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부유층 증여수단 활용되는 강남권 신규분양

정상적 증여절차 밟더라도 분양후 가격상승 감안하면 수천만원 절세효과 기대

중도금대출 활용 탈세 소지도

장기간 분할납부하기 때문에 과세당국 감시 피할 수도

주택거래때 자금조달·입주계획 허위신고에 대해 정부 조사

 

 

  최근 일반청약을 실시한 서울 강남구 래미안강남 포레스트(투시도)에 현재 19세인 1997년생이 평균 분양가 11억원인 전용면적 59A 타입에 당첨된 것으로 확인됐다. 1993년생은 분양가가 168300~189600만원에 달하는 전용 112B 타입에 예비 당첨자로 뽑혔다. 최근 강남권에 신규 분양하는 고가 아파트에 정상적이라면 아직 고정적 수입을 받기 어려운 연령대의 당첨자들이 늘고 있다. 이들이 고가 아파트 매입자금을 어떻게 마련할지 관심이 모아진다. 정상적인 절차를 밟아 증여세를 납부한 후 부모에게 받은 돈으로 납부할 수도 있지만 일부에서는 장기간에 걸쳐 분할상환하는 중도금 대출 특성을 활용한 편법 증여 가능성도 제기한다. 정부는 때마침 서울 고가 아파트를 중심으로 자금조달 계획 허위 신고에 대한 집중 단속에 나선다. 이들은 연령대로 미루어볼 때 추첨을 통해 선정된 것으로 추정된다. 8·2 부동산대책으로 서울이 투기과열지구로 지정되면서 이 아파트 청약 당시 전용 85이하는 전체 물량의 75%를 가점제로, 나머지 25%를 추첨제로 선정했다. 전용 85초과는 50%를 가점제, 나머지 50%를 추첨제로 뽑았다.

 

 

  래미안강남 포레스트의 경우 1차 계약금은 5000만원이다. 법적으로 입주 때까지 분양권 전매도 금지된 데다 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받기 때문에 입주하려면 최소 6억원 이상의 현금이 있어야 한다. 고정적인 수입이 없다면 총부채상환비율(DTI) 때문에 그나마 40%도 대출받을 수 없다. 당첨자가 어린 나이에 큰돈을 번 벤처기업인이거나 유명 연예인이 아니라면 문제없이 청약받은 집에 입주하기 어렵다. 결국 부모의 재정 지원을 받았을 가능성이 크다. 실제 분양업계 관계자들에 따르면 강남 주요 분양단지 견본주택에서는 "자녀에게 재산을 증여할 목적으로 청약을 하겠다"는 예비 청약자들이 최근 자주 출현하고 있다. 자녀 명의 청약통장으로 분양받으면 새 아파트를 시세보다 저렴하게 사 줄 수 있기 때문이다. 이들이 분양을 받는데 필요한 자금을 정상적으로 증여세를 납부하며 제공받았다면 수천만 원 수준의 절세를 하게 되는 셈이다. 일례로 래미안강남 포레스트 전용 59를 분양받는다면 인근 시세와 비교해볼 때 1억원 이상 저렴하게 새 아파트를 마련하게 된다. 수천만 원대 증여세를 절약할 수 있다.

 

 

  문제는 이 과정에서 증여세 탈루를 시도할 여지도 있다는 점이다. 가령 아들이 본인 명의 청약통장으로 분양가 10억원짜리 아파트 청약에 당첨됐다면 계약 후 시공사 보증 중도금 대출 40%를 받을 수 있다. 수입이 있는 20대라면 중도금 대출을 받을 수 있다. 아버지가 중도금 대출 부분을 제외한 60%만 지원하면 증여세는 이 60%에 대해서만 부과된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "대출 상환에 필요한 돈을 아버지가 지원하면 이것도 증여세 부과 대상이지만 비교적 장기간에 이뤄지는 대출이자와 원금 상환은 과세당국 감시를 피할 가능성이 높다"고 말했다. 물론 래미안강남 포레스트는 분양가 9억원이 초과돼 중도금 대출을 받을 수 없다. 시공사 삼성물산의 중도금 대출 보증도 없기 때문에 편법 증여에 활용될 가능성은 희박하다. 하지만 신반포 센트럴자이의 경우 시공사 대출보증을 통해 중도금 대출이 이뤄지기도 해 강남권에서 중도금 대출을 받는 고가 단지는 얼마든지 나올 수 있다. 편법 증여를 통한 탈세 우려가 커지면서 최근 세무당국 감시도 강화되는 추세라고 한다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 "당첨자 나이가 어리고 경제력이 없으면 세무당국의 집중감시 대상이 될 수 있다""대출에 대해 부모가 지원하면 추후에라도 증여세 추징이 이뤄질 수 있다"고 말했다.

