09-24 18:55

 
 

 

 

서울 아파트 전셋값 평균 6.1억, 문정부 4년간 44% 뛰어

새 임대차법 시행 이후, 월세·반전세 비중 급등

 

 

문재인 정부 출범 이후 서울아파트 전셋값이 44% 넘게 급등한 것으로 나타났다. 또 새 임대차 3법이 모두 시행된 이후 월세·반전세 비율이 빠르게 늘고 계약갱신청구권 사용에 따라 '이중가격' 현상도 보편화하고 있다. 7일 KB주택가격동향 통계 자료에 따르면 서울 아파트 평균 전세가격은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 4억2619만원에서 지난 5월 6억1451만원으로 4년 동안 무려 1억8832만원(44.2%)이나 뛰었다. 같은 기간 3.3㎡당 평균 전셋값도 1641만원에서 2347만원으로 43.0% 상승했다. 구별로는 강동구(54.4%)가 가장 많이 올랐으며 이어 강남구(51.1%), 송파구(50.1%) 등 강남권의 상승세가 두드러졌다. 서울 아파트 전셋값은 작년 7월 말 새 임대차보호법이 시행 영향을 1%대였던 상승률이 9월 2.09%, 11월 2.77%으로 뜀폭을 확대했다. 이후 5개월 연속으로 상승폭이 줄이다가 지난달 다시 오름폭을 확대(0.56%→0.72%)하며 불안 조짐을 보이고 있다. 계약갱신청구권을 사용하려는 세입자와 주변 시세대로 임대료를 받으려는 집주인간의 갈등도 커지는 모습이다. 보유세 인상 예고에 전세를 월세나 반전세로 돌리려는 일부 집주인들은 늘고 있다.

 

새 임대차법 시행 직후인 지난해 8월부터 지난달까지 10개월 동안 서울 아파트 전·월세 거래는 총 13만6508건으로, 이 중 보증금 외에 매달 일정액을 추가로 지불하는 반전세·월세는 4만6503건(34.0%)로 집계됐다. 반전세는 준월세(보증금이 월세의 12∼240개월 치)와 준전세(보증금이 월세의 240개월 치 초과)를 합한 것이다. 월세는 보증금이 월세의 12개월 치 이하인 임대차 형태를 말한다. 이 비율은 새 임대차법 시행 직전 10개월(2019년 10월∼2020년 7월)간 28.1%였던 것과 비교해 5.9%포인트 증가한 반면, 순수 전세 비율은 71.9%에서 66.0%로 줄었다. 같은 단지 같은 주택형 아파트 전셋값의 '이중가격' 현상도 보편화하고 있다. 일례로 성북구 돈암동 한진아파트 전용 84.87㎡는 2017년 3억원 중후반대의 전세시세를 보였으나. 지난 4월 6억1500만원(20층)까지 가격이 뛰었다. 그러나 지난달 5일 같은 주택형이 3억3600만원(1층)에 갱신전세 계약이 체결됐다. 최근 가격과의 차이가 1.8배 나 벌어진 셈이다. 재계약이 가능한 기존 세입자들은 새 임대차보호법에 따라 보증금을 5%만 올려주면 되지만, 신규 세입자들은 주변 시세대로에 맞춘 보증금을 마련하기 위해 전세대출에 신용대출까지 모든 수단을 동원하고 있다. 더 저렴한 집을 찾아 경기나 인천 지역으로 밀려나는 세입자도 늘고 있다.

 

 

전문가들은 주택임대차 3법의 마지막 퍼즐인 전월세신고제가 이달 1월 본격 시행되면서 한동안 전셋값 강세는 이어질 것으로 보고 있다. 지난해 7월 임대차2법인 전월세상한제, 계약갱신청구권이 시행된 직후 서울 아파트 전셋값이 급등하기도 했다. 작년 7월 첫째 주 0.10% 올랐던 서울 아파트 전세가격은 8월 첫째 주 0.17%로 상승폭을 커진 바 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "임대차 3법으로 전월세 공급은 줄어들고, 임대가격은 올라갈 수 밖에 없을 것"이라며 "특히 임대차2법이 시행된 2년 차에 접어드는 내년까지 임대시장 불안이 지속될 것으로 보인다"고 말했다. 심 교수는 이어 "신고제로 임대차 시장 정보가 공개돼 거래 편의가 높아질 것으로 예상된다"면서도 "여전히 시장에 과세 근거로 활용될 수 있다는 우려가 팽배한 만큼 매물 부족 심화에 따른 가격 상승의 또다른 원인이될 수 있다"고 덧붙였다. 한편, 전월세신고제는 임대차 계약 당사자가 임대료, 계약기간, 체결일 등을 온·오프라인으로 신고하도록 한 제도로 수도권 전역과 광역시, 세종시, 각 도의 시 지역에서 보증금 6000만원이나 월세 30만원을 초과하는 계약에 적용된다.(2021년 6월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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올해 7번의 크고 작은 부동산 대책이 나왔다. 특히 부동산 관련 세금은 여러 번에 걸쳐 세율이나 공제 조건이 달라져 복잡하기 짝이 없다. 올해 발표했지만, 실제 시행은 내년인 규제도 많다. 항목별로 정리해봤다.

