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공동주택 공시가 사전열람보유세 시뮬레이션해보니

공시가 6억넘는 아파트 `타깃`, 종부세 대상 많은 강남권

보유세 150% 상한 속출할 듯, 초고가 한남더힐 등 찔끔 인상

공시가 산정 공정성 논란도, 울산·거제·김해 두자릿수

서울·지방 자산양극화 심화

 

 

  "(국민의) 상위 2%만 공시가격과 시세 격차를 조정했을 뿐이다. 나머지 97.9%는 시세 변동률 내로만 공시가격을 산정했다." 2007년 이후 12년 만에 서울의 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 최고폭인 14.17%에 달했지만 주무부처인 국토교통부의 해명은 주택 소유자를 `비싼 집``싼 집`으로 나눠 일부만 피해를 보니 나머지는 괜찮다는 것이었다. 이는 올 초 논란을 빚었던 표준단독주택 공시가격 설명 때와 똑같은 논리다. 국토부는 지난 1월 말 22만채의 표준단독주택 공시가격이 일부 지역에서 2~3배씩 급등하는 등 혼란이 커지자 "22만가구 중 불과 4000가구인 1.7%에만 일어난 일"이라고 설명했다. 부자들에게만 세금을 높게 올렸으니 일반 국민과는 전혀 상관없다는 얘기다. 그러나 당시 정부 해명과 달리 표준단독주택 공시가를 과격하게 올린 것에 한 집에서 오래 거주한 중년 혹은 노년층·중산층이 직격탄을 맞고 일부 서민층에게도 충격이 있었다. 이번에도 마찬가지로 분석된다. 일단 이날 정부 발표를 뜯어보면 서울 아파트의 현재 중위가격(KB시세 기준)8억원 안팎 아파트도 공시가격이 두 자릿수 이상 `껑충` 뛰었다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "다주택자의 종부세 부과 기준이 6억원인 점을 고려해 정부가 가격을 크게 조정했다는 해석도 가능하다"고 말했다. 국토부는 표준주택은 `시세 15억원 초과의 고가 주택`, 표준지는 당 시세 2000만원을 자의적인 기준으로 잡고 가격을 끌어올렸다는 의혹이 나온 바 있다.

 

 

  지방 부동산 경기 폭락세 가운데에도 평균 공시가격 상승률이 하락한 구간은 3억원 이하 `저가 주택`(-2.45%)뿐이었다. 3~6억원 주택은 5.64%로 뛰어 전국 평균 수준이었다. 그러나 공시가격 6억원 이상 구간부터 상승률이 급등했다. 6~9억원이 15.13%, 9~12억원이 17.61%, 12~15억원이 18.15% 뛰었다. 공시가격 15~30억원 공동주택은 15.57%, 30억원 초과 주택은 13.32% 상승해 `초고가 주택`보다 `고가 주택` 상승률이 더 높게 나타나기도 했다. 한국감정원에 따르면 서울의 지난해 아파트 가격 상승률은 8% 수준이었으나 이날 발표된 공시가격 상승률은 2배에 가까운 14.17%에 달했다. 단독주택과 공시지가만큼은 아니더라도 서울지역 아파트를 겨냥해 어느 정도 시세반영률을 끌어올린 건 분명하다는 얘기다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "두 자릿수 상승률이 나온 6억원 이상 주택은 전체 공동주택의 8.9%에 불과하다"고 주장했다. 그러나 공시가 6억원 주택은 서울·경기 지역에선 중산층이 거주하는 수준이란 점에서 세금 고지서를 받아들면 주민들의 반발이 예상된다. 특히 이날 공시가격이 많이 오른 지역은 강남이 아닌 경기 과천(23.41%), 서울 용산구(17.98%), 서울 동작구(17.93%), 경기 성남 분당구(17.84%), 광주 남구(17.77%) 등이다. 한마디로 과천, 분당, 용산, 동작 등의 6억원대 아파트를 가진 중산층은 세부담 증가의 직격탄을 맞을 것이란 설명이다.