 

 

  정부도 주택 편법증여 근절과 갭투자 남발을 예방하고자 8·2 부동산대책을 통해 투기과열지구 내 3억원 이상 주택거래 시 자금조달 계획과 입주 계획 신고를 의무화하는 내용을 담았다. 이 같은 내용을 골자로 한 부동산 거래신고법 시행령 개정안이 26일부터 시행됨에 따라 국토교통부는 부동산 거래 신고사항에 대한 집중조사에 들어갔다. 국토부 관계자는 "제도 조기 정착을 유도하고, 실수요 거래는 보호하되 부동산 투기 수요는 차단하는 등 건전한 부동산 거래질서 확립을 위해 자금조달 계획, 입주 계획 등 부동산 거래 신고사항을 살펴볼 것"이라고 설명했다. 집중조사를 위해 국토부는 국세청, 금융감독원, 지방자치단체, 한국감정원 등 관계기관과 합동으로 부동산 거래 조사팀을 구성해 투기과열지구 중 집값 상승률이 높거나 단기적으로 거래가 늘어나는 재건축단지 등의 거래신고를 집중적으로 살펴본다. 허위신고나 편법거래 등 투기적 거래로 의심되는 사례 발견 시 위법성 여부를 따지고 위법거래에 대해서는 과태료를 부과한다. 동시에 국세청, 금감원 등 관계기관에 이를 통보한다.(2017927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

'절세' 따지고 '부동산'···부자들 투자도 알고보면 평범


  금융자산보다는 부동산을 선호하고 투자를 할 때는 절세를 우선 순위에 두고 결정한다. 반퇴 이후 자산관리에 있어 가장 큰 방해 요인은 저금리에 따른 이자소득 감소. KB금융지주 경영연구소가 금융자산 10억원 이상 자산가 400명을 설문조사해 추론한 한국 부자의 특징이다. 이들의 재테크 트렌드와 반퇴 준비 관심사를 소개한다.

 

부동산 선호도, 주택 >상가 >땅 순

현금 비중 42%, 보험 18%, 주식 17%

절세 상품, 연금저축·IRP >장기저축

선진국에 비해 투자 수단 편중

전문가 유망기업·해외 눈 넓혀야

 

  한국 부자는 전체 자산의 절반 이상(51.4%)이 부동산이다. 나머지는 금융자산(43.6%)과 예술품·회원권 등 기타자산(5%) 형태로 보유하고 있다. 금융자산이 전체 자산의 60~70%인 미국·유럽의 자산가와는 대조적이다. 이에 대해 KB금융지주 경영연구소 관계자는 한국 부자 중 다수가 1970~90년대 고도성장기에 부동산 투자로 자산을 쌓은 경험이 있기 때문에 부동산 비율을 높게 가져가는 경향이 있다고 말했다.

 


  부동산 자산의 구성 비중을 살펴보면 거주용 주택(45.8%)이 가장 높았고, 상가·빌딩(23.2%), 투자용 주택(20.1%), 토지(10.9%) 순이었다. 거주용 주택을 뺀 투자용 부동산만 봤을 때는 상가(55.2), 아파트(40.5%), 오피스텔(26.1%), 단독·연립주택(16.9%) 순이었다. 이는 한국 부자들이 장기간 자금이 묶이는 토지보다 매달 임대소득이 나오는 수익형 부동산을 선호한다는 걸 보여준다. 상가의 경우 임대료를 주택보다 비싸게 받을 수 있기 때문에 자산가 사이에 인기가 많다. 최근 전세의 월세화 경향에 맞춰 소형아파트나 오피스텔을 여러 채 사놓은 뒤 임대수익을 올리는 이들도 적지 않다.

