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9월 서울 월세지수 상승률 사상최대, 임대차3법에 놀란 집주인들

전세매물 거두고 월세 전환, 결국 부르는 게 값 된 월세

전세대란 지방으로도 확산, 전셋값 상승폭 66개월來 최대

 

 

전·월세 시장이 안정되고 있다는 정부의 설명이 무색하게 `한 번도 경험해보지 못한` 전·월세 통계가 나왔다. 서울 아파트 월세지수 상승률이 사상 최대치를 기록한 것이다. 전세 물량이 급감한 영향으로 임차인의 협상력이 떨어지자 결국 가장 기피하는 거주 형태인 월세를 `울며 겨자 먹기` 식으로 떠안은 탓이다. 전문가들은 전세대란이 월세대란으로 본격적으로 옮겨붙었다고 진단했다. 22일 KB국민은행의 월간주택동향에 따르면 지난 9월 서울 아파트 월세지수는 101.2로 8월 100.4에 비해 0.8포인트 상승했다. 2019년 1월 월세지수를 100으로 산정해 흐름을 살펴보는 이 지수는 2015년 12월부터 집계를 시작했다. 올해 9월이 되기 전까지 단 한 번을 제외하고는 변동폭이 0.1포인트를 넘긴 적이 없었다. 2016년 7월 99.9에서 8월 99.7로 0.2포인트 떨어진 게 전부다. 0.8포인트의 변동률을 보였다는 건 월세 시장이 이전과는 구조적으로 달라졌다는 점을 의미한다. 또 이 통계에서 지수가 101을 넘긴 것도 집계 이후 처음이다.

 

이런 월셋값 상승은 개정된 임대차보호법이 시행된 지난 7월 말 이후 본격화됐다. 지난해 12월(99.9) 대비 월세지수 상승률은 1월부터 7월까지 0.4%를 넘지 못하다가 8월 0.52%, 9월 1.31%로 상승세가 가팔라졌다. 1%대 상승률도 사상 최초다. KB 아파트 월세지수는 중형(전용면적 95.9㎡) 이하 아파트를 대상으로 조사하며, 표본 조사로 집계한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시기적으로 보면 임대차 3법의 영향이 바로 나타난 것"이라며 "임대차 3법 외에도 전·월세 수요를 공급이 따라가지 못하니 나오는 현상"이라고 말했다. 그는 "수요가 많은데 공급이 없으면 `정상가격`이라는 게 없다"며 "협상 가격이 곧 가격이 되는 구조"라고 설명했다. 금융권 관계자는 "월세 상승은 전·월세 상승과 맞물려 있다"며 "한국은 먼저 전세를 정하고 나서 월세 전환율을 결정하는 구조라 전세금이 올라가면 반전세를 비롯해 전체 임대료가 올라가게 된다"고 말했다. 이어 그는 "아파트값 급등이 전셋값 급등으로 이어지고 결국 월세 상승으로 연결됐다"고 말했다. 그러나 월셋값을 끌어올린 전세금 상승은 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 특히 전국 아파트 전셋값은 2015년 4월 셋째주(0.23%) 이후 5년 6개월 만에 최대 폭으로 오르며 진정되지 않고 있다.

 

 

이날 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10월 셋째주 전국 아파트 전세금은 전주 대비 0.21% 올랐다. 전국 매매가격도 0.12% 상승했다. 특히 서울 아파트 전세금은 지난주와 동일한 0.08% 상승률을 기록하며 69주째 올랐다. 전세 수요가 높은 송파구(0.11%), 강남구(0.10%), 서초구(0.10%), 강동구(0.10%) 등은 지난주에 이어 전세금이 올랐다. 거주 요건이 강화되고 계약갱신청구권이 시행되면서 전세 매물이 부족해진 탓이다. 가을 이사철 수요 등도 영향을 미치면서 전세금은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 전세난민이 몰리며 수도권도 전세금이 올랐다. 인천은 중구를 제외한 모든 구에서 전세 수요가 늘면서 전주 대비 0.16%포인트 오른 0.39%를 기록했다. 경기도는 3기 신도시 청약 수요가 높은 고양시 덕양구(0.47%)를 비롯해 용인, 수원 등이 매물 부족 영향으로 전세금이 올랐다. 매매가도 좀처럼 내리지 않고 있다. 한국감정원 관계자는 "신규 분양 물량 감소와 상대적 전세 물량 부족 등의 영향으로 9억원 이하 단지나 소형 평형 위주로 거래되며 상승세를 이어갔다"고 해석했다. 서울은 9주째 0.01%의 상승률을 유지했다.(2020년 10월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세대출 올해 14조 급증, 5대銀 잔액 94조…100조 눈앞

장마·휴가철에도 한달새 2조↑, 집주인 예금금리 3~4배 받는

반전세·월세 선호현상 심화, 전세대출 받은 반전세 세입자

월세 분류돼 통계왜곡 현상도, 혼돈의 부동산시장

 

 

