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국토부, 공시가 로드맵 추진, 중저가 주택 시세 반영률 높여

현실화율 68%서 80%로 올리면, 시가 8억 주택 재산세 28%↑

與, 종부세 인상법 7월 처리땐, 고가주택 보유세 내년 `눈덩이`

 

 

정부가 6·17 대책에서 9억원 이하 중저가 주택에 대해 대출규제 및 실거래조사를 강화한 데 이어 내년부터는 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)도 9억원 초과 주택과 마찬가지로 목표치를 정하고 높여나갈 예정이다. 고가주택 핀셋 규제의 풍선효과로 올 상반기 중저가 주택가격이 급등하면서 실수요자 주거 부담이 커지자 규제 범위를 확대해 수요를 억누르려는 조치로 풀이된다. 다만 최근 집값이 급등하는 와중에 이미 보유자금과 대출 등을 총동원해 9억원 이하 중저가 주택을 구매한 30·40대가 많다는 점이 문제다. 이들에게 공시가 현실화율 상향은 보유세 부담 증가로 돌아올 수밖에 없다. 최근 강화된 대출 규제로 주로 30·40대 실수요자들이 부글부글 끓고 있는데 이들 불만에 기름을 붓는 셈이다. 시장에선 서울 강남권 고가주택을 타깃으로 시작됐던 부동산 규제가 이제 전방위로 확산되면서 정부가 결국 집값 안정이란 미명으로 사실상 증세를 꾀하고 있다는 볼멘소리가 커지고 있다. 7일 정부와 부동산업계에 따르면 국무총리실 산하 국토연구원이 연초부터 공시가격 현실화율 로드맵 수립을 위한 연구용역을 진행 중이다.

 

 

국토교통부는 이를 토대로 오는 10월 `공시가격 현실화율 로드맵`을 발표하고 내년부터 공시가 산정에 반영할 예정이다. 국토부 관계자는 중저가 주택의 공시가 현실화율 상향 가능성에 대해 "공시가격의 균형성과 형평성을 확보하는 차원에서 점진적으로 제고되는 건 당연하다"면서 "다만 어느 정도 수준으로 어떤 방식으로 할지는 로드맵이 나와봐야 구체화될 수 있다"고 말했다. 올해는 작년 말 발표한 `공시가격 신뢰제고 방안`을 통해 우선 9억원 초과 주택에 대해서만 70~80%의 현실화율 목표치를 정해 공시가격을 올렸지만, 내년부터는 현실화율 로드맵에 따라 9억원 이하 주택의 공시가격도 현실화율을 끌어올리겠다는 의미로 풀이된다. 올해 공동주택 기준 시세 구간별 현실화율은 9억원 미만은 평균 68%, 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%다. 서울 성동구 갤러리아포레(170㎡)는 작년 말 기준 시세가 33억5000만원으로 1년 전과 같음에도 불구하고 공시가 현실화율이 67%에서 79%로 올라가면서 보유세가 1508만원에서 2201만원으로 50% 가까이 증가했다.

 

 

전문가들은 내년에 9억원 미만은 70%, 9억~15억원은 75%, 15억원 이상은 80%로 각각 현실화율이 상향될 가능성이 있다고 예상한다. 수년 뒤에는 모든 공동주택 현실화율이 80% 이상으로 맞춰질 가능성이 높다. 서울시가 올해 초 공시가 현실화율 제고의 벤치마크 대상으로 소개한 대만은 최근 현실화율을 90%까지 높였다. 문제는 부동산 공시가격이 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 60여 가지 각종 세금과 부담금을 매기는 기준 지표로 활용된다는 점이다. 시세 8억원 주택 현실화율이 68%에서 80%로 높아진다고 가정하면 공시가격은 5억4400만원에서 6억4000만원으로 9600만원, 재산세는 127만원에서 162만원으로 35만원가량 늘어날 것으로 추정된다. 앞서 정부는 6·17 대책에서 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입(기존엔 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 시 1년 내 전입) 의무를 부여했다.