 

  금융자산의 경우 예·적금을 포함한 현금 비중(41.7%)이 가장 높았다. 보험(18.5%), 주식(17.2%), 펀드(11.9%), 채권(5.6%)이 그 다음이었고 주가연계증권(ELS)·신탁이 5.1%를 기록했다. 트러스톤 연금교육포럼 관계자는 저성장과 금융시장 불안이 지속하자 급변하는 상황에 즉시 대처하기 위해 자산을 현금으로 보유하려는 심리가 강해졌다고 말했다. 다만 같은 부자라도 금융자산 규모에 따라 투자 포트폴리오에 차이가 있었다. 금융자산 100억원 이상인 자산가는 현금 비중이 35.1%, ELS·신탁 등의 중위험·중수익 상품 비중이 8.3%였다. 반면 금융자산 50억원 미만 자산가는 현금 비중이 44.5%로 높았지만 중위험·중수익 상품 비중은 3.8%로 낮았다. KB금융지주 경영연구소 관계자는 여윳돈이 많은 자산가일수록 다양한 투자를 시도하는 것으로 볼 수 있다고 설명했다. KB국민은행 방배PB센터 관계자는 자산가 사이에서 매달 이자가 나오는 월 지급식 ELS나 인컴펀드에 대한 수요가 늘고 있다고 말했다. 한국 부자가 투자를 결정할 때 고려하는 중요사항은 절세(35%), 안정성(32.2%), 수익성(25.8%) 순이었다. 절세를 먼저 꼽은 건 저금리 기조에서 수익률을 높일 수 있는 가장 좋은 수단이기 때문이다. 선호하는 절세 상품(복수 응답)연금저축·개인형퇴직연금(IRP) 등 세액공제 금융상품(56.4%), 비과세 장기저축보험(55.9%) 등이었다.

 

  아직 퇴직하지 않은 부자를 대상으로 조사한 예상 반퇴 시점은 68, 이 연구소가 지난해 말 자산규모에 관계없이 비은퇴자를 대상으로 설문해 추론한 한국인 평균(66.2)보다 늦었다. 스스로 반퇴 시점을 결정할 수 있는 기업 오너가 많기 때문으로 풀이된다. 반퇴 후 적정한 삶을 유지하기 위한 필요 생활비는 월 715만원으로, 한국인 평균(226만원)3 이상이었다. 노후 준비를 가로막는 요인으로는 저금리로 인한 이자소득 감소(23%), 투자·사업 실패(17.5%), 자녀 결혼·사업자금 지원(16%), 명예퇴직(12.5%) 등을 꼽았다. 평균적인 한국인이 물가상승·생활비 부족(17.6%), 자녀 결혼·사업자금 지원(15.7%), 명예퇴직(15.5%) 등을 꼽은 것과는 다르다. 노후에 가장 중요하다고 꼽은 요소는 건강(50.3%)이 압도적이었다. 보유자산 유지·관리(21%), 여가·취미생활(8%), 자산 후대이전(6.8%) 등의 답이 뒤를 이었다. 반퇴 후 자산관리 수단은 부동산(42.5%)에 대한 선호 비중이 컸다. 자녀나 배우자에게 재산을 상속·증여할 수단(복수응답)으로는 부동산(85.2%)과 현금·주식·펀드(80.4%)를 꼽은 이들이 많았다.

 

부자가 생각하는 부자의 조건은? “총자산 70억원 넘어야

이상혁·김범석'50대 부자' 7명 중 6명 자수성가형

 