정부가 전세대출을 옥죄는 규제를 내놨지만 시중에서 전세대출은 오히려 급증하는 `규제의 역설`이 현실화됐다. 정부 규제 시행 전에 전세대출을 받아 이 돈으로 집을 사려는 사람이 급증했고, 전세가격이 급등하면서 오히려 대출을 늘리는 효과를 가져왔다. 여기에 보증금을 내고 월세를 지급하는 반전세도 보증금이 급상승해 전세대출을 늘리는 효과를 가져온 것으로 분석됐다. 전세대출의 급증은 주택 가격의 변동이나 소득 감소로 상환능력이 떨어질 경우 `전세푸어`를 대거 늘릴 수 있다는 점에서 시장의 불안 요인이 될 전망이다. 전세대출 급증 현상의 원인으로는 먼저 전세대출까지 끌어다 주택을 사려는 `패닉바잉`이 현실화한 점이 꼽힌다. 전세 거래량은 줄었지만 주택 거래량은 정부 규제와 동시에 크게 늘어난 점이 이를 반영한다. 특히 3040 무주택 실수요자들이 정부 규제 전에 전세대출을 받아 집을 사는 `갭투자` 영향도 두드러진 것으로 분석된다. 한국은행 관계자는 "무주택 실수요자들이 `지금 아니면 집을 못 산다`며 전세대출을 받아 주택 구입에 보태는 경우가 많았을 것으로 보인다"고 말했다. 정부가 이를 막겠다며 `6·17 부동산 대책`에 따라 투기지역·투기과열지구에서 전세대출을 받은 후 시가 3억원 초과 아파트를 샀을 때 전세대출을 즉시 갚도록 하는 규제를 도입했지만, 규제 적용 대상이 지난달 10일 이후에 전세대출 신청, 규제 대상 아파트를 구매한 경우여서 아직 대출이 적극적으로 회수되지 않았다는 해석도 나온다.

 

 

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "주택담보대출은 자금조달계획서, 소득 등 요건이 까다롭지만 전세대출은 비교적 쉽게 나왔다"며 "올 상반기에는 전세를 살고 있는 30대 실수요자들이 전세대출을 받아 갭투자를 통해 내 집 마련에 뛰어드는 현상이 뚜렷했다"고 분석했다. 전셋값 급등도 전세대출 증가의 원인으로 지목된다. 아파트 전세는 최근 매물 자체가 없는 `제로(0) 단지`가 속출하다 보니 `부르는 게 값`이 됐다. 2100가구 규모 수원 힐스테이트영통은 9일 전세 매물이 달랑 한 건이다. 1000가구 규모 역삼래미안은 전세가 4건밖에 없다. 인근 부동산 관계자는 "중복 매물을 빼면 3~4개가 전부"라고 했다. 송파 헬리오시티는 전용 84㎡ 전세 호가가 10억~10억5000만원이다. 6월만 해도 8억원 후반대였는데 2개월도 안 돼 2억원 가까이 올랐다. 직장인 이 모씨는 "12월 이사를 앞두고 전세를 알아보고 있는데 3개월 전에 비해 2억원씩 올라서 깜짝 놀랐다. 갑자기 2억원을 마련할 수 없어 경기도 외곽으로 다시 알아보고 있다"고 말했다. 실수요자들은 전세를 원하는데 집주인은 강화된 실거주 요건과 초저금리 등으로 인해 반전세·월세를 선호하면서 전세 물량이 급감했다.

 

 

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 전월세 거래량 중 전세 비중은 75%로 지난해 12월 70%에 비해 5%포인트 올라 여전히 전세 수요가 높았다. 목동 공인중개업소 관계자는 "세입자들은 `월세는 나가는 돈` `전세는 돌려받는 돈`이라고 봐서 어떻게든 전세를 잡으려고 한다. 그래서 전세가 간혹 나오면 금세 소진된다"고 했다. 반면 집주인들은 월 10만원이라도 더 받을 수 있는 반전세(준전세)·월세를 선호한다. 현재 시중은행 정기예금 금리가 평균 연 0.8% 수준에 불과하지만, 서울과 수도권에선 보통 전세보증금의 4∼6%에 해당하는 금액을 월세로 받을 수 있다. 예를 들어 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 약 5억7000만원인데, 이 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어둘 때 기대할 수 있는 이자 수입은 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원에 불과하다. 반면 현재 같은 단지·평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다.

 

 

보증금 3억원의 운용 수익을 아예 고려하지 않더라도, 단순 계산상 월세 임대인의 월 수입이 전세의 3∼4배에 이르는 셈이다. 갈수록 전세를 반전세·월세로 바꿔놓는 집주인, 전세를 구하지 못해 발을 동동 구르는 세입자가 늘어나고 전셋값이 뛰는 이유다. 세입자 입장에서도 전셋값이 크게 올라 부담스럽거나 매물이 아예 없는 상황에선 절충안으로 반전세를 계약하는 것으로 풀이된다. 서울 남가좌동 공인중개업소 관계자는 "전세가 귀하고 가격이 1억~2억원씩 뛰다 보니 세입자들이 부담스러워한다. 집주인들은 10만원, 20만원이라도 더 받으려고 하는데 세입자 입장에서는 물건이 없으니까 전세대출 이자는 이자대로 내고, 월세도 또 내야 한다"고 말했다. 반전세의 함정은 통계에서도 나타난다. 반전세는 거래량 집계에선 `월세`로 잡히지만, 은행에선 전세대출 담보로 분류되기 때문에 거래량이 줄면서도 전세대출이 늘어나는 통계상 괴리가 나타날 수 있다는 것이다.(2020년 8월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

