09-19 05:14

 
 

 

 

규제 타깃된 6억~9억 아파트, 고가아파트 핀셋규제 실패하자

LTV규제 6억이상으로 강화, 양도세감면 거주기간 늘리고

갭투자 막기 위한 대출 규제도, 목동發 재건축에 집값 들썩여

재건축 안전진단 강화할 수 도

 

정부가 17일 발표하는 21번째 부동산 대책에서 시세 6억~9억원인 아파트가 주요 타깃으로 떠올랐다. 그동안 서민층 아파트로 분류해 건드리지 않았던 이 가격대 아파트에 `규제 칼날`을 본격적으로 들이댈 가능성이 높아진 셈이다. 전문가들은 중저가 아파트를 중심으로 집값이 상승하는 이른바 `풍선효과`를 잡기 위해 정부가 초강수를 꺼내는 것으로 해석하고 있다. 그동안 부동산시장에선 고가·초고가 아파트에 대한 규제가 강력하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 6억~9억원인 소형 아파트로 `갭투자` 등 주택 투자가 몰린다는 지적이 많았다. 그러나 일각에선 정부 규제가 전방위로 확대되면 서민들이 `갈아타기` 기회를 봉쇄당하는 등 큰 피해를 입을 위험이 높다는 우려도 나온다. 정부는 부동산시장에 대한 유동성 유입 차단을 목표로 경기 전 지역을 조정대상지역으로 설정하고, 수원 영통·권선, 구리 등으로 투기과열지구 확대 방안을 내놓을 전망이다. 여기에 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 기준 가격을 현재 9억원에서 6억원 혹은 6억∼9억원 사이로 설정하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 서울 지역(투기과열지구)에서 현재 9억원을 초과하는 집을 살 때 대출은 20%, 9억원 이하는 40% 가능하다.

 

부동산 대책에는 6억원 이상 주택에 대한 전세대출 규제가 포함될 것으로 보인다. 중저가 주택 가격 상승 주요 원인이 `갭투자` 때문이라는 정부 인식에 따른 것이다. 갭투자 차단을 목적으로 한 전세대출 규제는 지난해 10·1 대책과 12·16 대책에서 다룬 바 있다. 이 같은 점을 고려하면 정부는 전세대출을 받는 사람 자격 요건이나 한도에 제한을 두는 방안을 내놓을 가능성이 있다. 전세대출을 회수하는 주택 가격 기준을 현행 시가 9억원에서 6억원대로 낮추는 방안이 유력하게 검토된다. 전세대출 한도를 축소하는 정책이 나올 수도 있다. 현재 정책기관의 전세보증은 개인별 최대 한도가 2억2200만원으로 임차보증금 대비 80%까지 대출받을 수 있다. SGI서울보증보험 전세보증은 임차보증금 대비 80%까지 대출을 받는 것은 정책기관 보증과 동일하지만 최대 한도는 5억원(지방은 3억원)이다. 지역에 따라 한도를 차등적으로 두는 방안도 있을 수 있다. 시세 9억원 초과 고가 아파트를 타깃으로 한 12·16 핀셋 대책이 발표된 직후 가격 상승세는 8억~9억원대 아파트가 주도했다. 하지만 상승세는 최근 들어 6억원대, 4억원대 등 아래 가격대로 확산되며 서민층 주거 부담이 갈수록 커지는 모습이다.

 

 

KB부동산 `5분위 평균 아파트값` 조사에 따르면 8억원대 아파트가 포함된 3분위(상위 40~60%) 아파트 평균 가격은 지난해 12월 7억5913만원에서 올해 5월 8억1294만원으로 7.1% 뛰었다. 아래 구간인 2분위(상위 60~80%) 평균 가격도 같은 기간 5억8897만원에서 6억3773만원으로 7.6% 상승했다. 잠잠하던 1분위 아파트(상위 80~100%)도 3월부터 가격이 본격적으로 뛰기 시작하며 6개월 만에 7.4% 상승했다. 반면 정부 규제가 집중된 15억원 초과 아파트가 포함된 5분위(상위 0~20%) 아파트 평균 가격은 같은 기간 17억6158만원에서 18억320만원으로 2.4% 오르는 데 그쳤다. 최근 집값 상승세가 심했던 지역을 따져봐도 비슷한 경향을 확인할 수 있다. 작년 말 이후 `강남 3구(강남·서초·송파구)`나 `마용성(마포·용산·성동구)` 지역보다 중저가 소형 아파트가 있는 `노도강(노원·도봉·강북구)` 등 서울 외곽 지역 오름폭이 컸다. 부동산 114에 따르면 연초 이후 올해 5월까지 노원구 소형 아파트값은 평균 6.8% 상승했다. 도봉구는 4.8%, 강북구는 8.3% 상승했다. 비규제 지역 중에선 군포(8.90%) 안산(8.49%) 오산(8.02%) 시흥(6.32%) 인천(5.41%) 등이 같은 기간 수도권 아파트 가격 평균 상승률(3.43%) 대비 1.5배 이상 높은 상승률을 기록했다.