  한국 부자의 재테크가 시사하는 점은 뭘까. KB금융지주 경영연구소 관계자는 대부분 원금은 철저히 지키면서 부동산·금융상품 투자를 통해 지속적으로 현금을 창출하려는 노력을 하고 있다고 말했다. KB국민은행 방배PB센터 관계자는 자산가들은 시장이 급격히 흔들려도 패닉에 빠지지 않고, ‘코스피 1900선 이하 주식 매입처럼 자신만의 원칙을 세워놓고 투자한다고 말했다. 다만 저성장·저금리 기조를 감안하면 한국 부자의 투자법이 업그레이드돼야 한다는 지적도 있다. KB금융지주 경영연구소 관계자는 선진국에 비해 부동산과 예·적금 비중이 너무 높다국내 유망기업 주식에 장기 투자하거나 해외로 눈을 넓혀야 수익률을 높일 수 있을 것이라고 말했다.(2016712일 중앙일보 기사 참조)



 

 

  기본적으로 1가구 1주택자는 주택을 팔 때 세금을 내지 않지만 2주택 이상 보유하면 양도소득세를 내야 한다. 하지만 예외도 있다. A주택에서 살다가 B주택을 샀는데, A주택이 안 팔려 2주택자가 된 경우에는 B주택을 산 후 3년 안에만 A주택을 팔면 '일시적 2주택자'로 인정받아 양도소득세를 안 내도 된다. 특히 수도권 소재 공공기관 등에 근무하다가 지방 발령 때문에 지방으로 이사를 가면 5년간 비과세 대상이 된다.

  예외적으로 세금 혜택을 주는 만큼 먼저 산 주택부터 팔아야 제대로 면제받을 수 있다. 결혼 등 다른 사유 때문에 1가구 2주택자가 되면 양도차익이 더 많이 발생한 주택을 나중에 팔아야 양도세를 절약할 수 있다. 예를 들어 10년 전 같은 날에 1억원에 산 아파트 현재 시가가 하나는 5억원, 다른 하나는 3억원이다. 3억원 아파트를 먼저 팔면 양도차익 2억원에 대한 양도세(약 3500만원)를 부담하고, 5억원 아파트를 팔 때는 비과세가 적용된다. 반대로 5억원 아파트를 먼저 팔면 앞 사례보다 두 배가 넘는, 약 9500만원 양도세를 내야 한다.(2015년 12월 26일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

명태랑의 금융 공부하기 

  2010년도가 10여일 밖에 남지 않았다. 한해를 마감하고 새로운 해를 맞을 준비할 시기다. 사람들은 한해를 마무리한다는 것에 대해 어떻게 생각할까? 연초에 계획했던 일들이 계획대로 달성되었다면 한해 마무리가 잘 되었다고 할 수 있을까? 각자가 처한 상황에 따라 판단할 문제인 것 같다. 우리 모두 금년 한해 잘 마무리하고 내년도 계획을 잘 세워 실천해 보는 것이 어떨까?

  직장인들에게 연말이란 어떤 것일까? 연가보상비, 연말정산 등 돈과 관련한 일들이 마무리되는 시기인데 한 해 동안 연가를 사용하지 않은 대가로 지급되는 연가보상비, 납부한 세금과 실제 납부해야할 세금과의 차이에 따라 발생하는 연말정산 환급액....

  연말정산은 한 해 동안 세금을 어떻게 관리해 왔는지에 대한 마무리다. 국세청의 연말정산 안내서를 들여다보면 복잡하여 이해하기가 쉽지 않다. 그러나 조금만 관심을 갖고 관리한다면 연말정산결과 뜻하지 않은 거금을 거머쥘 수 있다. 다음에 절세하기 위한 세금관리요령을 정리해 보았는데 새로운 해를 맞아 각자 실천함으로써 새해를 마무리할 때 쯤 많은 세금을 환급받아 지갑이 두둑해지길 기대한다.

1. 세금 가계부를 기록하자

  대부분의 가정에서 주부들이 가계부를 쓴다. 일정기간 동안 벌어들인 돈과 쓴 돈만 생각한다. 그러다 보니 어느 때 무슨 세금을 얼마를 내었는지 명확하게 기록되지 않을 뿐만 아니라 각종 영수증도 제대로 보관되지 않는다. 앞으로 가계부를 쓸 때 세금 부분은 비교적 상세히 기록하고 영수증을 꼭 보관하도록 하자 이렇게 하면 언젠가는 세금부분 기록과 영수증이 큰 효력을 발휘할 때가 있을 것이다.

