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  원하는 규모와 가격대는 달라도 대한민국에서 살아가는 평범한 서민들에게 '내 집 마련'은 꿈이자 부담이다. 집값이 최소 수억원에 달해 꿈을 이루려면 전 재산을 들여야 해서다. 이에 매매계약 시 다른 어떤 거래보다 주의를 기울여야 한다. 부동산 전문가들이 집을 살 때 물건의 '등기부등본' 등을 통해 권리관계를 확인하는 게 최우선이라고 입을 모으는 이유도 여기에 있다. 전세나 월세를 끼고 집을 사거나 경매에서 낙찰을 받는 등 집을 어떻게 매입하느냐에 따라 유의할 점은 조금씩 다르지만 '등기부등본'을 통해 권리 관계를 확인하는 것이 기본이다. 이후 등본으로 확인할 수 없는 요인을 살피는 것이 순서다. 전세를 끼고 집을 사는 경우 세입자의 전세금이 금융기관에 압류 혹은 가압류된 상태는 아닌지 확인해야 한다. 압류 또는 가압류 상태를 모른 상태에서 세입자에게 전세금을 돌려줬다가 은행 같은 금융기관에게 또 돈을 줘야 하는 일이 빈번히 발생하고 있다. 세입자의 전세금이 압류 혹은 가압류 됐을 경우 금융기관은 전세금을 받을 권리가 있다.

 

 

  아울러 집주인에게 세입자가 압류나 가압류 등 통보를 받은 적이 있는지 여부를 확인해야 한다. 매매 성사에 급급한 집주인이 압류 또는 가압류 사실을 숨기거나 사실 자체를 잊어버릴 수 있기 때문이다. 이럴 경우를 대비해 세입자 보증금에 대한 책임을 누가 질 것인지를 미리 정해 계약서에 적어두면 좋다. 월세를 끼고 집을 살 경우 월세 체납 여부를 살펴야 한다. 밀린 월세가 있다면 이를 집을 판 쪽과 산 쪽 중 누가 가져갈 것인지도 미리 정해 계약서에 명시하면 향후 분쟁을 막을 수 있다. 경매로 집을 살 때도 권리관계 분석은 중요하다. 집을 사면서 함께 인수 또는 몰수되는 권리가 무엇인지 살펴야 한다. 또한 낙찰 금액은 일반 매매에 비해 추가비용이 들어갈 가능성을 고려해 산정해야 한다. 집을 산 뒤 세입자가 집을 비우지 않으면 명도소송을 해야하는데 이때 강제집행 비용이 들 수 있다. 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 아파트나 상가의 경우 미납된 공용관리비도 납부해야 한다. 잔금 납부 기한에 맞춰 대출 계획을 짜두는 것도 필수다. 통상 잔금 납부 기한은 한 달로 짧기 때문에 잔금을 제때 치르지 못해 다시 경매로 나오는 물건도 적지 않다.(201834일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  정부가 이른바 '(gap)투자'를 중심으로 한 투기수요 잡기에 나선 가운데 서울 아파트 시장에서는 월세 거래가 줄어드는 모양새. '전세의 종말·월세 시대 도래'가 점쳐졌지만 입주 물량 증가와 정부의 규제 속에 투자자들이 월세 놓기를 부담스러워 하는 것이 배경으로 꼽힌다. 임대 수요 측면에서 세입자들의 전세 선호 현상이 이어지고 있지만 저금리를 이유로 월세를 놓으려던 집주인들은 보증금을 높이거나 전세로 전환하려는 움직임을 보이고 있다는 것이 업계의 말이다. 11일 서울부동산정보광장에 따르면 8월을 기준으로 준전세를 포함한 서울 아파트 월세 거래량은 5년 만에 줄어들었다. 2013(3005) 이후 2016(5006)까지 꾸준히 올랐지만 올해 들어 4405건으로 처음 감소했다. 반면 전세는 월세로 전환이 활발히 이뤄지던 2015년 즈음 위축됐다가 거래량이 꾸준히 늘어 올해 81754건을 기록했다. 최근 들어 나오는 월세 매물은 대부분 '준전세'. 송파구 잠실동 리센츠 아파트 인근 A공인 관계자는 "전용면적 84형을 기준으로 보증금 4억원 이상인 물건이 월세 매물의 절반가량을 차지한다""2년 전만 해도 전세가 월세로 전환하거나 보증금 1~2억원에 월세 200만원짜리 거래가 빈번히 이뤄졌지만 요즘은 수요·공급이 모두 뜸하고 전세 매물이 상대적으로 많다"고 말했다. 2년 전인 2015년은 저금리 국면에서 전세를 월세로 전환하는 집주인이 늘어 전세매물 부족으로 인한 전세 대란이 일어났던 시기다.