 

 

전세자금대출도 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 즉시 회수(기존엔 전세대출 후 9억원 초과 주택 구입 시 회수)하도록 했다. 규제 범위를 9억원 초과 고가주택에서 중저가 주택으로 대폭 확대한 것이다. 고가주택의 종부세 부담도 내년부터 더 늘어날 전망이다. 더불어민주당은 12·16 대책에 포함됐던 3주택 이상자나 조정대상지역 내 2주택자의 종부세율을 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 최대 0.8%포인트 높이는 내용의 종부세법 개정안을 7월 국회에서 처리할 방침이다. 김진애 열린민주당 의원은 "종부세 실제 납부자 비율은 전 국민의 0.7%에 불과하다"고 밝혔다. 전문가들과 일반 시민 사이에선 문재인정부 들어 21번이나 발표된 부동산대책들이 집값을 잡기보다는 결국 세금만 더 걷으려는 것 아니었냐는 의구심과 불만이 커지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금까지 정부 정책에 우호적이던 중산층이나 서민들 불만이 점점 커질 것"이라고 예상했다.(2020년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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단독·다세대·연립주택은 전세대출 회수규제서 제외

한남3·아현1 등 매물 소진, 6월 서울 빌라 매매가 반등

주거 오피스텔도 완판 행진

 

 

6·17 부동산 대책 발표 이후 재개발을 앞둔 빌라나 주거용 오피스텔 등 시세가 가파르게 오르고 있다. 6·17 대책에는 3억원 이상 아파트 신규 구매 시 전세대출을 회수하는 내용이 포함됐지만 아파트를 제외한 단독주택이나 연립·다세대주택(빌라), 오피스텔 등에는 전세대출 회수 규정이 적용되지 않는다. 정부가 모든 규제를 아파트에만 집중하면서 생긴 풍선효과로 서민 실수요자들의 마지막 보루인 빌라·오피스텔 가격까지 올려놓고 있다는 비판을 면하기 어려울 전망이다. 1일 부동산 업계에 따르면 서울 용산구 한남3 재개발구역 빌라 매물은 6·17 대책 이후 투자자들이 몰리면서 모두 소진된 상태다. 5월까진 코로나19 영향과 다주택자 양도세 중과 감면 혜택을 받기 위한 급매물 영향으로 시세가 주춤했으나, 최근 시공사 선정(현대건설)과 대책 발표 이후로 매수 문의가 다시 급격히 늘어나고 있는 분위기다. 현재 한남3구역 시세는 대지면적 25㎡ 기준(59㎡형 신청 가능) 14억원으로 지난 5월 12억~13억원대까지 떨어졌던 가격이 급반등하고 있다. 대지지분이 없는 소위 뚜껑(무허가 건물)도 9억원대다. 인근 중개업소 관계자는 "물건을 찾아 달라는 문의는 계속 오는데, 매물이 없다"며 "재건축 투자가 막히자재개발로 몰리고 있다"고 말했다.

 

재개발 정비구역 지정을 코앞에 둔 서울 마포구 아현1구역에도 투자자들이 몰리고 있다. 아직 사업이 본격화되기 전이지만 이미 대지지분 23㎡ 기준 매물 호가는 7억원대에 형성됐다. 지난달까지 6억원대에 매매가 가능했지만 이달 들어 호가가 1억원 이상 올라간 상황이다. 인근 중개업소 관계자는 "투자자들이 집 한 채를 여러 명이 나눠 가진 `구분등기(공유 지분)` 매물까지 쓸어 담고 있는 상황"이라고 전했다. 이 밖에도 이문1구역, 금호21구역 등 서울시내 주요 재개발 지역의 빌라 등 시세가 대책 발표 이후 급등하는 분위기다. 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 최근 아파트에 대출 규제가 집중되면서 빌라·단독주택에 대한 관심을 키우고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 연립주택(빌라) 매매가격지수 변동률은 5월 -0.02%에서 지난달 0.06%로 상승세로 돌아섰으며, 단독주택도 0.25%에서 0.30%로 상승폭이 증가했다.

 

 

금융당국에 따르면 아파트가 아닌 3억원 초과 단독주택이나 연립·다세대주택 등은 신규 매수하더라도 전세대출 회수 대상이 아니다. 아파트가 아닌 3억원 이상 주택은 갭투자보다는 실수요를 위한 매수가 많다는 것이 예외 적용 이유다. 재개발 사업은 재건축 사업과 달리 실거주 의무 기간(2년 이상)도 없고 초과이익환수제에서도 제외된다. 주택과 달리 규제 영향을 거의 받지 않는 주거용 오피스텔에 대한 관심도 뜨겁다. 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 투기지역도 최대 70%까지 담보대출이 가능하다. 실제로 최근 수도권에서 분양한 오피스텔은 완판 행진을 이어가고 있다. 지난달 청약 접수를 진행한 서울 영등포구 여의도의 `힐스테이트 여의도 파인루체`는 평균 18.5대1의 경쟁률로 마감했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수요 억제 위주의 잘못된 정책 방향 때문에 서민들이 주로 매수하는 빌라나 오피스텔 가격까지 오르고 있다"고 지적했다.(2020년 7월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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9억이상 주택 강제경매 2018년 46건→작년 107건