 

 

정부가 초강력 대책을 예고하면서 일시적으로는 풍선효과를 줄일 수 있다는 전망이 나오지만 근본적인 대책으로는 한계가 있다는 의견이 지배적이다. 규제지역 확대와 대출 규제 강화는 부동산시장에 대한 유동성 유입을 줄이지만 투기수요뿐만 아니라 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회까지 박탈하는 문제가 발생한다. 국토교통부 등에 따르면 이번 대책에는 재건축 안전진단 요건을 강화하는 방안도 검토 중이다. 최근 서울 양천구 목동 6단지가 재건축 정밀안전진단을 통과하면서 서울 주택가격을 다시 자극할 수 있다는 우려가 작용한 것으로 해석된다. 정부는 정밀안전진단과 관련해 공공의 적정성 평가를 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 또 재건축 안전진단 연한을 현행 30년에서 40년으로 연장하는 방안도 포함될 가능성까지 조심스레 흘러나오고 있다. 전문가들은 정부가 초강수 규제를 내놓으면 현금이 부족한 실수요자들이 집을 사기 더욱 어려워진다고 지적했다. 오히려 `현금 부자`들이 매입하기 쉬운 환경이 만들어진다는 것이다. 서울 등 좋은 입지에 공급이 여전히 부족한 상황에서 규제를 피해 또 다른 부작용이 이전 규제책 발표 때보다 더 빨리 나타날 가능성도 언급된다.(2020년 6월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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재건축호재 서울집값 `들썩`, 목동 마포등 안전진단 속속 통과

현찰 든 매수자들 중개업소 몰려, 1억 더 불러도 집주인 "안판다“

인허가 후 분양까진 최소 7~8년, 전문가 "장기투자로 접근해야“

강남재건축과 `형평성 논란`도

 

 

안전진단을 통과해 재건축 추진이 최종 확정된 초기 재건축 단지들의 집값이 들썩이고 있다. 지난 12일 안전진단을 최종 통과한 양천구 목동신시가지6단지는 매수자들이 주말 내내 몰렸지만 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가가 급격히 뛰고 있다. 이보다 앞서 지난달 말 재건축이 확정된 마포구 성산시영 아파트도 신고가 10억원에 거래되면서 강북 `10억원 클럽`에 가입했다. 14일 부동산 업계에 따르면 안전진단 최종 통과 이후 목동신시가지아파트 단지 일대에선 집주인들이 매물을 곧바로 거둬들이는 분위기다. 목동신시가지6단지는 지난해 말 재건축 정밀안전진단에서 조건부재건축(D등급) 판정을 받은 뒤 12일 전문기관의 적정성 검토를 통과해 재건축 추진이 최종 확정됐다. 6단지 전용 115㎡ 호가는 14일 현재 23억원 수준으로 지난 3월 실거래가 20억원과 비교해 무려 3억원이나 올랐다. 지난달 10억3000만원에 거래된 6단지 전용 47㎡ 매물은 안전진단 통과 후 현재는 모두 11억원대에 나와 있다. 심지어 현재는 이 호가에 웃돈을 얹어도 계약이 어려운 상황이다. 목동역 인근 한 공인중개업자는 "매수자 측에서 호가에 1억원을 더 얹어준다고 해도 집주인들이 팔려고 하지 않는다"며 "현재 매물은 값을 매기기 어려울 정도로 희소성이 높아진 상태"라고 말했다.