 

 

  종종 이뤄지는 거래도 보증금 5억원에 월세 80~100만원 선이라서 전세와 다를 바 없다는 게 인근 공인중개소들의 말이다. 리센츠 전용 84형 전세금은 85000~88000만원 선이고 매매 가격은 13~14억원 선이다. 준전세란 통상 보증금이 월세의 240배 이상인 경우로 전세에 가까운 임대 형태를 말한다. 사정은 강북권도 크게 다르지 않다. 마포구 아현동 인근 B공인 관계자는 "최근 갭투자가 유행하면서 전세 물건이 많기는 했지만 집주인들이 월세를 10~15만원 가량 낮추거나 아예 전세로 내놓겠다는 문의를 해온다""8·2 부동산 대책 이후에도 투자 목적의 매수문의가 종종 들어오지만 월세가 아니라 전세를 끼고 집을 사겠다는 식"이라고 말했다. 주택담보대출비율(LTV)을 기준으로 대출 최대 한도가 40%로 줄어들다보니 새로 투자하려는 입장에서도 월세보다는 전세를 선호할 수밖에 없는 구조라는 얘기다. 성동구 하왕십리동 C공인 관계자는 "월세 호가를 5~10만원가량 낮추겠다는 집주인들도 있다"고 말했다. ·월세 전환율은 꾸준히 낮아지고 있다. 11일 부동산114에 따르면 서울 전·월세 전환율은 20168월 말을 기준으로 4.63%였다가 지난달 말 4.40%로 내려섰다. 전환율이 낮아진다는 것은 전세에 비해 월세 부담이 낮다는 의미다.

 

 

  전문가들은 장기적으로는 '월세 시대'가 오겠지만 향후 1~2년간은 전세 거래가 두드러질 수 있다는 전망을 내놓는다. 정부가 대출 등을 통해 다주택자 압박에 나서면 이들은 일종의 무이자대출 사()금융 격인 전세 거래에 더욱 의존할 수 있다는 논리에서다. 8·2 대책 이후 정부가 내놓을 수 있는 추가 대책으로는 ·월세 상한제임대사업자 의무등록제, 보유세 강화 등이 거론되고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "아파트 시장에서 1~2년 전에 분양한 집들이 대거 입주를 앞둔 상황에서는 대출금 마련을 위해서라도 전세 매물이 많이 나올 수밖에 없다""이에 더해 월세를 중심으로 논의된 임대사업 등록제 의무화는 정책 취지와 별개로 월세 소득 노출을 꺼리는 집주인들을 전세로 돌아서게 할 가능성이 있다"고 말했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "당장 올해 말을 보면 입주 물량이 몰린 지방이나 수도권과 달리 공급이 부족한 서울은 전세 재계약이 이뤄지는 홀수 해 가을 이사철이 맞물리면서 전세 거래량과 전세금이 모두 오를 수 있다"고 말했다. 부동산 업계 관계자는 "·월세 상한제나 계약갱신청구권 등이 도입되더라도 당장 시장이 어떻게 바뀔지 섣불리 예측할 수는 없다"면서도 "세입자 주거안정 측면에서는 바람직한 일이지만 집주인이 미리 임대료를 올리거나 월세로 전환하는 식의 결과도 나올 수 있다"고 말했다.(2017912일 매일경제 기사 참조

 

 

 

 

 

  경복궁 서쪽 서촌지역 필운대로 인근에 있는 다가구주택이 시세보다 저렴하게 매매물건으로 나와 소개합니다.

 

  ○ 서울특별시 종로구 경복궁 서쪽 서촌지역

  ○ 규모 : 대지 106(32), 건물 연면적 166.64(50, 지하1층 지상3)

      ※ 지하116(원룸), 159(3, 주인 거주), 261(3, 전세 현 16천만원), 331(원룸)

  ○ 매매가 : 10억원(평당 3.125만원)

  ○ 교통 : 지하철 3호선 경복궁전철역, 버스 경복궁역 정류장

 

조소득승수란 무엇일까?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2015.08.19 07:43 | Posted by 명태랑 짜오기
 

 

  조소득승수란 무엇일까?

조소득승수란 수익성 부동산의 현재 매매가격을 연 임대료 총액인 12개월치 월세로 나눈 값을 말하며 이는 임대소득이 현 상태로 몇 년간 지속돼야 투자금의 전부를 회수할 수 있는지를 측정하는 지표가 된다. 연 조소득승수가 10이라면 현 시점의 임대소득을 10년간 유지해야 투입한 자산을 회수할 수 있다는 의미가 되는 것이다. 지난 17일 FR인베스트먼트에 따르면 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔과 상가, 도시형 생활주택에 투자해 비용을 회수하려면 평균 21년이 걸리고 지난 6월 기준 서울 지역 오피스텔의 조소득승수는 21.11, 상가는 21.08, 도시형생활주택은 25.26라고한다.

 

  자치구별 조소득승수는  상가가 용산구 26.2로 가장 높고 송파구 24.5, 서초구 22.9, 강남구 22.7 등 순으로 다른 지역 대비 투자 금액이 큰 만큼 회수에도 시간이 걸리는 것으로 분석되었으며 가장 낮은 곳은 종로구로 18.3이었다고 한다. 오피스텔은 영등포구가 23.4로 가장 높성동구가 17.3으로 제일 낮았으며 도시형 생활주택은 공급 과잉 염려가 꾸준히 제기됐던 관악구가 32.2로 자치구 중 가장 높고 노원구가 21.2로 가장 낮았다고 한다

  연 조소득승수는 상가가 지난해 21.03에서 올해 21.08로, 오피스텔 20.71에서 21.11, 도시형 생활주택 25.15에서 25.26로 상승했고 임대수익률은 1년 전에 비해 떨어졌으며 상가 임대수익률은 지난해 6월 5.14%에서 올해 6월 5.13%로, 오피스텔은 5.12%에서 5.09%로, 도시형 생활주택은 4.29%에서 4.27%로 하락했다고 한다. 전문가들은 아파트와 빌라 등 대부분의 주택 유형이 전세에서 월세로 전환되며 수익형 부동산화하고 있어 오피스텔 등 주거 대체용 월세 상품의 투자 여건은 보다 악화될 가능성이 높다고 한다.