과도하게 대출 낀 `갭투자`와 잇단 대출규제까지 겹치면서

전세금 못 내주는 사례 속출

12·16대책으로 대출 더 죄며 부동산 강제경매 계속 늘 듯

 

 

서울 송파구 아파트에 전세를 살던 A씨는 다음달 이사를 나가기 위해 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구했다. 하지만 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 됐다. 알아보니 현재 살고 있는 아파트는 매매값과 전셋값 격차의 절반 이상이 근저당 설정된 것을 확인했다. 집주인이 이 아파트를 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)로 구매하면서 제2금융권에서 대출을 받은 것이다. A씨는 일단 임차권 등기를 신청하고 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈으나, 최악의 경우 소송을 통해 경매까지 진행할 것을 각오하고 있다. 갭투자자가 무리한 대출과 전세를 끼고 샀다가 집값 하락기에 버티지 못하고 경매시장에 내놓은 물건이 작년에 2배 이상 증가한 것으로 나타났다. 게다가 지난달 말부터 갭투자자에 대한 전세자금대출 규제가 한층 강화되면서 자금력이 달리는 갭투자자 집주인이 속출할 것으로 전망된다. 결국 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 최후 수단인 강제경매가 더욱 늘어날 수 있다는 경고등이 켜졌다.

 

 

16일 법원경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 감정가 9억원 이상 고가 주택의 강제경매(채권자가 세입자인 경우) 진행 건수가 2017년 46건, 2018년 46건에 비해 작년 107건으로 2배 이상 늘었다. 채권자가 세입자인 강제경매의 진행 건수가 늘어났다는 것은 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 전세금반환청구 소송을 제기한 후에 주택 강제경매를 신청한 건수가 증가했다는 얘기다. 전세보증금 분쟁이 급증한 까닭은 전세를 끼고 집을 사는 갭투자에 나섰다가 현금흐름이 막히거나 파산한 사례가 늘어났기 때문이다. 억대 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 오도 가도 못하는 신세가 된 것이다. 서울 한복판에서도 빌라 수백 채를 소유한 집주인이 잠적하는 등 전국에서 피해가 발생했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "강제경매가 증가한 것은 국내 경기 상황이 좋지 않거나 대출규제 등으로 인해 주택을 담보로 자금을 차용하지 못하기 때문"이라며 "특히 시가 9억원 이상 고가 주택 갭투자의 경우 은행권 대출이 힘들어져 보증금을 반환할 여력이 없어진 것으로 풀이된다"고 말했다. 특히 전세대출을 이용한 갭투자를 원천 봉쇄하기 위한 내용이 지난해 12·16 부동산 대책에 대거 포함됐다. 지난달 20일부터 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다. 이미 전세대출을 이용 중인 차주는 즉시 회수 대상은 아니지만 만기 시에는 대출 연장이 제한된다.

 

전세대출 규제 강화로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 더 늘어날 수 있다. 집주인이 갭투자자이거나 다주택자인 경우 자금 유동성이 줄어들기 때문이다. 다주택자는 집을 팔아서라도 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데, 집값이 하락한다면 집 역시 제때 팔리기 어렵다. 물론 집값이 오르거나 전셋값이 올라 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 반환해줄 수도 있다. 하지만 집주인의 권리 관계가 복잡하다면 이 역시 어려울 수 있다. 이를 예방하기 위해서는 전세보증금 반환제도에 가입하는 것이 좋다. 전세보증금 반환제도를 활용하면 만일의 사태가 발생하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 서울시 전월세 보증금지원센터 관계자는 "등기부등본을 통해 부동산 실소유자 여부를 직접 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 날인받아야 한다"면서 "집주인의 자금 여력 등 여러 변수로부터 보증금을 보호하기 위해 전세보증금 반환제도를 활용할 것을 제안한다"고 말했다.(2020년 2월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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고가주택 매입 실수요자들, "일시적 갭투자 봐달라" 요청

정부 "예외적용 없어" 못박아

 

 