 

 

다른 중개업자는 "현찰로 계약금을 들고 여기저기 부동산을 돌고 있는 이동형 매수자들까지 있지만 매물 자체가 거의 없다"며 "20평형대 매물을 원래 10억원에 매도하려다 집주인이 가계약금의 5배를 물어주고 해지한 경우도 있다고 들었다"고 전했다. 6단지 외 다른 단지들도 매물이 사라지고 호가가 뛰는 것은 마찬가지다. 목동신시가지 14개 단지는 연식이나 노후도 측면에서 비슷하기 때문에 6단지가 안전진단을 통과하면 다른 단지들도 안전진단을 통과할 가능성이 높다는 전망이다. 6단지의 사업 속도가 가장 빠르고 이외에 다른 단지들도 안전진단을 신청했거나 진행 중이다. 양천구청에 따르면 현재 목동 5·9단지가 6단지처럼 정밀안전진단을 조건부 통과해 최종 적정성 검토에 착수할 예정이며, 1·11·13·14단지는 정밀안전진단 용역을 진행 중이다. 아울러 4·7단지가 정밀안전진단 용역을 수행할 업체의 입찰 공고를 냈고, 2·3·10·12단지는 조만간 입찰 공고를 낼 전망이다. 신종섭 6단지 재건축 추진위원장은 "다른 단지에서도 모두 6단지 안전진단 결과를 숨죽여 지켜보고 있는 상황"이라며 "이번 통과로 다른 단지들도 희망을 가지게 될 것"이라고 말했다.

 

 

한편 유일하게 최근 안전진단 신청을 취소한 목동8단지 주민들은 아쉬움을 감추지 못하고 있다. 이 단지는 내년 이후에야 안전진단을 재신청할 수 있다. 한 8단지 주민은 "너무 성급하게 취소를 했다"며 "8단지만 재건축 추진 속도가 뒤처지는 것 아니냐"고 아쉬움을 표했다. 목동신시가지 단지에 속하지 않는 인근 나 홀로 아파트 매물 역시 자취를 감췄다. 목동신시가지아파트 단지가 재건축을 진행하는 경우 발생할 이주 수요를 노리고 매물을 거두고 있는 것이다. 목동보다 앞서 재건축 안전진단을 통과한 성산시영 아파트도 집값이 급등하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성산시영 아파트 전용 59㎡ 매물은 지난달 20일 10억원에 실거래되며 신고가를 경신했다. 10억원 매물 거래 이후 현재 같은 면적 기준 호가는 11억원까지 치솟은 상황이다. 이는 지난해 6월 실거래가가 7억5700만원이었던 것에 비해 1년 만에 시세가 무려 3억5000만원가량 오른 셈이다. 올해로 준공 35년차를 맞는 3700가구 규모 성산시영 아파트는 6단지에 앞서 지난달 8일 재건축 안전진단을 최종 통과했다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "안전진단을 통과했지만 향후 재건축 사업이 정부 규제로 인해 지지부진할 수 있다"며 "재건축 단지는 단기적 이익을 보고 접근하기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 한다"고 조언했다.(2020년 6월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"노원 `4계동 시대` 열린다…저평가된 재건축에 기회"

노원구에 30년된 아파트 많아, 대출·갭으로 3억~4억원 투자

향후 10년간 재개발 씨 마를 것, 수색·노량진·한남뉴타운 주목

 

"상대적으로 저평가된 서울 노원구 `4계동(상계동·중계동·하계동·월계동)`을 노려라.“

고준석 동국대 겸임교수는 2019 서울머니쇼 마지막 날인 지난 18`부자들만 아는 알짜 부동산 투자 해법`을 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 서울 아파트 가운데 전세를 끼거나 대출을 받고 본인 돈 3~4억원을 넣어 투자할 만한 곳으로 `노원구 4계동`을 추천한 것이다. 이 일대는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 정부가 재건축 규제를 강화하면서 사업 속도는 아직 더딘 편이지만, 기존 학군과 개발 호재로 여전히 잠재력이 높다는 것. 고 교수는 "노원구 중계동은 대치동·목동과 함께 3대 학군으로 불려왔지만 서울 도심 접근성이 떨어지고 노후한 주택이 많아 크게 주목받지 못했다"면서 "서울시의 강북 균형발전 사업과 GTX-C 노선 사업 등 개발 호재가 진행되면서 실수요자는 물론 투자자들까지 관심을 보이고 있다"고 말했다. 아울러 노원구 숙원사업인 광운대역세권 개발 사업도 한창 진행하고 있다. 이 사업은 지하철 1호선 광운대역 코레일 물류기지 용지·민자역사에 총사업비 25000억원 규모로 주거·업무·상업용 시설을 조성하는 프로젝트다.