 

#종합부동산세

 

▶세율 및 상한 변경=내년 1월부터 종합부동산세 세율이 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 인상된다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 오른다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에는 개인 최고세율을 적용한다. 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6% 일괄 적용이다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 내년 95%로 인상된다. 세 부담 상한도 높아진다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 현재 200%에서 300%로 인상된다. 법인 보유주택은 세 부담 상한을 없애고 6억원 기본공제액도 폐지한다.

 

▶공제율 및 공제방식 변경=내년 1월부터 고령자 공제율이 높아진다. 1주택자(실수요)인 고령자 세액 공제율이 구간별로 10%포인트 오른다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10%포인트 올라 최대 80%가 된다. 역시 1월부터 부부 공동명의 공제 방식을 선택할 수 있다. 1주택을 공동 보유하고 있는 부부는 종부세 산정 시 원하는 공제 방식을 선택할 수 있다. 공동명의로 부부가 각 6억원씩 총 12억원까지 공제받아도 되고 부부 중 한명의 명의로 공제받아도 된다. 이런 경우 1가구 1주택자는 9억원을 공제받은 후 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수 있다. 1가구 1주택자의 방식을 적용하려면 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까진 공동명의가 유리하고 12억원이 넘는다면 보유 기간이 길고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제가 유리하다”고 말했다.

 

 

#양도소득세

 

▶최고세율 인상=내년 1월부터 소득세 최고세율이 현재 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 최고 42%지만, 내년엔 10억원을 초과하면 최고세율이 45%까지 높아진다. 주택을 2년 미만 보유했거나 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율은 내년 6월부터 높아진다. 현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용한다. 하지만 내년 6월 이후부터는 1년 미만 보유 주택은 세율이 30% 높아져 70%가 된다. 2년 미만 보유 주택은 60% 단일세율이다. 분양권도 마찬가지다. 현재 조정대상지역 내 분양권에 대해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있다. 내년 6월부터는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60% 세율을 적용한다. 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 10%포인트 오른다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 현재 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과한다. 앞으로는 각각 20%, 30%로 인상된다.

 

▶비과세 산정방식, 분양권 주택 수 포함=1월부터 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 조건이 달라진다. 현재는 해당 주택을 2년 이상 보유하면 된다. 내년 1월부터는 보유 기간 산정방식이 조금 달라진다. 2주택 이상 보유했다가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 된 경우 남은 1주택에 대해서 비과세를 하려면 보유 기간 산정이 까다로워진다. 보유 기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’부터 계산해야 한다. 단 일시적 2주택 같은 사유로 1주택 비과세를 하는 주택은 예외다. 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제도 달라진다. 현재는 2년 이상 거주한 주택은 보유 기간마다 연 8%씩, 10년 이상일 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 내년부터는 보유 기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율이 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 각각 나뉜다. 예컨대 10년 이상 보유하고 거주도 했어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 1월부터 주택 수에 분양권이 포함된다. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 분양권도 주택 수로 포함해서 양도세가 부과된다. 단 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용하고 취득한 분양권은 해당하지 않는다.

 

#청약 제도

 

▶특별공급 소득 기준 완화=내년 1월부터 신혼부부 특별공급 소득 기준과 생애최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 120%(맞벌이 130%) 이하다. 내년부터는 140%(맞벌이 160%) 이하로 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준도 현재 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대된다. 공공주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 100% 이하에서 130% 이하로, 민영주택은 130%에서 160% 이하로 완화된다.

 

▶분양가 상한제 아파트 거주의무기간=내년 2월 19일부터 분양가 상한제가 적용된 아파트에 당첨됐다면 해당 아파트 완공 후 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 직접 입주해서 살아야 한다. 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무‧생업‧취학 또는 질병 치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 거쳐 거주한 것으로 인정받을 수 있다.

 

#임대차 제도

 

▶전‧월세 신고제 시행=내년 6월부터 주택 전‧월세 계약을 하면 해당 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 안에 시‧군‧구청에 공동으로 신고해야 한다. 계약 당사자, 임대 기간, 보증금, 임대료, 계약금‧중도금‧잔금 납부일 등을 기재해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 임대료 등이 변경돼도 30일 이내에 신고해야 한다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔과 고시원 등은 주택이 아니라 신고 대상이 아니다.