12·16 부동산 대책 후속 조치로 지난 20일부터 시행된 전세대출 규제가 시행 일주일을 맞았지만 여전히 시장에서는 혼란스러운 상황이 이어지고 있다. 지난 부동산 대책 발표 당시 전세대출 규제는 주택담보대출비율(LTV) 강화 등에 가려 큰 주목을 받지 못했던 게 사실이다. 하지만 막상 시행 단계로 접어들면서 시장 곳곳에 상당한 파급력을 미치는 모양새다. 전세를 끼고 고가 주택을 매입한 뒤 해당 주택에 입주하기 위해 전세금 반환 대출을 받는 데 대해서는 예외를 인정해 달라는 목소리가 높아지고 있다. 기존 세입자를 내보내고 입주를 계획했던 사람들로서는 새 대출 규제로 인해 입주를 포기하고 월세를 살거나 주택을 매각해야 하는 상황에 처했기 때문이다. 하지만 정부가 이미 밝힌 대로 전세금 반환 목적 대출에 대한 예외는 없을 것으로 예상된다. 금융당국 관계자는 "전세를 끼고 고가 주택을 구입한 사람들이 갭투자 목적인지 실수요자인지 명확하게 구분하기 어려워 실수요자들만을 위한 예외 규정을 따로 만들기 어렵다"고 설명했다.

 

 

전세대출 규제는 시가 9억원 이상 고가 주택을 보유한 사람에게는 전세보증대출을 제한하는 내용을 담고 있다. `갭투자`를 차단하기 위한 조치다. 상속으로 고가 주택을 물려받거나 다주택자가 됐다고 해도 이달 20일 이후 새로 전세대출을 받는 것은 불가능하다. 규제 시행 이전에 전세대출을 받은 사람이 상속 등으로 고가 주택이나 다주택자가 됐다면 예외적으로 만기 연장이 허용된다. 다만 이때는 6개월 이내에 해당 주택을 처분하겠다는 확약서를 쓰도록 했다. 규제 이전에 전세대출을 받은 대출자가 규제 시행 이후 고가 주택을 구입하면 전세대출 만기 연장은 어려워진다. 규제 이전 전세대출을 받은 사람은 `고가 주택 구입 시 대출을 회수한다`는 약정을 체결하지 않았기에 고가 주택을 취득하더라도 대출이 회수되지는 않지만 만기 시점에 고가 주택 보유자이기에 만기 연장이 불가능한 것이다.(2020년 1월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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20일부터 전세대출을 받은 후 9억원 초과 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 곧바로 대출 회수 대상이 된다. 이때 2주 안에 상환하지 못하면 금융권에 연체 정보가 공유돼 각종 불이익을 받게 된다. 이후에도 3개월 안에 대출금을 못 갚으면 채무불이행자(옛 신용불량자)가 된다. 일단 대출 회수 조치가 이뤄지면 대출금을 제때 갚더라도 향후 3년간 주택 관련 대출은 받을 수 없다. 19일 금융위원회에 따르면 이 같은 내용의 전세대출 규제가 20일부터 시행된다. 전세대출을 이용한 갭투자를 근절하겠다며 정부가 꺼내든 카드다.

 

다만 20일 이전에 전세대출을 받은 경우엔 이후에 고가주택을 사거나 여러 주택을 보유해도 만기 때까지는 기존 대출을 이용할 수 있다. `2주`라는 기간은 은행이 차주에게 회수 통지를 보내는 2~3일과 상환을 기다려주는 약 10일을 더한 것이다. 이 기간 내 상환이 이뤄지지 않으면 신용정보원에 연체 정보가 등록되고 신용등급이 떨어진다. 신규 대출과 카드 발급이 막히고, 연체 이자도 부과된다.(2020년 1월 20일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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월요일부터 대출규제 시행, 주말내 계약서 써야 대출가능

중개업소에 세입자 전화 쇄도, "전세연장 안돼 월세살이 할판“

이사·매매계획 안맞아 발동동

 

 