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'모델' 뜯어보니준공 직후 의무입주해야

'세입자 받아 잔금납부' 막혀"전셋값 불안 요인"

 

민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트에 거주의무기간을 두는 방안이 추진되면서 전세시장 불안을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 새로 입주하는 아파트에서 전세 공급이 뚝 끊겨 수급불균형으로 이어질 수 있기 때문이다. 전세보증금으로 잔금을 융통하려던 수분양자들의 자금조달 계획에도 차질이 생길 전망이다.

 

신축 전세끊기나

 

지난 26일 안호영 더불어민주당 의원이 대표발의한 주택법 개정안은 민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트 입주자에게 최대 5년의 거주의무기간을 부여하는 게 골자다. 구체적인 기간은 주택법 시행령을 통해 주변 시세와의 차이에 따라 정하기로 했다. 국토교통부는 2~3년 안팎의 거주의무기간을 두는 방향으로 시행령을 개정할 계획이다. 신도시 등 공공택지에선 이 기간이 3~5년이기 때문에 민간택지의 경우 이보다 짧게 적용하겠다는 의미다. 문제는 거주의무가 시작되는 시점이다. 현행 공공주택 특별법과 이 법의 시행령은 최초 입주가능일부터 90일 이내 입주한 뒤 거주의무기간을 채우도록 규정하고 있다. 아파트 준공 직후부터 입주해 의무기간을 충족해야 한다는 뜻이다. 민간택지 아파트에도 이 같은 규정을 준용해 적용한다면 상한제를 적용받는 서울 등 투기과열지구에서 신축 아파트 전세는 완전히 사라지는 셈이다.

 

아파트 수분양자들은 통상 분양가의 10%를 계약금으로 내고 60%를 중도금으로 납부한다. 입주할 때 나머지 30%의 돈을 마련하기 어려울 경우 전세 세입자를 받아 잔금을 치르는 게 일반적이다. 하지만 상한제와 거주의무가 맞물려 시행될 경우 이처럼 입주를 미루는 전략은 완전히 막힌다. 최장 10년 동안 전매조차 불가능하기 때문에 처음부터 자금이 넉넉하지 않다면 분양을 포기해야 하는 셈이다. 전문가들은 수급불균형으로 인한 전세가격 불안을 우려한다. 신축 아파트 준공은 민간 임대차시장의 주요 공급원인데 앞으로는 시장 자체가 사라질 가능성이 커져서다. 상한제 영향으로 전체 주택공급 감소가 우려되는 상황에서 엎친 데 덮친 격이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 공공과 민간의 거주의무기간 규정이 유사하게 마련된 점을 고려하면 기간 기산에 대한 조항도 그대로 준용할 가능성이 높다입주단지에서 한동안 전월세 매물이 나오지 않을 것이라고 말했다. 곽창석 도시와공간 대표는 전세시장이 단기적으로 크게 요동칠 수 있다고 지적했다.

 

편법 등장할 것

 

신축 아파트 전세는 이미 지난해 ‘9·13 대책 영향으로 감소하는 추세다. 장기보유특별공제(장특공제)2년 거주 요건이 추가돼서다. 이전엔 1주택자가 집을 팔 때 직접 거주하지 않았더라도 매매가격 9억원 초과분에 대해 장특공제율을 최대 80%(10)까지 적용했다. 하지만 내년 11일 이후 양도분부터는 거주 요건을 충족하지 못하면 장특공제율이 최대 30%(15)으로 줄어든다. 올해 강동구 일대 재건축 단지 대규모 입주와 연초 1만 가구 규모의 헬리오시티 입주 때도 전셋값 하락이 예상보다 오래 가지 않은 이유다. 가락동 A공인 관계자는 전세를 돌리느니 향후 양도소득세를 아끼기 위해 차라리 입주하겠다는 집주인이 많았다전세 물량이 당초 예상보다 1000가구 가까이 적게 나왔다고 설명했다.

 

거주의무기간 때문에 세입자를 들일 수도 없고 입주할 돈도 마땅치 않은 수분양자들은 LH(한국토지주택공사)에 집을 되파는 게 유일한 방안이다. LH는 이렇게 전매제한 예외로 매입한 주택을 임대주택으로 활용하거나 수급 조절용으로 활용한다. 하지만 2005년 이 같은 제도적 근거가 마련된 이후 14년 동안 LH가 우선 매입한 주택은 단 한 채도 없다. 이마저도 수분양자의 해외 체류나 근무·취학·결혼 등의 사유가 있을 때만 예외적으로 매각이 가능하다. 한 현직 공인중개사는 아파트 당첨 못지않게 자금계획이 중요해질 것이라며 돈이 부족한 집주인들은 보증금을 싸게 받는 대신 전입신고를 하지 않는 전세계약을 원할 수도 있다고 말했다.(2019927일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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