 

▶조합원 분양신청 자격 강화=정확한 시행 시기는 아직 정해지지 않았지만, 내년부터 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에선 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청을 할 수 있다. 거주 기간은 연속으로 거주하지 않아도 되고 거주 기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 충족하지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받는다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.(2020년 12월 26일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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전월세인상 5% 제한에, 가전사용료 받고 관리비 올려

`꼼수 증액` 집주인들에, 울며 겨자먹기식 계약연장도

 

 

서울 시내 7평짜리 원룸에 거주하는 사회초년생 A씨는 최근 전세계약 갱신을 요청했다가 황당한 일을 당했다. 집주인이 내년 2월 말 전세계약 만료를 앞두고 계약 갱신 의사를 묻더니 전세보증금 1억5000만원의 5% 인상과 함께 관리비를 기존 10만원에서 15만원으로 올려달라고 요구했기 때문이다. A씨는 "코로나19 상황에 날씨까지 추워지면 당장 이사 나갈 집을 알아보기도 어려운 상황인 데다 요구를 받아들이지 않으면 보증금에 문제가 생길까 울며 겨자 먹기로 집주인 요구를 받아들였다"며 "월 5만원이 부담스러운 상황은 아니지만 집주인에게 일방적으로 당하기만 하는 것 같아 언짢았다"고 토로했다. 20일 부동산업계에 따르면 새로운 주택임대차보호법으로 임대료 상한에 제약이 걸리자 일부 집주인들이 관리비를 올려받는 `꼼수` 사례가 속출하고 있다. 지난 7월 31일부터 전월세상한제가 시행돼 계약 갱신 시 보증금의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있는데, 관리비는 포함되지 않는다.

 

 

특히 대학생이나 사회초년생 등 상대적으로 주머니 사정이 어려운 세입자들이 주로 임대인들 꼼수의 타깃이 되고 있다. 서울 소재 B공인 관계자는 "대학생이나 사회초년생 같은 1인 가구가 주로 사는 원룸은 월세를 올리지 못하는 대신 세입자에게 관리비 명목으로 일정 금액을 받는 경우가 많다"면서 "일부 집주인들이 계약 갱신 시 관리비를 2배가량 올리면서 불편을 호소하는 세입자도 다수 나오고 있다"고 말했다. 부동산 카페에서도 전월세상한제에 대응해 관리비 증액을 고민하는 임대인이 늘어나고 있다. "협의 없이 인상할 수는 없겠지만 실제로 관리비를 터무니없이 올리려는 시도가 벌어지고 있다"는 증언이나 "월세를 5% 이상 올리지 못하니 관리비라도 많이 올리겠다"는 임대인 입장 등이 나오고 있다. 일부 임대인들은 원룸에 옵션으로 제공된 가구와 가전제품 사용료를 계약 갱신 시 새로 청구하겠다는 반응도 나왔다. 내년 6월 시행되는 임대차 3법의 전월세 신고제에서도 관리비는 신고 대상이 아니다. 관리비를 임대 건물 관리 및 유지비용으로 보기 때문이다. 올해 1월 `집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률` 개정안에 따라 150가구 이상은 관리비 사용 내역을 공개하고 매년 회계감사를 받아야 하지만 대학생·사회초년생 같은 1인 가구가 주로 사는 원룸은 150가구 미만 형태가 다수다.(2020년 12월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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집주인·직계존비속 실거주땐, 전월세계약 갱신 거부 가능

허위땐 기존세입자에 배상, 시행前 세입자에 해지통보 후

새로운 세입자와 전세 계약 땐, 기존세입자 계약갱신 요구못해

전세 편법·왜곡 부작용 우려

 

 