자녀 교육 때문에 서울 대치동으로 이사를 계획하던 주부 박 모씨(45)는 다음달로 이사 계획을 당겼다. 지난 16일 발표된 정부의 고가주택 소유자에 대한 전세대출 후속 조치에 따라 이달 20일 전까지 계약한 전세건에 대해서만 대출이 가능하기 때문이다. 서대문구에 9억원 아파트를 소유한 박씨는 하반기에 이사를 가려면 전세대출을 받을 수 없기 때문이다. 박씨는 "집만 있으면 바로 계약금을 보내줄 테니 계약서만 주말 내에 작성해달라는 조건으로 부동산에 매물을 보여달라고 전달해놨다"면서 "정부가 집값 잡는 것도 좋지만 정부의 느닷없는 대책에 서민 개개인의 일상은 큰 지장을 받고 있다"고 분통스러워했다. 지난 16일 발표된 정부의 전세대출 금지 후속 조치 이후 부동산 시장이 `혼란`에 빠졌다. 올해 이사를 계획하던 전세 수요자들, 9억원 초과 집을 보유한 소유자들, 전세를 놓고 있던 집주인들 모두 정부 대책 이후 자금 마련 전략을 새롭게 짜고 있다. 특히 전세 시장을 둘러싸고 실수요자들은 "느닷없는 정책에 이사 계획이 틀어졌다"며 분통을 터뜨리고 있다. `20일 전에 전세 계약서를 쓰는 조건`으로 전세 매물을 알아보는 수요자가 몰리는 바람에 17일 중개업소 전화통은 불이 났다.

 

 

서울 대치동 래미안대치팰리스 인근 공인중개업소 관계자는 "대책 발표 뉴스가 난 다음부터 부동산에 전세계약을 빨리 해달라는 문의전화가 쏟아지고 있다. 한 번에 여러 명이 집을 보기 위해 오후에 팀을 꾸려서 전셋집을 보러 갈 계획"이라고 했다. 지난해 11월에 서울 마포의 10억원가량 주택 매매 계약을 체결한 직장인 이 모씨(39)도 전세대출 금지 후속 발표 이후 머리가 복잡해졌다. 지난해 전세를 안고 집을 매수한 그는 오는 2월 매수한 집의 잔금을 치르고, 자신은 전세자금대출을 받아서 살 집을 마련하려고 했다. 그러나 이달 20일 전에 전세계약을 체결해서 전세대출을 받았다고 하더라도 2월에 고가주택을 취득한 셈이기 때문에 2년 후에는 더 이상 전세대출이 연장되지 않는다. 그사이 돈을 모으지 못하면 자신이 산 집에 들어가지도 못하고 월세를 전전해야 할 판이다. 이씨는 "이런 가이드라인이 나올 줄 알았으면 집을 안 샀을 것"이라고 했다. 집주인이 전세를 올려달라고 하면 연장이 되지 않는 규제도 세입자들을 불안하게 하고 있다.

 

 

정부는 이달 20일 전에 이미 전세대출 보증을 이용 중인 고가주택 보유자는 만기 시에 대출 보증을 연장해준다고 했다. 그러나 전세대출 액수가 증액되면 신규 대출로 취급돼서 만기 연장이 불가능하다. 목동에 전세를 살고 있는 A씨는 "올해는 집주인이 전세금을 올려달라고 했는데 전세금 대출을 증액하면 연장이 되지 않기 때문에 걱정"이라고 했다. 12·16 부동산 대책까지 총 18번의 부동산 정책에 주택 매매·전세 수요자들은 "예측 불가능한 정부 정책이 신뢰를 떨어뜨리고 있다"는 원망을 쏟아내고 있다. 지난해 과천 청약을 위해 이사한 실수요자들은 정부가 수도권 청약 1순위 요건으로 실거주 2년 조건을 추진하자 "날벼락을 맞았다"며 유예기간을 둘 것을 요구하고 있다. 12·16 대책 발표 이후 15억원 이상인 강남·마포 주택으로 이사를 계획하던 사람들은 대출이 나오지 않아 이사 계획을 접었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이사를 가고, 집을 사는 것은 개인의 일생에서 굉장히 큰 문제다. 그런데 정부가 부동산 정책을 18번째 내면서 국민의 의사를 물어보지 않았다. 무조건 정부 생각이 옳다고 정책만 발표하고 국민 보고 따르라고 하니 정부의 신뢰가 무너지고 있다"고 지적했다.(2020년 1월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산대책 후폭풍, 9억대 거래 잠실 엘스 84㎡, 한달새 최고 11억 중반 호가

대출안돼 집 못사자 전세로, 재건축 규제로 공급은 막혀

전월세상한제 등 후속대책땐, 집주인 선제적으로 올릴수도

 

 

