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"노원 `4계동 시대` 열린다…저평가된 재건축에 기회"

노원구에 30년된 아파트 많아, 대출·갭으로 3억~4억원 투자

향후 10년간 재개발 씨 마를 것, 수색·노량진·한남뉴타운 주목

 

"상대적으로 저평가된 서울 노원구 `4계동(상계동·중계동·하계동·월계동)`을 노려라.“

고준석 동국대 겸임교수는 2019 서울머니쇼 마지막 날인 지난 18`부자들만 아는 알짜 부동산 투자 해법`을 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 서울 아파트 가운데 전세를 끼거나 대출을 받고 본인 돈 3~4억원을 넣어 투자할 만한 곳으로 `노원구 4계동`을 추천한 것이다. 이 일대는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 정부가 재건축 규제를 강화하면서 사업 속도는 아직 더딘 편이지만, 기존 학군과 개발 호재로 여전히 잠재력이 높다는 것. 고 교수는 "노원구 중계동은 대치동·목동과 함께 3대 학군으로 불려왔지만 서울 도심 접근성이 떨어지고 노후한 주택이 많아 크게 주목받지 못했다"면서 "서울시의 강북 균형발전 사업과 GTX-C 노선 사업 등 개발 호재가 진행되면서 실수요자는 물론 투자자들까지 관심을 보이고 있다"고 말했다. 아울러 노원구 숙원사업인 광운대역세권 개발 사업도 한창 진행하고 있다. 이 사업은 지하철 1호선 광운대역 코레일 물류기지 용지·민자역사에 총사업비 25000억원 규모로 주거·업무·상업용 시설을 조성하는 프로젝트다.

 

 

고 교수는 "이 일대 아파트들은 가격 면에서 아직 저평가된 부분이 있기 때문에 잠재력이 높다"면서 "추가 공급이 꽉 막힌 상황에서 상계주공아파트 첫 분양 단지인 노원꿈에그린(상계주공 8단지 재건축) 등 새 아파트는 희소성이 커질 수밖에 없다"고 말했다. "이 일대에서 유일하게 정밀안전진단을 통과한 상계주공 5단지도 강북 재건축의 유망주로 주목할 만하다"고 덧붙였다. 이날 `혼돈의 부동산 시장 생존 전략`을 주제로 강연한 강영훈 `붇옹산의 부동산스터디` 대표는 서울 부동산에 투자할 시간이 많이 남아 있지 않다고 분석했다. 강 대표는 "우리가 흔히 생각하는 `전면 철거 후 건설` 형태의 뉴타운이나 재개발 구역은 생각보다 많이 안 남았다""부동산 투자나 내 집 마련을 고민 중이라면 그런 지역을 집중해서 봐야 한다"고 말했다. 강 대표는 서울시의 정책 변화를 이유로 꼽았다. 서울시는 지난달 전면 철거 방식인 현행 재개발 사업을 `보존·재생`을 병행하는 형태로 바꾸는 내용의 `2030 서울시 주거환경정비기본계획`을 수립하겠다고 발표한 바 있다. 강 대표는 "이 계획이 현실화하면 과거와 같은 재개발 아파트는 앞으로 못 볼 수 있다"고 설명했다. 아울러 서울시는 박원순 시장 취임 이후 7년간 700곳 가까운 정비구역을 해제했다. 결국 2000년대 초·중반 이명박·오세훈 전 서울시장 시절 지정된 뉴타운이 서울 내 대규모 정비사업의 끝물이 될 가능성이 있다는 것이다. 강 대표는 "정비구역 일몰제로 인해 더 많은 정비사업이 무산될 수 있다"고 덧붙였다. 따라서 강 대표는 "남아 있는 대규모 뉴타운 중에서 주요 업무지구와 가깝고 교통 접근성이 편리한 곳을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 사업을 진행 중인 지구 중 수색·증산, 노량진, 한남 뉴타운이 대표 주자로 꼽힌다.

 

서울 인근 지역 중 최근 가장 주목을 받고 있는 3기 신도시에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과천이나 남양주는 기다려볼 만하다"고 말했다. 반면 강 대표는 "공공 분양 물량은 배제되는 수요자가 많고, 민영 물량도 당첨될 수 있다고 확신하기 힘들다""불확실한 미래에 베팅하는 건 피해야 한다"고 조언했다. 현 시장 상황에 대해 강 대표는 "아직 서울 부동산 시장은 버블의 초·중반 단계"라며 "규제가 없는 상황에서 주춤하고 있다면 폭락을 우려할 수 있지만 현재는 온갖 규제를 동원해 시장을 눌러놓은 상황"이라고 분석했다. 심 교수도 "우리나라 집값은 주요 선진국 대도시와 비교하면 여전히 안정적인 수준"이라며 상승 요인이 남아 있다고 강조했다. 심 교수는 "글로벌 대도시 최고가 아파트 3.3당 가격을 보면 뉴욕 맨해튼, 런던, 홍콩 모두 5억원 이상"이라며 "베이징 또한 2억원대"라고 소개했다. 다만 전문가들은 중장기적인 관점에서는 우리나라 거시경제 흐름에 따라 시장 분위기가 바뀔 수 있다고 진단했다. 심 교수는 "우리나라가 2%대 국내총생산(GDP) 성장률을 유지하면 큰 변화는 없겠지만, 1%에 가까워진다면 부동산 시장에도 충격으로 작용할 것"이라고 진단했다.(2019520일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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현대맨숀 안전진단 통과로 리모델링 사업 본궤도 올라