 

 

  매일경제가 국토부가 제시한 자료를 바탕으로 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 서울의 대표 아파트 몇 곳의 공시가격 인상에 따른 보유세 부담을 계산해본 결과, 강남·용산 등 소위 `부촌` 아파트는 1채만 보유했더라도 세부담 인상 상한선인 작년 대비 150%까지 보유세가 치솟는 것으로 나타났다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용 1321채만 보유한 59세 남성 A씨는 올해 955만원 상당의 보유세를 내야 한다. 작년 A씨가 냈던 보유세는 659만원이었다. 공시가격이 작년 16억원에서 올해 199200만원으로 24.5% 뛰자 보유세가 50% 가까이 오른 것이다. 올해 공시가격 상승으로 이 아파트 이 면적과 타입의 공시가격은 시세 대비 70%까지 상승했다. 용산구 한강로2`용산푸르지오써밋` 전용 189의 작년 공시가격은 149000만원이었는데 올해 28.9% 상승해 192000만원이 됐다. 이에 따라 이 주택 1채만 보유한 사람은 작년 대비 46% 상승한 870만원가량의 보유세를 내게 됐다. 이 밖에도 강남구 수서동 `강남더샵포레스트`, 송파구 장지동 `위례중앙푸르지오2단지` 등을 1채만 보유한 사람도 대부분 세부담 상한선에 가까운 수준의 보유세를 더 낼 전망이다.

 

 

  다주택자라면 이보다 심한 `세금폭탄` 수준까지 맞게 될 가능성도 있다. 2주택자의 경우 전년 대비 200%, 3주택자의 경우 300%까지가 세부담 상한선인데, 조정지역 내 주택 여러 채를 가진 사람의 경우 상한선에 거의 도달하는 금액이 적힌 세금 고지서를 받아들 가능성이 있다는 것이다. `한남더힐`이나 `삼성동아이파크` 등 일부 `부자들의 리그`에 속하는 초고가 아파트의 경우 공시가격이 눈에 띄게 적게 올라 논란도 예상된다. 최근 84억원에 거래돼 화제가 된 한남더힐 전용 244의 올해 공시가격은 556800만원이다. 작년 546400만원과 비교하면 1.9%밖에 오르지 않았다. 현실화율도 60%대다. 한남더힐은 작년부터 올해 초까지 거래 빙하기에도 거래가 유독 많이 이뤄졌던 만큼 의문을 자아내는 대목이다. 결과적으로 한남더힐 1주택 보유자의 경우 세금 부담은 상대적으로 적은 29% 늘어나는 데 그칠 전망이다. 러시아인이 105억원이라는 값에 구입해 화제가 됐던 삼성동 아이파크의 경우에도 전용 269의 올해 공시가격은 1.44% 상승한 505600만원으로 나왔다. 세금 부담은 1주택자라면 28% 늘어난다. 이에 대해 국토부는 "이 같은 초고가 주택은 수요가 한정돼 있어 시세 상승이 적었다. 또 이미 작년에 현실화율이 많이 올라가 일부러 낮게 둔 측면이 있다"고 해명했다.(2019315일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`땅값 204` 성수동 빌딩 토지보유세만 9322만원

주택이어 토지 공시지가 급등 `보유세 폭탄`

 

 

  올해 개별공시지가가 글로벌 금융위기 이후 가장 큰 폭으로 상승하면서 토지 소유자들의 재산세와 종합부동산세(종부세) 보유세에 대한 부담도 커지게 됐다. 정부가 올해 보유세 인상을 예고한 가운데 아파트 등 공동주택과 개별 단독주택에 이어 30일 공개된 개별공시지가까지 큰 폭으로 오르면서 부동산 전반에 걸친 `보유세 폭탄`이 현실화한 셈이다. 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 각 지역의 지난해와 올해 토지 보유세를 조사한 결과 공시지가 상승 폭보다 세 부담 상승 폭이 더 크게 나타났다. 예를 들어 서울 성동구 성수동 상업용지는 공시지가가 187억원에서 204억원으로 8.76% 올랐는데 보유세는 8423만원에서 9322만원으로 10.67% 뛰는 것으로 조사됐다. 토지를 보유한 사람들은 31일부터 열람이 시작된 2018년도 개별공시지가에 따라 올해 내야 할 보유세를 예측할 수 있다. 공시가격은 부동산가격알리미(www.realtyprice.co.kr)를 통해 확인이 가능하다. 토지 소유자들이 내는 보유세는 주택 등 다른 부동산 소유주와 마찬가지로 크게 재산세와 종부세로 나뉜다. 재산세는 9, 종부세는 12에 각각 부과된다. 주택 재산세가 7월과 9에 나눠 내는 점과 다른 부분이다. 61일 현재 토지를 가지고 있는 사람에게 세금 청구서가 나간다. 토지 보유세는 땅 종류에 따라 세율과 계산 방법이 다르기 때문에 주택 보유세보다 산정 과정이 훨씬 복잡하다. 나대지(빈 땅) 등은 종합합산과세 대상이다. 반면 상가나 사무실에 딸린 땅은 별도합산 과세 토지로 분류돼 토지는 공시지가로, 건물에 대해서는 시가표준액으로 각각 재산세가 부과된다.