주택 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)이 국회 상임위원회 관문을 넘으면서 오는 8월 초·중순께 본격 시행될 전망이다. 다만 전월세신고제 시행이 시스템 미비를 이유로 내년 6월로 연기되고, 전월세상한제의 경우 계약 갱신 때만 적용되고 새로운 세입자와의 신규 계약엔 적용하지 않기로 하면서 `반쪽짜리` 논란을 피할 수 없게 됐다. 기존 세입자들은 이번에 도입될 임대차 3법을 적용받아 낮은 시세로 전세를 연장할 수 있게 됐다. 그러나 이것은 단편에 불과하고 전세 시장에 새롭게 진입하는 신혼부부 등 신규 수요자는 폭등한 전셋값을 받아들여야 할 가능성이 높다. 이처럼 전세 시장이 왜곡되기 시작했을 때 발생할 갖가지 편법과 파행되는 부작용에 대한 우려가 많다. 법안의 핵심은 2년의 기본 임대기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 `2년+2년` 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이다. 임대차 3법 중 전월세신고제를 제외한 제도 두 개는 이르면 8월 초에 시행될 것으로 보인다. 당정은 `법안을 공포한 날부터 시행한다`고 못 박아 적용 시기를 최대한 앞당겼다. 대개 법안이 국회 본회의를 통과하면 15일 내에 국무회의를 거쳐 공포하도록 돼 있다. 현재 더불어민주당은 30일, 늦어도 8월 4일에 열리는 본회의 때 이들 3법을 통과시킬 계획을 갖고 있는 것으로 알려졌다. 늦어도 8월 15일 내에 시행될 가능성이 높은 셈이다.

 

 

계약갱신청구권은 `2년+2년` `2년+2년+2년` `무제한` 등 다양한 방식이 제안됐지만 가장 낮은 수준인 `2년+2년`이 선택됐다. 다만 당정은 집주인이 실거주를 원하면 갱신 청구를 거절할 수 있다는 조항을 달았다. 하지만 이 경우에도 집주인이 2년간 의무적으로 거주해야 한다. 만일 세입자를 내보내고 2년 안에 정당한 이유 없이 다른 세입자를 받은 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다. 전월세상한제는 기존 계약액의 5% 이내로 제한하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승 폭을 다시 정하게 만들었다. 윤호중 의원 등이 제시한 표준 임대료 제도는 도입하지 않되 지역 형편에 따라 제도를 탄력적으로 운영할 수 있도록 절충점을 찾은 셈이다. 표준 임대료는 지자체가 각 지역의 적정 임대료 수준을 산정해 고시하는 제도다. 다만 정부는 신규 계약자에 대해 전월세상한제를 적용하지 않는다고 발표했다.

 

 

이원욱 민주당 의원은 주택 임대차 계약이 종료된 뒤 1년 안에 새 계약을 체결할 때 종전 계약의 임대료 인상률 상한선을 적용한다는 법안을 발의했는데, 이를 포함시키지 않았다. 추미애 법무부 장관은 이에 대해 "신규 계약자에 대해서 적용할지는 중장기적으로 검토하기로 했다"고 말한 바 있다. 이는 임대차 3법의 근간이라고 평가받는 전월세신고제가 내년 6월로 미뤄진 영향이란 해석이 나온다. 새 계약에도 상한제를 도입하려면 적정 임대료 수준이 파악돼야 하는데, 신고제 시행이 미뤄지면서 실거래 가격 데이터가 부족해 분쟁의 여지를 준다는 점이 고려됐다는 것이다. 한편 당정은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 기존에 계약한 세입자에게도 적용되도록 방침을 세웠다. 다만 법 시행 전에 임대인이 갱신 청구 거절 의사를 밝히고 다른 임차인과 계약을 체결했을 경우 적용 대상에서 제외한다는 단서 조항을 달았다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 하지만 예외 적용 사례가 여전히 엉성해 집주인과 세입자 간 갈등이 여전할 것이라는 우려도 만만치 않다.

 

 

먼저 갱신 거절만 하고 새 임차인과 계약하지 못했을 때 법 적용 대상이 되는지가 문제다. 법조계에 따르면 이 사례는 임대차 3법 적용 대상이 될 가능성이 높은데, 이러면 논란이 생길 수 있다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "기존 계약의 갱신을 거절하는 것은 현행 법에서 인정하는 임대인의 권리인데 온전히 보호하지 않는 것은 향후 논란거리가 될 것"이라고 지적했다. 임대차 3법 통과를 대비해 기존 임차인과 합의해서 미리 보증금을 5% 이상인 10~20%가량 올려 전세 계약을 맺은 상황에 대해선 개정안에 언급돼 있지 않다. 다만 법조계 전문가들은 만기가 완료돼 새로운 계약을 맺은 상황이라면 신규 계약으로 취급돼 전월세상한제 적용과 무관하다는 해석을 내놓고 있다. 김조영 법률사무소 국토 대표변호사는 "새로운 계약을 이미 맺어서 보증금까지 받았다면 신규 계약에 해당돼 전월세상한제 때문에 보증금을 반납해야 하는 일은 없을 것"이라고 말했다. 하지만 아직 계약 만기가 수개월 남은 상황에서 미리 만기 시점에 보증금을 올리기로 약속하는 식으로 계약을 맺었다면 적용 대상이 될 확률이 높다.(2020년 7월 30일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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