전체 653가구 750가구97가구 내년 일반분양 공급

인근 4개단지 통합리모델링도 내달초 설명회 등 계획 급물살

새집 없던 이촌동 대변화 예고

 

 

  내년 서울 용산 동부이촌동에서 19년 만에 첫 일반분양이 나올 전망이다. 같은 지역의 4개 단지 통합리모델링과 한강맨션·삼익·왕궁 재건축 등 정비사업이 줄줄이 대기 중이어서 그동안 새 아파트가 별로 없었던 동부이촌동에 `지각변동`이 예고되고 있다. 26일 업계에 따르면 동부이촌동 현대맨숀은 지난 22일 나온 정밀안전진단 결과에서 C등급이 나왔다. 현재 주택법에 따르면 정밀안전진단 결과 B등급이나 C등급이 나와야 리모델링이 가능하다. D등급은 재건축만 가능할 뿐 리모델링은 불가능하다. 리모델링 조합 관계자는 "B등급이 나왔다면 수직증축이 가능하기 때문에 리모델링 사업계획을 다시 세워야 할 수도 있었지만 C등급이 나오는 바람에 기존 계획대로 수평 증축을 추진할 수 있게 됐다"고 설명했다. 리모델링 사업속도 측면에서 최선의 결과가 나왔다는 얘기다. 현대맨숀 리모델링은 당초 올해 4월 이주가 목표였으나 작년 7월 서울시 도시건축공동위원회에서 한 차례 보류된 데다가 올해 정밀안전진단을 한 차례 더 받으면서 예상보다 1년가량 늦어진 상황이다. 2014년 주택법 시행령이 개정되면서 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 가구 수가 10%에서 15%로 증가했다. 다만 15%까지 늘리고자 할 경우 정밀안전진단을 다시 받도록 했다. 아파트 가구 수가 총 653가구인 현대맨숀은 리모델링으로 기존 전체 가구 수의 약 15%97가구만큼 더 늘리고자 했기에 정밀안전진단을 한 번 더 받아야 했다. 현대맨숀은 2004년 실시한 정밀안전진단에서도 C등급을 받은 바 있다.

 

 

  상가건물과 아파트를 함께 리모델링하고자 하는 현대맨숀은 현재 전체 조합원 712명 중 약 700명의 리모델링 동의서를 받은 상태다. 나머지 10여 명은 여전히 재건축을 고집하고 있다. 조합이 정 리모델링을 추진하겠다면 차라리 현금청산을 받게 해달라고 요구한다. 리모델링 조합 관계자는 "가급적이면 모든 조합원을 리모델링 사업에 참여시키려 한다""이번 정밀안전진단 결과 C등급이 나왔기 때문에 재건축은 더 이상 추진할 수 없다고 설득 중"이라고 말했다. 이미 건축심의·경관심의·교통영향평가·교육영향평가 등을 모두 통과한 현대맨숀은 연내 사업시행인가를 받고 내년 5월 이주에 들어갈 전망이다. 주민들이 착공에 앞서 이주하는 데 5~6개월이 소요된다는 사실을 감안할 때 내년 11월쯤 일반분양이 이뤄질 것으로 조합은 예상하고 있다. 시공사는 포스코건설이다. 조합 관계자는 "현재 공급면적 105가 리모델링 후 129로 늘어나게 되며 추가분담금은 1억원대 초반이 될 것"이라고 내다봤다. 동부이촌동에서 일반분양이 이뤄지는 것은 19년 만에 처음이다. 2000GS한강자이가 분양한 이후 동부이촌동에서는 이렇다 할 일반분양이 한 차례도 없었다. 2015년 입주가 이뤄진 래미안첼리투스의 경우 일대일 재건축이어서 일반분양은 이뤄지지 않았다.

 

  동부이촌동에는 현대맨숀 외에도 리모델링 사업 추진 단지가 5개 더 있다. 한가람·강촌·코오롱·대우로 구성된 통합리모델링은 다음달 88차 설명회를 가질 예정이다. 통합리모델링 추진위원회 관계자는 "현행법상 통합리모델링이라 하더라도 개별 단지에서 각각 리모델링 조합이 설립돼야 한다""이번 설명회에서 각각의 조합을 총괄해 운영하는 지주사 격의 유한회사 설립 방안에 대해 주민들에게 설명할 것"이라고 말했다. 당초 동부이촌동 통합리모델링 추진단지에 포함돼 있다가 떨어져 나온 이촌우성도 단독으로 리모델링 사업을 추진하기로 했다. 최근 12명으로 구성된 임시추진위원회가 발족돼 정식 추진위원회 설립을 앞두고 주민들의 의사를 사전 타진 중이다. 현재 입주자대표회의 회장이 임시추진위원장을 맡고 있고 총 243가구에 불과해 빠르게 리모델링 사업을 진행할 수 있을 것으로 예상된다. 임시추진위원회 관계자는 "현대산업개발이 시공사로 관심을 보이고 있어 3주 전부터 임시추진위원회와 미팅을 진행하고 있다"고 전했다. 리모델링협회에 따르면 현재 서울과 경기도에서 리모델링 사업을 추진 중인 단지 중 사업이 가장 많이 진전된 곳은 개포 우성9. 올 초 강남구청으로부터 리모델링 허가를 받았고 이주를 앞두고 있다. 2개동, 232가구로 구성된 이 단지는 일대일 리모델링 사업을 추진 중이다. 이동훈 무한종합건축사사무소 대표는 "과거 준공된 리모델링 단지들이 모두 일대일 리모델링이었다면 앞으로는 수직·수평증축으로 가구 수가 늘어나는 단지들도 속속 등장할 것"이라고 말했다.(2018827일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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