 

 

  종합합산과세 대상 토지는 누진세율을 적용해 과표 5000만원 이하 0.2% 5000~1억원 0.3% 1억원 초과 0.5% 세율이 적용된다. 종부세의 경우 종합합산과세 대상 토지는 5억원 초과분에만 세금이 매겨진다. 종합합산과세 대상 토지 종부세율은 과표 금액에 따라 15억원 이하 0.75% 15~45억원 1.5% 45억원 초과 2%가 적용된다. 예를 들어 서울 마포구 마포동에 151.7의 나대지를 가진 사람의 보유세를 계산한다고 가정해보자. 국토교통부에 따르면 이 땅의 올해 공시지가는 218448만원이고, 종합합산과세 대상이 된다. 종합합산과세 대상 토지 재산세의 세금과표는 공시지가의 70%. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 재산세를 계산하면 모두 7396000이 된다. 여기에 재산세의 20%인 지방교육세가 합해지면 9월에 부과되는 금액이 나온다. 계산 방법에 따르면 8875200에 이른다. 종부세 계산 과정은 공시지가에서 세금 부담이 없는 5억원을 빼는 과정부터 시작한다. 종합합산과세 대상 토지 종부세의 세금과표는 이 금액의 80%134758만원이다. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 세금을 계산한 후 재산세와 `이중과세` 논란을 보완하기 위해 재산세 상당액·기타비용 등을 빼는 과정을 거치면 종부세 539만원이 나온다. 여기다 종부세의 20%인 농어촌특별세(농특세)를 더하면 12월에 부과되는 금액이 나온다. 9월에 부과된 재산세와 이 금액을 모두 합한 보유세는 15343200이다.

 

 

  반면 별도합산과세 대상 토지는 세율이 완전히 다르다. 재산세는 과표 2억원 이하 0.2% 2~10억원 0.3% 10억원 초과 0.4% 세율이다. 종부세의 경우 80억원 초과분에 대해서만 적용된다. 종부세율은 과표에 따라 200억원 이하 0.5% 200~400억원 0.6% 400억원 초과 0.7%. 서울 강남구 대치동에 빌딩이 들어선 토지 883.7를 가진 사람이 있다고 가정하자. 올해 이 땅의 공시지가는 2354176만원이다. 별도합산과세 대상 토지 재산세의 세금과표 역시 공시지가의 70%이고, 이를 기반으로 누진세율을 활용해 재산세를 계산하면 모두 6922만원이 된다. 여기다 재산세의 20%인 지방교육세가 합해지면 9월에 부과되는 금액이 나온다. 계산 방법에 따르면 83064000원에 이른다. 종부세를 계산하기 위해선 우선 공시지가에서 세금 부담이 없는 80억원을 뺀다. 종합합산과세 대상 토지 종부세의 세금과표는 이 금액의 80%1243340만원이 된다. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 세금을 계산한 후 재산세 상당액과 기타비용을 빼면 3018만원의 종부세가 나온다. 여기다 종부세의 20%인 농특세를 더하면 12월에 부과되는 금액이 나온다. 결국 건물 보유세를 제외하고 `순수 땅값`으로 계산된 보유세만 약 11928만원에 이르는 셈이다. 함영진 직방 부동산랩팀장은 "부동산 가격이 작년에 뛰면서 주택과 토지 공시가격 모두 큰 폭으로 뛰어 보유세 상승분만 10~50%에 이르고 있다""여기에 정부의 보유세 인상 기조까지 합쳐지면 세금 부담이 더욱 늘어날 것"이라고 진단했다.(2018530일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 아파트 공시8% 급등보유세폭탄 터지나.....

전국 4.4%↑…제주 20% 올라

서울 상승폭 10년만에 최대치강남중대형 세금 최소 30만원

서초동 트라움하우스 5단지 공시가 6612년째 1

 

 

  서울 강남구 개나리SK뷰 아파트 전용면적 84.9에 사는 A씨는 올해 부동산 보유세 부담이 30만원 이상 늘어날 전망이다. 지난해까지만 해도 공시가격이 84000만원으로 종합부동산세(종부세) 대상이 아니었지만 올해 공시가격 상승률이 11.43%에 달해 9억원대 중반으로 껑충 뛰면서 9만원 가까운 종부세를 내게 됐다. 재산세도 지난해 138만원에서 올해 161만원으로 늘어났다. 전체 세금 증가율은 22.9%에 이른다. 지난해 부동산 호황에 힘입어 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 8% 이상 상승한 것으로 나타났다. 이 때문에 강남 중대형 아파트나 강북 요충지 대형 아파트 소유자들의 보유세 부담이 늘어날 것으로 전망된다. 특히 종부세 부과 대상인 9억원을 넘는 경우 가구당 최소 30만원 이상 추가 세금이 발생할 전망이다. 국토교통부는 올해 11일 기준 전국 공동주택 1243만가구의 가격을 28일 관보에 공시한다고 27일 밝혔다. 대상 공동주택은 아파트 993만가구, 연립주택 49만가구, 다세대주택 201만가구.