# 잠실 엘스 84㎡에 살고 있는 직장인 김 모씨(38)는 내년 3월 전세계약 만기를 앞두고 지난 19일 집주인이 갑자기 전세금을 2억원 올려달라고 요구해 밤잠을 설치고 있다. 김씨는 "지난해 급등하는 집값에 놀라 인근 지역 아파트를 급히 매수하긴 했지만 내년 말까지는 세입자 전세계약 때문에 내 집에 입주도 불가능한 상황"이라며 "9억원 이상 주택 보유자는 신규 전세대출도 안된다고 하니 내년 3월까지 2억원을 마련하지 못하면 꼼짝없이 길에 나앉을 판"이라고 말했다. 본격 이사철을 앞두고 12·16 부동산 대책이 기습 발표되는 바람에 전세 가격 상승세에 기름을 부은 격이어서 세입자들이 충격에 빠졌다. 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억8000만원 신고가에 전세계약됐다. 이 매물이 거래된 뒤 호가는 더 뛰어 10억5000만~11억원에서 형성된 상태다. 트리지움 84㎡형은 지난 14일 이미 전세 가격 10억5000만원을 찍었다. 서초구 대표 고급 단지 `반포 아크로리버파크`도 12·16 대책 이후 지난 18일 전셋값 최고 기록을 갈아치웠다. 84㎡형 매물이 직전 최고가보다 3500만원 오른 신고가 15억8500만원에 계약됐다. 인근 중개업소 관계자는 "중소형 매물이 없어 전용면적 84㎡의 경우 한강뷰가 안 나오는 물건조차 호가가 16억원까지 올랐다"고 귀띔했다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다.

 

30·40대 젊은 부부 세입자들이 많이 거주하는 마포구도 전세 매물이 귀하다. 지난 8월부터 입주를 시작한 마포구 신촌숲아이파크 84㎡는 지난 9월 6억5000만~7억원 선이던 전세 가격이 매물이 마르면서 불과 3개월 만에 8억5000만~9억원으로 2억원가량 뛰었다. 마포래미안푸르지오는 84㎡ 전세 가격이 한 달 새 5000만원 이상 오른 8억원 이상으로 나오고 있다. 이 같은 `전세대란` 분위기는 입시제도 개편 이슈에다 겨울철 이사 수요가 겹쳐 이미 전세 가격이 불안했던 가운데 이번 12·16 대책까지 기습적으로 발표돼 상승세를 자극한 것으로 풀이된다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 11월에만 0.41% 올라 2015년 12월(0.76%) 이후 4년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 무엇보다 12·16 대책으로 향후 전·월세 공급물량이 급감할 것으로 우려된다. 우선 이번 대책에 15억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지 등 강도 높은 대출 규제가 포함되면서 매수 대기자들이 전셋집에 그대로 눌러앉아야 할 가능성이 높아졌다. 또 양도세 과세(장기보유특별공제) 기준에 실거주 요건이 추가되면서 전세를 줬던 집주인들이 거주기간을 채우기 위해 기존 전세 기간이 끝나면 본인 소유 집에 들어가려고 할 가능성도 높다. 이미 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 각종 정비사업 규제 탓에 재건축·재개발 사업이 지연되면서 신축 전세 물량 공급 축소까지 피할 수 없을 전망이다. 집주인들이 공시가 상승과 종합부동산세율 상향 등으로 늘어나는 보유세 부담을 세입자에게 전가할 것이란 우려가 현실화하고 있다.

 

 

김은진 부동산114 리서치팀장은 "그간 매매 가격에 비하면 전세 가격이 거의 안 올랐는데 그 격차를 메우던 중에 이번 대책 발표까지 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다"며 "정부가 급하게 후속 조치로 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 정책 도입 전에 전세 가격을 선제적으로 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것"이라고 분석했다. 이처럼 전세시장이 뜨거워진 반면 매매시장은 완전히 관망세로 돌아선 분위기다. 특히 이번 대책 직격탄을 맞은 강남권 아파트 시장은 일단 거래가 사실상 중단된 상태다. 집주인들은 늘어난 보유세 부담을 계산하며 매도·보유 여부를 놓고 이해득실을 따지느라 바쁘고, 매수 예정자들은 대출 규제로 자금 마련이 어려운 데다 향후 집값 하락을 기대하며 시장 상황을 지켜보는 분위기다. 쉽게 말해 `사지도 팔지도 못하는` 것이다. 강남구 도곡동의 한 중개업소 관계자는 "원래 강력한 규제가 나오면 한 달 정도 관망세가 이어지는 것이 보통"이라며 "현금 부자들은 매수 기회를 노리고 있지만 집주인들도 이번 규제 때문에 갑자기 싸게 팔 생각은 없는 것으로 보이기 때문에 당분간 거래가 성사되기 힘들 것"이라고 말했다.