 

 

고 교수는 "이 일대 아파트들은 가격 면에서 아직 저평가된 부분이 있기 때문에 잠재력이 높다"면서 "추가 공급이 꽉 막힌 상황에서 상계주공아파트 첫 분양 단지인 노원꿈에그린(상계주공 8단지 재건축) 등 새 아파트는 희소성이 커질 수밖에 없다"고 말했다. "이 일대에서 유일하게 정밀안전진단을 통과한 상계주공 5단지도 강북 재건축의 유망주로 주목할 만하다"고 덧붙였다. 이날 `혼돈의 부동산 시장 생존 전략`을 주제로 강연한 강영훈 `붇옹산의 부동산스터디` 대표는 서울 부동산에 투자할 시간이 많이 남아 있지 않다고 분석했다. 강 대표는 "우리가 흔히 생각하는 `전면 철거 후 건설` 형태의 뉴타운이나 재개발 구역은 생각보다 많이 안 남았다""부동산 투자나 내 집 마련을 고민 중이라면 그런 지역을 집중해서 봐야 한다"고 말했다. 강 대표는 서울시의 정책 변화를 이유로 꼽았다. 서울시는 지난달 전면 철거 방식인 현행 재개발 사업을 `보존·재생`을 병행하는 형태로 바꾸는 내용의 `2030 서울시 주거환경정비기본계획`을 수립하겠다고 발표한 바 있다. 강 대표는 "이 계획이 현실화하면 과거와 같은 재개발 아파트는 앞으로 못 볼 수 있다"고 설명했다. 아울러 서울시는 박원순 시장 취임 이후 7년간 700곳 가까운 정비구역을 해제했다. 결국 2000년대 초·중반 이명박·오세훈 전 서울시장 시절 지정된 뉴타운이 서울 내 대규모 정비사업의 끝물이 될 가능성이 있다는 것이다. 강 대표는 "정비구역 일몰제로 인해 더 많은 정비사업이 무산될 수 있다"고 덧붙였다. 따라서 강 대표는 "남아 있는 대규모 뉴타운 중에서 주요 업무지구와 가깝고 교통 접근성이 편리한 곳을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 사업을 진행 중인 지구 중 수색·증산, 노량진, 한남 뉴타운이 대표 주자로 꼽힌다.

 

서울 인근 지역 중 최근 가장 주목을 받고 있는 3기 신도시에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과천이나 남양주는 기다려볼 만하다"고 말했다. 반면 강 대표는 "공공 분양 물량은 배제되는 수요자가 많고, 민영 물량도 당첨될 수 있다고 확신하기 힘들다""불확실한 미래에 베팅하는 건 피해야 한다"고 조언했다. 현 시장 상황에 대해 강 대표는 "아직 서울 부동산 시장은 버블의 초·중반 단계"라며 "규제가 없는 상황에서 주춤하고 있다면 폭락을 우려할 수 있지만 현재는 온갖 규제를 동원해 시장을 눌러놓은 상황"이라고 분석했다. 심 교수도 "우리나라 집값은 주요 선진국 대도시와 비교하면 여전히 안정적인 수준"이라며 상승 요인이 남아 있다고 강조했다. 심 교수는 "글로벌 대도시 최고가 아파트 3.3당 가격을 보면 뉴욕 맨해튼, 런던, 홍콩 모두 5억원 이상"이라며 "베이징 또한 2억원대"라고 소개했다. 다만 전문가들은 중장기적인 관점에서는 우리나라 거시경제 흐름에 따라 시장 분위기가 바뀔 수 있다고 진단했다. 심 교수는 "우리나라가 2%대 국내총생산(GDP) 성장률을 유지하면 큰 변화는 없겠지만, 1%에 가까워진다면 부동산 시장에도 충격으로 작용할 것"이라고 진단했다.(2019520일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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현대맨숀 안전진단 통과로 리모델링 사업 본궤도 올라

전체 653가구 750가구97가구 내년 일반분양 공급

인근 4개단지 통합리모델링도 내달초 설명회 등 계획 급물살

새집 없던 이촌동 대변화 예고

 

 