 

 

  서울 공동주택 공시가격은 8.12% 상승하며 지난해(6.2%)보다 상승폭이 커졌다. 부동산 폭등이 있었던 200728.42% 이후 10년래 최고치다. 국토부는 강남 재건축과 마곡지구 신규 아파트 상승, 분양시장 활성화에 따른 인근 지역 동반 상승 등을 이유로 꼽았다. 실제 재건축이 가장 활발한 서초·강남·송파 등 강남 3구의 공시가격 상승률은 9.74%로 서울 평균을 웃돌았다. 공시가격 상승률은 고스란히 세금 부담으로 이어진다. 공시가격을 기준으로 산출하는 세금은 보유세에 속하는 재산세와 종부세가 대표적이다. 재산세는 3억원을 초과하는 공동주택의 경우 3억원 초과 금액의 0.4%57만원을 더해서 산출된다. 이 때문에 주택 가격이 높아질수록 세금 상승폭이 커진다. 종부세는 1가구 1주택일 경우 9억원까지 면제되지만 9억원을 넘으면 초과분에 대해 0.5~2%의 차등 세율이 적용된다. 다만 공시가격은 시세보다는 낮기 때문에 최근 많이 오른 강북 신축 아파트의 30평형대 이하 중소형 가구가 종부세 대상에 포함될 가능성은 낮다. 실제 마포래미안푸르지오 전용면적 84는 매매가가 9억원 안팎이지만 공시가격은 지난해 기준 5억원대 중반에 불과해 아직 여유 있다. 하지만 강남 중대형 평형이나 강북 대형 평형은 안심할 수 없다.

 

  투자 목적으로 아파트 여러 채를 보유한 경우에도 종부세를 주의해야 한다. 강북권 중저가 아파트라도 매매가와 전세금 간의 작은 격차를 이용하는 갭(gap) 투자에 적극 나섰다면 해당될 수 있다. 1가구 2주택부터는 종부세 적용 대상이 6억원으로 낮아지기 때문이다. 쌍문동삼성래미안 전용면적 84.93두 채를 가진 경우 지난해 공시가격은 28300만원이지만 올해(서울 평균 적용)35979600이 된다. 두 채를 더하면 총 공시가격이 6억원을 넘어선다. 다만 초과액이 1000만원 정도에 불과해 실제 발생하는 세금은 몇 만원 수준이다. 우리은행 WM자문센터 소속 추연길 세무사는 "공동주택 공시가격 상승은 세 부담을 증가시키므로 처분 계획이 있는 경우 과세기준일인 61일 이전에 처분하는 것이 유리하다""특히 종부세는 사람별로 세금이 부과되므로 단독 명의보다 공동 명의로 소유하는 것이 절세 측면에서 유리하다"고 조언했다.

 

  올해 전국 평균 공동주택 공시가격은 4.44% 상승했다. 전년(5.97%) 대비 상승폭이 줄어들기는 했지만 여전히 높은 수준이다. 2008년 이후 9년 중 올해보다 상승폭이 컸던 해는 지난해와 2010(4.88%)뿐이다. 공시가격은 지난해 부동산 시황을 반영한 것으로 전세가격 상승에 따른 매매 시장 활성화, 아파트 분양가 상승, 재건축 활성화 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 지역별로는 수도권이 5.88%, 지방 광역시가 3.49% 상승한 반면 기타 시도는 0.35% 하락하며 지역별 양극화 양상을 보였다. 가격 수준별 상승률 역시 6억원 초과 고가 주택은 8.68%를 기록한 반면 6억원 이하 주택은 3.91%에 그쳐 양극화가 두드러졌다. 제주도가 20.02%로 가장 높았으며 부산이 10.52%로 뒤를 이었다. 한편 전국에서 가장 비싼 공동주택은 서울 서초구 서초동 트라움하우스5단지가 차지했다. 이건희 삼성전자 회장 등 재계 유력 인사들이 보유한 것으로 알려진 이 단지는 전용면적 273.64의 공시가격이 661600만원을 기록했다. 전년 대비 4% 올랐으며 2006년 이후 줄곧 1위 자리를 지키고 있다.(2017427일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.05.02 07:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금을 더 많이 내겠군요