나면 결국 분양가 상승세도 꺾일 것이라고 말했다.(201685일 중앙일보 기사 참조)







댓글을 달아 주세요

  1. 드래곤포토 2016.08.05 14:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘알고 갑니다.
    좋은 주말되세요

  2. LAZEEN 2016.08.06 04:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘보고갑니다.^^

  3. *저녁노을* 2016.08.06 06:28 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 정보...잘 보고가요.

    즐거운 주말 되세요

  4. 청결원 2016.08.06 09:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 정보 잘 보고 갑니다

 

분양시장이 불안하다..... 매년 15만 가구 과잉 공급

잔금 치르려 전세 쏟아질 듯.....세입자 못 구해 역전세난 우려

 

  지난 17일 오후 경기도 광주시 태전동 일대는 온통 대규모 아파트 공사장이었다. 기존 아파트 단지 옆에서 10여 개 단지 5000여 가구의 공사가 한창이었다. 타워크레인들이 하늘로 솟아 있었고, 10여 대의 레미콘 차량이 줄지어 작업장으로 들어갔다. 태전동을 포함해 광주에서 짓고 있는 아파트는 13000가구가 넘는다. 현재 광주에 있는 아파트는 33000여 가구다. 기존 아파트의 40% 정도에 해당하는 새 아파트가 올해부터 2018년까지 차례로 완공된다. 내년 이후 전국적으로 새 아파트가 대량으로 쏟아지는 입주 쓰나미가 닥칠 것으로 예상된다. 지난해 이후 쏟아진 신규 분양 아파트들이 2~3년간의 공사를 끝내고 준공되기 때문이다.

 

  20일 부동산정보업체인 부동산114가 지난달까지 분양된 전국 아파트의 입주 예정시기를 기준으로 조사한 결과 입주 물량이 내년 36만여 가구, 201833만여 가구로 집계됐다. 단독·다세대주택까지 합치면 내년과 2018년 입주 주택이 각각 50만 가구를 넘길 것으로 추산된다. 이는 예년보다 30~40% 많은 물량이다. 부동산114 관계자는 새 아파트 공급량이 갑자기 늘어나면 주택시장이 소화불량에 걸릴 가능성이 크다고 말했다. 이는 집의 수요자인 가구보다 주택이 훨씬 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 지난해부터 2018년까지 입주하는 전체 주택은 200여만 가구로 예상된다. 그러나 같은 기간 가구 수는 63만여 가구 증가하는 것에 그칠 것으로 전망된다(통계청). 2014년 말 기준 일반 가구 수 대비 주택보급률이 103.5%인 상황에서 입주 물량의 급증은 주택시장에 큰 충격을 줄 수 있다.

 

  전문가들은 주택시장의 병목현상을 우려한다. 정부와 주택산업연구원은 한 해 적정 주택공급량을 33~39만 가구로 보고 있다. 이를 초과하는 15만 가구 정도가 공급 과잉으로 남아돌아 소화되지 못하는 셈이다. 이런 소화불량은 입주 대란으로 이어진다. 입주 전 중도금과 잔금을 치르기 위해선 새로 전세를 놓거나 새 주택을 처분해야 하는데 물량이 많으면 이게 어려워진다. 이는 새 주택에만 해당하는 문제가 아니다. 잔금을 마련하려는 입주 예정자들이 기존 전세를 대거 내놓으면서 전셋값이 떨어지고 세입자를 구하기 어려운 역전세난이 생길 수 있다.

 

  잔금이 제대로 들어오지 않으면 건설업체에도 영향을 준다. 주택산업연구원 관계자는 잔금(대개 분양가의 30%) 납부가 이뤄지지 못하면 주택건설업체의 자금난으로 이어진다현재 분양률이 높다고 안심할 수 없다고 말했다. 건설업체에 부실이 생기면 은행 건전성도 악화된다. 건국대 부동산학과 손모교수는 세제 혜택 등으로 주택 매입 임대사업을 활성화해 과잉 공급분을 임대주택으로 활용할 필요가 있다고 말했다.(2016621일 중앙일보 기사 참조)

 


댓글을 달아 주세요

  1. GeniusJW 2016.06.24 13:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보구 갑니다~

  2. 금정산 2016.06.25 09:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유익한 정보 잘 보고 갑니다. 즐거운 휴일 되세요

  3. 슈나우저 2016.06.25 10:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 입주가 많이 늘어나고 있는 추세인가보네요 ^ ^

  4. 훈잉 2016.06.25 11:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그렇군요 ㅎㅎ. 입주가 이렇게많다니 ..