  각종 국세와 지방세의 부과 시기는 해마다 같으므로 꼼꼼하게 기록한 세금 가계부를 참고한다면 납부시기를 놓쳐 체납함으로써 신용에 금이 가거나 가산세를 더 내는 일은 없을 것이다. 또한 세금 가계부는 미래의 돈의 흐름을 생각하는 데에도 도움이 된다. 부동산을 사고 팔 때 내었던 각종 세금의 기록은 다음 거래 때 아주 훌륭한 정보를 제공해 준다.

2. 세금과 친해지도록 노력하자

  세금에 대한 일반사람들의 생각은 어떨까? 대부분의 사람들이 좋지 않은 시각으로 세금을 보고 있다. 하지만 우리는 세금을 피할 수 없다. 서양에도 죽음과 세금은 필할 수 없다.’는 격언이 있다. 세금은 동서고금을 막론하고 피하고 싶은 존재였던가 보다. 세금! 피할 수 없다면 어떻게 해야 할까? 가깝게 지내면 되지 않을까?

  경제 전문가들은 부자와 가난한 자의 차이는 세금에 대한 지식의 차이에 있다고 말한다. 조금만 신경을 쓰면 합법적으로 절세할 수 있는 방법이 얼마든지 있다. 세금을 귀찮은 존재로 피하기보다는 친해지도록 노력하자. 그것이 어렵다면 세무사와 같은 세금전문가들과 친하게 지내보자. 언젠가 한번은 세무전문가들의 지식이 필요할 때가 있을 것이다.

3. 세금 영수증 보관함을 만들자

  세금은 복잡한 세법을 현실에 적용하는 정교한 경제기술이다. 그래서 일반사람들은 세금이 너무 어렵고 귀찮은 것이라고 생각해 우선 피하려고 부터 한다. 세금에 관한 한 평소에 모아놓은 영수증과 금융자료들이 돈이 된다는 것을 알아야 한다. 모아둔 집 수선비나 인테리어비용 영수증은 나중에 소득세나 부동산 매매시 필요경비로 공제를 받을 수 있어 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있다.

  경제전문가들은 금액이 큰 영수증들은 적어도 5년 이상 보관하는 습관을 가지라며 집안에 영수증 보관함을 별도로 갖추어 놓고 때때로 점검도하여 필요할 때 영수증을 쉽게 찾아 볼 수 있도록 하는 것이 부자가 되는 지름길이라고 한다.

4. 세금에 있어 꽁짜 심리를 버리자

  불과 몇 년 전만해도 2중 계약서 작성, 허위 영수증 교부 등이 관행처럼 행해져 왔으나 세금행정이 투명해졌고 치밀해져 이제는 내야 할 세금은 반드시 내야 한다. 세금 앞에 정직하지 않으면 세무조사 등으로 가산세를 포함한 더 많은 세금을 내야 한다.

  대부분의 사람들은 재산을 사고 팔 때 수수료가 아까워 직접 처리하려고 한다. 이것은 일종의 꽁짜 심리에서 비롯된 것인데 재산을 사고 팔 때 세무전문가에게 맡기거나 상담을 하면 세무전문가에게 지급한 수수료 이상의 절세 효과를 가져 올 수 있음을 잊지 말자.

5. 금융도 세금임을 이해하자

  부자들은 의외로 단순한 곳에서 돈을 번다. 그들은 수익보다 먼저 세금을 따진다. 세금을 내고 난 뒤에 실제로 손에 쥐게 되는 돈이 얼마인지가 그들의 기준점이다. 그들은 절세를 통해 때로는 수억 원의 돈을 아끼고 또 벌어들인다.

  하지만 일반인들은 세후 수익률이 아니라 당장 겉에 드러나는 수익률인 세전 수익률에 집착한다. 특히 금융 상품을 거래할 때는 세금이 최우선적으로 고려되어야 한다. 연말정산에서 남보다 큰 수익을 얻으려면 절세 방법이 무엇인지를 알아야 한다. 현명하고 부지런한 사람이 한 푼이라도 세금을 덜 낸다는 사실을 잊지 말자. 금년 연말정산을 알차게 하여 실속 한번 차려보는 것이 어떨는지?