 

 

이 같은 관망세는 일단 올 하반기 불붙었던 서울 아파트 거래 시장에 제대로 찬물을 끼얹은 분위기다. 지난 20일 진행된 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 `개포 디에이치 아너힐스`의 보류지(미매각 물건)는 5가구 매각에서 1가구(전용 106㎡)만 낙찰되고 나머지는 모두 유찰되기도 했다. 최저 입찰금액이 27억~38억원으로 시세 수준보다 높게 책정된 데다 12·16 대책 이후 집값 하락에 대한 우려와 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지 등이 미분양에 영향을 미쳤다. 대출 규제 대상에서 제외된 강북권의 9억원 이하 아파트 중에는 반사이익을 기대해 호가를 높인 매물도 일부 나왔지만 실제 거래로 이어지진 않고 있다. 성북구의 한 중개업소 대표는 "전용 59㎡ 시세가 9억원 이하인 아파트들도 거래 없이 조용하다"며 "대책 이후 5000만원가량 올려 내놓은 매물도 가끔 있지만 매수세 자체가 움츠러들어서 거래가 잘 안 된다"고 설명했다. 현지 중개업소들은 양도세 중과 배제 혜택을 받는 다주택자의 매물 출회가 내년 설 연휴 이후에 본격화할 것이라고 예상한다. 다만 정부가 양도세 중과 배제 대상을 10년 이상 보유 주택으로 한정하면서 생각보다 매물이 많지 않을 것이라는 관측도 많다.(2019년 12월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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1주택 초과분 2년 이내 처분조건부로 1회만 연장개편방안 내달초 시행

 

 

  현재 전세대출을 이용 중인 다주택자들이 전세대출 시장에서 퇴출된다. 1주택 보유자는 소득 요건 등 제약 없이 기존 전세대출을 연장할 수 있다. 16일 금융당국에 따르면 정부는 9.13 주택시장 안정대책에서 2주택 이상 다주택자는 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 제한했다. 여기서 `제한`이란, 기존 전세보증이 1(통상 2)만 연장 허용되고 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다는 의미다. 주택을 두 채 이상 갖고도 본인은 전세대출을 사는 다주택자들을 겨냥한 조치. 이들은 이번 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택해야 한다. 다주택자는 신규 공적보증 공급 대상에서 원천 배제된다. 지금까진 전세보증은 주택보유 수와 무관하게 제공됐다. 금융당국은 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 보고 있다. 이런 대출이 최근 부동산 시장 불안 요인이므로 차단하겠다는 것이다. 금융당국은 다주택자 전세보증 공급 제한 조치 대상을 공적 보증(주택도시보증공사·주택금융공사)으로 우선 규정했으며, 민간보증사인 서울보증보험(SGI)에도 동참을 요청할 예정이다. 공적보증 제한은 쉽게 말해 전세대출 제한으로 이어진다. 공적보증이 없으면 은행들이 전세대출을 취급하지 않기 때문이다.

 

 

  다주택자 신규 전세대출 보증 공급을 제한하고 기존 보증 이용자도 1회만 연장 등 제한을 건만큼 최대 4년 안에는 전세대출을 받는 다주택자는 사라질 것으로 보인다. 금융당국은 1주택 보유자에겐 제한 조치를 약하게 적용키로 했다. 1주택자는 근무상 형편에 따른 이사나 부모 봉양 등 전세대출 실수요가 상대적으로 많기 때문이다. 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용하기로 했다. 다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 보금자리론 소득 기준을 초과한 경우에는 주택금융공사 보증요율을 올려 비용을 더 부담하게 한다. 보금자리론 소득 기준은 부부합산소득 7천만원까지다. 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀 8천만원, 2자녀 9천만원, 3자녀 1억원 등으로 기준이 다르다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원)이 있다. 금융당국은 이런 내용의 전세보증 개편 방안을 기존 계획대로 이르면 내달초부터 시행할 예정이다.(2018916일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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전세대출은 이자만 적용신용대출·주택대출은 표준만기 준용

내달 중순 가계부채 대책 발표 이어 DSR로 후속조치'DTI'와 병행

 

 