  내년 서울 용산 동부이촌동에서 19년 만에 첫 일반분양이 나올 전망이다. 같은 지역의 4개 단지 통합리모델링과 한강맨션·삼익·왕궁 재건축 등 정비사업이 줄줄이 대기 중이어서 그동안 새 아파트가 별로 없었던 동부이촌동에 `지각변동`이 예고되고 있다. 26일 업계에 따르면 동부이촌동 현대맨숀은 지난 22일 나온 정밀안전진단 결과에서 C등급이 나왔다. 현재 주택법에 따르면 정밀안전진단 결과 B등급이나 C등급이 나와야 리모델링이 가능하다. D등급은 재건축만 가능할 뿐 리모델링은 불가능하다. 리모델링 조합 관계자는 "B등급이 나왔다면 수직증축이 가능하기 때문에 리모델링 사업계획을 다시 세워야 할 수도 있었지만 C등급이 나오는 바람에 기존 계획대로 수평 증축을 추진할 수 있게 됐다"고 설명했다. 리모델링 사업속도 측면에서 최선의 결과가 나왔다는 얘기다. 현대맨숀 리모델링은 당초 올해 4월 이주가 목표였으나 작년 7월 서울시 도시건축공동위원회에서 한 차례 보류된 데다가 올해 정밀안전진단을 한 차례 더 받으면서 예상보다 1년가량 늦어진 상황이다. 2014년 주택법 시행령이 개정되면서 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 가구 수가 10%에서 15%로 증가했다. 다만 15%까지 늘리고자 할 경우 정밀안전진단을 다시 받도록 했다. 아파트 가구 수가 총 653가구인 현대맨숀은 리모델링으로 기존 전체 가구 수의 약 15%97가구만큼 더 늘리고자 했기에 정밀안전진단을 한 번 더 받아야 했다. 현대맨숀은 2004년 실시한 정밀안전진단에서도 C등급을 받은 바 있다.

 

 

  상가건물과 아파트를 함께 리모델링하고자 하는 현대맨숀은 현재 전체 조합원 712명 중 약 700명의 리모델링 동의서를 받은 상태다. 나머지 10여 명은 여전히 재건축을 고집하고 있다. 조합이 정 리모델링을 추진하겠다면 차라리 현금청산을 받게 해달라고 요구한다. 리모델링 조합 관계자는 "가급적이면 모든 조합원을 리모델링 사업에 참여시키려 한다""이번 정밀안전진단 결과 C등급이 나왔기 때문에 재건축은 더 이상 추진할 수 없다고 설득 중"이라고 말했다. 이미 건축심의·경관심의·교통영향평가·교육영향평가 등을 모두 통과한 현대맨숀은 연내 사업시행인가를 받고 내년 5월 이주에 들어갈 전망이다. 주민들이 착공에 앞서 이주하는 데 5~6개월이 소요된다는 사실을 감안할 때 내년 11월쯤 일반분양이 이뤄질 것으로 조합은 예상하고 있다. 시공사는 포스코건설이다. 조합 관계자는 "현재 공급면적 105가 리모델링 후 129로 늘어나게 되며 추가분담금은 1억원대 초반이 될 것"이라고 내다봤다. 동부이촌동에서 일반분양이 이뤄지는 것은 19년 만에 처음이다. 2000GS한강자이가 분양한 이후 동부이촌동에서는 이렇다 할 일반분양이 한 차례도 없었다. 2015년 입주가 이뤄진 래미안첼리투스의 경우 일대일 재건축이어서 일반분양은 이뤄지지 않았다.

 

  동부이촌동에는 현대맨숀 외에도 리모델링 사업 추진 단지가 5개 더 있다. 한가람·강촌·코오롱·대우로 구성된 통합리모델링은 다음달 88차 설명회를 가질 예정이다. 통합리모델링 추진위원회 관계자는 "현행법상 통합리모델링이라 하더라도 개별 단지에서 각각 리모델링 조합이 설립돼야 한다""이번 설명회에서 각각의 조합을 총괄해 운영하는 지주사 격의 유한회사 설립 방안에 대해 주민들에게 설명할 것"이라고 말했다. 당초 동부이촌동 통합리모델링 추진단지에 포함돼 있다가 떨어져 나온 이촌우성도 단독으로 리모델링 사업을 추진하기로 했다. 최근 12명으로 구성된 임시추진위원회가 발족돼 정식 추진위원회 설립을 앞두고 주민들의 의사를 사전 타진 중이다. 현재 입주자대표회의 회장이 임시추진위원장을 맡고 있고 총 243가구에 불과해 빠르게 리모델링 사업을 진행할 수 있을 것으로 예상된다. 임시추진위원회 관계자는 "현대산업개발이 시공사로 관심을 보이고 있어 3주 전부터 임시추진위원회와 미팅을 진행하고 있다"고 전했다. 리모델링협회에 따르면 현재 서울과 경기도에서 리모델링 사업을 추진 중인 단지 중 사업이 가장 많이 진전된 곳은 개포 우성9. 올 초 강남구청으로부터 리모델링 허가를 받았고 이주를 앞두고 있다. 2개동, 232가구로 구성된 이 단지는 일대일 리모델링 사업을 추진 중이다. 이동훈 무한종합건축사사무소 대표는 "과거 준공된 리모델링 단지들이 모두 일대일 리모델링이었다면 앞으로는 수직·수평증축으로 가구 수가 늘어나는 단지들도 속속 등장할 것"이라고 말했다.(2018827일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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