  앞으로 은행이 모든 부채와 상환 능력을 따져 돈을 빌려줄 때 마이너스통장 한도 설정액까지 부채 규모로 잡는다. 임대보증금으로 상쇄되는 전세자금대출은 이자만 따진다. 기존 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기에 따라 연간 원리금 상환액이 산출된다. 17일 금융권에 따르면 금융당국과 은행들은 이 같은 내용의 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인을 마련, 내달 중순 가계부채 대책 발표 이후 제시한다. 이번 가계부채 대책의 핵심은 기존 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신() DTI를 내년부터 시행하고, DTI보다 강화된 개념의 DSR2019년 전면 도입하는 것이다. 대출 시점 기준으로 소득 대비 부채를 계산하는 게 아니라 장래 소득 변화와 만기까지의 원리금 상환 부담을 따져 개인별 적정 수준으로 돈을 빌려주자는 취지. 신규 주택담보대출에 적용되는 DTI는 기존 주택담보대출의 원금도 반영, 사실상 다주택자가 추가로 대출할 수 없도록 한다. DSR는 기존 주택담보대출뿐 아니라 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금 등까지 따져 연간 원리금 상환 부담액을 산출한다.

 

 

  대출은 상품마다 만기와 상환 방식이 다르다. 금융당국과 은행들의 실무 태스크포스(TF)가 가이드라인을 마련하고, 각 상품 특성에 맞춰 이를 적용하기로 했다. 전세자금대출은 23년 만기. 임대보증금 범위에서 빌리고, 다른 용도로 쓸 수 없다. 임대보증금을 돌려받아 원금을 상환한다. 따라서 이자만 DSR에 반영된다. 신용대출은 1년 만기지만, 일부 매입 조건으로 연장되는 경우가 있다. 10%를 상환하고 나머지는 연장해 사실상 10년 만기가 되는 식이다. 주택담보대출은 10년 만기라도 20, 30년까지 연장할 수 있다. TF가 계산한 평균 만기는 약 20이다. 크게 일시상환 방식과 분할상환 방식으로 나뉜다. TF일시상환 방식의 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기를 기준으로 연간 원리금 상환액을 계산하기로 방향을 잡았다. 마이너스통장은 설정된 한도 내에서 자유롭게 돈을 쓰고 채워 넣는 상품이다. 만기는 1년이지만, 510년까지 자동 연장되는 경우가 많다. TF는 마이너스통장의 잔액이 수시로 달라져 원리금 상환액을 계산하기가 어렵다고 판단, 설정된 한도 자체를 부채 총액으로 잡기로 했다. 금융당국 관계자는 "실제로 사용하지 않더라도 마이너스통장 한도는 잠정적인 부채"라며 "과도한 한도 설정을 방지하는 목적도 있다"고 설명했다.

 

 

  분할상환 방식의 주택담보대출은 그 자체로 DSR의 연간 원리금 상환액이다. 매월 일정액을 갚는 할부금도 마찬가지다. 이렇게 해서 산출되는 DSR는 일정 비율을 한도로 묶지 않고 자율규제로 운영될 가능성이 크다. 행정지도로서 지도 비율이 정해진 신 DTI와 병행 적용되는 것이다. DSR의 일정 비율을 한도로 두면 한도까지 마음껏 빚을 내도 되는 것처럼 비칠 수 있고, 경기 상황에 따라 DSR를 조정할 경우 '누더기 규제'가 될 수 있어서다. 가계부채 대책에서 다주택자의 주택담보대출 만기를 최장 1015년으로 제한하는 방안도 검토 대상이다. 다만 만기를 일괄적으로 제한하는 데 건설업계가 희의적인 반응을 보여 은행들이 자율적으로 적용하는 방식이 거론된다. 정부 관계자는 "금융위원회와 국토교통부 모두 다주택자의 지나친 차입과 LTV·DTI 규제 회피를 막아야 한다는 데 인식을 함께하고 있다"고 말했다. 이 밖에 정책모기지 가운데 적격대출 소득 요건을 1억 원으로 제한하는 방안, 보금자리론과 디딤돌대출의 기능을 조정하는 방안 등이 검토되는 것으로 알려졌다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.09.18 10:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    장래 소득 변화와 만기까지의
    원리금 상환 부담을 따져
    개인별 적정 수준으로
    돈을 빌려주자는 취지가 좋습니다.^^
    즐거운 월요일 보내세요!

  2. 청결원 2017.09.18 15:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 정보 잘 보고 가네요

  3. 도느로 2017.09.18 18:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 뉴스에서 봤습니다.
    사람에 따라선 불만이 있을 수도 있겠지만 눈덩이처럼 늘어가는 가계부체를 생각하면 옳은 것 같기도 합니다.

  4. 버블프라이스 2017.09.20 04:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘은 대출관련 새로운 정보 글 잘 읽고 갑니다^^